月搏学题库附有答案

11月搏学题库[复制]1.业主陈明欲出售其名下一套位于上城区建国南苑的住宅，因其行动不便，故委托其弟弟陈亮代为办理相关事宜，出现（）情况时陈亮会丧失代理权。[单选题]陈明丧失民事行为能力陈亮丧失民事行为能力(正确答案)陈亮生病住院陈明的住宅将动迁答案解析：代理如何终止有下列情形之一的，委托代理终止：（1）代理期间届满或者代理事务完成；（2）被代理人取消委托或者代理人辞去委托；（3）代理人丧失民事行为能力；（4）代理人或者被代理人死亡；（5）作为代理人或者被代理人的法人、非法人组织终止。2.客户杜飞通过经纪人的李黎购买了一套下城区永康苑的住宅约定成交价为340万元，在签订定金协议时，合同约定了定金为20万，但是当天实际支付了8万元。后因业主个人原因不想出售了，那么业主需要返还杜飞多少（）万元[单选题]2084016(正确答案)答案解析：根据《担保法》第89、90、91条规定，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回；给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。3.客户胡清，30周岁，安徽省阜阳市户籍，已婚，已在杭州市工作5年，家庭名下无任何房产。在杭期间，胡清正常缴纳杭州市公积金和社保，且无断缴记录，现胡清通过经纪人陈伟的带看欲购买一套流水北苑的住宅，签约前需进行限购查档，则在限购查档时不需要提交以下哪一项资料？[单选题]胡清在杭州社保缴存证明胡清的户口簿复印件胡清的结婚证复印件胡清的收入证明(正确答案)答案解析：解析：查档需提供哪些资料？买方（含共同购买人、配偶）身份证明复印件一式一份；买方（含共同购买人、配偶及家庭成员里面的未成年人）名下户籍证明复印件一式一份；买方（含共同购买人、配偶及家庭成员里面的未成年人）户口簿的首页复印件一式一份；买方（含共同购买人）婚姻证明复印件一式一份；若买方为非杭州户籍，还需提供买方在3年内连续缴存社保/个人所得税满二年的缴存证明；4.业主林如，杭州户籍，欲出售名下一套万家星城的住宅因腿脚不便特委托其好友陈梦梦代为办理出售相关事宜，委托期限为一年。则关于本次代理下列说法正确的是[单选题]若代理期限满后，仍未出售则代理继续有效属于指定代理在代理期限内林如不可取消代理关系属于委托代理(正确答案)答案解析：代理如何终止有下列情形之一的，委托代理终止：（1）代理期间届满或者代理事务完成；（2）被代理人取消委托或者代理人辞去委托；（3）代理人丧失民事行为能力；（4）代理人或者被代理人死亡；（5）作为代理人或者被代理人的法人、非法人组织终止。此次代理是委托代理5.以下那种房屋不能办理网签手续？被依法查封，保全，限制的房屋(正确答案)产权归属不明确的房屋(正确答案)未办理经转商的经济适用住宅(正确答案)无权属证明的房屋(正确答案)答案解析：哪些房屋不能办理网签；1被依法查封，保全，限制的房屋.2产权归属不明确的房屋.3未办理经转商的经济适用住宅。4无权属证明的房屋6.根据民法规定，下列人员属于限制民事行为能力的人有李明，16周岁，高一学生(正确答案)陈然，17周岁，以演出作为自己的主要生活来源吴磊，6周岁，小学一年级学生陈明。30周岁，有精神疾病。(正确答案)答案解析：解析：民法中关于民事行为能力的判断标准是如何规定的？①十八周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，视为完全民事行为能力人；②十六周岁以上不满十八周岁的未成年人，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人；③八周岁以下的未成年人及不能辨认自己行为的成年人，视为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为；④八周岁以上的未成年人，视为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为；7.德佑店经理陈江在给新人培训时说杭州房管局要求凡通过房地产经纪机构居间和代理的杭州市存量买卖，房款必须进四方监管账户，那么四方资金监管方分别是？客户(正确答案)业主(正确答案)居间方(正确答案)银行(正确答案)答案解析：四方监管账户方分别是：银行，居间方，买方，卖房8.业主叶帅杭州户籍，名下一套翰林花园的住宅，因疫情原因在国外，现欲出售此住宅，特委托他弟弟叶晨代为办理买卖事宜，下列哪些情况会使叶晨丧失代理权？代理期届满(正确答案)叶晨丧失民事行为能力(正确答案)叶帅生病，行动不便叶晨车祸去世(正确答案)答案解析：代理如何终止有下列情形之一的，委托代理终止：（1）代理期间届满或者代理事务完成；（2）被代理人取消委托或者代理人辞去委托；（3）代理人丧失民事行为能力；（4）代理人或者被代理人死亡；（5）作为代理人或者被代理人的法人、非法人组织终止。9.合同也称契约，商圈经理方华在给店面经纪人培训是说到了合同法，在提到合同生效时应同时具备下列那几点？当事人具有相应的民事行为能力(正确答案)意思表示真实(正确答案)不违法法律或社会公共利益(正确答案)以合法形式掩盖非法目的答案解析：合同生效应同时具备下列3条件：（1）当事人具有相应的民事行为能力；（2）意思表示真实；（3）不违反法律或者社会公共利益。这是合同的一般生效要件。10.客户金华通过经纪人王其以商业按揭贷款的方式，购买了业主赵斌名下的一套毛坯住宅，约定合同价为300万元，则关于此次签约，以下说法正确的是哪几项？在房屋交付方面无特殊约定的，空格处可为空在补充协议中关于装饰装修的约定，可选择“无”(正确答案)合同中应正确填写高原此次购房的首付款及申请贷款额度(正确答案)关于补充协议的其他约定，若无内容，应当填写“无”(正确答案)答案解析：1合同主体内容全部合同填写完整，空格无内容时，需划“╳”或“/”。2公司主体必填委托代理人，有委托代理人代签合同的，必须填写委托代理人信息。3买卖双方信息填写完整，不得划“╳”或“/”。4应当真实选择房屋的抵押状况，正确填写抵押权人等信息。不能只填写：银行、担保公司、个人、公积金管理中心、业主；银行应具体到支行，公积金担保中心应具体到支行，个人应填写身份证号；如能体现抵押登记日期，应当填写。11.客户陈女士今年30岁考虑投资一套商住公寓，咨询德佑经纪人李阳商住公寓贷款最长可以贷款多久，李阳回答说商住公寓最长贷款年限为10年，请问李阳这个回答正确吗?[判断题]对(正确答案)错答案解析：四、贷款年限如何确定贷款最长年限有下列3个影响因素，这3者得出的三个结果，取最小值，就是该笔贷款申请的最长贷款年限。【注意】：①所购房屋为非住宅的：最长贷款年限为10年。②外籍人士购房最长贷款年限通常不超过10年。12.链家经纪人元华询问师傅陈浩如何查询房屋年龄？陈浩回答：（1）查看不动产权证书中的房屋建成年代记载的日期，以该日期确定房屋年龄。（2）到不动产登记主管部门查询档案，以档案认定的建成年代，计算房屋的年龄。（3）开发商的竣工验收报告。（4）浙里办APP可查询。请问陈浩回答正确吗？[判断题]对(正确答案)错答案解析：五、房屋的年龄如何认定（1）查看不动产权证书中的房屋建成年代记载的日期，以该日期确定房屋年龄。（2）到不动产登记主管部门查询档案，以档案认定的建成年代，计算房屋的年龄。（3）开发商的竣工验收报告。（4）浙里办APP可查询。13.某品牌经纪人秦寿，为了第一时间获得罗兰小镇房源信息，通过绿城物业员工李某，私下购买业主名录，此行为触犯了刑法侵犯公民人身权利，民主权利罪[判断题]对(正确答案)错答案解析：本节介绍侵犯公民个人信息罪。依据《刑法》253条之规定，侵犯公民个人信息是指违反国家有关规定，向他人出售或者提供公民个人信息或者通过非法手段获取公民个人信息的行为。本罪解读：①公民个人信息的范围很广：包括但不限于身份信息、财产信息、征信信息、健康生理信息、通信信息、行踪轨迹信息等；②行为人实施了违反国家规定，购买、收受、交换或其他非法手段获取公民个人信息的行为；③构成本罪的，根据情节严重程度，轻则3年以下有期徒刑，重则3-7年有期徒刑，并处罚金。