大学城项目市场部分zong

第二局部：济南市及区域房地产市场分析1、济南市房地产市场综述济南市房地产市场现状及展望经过近几年的快速开展，房地产业已经成为我国重要的支柱产业，随着时间的推移，在这个产业经济体中，房价成为一个万众瞩目的话题，虽然政府近期不断出台一系列的宏观调控政策，并试图通过调整贷款利率等手段来抑制房价，但房价还是居高不下，颇受争议，同时，在一系列外部因素的影响下，房地产市场仍然存在着许多不稳定的因素，变幻莫测。济南市作为山东省的省会城市和政治、经济、文化的中心，房地产市场一直和全国保持着一致，热度不减并稳步上升。特别是近几年来，随着济南市住房制度改革、旧城改造步伐和城市化进程的加快，居民家庭购房以及商业购房的热潮迅速到来并急剧升温，济南市的房地产市场在这种情况下也随之启动，新开发建设的住宅小区和商务楼盘以及商铺如雨后春笋般在泉城不断涌现，不仅改善了济南人的居住环境，也让泉城变得越来越美。房地产市场开展空间巨大近几年，济南市居民的住房消费正在慢慢的向更高的阶段过渡，济南市房地产市场也在调整中迅速壮大。而且，随着济南市城市框架的不断拉大，城市人口的急剧增加及城市辐射力的增强，济南房地产市场的开展步伐也随之加快，一个开展空间巨大的房地产市场展现在我们的面前。此外，市民多样化的购房需求，成为推动房地产投资快速增长的重要因素。目前济南市房地产市场上主要有４种需求类型：一是主动型需求。随着市民生活水平的提高，对住房的面积、生活的舒适度、相关配套设施的建设以及交通便利程度等各方面的需求在不断提高，卖旧房买新房的主动购房者成为市场消费的主力。二是被动型需求。近年来，济南市城市化进程的不断加快，道路拓宽和旧城改造范围的不断扩大，大量的拆迁户成为房地产市场的重要组成局部。三是外来型需求。随着济南市城镇聚集效应增强，投资环境的不断优化，城市绿化率和根底设施建设水平的提高，吸引了不少外来投资者和务工人员来济投资和安家，形成了一定规模的外来人口住房需求。四是投资型需求。由于股票投资风险较大，居民银行存款利率不高，物价综合指数不断上涨，局部群众愿意通过买房来保值增值，从而形成了投资型需求。房价呈现持续上升态势房地产市场的有效需求和各项综合因素决定着房价的涨跌。据统计，济南市2006年第一季度住宅市场整体均价4223元/平方米，较去年同期上涨了4.3%；区域价格中，南部价格最高为4805元/平方米，涨幅为4.8%；东部区域整体均价为4381元/平方米较去年同期增长4.5%；西部地区整体均价3939元/平方米，略涨3.4%，价格最低的是目前配套、环境、交通相对较差的北部地区，区域整体均价为3513元/平方米，但涨幅仍然到达为2.6%，而且房屋价格仍呈现出持续上升态势。济南市房地产价格的持续上涨主要有以下几个原因：一是济南市个人投资买房者不断增加，商品房空置比率降低，现有可售商品房现房存量不大，与居民对房屋的需求相比呈现出供不应求的局面；二是由于政府严格执行土地年度方案，建立土地储藏体制，控制土地供给，推行土地公开招标、挂牌、拍卖制度，在一定程度上提高了建设用地的价格，房地产开发开始向资本市场转移；三是国家对局部小钢铁、小建材等高耗能、高污染企业关停并转的宏观政策，在一些方面提高了房屋的建设本钱；四是随着济南居民收入水平的提高，对住宅质量、环境绿化、配套设施、科技含量、物业管理等也有了更高的要求，其需求档次的提升也拉动了房价的上升；五是近期的银行贷款基准利率上调，将在一定程度上增加开发商的资金本钱；六是个别开发商大肆进行市场炒作，提高预期收益，误导消费者进行不合理的投资，在一定程度上也拉动了房价的上扬。房地产市场走向标准成熟随着济南市房地产市场的开展，开发企业在竞争中不断壮大，一些企业开始追求企业文化和企业品牌的建设，“以人为本〞的开发理念和效劳理念已根本形成。此外，由于城乡规划更加科学化，规划管理从封闭向公开转变，并减少了规划决策的主观性和随意性，使“一张蓝图管到底〞、“一张蓝图建到底〞的理念得到了真正实施。小结：纵观济南市房地产市场的开展，正在走向标准和成熟，开发企业也在市场中不断的探索和壮大，而我们的城市建设也在开展中日趋完善，一个极具魅力的房地产市场正展现在我们的面前。济南市房地产市场区域板块分析东部区域济南东部地区是传统的科技、文教区，著名的山东大学、山东师范大学、山东医科大学及众多的大中专院校集中于此，山大路是济南的硅谷地段，新兴电子计算机、软件业商铺林立，已成为全国第三大科技市场之一。目前，随着城市化开展，城区正向东蔓延，但是由于土地供给紧张，高新区及浆水泉区域将成为近几年济南市的热点开发地区。东部洪楼板块工程名称位置开发商工程规模建筑类型户型面积均价上海花园四期祝舜路和东辰大街交汇处济南豪嘉置业总建28万6层电梯90-1103800天鹅堡二环东路和花园路交汇山东乐成置业6栋小高层90-2205000精英·爱特公寓洪楼西路41号乐园房地产酒店式公寓30-1004880海蔚广场花园路和洪楼南路交汇山东海蔚置业72墓，16万3栋高层住宅，1栋商务楼108-1264700汇科旺园洪楼南路50号隆生旺源置业11万小高层、高层116、1674800特区数码港山大路与经一路交汇舜华园建设开展商业、办公6300锦绣泉城七里河与华龙路交汇处中齐房地产总建26万多层、小高层、高层76、96、1204200本板块市场总供给量约为94万平米，楼体类型主要以小高层、高层为主。主力户型为二室、三室，面积在90㎡—130㎡之间。主要客户群为IT人士、教师、机关公务员、中小企业老板、高新区从业人员。规划影响周边住宅工程的开发为区域增加了大量中、高端消费群体，同时洪南等三个片区及历城区政府的东迁将给目前寸土寸金的洪楼商业圈带来空前的改造建设机遇。洪楼商业圈将建设成“花园文化不夜城〞，进一步加强商业和文化功能，洪楼区域将成为以商业为主的东部商贸中心。东部高薪区经十东路板块工程名称位置开发商工程规模建筑类型户型面积均价中润世纪城经十东路山东中润置业13万多层、小高层、高层150-2605500尚层E墅崇华路以东山东世通房地产约20万5.2米复式、小户型公寓30-50-705200银座花园旅游路和转山西路交汇山东银座久信房地产350亩，总建35万多层，小高层120-1804200三箭平安苑解放东路27号山东豪商房地产10万15栋住宅，2栋公建45-2005000枫润尚东工业南路100号山东三庆置业2万商业公建，精装小户型38、775000新东方花园新宇北路1号山东天业房地产115亩，总建16万多层、小高层107、140、1603900世纪财富中心天辰大街和新宇路交汇济南国庆置业150亩，总建19万办公楼群200、400、6004700荷兰庄园经十东路与旅游路交汇山东百替房产60亩，总建5万多层120-1605100本板块总建筑面积约100万平米，楼体类型主要以多层、小高层和别墅为主。随着经十东路的修建，燕山立交桥的开通，旅游路的通车，优越的交通条件和自然景观迅速提升了土地价值。而且东部产业带的规划，完善的区域配套，高新区的产业园，以及优惠的政策吸引了众多的公司、企业入住。迅速带来了资金和人力资源，为高新区的住宅市场提供了潜在的有效消费群体,此区域将来会非常有潜力。