万科房地产公司的杜邦分析

万科地产的财务指标分析4.1偿债能力分析表4-1偿债能力指标表项目财务比率202020192018短期偿债能力流动比率1.171.131.15速动比率0.410.430.49现金比率（%）14.8213.0616.79现金流量比率（%）4.043.593.00长期偿债能力资产负债率（%）81.2884.3684.59现金总负债比率1.71-1.090.88数据来源：网易财经（1）短期偿债能力分析在研究过程中，笔者发现企业的资产变现能力与流动比率呈正相关。通常情况下，企业的财务状况也会受到流动比率的影响，产生较为明显的变化。如表4-1所示，在2018~2020年之间，企业的流动比率低于行业平均水平。需要注意的是，非速动资产是流动比率的重要组成部分。剔除非速动资产之后，管理层要以速动比率为基础，提升企业的偿债能力与变现能力。一般认为这个比值至少应维持在1:1以上，才算财务状况良好。从表中可得知速动比率也在下降，说明它短期偿债能力较差。据了解，存货周转率与应收账款周转率等指标也会对企业的短期偿债能力构成显著影响。究其原因，上述财务指标与现金流量以及现金比率存在极强的关联性。从表中可看出现金比率于2019年下降后在2020年有所回升，且现金流量比率正在缓慢上升。由此可见，企业的短期偿债能力始终处于上升趋势。（2）长期偿债能力分析从相关指标中看出，万科企业近三年的资产负债率均在80%以上，通常企业资产负债率在40%到60%是较为安全和正常的，不过，房地产属于较为特殊的行业。究其原因，负债经营是房地产企业的主要运营模式。简单来说，企业会采用贷款的方式，向国家购买土地使用权，并完成楼房建造。随后，企业会以楼房为抵押，再次申请银行贷款。在这种情况下，此类企业的债务情况与资产负债率关系不大。所以，对于房地产行业来说，净负债率才能更好的反应企业债务情况。从实际情况来看，企业的净负债率会受到净资产以及负债金额的影响，产生较为明显的变化。需要注意的是，股东利益、现金流量以及债务金额均属于企业净负债率的核心要素。经过反复论证，学者们普遍认为企业的资产结构与净负债率密切相关。在2019年，企业拥有33.87%的净负债率。2020年的净负债率仅为18.09%，它的债务比例极低。在经营过程中，企业的现金总负债比率极为重要。究其原因，企业的抗风险能力与盈利能力都会受到现金流量的影响，从而产生较为明显的变化。据了解，企业拥有大量的长期负债，偿债压力较小。不过，万科的现金流量不升反降，严重阻碍了自身发展。在2019年，企业的现金总负债比率并不高。在2020年，企业的现金总负债比率逐渐趋于稳定。4.2营运能力分析表4-2营运能力指标表项目2020年2019年2018年应收账款周转率168.30205.86197.21应收账款周转天数2.141.751.83存货周转率0.310.280.28存货周转天数1,152.741,264.041,304.35流动资产周转率0.280.270.26流动资产周转天数1,282.511,337.791,398.60总资产周转率0.230.230.22总资产周转天数1,545.731,594.331,628.96数据来源：网易财经如表4-2所示，企业的存货周转天数越来越少，存货周转率直线上升。由此可见，企业的存货变现能力越来越强，财务风险与储存成本会随之下降。因此，管理层要不断优化内部管理模式，提高存货周转率的同时，逐步拓宽利润空间。通常情况下，企业的应收账款周转率与资源利用率密切相关。具体而言，应收账款周转率会对企业的偿债能力、资产流动速度以及坏账发生率构成显著影响。因此，管理层要结合企业现状，制定详细的催收计划。通过这种方式，提高应收账款周转率，全力推动企业发展。万科企业属于房地产开发企业，购入土地和投资建设均计入存货，产成品为商品房，由于中国经常卖期房，所以应收账款很少，反而在负债方体现较多的预收账款。在这种情况下，企业的应收账款周转率与存货周转率呈负相关。近几年，企业的流动资产率较为稳定。由此可见，企业的流动资产周转速度并无太大的变化。也就是说，企业的盈利能力与经营效率都比较理想。根据表格4-2,可以看出万科连续三年的总资产周转率虽然变化并不大但是总的来说都比较低，这说明了企业的销售能力较弱，利润减少。对企业来说，经营效率与营业周期密切相关。与此同时，企业的盈利能力会受到资产利用率的影响，产生较为明显的变化。在这种情况下，管理层要以资产结构为基础，完善内部管理模式，提高资源利用率，增强企业的市场竞争力。4.3盈利能力分析表4-3盈利能力指标表项目2020年2019年2018年净资产收益率（%）18.4920.6721.68总资产收益率（%）3.173.193.22销售净利润率（%）14.1514.9916.55每股收益3.623.473.06数据来源：网易财经根据表4-3可以看出，万科的销售净利润率从2018年的16.55%到2020年的14.15下降了约2.4%。由此可见，在2020年，企业的盈利能力呈现出下降趋势。在这种情况下，管理层要以产品性质为基础，不断完善战略发展计划。通过这种方式，帮助企业降低财务风险，使其更好的应对市场竞争。对企业来说，股东权益极为重要。究其原因，股东权益会对投资意愿构成显著影响。因此，管理层要竭尽所能，保证股东权益不受侵害。在这其中，净资产收益率与总资产收益率均属于投资回报率的核心要素。近几年，企业的净资产收益率与总资产收益率越来越低。由此可见，万科的资本获取收益能力大幅缩水。