公司犯该罪的，对公司判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前述标准处罚。14.下面权利不属于物权得的是哪一项？[单选题]所有权债权(正确答案)用益物权担保物权答案解析：一、什么是物权物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。物权是与债权相对应的一种民事权利。债权是指权利主体按照合同约定或者按照法律规定，请求相对人为或不为一定行为的权利。市场主体享有物权是交易的前提，交易的过程表现为债权，交易的结果往往导致物权的转移。15.客户马云飞咨询链家经纪人李军，上城区这边房产产权转移的流程是什么？下面李军说法错误的是？[单选题]（1）买卖双方准备转移登记的材料（2）现场办理：取号、受理；（3）主城区：签字确认后领取《不动产登记税收申请受理通知书》；余杭区和萧山区是《房屋交易、税收、不动产登记申请受理通知书》；（4）办理完毕等待三个工作日出新产证即可(正确答案)答案解析：三、权属转移登记的流程是什么(主城区)（1）买卖双方准备转移登记的材料；（2）现场办理：取号、受理；（3）主城区：签字确认后领取《不动产登记税收申请受理通知书》；余杭区和萧山区是《房屋交易、税收、不动产登记申请受理通知书》；（4）税费窗口缴纳税费或者网上申报缴纳税费（5）凭契税完税凭证领取不动产权证书。16.罗兰小镇德佑店长海燕在培训新人时，讲到不动产注销抵押登记的适用情形，下面说法不正确是？[单选题]（1）主债权消灭的；（2）抵押权已经实现的；（3）抵押权人意外死亡的；(正确答案)（4）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书致使抵押权消灭的；答案解析：三、注销抵押登记的适用情形有哪些（1）主债权消灭的；（2）抵押权已经实现的；（3）抵押权人放弃抵押权的；（4）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书致使抵押权消灭的；（5）法律、行政法规规定抵押权消灭的其他情形。17.下列材料中那些不是抵押注销登记的材料？[单选题]不动产权证书共有产权人身份证(正确答案)他项权利证书债务结清证明答案解析：二、什么是注销抵押登记注销抵押登记，是指抵押人向抵押权人清偿债务后，拿到债务结清证明、不动产权证书、他项权利证书、抵押权人出具的解抵押资料等相关材料，到不动产登记中心对抵押物解除抵押登记的过程。18.客户李云龙咨询链家经纪人楚云飞那些银行六个月内提前还款有违约金的，楚云飞回答错误的是：[单选题]中国银行中信银行杭州银行(正确答案)农业银行答案解析：五、各银行对提前还贷有何规定银行提前还款时间具体还款标准及违约金明细预约方式预约要求农业银行36个月3年内提前还款违约金：提前归还本金×月利率×1；3年后提前还款无违约金电话预约或银行网点书面申请提前一个月预约杭州银行6个月无违约金电话预约提前一个月预约中国银行12个月违约金：提前归还本金×月利率×6电话预约提前一个月预约工商银行12个月无违约金：提前归还本金×月利率×1电话预约或银行网点书面申请提前一个月预约建设银行6个月无违约金，6个月内不受理提前还款电话预约或银行网点书面申请提前一个月预约北京银行6个月无违约金，6个月内不受理提前还款先电话预约，再前往银行网点书面申请提前一个月预约中信银行6个月无违约金，6个月内不受理提前还款电话预约提前一个月预约交通银行6个月无违约金，6个月内不受理提前还款电话预约提前15个工作日浦发银行12个月无违约金，6个月内不受理提前还款电话预约提前一个月预约19.大屋翡翠城店经纪人宁伟，在给客户王先生征信报告字符解读，下面说法错误的是?[单选题]/———表示未开立账户；N———正常（表示借款人已按时足额归还当月款项）；D———抵押情况(正确答案)G———结束（除结清外的，其他任何形态的终止账户）。答案解析：（五）征信报告的字符解读在个人信用报告中，通常有以下表述符号：/———表示未开立账户；N———正常（表示借款人已按时足额归还当月款项）；D———担保人代还（表示借款人的该笔贷款已由担保人代还，包括担保人按期代还与担保人代还部分贷款）；提前结清、以资抵债结清、担保人代还结清等情况）；G———结束（除结清外的，其他任何形态的终止账户）。20.下列关于物权与债权区别说法正确的是？（1）权利性质不同。(正确答案)（2）权利发生不同。(正确答案)（3）权利效力范围不同。(正确答案)（4）权利效力不同。(正确答案)答案解析：二、物权与债权有何区别物权和债权的区别，主要有：（1）权利性质不同。物权是支配权，债权是请求权。例如，张三把自己的房屋卖给李四，在尚未办理权属转移登记前，张三仍然享有该房屋的支配权，也就是房屋的所有权人仍然是张三。李四享有的权利是债权，可以依法请求张三按照约定办理权属转移登记并交付房屋。（2）权利发生不同。物权的发生实行法定主义，债权的发生实行意定主义。即物权的种类和内容受法律的限制，不允许当事人任意创设新的物权，也不允许当事人变更物权的内容。而债权的发生并没有这样的限制。（3）权利效力范围不同。物权是直接支配物的权利，物权的义务人是物权权利人以外的任何人，即物权的权利人以外的一切人均为义务人，均负有不得侵害其权利和妨害其权利行使的义务。而债权的权利义务仅限于当事人之间。（4）权利效力不同。物权的支配力使其具有排他效力、优先效力和追及效力。例如房地产办理抵押登记以后，该抵押权就可以对抗一般债权。当然物权优先于债权也有例外，如《合同法》规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”即“买卖不破租赁”。21.客户张飞年龄45岁西湖区户籍已婚通过西湖区德佑门店购买了一套建筑年代为2018年89方二手住宅商品房，客户家庭名下临安有一套全款购入住宅其他再无住宅，关于客户贷款问题下面说法错误的是：此次张飞购房首付款最低可做3成，此次贷款最多可贷款30年，(正确答案)此次张飞贷款必须6成首付,(正确答案)此次贷款最多可贷款20年答案解析：商业银行对贷款首套、二套的认定标准是即认房又认贷，具体可按下列标准执行：（2）区分首套与二套，是以家庭为单位。家庭名下无住宅，不仅仅指借款人本人无住宅，还包括借款人家庭成员无住宅。网签在其家庭成员名下和登记在其家庭成员名下的住宅，都认定为家庭拥有的房屋套，所以张飞属于首套房四、贷款年限如何确定贷款最长年限有下列3个影响因素，这3者得出的三个结果，取最小值，就是该笔贷款申请的最长贷款年限。（1）国家和地方政策。目前杭州市政策规定，住宅商业性贷款的期限最长不超过30年。（2）房屋年龄。一般要求房龄在30年以内，同时还需满足：贷款年限+房龄≤50（各银行之间有差异）。（3）借款人年龄。一般要求借款人男不超过65周岁，女不超过60周岁，同时还需满足：贷款年限+借款人年龄≤退休年龄（特殊需与银行沟通）。22.客户毛先生咨询大屋经纪人赵海，什么情况下银行那边一定会拒贷？下面赵海说法正确的是？虚假贷款申请资料。(正确答案)虚假房地产交易，包含但不限于亲属关系(正确答案)借款人或购买人中有未成年人或无完全民事行为能力人的(正确答案)客户36个月内累计未还最低还款额还款次数超过6次或信用卡账户显示为冻结、止付及呆账的非正常状态；②贷款最近24个月还款状态记录中累计逾期次数超过6次或出现逾期61-90个自然日的次数累计超过1次答案解析：七、银行针对哪些情形会拒贷（1）虚假贷款申请资料。包括虚假身份证明、虚假收入证明、虚假工资流水、虚假婚姻证明、虚假购房合同等。（2）虚假房地产交易，包含但不限于亲属关系。例如，买卖双方为亲属关系，买卖双方为亲密朋友关系，买卖双方为债权债务关系，均有可能被银行视为骗贷行为。（3）收入证明不符合要求。中国银行业监督管理委员会要求，借款人住宅贷款的月负债与收入比应控制在50%以下（含），也就是收入应至少达到月偿还负债的2倍。（4）借款人或购买人中有未成年人或无完全民事行为能力人的。