房地产市场周报：商品房销售仍然低迷期待政策效应逐步显现

证券研究报告此报告仅供内部客户参考请务必阅读正文之后的免责条款部分此报告仅供内部客户参考上证指数-沪深300走势图上证指数上证指数-沪深300走势图上证指数沪深300-3%2023-022023-05%1M3M12M上证指数执业证书编号:S0530522120001wangyubi@相关报告分析师1大类资产跟踪周报（01.29-02.04市场风险3大类资产跟踪周报（01.15-01.19美国降息策略点评商品房销售仍然低迷，期待政策效应逐步显现房地产市场周报（02.12-02.18）投资要点投资要点>本周观点：长期来看，受人口老龄化和城镇化进程放缓等因素的影响，房地产市场的长期需求增长空间或将有所收缩，但需求总量规模仍然可观，根据贝克研究院数据，未来5-10年房地产市场的新房增量需求中枢大约在10亿平方米左右，特别是核心城市的住房需求有望持续增长。中期来看，房地产市场仍处于持续时间最长、幅度最大的一轮下行周期，周期拐点有待观察。短期来看，房地产救市政策将持续加码，一二线核心城市房地产市场有望率先回暖。近期以来，房地产利好政策密集出台，四大一线城市已相继调整限购政策，积极回应住建部的政策部署。此外，房地产白名单机制正在加快落地，商业银行已向27个城市83个项目发放贷款178.6亿元，预计对开发商的金融支持力度将持续加大。下阶段，一二线核心城市的调控政策有望继续放松，改善性住房需求能否进一步释放是实现房地产软着陆的关键。>本周房地产政策动态及市场重要消息1）住建部近日在北京召开城镇房屋安全管理三项制度试点工作研讨会。会议强调，加快构建房屋全生命周期安全管理长效机制，切实提高房屋安全管理水平。（2）春节假期以来，多数城市已建立城市房地产融资协调机制，目前已有15家商业银行披露了相关信息。据金融时报统计，自各地推送项目清单以来，这15家银行已对接项目近1.3万个。（3）截至2月17日，湖南省14个市州均已建立房地产融资协调机制，纳入“白名单”项目共576个，当前已有24个项目获得银行新增融资16.48亿元。>本周商品房与土地市场重点高频数据：受春节淡季以及与去年春节假期错位等因素影响，商品房市场与土地市场均较为冷清。2024年2月12日至2月18日，30大中城市商品房周度成交面积为10.79万平方米，环比减少85.77%，同比减少95.91%；100大中城市供应土地421.70万平方米，环比减少61.48%，同比减少83.35%；100大中城市成交土地230.20万平方米，环比减少70.17%，同比减少91.37%；100大中城市成交土地溢价率为2.03%，相比上一周上涨1.05pct。>投资建议1）目前房地产市场相关政策已经充分发力，且后续有望进一步加码。从中央经济工作会议的部署来看，“三大工程”将是今年的重点任务，可重点关注中国建筑、中国电建等基建类央企2）随着稳需求、保交楼的推进，楼市销售边际改善的趋势有望延续，万科、保利等大型国有房企仍有较大的业绩改善空间；（3）受益于金融支持力度的加大，部分优质民企如龙湖、金地等有望迎来信用修复。>风险提示：政策效果不及预期；房企信用风险蔓延。此报告仅供内部客户参考-2-请务必阅读正文之后的免责条款部分内容目录 42本周政策动态及重要消息 52.1住建部：加快推进城镇房屋安全管理三项制度试点 52.2多数城市已建立城市房地产融资协调机制 52.3湖南省房地产融资协调机制成效初显 53商品房市场高频数据 63.1商品房销售情况跟踪 63.2住宅价格动态跟踪 73.3商品房库存情况跟踪 94土地市场高频数据 4.1土地供应与成交情况跟踪 4.2土地价格动态跟踪 4.3土地库存情况跟踪 5房地产开发投资高频数据 5.1房地产开发投资完成额情况 5.2全国房屋开发过程跟踪 5.3房地产开发资金情况跟踪 6房地产市场与宏观经济 6.1房地产与财政收入 6.2房地产与货币金融 6.3房地产相关产业链动态 7房地产市场与资本市场 7.1债券市场 7.2权益市场 7.3商品市场 图表目录 6 6 6 6 7 7 7 7 8 8 8 8 9此报告仅供内部客户参考-3-请务必阅读正文之后的免责条款部分 9 9 9 此报告仅供内部客户参考-4-请务必阅读正文之后的免责条款部分1本周观点增长空间或将有所收缩，但需求总量规模仍然可观，特别是核心城市的住房需求有望持城镇化率预计还有15%左右的增长空间，城市人口流入将带动住房需求的增长。根据贝需求总量规模仍然较为可观。此外，人口向大城市聚集也是大势所趋，一线和二线核心城市的商品房销售有望稳定增长。在宏观经济持续恢复、需求端政策逐步落实的基础上，居民加“三大工程”相关工作的推进，房地产市场可能将逐步走出下行周期，特别是核心城市的销售情况有望持续改善。值得注意的是，当前我国宏观经济仍处于弱复苏状态，受居民收入预期走弱以及房价下跌等因素的影响，年内商品房销售规模的下行压力可能仍然较大，房地产开发投资或将继续回落，因此金融机构精准对接，积极满足合理融资需求；住建部会议要求充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策，四大一线城市均已相继优化行政政策，个省份170个城市已建立城市房地产融资协调机制，并向商业银行推送了第一项目“白名单”，涉及3218个项目，商业银行已向27个城市83个项目发放贷调控政策有望继续放松，改善性住房需求能否进一步释放是实现房地产软着陆的关键。