南部总述工程名称开发商位置工程规模建筑类型主力户型面积销售均价伟东新都2期伟东置业舜耕路27万小高层3-2-2，1402-2-1，1004500银丰山庄2期银丰地产舜耕路15万多层、小高层3-2-2，1482-2-1，905400齐鲁骏园齐鲁置业英雄山路113号5万小高层110—1304500山景园小区市中地产七里山西路南10万多层120—1604000天泰••太阳树青岛天泰集团阳光舜城南170亩小高层、高层110-200——天润苑龙力热电建设路90号4栋12层小高层4-2-2，1803-2-2，1304300世纪佳园济南房屋建设集团建设路93号17万板式小高层2-1-1，882-2-1，1103-2-2，1404200阳光舜城〔锦绣苑〕三联城建舜耕路南首60万多层、小高层141-1754000南部由于高山较多，且山体植被较好，清新的空气，便捷的交通、卫生、医疗、生活条件，及有限的可开发用地，使其成为了济南市房价最高的地区。健康的生态环境和靓丽的自然风光构筑了南部的主要特色。这里有闻名遐迩的千佛山，还有济南市的第一氧吧——植物园。这是济南的水脉、绿肺所在，南部开发受控制，土地资源更加稀缺。房地产市场在政策、法规、城市规划的夹缝中生长。本板块总建筑面积约为400万平米，楼体类型主要以多层和小高层为主。针对高消费目标客户群，户型设计以大面积二室、三室为主。郎茂山周边配套比拟完善，交通状况较好。附近楼盘以中高档主，小高层居多，绿化比拟好。舜耕路集中了两个大盘——伟东新都和阳光舜城，伟东新都为旧村改造楼盘工程，阳光舜城那么借千佛山之环境势营造了健康、环保、绿色、生态住宅大盘。大盘工程在二环之内的开发已接近尾声，寸土寸金在南部表达的淋漓尽致，土地资源的稀缺性凸显。因为房地产开发的主要资源土地的的限制，目前南部新开发的工程主要集中在中小盘的放量，但因其区域优越的地理位置，新上市楼盘均走高端市场，如：国华美郡、熙园、银丰山庄〔二期〕、天泰·太阳树。鲁能领秀城以单工程300万平方，成为济南房地产市场“大哥〞位置，超大规模社区将区域配套设施欠缺，位置较偏等劣势一一弥补。西部总述工程名称开发商位置工程规模建筑类型主力户型面积销售均价新世界阳光花园新世界阳光经七路669号38万多层、小高层140-1834500阳光100国际新城2期济南阳光100房地产阳光新路12万小高层120—1404100凯旋新城莱钢建设、信莱房地产经十西路南辛庄——多层、小高层——4000世纪佳园济南房屋建设综合开发建设路20万小高层105—1404100三箭如意苑山东毫商房地产建设路85号48万小高层、高层3-2-2，1402-1-1，902-2-1，1106000〔精装〕华夏•金色阳光花园华夏海龙房地产堤口路和纬12路交汇8．5万，总建11．5万小高层，多层2-2-1，852-2-1，943-2-2，1303500天建•名人广场济南天建房地产无影山中路121号——小高层2-2-2，1162-2-2，1473-2-2，186小高层3300多层3600嘉馨•现代逸居济南嘉馨房地产南辛庄街6万板式高层2-2-1，1003-2-2，1404000景绣苑济南永达房地产腊山北路6万2期小高层120—1403500西部地区是当前济南在建及待建工程比拟集中的地区，随着东方红水泥厂及济南水泥厂两个大型污染工程外迁、大量危旧、低矮房屋的撤除，各新工程的兴建，使一个原本脏、乱、差的地区正逐渐显示出青春的朝气，步入高档、时尚大型社区的行列。此区域生活水平、消费水平比拟落后，生活配套不够完善，但是随着几个大型、高档住宅工程的开发〔阳光100、新世界阳光花园、外海中央城市花园〕，西部住宅市场价值已经迅速提升。加上槐荫政府西迁、西部大学城入驻、长清片区等西部新区规划，都昭示着此区域的开展前景很好，因此此区域的楼盘销售状况比拟乐观。但因受济南居住观念、生活配套设施等因素的影响，目前房价偏低，从中说明西部房地产市场仍处于中、中下水平。本区域总建筑面积约为200万平米，楼体类型主要以多层和小高层为主。户型以二室、三室为主，面积在85㎡—120㎡之间；有局部小户型与二室补充，面积在50㎡—80㎡之间。北部总述工程名称开发商位置工程规模建筑类型户型面积销售均价齐鲁花园齐鲁置业堤口路100号3．5万小高层126、1473950青年居易济南居易国际北园大街和东工商河路交汇7．2万13栋多层23—563800天建•天和园〔2期〕济南天建房地产小清河北路25万9层小高层100—1403300泉星小区济发集团济泺路130号27万多层、小高层2-2-1，1003-2-2，1403900鲁能康桥鲁能房地产北园大街三孔桥23万18栋小高层2-2-1，823-2-2，1204700本地区根底设施及环境条件一般，老式住宅及工厂较多。传统观念上这里不是非常适于居住的地区。但随着近年开发量的加大，环境已有相当大的改观，逐渐为人们所接受。本区域总建筑面积约为150万平米，楼体类型以多层为主，后起之秀以小高层居多，高层工程所占市场份额较小。主力户型以二室、三室为主，面积在80㎡—130㎡。长途汽车站和火车站两大交通枢纽涌动大量流动人口；泺口服装城和鞋城吸引很多外来生意人。此区域的经济水平得到了明显提升，楼盘品质也得到长足的开展。此区域还需要依靠整体水平的提升来带动整个住宅市场的开展。小结：从以上的情况来看，济南人“住南不住北，住东不住西〞的生活居住习惯是有一定依据的；并且从房地产市场的价格来看，东部、南部的市场价格明显要高于西部、北部，但是西部、北部房价上涨的速度明显要高于东部和南部。随着城市开展建设的步伐逐步加快，西部、北部的居住环境逐渐得到人们的认可。济南市06年新盘概况楼盘名称占地面积总建面积工程位置建筑类型备注盛世·皇苑〔南〕3.9㎡9万㎡英雄山路与英西南路小高层、高层80-300㎡的多种阳光户型组合凯旋新城〔西〕12万㎡30万㎡经十路西段高层、小高层、多层及花园洋房鲁铁·把戏年华〔西〕3万㎡6万㎡堤口路中段3栋高层和1栋多层40%的公园式绿化，户型70-127㎡。润业·世纪园〔北〕2.7万㎡6.5万㎡黄台南路中段板式小高层住宅为主面积45㎡到150㎡不等。千佛山·熙园〔南〕2.5万㎡2.2万㎡千佛山风景区内联排别墅、叠拼别墅精品住宅容积率0。88，共100户天泰·太阳树〔南〕11.3万㎡20万㎡阳光舜城南边高层、小高层户型从110㎡到250㎡国华·东方美郡〔南〕36万㎡28万㎡千佛山以南单体别墅、联排别墅、叠层别墅、多层住宅、商业及配套公建居住户数800余户，地上容积率小于0。8，绿地率大于40%名士豪庭〔东〕34万㎡100万㎡经十路路南历山名郡〔中〕12万㎡20万㎡历山路以住宅为主，集办公、商业为一体的高档综合性社区黄金绿苑〔东〕87万㎡60万㎡历下区东南部多层，小高层，别墅区群盛华城〔西〕2万㎡9万㎡经一路北侧纬六路到纬九路之间两栋多层公寓和四栋19层商住楼组成住宅共计750多套泉景天沅〔南〕38万㎡80万㎡阳光新路高层和小高层京鲁山庄〔南〕5.7万㎡10万㎡二环南路6666号4栋板式小高层和8栋多层绿化率为35%，面积以80—120㎡的二居室，三居室，四居室户型为主蝶泉山庄〔南〕22万㎡22万㎡济南市南部中央花园〔西〕42.7万㎡88万㎡经十路西段25000㎡城市广场、大型地下停车场湖光山色〔北〕4．9万㎡北园路三联商社对面4栋小高层翡翠郡〔西〕68万㎡天桥区堤口路海信•浆水泉居住组团〔东〕32万㎡32万㎡平顶山以东，老虎山以北，回龙山以西，旅游路以南高层、五层、多层洋房和局部叠拼别墅燕东·秀府〔东〕2万㎡经济学院对面七栋多层带电梯户型从120㎡—280㎡大舜天成·自由城〔中〕2.5万㎡历下区如意街小高层纯粹SOHO概念户型银座·晶都国际〔中〕13万㎡顺河街东侧商住楼中润世纪城〔二期〕〔东〕13万㎡34万㎡经十东路燕山立交桥东北写字楼、住宅、酒店福润康城〔北〕2.5万㎡6万㎡山大路北首多层、高层一室、二室、三室，面积：45-140㎡总计653.1万㎡小结：2006年济南市场即将推出的楼盘有23个，总建筑面积共685.1万平米，其中位于济南南部的楼盘较多，有7个，总建筑面积；东部的有5个，总建筑面积228平方米；西部的有5个，总建筑面积201平方米；北部的有3个，总建筑面积17.4平方米；中间的有3个，总建筑面积。