（5）目前在还的住宅商业按揭贷款达二套及以上。（6）信用记录不好的禁入类客户。具体判断标准为：①信用卡最近24个月内累计未还最低还款额还款次数超过6次或信用卡账户显示为冻结、止付及呆账的非正常状态；②贷款最近24个月还款状态记录中累计逾期次数超过6次或出现逾期61-90个自然日的次数累计超过1次。23.德佑新入职经纪人高渐离询问师傅于化龙客户全款购房的特点，下面于化龙说法正确的是？（1）流程简单，不需要购房人提供收入证明、银行流水、征信报告等贷款资料；(正确答案)（2）签后周期短，降低交易中可能出现的纠纷；(正确答案)（3）房价能有一定幅度的优惠，适合前期资金宽裕的客户；(正确答案)（4）无贷款利息，债务压力较小。(正确答案)答案解析：全款购房有下列特点：（1）流程简单，不需要购房人提供收入证明、银行流水、征信报告等贷款资料；（2）签后周期短，降低交易中可能出现的纠纷；（3）房价能有一定幅度的优惠，适合前期资金宽裕的客户；（4）无贷款利息，债务压力较小。24.链家学军店店经理吴迪在培训新员工时讲到首套住宅、二套住宅如何认定。下面吴迪说法正确的（1）首套首贷，是指借款人在全国范围内，无任何住宅贷款记录（以人民银行的征信系统查询结果为准）；同时还需满足目前名下无住宅（通常仅需提供杭州限购区域内的查档（即无房证明）作为佐证，若借款人提供的如离婚协议、离婚判决书等贷款材料中体现异地拥有住宅时，需提供异地查档）。(正确答案)（2）区分首套与二套，是以家庭为单位。家庭名下无住宅，不仅仅指借款人本人无住宅，还包括借款人家庭成员无住宅。网签在其家庭成员名下和登记在其家庭成员名下的住宅，都认定为家庭拥有的房屋套数。(正确答案)（3）住宅贷款记录的范围是指全国，而不是仅仅包括杭州市，在全国范围内曾经有过的住宅商业贷款，不论是否结清，都算贷款记录。(正确答案)（4）贷款购买的房屋是商业或办公用房，也计算贷款记录；以住宅为担保物，完成的抵押消费贷或者抵押经营贷，也计算贷款记录。答案解析：二、首套住宅、二套住宅如何认定商业银行对贷款首套、二套的认定标准是即认房又认贷，具体可按下列标准执行：（1）首套首贷，是指借款人在全国范围内，无任何住宅贷款记录（以人民银行的征信系统查询结果为准）；同时还需满足目前名下无住宅（通常仅需提供杭州限购区域内的查档（即无房证明）作为佐证，若借款人提供的如离婚协议、离婚判决书等贷款材料中体现异地拥有住宅时，需提供异地查档）。（2）区分首套与二套，是以家庭为单位。家庭名下无住宅，不仅仅指借款人本人无住宅，还包括借款人家庭成员无住宅。网签在其家庭成员名下和登记在其家庭成员名下的住宅，都认定为家庭拥有的房屋套数。（3）住宅贷款记录的范围是指全国，而不是仅仅包括杭州市，在全国范围内曾经有过的住宅商业贷款，不论是否结清，都算贷款记录。（4）贷款购买的房屋是商业或办公用房，不计算贷款记录；以住宅为担保物，完成的抵押消费贷或者抵押经营贷，不计算贷款记录。25.客户李小姐询问德佑经纪人沈冰房子抵押登记不动产抵押登记有哪些注意事项？下面沈冰讲解正确的有？（1）不动产在抵押状态下，不可以办理转移登记；(正确答案)（2）不动产在已抵押状态下，不可以再次申请抵押；（3）不动产在抵押状态下，除抵押权人提供同意变更函外，抵押人不能办理夫妻更名业务；(正确答案)（4）不动产在抵押状态下，抵押权人未出具同意变更函，不能办理产权人、物业地址等信息变更。(正确答案)答案解析：五、不动产抵押登记有哪些注意事项（1）不动产在抵押状态下，不可以办理转移登记；（2）不动产在已抵押状态下，可以再次申请抵押；（3）不动产在抵押状态下，除抵押权人提供同意变更函外，抵押人不能办理夫妻更名业务；（4）不动产在抵押状态下，抵押权人未出具同意变更函，不能办理产权人、物业地址等信息变更。26.店经理刘洋告诉徒弟谢逊，经济人约客看房过程中如果遇到同行切户的行为，应该和客户沟通，用公司和自己的优势吸引客户。店经理说的是对的。[判断题]对(正确答案)错答案解析：二、（二）若同行有要切户的迹象。不要刻意回避，直接和客户沟通，用公司和自己的优势吸引客户。27.店经理迪拔拉给新人培训一带多看比率，重复带看比率等指标，提到“一带多看比率=带客户看房套数/所有带看客户总数量“，店经理所说是否正确？[判断题]对错(正确答案)答案解析：五、带多看比率=一带多看客户数量÷所有带看客户总数量28.带客看房中，判断户型是否方正的参考标准有（）。尺寸合理。尺寸合理的标准是房屋主要区域，例如客厅、房间等，长和宽的比例不宜超过1.5倍。(正确答案)分区明显。各个功能区域分区明显，客厅、餐厅等公共活动空间与卧室等较为私密的空间有视觉上的遮挡。(正确答案)屋内没有多余的走道和犄角。房屋格局简单明显，没有多余的走道或者角落存在浪费。具有较好通透性。相对两面采光通风最佳，其次是相邻两面采光，只有一面采光通风效果最差。(正确答案)答案解析：一、（三）户型是否方正。判断户型是否方正，有以下3条标准可以参考：（1）尺寸合理。尺寸合理的标准是房屋主要区域，例如客厅、房间等，长和宽的比例不宜超过1.5倍。（2）分区明显。各个功能区域分区明显，客厅、餐厅等公共活动空间与卧室等较为私密的空间有视觉上的遮挡。（3）具有较好通透性。相对两面采光通风最佳（如南北、东西），其次是相邻两面采光（如东和南、南和西、西和北等），只有一面采光通风效果最差。29.郑江与刘芳法院二审后判决离婚，现购买一套上城区住宅，应该提供的婚姻证明为()[单选题]离婚证关于离婚的判决书及生效证明关于离婚的判决书(正确答案)离婚的调解书答案解析：三、（3）离婚。离婚有两种方式：①在户口所在地的民政部门办理离婚，提供离婚证与离婚协议书；②经法院判决或调解离婚，一审判决离婚的，提供判决书及生效证明；二审判决离婚的，提供判决书。调解离婚的，提供调解书。30.客户张飞户落口在杭州工作单位的集体户口，购房时经纪人关羽告知张飞，签约时张飞需携带的户籍备件只需要户口簿本人业原件即可。张飞的说法是对的。[判断题]对(正确答案)错答案解析：五、杭州户口中的集体户口在买房时，须出示户口薄本人页原件或盖有户籍地派出所户籍鲜章的复印件。部分银行会需要集体户口首页复印件。31.客户赵高，35周岁，单身，购房过程中身份证遗失，经纪人黄盖告知赵高办理银行面签时可用在有效期的的临时身份证办理，黄盖说的是对的[判断题]对错(正确答案)答案解析：七、二、（二）、（2）办理商业贷款、杭州市公积金贷款、杭州市组合贷款、浙江省公积金贷款，浙江省组合贷款，面签时，均可以使用临时身份证（临时身份证银行不能开卡，不能成为主贷人），单身情况下无法使用临时身份证办理32.大雄购买一套上城区住宅，签约时本人无法到场，委托哥哥胖虎代为办理，合同上购买人栏签字应该是（）[单选题]胖虎（代大雄）大雄（胖虎）大雄（胖虎代）(正确答案)大雄（代胖虎）答案解析：二（1）合同及相关协议中有代理人一行的，“出卖人”/“买受人”处签署卖方/买方姓名后加括号备注受托人姓名，比如张三为卖方，李四为代理人，可写成张三（李四代）；“代理人”处签署受托人姓名。33.业主杜月声于2006年与妻子赵敏登记结婚，在2013年6月5号房改获得余杭区一套住宅，房产证上只登记了杜月声的名字，现将此房出售，经纪人告知业主签约时只需杜月声一人到场签字即可。[判断题]对(正确答案)错答案解析：一、（一）、（3）余杭区：2013年5月28日前办理的房屋所有权证且婚姻期内取得的所有房屋出售时，需要配偶共同签署办理；2013年5月28日后办理的房屋所有权证的所有房屋出售时，权利证书上记载的权利人出售即可。34.客户唐三给15周岁的儿子唐龙购买一套上城区的住宅，经纪人马世杰告知唐三其儿子唐龙签署房屋买卖合同时可以不必到场。经纪人马世杰说的是对的。[判断题]对(正确答案)错答案解析：二、签署房屋买卖合同时，无/限制民事行为能力人可以不到场，但其监护人必须到场。注意事项：比如张三为无民事行为能力人，李四为监护人，可写成张三（监护人：李四代）35.刚入职的经纪人小明发现在同一个小区春江花月里面，在售的房子单价差别还挺大，高的有单价8万的，低的有单价5万的，这体现了房地产具有（）的特性。