此报告仅供内部客户参考-5-请务必阅读正文之后的免责条款部分2本周政策动态及重要消息2.1住建部：加快推进城镇房屋安全管理三项制度试点住房城乡建设部工程质量安全监管司会同房地产市场监管司等近日在北京召开城镇房屋安全管理三项制度试点工作研讨会。会议指出，建立三项制度是有效解决我国城镇房屋安全突出问题、补齐既有房屋安全治理体系短板的基础性制度安排，对于统筹住房城乡建设事业高质量发展和高水平安全具有重要意义。此前，住房城乡建设部部长倪虹房子“治病”，研究建立房屋体检、养老金、保险三项制度，为房屋提供全生命周期安全保障。会议强调，要坚持以人民为中心的发展思想，狠抓任务落实，扎实推进试点工作，加快构建房屋全生命周期安全管理长效机制，切实提高房屋安全管理水平，维护人2.2多数城市已建立城市房地产融资协调机制今年1月初，住建部联合金融监管总局的通知》，要求各地级及以上城市建立城市房地产融资协调机制。随后，金融监管总局并推送给商业银行。包括六大国有银行、股份行在内的多家商业银行积极响应，有效对接项目名单，已提供一批新增融资和贷款展期，满足不同房地产项目合理融资需求。记2.3湖南省房地产融资协调机制成效初显组长的属地城市房地产融资协调机制。据了解，全省已有24个项目获得银行新增融资此报告仅供内部客户参考-6-请务必阅读正文之后的免责条款部分3商品房市场高频数据3.1商品房销售情况跟踪面积环比、同比均明显减少，这与春节淡季以及去年春节假期错位有一定关系。分城市图1：30大中城市商品房成交情况：商品房成交套数商品房成交面积(万平方米,右轴)450004000035000300002500020000150001000050000500.00400.00300.00200.00100.000.00图2：30大中城市商品房成交情况:累计同比商品房成交套数累计同比商品房成交面积累计同比20.00%10.00%0.00%-10.00%-20.00%-30.00%-40.00%-50.00%-60.00%-70.00%图3：30大中城市各线城市商品房成交面积:周环比一线城市二线城市三线城市200.00%150.00%100.00%50.00%0.00%-50.00%-100.00%图4：30大中城市各线城市商品房成交面积:累计同比一线城市二线城市(右轴)三线城市(右轴)40.00%20.00% 0.00%-20.00%-40.00%-60.00%-80.00%-100.00%2023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-012024-022023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-012024-0210.00%5.00%0.00%-5.00%-10.00%此报告仅供内部客户参考-7-请务必阅读正文之后的免责条款部分2.00%1.50%1.00%0.50%0.00%2.00%1.50%1.00%0.50%0.00%-0.50%-1.00%-1.50%（3）全国商品房月度销售情况：截至2023年12月，全国商品房累计成交面积图5：全国商品房销售面积商品房销售面积:累计值(万平方米)累计同比(右轴)200000.00150000.00100000.0050000.000.00120.00%100.00%80.00%60.00%40.00%20.00%0.00%-20.00%-40.00%2020-122021-032021-062021-092021-122022-032022-062022-092022-122023-032023-062023-092023-12图6：全国商品房销售额商品房销售额:累计值(亿元)累计同比(右轴)200000.00150000.00100000.0050000.000.00150.00%100.00%50.00%0.00%-50.00%2020-122021-032021-062021-092021-122022-032022-062022-092022-122023-032023-062023-092023-123.2住宅价格动态跟踪图7：上海商品房成交均价上海:商品房成交均价:住宅(元/平方米)140,000.00120,000.00100,000.0080,000.0060,000.0040,000.0020,000.000.00图8：全国二手房出售挂牌价指数周环比一线城市二线城市三线城市四线城市此报告仅供内部客户参考-8-请务必阅读正文之后的免责条款部分2020-122021-022021-042021-062021-082021-102021-122022-022022-042022-062022-082022-102022-122023-022023-042023-062023-082023-102023-