2024年大学试题(经济学)-房地产经济学历年考试高频考点试题附带答案

2024年大学试题(经济学)-房地产经济学历年考试高频考点试题附带答案（图片大小可自由调整）第1卷一.参考题库(共25题)1.土地产权2.什么是居住面积？3.简述不确定性评价的方法？4.房地产市场5.区位6.基准地价的作用？7.马克思的级差地租理论概述？8.次级抵押贷款9.边际土地10.房地产市场11.土地供给弹性12.间接融资13.房地产投资风险的类型有哪些？14.地产15.地价的变动趋势？16.房地产开发17.房地产税收的特征有哪些？18.房地产估价原则19.交易过户金额20.什么是印花税？21.房地产中介服务22.市场运行机制23.房地产转让24.公地悲剧25.业主委员会第2卷一.参考题库(共25题)1.土地引致需求2.什么是二手房？3.供求机制4.住房消费的特点？5.试述房地产营销策略有哪些？6.应征7.住房抵押贷款证券化对房地产金融业的积极作用体现在哪里？8.试述正确运用定价策略还应了解房地产价格的形成特点是什么？9.土地产权的主要权能有哪些？10.进行城市规划时，为什么要提倡合理用地，怎样才能做到合理用地11.房地产周期季节波动12.简述建筑产品和房地产品的区别与联系。13.完全产权14.基准地价15.房地产开发企业接受资质审查的重点内容包括哪些？16.土地利用年度计划17.房屋赠与18.我国目前的房地产开发投资企业主要投资于商用房地产和居住房地产，请分别阐述它们的微观区位选择标准。19.租赁面积20.从业人员21.影响城市地价的因素是什么？22.住宅的耐久性23.房屋租赁24.物业管理公司25.国内物业管理的主要方式有哪些。第3卷一.参考题库(共25题)1.交易费用2.实用率3.房地产市场的构成要素？4.房地产业的繁荣对城市发展有何作用？5.房地查关系6.垄断地租7.房地产市场的特点以及政府的作用？8.土地使用权抵押9.成交面积10.从业资格人员11.业主12.边际转换率13.土地利用总体规划14.房地产投资风险15.外商投资企业用地16.微利房17.房地产税18.房屋新开工面积19.为什么说房地产价格具有多种表现方式？20.什么是商品房？21.简述房地产预警系统的框架？22.抵押转递证券23.住房抵押贷款一级市场24.为什么说房地产市场是不充分的市场？25.什么是住房公积金？第1卷参考答案一.参考题库1.参考答案: 国有土地所有权的内容指依照法律规定，国家在行使土地所有权的过程中形成的权利和义务。国务院代表国家依法行使对国有土地的占有、使用、收益和处分的权利。明确了地方各级政府无权擅自处置国有土地，只能依法根据国务院的授权处置国有土地等。2.参考答案: 住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占的水平面积。3.参考答案: 大中取大法、小中取大发、最小最大后悔值法。4.参考答案: 是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。5.参考答案: 特定地块的大力和经济空间位置及其相邻地块的相互关系。6.参考答案: ①宏观控制地价 ②征收土地使用税费的依据 ③作为评估宗地价格的基础和参考 ④调整城市经济活动空间布局，引导城市规划，优化土地利用配置 ⑤对土地利用、流向进行引导7.参考答案: （1）级差地租的概念。这种产生于支配垄断自然力的个别资本的个别生产价格和投入该生产部门的一般资本的社会生产价格之间的差额，就是级差地租。根据级差地租的形成条件不同，又可分为级差地租1和级差地租2。 （2）级差地租1。级差地租1是由土地的肥沃程度不同和位置差异引起的。两个等量资本和劳动投资于面积相等而优劣不同的土地上时，会产生不同的结果。这些不同的结果是由土地肥力和位置两个原因造成的。 （3）级差地租2。级差地租2是在同一块土地上连续投入等量资本，各等量资本之间的生产率不同所产生的超额利润转化形成的地租。在同一土地上连续进行追加投资，也即发展集约化耕作，主要是或在较大程度上是在较好的土地上进行的。这里的追加投资是有界定的，这里仅指提供平均利润的追加投资，它的产品的个别生产价格和市场价格是一致的。 （4）级差地租1和级差地租2的关系。级差地租1是级差地租2的基础和出发点。从历史上看，级差地租1和级差地租2反映着资本主义农业由粗放经营到集约经营两个不同的发展阶段；从形成过程看，级差地租2的产生是以同一块土地上连续投资的生产率高于劣等地的生产率为前提的。级差地租2时级差地租1的不同表现，二者实质上是一样的。 （5）最差耕地也有级差地租。8.参考答案: 是指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。贷款利率相应地比一般抵押贷款高很多。9.