[单选题]不可移动价值较大独一无二(正确答案)相互影响答案解析：二、房地产的独一无二，使得市场上没有完全相同的房地产供给，房地产之间难以完全替代，房地产价格千差万别，通常是“一房一价”。房地产交易不宜采用样品交易的方式，即使有户型图、内外照片或视频，也应到交易房屋实地查看、亲身感受和体验。36.小明带客户看上城区蓝色钱江的房子，其中一套房子在7楼，该楼总高10层，若按高度划分，这幢楼属于（）[单选题]低层住宅多层住宅小高层住宅高层住宅(正确答案)答案解析：二、（二）、依据《民用建筑设计统一标准》，住宅的地上建筑高度不大于27.0米的，为低层或多层住宅；大于27.0米、不大于100.0米的，为高层住宅；大于100.0米的，为超高层住宅。当按照层数划分时，1～3层为低层住宅，4-9层为多层住宅，10层及以上为高层住宅。37.经济人小明在给客户介绍房子格局优缺点时，提到塔式住宅的优点有（）得房率较高空间格局灵活建筑密度小(正确答案)节约土地资源(正确答案)答案解析：二、（四）、板式住宅的优点有：（1）通风采光较好；（2）得房率较高；（3）建筑密度较小。缺点有：（1）户型格局不宜改造；（2）占用土地资源多。塔式住宅的优点有：（1）节约土地资源；（2）空间格局灵活。缺点有：（1）通风采光较差；（2）建筑密度较大。38.下面关于平层住宅、错层住宅、复式住宅和跃层住宅描述正确的是（）平层住宅是一套住宅内的各个功能空间均在同一平面上的住宅(正确答案)错层住宅是一套住宅内的各个功能空间不在同一平面上，且分成上下两层，并用一定高度差进行空间隔断的住宅复式住宅是在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的住宅(正确答案)跃层住宅是在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的住宅答案解析：二、（五）平层住宅是一套住宅内的各个功能空间均在同一平面上的住宅。错层住宅是一套住宅内的各个功能空间不在同一平面上，但未分成上下两层，仅用一定高度差进行空间隔断的住宅。复式住宅是在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的住宅。跃式住宅是套内空间跨越上下两个楼层且设有套内楼梯的住宅。因复式住宅的上层是夹层，而跃式住宅是完整的两层，所以复式住宅上下两层合计的层高，要低于跃式住宅上下两层合计的层高。39.经纪人刘星带客户看房介绍到一个封闭的阳台时告知客户，封闭的阳台按照外围水平投影面积的一半计算建筑面积。刘星说的是对的。[判断题]对错(正确答案)答案解析：一、（一）、（5）套内阳台建筑面积，均按照阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中，封闭的阳台按照其外围水平投影面积全部计算建筑面积，未封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。40.经纪人夏雨带客户看房时，关于沉重墙给客户介绍到:房子的外墙、过道的墙一般为沉重墙，夏雨说的是对的。[判断题]对错(正确答案)答案解析：二、（二）、（4）、通过部位判断。外墙和邻居共用的墙通常都是承重墙，卫生间、储藏间、厨房及过道的墙一般是非承重墙。41.日常作业中，经常会留5万元及以上物业交割保证金，拿款时间节点是完成权属转移登记且买卖双方签署《物业交割确认书》。[判断题]对(正确答案)错答案解析：物业交割保证金，是为了避免卖方拖欠居住相关费用（包括物业费、采暖费、水电燃气等费用）或恶意损害房屋，买方在向卖方支付房款时会预留一部分尾款，待卖方结清所有居住相关费用以及确认房屋无明显损坏后再支付给卖方的价款。物业交割保证金的额度由买卖双方约定，但不应低于5万元。支付的时间节点应同时满足下列条件：（1）完成权属转移登记；（2）买卖双方签署《物业交割确认书》。42.经纪人施艳在学习什么是议价空间时，知道了议价空间是挂牌价和成交价之差与挂牌价的比率。而且知道议价空间是衡量房地产市场特别是二手市场好差一个重要指标。然后得出了就市场上平均的议价空间来看，如果不断缩小，则说明市场向好；如果不断扩大，说明市场变差的结论，其结论是否正确[判断题]对(正确答案)错答案解析：挂牌价和成交价之差与挂牌价的比率，称之为议价空间。议价空间是衡量房地产市场特别是二手市场好差一个重要指标。就市场上平均的议价空间来看，如果不断缩小，则说明市场向好；如果不断扩大，说明市场变差。43.经纪人王让在学习房屋层高时，用测距仪测量了房子地面到上底面的距离为2.7米，也通过开发商了解了楼板为30厘米，然后算出房子净高为3米[判断题]对错(正确答案)答案解析：层高和室内净高。层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。室内净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离，通俗来说，室内净高=层高-楼板厚度44.经纪人黄飞的客户张天购买了一套滨江彩虹城的房子，本来准备公积金组合贷款7成，但中信银行房子评估价不到房子成交价，不能足额批贷，黄飞可按以下什么方式处理解决问题黄飞让客户张天自行筹齐差额部分，在再次申请批贷前支付(正确答案)黄飞带客户张天再次向其他银行申请贷款(正确答案)黄飞让张天变更付款方式，由公积金组合贷款变更为商业贷款(正确答案)黄飞应帮助买卖双方协商解约(正确答案)答案解析：对于银行不足额批贷的情形，有下列处理办法：（1）买方自行筹齐差额部分，在再次申请批贷前支付；（2）再次向其他银行申请贷款；（3）变更付款方式，例如由公积金贷款变更为商业贷款；（4）买卖双方协商解约。45.经纪人王强在学习《房地产经纪管理办法》的规定时，了解到房地产经纪机构提供的服务，可分为房地产经纪服务和房地产经纪延伸服务，以下属于房地产经纪服务的是实地看房(正确答案)代办网签(正确答案)提供房地产信息(正确答案)协助办理贷款(正确答案)答案解析：按照《房地产经纪管理办法》的规定，房地产经纪机构提供的服务，可分为房地产经纪服务和房地产经纪延伸服务。房地产经纪服务的内容有：提供房地产信息、实地看房、代拟合同、协助签署合同、代办网签、协助办理贷款、协助办理不动产转移登记，以及代理不动产抵押登记等46.经纪人袁爽在学习交易房屋是住宅还是非住宅时，师傅黄媛说了以下四种方法，其中正确的是查看房屋所有权证或不动产权证书(正确答案)查看原始购房合同(正确答案)到房产档案馆查询房屋档案(正确答案)到不动产登记中心查询房屋档案答案解析：（一）住宅和非住宅的识别交易房屋是住宅还是非住宅，可按照下列办法识别：（1）查看房屋所有权证或不动产权证书；（2）查看原始购房合同；（3）到房产档案馆查询房屋档案。47.经纪人高时在学习一些房屋是没有办法办理不动产权证书的，包含以下哪几种利用集体所有土地开发的房地产项目（小产权房）(正确答案)未取得规划审批的项目(正确答案)私自变更规划的项目(正确答案)私自改变土地用途的项目(正确答案)答案解析：无法办理不动产权证书的情形（1）违章违规建筑：①利用集体所有土地开发的房地产项目（小产权房）；②未经立项批准或私自变更立项的项目；③未取得规划审批的项目；④私自变更规划的项目；⑤私自改变土地用途的项目；⑥没有销售许可证无不动产权证的房屋；⑦未经验收或验收不合格的房屋。（2）土地、房屋被有关部门司法查封的。（3）暂时无法取得不动产权证书。上述情形中违章违规建筑、被查封的房屋，是不能上市的。48.经纪人张怡在学习影响房地产价格的宏观因素时，得出了以下四种结论，其中正确的是人口数量(正确答案)居民收入(正确答案)利率(正确答案)限购政策答案解析：房地产价格的高低及其变动，是众多对房地产价格有影响的因素共同作用的结果。影响房地产价格的宏观因素有：（1）人口数量。一个城市，当人口增加时，对房地产需求就会增加，房地产价格也会上涨；反之，房地产价格会下降。（2）居民收入。