2024年高等教育经济类自考-00122房地产评估历年考试高频考点试题附带答案

2024年高等教育经济类自考-00122房地产评估历年考试高频考点试题附带答案（图片大小可自由调整）第1卷一.参考题库(共25题)1.成本法中的利润是（）。A、正常条件下的平均利润B、个别开发商的利润C、开发商的平均实际利润D、开发商预期的平均利润2.为评估某宗房地产2012年10月13日的价格，选取了可比实例A，其成交价格为8000元/m2，成交日期为2011年11月15日。经调查获知2011年7月至2012年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例A进行交易日期修正后的价格为（）元/m2。A、9280B、8925C、8880D、80003.有关房地产的价值和价格正确的描述是（）A、房地产价值更加科学、准确B、房地产的价值是房地产真实所值C、房地产的价格围绕其价值上下波动D、现实中由于个人偏好、定价决策、无知等原因，时常发生价格背离价值的情况E、房地产的价格是相对稳定的，而价值不稳定4.同一宗房地产在不同的时间会有不同的价值。5.委托人不一定是估价对象权利人或估价报告使用者。6.当房地产的区位由劣变为优时，其价值会上升；反之，其价值会下跌。7.某在建工程规划建筑面积为12400平米，土地使用期限为40年，从开工之日起计算。项目建设期为2年，建成后一年内可全部出租（第一年的收益暂且不计），按可出租面积计算的月租金为60元/平米，可出租面积为建筑面积的75%，正常出租率为90%，运营费用为有效毛收入的20%。假设报酬率为8%，则该在建工程续建完成时的总价值为（）万元。A、1607万元B、1486万元C、473万元D、438万元8.某宗房地产采用比较法、成本法、收益法估价的结果有较大的差异，其最终估价结果应（）。A、取三者的平均值B、取三者的中间值C、任选其中之一D、在三者的基础上综合分析决定9.房地产价格是由房地产的（）这两种相反的力量共同作用的结果。A、供需与价格B、需求与价格C、供给与价格D、供给与需求10.采用收益法测算房地产价格时，公式V=A/Y+b/Y2表示（）A、房地产净收益按一固定数额逐年递增B、房地产净收益按一固定数额逐年递减C、房地产净收益按一固定比率逐年递增D、房地产净收益按一固定比率逐年递减11.某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地使用权出让手续，出让年限为50年（自补办之日算起）。在2006年1月时，建筑物剩余经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为（）年。A、45B、50C、52D、5512.如果先按原币种的价格进行交易日期修正，则对进行了交易日期修正后的价格，应采用（）的市场汇价进行换算。A、估价作业日期B、成交日期C、估价时点D、交易日期修正后13.引起房地产价格上升的原因主要有（）。A、房地产拥有者自己对房地产进行投资改良B、外部不经济C、需求增加导致稀缺性增加D、通货膨胀E、房地产使用管制放松14.各种因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响是不同的，同一因素在不同地区对房地产价格的影响也可能是不同的。15.在成本法中，只有贷款计算利息，而自有资金则无需计算利息。16.下列关于重新购建价格的说法中，正确的有（）。A、重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出B、重新购建价格是在估价时点的价格C、重新购建价格是客观的价格D、建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格E、土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格17.有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用（）为好。A、更新重置成本B、复原重置成本C、完全成本D、重新购建价格18.资产评估值是对资产特定时点及特定市场条件下的客观价值的估计值。19.某估价事务所在2008年6月20日至7月20日评估了一宗房地产于2008年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为（）。A、2008年6月30日B、现在C、重新估价的作业日期D、要求重新估价的委托方指定的日期20.专业估价要对估价的过程和结果负责，承担相应的法律责任。21.某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2%，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的现时收益价格为多少万元？22.属于非市场价值的评估结果既适用于产权变动类资产业务，又适用于非产权变动类资产业务。23.根据《物权法》的规定，建设用地使用权期间届满后自动续期的是（）用地。A、工业用地B、教育、科技、文化C、卫生、体育用地D、居住用地24.某套住宅的套内建筑面积为140m2，套内使用面积为128m2，应分摊的公共部分建筑面积为20m2，按套内使用面积计算的价格为3500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（）A、3500B、3200C、2800D、250025.一般来说，平坦的土地，价格较高；高低不平的土地，价格较低。第2卷一.参考题库(共25题)1.有关专业估价下列说法不正确的是（）。A、由取得相关资格的专业人员完成B、任何人都可以做出C、具有社会公信力D、是一种专业意见2.某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。A、43.2%B、50%C、56.8%D、70%3.