参考答案: 边际土地，指生产所得收人仅够支付生产费用和开垦投资利息的土地，边际土地收支相抵后，无余额支付地租.10.参考答案: 是进行房地产品交换的场所。或：是指房地产品交换关系的总和。11.参考答案: 供给弹性：供给的价格弹性，它表示一定时期内一种商品的供给量的相对变动对于该商品的价格的相对变动反应程度。土地供给弹性，表示土地供给量的变动相对于土地价格变动的的反应程度。12.参考答案: 资金供应者将资金交给房地产金融机构，而再由房地产金融机构以一定的方式将资金提供给房地产开发经营企业，这时的房地产金融机构起到房地产中介的作用。间接融资的主要特征是，金融中介自身发行间接债务凭证，将货币资金供给者的货币引向货币资金需求者。13.参考答案: 市场竞争风险；购买力风险；变现性风险；金融风险；社会风险；经营风险；财务风险；自然风险。14.参考答案: 是土地自然性状的经济表现和反映，具有使用性、稀缺性、可转移性等特点。15.参考答案: 地价是呈波浪式增长的。 （1）土地价格呈总体上升趋势，主要受下列因素影响： A.社会经济发展水平提高； B.人口数量及家庭户数增加； C.土地投机，土地投机的本质是借助于出现的稀缺和垄断，人为地制造土地的虚假需求，在一段时间内使土地价格上涨以达到获利的目的。 （2）土地价格变动呈现周期性特征 A.土地价格的周期性变动受经济发展周期的影响； B.土地价格变动受政府调节的影响； 总体来讲，地价虽然波动，但由于其供给的有限性，变动趋势应为长期增长。16.参考答案: 是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。17.参考答案: 房地产税收的特征有： ①征收对象的特定性，房地产税收是以特定的房地产投资行为、房地产价值或数量为征税对象。 ②征收体系的复合性，房地产税收是由多税种构成的复合体系。 ③调节范围的广泛性，房地产税收的调节范围涉及房地产开发交易的每一个环节。 ④税源分布的零散性，涉及房地产的税种大多是一些小税种，税基较小，税率较低，故税款较少，征管难度大。 ⑤税收收入的地方性，房地产税收大部分属于地方财政收入，是地方税收的重要组成部分。18.参考答案: 是指进行房地产估价活动必须遵循的行为准则。19.参考答案: 是指报告期内已办理交易过户手续的商品房屋交易总金额。20.参考答案: 印花税的客税对象是房地产交易中的各种凭证，包括房屋因买卖、继承、赠与、交换、分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据，税率为万分之五。21.参考答案: 是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产纪经等活动的总称。房地产中介服务机构：是指按国家及地方有关法律、法规注册的具有独立法人资格的经济组织。22.参考答案: 指在房地产投资、开发、流通和消费过程中，房地产交易的三个要素，及房地产交易主体房、地产交易客体和房地产交易法规及其监督者管理者。三个要素的相互联系相互作用的集合所形成的。23.参考答案: 房地产转让是指房地产权利人将其合法的房地产转移给他人的行为。24.参考答案: 当资源或财产有许多拥有者，他们每一个人都有权使用资源，但没有人有权阻止他人使用，由此导致资源的过度使用，即为“公地悲剧”。如草场过度放牧、海洋过度捕捞等。25.参考答案: 是在物业行政主管部门指导下，由物业内的业主选举的成员组成的，代表核维护业主核使用人的合法权益的自治管理组织。第2卷参考答案一.参考题库1.参考答案: 土地引致需求是指从消费者对土地产品的需求中派生出来的农产品生产者对土地的需求。2.参考答案: 二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次交易则为"二手"。北京的已购公房和经济适用房上市的政策，成就了二手房市场。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。3.参考答案: 用于调节市场供给与需求之间关系的市场运行的形式和手段。4.参考答案: ①商品性和社会保障性的双重特点； ②消费品和投资品的双重角色； ③个人问题和社会问题的双重含义。5.参考答案: 1.产品策略 2.销售渠道策略 3.价格策略 4.促销策略 房地产产品优化组合策略.新产品开发策略，房地产产品的市场寿命周期与营销策略·房地产产品命名策略，房地产产品品牌策略，房地产产品定价方法，房地产定价策略，房地产价格调整，房地产营销渠道的具体形式，房地产促销组合策略。6.参考答案: 是指按照有关政策法规规定各单位及个人应该交纳的税费金额。7.参考答案: 住房抵押贷款证券化对房地产金融业具有积极作用： ①减少了投资者对个案进行调查分析的成本，有利于各方投资者的介入，充实活跃了市场。 ②使抵押贷款利率趋于平均化，在一定程度上刺激有效需求。 ③增强抵押贷款的流动性，扩大流通范围，调节各区域间资金供给不平衡。 ④带动相关品种的开发，丰富证券市场品种。8.参考答案: （1）房地产价格受自然条件的影响很大； （2）制约房地产价格的不确定因素多，且价格变异性大，价格形式灵活； （3）价格地区性强； （4）价值实现时间长、形式多。9.参考答案: 主要包括： 1.土地所有权； 2.土地占有权； 3.土地使用权； 4.土地收益权； 5.土地处分权； 6.土地开发权； 7.地役权； 8.地上权； 9.通行权； 10.土地重分权； 11.土地赠与权； 12.土地继承权； 13.土地售卖权； 14.土地租赁权； 15.土地抵押权； 16.土地典权； 17.土地留置权。10.参考答案: 合理用地是城市规划的核心任务。 合理用地是城市规划中土地空间利用科学性的本质体现，是在综合研究经济、社会发展的基础上，对城市各类用地进行统筹安排、综合部署。其内容主要有六个方面： ⑴ 应能适应城市未来经济社会发展和居民健康安全对环境的种种要求，尽可能优化综合效益； ⑵促进城市社会化，尽可能多地提供社会效益，使城市居民生活方便、舒适、安宁，物质、精神生活条件不断完善； ⑶适应城市居民需求日益多元化、多层次化的发展趋势，使之各得其所，并且要关注城市中弱势群体，包括低收入者、老人、妇女、儿童、残疾者等等的特殊困难和需求； ⑷使城市土地空间效益保持良性循环，避免出现衰退或停滞； ⑸不断保持、加强和发挥城市集聚效应所形成的辐射力、吸引力，带动城市近郊、远郊、小城镇和广大农村协调发展； ⑹促进城市可持续发展，使土地空间利用能顺利地由当前向近期、远期直至远景发展过渡。11.参考答案: 房地产周期季节波动指房地产市场反复出现但没有固定的周期跨度的变化，波动不能再被分割成更短的具有相同特征的循环。12.参考答案: 区别： （1）建筑产品是由建筑企业通过建筑安装生产活动创造出来的产品，只有当建筑产品进入流通领域，成为出租、出售的对象才成为房地产品。 （2）建筑产品属于生产领域，房地产品属于流通领域。 联系： （1）建筑产品和房地产品在实体上是同一的。 （2）建筑产品和房地产品物的使用价值是同一的。 （3）建筑产品和房地产品具有许多共同的技术经济特点。13.参考答案: 是指对某一项财产具有完全实施的排他性的使用及收益权、自由的转让权。14.参考答案: 基准地价是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一试点的平均价格。15.参考答案: 房地产开发企业接受资质审查的重点内容有 （1）开发公司必须有健全的管理机构； （2）必须具有固定的办公地点； （3）有健全的财务制度； （4）必须具有与其承担的经济责任相适应的自有资金和经济技术干部。16.参考答案: 是指对年度内各项用地数量的具体安排，是国民经济和社会发展计划的重要组成部分，是实施土地利用总体规划的重要手段，也是农用地转为建设用地等各项审批制度的主要依据。17.参考答案: 是指房屋所有人将自己的房屋无偿移交给他人的行为。18.参考答案: 1、选择商用房地产微观区位的标准为： （1）要处在商业区，以利于利用其外部经济效益； （2）临街或道路状况要好，最少也要一面临街； （3）通讯要方便； （4）要有足够的人口流量； （5）增值潜力要尽可能大。 2、选择居住用房地产微观区位的标准为： （1）周围要有优雅、清静的自然环境，面向广场、绿地、海滩则更好； （2）交通、通讯和人际交往要方便； （3）要有良好的社会文化环境，包括完善的文化娱乐设施，淳正的民风，良好的治安条件； （4）便利的购物出行买卖条件； （5）具有尽可能大的增值潜力。 3、购买商业用房地产和居住用房地产的消费者对其微观区位的选择标准，大体与房地产开发投资企业相同。因为开发投资者的标准只有与他们一致，才能实现最大的效益19.参考答案: 是指已办理租赁登记备案的各类房屋的建筑面积。20.参考答案: 是指报告期末，在房地产价格评估、经纪等领域从事房地产中介服务业务的人员。21.参考答案: ⒈土地纯收益 ⒉土地资产 ⒊利息率 ⒋土地出让期限 ⒌土地供求状况 ⒍土地利用规划、政策和法规 ⒎合理的预期22.参考答案: 住宅的耐久性主要表现为材料品质的老化、设备与系统功能的劣化、结构可靠性的降低等。23.参考答案: 是指房屋所有人作为出租人将房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。24.参考答案: 是指根据合同接受业主或者业主委员会的委托，对物业实行专业化管理，并收取相应报酬的经济组织。25.参考答案: 主要包括1.自行管理；2.全权委托管理；3.顾问管理；4.合作管理。第3卷参考答案一.参考题库1.