房地产估价1教材

房地产估价制作者：陈娟浓建筑工程学院第一章房地产和房地产估价房地产价格评估课程内容第二章房地产价格第三章市场比较法第四章收益法第五章成本估价法第六章假设开发法第七章土地价格评估第一章房地产和房地产估价第一节房地产的概念一、房地产的定义二、土地、建筑物和其他土地定着物的概念三、房地产的实物、权益和区位四、房地产的存在形态五、房地产的其他名称第二节房地产的特性与类型一、房地产的特性二、房地产的类型第三节

房地产估价的概述一、房地产估价的概念二、房地产估价的必要性

第一节房地产的概念一、房地产的定义：房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物和附带的各种权益，包括：1.土地：地球的表面及其上下一定范围内的空间；2.建筑物：人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物；3.定着物：固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或虽然可以分离，但分离不经济，或分离以后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者使土地、建筑物的价值明显受到损害的物体。第一章房地产与房地产价格评估二、土地、建筑物和其他土地定着物的概念（一）对土地的各种定义土地指陆地表面及其上下一定范围内的空间。（二）房地产估价中的土地定义1.地表范围：是指该宗土地在地表上的边界所围合成的区域。政府出让土地使用权的地块，其范围通常是根据标有坐标点的建设用地红线图，由城市规划管理部门或土地管理部门，在地块各转点钉桩、埋设混凝土界桩或界石来确认，面积大小依水平投影面积计算。2.地面以上一定范围内的空间：从该宗土地的地表边界向上扩展到无限天空的空间。通常高度以飞机的飞行高度为限。3.地面以下一定范围的空间：是指从地球表面的该宗土地的边界向下呈椎形延伸到地心的空间。地下空间深度以人类能力所及为限。

从房地产估价的角度看，土地是指地球表层的陆地及其地上、地下一定范围内的空间。

地壳一定深度大气对流层土壤母质母岩土地的空间价值位置设计权利四至面积利用生熟地质环境形状认识土地的层面（三）建筑物的概念

建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。构筑物是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等（无门窗顶盖等）。位置面积层数高度结构装修用途产权成新设备、设施

（四）其他土地定着物土地定着物与土地或建筑物在物理上不可分离，或者虽然可以分离但这种分离是不经济的，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显减损。如：三、房地产的实物、权益和区位⒈实物：房地产看得见、摸得着的部分，如：结构、设备、装修、外观、土地的形状、基础设施完备程度。（有形的实体、实体质量、组合完成的功能）⒉权益：房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益。所有权：法律规定的范围内自由支配房地产并排除他人干涉的权利。使用权：对国家或农民集体所有的土地占有、使用、收益的权利租赁权：指支付租金从房屋所有人或土地使用权人那里获得的占有、使用房地产的权利。抵押权：指债权人对债务人或者第三人不转移占有而作为债权担保的房地产，在债务人不履行债务时，就该房地产的变价款优先受偿的权利。典权：是指支付典价占有他人房地产而为使用、收益的权利。房地产各种权利是权益基础受到其他房地产权利限制的房地产权利受到房地产权利意外的各种因素限制的房地产权利，如城市规划对土地用途用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等的限制。房地产的额外利益或收益。注意建设用地使用权地役权：房屋所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人房地产，以提高自己的房地产效益的权利。如通行地役权、排水地役权、瞭望地役权等。（三）区位：指地球上某一事物与其它事物在空间方位和距离上的关系，除了位置，还包括可及性，与其它地方往来的便捷性，与重要场所的距离，周围环境和景观、外部配套设施等方面。在城市或区域中的地位等距离分为：空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离区位对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。两宗实物和权益状况相同的房地产，如果区位不同，价值可能有很大的不同★在不同类型的资产中，实物和权益对价值的影响是不同的⒈机器、设备、家具等有形资产，主要是实物的价值。⒉专利权，专有技术、著作权（版权）、商标专有权、专营权、商誉、有价证券（股票、债券）等无形资产，有的无实物，有的虽然有实物，但实物本身的好坏对价值影响不大，甚至可以忽略，所以，主要是权益的价值。⒊房地产，其实物和权益在价值的决定中都很重要。两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同；反之，两宗权益状况相同的房地产，如果实物状况不同，价值也可能有很大的不同。⒋区位对房地产价值的影响是独有的，其它资产不受区位的影响。四、房地产的存在形态1.土地形态：是指一块无建筑物的空地。或有建筑物只评估土地价值。（征收土地税费、补交出让金）①无视建筑物的存在②考虑建筑物的存在对土地的影响2.建筑物形态：虽然必须建在土地上，单独看待建筑物。（火灾保险评估）①无视土地的存在②考虑土地的存在对建筑物的影响3.房地形态：当实物形态上土地与建筑物合成一体，且在估价时也把它们作为一个整体来看待。从实物角度来看的现实中的房地产估价对象有下列几种1.空地2.有建筑物的土地3.地上建筑物4.土地与建筑物的合成体5.在建工程6.未来状况下的房地产(如预测)7.已经消失的房地产(如保险估价)8.房地产的局部10.包含有其他资产的房地产11.作为企业整体的一部分的房地产五、房地产的其他名称

