房地产项目价格策划-房地产价格及其影响因素

房地产项目价格及其影响因素学习目标了解房地产价格概念熟悉房地产价格的影响因素技能要求能够遵循房地产营销类职业标准相关内容；能够在房地产营销业务中体现工匠精神；能够进行房地产价格的影响因素分析1.房地产价格形成条件及构成⑴房地产价格的形成条件⑵房地产价格构成⑴房地产价格的形成条件房地产价格形成需要具备3个条件：有用性有效需求稀缺性⑵房地产价格构成房地产价格①土地取得成本②开发成本③管理费用④投资利息⑤销售费用⑥销售税费⑦开发利润2.房地产价格的特征⑴房地产价格受区位的影响很大。⑵房地产价格实质上是房地产权益的价格。⑶房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金。⑷房地产价格是在长期考虑下形成的。⑸房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响。3.房地产买卖价格和租赁价格⑴房地产买卖价格。是以买卖方式支付或收取的货币额、商品或其他有价物，简称买卖价。⑵房地产租赁价格。常称租金，在土地场合称为地租，在房地混合场合称为房租。房租有按使用面积计的，有按建筑面积计的，也有按套计的。房租也有天租金、月租金和年租金之别。4.房地产成交价格与市场价格⑴房地产成交价格。简称成交价，是房地产交易双方实际达成交易的价格。只有当买者所愿意支付的最高价格，高于或等于卖者所愿意接受的最低价格时，交易才可能成功。⑵房地产市场价格。是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。5.现房价格和期房价格①现房价格。是指以现状房地产为交易标的的价格。无论是现货交易还是期货交易，付款方式又有在交易达成后立刻或在短期内一次付清、按约定在未来某个日期一次付清和分期付清等，因此形成了多种组合形式。②期房价格。是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋为交易标的的价格。期房价格通常低于现房价格。期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿。上述关系是期房与现房同品质(包括工程质量、功能、户型、环境和物业管理服务等)下的关系。6.房地产单价和总价⑴房地产总价格。简称总价，是指某一宗或某一区域范围内的房地产整体的价格。房地产的总价格一般不能反映房地产价格水平的高低。⑵房地产单位价格。简称单价，对于土地来说，具体是指单位土地面积的土地价格；土地与建筑物合在一起的房地产单价通常是指单位建筑物面积的价格。价格单位由货币和面积两方面构成，元/m2。房地产的单位价格一般可以反映房地产价格水平的高低。7.房地产市场调节价、政府指导价和政府定价⑴房地产市场调节价。是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。⑵政府指导价。是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。⑶政府定价。是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格，如保障房定价。政府对价格的干预，还有最高限价和最低限价。8.房地产实际价格和名义价格⑴房地产实际价格。是指在成交日期时一次付清的价格，或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。⑵房地产名义价格。是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。例如，一套建筑面积50m2的住房，总价为30万元，其在实际交易中的付款方式可能有下列几种：序号付款方式实际价格和名义价格①要求在成交日期时一次付清实际总价为30万元不存在名义价格②如果在成交日期时一次付清，则给予折扣，如优惠5％；实际总价为28.5万元名义总价为30万元③从成交日期时起分期付清，如首付10万元，余款在一年内分两期支付，如每隔半年支付10万元。实际总价为29.2828万元(假定年折现率为5％)，名义总价为30万元9.房地产价格的影响10因素自身因素环境因素人口因素经济因素社会因素行政因素心理因素国际因素供求因素其他因素⑴自身因素就是房地产产品因素包括权利、位置、地质条件、地形、地势、面积、日照、通风、建筑物状况等。产品因素过硬，一般房地产价格就高。⑵环境因素包括视觉环境、声觉环境、大气环境、水文环境、卫生环境等。环境条件好，一般房地产价格就高。⑶人口因素人口因素对房地产价格有很大影响①人口数量当人口数量增加时，对房地产的需求就会增加，房地产价格也就会上涨；反之，房地产价格就会下落。人口增长有人口净增长、人口零增长和人口负增长三种情况。人口数量还可以分为常住人口、暂住人口和流动人口，以及日间人口和夜间人口，都会对不同类型房地产的价格产生影响。在人口数量因素中，反映人口数量的相对指标是人口密度。人口高密度地区，房地产的价格趋高；人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格，特别是在大量低收入者涌入某一地区的情况下会出现这种现象。②人口素质文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产价格的变化。③家庭人口规模家庭人口规模小型化，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨的趋势。⑷经济因素①经济发展经济形势乐观，对房地产的需求就增加，一般房地产价格会上涨②物价物价走高，开发成本上升，抑制房地产项目供给，价格会上涨，物价上涨可能出现通货膨胀，人们会选择投资房地产保值，也会刺激价格上涨③居民收入平均收入水平越高的城市，住宅的价格往往也越高。贫富差异影响房屋档次结构，即使平均收入一样，收入的贫富差异程度越大，房地产价格的变动区间就越大。⑸社会因素包括政治安定、社会治安、房地产投机、城市化。社会环境好，一般房地产市场比较稳定，房地产价格波动就小。⑹行政因素①利率因素②汇率因素③房地产税收因素④城市规划因素⑤交通管制因素⑺心理因素包括心态、偏好、时尚风气、风水、吉祥数字等。对房价的心理预期会影响房地产价格。房价上涨心理预期房价会上涨，则会选择购买房地产房价下跌心理预期房价会上涨，则会选择不买房或售房⑻国际因素包括世界经济、军事冲突、政治对立、国际竞争等。国际形势动荡，会传递到国内房地产市场，引起房地产价格波动。⑼供求因素包括房地产供给、需求。求大于供供大于求⑽其他因素如地震造成的连锁反应会引起相关房地产市场价格波动。10.影响房地产价格的个别因素、区域因素与一般因素⑴个别因素⑵区域因素⑶一般因素⑴个别因素包括房地产自身因素。土地的个别因素有区位、面积、形状、容积率、用途、使用年限因素等；建筑物的个别因素有面积、结构、材料、设计、设备、施工质量、是否与周围环境协调等。⑵区域因素包括人口因素、经济因素、社会因素、环境因素、行政因素