某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为多少万元。4.期房与现房的价格孰高孰低？5.委托人的义务包括（）。A、向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的情况和资料B、对所提供的情况和资料的真实性、合法性和完整性负责C、协助估价人员搜集估价所必要的情况和资料D、协助估价人员对估价对象进行的实地查看等工作E、不得干预估价人员和估价机构的估价行为和估价结果6.应计息的项目包括取得土地成本、开发成本、管理费用、销售费用和销售税费。7.综合成新率反映评估对象现行价值与其全新状态重置成本的比率。8.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为1202，单位建筑面积的重置价格为800元/2，建筑物残值率为6%，年折旧率2.2%，则该建筑物的现值为（）元。A、76880B、79104C、77952D、815629.某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得土地使用权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500m2，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，预计该项目建成并正式投入使用还需2年。已知市场上同类房地产的报酬率为8%，则该项目续建完成时的总价值为多少万元？10.某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建。估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为（）元/m2。A、350B、300C、250D、5011.企业的特许经营权、商誉、客户基础、员工队伍等不能作为估价对象。12.只要执行了资产评估程序就可以防范资产评估风险。13.资产的非市场价值也是资产交易中的一种相对公平合理的价值，只是其相对合理性的适用范围较窄。14.建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有（）。A、功能落后B、功能缺乏C、环境污染D、交通拥挤E、正常使用的磨损15.收益现值是指为获得该项资产以取得预期收益的权利所支付的货币总额。16.比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得102分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得97分，则个别因素修正系数为（）。A、1.05B、1.02C、0.97D、0.9517.某宗房地产建成于2000年底，此后收益年限为48年；2001年底至2004年底分别获得净收益83万元、85万元、88万元、92万元；预计2005年底至2007年底可分别获得净收益94万元、95万元、96万元，从2008年底起每年可获得的净收益将稳定在95万元；该类房地产的报酬率为9%。试利用上述资料测算该宗房地产2004年底的收益价格。18.估价报告使用者可能是（）。A、估价对象权利人B、债权人C、投资者D、受让人E、政府及其有关部门和社会公众等19.某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察和产权核查，该建筑物的剩余经济寿命为40年，残值率为2%，用直线法计算该建筑物的年折旧率为（）。A、2%B、1.98%C、2.5%D、2.45%20.某房地产土地总价为6000万元，土地单价为1000元/m2，容积率为2，则该房地产的楼面地价为（）。A、2000B、1000C、750D、50021.运用市场途径评估时，为了减少评估人员的工作量，一般只要求选择一个参照物。22.最有效使用原则是房地产评估的最高原则。23.某房地产土地面积为2000m2，土地价值为400万元，容积率为2，建筑物价值为800万元，则该房地产的房地单价为（）。A、6000B、4000C、3000D、200024.市场法评估房地产价格的主要难点是（）。A、市场行情变化不定B、供需变化引起价格变化C、影响房地产价格的因素极其复杂且难以把握D、影响房地产价格的因素影响程度不同25.下列可以作为估价对象有（）。A、在建房地产B、正在开发建设或者计划开发建设、但尚未出现的房地产C、已经灭失的房地产D、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分E、以房地产为主的整体资产第3卷一.参考题库(共25题)1.某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元，管理费用为建造成本的5%，销售税费为60万元，利息率为7.5%，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值均为零。试评估该建筑物的现值。2.某商品住宅总价为100万元，首付款为40%，其余为抵押贷款，贷款期限为20年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5%，自有资金资本化率为6%。则其综合资本化率为（）。A、7.5%B、6.9%C、6.6%D、6%3.在成本法求取折旧中，采用（）更符合实际情况A、有效经过年数B、实际经过年数C、剩余经过年数D、自然经过年数4.在评估时点，资产的非市场价值只对特定的资产业务当事人来说是公平合理的，对于其他人并非公平合理，资产评估结果公平合理性所能涵盖的范围基本上就限定了评估结果的适用范围和使用范围。5.同一资产在不同假设条件下，评估结果应趋于一致。6.价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为（）。