122020-122021-022021-042021-062021-082021-102021-122022-022022-042022-062022-082022-102022-122023-022023-042023-062023-082023-102023-12图9：70个大中城市新建商品住宅价格指数:当月同比70个大中城市新建商品住宅价格指数:当月同比5.00%4.00%3.00%2.00%1.00%0.00%-1.00%-2.00%-3.00%图10：70个大中城市新建商品住宅价格环比变化情况70.0060.0050.0040.0030.0020.0010.000.00环比上涨城市数环比下跌城市数环比持平城市数2020-122021-022021-042021-062021-082021-102021-122022-022022-042022-062022-082022-102022-122023-022023-042023-062023-082023-102023-12同比下跌4.10%。全部70个大中城市价格环比持平图11：70个大中城市二手住宅价格:当月同比4.00%3.00%2.00%1.00%0.00%-1.00%-2.00%-3.00%-4.00%-5.00%2020-122021-022021-042021-062021-082021-102021-122022-022022-042022-062022-082022-102022-122023-022023-042023-062023-082023-102023-1270个大中城市二手住宅价格指数:当月同比2020-122021-022021-042021-062021-082021-102021-122022-022022-042022-062022-082022-102022-122023-022023-042023-062023-082023-102023-12图12：70个大中城市二手住宅价格环比变化情况80.0070.0060.0050.0040.0030.0020.0010.000.00环比上涨城市数环比下跌城市数环比持平城市数2020-122021-022021-042021-062021-082021-102021-122022-022022-042022-062022-082022-102022-122023-022023-042023-062023-082023-102023-12此报告仅供内部客户参考-9-请务必阅读正文之后的免责条款部分3.3商品房库存情况跟踪商品房库存概况：剔除春节假期的影响，春节前一周十大城市商品房存销比与库存图13：十大城市商品房可售面积商品房可售面积:当周值商品房存销比:当周值8,800.008,700.008,600.008,500.008,400.008,300.008,200.008,100.008,000.00250.00200.00150.00100.0050.000.00图14：十大城市商品房周度库存去化周期库存去化周期(周)300.00250.00200.00150.00100.0050.000.00图15：全国商品房待售面积80,000.0070,000.0060,000.0050,000.0040,000.0030,000.0020,000.0010,000.000.00商品房待售面积(万平方米):累计值商品房待售面积:累计同比(右轴)20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%图16：全国商品房月度库存去化周期库存去化周期(月)10.008.006.004.002.000.002020-122021-022021-042021-062021-082021-102021-122022-022022-042022-062022-082022-102022-122023-022023-042023-062023-082023-102023-12此报告仅供内部客户参考-10-请务必阅读正文之后的免责条款部分4土地市场高频数据4.1土地供应与成交情况跟踪数量环比明显减少；同时，由于与去年春节假期存在错位，同比亦大幅减少。比减少65.85%，同比减少89.50%。图17：100大中城市:供应土地数量:当周值供应土地数量(宗)环比(右轴)同比(右轴)2000150010005000200.00%150.00%100.00%50.00%0.00%-50.00%-100.00%-150.00%图18：100大中城市:成交土地数量:当周值成交土地数量(宗)环比(右轴)同比(右轴)16001400120010008006004002000200.00%150.00%100.00%50.00%0.00%-50.00%-100.00%-150.00%230.20万平方米，环比减少70.17%，同比减少91.37%。