诸暨市城北片控制性详细规划

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诸暨市城北片控制性详细规划

（项目号：城控详411）

成果

院长顾浩

总规划师陈伟明

所长黄幼朴

主任工程师胡智清

项目负责陈勇

［建］城规编甲级081049

工程设计证书号甲级A133011409

工程咨询证书号甲级11220070039

浙江省城乡规划设计研究院

诸暨市规划设计院

2010年9月

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编制单位与编制人员

主编单位

浙江省城乡规划设计研究院

项目审定人顾浩院长教授级高级城市规划师注册城市规划师

项目负责人陈勇规划高级城市规划师注册城市规划师

项目审核人黄幼朴规划教授级高级城市规划师注册城市规划师

赵萍给排水教授级高级工程师注册公用设备工程师

袁继良电力电信高级工程师

专业负责人陈勇规划高级城市规划师注册城市规划师

张江榕给排水高级工程师

胡锡栋电力电信工程师

项目参加人何枚林规划教授级高级城市规划师注册城市规划师

徐卡迪规划城市规划师注册城市规划师

王敏锋规划城市规划师

协编单位

诸暨市规划设计院

徐珏燕院长高级城市规划师注册城市规划师

梁新城市规划师注册城市规划师

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目录

一、项目概况..................................................................................................1

（一）规划背景..........................................................................................1

（二）区位..............................................................................................1

二、项目理解..................................................................................................1

（一）规划编制的目的和意义..............................................................................1

（二）规划重点..........................................................................................2

三、现状分析..................................................................................................3

（-）现状用地概况......................................................................................3

（二）现状村庄和人口....................................................................................4

（三）现状建筑质量......................................................................................4

（四）现状道路..........................................................................................4

（五）现状存量土地......................................................................................5

（六）基地周边概况......................................................................................6

四、与相关规划的衔接与协调....................................................................................6

（一）《诸暨市域总体规划》...............................................................................6

（二）《诸暨市城北区分区规划》...........................................................................7

（三）《诸暨市土地利用总体规划》.........................................................................8

（四）《诸暨市水运发展规划》.............................................................................8

（五）《诸暨市域道路网专项规划》.........................................................................8

（六）诸暨市农产品深加工园区规划........................................................................8

（七）与相关规划的综合协调衔接..........................................................................9

五、规划构思与功能定位.......................................................................................10

（-）规划的原则与理念.................................................................................10

（二）规划依据.........................................................................................10

（三）功能定位.........................................................................................11

六、规划方案.................................................................................................11

（一）规划结构.........................................................................................11

（二）用地布局.........................................................................................11

七、地块划分.................................................................................................13

（一）工业地块的划分...................................................................................13

（二）居住地块的划分...................................................................................14

八、开发强度控制与引导.......................................................................................14

九、道路交通.................................................................................................14

（一）对外交通.........................................................................................14

（二）城市道路.........................................................................................15

（三）广场.............................................................................................15

（四）社会停车场.......................................................................................16

十、空间景观.................................................................................................16

（一）空间景观结构.....................................................................................16

（二）景观节点规划.....................................................................................16

十一、分期建设引导...........................................................................................17

十二、市政设施规划...........................................................................................17

（一）竖向规划与平面定位...............................................................................17

（二）给水工程.........................................................................................17

（三）排水工程.........................................................................................18

（四）电力工程.........................................................................................19

（五）通信工程.........................................................................................21

（六）有线电视工程.....................................................................................21

（七）环卫设施规划.....................................................................................21

（A）防洪规划.........................................................................................22

（九）消防规划.........................................................................................23

附：评审会议纪要及相应修改内容...............................................................................24

带格式的:

白笆

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我院于2006年编制完成了诸暨市城北区（诸暨市域总体规划确定的中心城