这些工程的建筑类型主要以小高层为主。可供选择的户型面积较多，户型仍是以二居室、三居室为主。济南市住宅市场产品及价格分析区域供给量分析从楼市新增供给量来看，06年济南住宅市场比拟活泼，全新楼盘较多，加上后续开发或者长期认购的楼盘，上半年筹备开始销售的楼盘就有23个。导致06年上半年市场活泼的原因主要是，05年国家对房地产市场进行宏观调控，新的楼盘都采取延期开发，以开发尚未销售的楼盘采取长期认购的形式，以此防止宏观调控导致的市场低迷的现状。从区域供给量来看，东部和西部区域无论从新增楼盘数量还是规模上看，都是06年济南住宅市场比拟活泼的两个板块，东部区域的升值潜力和西部楼盘的大盘效应带动了区域市场的繁荣；南部的众多新楼盘亮相让我们意识到了南部的住宅市场潜力，该区域楼盘的数量、规模、品质都注定了南部将成为06年济南市住宅市场的新焦点。建筑类型分析从建筑类型来看，新增楼盘中，建筑类型以小高层为主，多层不再是市场的主流，高层比重也大幅增加，由此可以看出小高层、和高层日益被购房者接受，成为当前房地产开发的一种趋势。首先是土地资源的极度紧缺决定我省的住宅开发应尽快向高层住宅为主的格局转变。根据省国土资源厅的信息，我省人口密度为全国平均密度的4．4倍，人均土地仅为0.17公顷，人均农业用地只有全国人均水平的1/3。这种“水平空间〞的捉襟见肘使我省通过土地“扩面〞进行大规模住宅建设的可能性减少，只有尽可能通过建设高层建筑而向“垂直空间〞要“住处〞。其次，城市化过程的加速更让人感受到“压力〞。根据省统计局统计，2001年山东城市化率为39.2%，2002年到达40.3%，上升1.1个百分点；2003年到达41.8%，上升1.5个百分点；2004年到达43.5%，上升1.7个百分点，2005年到达45.2%，上升1.7个百分点，我省城市化呈现出水平越来越高、速度越来越快的趋势。山东人口9180万，假使以去年上升1.7个百分点来计算，那么每年至少增加156万城市人口，以目前全省人均住宅建筑面积25平方来计算，那么每年房地产需要新增3800万平方米，而我省实际住宅年竣工面积这些年一直在2000万平方米左右，年缺口达1800万平方米。如此“庞大〞的居住需求，10年增长出来的城市人口，几乎与上海或济南的人口相当，如果不建高层建筑，很难设想出其它解决方案。以目前我省盛行的六层四单元的多层建筑而言，一栋楼仅能解决48户的居住问题，而在差不多相同面积的地面上建设每层六户总25层的一幢高层住宅，却可以解决150户住户的居住问题，可容纳户数是多层的3倍多。虽然高层住宅有影响城市通透性的缺点，但人口过多的国情决定了建设高层住宅将是我们的“不二选择〞。区域价格分析区域均价区域均价010002000300040005000600070008000区域均价438139394805351368004223东部西部南部北部中部整体在区域均价中，中部的楼盘无论楼盘位置还是品质方面均决定了楼盘的高价格，使得中部区域价格遥遥领先；其次为南部，区域均价为4805元/平方米，高于区域整体价格水平，南部山区环境优美，空气清新，是济南最适宜居住的地区，其价格一直稳中有升；东部楼盘均价为4381元/平方米，东部燕山居住区的整体规划、以及济南的传统的购房趋向势必拉动东部区域价格的进一步增长；西部楼盘均价3939元/平方米，受段店新居住区的规划以及最新大盘的开发，导致西部楼盘均价有所提高。北部楼盘均价为3513元/平方米，北部楼盘受旧村改造的冲击以及消费者传统的购房习惯，价格增长缓慢。价格走势分析整体整体40504100415042004250整体4114414641854185415841754186420142234245七月八月九月十月十一月十二月一月二月三月四月从样本楼盘来看，从去年七月份到今年4月份济南市住宅市场价格增长幅度不大，增幅在200元左右，与相比涨幅约为%。05年度下半年延续05年上半年市场低迷的现状，打折、团购等活动纷纷上演，在刺激市场的同时也使得房价发生震荡，价格增长较慢，甚至到了11月份出现了价格的回落。从今年年初开始，房产市场开始回春，价格开始一路攀升。区域均价涨幅区域均价涨幅0.00%0.50%1.00%1.50%2.00%2.50%3.00%3.50%4.00%4.50%区域均价涨幅%%%2.6%4.17%东部均价西部均价南部均价北部均价整体均价从各区域的价格涨幅来看，南部区域房地产增长幅度最大，上涨约5个百分点，南部区域因其绝版的地理位置和环境，高档楼盘林立，其价格定位普遍较高，整体均价一直处于各区域的首位，从去年开始，济南市政府停止了南部的土地划拨工作，导致其房价迅速攀升。东部区域房地产增长幅度居第二位，上涨了约4.5个百分点，随着济南东部新城规划的清晰，东部区域成为近年来济南市房地产市场的热点区域，加上燕山居住区的重新规划，房价一路攀升，人们普遍看好东部的开展潜力，因而该区域的投资型客户也最多，价格增长幅度较大。另外，大量持币观望的消费者今年都开始出击，导致东部区域价格快速增长。西部区域房价增长幅度一般，上涨了约3.4个百分点，随着西部区域的开发和市政配套的完善，西部大盘的规模效应以及开发商的品牌效应，使得西部的楼盘在市场上得到提升，同时受规模普遍较大的影响，西部楼盘对市场的影响力都比拟大，一个楼盘的价格波动都会对市场造成一定的冲击，因此几个新盘的推出拉动了该区域的价格上涨。北部均价增长幅度低于整体的价格增长水平，北部区域受区位劣势的影响，整体价格水平一直较低，但随着城市改造和区域新规划的实施，提升了区域价值，虽然近年来区域供给量不是很大，使区域价格稳步增长，但城市改造过程中的一些价格较低的旧村改造工程，对该区域市场产生了不小的冲击，因此区域价格也受到一定影响。小结：由于05年宏观政策的出台，导致大量购房者出现观望，这极大地影响了住宅成交量。但济南购房者和外地在济置业者的需求并没有降低，06年开始房地产市场开始回暖，大量的新工程、高品质工程涌出，大量持币观望者开始出击购房，06年济南住宅市场火爆。可类比工程个案调研市区工程针对与本工程紧邻大学城、品质高、规模大等特点，我司选择了与本案相似的紧邻山大的天鹅堡、紧邻山师的历山名郡以及以教育为专利的重汽·翡翠郡三个工程为主要调研对象，以供本案参考。富翔天地天鹅堡德国风情社区著称的富翔天地位于历城区花园路47号，南临花园路，西距二环东路仅200米，长途汽车东站,全福长途客运中心,历城公交中心,济青高速零公里十分车程内可直达，地理位置优越，交通便捷；与百年山大为邻，与百年洪楼相伴，充满浓厚的人文气息。工程占地6万平方米，建筑面积3万平方米，容积率0.5，绿化率45%，9.2万/个车位，物业管理费：1.28元/平方米/月。德式风情板式小高层，组团园林，30余种户型，建筑面积从80平方米至240平方米，满足各种家庭的需要，270度全景观户型设计，居高临下，观景随心。开盘结束当天共签约140余套，均价4600元/平方米，销售总额到达4800万元，创造了济南高尚住宅销售的又一纪录。二期均价4800元/平方米，已售80%。如此高得销售价格，如此好的销售业绩，其销售热点值得本案参考。小区内大、小环境得体在大环境方面，穿越小区中央的中心景观河面积达万平方米，配以丰富水景、起伏地形、四季植株等，园林融合了坡地、溪流、植被、喷泉、戏水池、廊架、观景亭等多种元素尽享绿意盎然的幽静与安宁。。