图19：100大中城市:供应土地规划建筑面积:当周值供应土地规划建面(万平方米)环比(右轴)同比(右轴)15000.0010000.005000.000.00200.00%150.00%100.00%50.00%0.00%-50.00%-100.00%图20：100大中城市:成交土地规划建筑面积:当周值成交土地规划建面(万平方米)环比(右轴)同比(右轴)12000.0010000.008000.006000.004000.002000.000.00200.00%100.00%0.00%-100.00%-200.00%此报告仅供内部客户参考-11-请务必阅读正文之后的免责条款部分4.2土地价格动态跟踪溢价率相比前一周有所下降，其中三线城市成交土大中城市成交土地楼面均价为363.00图21：100大中城市:供应土地挂牌均价:当周值供应土地挂牌均价(元/平方米)环比(右轴)同比(右轴)4000.003000.002000.001000.000.00400.00%300.00%200.00%100.00%0.00%-100.00%-200.00%图22：100大中城市:成交土地楼面均价:当周值成交土地楼面均价(元/平方米)环比(右轴)同比(右轴)4000.003000.002000.001000.000.00300.00%200.00%100.00%0.00%-100.00%图23：100大中城市:成交土地溢价率:当周值100大中城市:成交土地溢价率:当周值9.00%8.00%7.00%6.00%5.00%4.00%3.00%2.00%1.00%0.00%图24：按能级分100大中城市:成交土地溢价率:当周值一线城市二线城市三线城市16.00%14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%-2.00%-4.00%此报告仅供内部客户参考-12-请务必阅读正文之后的免责条款部分4.3土地库存情况跟踪蛇口和中国雄安集团位列前两名。持续布局核心城市的招商蛇几乎占据半壁江山，拿地金额占百强总金额比例接“由于1月份多数核心城市集中供地尚未启动，且部分级城市土地此报告仅供内部客户参考-13-请务必阅读正文之后的免责条款部分2019-122020-032020-062020-092020-122021-032021-062021-092021-122022-032022-062022-092022-122023-032023-062023-092023-12 2019-12 2020-032020-062020-092020-122021-032021-062021-092021-122022-032022-06 2022-092022-122023-032023-062023-092023-122019-122020-032020-062020-092020-122021-032021-062021-092021-122022-032022-062022-092022-122023-032023-062023-092023-12 2019-12 2020-032020-062020-092020-122021-032021-062021-092021-122022-032022-06 2022-092022-122023-032023-062023-092023-125房地产开发投资高频数据5.1房地产开发投资完成额情况14349.67亿元，同比增加0.40%。图25：房地产开发投资完成额:累计值房地产开发投资完成额:累计值(亿元)累计同比(右轴)160,000.00140,000.00120,000.00100,000.0080,000.0060,000.0040,000.0020,000.000.0050.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%-10.00%-20.00%2020-122021-032021-062021-092021-122022-032022-062022-092022-122023-032023-062023-092023-12图26：住宅开发投资完成额:累计同比住宅住宅(90平方米以下住房) 住宅(144平方米以上住房)50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%-10.00%-20.00%-30.00%5.2全国房屋开发过程跟踪图27：全国房屋施工、新开工、竣工面积(累计值，万平方米)房屋施工面积房屋新开工面积房屋竣工面积1,200,000.001,000,000.00 800,000.00 600,000.00 400,000.00200,000.000.002019-122020-032020-062020-092020-122021-032021-062021-092021-122022-032022-062022-092022-122023-032023-062023-092023-12图28：全国房屋施工、新开工、竣工面积累计同比房屋施工面积房屋新开工面积房屋竣工面积80.00%60.00%40.00%20.00%0.00%-20.00%-40.00%-60.00%此报告仅供内部客户参考-14-请务必阅读正文之后的免责条款部分5.3房地产开发资金情况跟踪图29：房地产开发计划总投资:累计值房地产开发计划总投资:累计值(亿元)累计同比(右轴)1,200,000.001,000,000.00 