不动产、物业、realestate、realproperty

六、本课对房地产的用词1.房地产：指土地、建筑物、也可指土地与建筑物合成体2.房地：专指土地与建筑物的合成体3.土地：仅指土地部分4.建筑物：仅指建筑物部分

第二节房地产的特性与类型一、房地产的特性1、不可移动性（自然地理位置固定性）：地区性市场2、独一无二性（异质性）：不能实现完全竞争3、寿命长久性：土地具有不可毁灭性、使用权4、数量有限性：土地数量有限、独占性5、用途多样性：土地利用选择顺序6、相互影响性：经济外部性7、易受限制性

（1）警察权：限制某些房地产的使用—城市规划（2）征收权：为公共利益的需要给予补偿后可强行取得单位和私人房产

（3）征税权：房地产征税

（4）充公权

8、大量投资性

9、难以变现性：变现能力弱、流动性差（分析影响变现能力的因素，见63页）

10、保值增值性：总体趋势看是波浪式上升。（分析房地产价格上涨的原因）香港全港房地产价格指数（香港大学）保值增值性：就是能保证投资一定时间后所抽回的资金，完全能够买到当初的投资额可以买到的同等商品或服务。

房地产就具备这种特性，他可以保存其价值，甚至随着时间的推移，价值会自然增加。增值原因：通货膨胀、需求增加导致稀缺性增加、外部经济、本身的投资改良。（一）、按用途划分的类型1、居住房地产：普通住宅、高档公寓、别墅等2、商业与办公房地产：商铺、写字楼、宾馆、餐饮与娱乐房地产，商务、行政办公楼3、工业和仓储房地产4、农业房地产：农场、林场、牧场等5、公益性房地产：汽车站、机场、医院、学校等

6、特殊房地产：教堂、寺庙、墓地等7、混合房地产：两种或两种以上用途二、房地产的类型（二）、按开发程度来划分的类型1、

生地：不具备市政基础设施的土地2、

毛地：指具备一定的基础设施但不完善的土地，未拆迁平整。3、

熟地：具备完善的市政基础设施，如七通一平。能直接在其上进行房屋建设的土地。4、

在建工程：建筑物尚未建成，估价时点不具备使用条件的房地产。5、现房（含土地）：已建成，可直接使用。（三）、按是否产生收益来划分的类型1、

收益性房地产：可直接产生经济效益2、

非收益性房地产：不能直接产生收益（四）、按经营使用方式来划分的类型1、

出售型房地产2、

出租型房地产：公寓、写字楼（也可出售）3、

营业型房地产：旅馆、影剧院4、

自用型房地产；学校、行政办公、特殊厂房等不同类型采用不同估价方法。第三节

房地产估价的概述一、房地产估价的概念房地产估价：是指专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用合适的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。简单定义：指为特定目的评估房地产的特定权益于特定时点的价值的活动。（一）专业估价人员；是经房地产估价人员资格考试合格或认定，取得执业资格或从业资格，由有关主管部门审定注册，专门从事房地产估价的人员。1、具备的条件：有扎实的估价理论知识丰富的实践经验良好的职业道德2、职业道德有以下六个方面：客观、独立性等（二)估价目的：指估价项目的期望用途，举例。1、不同的估价目的要影响到估价结果（估价方法不同）2、估价目的决定价值标准：公开市场价值标准和非公开（三）估价原则：是指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，在对房地产价格形成和运动的客观规律认识的基础上，总结出的一些简明扼要的、在估价活动中应当遵循的法则或标准。主要有合法原则、独立客观公正原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则、谨慎原则。（四）估价程序：是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其内在联系性所排列出的先后顺序房地产估价的一般程序：1、

获取估价业务2、

受理估价委托及明确估价基本事项3、

拟定估价作业方案4、

搜集估价所需资料5、

实地查勘估价对象6、

选定估价方法计算7、

确定估价结果8、

撰写估价报告9、

交付估价报告10、估价资料归档（五）估价方法（英美本质相同）

1、美国体系：成本法、比较法、收益法

2、英国体系：比较法、投资法（出租）、剩余法、利润法（营业）、承包法一般要求同时采用两种以上(含两种)估价方法

（六）估价假设：是指一个房地产估价项目中房地产估价师对于那些估价所必要、但不能肯定、而又必须予以明确的前提条件做出的假定。

（七）估价时点：由估价目的决定的需要评估的价值所对应的具体时间。估价时点确定应当在先，价值估算应当在后

（八）客观合理价格或价值的估算和判定客观合理价格或价值，是估计对象在某种估价目的的特定条件下形成的正常价格。二、房地产估价的必要性

（一）、理论上房地产估价的必要性1、

独一无二性2、

价值高大性3、

是一个不完全的市场（二）、现实中对房地产的估价的需要1、

房地产交易的需要