万科房地产公司的杜邦分析在研究过程中，笔者发现财务指标的综合性分析比单项分析更为准确。究其原因，企业的财务状况涉及领域较多，无法通过单项指标体现出来。常用的综合财务分析法有很多种，本文选取杜邦综合财务分析法，又称杜邦体系，它将营运能力、偿债能力以及盈利能力等联系在一起，能将企业财务状况和经营成果全面系统地反映出来。杜邦综合分析的基本思路是以净资产收益率为分析的起点，将净资产收益率逐层分解，其分解关系式为：净资产收益率=销售净利率×总资产周转率×权益乘数。其中，销售净利率和权益乘数是关系式的核心内容，销售净利率可以深入分析影响企业盈利能力的具体原因，权益乘数可以衡量企业的财务杠杆利用程度以及企业资本结构的合理性。在这个关系式下，可以进行进一步的层层分解，将企业的净利润、平均资产总额以及平均股东权益等诸多因素包含其中，以深入分析企业的经营成果。从实际情况来看，权益乘数、净资产收益率、总资产收益率、销售净利率、总资产净利率以及净资产收益率均属于杜邦分析系统的核心内容：净资产收益率=总资产净利率*权益乘数总资产净利率=销售净利率*总资产周转率销售净利率=净利润/销售收入总资产周转率=销售收入/资产平均总额净资产收益率=销售净利率*总资产周转率*权益乘数权益乘数=1/（1-资产负债率）杜邦分析体系图本部分将对万科企业进行杜邦综合分析，以发现导致万科企业净资产收益率变化的主要原因。在研究过程中，企业的偿债能力、营运能力以及盈利能力均属于主要研究内容。通过这种方式，找出问题所在及问题成因，并以连环替代法为基础，对相关领域展开深入探究。5.1净资产收益率（ROE）因素分解表5-1万科房地产公司22018-2020年杜邦分析指标表项目2020年2019年2018年净资产收益率12.18%15.54%16.20%销售净利率9.91%10.57%11.35%总资产周转率0.230.230.22权益乘数5.346.396.49数据来源：网易财经对企业来说，净资产收益率极为重要。究其原因，企业的权益乘数、总资产周转率以及销售净利率均属于净资产收益率的重要组成部分。从上面数据可以看出万科房地产净资产收益率由2018年16.20%连续下降至2020年的12.18%，销售净利率由2018年最高值11.35%连续下降至2020年9.91%，总资产周转率在2018年至2020年并无太大变动。由此可见，企业的总资产使用率较为稳定，但盈利能力并不理想。在2018年，企业的权益乘数为6.49。在2019年，企业的权益乘数为5.34。也就是说，企业的负债率越来越低，财务风险直线下降。5.1.1销售净利率对净资产收益率的影响如表5-1所示，在2019年，企业拥有15.54%的净资产收益率。在研究过程中，笔者选取营销利润率为替换对象，并以权益乘数与总资产周转率为基础，完成了净资产收益率的计算，即：9.91%*0.23*6.39=14.56%。在2020年，企业的净资产收益率与销售净利率存在极强的关联性，即：14.56%-15.54%=-0.98%相较于2019年，企业在2020年的销售利润降低了0.66%。5.1.2总资产周转率对净资产收益率的影响数据统计显示，在2019~2020年之间。企业拥有0.23的资产周转率。由此可见，总资产周转率与净资产周转率并无太大联系。5.1.3权益乘数对净资产收益率的影响在研究过程中，笔者选取权益乘数为替换对象，并以总资产周转率与销售利润为基础，完成了净资产收益率的计算，即：9.91%*0.23*5.34=12.17%在2020年，企业的净资产收益率与权益乘数存在极强的关联性，即：12.17%-0=12.17%相较于2019年，企业在2020年的权益乘数降低了1.05。5.1.4净资产收益率的分析结论在连环替代法的影响下，净资产收益率与上述指标之间的关系为：-0.98%+0+12.17%=11.19%由此可见，权益乘数会对净资产收益率构成积极影响，总资产周转率不会影响到净资产收益率，销售净利率会对净资产收益率构成消极影响。在这其中，权益乘数是净资产收益率的主要影响因素。5.2杜邦分析下的指标分解分析5.2.1销售净利率销售净利率=净利润/销售收入。对企业来说，销售收入与净利润会对销售净利率构成显著影响。在这其中，所得税、经营成本以及销售收入均属于净利润的重要组成部分。万科地产公司在2018-2020年连续3年中销售净利率逐年减少，同时净利润也呈逐年减少的趋势，影响这种这一现象的主要因素是全部成本这一财务指标。在经营过程中，财务、管理、销售以及税金等方面的成本均属于经营成本。在这种情况下，详细分析经营成本与盈利能力之间的关系，有助于推动企业发展，使其更好的应对市场竞争。表5-2万科地产公司2018-2020年收入成本表单位：万元指标/年份202020192018营业收入41,911,16836,789,38829,767,933营业成本29,654,06923,455,03318,610,422税金及附加2,723,6913,290,5222,317,606销售费用1,063,690904,450786,808管理费用1,028,8051,101,8411,034,081财务费用514,510573,594599,857数据来源：网易财经由本人整理计算表5-3万科地产2018-2020年收入成本结构百分比分析表指标/年份202020192018营业收入100%100%100%营业成本71%64%63%税金及附加6.5%8.9%7.8%期间费用6.2%7.0%8.1%数据来源：网易财经由本人整理计算从表5-2可以看出，营业收入在2018-2020年保持升高趋势，营业成本在2018-2020年也同样保持升高趋势，而财务费用呈下降趋势。从表5-3可以看出，其中2018年营业成本占营业收入的63%、2019年营业成本占营业收入的64%、2020年营业成本占营业收入的71%。在2019年，企业的税金较少。从发展趋势上看，该项指标处于上升状态。在2020年，企业的税金较多，