800,000.00 600,000.00 400,000.00200,000.000.0016.00%14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%-2.00%-4.00%2019-122020-042020-082020-122021-042021-082021-122022-042022-082022-122023-042023-082023-12图30：土地购置费:累计值土地购置费:累计值(亿元)累计同比(右轴)50,000.0040,000.0030,000.0020,000.0010,000.000.0020.00%15.00%10.00%5.00%0.00%-5.00%-10.00%-15.00%2019-122020-032020-062020-092020-122021-032021-062021-092021-122022-032022-062022-092022-122023-032023-062023-092023-12图31：房地产开发本年实际到位资金本年实际到位资金:累计值(亿元)累计同比(右轴)300,000.00250,000.00200,000.00150,000.00100,000.0050,000.000.0030.00%20.00%10.00%0.00%-10.00%-20.00%-30.00%2019-122020-032020-062020-092020-122021-032021-062021-092021-122022-032022-062022-092022-122023-032023-062023-092023-12图32：房地产开发上年资金结余上年资金结余:累计值(亿元)累计同比(右轴)80,000.0070,000.0060,000.0050,000.0040,000.0030,000.0020,000.0010,000.000.0025.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%-5.00%-10.00%-15.00%-20.00%-25.00%2019-122020-032020-062020-092020-122021-032021-062021-092021-122022-032022-062022-092022-122023-032023-062023-092023-12此报告仅供内部客户参考-15-请务必阅读正文之后的免责条款部分6房地产市场与宏观经济6.1房地产与财政收入土地使用权出让金收入安排的支出55407.00图33：累计国有土地使用权出让收入图34：国有土地使用权出让金收入安排的支出国有土地使用权出让收入:累计值(亿元)累计同比(右轴)100,000.0080,000.0060,000.0040,000.0020,000.000.0080.00%60.00%40.00%20.00%0.00%-20.00%-40.00%2020-122021-032021-062021-092021-122022-032022-062022-092022-122023-032023-062023-092023-12国有土地使用权出让金收入安排的支出:累计值(亿元)累计同比(右轴)100,000.0080,000.0060,000.0040,000.0020,000.000.0030.00%20.00%10.00%0.00%-10.00%-20.00%-30.00%2020-122021-032021-062021-092021-122022-032022-062022-092022-122023-032023-062023-092023-12图35：房地产相关主要税种月度收入(亿元)房产税契税土地增值税城镇土地使用税耕地占用税1000.00800.00600.00400.00200.000.002019-122020-032020-062020-092020-122021-032021-062021-092021-122022-032022-062022-092022-122023-032023-062023-092023-12图36：房地产相关主要税种收入当月同比150.00%100.00%50.00% 