区“四大片区”之一的“大侣片区”）分区规划，该规划进一步深化了市域总体

规划意图，对城北分区的功能性、结构性问题均形成了较为深入的理解和认识：

针对本区特有的生态、环境资源，提出了统筹协调城乡建设与生态保护，促进区

域可持续发展的H标，为后续编制控制性详细规划提供了技术支撑。

随着城北区块的建设实施，编制指导本区开发的控制性详细规划迫在眉睫。

为此，2008年12月，诸暨市规划局委托我院和诸暨市规划设计院联合编制城北

区块的控制性详细规划。规划编制工作开始以来，项目组对现状进行了仔细的调

查，走访了相关部门，也多次与规划局领导、专家进行了沟通，于2009年1月

提交了初步方案，征求规划局、诸暨市经济开发区、暨阳街道等相关部门意见后，

于2009年4月初与规划局相关部门进行了沟通，经过修改完善形成规划方案。

2009年5月，诸暨市规划局组织有关部门对规划方案进行了会审，经过近

一个月的修改，项目组针对会审的会议纪要，再次对规划方案进行了修改和完善。

通过与诸暨各主要部门的沟通衔接，项目组又经过修改完善，最终形成本次

规划成果。

规划编制过程中得到了诸暨市有关单位的大力协助，在此表示衷心感谢！

项目组

2010年9月

:带格式的：字体：六号，字体颜色：白色

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一、项目概况

（-）规划背景

近年来，诸暨市工业新城建设推进迅速，诸暨市经济开发区的可用地已经十

分有限，急需寻找新的发展空间。同时，在市域总体规划推向深化的背景下，市

域交通格局进行了较大调整，城市拓展的方向和方式发生了一定的变化。为了更

好地衔接新一轮土地利用规划修编工作，迎接诸暨市新一轮的经济发展高潮，确

立诸暨市在浙江省域城镇体系中的大城市地位，亟需在盘活存量的基础上拓展未

来产业发展空间。

在诸暨市域总规中，根据诸暨市中心城区现状城市结构以及地理环境特点，

确定城西以及城北为未来产业发展主导方向。明确城北片区的工业区块结合居住

用地沿浦阳西江向北拓展，主要发展轻型加工制造业。当前，由于受国家严格的

耕地保护政策的约束，总体规划确定的城市拓展空间难以在近期迅速展开。而诸

暨经济开发区发展迅速，存量空间有限，向北、向东拓展成为经济开发区的必然

选择。因而大侣片的开发成为诸暨近期城市建设的重点之一。在这种情况下，编

制指导城北片开发建设的控制性详细规划显得极为迫切，为此，诸暨市规划局于

2008年12月委托我院编制城北片控制性详细规划。

（二）区位

规划地块位于诸暨中心城区东北部、暨阳街道北部，东接诸湄线、南至北二

环线（世纪大道）、西临浦阳江西江、北至渔橹山以南，总用地面积1047.5公顷。

图1-1规划地块在总体规划中的位置

二、项目理解

（-）规划编制的目的和意义

1、深化分区规划，指导城市建设

城北分区规划通过深入的用地适宜性评价，深化总体规划要求，明确了本区

注1：

块规划布局，较好的解决了城北分区功能性和结构性问题，为城市建设活动的开•地形图精度：分区规划采用1:2000地形图，存

在投影偏差、地形要素简化等问题，若直接指导

展打下了良好的基础。但囿于分区规划编制内容深度限制和地形精度限制，仅凭建设将出现由于投影偏差导致的道路定位失准、

分区规划难以对具体地块的开发建设进行有效管理，这一工作必须通过其下层次由于地形要素简化导致的不必要的拆迁以及填

挖方的要求....。

的规划——控制性详细规划来完成。•规划要求：虽有用地性质规定但缺乏地块开发强

控制性详细规划的主要作用在于：度等控制指标；虽有市政公共设施规划但缺乏支

管线路规划及控制要求：虽有综合交通规划但缺

1）以总体规划和分区规划为依据，详细规定建设用地各项控制指标和其他乏地块出入口位置、停车泊位要求；虽有建设容

规划管理要求。量估算但缺乏建设容量控制：虽有村庄安置原则

但缺乏具体的安置措施和面积测算；虽有空间景

2）作为土地出让的依据，正确引导开发行为。现规划但缺乏具体的形体控制尤其是中心区空

3）通过对开发建设的控制，使土地开发的综合效益最大化。间塑造：虽有功能分区但缺乏布局模式研

究....。

4）将宏观的城市设计构想以微观、具体的控制要求加以体现。

2、对上位规划进行适当修正

随着时间的推进和建设开发的不断拓展，规划背景和一些基础条件发生了改

变，须在控制性详细规划编制中对分区规划，甚至总体规划作出适当修正。