在小环境方面，多数设计10-14层的阳光纯板楼，点缀于大面积的组团绿化带之中，户户拥有触目可及的浓浓绿意，拥抱更多的清风与阳光。工程设计质量的不断提高，总面积不变的前提下有效面积增加，从而使户型变得更紧凑，三居室的平均面积由80—100平方米向130平方米以上变化，主流产品从紧凑型向舒适型面积演变。大型楼盘总是在强调环境景观，这些大环境要素，而对消费者真正居住地小生活空间投入少，研究也少。其实，这两者实际上也就是一种大环境和小环境的关系。户型的创新与特色选择房子就等于选择一种新的生活方式，那么对于以户型创新的品质社区来说，选择一种户型也就可以说选择了一种生活方式。为满足住户的不同需求，天鹅堡再配以舒适多样的户型设计，全部以空间的居住舒适为主要设计思想，从经济简约的二居室至豪华宽敞的复式六居，涵盖了各种居住要求。其中，小区高层复式户型客厅挑高达5.6米，配以130—210余平方米的居室，鸟瞰小区中心绿地，气度非凡。配套设施完善社区建有会所,环型跑道,浅水滩,幼儿园；便利店、洗衣店、商业街等生活配套设施一应俱全，便捷的生活就在眼前。周边配套设施有中、小学，幼儿园，商场，邮局，银行，医院；社区采暖采用集中供热、分户控制；有线电视，高速宽带，煤气管道入户。本工程的目标客群主要锁定在金领、成功人士和事业单位中高层领导等。行业特征不明显，多数为二、三、四次置业者，多为改善居住环境，大多自住，以此投资者很少。客户的特征为有一定经济根底、收入稳定，重视居住质量和“家〞的气氛，追捧高品质居住条件，追求生活舒适度的消费者。楼盘的综合品质、社会影响力、细节特色及社区人群的层次是他们所关注的因素，内敛大气是他们所向往的楼盘气质。历山名郡工程位于济南柴油机厂厂区，占地面积180余亩，规划面积22万平方米，是以住宅为主，集办公、商业为一体的高档综合性社区。小区位于泉城特色风貌带的核心区域，南邻经十路，东靠历山路，西邻千佛山路，北依文化西路。工程东部区域为沿街办公楼和精品公寓，中部区域为高尚住宅，西部沿街区域为商务休闲娱乐区。先期开工建设的4万平方米，沿街局部主要面向银行、保险、证券、期货、律师事务所、会计师事务所等知识型、智力型公司，住宅局部为面向中产阶层的精品公寓。工程工程以其成熟的生活配套、优良的建筑品质来吸引客户，并充分利用工程周边的教育优势，抓住高校老师等良好的客户资源。工程的客群主要是：高校老师以及济南市高端客户，他们看重的主要是产品本身的质量，以及工程周边的生活气氛，，对于价格因素不太看重，只要产品好，性价比高，他们就能接受。在于该工程的销售经理交谈过程中，他建议本工程客户群定应锁定在大学城老师、周边经商的个体业主、大学城学生家长以及局部投资客户，至于济南的高端客户在那里置业只能对别墅等感兴趣。重汽翡翠郡工程位于济南市天桥区原济南重型汽车总厂厂区内，东临西工商河路，西临无影山东路，南临无影山中路，北面与济南师范小区相连。工程占地约500亩，建筑面积68万平方米，容积率1.65，绿化率：超过40％，建筑密度：约24％，总户数：4129户，停车位：3236个，大面积地下停车场和地上停车位到达80%的停车率。工程是由大型超市、沿街商业及配套公建、TOWNHOUSE、花园洋房、多层、小高层、高层住宅组成的大型住宅社区。目前本工程现未开始正式销售，〔估计价格在4000元/平方米左右〕。在开盘前进行的开展翡翠郡置业会员中，已吸纳会员1000多户，会员可以以5万元购置会员金卡抵房价6万元，2万元购置银卡抵房价3万元，〔不购置住房可返现金〕，同时会员可享受开盘销售前的内部认购，先行选择户型及楼层位置。此工程在销售过程中主要抓住了以下几个点：重汽地产与北京师范大学合作，在社区内成立“北师大根底教育实验学校〞建立中小学公立教育基地，业主子女优先上学，社区内还建有幼儿园。规划设计关注人的需求与环境的完美融合，设计原生态花园洋房，椭圆形建筑动线、退台花园、大飘窗、景观露台、屋顶花园等风格独俱，营造出环境优美、居住舒适居住小区。周遍配套齐全，拥有便捷完善的生活圈：大型超市分布周边，中小学校环绕，大型医院近在咫尺，数家银行提供方便的金融效劳。而数百棵老树以及重汽原厂房、及一段铁路的保存那么让人领略到社区让位自然、尊重历史的风度。工程的目标客群主要锁定在济南常住人口以及周边下县和其他城市在济工作人员，其中济南客户占到60%左右，其他客户占40%左右。周边辖县工程为了能给工程一个准确且有深度的市场定位，我司在研究以上几个工程的同时，还把工程提高到区域类同市场的研究上来。为此，我司着重的研究了与本案工程区域市场类同的章丘的齐鲁涧桥和齐河的国科国际高尔夫别墅这两个工程。齐鲁涧桥工程位于章丘明水双山大街以西，工业二路以南，紧贴东部产业带，距济南市区约30分钟车程。工程占地474亩，建筑面积40万平米，容积率1.19。工程内部规划有大型超市、美食街、风情商业步行街、城市文化假日广场、欧洲文化廊、英伦3D叠式园景、国际文化会所等。多层阳光公寓、多层花园洋房、8层电梯洋房、情景洋房、叠拼复式洋房、连排别墅等多种建筑规划形态相结合，以满足不同的客户群体。工程采用精装修，卧室地面有复合木地板，起居室、餐厅配有装饰灯具，卫生间配有热水器，厨房配有整体橱柜，这一切都给工程增加了很大的附加值，吸引消费者的眼球。工程居住房均价2850元/平方米左右，而章丘当地工程均价为2100元/平方米，两者相差较大。在如此大的价差下，此工程能在短短的半年时间内销售掉200多套房子，其主要是因为以下几个方面：章丘的迅速开展，为工程奠定了坚实的根底。章丘市的市政工作做的很到位，在新城区内绿化较好，并且道路旁边还设有叠水小溪。百脉泉等旅游风景区的开发，为工程的开辟了新的道路。工程距百脉泉仅有5分钟的车程。济南东部的整体规划，以及重汽、炼油厂等大型高收入企业的入住章丘为工程造就了大量的客户群体。工程精心的制作，高档的品质，细致的包装，为工程卖出高价位作出强有力的支持。大手笔的售楼处装修为工程在期房销售中埋下伏笔，精致的样板间、便利的小区看房车增加了购房者的信心，科学的户型设计和对门大小户型相搭配的建设方法促使购房者最终购置。工程的目标客群主要锁定在济南与章丘本市及周边下县，其中济南客户占到40%左右，章丘客户占60%左右。国科国际高尔夫别墅工程位于山东省齐河经济开发区，紧临308国道，距黄河大桥18公里处。齐河经济技术开发区征地12000亩，投资60亿元人民币，开发的集运动、娱乐、度假、休闲、居住于一体的工程，它包括国科国际高尔夫别墅，国科国际高尔夫球场，国科酒店与国科健身娱乐城三个局部。工程采取两种销售方式，一种价格较低，均价3800元/平方，销售后无保障。另一种是均价4200元/平方，首付30%，开发商承租10年，在这10年里每年可以免费自主30天，在这10年里开发商支付银行贷款。工程的一期已较快的速度销售完毕，后期因为其土地的手续问题，销售停滞。其客户主要来自济南及周边城市，并且已投资客户居多。工程能吸引如此多的投资客户的原因是：工程坐落于济南北部，到济南只有50分钟的车程。工程配套设施齐全，集高尔夫、温泉、酒店、娱乐城于一体。工程具有良好的投资保障，保租10年对客户具有很大的吸引力。如此好的销售业绩与开发商对工程的精心包装炒作还十分不开。大量的户外广告，频繁的报纸、电台广告，再加上精美的售楼处，豪华的看房车，增加的投资者的信心。小结：综合以上5个工程，发现能吸引济南房地产消费者眼球的工程应具备以下几个特点：工程配套设施齐全；工程具有较强的升值潜力；工程具有良好的居住环境；工程的性价比很高，产品自身的品质较高；工程具有自身独有的特性，具有很强的产品差异性；开发商对产品的包装到位，产品的影响力大。济南消费者市场调研济南房地产市场整体客户群构成分析类别分项比例类别分项比例性别男56.56%家庭结构两口之家21.98%女43.44%三口之家43.26%年龄20－25岁30.37%四口及以上11.37%26－30岁31.51%目前居住区域东部44.98%31－40岁25.38%西部14.72%41－50岁9.00%南部19.20%51岁以上3.74%北部10.95%工作性质政府/事业单位18.22%中部10.14%国有企业19.63%家庭月收入2000元以下18.76%私营企业38.83%2000－3500元41.32%外资/合资企业7.43%3500－5000元25.81%其他15.89%5000－7000元10.00%家庭结构单身居住23.39%7000元以上4.56%