0.00%-50.00%-100.00%房产税土地增值税耕地占用税契税城镇土地使用税2019-122020-032020-062020-092020-122021-032021-062021-092021-122022-032022-062022-092022-122023-032023-062023-092023-122019-122020-032020-062020-092020-122021-032021-062021-092021-122022-032022-062022-092022-122023-032023-062023-092023-12此报告仅供内部客户参考-16-请务必阅读正文之后的免责条款部分2019-122020-032020-062020-092020-122021-032021-062021-092021-122022-032022-062022-092022-122023-032023-062023-092023-122019-122020-032020-062020-092020-122021-032021-062021-092021-122022-032022-062022-092022-122023-032023-062023-092023-126.2房地产与货币金融图37：贷款市场报价利率图38：抵押补充贷款5.00%4.50%4.00%3.50%3.00%LPR:1年LPR:5年2020-02-012020-05-012020-08-012020-11-012021-02-012021-05-012021-08-012021-11-012022-02-012022-05-012022-08-012022-11-012023-02-012023-05-012023-08-012023-11-012024-02-01PSL:期末余额(亿元)40,000.0035,000.0030,000.0025,000.0020,000.0015,000.0010,000.00 5,000.000.002019-122020-032020-062020-092020-122021-032021-062021-092021-122022-032022-062022-092022-122023-032023-062023-092023-12图39：房地产开发贷款房地产开发资金来源:国内贷款:累计值(亿元)房地产开发资金来源:个人按揭贷款:累计值(亿元)国内贷款:累计同比(右轴)个人按揭贷款:累计同比(右轴)40,000.0030,000.0020,000.0010,000.000.00100.00%50.00%0.00%-50.00%2019-122020-032020-062020-092020-122021-032021-062021-092021-122022-032022-062022-092022-122023-032023-062023-092023-12图40：住户中长期贷款新增人民币贷款:居民户:中长期:当月值(亿元)10,000.008,000.006,000.004,000.002,000.000.00-2,000.00此报告仅供内部客户参考-17-请务必阅读正文之后的免责条款部分10.00%5.00%0.00%-5.00%-10.00%-15.00%-20.00%10.00%5.00%0.00%-5.00%-10.00%-15.00%-20.00%6.3房地产相关产业链动态家具类零售额同比增加2.30%；家用电器和音像器材类零售额同比减少0.10%。图41：挖掘机开工小时数挖掘机开工小时数:当月值当月同比(右轴)120.00100.0080.0060.0040.0020.000.00100.00%80.00%60.00%40.00%20.00%0.00%-20.00%-40.00%-60.00%图43：全国水泥产量水泥产量:当月值(万吨)当月同比(右轴)25,000.0020,000.0015,000.0010,000.005,000.000.002023-122023-112023-122023-112023-102023-092023-082023-072023-062023-052023-042023-032022-122022-112022-102022-092022-082022-072022-062022-052022-042022-032021-1215.00%10.00%5.00%0.00%-5.00%-10.00%-15.00%-20.00%-25.00%图45：全国家具类零售额:当月同比家具类零售额:当月同比图42：中国建材家居景气指数(BHI)中国建材家居景气指数(BHI):同比中国建材家居景气指数(BHI):环比60.00%40.00%20.00%0.00%-20.00%-40.00%-60.00%-80.00%图44：全国钢材产量钢材产量:当月值(万吨)当月同比(右轴)13,000.0012,500.0012,000.0011,500.0011,000.0010,500.0010,000.009,500.002023-122023-112023-122023-112023-102023-092023-082023-072023-062023-052023-042023-032022-122022-112022-102022-092022-082022-072022-062022-052022-042022-032021-1220.00%15.00%10.00%5.00%0.00%-5.00%-10.00%图46：全国家用电器和音像器材类零售额:当月同比家用电器和音像器材类零售额:当月同比15.00%10.00%5.00%0.00%-5.00%-10.00%-15.00%-20.00%此报告仅供内部客户参考-18-