一个城市，当居民收入增加时，对房地产需求就会增加，房地产价格也会上涨；反之，房地产价格会下降。（3）利率。银行贷款利率增加，加重居民购房成本，从而减少房地产需求，房地产价格也会下降；反之，房地产价格会上涨。（4）首付款比例。首付款比例增加，增加居民购房难度，从而减少房地产需求，房地产价格也会下降；反之，房地产价格会上涨。49.国家出让土地使用权时经常会对土地进行开发，以下属于土地开发中的三通一平中的三通是通电(正确答案)通水(正确答案)通讯通路(正确答案)答案解析：在土地开发中，三通一平，是指通电、通路、通水（给水）、土地平整。五通一平，是指通电、通路、通给水、通讯、通排水、土地平整。七通一平，是指通电、通路、通给水、通讯、通排水、热力、燃气、土地平整。50.经纪人程建在学习如何交易房屋的房屋性质时，同事赵东说了以下四种方法，其中错误的是[单选题]查看房屋所有权证或不动产权证书查看原始购房合同到房产档案馆查询房屋档案(正确答案)到不动产登记中心查询房屋档案答案解析：（二）房屋性质的识别房屋可能是商品房、已购公房、经济适用住宅、按照经济适用住宅管理的房屋等。房屋的性质，可以按照下列办法识别：（1）查看房屋所有权证或不动产权证书；（2）查看原始购房合同；（3）到不动产登记中心查询房屋档案。51.杭州16年的市场是一个明显的卖方市场，业主朱三有一套六合天寓的房子，心理价格是203-205万，客户牛莉对房子的心理价格是202-204万，则以下哪个价格是最可能的成交价[单选题]202万203万204万(正确答案)205万答案解析：（二）成交价格成交价格简称成交价，是指在成功的交易中买方支付和卖方接受的金额。它是已完成的事实，是个别价格，通常随着交易者、交易房地产的不同而有所不同。在实际业务中，交易要成功。买卖双方的成交价必然高于或等于卖方最低要价，低于或等于买方最高出价。在买方市场下，因买方在交易上处于有利地位，成交价会偏向卖方最低要价；在卖方市场下，因卖方在交易上处于有利地位，成交价会偏向买方最高出价。52.经纪人金季在学习房地产分类时了解到按房地产流转次数，房地产市场分为一级市场、二级市场、三级市场，师傅叶妮问他以下哪类交易属于二级市场[单选题]国家出让土地使用权二手房买卖新房预售(正确答案)二手房租赁答案解析：房地产二级市场是指建设用地使用权出让后的房地产开发和经营，包括建设用地使用权转让市场、新建商品房销售（包括预售）市场。53.经纪人李丹妮在学习房地产成交量和成交价的关系时得出了以下四个结论，其中正确的是[单选题]量跌价滞→量价齐跌→量升价稳→量价齐升→价涨量缩(正确答案)量跌价滞→量升价稳→量价齐升→价涨量缩→量价齐跌量跌价滞→量升价稳→量价齐升→量价齐跌→价涨量缩量跌价滞→量价齐跌→量升价稳→价涨量缩→量价齐升答案解析：量价关系分析（成交量与成交价的互动及动态变化研究），可以反映房地产市场的周期变化、所处阶段和发展趋势。量价互动变化过程的一般规律如下（5个阶段）：量跌价滞（观望期）→量价齐跌（低谷期）→量升价稳（回暖期）→量价齐升（上升期）→价涨量缩（高峰期）。54.经纪人张怡在学习影响房地产价格的微观因素时，得出了以下四种结论，其中错误的是[单选题]装饰装修物业服务居民收入(正确答案)停车方便程度答案解析：对于一套住宅，影响价格的微观因素主要有：（1）位置。临近市中心的住宅，价格往往较高；远离市中心的住宅，价格较低。在一个城市市区内，其他状况相同的情况下，两者的差异，最高可达3-5倍。（2）朝向。以朝南为最佳，其他朝向的优劣顺序大致为东、西、北。若以朝南为价格基准，朝东、朝西、朝北均应向下修正，但依据对经纪人和估价师调研，修正幅度不宜超过5%。（3）楼层。对于7层及以下的住宅，中间楼层较好，1层和顶层较差。若以中间楼层为标准，1层和顶层均应向下修正，但依据对经纪人和估价师调研，修正幅度不宜超过5%。对7层以上的高层住宅，可以总层数的二分之一层为基准，高于基准层的楼层，价格高于基准价，顶层除外；低于基准层的楼层，价格低于基准价。（4）装饰装修。装修可分为毛坯、粗装修、精装修。若以毛坯为基准，经过装修住宅的价格应向上修正，修正幅度为装修费用扣除装修折旧。（5）层高和室内净高。层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。室内净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离，通俗来说，室内净高=层高-楼板厚度。（6）户型。好户型标准是：客厅、卧室、厨房、卫生间面积合适（例如卧室使用面积不低于9平方米），户型方正，南北通透，客厅和主卧朝南，避免走道，户型可塑性强（例如卧室、客厅等可重新设计布局）。（7）建成年代。住宅的设计使用年限一般为50年。建成年代越靠近当前，也就是房龄越小，住宅的价格越高。若建成年代以当前为基准，设计年限50年，建筑成本5000元/㎡，住宅建筑面积90㎡，则房龄为10年的住宅，应向下修正建筑成本9万元。（8）物业服务。好物业服务的标准是：有专人负责防卫；社区绿化率高；社区道路、楼梯等公共部分干净整洁；物业服务人员服务态度好、反应快等。（9）停车方便程度。衡量停车是否方便的因素有：有无停车位、车位数量、到其他停车场的距离等。55.经纪人项誉在学习正常负担价、卖方净得价和买方实付价三者之间的关系时得出了以下四种结论，其中正确的是[单选题]卖方净得价=正常负担价-卖方应缴纳的税费(正确答案)卖方净得价=正常负担价+卖方应缴纳的税费买方实付价=正常负担价-买方应缴纳的税费卖方净得价=正常负担价+卖方应缴纳的税费-买方应缴纳的税费答案解析：同一房地产在价格水平相同的情况下，卖方净得价最低，买方实付价最高，正常负担价居中。三者的关系是：卖方净得价=正常负担价-卖方应缴纳的税费买方实付价=正常负担价+买方应缴纳的税费56.何小琴将其名下单独所有的一套西湖区的住宅赠与给儿媳孙丽丽，产权登记在孙丽丽一人名下，则此次赠与属于直系亲属赠与。[判断题]对错(正确答案)答案解析：公婆/岳父母赠与儿媳/女婿房屋时，若有儿子/女儿份额，可算做直系亲属赠与（余杭区儿媳/女婿部分仍算作非直系亲属赠与），若无儿子/女儿份额属于非直系亲属赠与。57.单时婷，杭州户口，单身，名下有一套西湖区的住宅，则单时婷不可再接受其姑姑赠与的杭州主城区的住宅。[判断题]对错(正确答案)答案解析：赠与对受赠人无购房资格的限制。58.办理赠与合同公证不需要受赠人到场，赠与人到场即可。[判断题]对错(正确答案)答案解析：赠与合同公证必须由赠与人和受赠人亲自到公证处办理。59.以下哪项不是办理遗嘱公证必须符合的条件？（）[单选题]遗嘱人神志清楚，有行为能力遗嘱的内容要合法遗嘱中的财产是个人合法财产遗嘱需征得继承人同意(正确答案)答案解析：遗嘱是立遗嘱人单方的法律行为，不需经过他人确认或同意。60.以下有关赠与公证的说法，不正确的是（）？[单选题]直系亲属赠与时无需做赠与公证(正确答案)赠与合同公证必须由赠与人和受赠人亲自到公证处办理无行为能力人和限制行为能力人不能申请办理赠与合同公证赠与合同公证由不动产所在地公证处受理答案解析：直系与非直系之间赠与时均需做赠与公证。61.借款人月所有债务支出与收入比应控制在（）以下。[单选题]45%50%55%(正确答案)60%答案解析：中国银行业监督管理委员会要求：借款人住宅贷款的月房地产支出与收入比应控制在50%以下。月所有债务支出与收入比应控制在55%以下。62.刘大燕，单身，名下仅有一套上城区的住宅，产权证登记日期为2012年10月12日。2019年9月刘大燕将该套住宅赠与其妹妹刘小燕并办理了转移登记手续，农税核定价为300万。该住宅现为刘小燕家庭名下唯一住宅，2020年刘小燕出售该住宅，网签价400万元，预计能通过农税核定价，则此次交易需缴纳个人所得税（）万元。[单选题]20410(正确答案)答案解析：直系亲属房屋赠与完毕后，购房证明日期可以延用赠与之前的购房证明日期。63.业主张灵出售其全款购买的一套住宅，已签订《杭州市房屋转让合同》，现欲委托他人办理过户手续，则受托人不可以是（）。