统计分析：从受访者的年龄分析，主要集中在20－40岁之间，共占总比例的87.26％，其中，20－25岁、26－30岁、31－40岁的比例分别是30.37％、31.51％、25.38％，与以往调查结果比照分析，比例提高近９个百分点，说明购房需求中中青年住房需求比例在提高，已占到近九成的市场需求比例，由于中青年客户群体本身是置业需求的主要群体，所以此比例的增长，从侧面能够说明济南房地产市场需求是有效需求，“泡沫〞存在几率较低；而41－50岁、51岁以上的比例那么相对较小，分别占总比例的9％和3.74％。家庭结构分析，三口之家比例最高达43.26％，其他家庭结构分布比拟均匀，单身居住占23.98％，两口之家占21.98，四口以及以上占11.37％；与上期调查结果比照，比例根本相当，单身者所占比例有一定提高，增长达近6个百分点。从家庭月收入统计分析，家庭月收入主要集中在2000－5000元，共占总比例的67.13％，5000－7000元及7000元以上的占总比例的14.56％；与上期调查结果比照分析，月收入在2000元以下及5000元以上比例有相当变动，分别为降低和增长3个多百分点，此比例数据的变动，说明济南购房客户群体的支付能力在逐渐增长。从工作性质分析，私营业主占比例最高，达38.83％，政府事业单位、国有企业、外资合资企业所占比例分别为18.22％、19.63％、7.43％；与上次调查结果比照，变化不大，私营业主所占比例略有增长。从居住的区域分析，目前居在东部区域居住的受访者所占比例最大，占44.98％，居住在南部和西部区域者分别占19.2％和14.72％，比例相当，中部和北局部别占10.14％和10.95％。整体市场客户需求专项调查分析房价开展趋势——理性市场观形成统计分析：数据显示，持房价根本稳定观点的客户比例占28.28％，房价上涨的比例占22.43％，稳中有升的比例占33.48％，稳中有降的比例占6.50％，下降的比例占9.32％。整体分析受访者认为济南市房价会趋于稳定，可能存在稳中有升或逐渐上涨，持此观点的比例共占84.19％，而认为房价会下降和稳重略降的仅占15.81％，从数据分析可反映出目前济南市民对对济南房地产市场现状根本了解，能够理性的分析房地产市场价格走势，这种表现是房地产需求市场走向成熟的重要表现之一。购房区域分析——传统居住区域观念依旧主导市场统计分析：数据显示，选择东部居住生活仍是大局部受访者的首选，占总体比例的56.31％，其次是南部区域，占25.30％，中部、西部、北部区域所占比例分别为8.04％、7.07、3.29％。“住东不住西、住南不住北〞是济南传统居住观点，而随着政府东部新城新规划的推动，东部区域快速开展，已成为多数购房客户群体的居家首选；而由于城市规划中“南控〞政策影响，前一阶段南部的房地产开发工程相对较少，同时由于南部优美的生态自然环境，致使南部成为“贵族生活区〞，普通购房群体不能承受其高房价，在此次展会南部相继推出的新楼盘，吸引局部购房群体，此次调查比例较上次的调查结果增长4个百分点。选择东部和南部的居住的总体比例到达81.61％，较上次调查结果略有增长，说明传统居住观念依然在主导济南的房地产市场。非投资购房占绝对主流，济南市场无泡沫统计分析：调查数据显示，购房目的为自住的比例占67.35％，结婚和为家人代买的分别占到15.52％和7.49％，投资购置的比例仅占到9.64％，属正常市场行为，此次调查结果与上次比照，结果对根本一致。购房目的中非投资购房的整体比例占到90.36％，说明目前的市场需求是真实的住房需求，证明济南房地产市场没有泡沫。多层和小高层依然是置业主流统计分析：客户在购置住宅类型的选择上，多层和小高层的比例分别占47.46％和42.59％，高层的比例那么相对较低，仅有8.70％，说明目前高层住宅市场抗性依然较大，选择高档住宅类型——别墅的占1.24％。与上次调查结果比照，多层比例上升5.57个百分点，小高层比例下降6.77个百分点，分析其原因主要是此次展会推出局部多层住宅为主的楼盘，重新激发客户选择多层住宅的原始需求，但从整体形式分析，多层与小高层住宅依然是目前市场主流需求。功能型户型构成根本需求市场统计分析：数据显示有接近90％的人选择两室和三室户型，比例分别为50.95％和39.20％；在户型面积选择上，相对应的70－130平方米是主流需求面积，其中70—90、90—110、110—130面积范围对应比例分别为25.11％、28.74％、27.93％。从客户需要的主流户型及面积比照分析，受目前市场房价影响，满足居住功能的两室和三室户型已成为市场的根本需求，从市场侧面也反映出购房者的居住需求回归理性。房地产市场价格与购房者承受房价根本相当统计分析：受访者可以承受的最高单价主要分布在3000－4500之间，占总比例的93.06％；受访者所能接受的最高总价主要集中在20－50万之间，其中20－30万和30－40万之间的比例相当，分别占32.83％和31.42％，40－50万占18.32％。此房价数据显示虽略低于济南市房价平均水平，但基于济南市民的保守性，可以判断济南购房者根本能够承受目前房地产价位。购房行为逐步理性，需求市场逐渐成熟。统计分析：客户购房考虑的因素中，环境、位置、交通、价格和配套是主要考虑的因素，比例分别占68.22％、54.93％、53.42％、40.94和36.39％，从上表数据可以说明，购房者在购置房屋时开始理性选房，买房主要考虑房子所在小区的周边环境、位置、交通、价格、配套等硬件因素。私家车将成为家庭主要交通工具统计分析：调查数据显示，现在有车的比例占27.15％，一年内买车的占的比例占19.48％，两年到三年内和三年后买车的分别占13.56％和14.58％。与上次调查结果比照分析，现在有车和准备一年内买车的比例有一定幅度的增长，分别增长5.24％、11.64％，说明随着购房群体收入的增加，对生活舒适度的要求提高，私家车将成为主要交通工具。2、工程所在区域市场分析长清区概况长清区位于山东省中部，东依泰山，西滨黄河，是省会济南的新区，距济南市区22公里。总面积1178平方公里，辖7个乡镇、4个街道办事处、613个行政村，全区总人口53.32万人。长清是正在崛起的西部新城，经济实力逐步增强。2004年实现地区生产总值亿元，比上年增长18.6％，人均国民生产总值16684元，可比增长18%。经济结构不断优化，固定资产投资规模继续扩大。全年全社会固定资产投资54.3亿元，全区全年共完成房地产开发投资11757万元，同比增长44.9%，房地产投资开发逐年增加。2003年6月省委常委扩大会议确定了济南“东拓、西进、南控、北跨、中疏〞的城市开展总体战略，其中“西进〞是指加快开发以济南经济开发区、大学科技园和长清主城区为主的“西部片区〞。