本次规划既是作为分区规划的延伸，同时又必须根据规划区具体情况对分区

规划进行必要的调整和修正，两者的关系是互为补充，相得益彰的，从不同方面

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保证了规划实施的可操作性。

（二）规划重点

1、用地布局的深化研究

针对分区规划虽有功能分区但未进行地块划分的不足，本次规划应加强本区

主要功能区块的布局模式研究，对工业、居住以及中心功能区块进行合理的地块

划分，便于土地的出让管理，最大限度的发挥土地的经济价值：

（1）工业用地布局

工业地块的出让应兼顾到不同规模企业的利益，因此有必要合理的划分地块

大小和形式，满足不同企业用地规模的需要。根据我们对以往开发区入园企业用

地情况的调查发现，地块大小的划分与道路网间距十分密切：200米左右间距的

路网适合0.5-0.8公顷地块的划分;300米左右间距适合1.5-2公顷地块的划分；

400米左右间距适合2.5-3公顷地块的划分。现状江龙工业区是暨阳街道为主体

开发建设的小型工业区，引进的多为小型企业，因此，工业地块的大小普遍为1

公顷左右，路网间距仅150-250米。随着诸暨经济开发区对本区块开发的介入，

未来本区块工业用地主要面向大中型企业，根据现状经济开发区企业规模推算，

工业地块规模宜为5-6公顷，路网间距以400—600米为宜。考虑工业区发展的

阶段性，近期主要集中在南部、江龙工业区西部，仍以中小企业为主，远期大中

型企业安排在北部，因此，地块划分南部以2-3公顷为主，安排中小企业，北部

以5-6公顷为主，安排大中型企业。

（2）居住用地布局

一方面，为延续城市总体规划的城市发展意图，构筑沿浦阳江两岸的居住走

廊，为城市的可持续发展奠定基础，另一方面，为满足近期城市发展的产业空间

需求，尽可能的情况下增加产业空间，处理工业与居住的平衡关系。浦阳江江景

是本区最具潜能的优势资源，为创造层次鲜明、富有韵律、人与自然相融的居住

景观及寻求房地产开发卖点提供了有利条件，本次规划将以浦阳江作为居住用地

组织的前提，构筑面向浦阳江的居住用地格局。

此外，由于本区存在为数较多的工业用地，因此从职住平衡角度考虑，居住

用地还必须考虑本区的就业人口，以减少四通勤带来的交通问题，并根据具体情

况采取不同的布局方式（如建设商品住宅，提供给有一定经济实力就业者安居；

集中建设公寓，由企业业主来承租给员工居住；利用本区内的农居安置房，吸引

外来打工者等）。

2、基础设施及工程管线的深化

根据城乡一体化和资源共享的要求，结合本次规划对用地的局部调整，对城

北片的道路及工程管线作进一步的梳理，使之更加有利于本片区的开发建设。道

路紧密结合用地开发，探索以最少的道路带来最大的用地开发，以减少基础设施

投资、提高城市运行效率。同时，进一步深化基础设施容量和工程管线的布置。

3、针对规划地块提出控制指标，指导地块出让

《城乡规划法》赋予控制性详细规划以法律地位，今后，编制完成的控制性

详细规划不得擅自修改，“修改控制性详细规划的，组织编制机关应当对修改的

必要性进行论证，征求规划地段内利害关系人的意见，并向原审批机关提出专题

报告，经原审批机关同意后，方可编制修改方案。修改后的控制性详细规划，应

当依照本法第十九条、第二十条规定的审批程序报批。控制性详细规划修改涉及

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城市总体规划、镇总体规划的强制性内容的，应当先修改总体规划。”而控制性

的核心内容就是确定各规划地块的控制指标，作为地块出让的条件，规划将针对

诸暨实际建立切实可行的指标体系，确保规划的可操作性。

三、现状分析

(一)现状用地概况

1.总体概况

本区除西北角有一些零星散布的小山丘，高度在18米左右外，其余地势较

为平坦，高程在5-7米。本区大部分土地为农田和用于珍珠养殖、养鸭的水面，

非建设用地占85%以上。

城北片建设用地共有149.7公顷，占总用地的14.79%。主要沿四周交通线

分布。

基地西侧为浦阳西江，现状防洪堤除南端500左右已经硬化修筑以外均为土

堤，防洪堤标高为13-13.7米左右，与基地内约有7米左右高差。

现状用地构成表图37用地现状图

序面积比例

用地代码用地性质备注

号(ha)(%)