[单选题]张灵的叔叔张灵的姐姐张灵的配偶购买人李俞(正确答案)答案解析：出售方办理委托公证时，受托人不可以是买受方或买受方配偶；买受方办理委托公证时，受托人不可以是出售方或出售方配偶。64.千河科技有限公司欲出售其名下一套住宅，现欲办理售房委托公证，公证费用应为（）元。[单选题]20200400800(正确答案)答案解析：委托公证400元，法人及其他组织的，加倍收取；副本均为20元/份。65.业主吴可微于2017年全款购买了一套余杭区的住宅，产权登记在其一人名下。2020年9月吴可微将该套住宅赠与给儿子和儿媳，每人50%份额，则此次赠与需缴纳（）。契税(正确答案)个人所得税(正确答案)增值税印花税(正确答案)答案解析：公婆/岳父母赠与儿媳/女婿房屋时，若有儿子/女儿份额，可算做直系亲属赠与（余杭区儿媳/女婿部分仍算作非直系亲属赠与），若无儿子/女儿份额属于非直系亲属赠与。66.石昊，杭州户口，单身，名下仅有一套江干区的住宅，为赠与所得，现石昊还可在以下哪些区域购买住宅（）。大江东临安(正确答案)富阳建德(正确答案)答案解析：赠与的房屋计入房地产套数，受赠人再购买新的房屋时受限购政策的影响。67.以下哪些亲属属于农税中心对直系亲属的认定范围（）。配偶(正确答案)兄弟姐妹(正确答案)祖父母(正确答案)外祖父母(正确答案)答案解析：农税中心对直系亲属的认定范围是：父母、子女、配偶、兄弟姐妹、祖父母及外祖父母。68.办理售房委托公证，需提供哪些资料？（）房屋权属证书(正确答案)委托人身份证明(正确答案)购房至今的婚姻关系证明(正确答案)受托人身份证明原件答案解析：委托公证的备件（1）办理委托公证时，不需要受托人到场，委托人到场办理，提供受托人的身份证明复印件。（2）售房委托公证：委托人身份证明、户口簿、房屋权属证书、购房至今的婚姻关系证明以及受托人方的身份信息。69.影响利率高低的因素包括（）。经济增长情况(正确答案)预期通货膨胀率(正确答案)借贷期限的长短(正确答案)借贷风险的大小(正确答案)答案解析：影响利率高低的因素有哪些（1）经济增长情况。当经济过热时，物价上涨过快，国家会紧缩货币，提高利率。相反，会降低利率。（2）预期通货膨胀率。当预期通货膨胀率上升时，贷款人会要求提高利率，相反，会降低利率。（3）借贷期限的长短。借贷期限越长，利率越高。（4）借贷风险的大小。借贷风险越大，利率越高。70.以下说法不正确的是（）？跳单，是指经纪人为获取个人私利，引导卖方买方避开所在房地产经纪公司，到其他房地产经纪公司成交的行为。(正确答案)私单，是指经纪人避开所在房地产经纪公司业务流程，以个人名义促成房地产交易的行为。搅单，是指以不当方式（包括但不限于不当言行/承诺、低费率、干扰谈判）影响参与方决策（包括但不限于更换签约房源、签约客户、签约经纪人）的行为。飞单，是指卖方、买方或加入平台的经纪公司为了规避或减少支付佣金或平台服务费的义务，跳过经纪公司或平台而私自签订交易合同的行为。(正确答案)答案解析：跳单，是指卖方、买方或加入平台的经纪公司为了规避或减少支付佣金或平台服务费的义务，跳过经纪公司或平台而私自签订交易合同的行为。飞单，是指经纪人为获取个人私利，引导卖方买方避开所在房地产经纪公司，到其他房地产经纪公司成交的行为。71.客户李泽，已婚，杭州市余杭区户籍，名下仅有一套位于余杭区的住宅。现购买位于景芳四区的住宅，建筑面积为91.6㎡，网签价为169万元，预计能通过税务核定价，本次无需缴纳增值税，请计算李佳泽购买景芳四区住宅时需要缴纳的契税。[单选题]1.69万2.535万3.38万(正确答案)5.07万答案解析：解析：李泽名下有一套住宅，再购买属于二套，但建筑面积大于90㎡，因此适用税率为2%；2.因此可计算李佳泽需缴纳契税金额为：169万元×2%=3.38（万元）72.客户萧彰2018年购买一套位于萧山区的住宅，建筑面积145㎡，原值为330万元，不动产权证登记日期为2018年8月8日，若余良于2020年7月8日出售该住宅，网签价为400万元，请计算出售该套住宅时需缴纳的增值税及附加。[单选题]022.4万21.2万20.19万(正确答案)答案解析：解析：该住宅不满2年，按全额征税，因此出售该套住宅需缴纳增值税及附加为：400÷1.05×5.3%=20.19（万元）73.下列房屋交易中，可以免征增值税的情形有（）。章盛继承爷爷章远的住宅(正确答案)吴刚将名下的住宅赠与给女儿吴欣(正确答案)陈富将名下的住宅更名为配偶王艳(正确答案)交易房屋为满五唯一的非普通住宅答案解析：解析：选项A，法定继承免征增值税;选项B，直系亲属赠与免征增值税;选项C，夫妻更名免征增值税。选项D，非普通住宅按照差额计征增值税。因此，本题正确答案为ABC。三、增值税征收中有哪些特殊问题（一）免征的情形（1）法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）和遗嘱继承人继承土地、房屋权属，免征增值税；（2）夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割，免征增值税；（3）赠与免征增值税；（4）个人出售完税或产证时间满两年的住宅，免征增值税。74.经纪人张帆在学习交易房屋满两年的知识点，以下正确的有（）萧山区产证登记时间满两年(正确答案)余杭区产证登记时间满两年余杭区契税完税时间满两年(正确答案)主城区契税完税时间满两年(正确答案)答案解析：（二）界定交易房屋满2年的标准主城区和萧山区：根据契税完税时间或产证登记日期，孰先原则；余杭区：根据契税完税时间判定；75.冯翔，48周岁，已婚，在西湖区有一套住宅，在萧山区有一套非住宅，现欲出售名下位于萧山区的非住宅，该住宅为冯烈2012年贷款购买，建筑面积124㎡，出售时网签价为400万元，预计能通过税务核定价，请计算冯烈在出售该套非住宅时需要缴纳的个人所得税。[单选题]01%2%(正确答案)3%答案解析：【注意】：萧山区非住宅出售个人所得税按缴税价的2%征收。交易房屋需缴纳增值税时，个税=（计税金额-增值税金额）×对应税率76.业主杨广，单身，名下仅有一套位于萧山区的住宅，签定定金协议时间为2011年5月1日，购房合同时间为2011年5月8日，契税发票时间为2012年6月15日，产权证登记时间为2013年4月28日。请计算杨光出售房屋可以免交个税的最早时间。[单选题]424914249842901(正确答案)43218答案解析：解析：根据萧山区、余杭区满5年的界定标准，最早日期应为2017年6月15日。（二）界定交易房屋满5年的标准（1）商品房、经济适用房：主城区以纳税义务发生时间至本次《杭州市房屋转让合同》签订时间界定是否满5年；萧山区、余杭区以完税凭证填发时间至本次交易缴纳税费时间界定是否满5年。77.直系亲属赠与免征个人所得税,以下哪些属于直系亲属？祖父母(正确答案)子女(正确答案)配偶(正确答案)表兄弟答案解析：三、个人所得税征收中有哪些特殊问题（一）免征的情形（1）继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，免征个人所得税；（2）夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割，免征个人所得税；（3）直系亲属赠与免征个人所得税；（4）个人出售购入满五年且为家庭唯一住宅，免征个人所得税。【注意】：税务中心对直系亲属的认定范围是：父母、子女、配偶、兄弟姐妹、祖父母及外祖父母；78.业主林森，名下有一套位于江干区的成本价购买的已购公房，使用权面积为12.1㎡，房屋的土地等级是3级，请计算林森出售该住宅时需缴纳的土地出让金。[单选题]6050元4840元(正确答案)3630元2420元答案解析：【解】房屋的土地等级是3级，对应金额是400元林洋名下土地出让金的计算公式如下：12.1×400=4840元79.业主林森，名下有一套位于余杭区临平的成本价购买的已购公房，产证登记面积为90平米，使用权面积为12.1平米，请计算林森出售该住宅时需缴纳的土地出让金。