在“西进〞战略的根底上，长清区确定了“两轴五组团〞的城市开展空间结构，即以自然山体、水系和交通走廊为主线，进一步细划为长清主城区、大学科技园区、经济开发区、农业高新技术开发区和五峰山旅游度假区五个功能不同、风格迥异的城市组团,从而形成沿经十路连接经济开发区和长清城区的经济、社会、生态、城市开展轴；沿104国道连接大学科技园区和五峰山旅游度假区的高等教育、文化旅游、休闲居住开展轴，建成有利于高等人才培养和科学技术研究的高等教育示范区，有利于人才、资本要素聚集和技术产品扩散的现代化产业带，有利于生活居住、商贸物流和旅游、休闲、度假，融山、水、绿、城于一体的现代化新城区。目前，“五个组团〞规划面积达160平方公里，形成了布局合理、功能完善、优势互补的现代化城市新区，成为带动区域经济社会开展的增长极。2.1.3工程所处区域---大学科技园区济南市西部新城区——大学科技园，位于济南西部片区五大板块中心地段，西依长清老城区，西北侧为市经济开发区，东北侧与农业高新技术开发区接壤，东南与五峰山旅游度假区为邻，是济南市西进战略的重要承载区域。工程所处区域正是位于大学科技园的中心位置，作为带动西部新城区腾飞的龙头，随着高校新校区的日趋完善，这里将成为人流、物流、信息流的聚集地。未来区域内，除了每年有大批的学生在这里求学之外，还会有很多的毕业生留在西部新城就业或从事产学研，随之而来的就是会有大量企业进驻这里，因此就会有大量员工对该区域内的楼市产生了大量需求，高素质高科技企业的员工在这里居住也将在拉升区域地产价格与档次上起很大作用，区域市场需要一个大型的高档生活居住区。可以预见，西部新城将会迎来房地产开发的新契机，区域的整体形象及价值将得到质的提升。长清房地产开展现状长清虽然是济南的一个城区，但经济开展比拟落后，无大型的支柱产业，其房地产市场起步较晚，大约03年才取消福利分房和集资建房，现在老城区甚至依然可以集资建房，商品房市场的开展滞后于全国和山东总体房地产市场的开展。自从大学城整体规划开始实施之际，长清的房地产市场开始了突飞猛进的开展。前期的明珠广场以及现在的大学城商业公园，给济南的商业地产带来了一股强烈的投资风暴。随着各个大学建设的完工，师生的入住，大学城内住宅市场也必然掀起一片热潮，将会引领一次长清住宅市场价格的飞跃。虽然大学城内房产市场火爆，但长清区市区内住宅工程开展依然很缓慢，呈现出以下特点：产品设计相对保守建筑风格单一，以简约实用的现代风格为主，西方和欧式建筑元素较少，缺乏大胆创新，建筑外立面设计相对保守，线条缺乏流畅，外立面朴实无华。汇富苑小区外景鸣泉嘉园外景社区规划与景观设计观念不强就目前长清在售的楼盘来说，虽然各楼盘的规模都比拟大，但楼盘的规划布局与景观设计没有得到应有的重视，对于社区规划设计的观念仍停留在初级阶段。尤其表现在景观园林设计方面，多是局部的绿地、树木等点的设计，缺乏轴、线的连接，缺乏整体布局的特征。从侧面反映长清目前缺乏真正的高品质楼盘。汇富苑小区整体规划平面图物业管理水平相对落后总体来说，目前各楼盘没有重视到小区物业管理的重要性，物业管理效劳水平也比拟落后，效劳不到位，根本的保安、保洁、绿化等方面都得不到保证。从而形成很多居民对物业管理不信任、不交费的恶性循环局面。小区主入口垃圾成堆缺乏专业的营销推广体系缺乏专业的营销推广体系，大多数楼盘都是开发商自己销售，工程的形象包装与推广宣传缺乏专业化的市场运作。售楼处的作用得不到足够的重视，售楼处的布置较为单一，缺乏应有的功能区域，其装修水平也与其物业定位水平不相匹配。缺乏专业的高素质营销队伍，各楼盘销售人员的业务水平普遍不高，对工程的数据、理解较浅，缺乏对市场应有的了解与判断，在待人接物方面，缺乏礼节标准。凤凰山庄售楼处鸣泉嘉园售楼处小结：目前长清区的在售楼盘数量并不多，以多层住宅为主，价格在1800-2500元/㎡之间，〔其中包括手续不全的楼盘〕，几个在售楼盘的规模都相对较大，总建筑面积在10万平米以上，小区周边的商业配套比拟完善，小区内也都规划了局部社区商业配套，居住气氛比拟成熟。但是相对而言，各楼盘的素质都普遍不高，小区整体规划布局与景观设计都相对落后，而且小区自身配套也不完善，大局部楼盘都是单气三线，没有暖气。楼盘销售一般采用自然销售模式，大局部是开发商自己销售，缺乏专业化的操盘运作，区域内市场竞争主要是价格层面上的竞争；购房客户80%以上是长清地区以及周边辖县和乡镇客户，济南市区购房者不多。

长清区住宅市场特点东部和南部区域是楼盘的传统分布区，其中凤凰山庄、汇富苑小区以及文昌山庄等都分布在长清东部南部，龙泉街贯穿了长清区的几个主要楼盘。长清区的东部和南部是未来城市的开展方向，也是未来长清居住区的开展方向。长清区目前楼盘数量不多，但都具有一定的规模。例如凤凰山庄35.5万平米，汇富苑小区18万平米。但各楼盘以中低档楼盘为主，缺乏高品质楼盘。市场供给以多层住宅为主，小高层和高层住宅物业还处于起步阶段，目前长清的第一高楼是29层的长泰大厦〔住宅〕，小高层多在二期规划中，例如鸣泉嘉园，在消费者认同方面，仍然是多层比拟受欢送，但小高层、高层住宅只要价格合理，产品满足需求，也逐渐被认可和接受。楼盘的园林设计水平普遍不高，大局部楼盘只有简单的绿化景观。几个小区，主要依靠楼盘周边自然环境作为小区的园景，区内只有简单的绿化覆盖。市场上楼盘的园林设计多采用水景主题，但造园手法简单，难免给人牵强附会之感。目前房地产市场比拟混乱，局部楼盘手续不全，例如目前长清第一大盘35.5万平米的凤凰山庄都没有正规土地手续，不能办理房产证。团购现象比拟突出，例如凤凰山庄，前期开发的大局部楼盘消化都是来源于公安局、国税局等政府部门的团体购房。同时长清辖县乡镇的购置力也不可小视。另外，随着长清区道路网的建设和开展以及市政规划中的“西进〞方案，局部居屋将纳入拆迁范围，这局部拆迁住户也将成为楼市中潜在消费者。长清区房地产市场展望最近三年，长清用于城市道路等根底工程建设方面的资金到达10个亿，城市绿地率45%以上，人均绿地面积15平方米；投资800万元使城区所有的道路全都亮了起来；建成日供气405吨的热电厂一座，日供水能力13万吨的水厂两座，还有日处理垃圾能力80吨的垃圾处理厂一座，所有这些生活、市政配套设施的完善为进一步的开发提供了良好的条件。人口也是促进房地产开展的必要条件，按照设区和建设省城“西辅城〞的开展战略，长清城市总体规划常住人口将到达40万人，而从目前情况来看，这个规模将很快到达，从去年开始，在一年多的时间里长清引进了171个工程，其中包括世界500强企业和教育、电力等多行业企事业单位，这些工程一方面在解决本地就业、提高人民生活水平的同时，另一方面更会增加长清人口规模，扩大经济需求，进而促进房地产市场的开展。其次，在观念、政策等软件方面，长清也具备了迅速开展的优势。划区后，长清会同其他5个行政区一样，被人们提及，进入人们的生活圈子；另外，划区后在得到市政府更大支持的前提下，会继续保持原有的各项优惠政策，使长清区成为投资置业的优秀平台，正在开发的文昌小区、文昌山庄就是典型的成功例子。正是这些得天独厚的优势，让我们看到了长清区美好的将来，一个外向型经济区域的雏形也已经展现，随着03年济南市城市规划“西进〞战略的实施，长清的房地产市场已经开始了突飞猛进的开展，区域内的房地产投资开发开始变热，前期的明珠广场以及现在的大学城商业公园，给济南的商业地产带来了一股强烈的投资风暴。而随着大学科技园内各个大学建设的完工，师生的入住，以及未来广阔的开展前景，大学城内住宅市场也必将掀起一片热潮，带来长清住宅市场质的改变。