参考答案: 是指在产权交易过程中，寻求买房或卖方、买卖双方的谈判、签订合同、履行合同等方面的费用。2.参考答案: 实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率，因此，往往有开发商用实用率来吸引买房人。3.参考答案: （1）市场主体：房地产市场上房地产商品的供求双方 （2）市场客体：房地产市场上用来买卖的对象 （3）市场规则：市场交换中的约定和规范 （4）市场信号：市场交换中的信息4.参考答案: 房地产业的繁荣对城市的发展起着巨大的推动作用，具体表现在： （1）房地产业是城市开发、建设的先行和基础，为城市活动提供物质载体； （2）房地产业的发展带动城市各相关产业的发展，因为它是一个先导性、基础性； （3）并具有支柱产业特征的行业； （4）房地产的发展可加速城市现代化的进程。5.参考答案: 是指人民取得、开发、利用、经营和管理土地、房屋而形成的社会关系。6.参考答案: 由垄断价格产生的超额利润所形成的地租。垄断地租产生的条件是某种土地的特殊稀缺性和稀少性。例如，酿造茅台酒只能采用当地的水资源来酿造才具有茅台独特的味道，这块土地资源稀缺决定了其地租价格的昂贵。因此，经营这种土地的人，不仅可以按超过生产价格，而且可以按照超过生产价值的垄断价格来销售他的产品。7.参考答案: 1）地区性： 房地产交易实质上是产权交易，其产权的承载物即房地产实体则是不可移动的。这就决定了各地区的房地产。 市场在出现供过于求或供不应求时，不可能通过其他地域或从其他地区进行调剂，来达到供求平衡。因而房地产市场具有很强的地区性。不同地区之间的房地产价格水平、供求状况、交易数量等，相对于一般商品而言有极大的差异，这是房地产市场的地区性所决定的。 2）供给调节滞后性： 由于房地产开发周期比较长，从申请到建成出售需要至少一年长则数年的时间，因而在市场供不应求时，供给的增加需要相当长的时间。由于房地产的耐耗性，决定了在市场供过于求时，多余的供给需要相当长的时间才可能被市场消化。因而在需求变动后，供给需要相当一段时间才能随之调节变动，达到新的均衡； 3）垄断竞争性： 房地产交易价格及交易信息多为非公开的，使得买卖双方难了解到真实的市场行情。市场上交易的房地产存在区位、质量、新旧、面积价格等方面的较大差异，使得房地产市场具有较强的垄断竞争性； 4）投机性： 房地产市场的地区性、供求调节滞后性、垄断竞争性都决定了房地产投资具有很强的投机性，房地产是一种很好的投机对象。此外，房地产市场还具有交易形式多样性、交易复杂性、对金融业有很强的依赖性等特点。 政府作用：政府在全社会资源配置中占40%以上；转轨经济中，政府的作用更加重要，当前的中国，社会问题和社会矛盾的激化，对公共物品需求的增长，而相应的有效供给缺乏。 A.配置作用：不完全竞争；外部性；公共物品；不完全信息；当前中国，社会问题和社会矛盾的激化，对公共物品需求的增长，而相应的有效供给缺乏 B.分配作用； C.稳定作用8.参考答案: 是指土地使用者提供可供抵押的土地使用权作为履行债务的担保的行为。当土地使用权人不能按期履行债务时，债权人享有从买卖土地使用权的债款中优先受偿的权利。9.参考答案: 是指报告期内，已办理交易过户手续的存量房屋总建筑面积。10.参考答案: 是指报告期末，取得房地产估价员和房地产经纪人协理资格的人员。11.参考答案: 物业的所有人。12.参考答案: 为多得1单位公共物品不得不放弃的私人物品的数量。13.参考答案: 是各级人民政府贯彻执行国家的土地利用政策，根据国民经济和社会发展规划、国土整治和环境保护的要求、土地供给能力以及各项建设土地的需要，编制分配土地资源、合理调整土地利用结构和布局的较长时间的总体安排和布局。14.参考答案: 房地产投资风险是指由于不确定性因素的影响所导致的房地产投资收益偏离预期收益的程度。15.参考答案: 是指中外合资经营企业，中外合作经营企业和外商独资企业进行生产经营和工程建设所需要的用地。16.参考答案: 亦称微利商品房，指由各级政府房产管理部门组织建设和管理，以低于市场价格和租金、高于福利房价格和租金，用于解决部分企业职工住房困难和社会住房特困户的房屋。17.参考答案: 有广义和狭义两种理解，广义的房地产税，是指房地产开发经营中涉及的税；狭义的房地产税，是指以房地产为课税依据或者主要以房地产开发经营流转行为为计税依据的税。18.参考答案: 是指在报告期内新开工建设的房屋建筑面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工房屋面积。房屋的开工应以房屋正式开始破土创槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。19.参考答案: 一般商品的交易方式主要是买卖。而房地产的交易方式有多种，其中买卖和租赁是在交易量和市场范