[单选题]630元450元1350元900元(正确答案)答案解析：（2）余杭区土地出让金：余杭区土地性质由划拨改出让后，土地使用权终止年限到2064年12月31日止。临平、东湖、南苑10元/平方；老余杭、塘栖、瓶窑、良渚7元/平方；仁和、星桥、仓前、闲林、中泰、五常等5元/平方（以上均为街道，均按照产权面积计算，即：土地出让金=建筑面积×等级金额）。80.余杭区土地性质由划拨改出让后，土地使用权终止年限到2064年12月31日止。[判断题]对(正确答案)错答案解析：（2）余杭区土地出让金：余杭区土地性质由划拨改出让后，土地使用权终止年限到2064年12月31日止。临平、东湖、南苑10元/平方；老余杭、塘栖、瓶窑、良渚7元/平方；仁和、星桥、仓前、闲林、中泰、五常等5元/平方（以上均为街道，均按照产权面积计算，即：土地出让金=建筑面积×等级金额）。81.以下哪项不属于印花税免征或者减征的常见情形[单选题]个人出售住宅直系亲属赠与(正确答案)法定继承人继承夫妻更名答案解析：二、印花税免征或者减征的常见情形有哪些（1）法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，免征印花税；（2）夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割，免征印花税；（3）个人出售住宅免征印花税。82.土地增值税，是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋.个人出售非住宅萧山区、余杭区土地增值税按缴税价的0.5%征收。[判断题]对错(正确答案)答案解析：【注意】：个人出售非住宅萧山区、余杭区土地增值税按缴税价的1%征收。83.经纪人小王正在学习税费计算，询问师傅王伟影响契税税率的因素有哪些，以下包括（）计税核定价格与网签价格比较(正确答案)房屋套数(正确答案)出售人性质房屋性质(正确答案)答案解析：三、如何计算契税额度（一）影响契税税率的因素（1）购买人性质（个人还是公司）；（2）房屋性质（住宅还是非住宅）；（3）房屋套数（首套还是二套，包含未成年子女名下的住宅套数）；（4）建筑面积（90㎡以下还是90㎡以上）；（5）计税核定价格与网签价格比较（大于等于或小于网签价格）84.李陈津和胡梅婚后共同购买了一套住宅，二人育有一子一女，分别为李昊和李梦，李昊和李梦均未婚。李陈津还有一个亲妹妹李芸。2012年李陈津去世，未留遗嘱。该住宅的份额分配正确的有（）。李昊1/3李梦1/6(正确答案)李芸1/4胡梅2/3(正确答案)答案解析：解析：李陈津去世，胡梅、李昊、李梦各继承1/6的份额，因此胡梅份额为2/3，李昊份额为1/6，李梦份额为1/6。85.师傅姜荣在给新人陶明讲解房源信息知识内容说到房屋是否被依法查封，属于房屋交易条件信息。[判断题]对错(正确答案)答案解析：二、房源信息包含哪些内容（一）房源区位信息房源区位信息包括：坐落位置、所在楼层与总楼层、停车方便程度、物业管理情况、出入可利用的交通工具、周边教育设施、周边医疗设施、周边生活设施、周边娱乐设施、周边环境和景观等。（二）房源实物信息房源实物信息包括：建筑面积、套内建筑面积、套内使用面积、建筑类型、建筑结构、户型布局、朝向、装修装饰情况、日照、通风、供暖情况、梯户比、层高和室内净高、建成年代和设计使用年限等。（三）房源权益信息房源的权益信息包括：所占土地使用年限、所有权归属情况、用途、共有情况、出租或占用情况、抵押权设立、所有权是否明确或归属有争议、是否被依法查封等。（四）房源交易条件信息房源交易条件信息包括：挂牌价格、挂牌时间、挂牌价格变动记录、看房方便程度、定金数额要求、首付款数额及支付时间要求、房屋权属转移登记时间要求、房屋交付时间要求、户口是否迁出及迁出时间、上次交易时间、交易税费数额、交易税费承担方式、付款方式等。86.经纪人魏远带客户看房时介绍到，可以通过注意小区晚上的情形考察周边有无摊贩等产生噪音干扰，小区安全防范措施是否周全来查看房屋物业服务状况。[判断题]对错(正确答案)答案解析：二、查看房屋物业服务状况的注意事项有哪些（1）亲身感受物业管理的质量。比较有经验的看房人能从小区保安说话、走路、站姿等方面看出这个小区的物业属于好中差哪一类。（2）在进入小区后留意小区楼栋墙上、楼梯、电梯间是否有乱刻乱画小广告，有电梯的楼还需要乘坐电梯，以留意电梯是否有老化运行问题，有小孩的小区里人车是否分流等。之所以强调看房时要观察楼梯或电梯间有无乱刻乱画的现象，是想告诉购房者这不仅代表物业的管理水平，更关系到园区居住人群的素质问题。一面乱刻乱画的墙就是一面镜子，里面可能有你的邻居的品质，而邻居影响着你的生活品质。（3）观察雨后情形。下雨的时候去周围查看一下，确认小区的排水系统如何，能有效预防入住之后一下雨就在家里“看海”。三、查看房屋区位状况的注意事项有哪些（1）注意房屋附加价值。这里主要说的是学区，相邻的A\B两个小区，A是区域内某所小学的学区房，但并不代表B小区的房子也是。有时候同样是A小区的房子，楼栋不同，学区也会不同，因此如果是买学区房的，一定要询问清楚，所看的房子有无学区，以及入学条件。（2）观察环境。居住环境的好坏是一个不容忽视的问题。由于人们在冰冷的“混凝土”盒子里被禁锢了许多年，一般对四周环境不会很挑剔，一般只要有“绿”即行。其实，应该认真考察一下自己将来生活的环境，不仅要求有很高的绿地覆盖率，而且还要真正能为己所用。另外还要考察所购买的楼房之间的间距，容积率和建筑密度，四周污染情况如尽量远离工厂、马路、大商场、大酒楼等。（3）注意景观。好的景观可以达到亲近自然的效果。但如今好多小区的景观建设都缺乏“以人为本”的设计理念，而是像建楼房一样先平整地皮，再造景观。这样的景观，显得很呆板，毫无层次可言，让人根本无亲切之感，一眼即可看出人工雕凿的痕迹。（4）注意晚上的情形。入夜看房能考察小区物业管理是否重视安全、有无定时巡逻，安全防范措施是否周全，有无摊贩等产生的噪音干扰等。这些情况在白天我们是无法看到的，只有在晚上才能得到最确切的信息。87.客户金璐，未婚单身，身份证不慎丢失，现欲通过贝壳平台购买一套住房，则她可以用临时身份证办理资质审核和按揭贷款[判断题]对错(正确答案)答案解析：七、买卖双方备件中有哪些特殊情形（二）临时身份证的使用（1）资质审核、缴纳税费、房屋核验时，可以使用临时身份证;（2）办理商业贷款、杭州市公积金贷款、杭州市组合贷款、浙江省公积金贷款，浙江省组合贷款，面签时，均可以使用临时身份证（临时身份证银行不能开卡，不能成为主贷人），单身情况下无法使用临时身份证办理；（3）在办理商业贷款和公积金贷款审核时不能授权贷款银行查询征信，因此不能使用。【注意】：使用临时身份证时，需要临时身份证在有效期内，在整个办理业务过程中，超过有效期，需提供正式身份证。88.业主华美通过贝壳平台出售了一套个人产权的住宅，现因出差无法到场完成签约，则以下哪种情况是正确的[单选题]可委托配偶严林代为签约，出售人一栏填写“严灵”可委托成交经纪人曹德代签公证委托给弟弟华飞代签，出售人处填“华美（华飞代）”(正确答案)委托配偶严林代签，只要在代理人一栏填“严林”即可答案解析：二、在签署杭州市房屋转让合同及相关协议时，签字处如何正确填写（1）合同及相关协议中有代理人一行的，“出卖人”/“买受人”处签署卖方/买方姓名后加括号备注受托人姓名，比如张三为卖方，李四为代理人，可写成张三（李四代）；“代理人”处签署受托人姓名。（2）合同及相关协议中无代理人一行的，直接在“出卖人”/“买受人”处签署卖方/买方姓名后加括号备注受托人姓名，比如张三为卖方，李四为代理人，可写成张三（李四代）五、经纪人能否作为买方或卖方的代理人依据《房地产经纪管理办法》，若房地产经纪公司做的经纪业务为居间业务，则应保证与交易房屋无任何利害关系。因此，房地产经纪人在居间业务中，不能作为卖方或者买方的代理人签署《房屋买卖定金协议》及《杭州市房屋转让合同》89.