长清住宅市场供给量在售楼盘现有供给量统计：楼盘名称总户数销售率市场存量鸣泉嘉园凤凰山庄汇富苑小区常青花苑小区合计目前长清住宅市场在销售的楼盘有4个楼盘，以期房、准现房为主，呈现供求两旺的形式，除个别别墅工程外，大局部工程销售情况良好。据统计，目前长清正在开发的具有规模的小区总面积接近70万平米，市场存量为15.5万平米，这局部存量将在最近1-2年内推出。在售楼盘户型与面积分析楼盘名称开发户型户型面积(㎡)户型配比鸣泉嘉园二室二厅85-10330%三室二厅120-13865%复式及其他150以上5%凤凰山庄二室二厅82-8720%三室二厅110-13570%复式及其他150以上10%汇富苑小区二室二厅88-9730%三室一厅94-11015%三室二厅120-14445%四室二厅140-15110%常青花苑小区二室二厅85-9725%三室二厅130-14570%复式及其他150以上5%在售楼盘户型配比统计数据显示：在户型供给方面，主要以两室两厅、三室两厅为主，两室两厅和三室两厅占接近90%，值得注意的是局部楼盘增加了复式的户型。在户型面积方面从80-110多㎡的中小户型到110-150㎡以上的中大户型的多种层次不等。消费群体层次的多样性和消费能力的差异性决定了户型产品的多样性，当然，从另一方面也反映了目前长清房产市场开展还不够成熟，开发商对于目标客群的定位比拟模糊，市场细分不够，缺乏有特色的产品定位和市场定位。目前来看，长清住宅市场中的主流户型面积大约在90-130㎡左右。在售楼盘销售价格分析在售楼盘价格分布表楼盘名称工程位置装修标准价格均价优惠措施范围车库地下室鸣泉嘉园长清区清河街以南峰山路以东简装修2110-2400车位60元/月/2239一次性付款优惠30元/㎡凤凰山庄长清区龙泉街东段简装修1690-1990地下车位/1850一次性付款优惠20元/㎡汇富苑小区长清区凤凰路南首路东简装修1860-216026009001880一次性付款优惠50元/㎡常青花苑小区长清区五峰路南首简装修1650-1870无8001760一次性付款优惠30元/㎡整体来看，目前长清住宅平均价格在1900元/平米左右，最低价格在常青花苑小区，均价为1760元/平米；最高价格在鸣泉嘉园，均价2239元/平米，其最高售价在2400元/平米。由于地理位置、产品特性、社区配套以及市场定位和客户定位的差异，使两个楼盘的价格均价差达500元/平米。通过对长清住宅市场销售价格以及当地居民房价承受能力的调查发现，目前长清房产的价格处于正常略高的价格范围，虽然偏高，但各个楼盘仍呈现良好的销售势头，说明市场需求力旺盛，住房需求仍有较大的市场空间。当然，追求利润的最大化和快速实现资金的回笼不是相辅相成的，这主要取决于开发商的经营策略。在售楼盘配套设施调查分析楼盘名称装修标准社区配套工程卖点鸣泉嘉园简装修会所、中心广场、幼儿园地段好、周边配套齐全，专业的物业管理，是长清现在唯一的三线双气社区凤凰山庄简装修会所、地下停车场、步行商业街、幼儿园环境绿化好、规模大、配套齐全、专业的物业管理、紧靠学校汇富苑小区简装修会所、地下停车场、中心花园、文化活动中心地理位置优、环境绿化好、配套齐全常青花苑小区简装修区域位置、双气三线、靠近小学通过调查发现，新开的楼盘越来越重视社区配套设施的建设，因为良好的配套设施是一个商品住宅能够立足市场的必要条件。大局部社区具备了水、电、天然气、、有线电视、宽带网外，有些还有了对讲系统等智能化生活配套设施。老年人活动场所、娱乐场所也逐渐走进社区，但目前还没有真正开展起来，仅仅列入新社区的规划当中。物业管理一直是广阔业户比拟关心的问题，长清以往的物业管理效劳较差，造成很多业户对物业管理失去信心，通过市场的反应，开发商开始重视物业管理，真正意义上的物业管理效劳也提上日程。小结：目前住宅市场上，市场供给仍以中低档产品为主，高品质楼房以及面向低薪阶层的开发缺乏，并且产品的同质化现象明显。大局部开发商对自身的产品仍然停留在价格与户型的层面上，而对其他如物业管理效劳等方面的挖掘力度明显较低；建筑形式方面，市场供给以多层为主，一般为六层加阁楼的形式，对小高层具有排斥心理，反映出长清市民的收入水平和居住习惯还未到达一定层次，消费观念的改变仍需要一定的时间。在小区规划设计方面，根本没有专业的规划设计，人们对小区整体规划的观念还不强，仍然停留在单体设计方面；目前在长清真正拥有景观规划设计的小区几乎没有，大局部只是外表文章，作为工程宣传推广的口号，没有实质性的内容作为支撑。物业管理方面，停留在最根底的保洁、保安等根底效劳，明显落后于其他城市的物业管理开展水平。专业的整体规划设计、景观规划以及物业管理都是目前长清住宅市场的亮点，如果工程在这些方面有所突破，充分利用好这些因素，必定能收到意想不到的效果。区域典型个案分析1、鸣泉嘉园鸣泉嘉园多层、小高层住宅济南新地房地产开发长清区清河街以南峰山路以东0531-8726119987262299约9万平方米37%900余户无车库，车位60元/月共有四种户型，其中二室二厅〔85-103㎡〕三室二厅〔125㎡-140㎡〕为主力户型，均为全明户型设计，客厅多为朝阳。一期4万㎡10栋多层住宅，03年开盘，目前销售率在80%左右，剩余房源90%为130㎡的大户型，一期均价2200元/㎡，价格范围2050-2450元/㎡。二期多为小高层，还未开始销售。是长清政府机关、商业、学校集中区域，是长清目前唯一的双气三线社区，社区内部规划休闲商业街，会所和中心景观广场，无车库配有地下车位。简装修，客厅、厨房、卫生间均铺有地砖，厨卫墙面瓷砖到顶，一次性付款或银行按揭〔最长30年7成银行按揭〕均价：2200元/㎡，价格范围2050-2450元/㎡，地下室900元/㎡，物业费/㎡.月精品住宅/书香家园〔长清现代主义高品质文化社区〕鸣泉嘉园是目前长清房地产市场为数不多的手续齐全、配套完善、有规划理念的规模社区，在工程接近尾盘的时候，销售也接近停滞，现有售楼处与楼盘档次不相匹配，应有的作用没有得到表达，售楼人员缺乏积极性，楼盘销售较为混乱，对楼盘的整体把握缺乏专业化的操盘理念。2、凤凰山庄凤凰山庄多层住宅济南港基建设集团长清区龙泉街以南长清一中以东0531-872089963500余户户型面积从80-140㎡，其中三室二厅〔110-145㎡〕占60%左右，为主力户型面积，二室二厅〔80-90㎡〕是畅销户型，户型设计合理，中小户型比拟畅销。工程分南区和北区，前期主要是南区开发，北区今年6月份开盘销售，工程南区均价在1800元/㎡左右，北区均价在1900元/㎡左右，目前无房产证，承诺5年办理，今年元旦交房。单线三气，无暖气，会所，幼儿园，大型商场步行商业街，老年公寓，车库等配套相对齐全，是长清区最大的住宅产业工程，具有规模社区的配套优势。简装修，厨卫瓷砖到顶，铺防滑地面砖。一次性付款或分期付款〔签合同40%，封顶30%，交房30%〕南区均价：1800元/㎡，价格范围1730-1860元/㎡；北区均价：1900元/㎡，价格范围：1880-1990元/㎡，地下室1000元/㎡。一般五层价格最低，三层和六层价格最高，六层价格为赠送阁楼后价格。凤凰山庄生态美园本工程是长清区委、区政府全力支持工程，是长清区最大的住宅产业工程，规划、设计、和建设档次均具一流水准。本工程为旧改工程，证件不齐全，但有很多事业单位团购，如：法院、国税局、公安局等政府部门都，小区目前的楼盘消化主要依靠这些政府部门的团购。目前楼盘销售较为混乱，南区卖南区的，北区卖北区的，缺乏对楼盘的整体把握。购房客户以长清和辖县镇为主，济南市区客户很少。