A、固定价格指数B、定基价格指数C、长期价格指数D、环比价格指数7.李某于2008年花70万元购得“一大三小”住宅一套，此后不久在住宅小区上风位建了一座化工厂，致使空气中时常有一股酸臭味。于是李某在2012年底将该住房以60万元低价转售，则引起减价的折旧因素有（）。A、物质折旧B、经济折旧C、功能折旧D、区位折旧8.某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的6.5%和4.5%。某宗房地产交易，买方付给卖方5000元/m2，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）元/m2。A、5325B、5225C、4775D、46759.某商业大楼始建于10年前，建造期为2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年（自补办土地出让手续之日算起），建筑物的设计经济寿命为50年，当前建筑物的剩余经济年限为（）。A、50年B、40年C、32年D、30年10.某地区某类房地产2009年4月1日至10月1日的价格指数分别为89.6、84.7、86.7、95.0、89.2、92.5、98.1（以2008年1月1日为100）。其中有一房地产在2009年6月1日的价格为2000元/平方米，对其作交易日期修正到2009年10月1日的价格为（）元/平方米。A、2263B、1962C、1768D、173411.某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为多少万元？12.已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%时的价格为4000元/m2；如果该房地产的剩余收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格为多少元/m2？13.非市场价值就是不公平价值，因此评估人员要把资产的市场价值作为追求的目标。14.某房地产的土地面积为500m2，土地价格为2000元/m2；建筑面积为1000m2，成本法估算的建筑物重置价将为1800元/m2；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低（）元/m2。A、200B、300C、700D、100015.有关专业估价，下列说法正确的是（）。A、由取得相关资格的专业人员完成B、是一种专业意见C、具有社会公信力D、不用承担法律责任16.一个地区房地产价格总水平与该地区的经济发展状况成正比关系。17.资产评估是一项国际性的社会经济活动。18.某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命为（）年。A、40B、43C、47D、5019.下列“完全市场”必须同时具备的条件正确的是（）。A、同质商品，买者不在乎从谁的手里购买B、买者和卖者的人有限C、买者和卖者都有进出市场的自由D、买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格20.开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润，而不是个别房地产开发商最终实际获得的利润，也不是个别房地产开发商所期望获得的利润。21.非专业估价要承担法律责任，而专业估价不必须承担法律责任。22.某宗房地产建筑物建成于1996年10月1日，经济寿命为60年。后于2001年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年（从补办之日算起）。2006年10月1日对该房地产进行评估。经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0。则在估价时点（2006年10月1日）该房地产的评估价值为（）。A、5000万元B、4500万元C、4455万元D、4400万元23.采用成本途径进行资产评估时，其实体性贬值与会计上的折旧是一样的。24.合理确定评估基准日有助于减少和避免不必要的资产评估基准日期后事项调整。25.下列真正属于房地产自然升值的是（）。A、房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上升B、通货膨胀所引起的房地产价格上升C、外部经济引起的房地产价格上升D、需求增加导致稀缺性增加所引起的房地产价格上升E、房地产使用管制改变引起的房地产价格上升第1卷参考答案一.参考题库1.参考答案:A2.参考答案:B3.参考答案:B,C,D4.参考答案:正确5.参考答案:正确6.参考答案:正确7.参考答案:D8.参考答案:D9.参考答案:D10.参考答案:A11.参考答案:C12.参考答案:C13.参考答案:A,C,D,E14.参考答案:正确15.参考答案:错误16.参考答案:A,B,C,D,E17.参考答案:B18.参考答案:正确19.参考答案:A20.参考答案:正确21.参考答案:P=6×(F/P,2%,7)×(P/A,7%,32)=87万元22.参考答案:正确23.参考答案:D24.参考答案:C25.参考答案:正确第2卷参考答案一.参考题库1.参考答案:B2.参考答案:C3.参考答案:物质折旧=(2000÷50×10)+10+(200÷5×4)+(250÷15×9)=620万元4.参考答案: 在期房与现房同品质（包括质量、功能、环境和物业管理等）下，期房价格低于现房价格。以可以出租的公寓来看，由于买现房可以立即出租，买期房在期房成为现房期间不能享受租金收入，并由于买期房总存在着风险。所以，期房价格与现房价格之间的关系是： 期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿5.参考答案:A,B,C,D,E6.参考答案:正确7.参考答案:正确8.