1R居住用地17.811.70%

R21二类居住用地15.99

R22公共服务设施用地1.82含篮球场

2C公共设施用地14.51.38%

C21商业用地1.76

C62中等专业学校用地12.71

C9其他公共设施用地0.03

3M工业用地68.816.57%

Ml•类工业用地30.23

M2二类工业用地38.59

4W仓储用地0.640.06%

W1仓储用地0.64

5U市政设施用地1.040.10%

水电站用地0.46

U42垃圾处理用地0.08

U6殡葬用地0.5

6G绿地14.951.43%

G12街头绿地0.39

G22生产防护绿地14.56

7S道路用地29.572.82%

S1道路用地29.57

8在建地块2.930.28%

9E其他用地897.2585.66%

养殖塘289.88

河流水渠19.21

E61村民住宅用地54.53

E62村镇企业用地3.54

耕地530.09

10合计1047.5100.00%

2.农居用地

城北片较集中的村庄有东部诸湄公路沿线的袁家村、江龙村；本区西面诸店

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公路西侧的郦村、王家堰村、九江庙村和本区西北角的赵家埠村。农居房以90

年代后新建造的3-4层楼转混结构的居多，大部分村庄新建房与2-3层的旧农居

混杂在一起。本区靠近中心城区的袁村有部分统一建造的新村，为多层建筑，总

体环境较好。

3.工业用地

城北片工业用地集中布置在本区中部诸湄公路西侧的江龙工业区，面积约

49公顷。建筑基本为近几年来新建成的多层工业厂房。工业以机械、针织服装

等一、二类工业为主。此外，沿路还有一些规模不大的零星工业用地，厂房较破

旧，部分混杂在农居点中。

4.公建用地

城北片公建用地主要分布在二环线和诸湄公路靠近中心城区端的沿街地段。

内容为商业、餐饮、宾馆及修理等服务业。村庄中有一些幼儿园、篮球场等公共

服务设施.

（二）现状村庄和人口

城北片共涉及行政村7个。按照本次规划地块范围内村庄统计，现状户籍人

口约11000人，基本以农业人口（按户籍划分）为主，详见下表。

暨阳街道城北片村庄及人口统计

村庄名称户数（户）户籍人口（人）其中：农业人口（人）

袁家62015661495

侣东81619771917

江龙54913521325

五浦头68016221585

双福村71917681720

浦阳新村75918731809

江北（三江）384949915

城北合计45271110710766

（三）现状建筑质量

建筑质量根据建筑的结构、建造年代和外观进行分类，主要分为三类：

一类建筑，为近年新建建筑，外观新颖，建筑质量较好，以砖混、混凝土结

构为主的建筑；二类建筑，建筑年代较早，外观破旧，以破结构为主，经修缮、

整治尚可长期使用；三类建筑，建筑年代较早，外观极为破旧，或简易搭建的建

筑，以砖、木结构为主。

本区内一类建筑主要分布于江龙工业区、北二环路东北侧，以及新建的诸暨

中专、王家堰、袁家农居安置区块。除新建农居安置区外，现状农居大多为二、

三类建筑。

由于目前提供的地形图测绘时间已久、精度也难以满足要求，本次现状调杳

参考现有的地形资料，结合“谷歌地球”地图进行现状图调查，存在一定的误差，

但对于方案的构筑无重大影响。

（四）现状道路

基地内现状道路主要为分布在四周的四条道路：南侧，为新建的世纪大道（北图3-2现状建筑质量评价图

二环路），红线宽度50米，为双向六车道、城市主干路；东侧，诸湄公路，也是

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一条新建道路，红线宽度50米，双向六车道、城市主干路，联系着诸暨城区和