3、汇富苑小区多层、小高层住宅济南汇富房地产开发长清区凤凰路南首路18万平方米户型面积从70-151㎡，其中三室二厅〔94-151㎡〕二室二厅〔88-97㎡〕是主力户型，户型设计合理，中小户型比拟畅销。工程分南区和北区，北区为高档别墅区，南区为高尚住宅区，南区01年开盘销售，目前入住率70%-80%，南区均价在1880元/㎡左右，北区尚未销售。现在主推南区6栋4层公寓，1、4层2160元/㎡，2、3层2060元/㎡。三线、天然气、健身设施、幼儿园、大型地下停车场及综合会所、文化活动中心等一应俱全，简装修，厨卫瓷砖到顶，铺防滑地面砖。一次性付款〔一次性付款优惠50元/㎡〕南区均价：1880元/㎡，价格范围1800-1960元/㎡；现销售公寓价格：1、4层2160元/㎡，〔4层送阁楼〕，2、3层2060元/㎡；储藏室900元/㎡，车库2600元/㎡。工程南区入住率70%以上，目前主要推6栋4层公寓，销售价格相对偏高，前期购房客户绝大多数为长清本地客户，市区客户多看重社区自然环境、养老和为老人买房以及投资前景是市区置业者长清置业的目的。4、文昌山庄工程概况：㎡，容积率0.38,绿化率65%,规划单体、联体别墅260户，。文昌山庄西靠凤凰路,南面是规划中的文昌公园,东侧1公里处即为大学城新址。融入欧陆风情，尊贵典雅，彰显尊荣；山庄伴青山而居，朝沐秀色美景，夕赏田园风光。周边配套：中小学:山东财政学院，山东农业大学，山东师范大学，山东大学等,幼儿园:多家,其他:3000余亩的文昌公园，300亩的人工湖。销售现状：现已售90%左右，剩下的单体别墅均价3600元/平米，联排别墅2700元/平米。其中，单体别墅面积300多平米，双拼别墅面积200多平米。描述：别墅区内部规划比拟混乱，密度比拟大，别墅入住率非常低，物业管理不到位。据说，购房客户多为灰色收入者购置，市区居多，比拟看重环境，多数为屡次置业者，局部投资客户。长清消费者市场调查针对于长清消费者市场，我司采取了随机市调问卷加客户深度访谈的形式，主要针对个体商业主、政府机关部门和企业工厂单位来展开的。这局部人是长清相比拟有钱的群体，也是长清地区最有可能成为购房业主的一局部人群。各局部人群对房地产市场关注的内容不同，具体如下：A.政府机关部门认为政府机关部门去大学城购置住房的可能性不算很大。长清的单位福利房刚取消不久，在取消之前，各政府机关单位员工根本都已买房。另外局部政府单位还有自己的土地，可以集资建房。认为大学城与单位还有一定的距离，上下班不方便。长清实行如雪划片制，在大学城购房，孩子能否就近上学还是一个问题。对于长清房地产市场，他们认为目前市场需求十分旺盛，有效需求是主导，但由于当地居民收入水平的局限，使得很多目标客户持币观望，等待房价下降或相对低档次楼盘的出现。对长清尤其是大学城内房地产市场前景看好。认为长清人们看房最看重的几个因素是：地理位置、价格、物业管理、景观规划和小区档次认为80-120㎡、总价款在20万左右的户型是目前市场上最受欢送的，80-100㎡的小户型比拟走俏，年轻人特别是选择婚房的考虑两室的比拟多，160㎡以上的大户型市场需求不大，因为有这局部需求的人已经购置，他们只会投资小户型。建议工程户型应该多元化以满足不同人群的需要。认为大学城是今后长清居住区的开展方向，虽然大学城现在配套设施不健全，但明珠广场、商业公园的建立，各种配套设施不断的完善，其升值潜力看好。对于工程的客群他们认为，大学城的老师和在那边工作的人群应该是主要的销售对象，济南有钱人过来买房子的也应该不少。另外长清乡镇上来买房子的也应该占一定的比例。B.个体商业主认为目前长清房地产住宅市场房价过高，超出了居民的实际购置能力，现在很多有购房需求的人都在观望。认为价格、地段、建筑质量是购房者看重的三个重要因素。新建小区如果价格适宜的话，将十分好卖，认为现在的高房价都是有大学城带动的，炒作太大。认为小户型应该很有市场，70㎡一下的户型适合学生居住，应该很有市场，80-100㎡是比拟适合年轻人的〔无积蓄〕，110-130㎡比拟适合中年人。喜欢客厅朝阳的户型，必须采光通风条件要好，楼间距不能太小。对于大学城位置比拟认可，认为环境比拟好，教育气氛浓厚，很适合居住。但是现在由于生活配套不健全，不愿意购置那里的住宅，但是对商业工程很感兴趣。对于客户方面，他们提出很多学生家长可能会那里买房子，作为投资，同时也方便孩子上学。C.企业工厂单位在长清最具有影响力的三个企业就是鲁能工业园、山水集团和佳宝乳业。鲁能工业园由6个公司组成，每个公司约有500员工，共3000余人。各工厂的效益不同，其员工收入也有差异，如效益最好的山东鲁能思翼帕瓦电机的效益最好，员工工资在每月1500-2000元左右，加班可拿到2500元，效益较差的公司也能拿到1000-1200元。山水集团和佳宝乳业的员工也在1000人左右，其员工工资在每月1500-1800之间。但据调查，他们在长清购置住房的可能性不大，原因如下：鲁能工业园的员工一般都是外地人，公司建有员工宿舍，除少数整个家庭都在长清的可能会在长清购房外，其他的都不打算买房，即使买房其总房款也应该控制在20万以内。另外他们都是外地人，想买房都想去济南市内买房，不愿意在长清买房。山水集团和佳宝乳业的员工都在济南居住，上下班有公司的班车，员工都不在长清居住生活，在长清买房的可能性不大。小结：长清区内政府机关部门与企业工厂单位在大学城内购置住房的不算多，个体商业主可能会在那里买房，但前提是他们在大学城内有商铺或者在那里租赁商铺。第三局部：工程理解及定位1、工程理解SWOT分析工程优势：〔superiority〕有利的宏观开展环境工程所处西部大学城，是济南市西进战略的重要承载区域，是带动西部新城区腾飞的龙头。而高校新校区的建设也将为本工程的开展带来机遇，使工程具有了良好的开展环境与政策支持。

得天独厚的自然环境资源工程处于青山环绕之中，自然植被丰富，发源于泰山北麓的大清河流经园区中心，特有的山、水、谷有机结合的天然景观，使工程坐享良好的自然生态环境资源。交通便捷工程距济南主城区16公里，交通优势明显，东临京沪〔京福〕高速公路和104国道，西有经十西路和在建中的济荷高速。两条高速路、三条城市主干道将大学科技园与济南主城区连成一体，形成快捷方便的交通网，多条公交线路保障了出行方便。社区规模对于住宅产业而言，其规模效益表现在开发本钱的降低、全面物业管理系统的建立，以及完善配套效劳设施系统，创造良好的公共空间环境。工程是具有百万平米的超大规模社区，保证了整个社区拥有完善的配套效劳设施系统。整体规划与景观设计常春藤工程总体规划和景观设计由美国HOSTETLERZHANGSTUDER〔HZS〕建筑设计公司承当。工程融入了先进的规划设计理念，使得本次规划在结构、功能布局、景观结构、生态系统、交通线路、行车系统等方面都能完美结合，整个社区的总体规划与景观设计充分表达了工程的领先性。良好的文化教育气氛大学科技园作为西部新城核心，是山东高级人才培养、科研和信息交流中心，生态化、信息化的城市新区。在这片方圆29平方公里的土地上，10所高校云集、40万师生会聚，举手头足都可与“学府为邻〞、“书香为伍〞。1.1.2工程劣势：〔weakness〕工程位置偏，居住气氛尚未形成。无论是对于济南市区还是长清区来说，工程所处位置都有些偏，区域内的居住气氛尚未形成，当然随着大学科技城的建设和公交线路的逐步完善，这种区域观念会逐渐改变。区域配套设施不完善目前周边的生活配套效劳设施还不完善，根底配套设施的建设还处于开展阶段。随着大学商业公园的建设以及未来工程的配套规划，工程的将来会拥有良好的配套效劳设施。1.1.3工程时机：(opportunity)高校新校区带来的良