客户孔洁，欲通过贝壳平台购买一套白马湖小区的住房，父亲孔卡为监护人，以下哪些条件是正确的[单选题]若孔洁未成年，由孔卡代为交易，买受人处签署“孔洁（孔卡代）若孔洁未成年，由孔卡代为交易，买受人处签署“孔洁（监护人：孔卡），孔洁也要到场若孔洁属于限制民事行为能力人，由孔卡代为交易，买受人处签署“孔洁（监护人：孔卡）”若孔洁属于无民事行为能力人，由孔卡代为交易，买受人处签署“孔洁（监护人：孔卡代）”(正确答案)答案解析：一、卖方/买方是未成年人如何办理未成年人不能单独交易房屋，需由其监护人代为交易。未成年的监护人代为办理房屋交易的前提必须是保证被监护人利益，父母是未成年子女的法定监护人。签署《房屋买卖定金协议》及《杭州市房屋转让合同》时，未成年人可以不到场，但其监护人必须到场。（1）签署合同及相关协议时直接在“出卖人”/“买受人”处签署未成年人姓名后加括号备注监护人姓名，比如张晓亮为未成年人，张亮为监护人，可写成张晓亮（监护人：张亮）。（2）未成年人父母在未死亡或被依法剥夺监护权的情况下，即使离异后未能取得抚养权的一方，仍保留监护权及监护人身份。二、卖方/买方成年且无/限制民事行为能力时如何办理精神病人等情况属于无/限制民事行为能力的人，不能单独交易，需由其监护人代为办理交易手续。监护人代为办理房屋交易的前提必须是保证被监护人利益。无/限制民事行为能力人交易房屋时，应由法院出具无/限制民事行为能力裁定的判决书，并由法院指定监护人。监护人持法院判决书、身份证明等即可代为办理。签署房屋买卖合同时，无/限制民事行为能力人可以不到场，但其监护人必须到场。注意事项：比如张三为无民事行为能力人，李四为监护人，可写成张三（监护人：李四代）。90.客户张强，未婚单身，临安工作并连续缴纳两年社保至今，2019年5月户口由江西九江迁至临安，则张强可以在以下哪个区域购买住房[单选题]钱塘新区滨江区富阳区桐庐县(正确答案)答案解析：（二）限购人群（1）自2017年3月29日起，在杭州市范围内暂停对拥有1套及以上住房的本市户籍成年单身(含离异)人士或拥有2套及以上住房的本市已婚户籍家庭出售新建商品住房和二手住房。（2）非本市户籍居民购买首套住房需提供自购房之日起前3年内在限购区域连续缴纳2年及以上社保证明（无断缴且补缴加未到账次数小于等于3个月）或个税证明，并暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民出售新建商品住房和二手住房。（3）户籍由外地迁入桐庐、建德、临安、淳安四县(市)的居民家庭，自户籍迁入之日起满2年，方可在杭州市限购区域内购买住房，并按照本市限购政策执行。（三）限购范围包括：上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区(滨江)、杭州经济技术开发区（下沙）、杭州之江国家旅游度假区、萧山区、余杭区、富阳区和大江东产业集聚区。【注意】：（1）2018年8月11日，临安撤市设区，成为杭州第十区。2018年8月12日，杭州市房管局明确：“由于临安不在原限购政策的范围内，所以即便撤市设区后还是不限购，除非出台新的限购政策，把临安囊括进去91.经纪人施恩告知客户吕斌，网签价格发生变化，无需注销网签，申请网签变更即可[判断题]对(正确答案)错答案解析：（二）杭州市房屋转让合同变更如何处理（1）变更合同当事人，也就是变更卖方或变更买方，需要先撤销已经签署的杭州市房屋转让合同。卖方变更需重新办理权属登记，取得新的不动产权证书后重新开启挂牌、查档等网签流程；买方变更同样需要重新开启挂牌、查档等网签流程；（2）变更杭州市房屋转让合同关于变更转让价格、买方付款方式、首付款及贷款金额、资金监管银行等约定，需要在房管局签约平台发起网签变更后重新签署网签合同及相关协议；（3）变更杭州市房屋转让合同关于变更卖方领取首付条件、交房时间、卖方迁移户口的时间等约定，可以买卖双方签署符合资金监管银行要求的补充协议，变更交房时间、卖方迁移户口的时间等约定可以另行起草补充协议重新约定。/六、需要注销网签的情形有哪些（1）网签合同的购买人发生变化；（2）产权人发生变更、面积变更或与实际不符等原因导致权属证书需重新办理；（3）合同解除。92.客户何耀，已婚，欲通过贝壳平台以纯商业贷款的方式购买一套上城区的走破房，且登记在个人名下，则何耀可以选择以下哪家银行办理此次购房按揭[单选题]农业银行浦发银行中国银行(正确答案)建设银行答案解析：四、各银行贷款特殊情形有何规定93.客户朱琴，已连续缴纳浙江省直单位公积金23个月，公积金账户余额8万元，则她可以申请住房公积金余额作为购房首付款。[判断题]对错(正确答案)答案解析：九、（九）住房公积金余额是否可以作为首付款，如果可以，需提供什么资料市住房公积金按揭贷款可以，省住房公积金按揭贷款不可以。职工以按揭贷款的方式购买杭州市的自住住房时，需提取住房公积金余额用于支付首付款的：购买新建商品房的：填报住房公积金提取申请表（加盖单位公章，申请表中需填写售房单位的银行账号）和《商品房买卖合同》；购买二手房的：《杭州市房屋转让合同》、加盖有中介机构及银行印章的监督支付协议书；94.业主许瑞，欲出售夫妻二人名下位于滨江区的杭州唯一住房，产权登记时间2012年，面积93㎡；二人育有一子许志，其名下有一套萧山区住房；若买方尤波为首套购房，双方约定网签价350万预计能通过税务核定，则本次交易应缴纳税费正确的是[单选题]契税3.5万元个税0元(正确答案)契税7万元个税3.5万元答案解析：（三）契税计算总结/二、如何计算个人所得税税额（一）影响个人所得税税额的因素（1）房屋原值（有或无）；（2）房屋性质（住宅或非住宅）；（3）房屋持有年限（满5年或不满5年）；（4）出售方家庭持有套数（唯一或不唯一，除萧山区外个税申报时住宅套数核查不包含未成年子女名下住宅套数）；（5）核定价格与网签价格比较（大于等于或小于）。95.经纪人宋美月上个月录了10套买卖房源，发现其中有一套房源是禁止交易房源，那么这套房子可能是（）。[单选题]取得权属证书的回迁房已购公房使用权房(正确答案)立契时间满五年且办理经转商手续的经济适用房答案解析：三、禁止交易的房屋有那些？（1）集体产权房屋（如校产房、军产房、宅基房、乡产、宗教产等）；（2）使用权房屋（如使用权、企业产、公产房、公租房、廉租房等）；（3）违章建筑；（4）处于查封冻结状态的房屋，法拍房。（5）未满足交易条件的保障性住房，包括但不限于未做经转商的经济适用房、经济解困房、房改房、安居房、无产证的车库等（6）未满足交易年限等上市交易要求的房屋，包括但不限于限售房、不符合交易条件的购房落户房源；（7）尚未取得《房屋所有权证》或《不动产权证书》的房屋，包括但不限于合同房（无房本、无证房）、原始购房合同更名（改底单）等；96.经纪人唐宝带客户看中了一套凶宅，经纪人查询确认为凶宅后第一时间告知了客户，客户得知后仍愿意购买，唐宝成功协助客户签署了网签协议，并在协议中写明凶宅的具体情况并约定若因凶宅的事件后续产生纠纷和争议，由买家承担，与居间方无关。那么唐宝的做法是正确的。[判断题]对(正确答案)错答案解析：一、签署《房屋买卖定金协议及杭州市房屋转让合同》前，若交易房屋中发生过非自然（非正常）死亡事件，经纪人应如实告知买方。若买方拒绝购买，可推荐其他房源；若买方不介意，应在《房屋买卖定金协议及杭州市房屋转让合同》中写明“出卖人及居间方已经明确告知买受人交易房屋于×××年×月×日发生过自杀/他杀/意外死亡事件，买受人已充分知晓并自愿购买交易房屋，如因此引起的任何争议和纠纷，由买受人承担，与居间方无关”。97.客户李小风个人给女朋友赠与了一套杭州上城区的住宅作为结婚的彩礼，最后因个人原因分手未能结婚。经济人告知客户收回房子是可行的。那么经纪人说的是对的。[判断题]对(正确答案)错答案解析：四、（一）、（1）以结婚为目的，房地产作为“彩礼”性质的，若婚约不成，赠与人有权要回房地产，但若是已婚，则不能收回。98.经纪人吕才整理客户，以便筛选出近期可能成交的客户重点跟踪，下列从（）方面识别客户购房急迫性的方法是错误的。[单选题]实地看房总次数和看房频率实地看房时的天气状况带看时买方家庭的人数看房时细心程度(正确答案)答案解析：二、（1）实地