江藻镇、山下湖镇；北侧和西侧为城北公路，路面已硬化，联系着区内各村庄。

（五）现状存量土地

总用地1047.5公顷，现状农地、水系面积840公顷。

区内北地块424.6公顷属于分区规划确定的备用地,南地块622.9公顷用地，

其中农地约有467公顷,约占75%。

本区块已确定项目用地及已批用地（部分在建）达251.73公顷（计入农产

品加工区62.3公顷），占总用地的24%。上述用地大部分位于南地块，约245.4

公顷，占南地块的39%。扣除已建成的用地和已确定用地，南地块仅剩250公顷

属于“空白地”，约占南地块用地的40机可以说，南地块范围内实际可用地已

十分有限。

江龙工业区已基本建完（仅剩南部几个地块尚未动工），其西为诸暨市农产

品深加工区，用地约66.8公顷，其中约30公顷近期即将推出。

已确定项目及已批用地一览表图3-3备用地示意

序面积用地建成面积

已批用地名称备注

号(ha)性质（ha）

1总工会职校2.29C63

2大侣nokv变电站0.49U12

3王家堰农居安置地47.54R24.01其中包括商住用地16公顷

以及幼儿园1.07公顷、小

学1.82公顷以及其他配套

设施

4袁家村农居安置用地56.85R26.39其中包括商业用地1.62公

顷、幼儿园0.42公顷、小

学2.29公顷以及其他配套

设施

5江龙工业区用地73.96M2

其中天太阳能1.46M21.46

中宏顺五金0.62M20.62

诸暨市城北德美服装厂1.15M21.15

云光照明1.45M21.45

万新手套0.62M20.62

图3-4已枇用地分布图

大通商业责任有限公司2.56M22.56

诸暨市佳英针织厂2.06M22.06

诸暨市五兴包装彩印厂0.9M20.9

诸暨市天珍香椎土特产厂0.7M20.7

众磊园林工程有限公司2.58M22.58

兆山电器1.2M21.2

玩潮服饰0.87M20.87

凌锋制衣厂0.42M20.42

宏华制衣厂0.48M20.48

诸暨嘉利宠物用品有限公司0.87M20.87

双林电脑防护用品有限公司2.58M22.58

诸暨市•侣明电器有限公司2.09M22.09

诸暨市城北灯业配件厂1.12M21.12

盛颖刺绣0.97M20.97

力凯鞋业3.58M23.58

电磁器材有限公司0.88M20.88

春荣机械厂1.73M21.73

侣灯电器2.61M22.61

诸暨市城北建筑机械制造厂0.94M20.94

诸暨市城北明英建筑机械厂0.93M20.93

伟阳印刷0.91M20.91

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啄玉电脑0.91M20.91

诸暨市新阳光服饰有限公司0.97M20.97

诸暨市天成复合材料有限公0.67M20.67

司

侣特电器有限公司1.65M21.65

傅爱电器2.53M22.53

天邦电器2.53M22.53

上海高仕达电子科技有限公1.68M21.68

司

浙江六合塑胶有限公司1.73M21.73

诸暨市全兴机械厂1.2M21.2

诸暨市贝佳包装有限公司1M2在建

诸暨市飞达实业有限公司1M2在建

越山五金油封有限公司2.44M22.44

诸暨市大地纺织有限公司2.8M22.8

津津化纤有限公司5.35M22.14

浙江飞鹰缝制设备有限公司4.62M24.62

浙江不凡有限公司3.74M2在建

天羽服饰0.5M20.5

东辰箱包1.31M21.31

中凯制衣0.92M20.92

6农产品深加工项目62.32Ml

7挂牌工业用地1.95M2未建，位于江龙工业区以北

8暨阳街道石家村村庄规划调2.87R2未建

整

9五蒲头农居安置2.74R2共五个地块

10永兴纺织厂0.72M2与规划道路相冲突，建议搬

迁。

（六）基地周边概况

北侧，为渔槽山，渔橹山周边密布着农居，现状主要为孙家村和赵家村，两

个村的规模较大，小学、卫生院等服务设施相对齐全，近期内无改造计划；诸永

高速公路出入口位于渔橹山东北角，与诸湄线相接；

西侧，浦阳西江，隔江属于诸暨经济开发区，经济开发区的发展方向主要是

从西南向东、北推进，发展速度较快。

南侧，是规划确定的诸暨市的教育园区，目前，该区正在建设。

东侧，规划以诸湄线为界，距离诸湄线500-1500米是浦阳东江，与浦阳西

江在大侣片南端汇流，流经老城区。诸绍高速公路与诸永高速公路在基地东侧约

2000米处相交，规划本区中部主干路与之沟通。

四、与相关规划的衔接与协调

（-）《诸暨市域总体规划》

1.城市性质与规模

环杭州湾地区重要的制造业基地、承启浙江沿海与内陆的交通枢纽城市，具

有“古越文化”底蕴的山水园林城市。人口规模2010年33〜35万，2020年45〜

50万。用地规模远期50-56平方公里。

2.规划布局

规划提出均衡布局模式。根据地形条件及现实基础，诸暨市未来建成区分成图47市域总体规划——中心城区规