0131成本管理基础知识内部培训

中国佛山市

宝能.国际文化金融中心

地产本钱管理

根底知识

分享会宝能佛山公司本钱部hwason2021年01月

宝能是一家综合开发投资企业，是为营销工程而来！我们全是地产企业“本钱人〞，是为发掘物业最大价值而来！关于本钱的几个概念1各阶段本钱管理3本钱管理的一些手法4本钱管理的根本方法2本钱与每个人的关系5讨论6

1关于本钱的几个概念1关于本钱的几个概念A本钱是神马B本钱的构成1关于本钱的几个概念1.通俗的说法2.正规的说法A本钱是神马本钱是为到达一种目的而放弃另一种目的所牺牲的资源〔经济价值〕。工程开发所需资源的整合代价本钱是企业在产品消费、运营过程中，为获得收入而发生的需求补偿和可以控制的各种耗费。1关于本钱的几个概念建造本钱开发本钱A本钱是神马指工程的建筑安装本钱。包括：前期费用、建安工程费、根底设备建立费、公共配套设备费、开发间接费、建安预备费6大项。指工程的制造本钱。开发本钱=土地获得价款+建造本钱+“三项费用〞。1关于本钱的几个概念完全本钱工程本钱A本钱是神马完全本钱=开发本钱+“主营业务税金及其附加〞+“土地增值税〞+“企业所得税〞。有些单位的本钱体系中，完全本钱中不包含营业税金。在未特别阐明时，普通指工程的“开发本钱〞1关于本钱的几个概念建安本钱分摊本钱A本钱是神马普通指土石方工程费、根底工程费、主体建筑工程费、主体安装工程费、主体装饰装修费。主要是一种本钱归集上的“虚拟本钱〞，是指多个物业均受害的〞附属工程“本钱的再分配。分摊级别有一级、二级、多级分摊；分摊根底有占地面积、建筑面积等。1关于本钱的几个概念一方本钱：A本钱是神马1.可售一方本钱：按照可售面积折算的单位面积之工程本钱。2.建筑一方本钱：按照建筑面积折算的单位面积之工程本钱。1关于本钱的几个概念地价A本钱是神马1.基准地价：在城镇规划区范围内，对不同级别的土地或者土地条件相当的匀质地域，按照商业、居住、工业等土地用途分别评价的，并由市、县以上人民政府公布的国有土地运用权的平均价钱。俗称“地皮均价〞。2.楼面地价：单位建筑面积平均分摊的土地价钱。土地价钱普通是指土地转让费用；留意与“土地本钱〞差别。1关于本钱的几个概念1.土地征用及拆迁补偿费〔土地本钱〕B本钱的构成2.前期费用；3.建安工程费；4.根底设备建立费；5.公共配套设备费；6.开发间接费；7.建安预备费；1关于本钱的几个概念8.营销费：9.管理费；10.财务费：11.主营业务税金及其附加；〔营业税/城市维护建立税/教育费附加/堤围防护费〕B本钱的构成12.土地增值税；13.企业所得税。1关于本钱的几个概念【注】2~7项，构成工程“建造本钱〞；8~9项，俗称“三项费用〞；11~13项，主要为房地产工程所涉及的主项税费。B本钱的构成

2本钱管理的根本方法2本钱管理的根本方法1.本钱管理的本质2.三项根本原那么A本钱管理的原那么按照行业标杆〔中海、万科、龙湖、万达等〕流行先进理念：本钱管理以市场需求为导向，保证质量为前提，过程控制为环节，规范操作手段，提高经济效益为目的。①本钱与产品定位相匹配原那么；②目的管理原那么；③事前控制为主的全过程管理原那么。2本钱管理的根本方法3.本钱管理的“金钱观〞A本钱管理的原那么省钱等于赚钱本钱管理不等于省钱2本钱管理的根本方法4.本钱管理的“产品观〞A本钱管理的原那么在一定本钱前提下为客户提供最大化的价值。2本钱管理的根本方法AB本钱管理体系的思绪新工程可研预备测算规划设计步步跟踪合约规划与招标事前定价施工管理动态反响合同结算及时结算数据分析与储存任务的重心2本钱管理的根本方法AC本钱管理未来的开展趋势方案优化管理创新对企业的价值管理的复杂度核算型控制型价值创外型重心前移2本钱管理的根本方法D根本方法——目的本钱管理1.目的本钱管理的内容合理确定本钱与有效控制本钱。2.目的本钱确定的根据产品把握、阅历数据库、市场调研。3.实现目的的动态监控定期反响、各级监控、及时预警、网络信息化手段。2本钱管理的根本方法E目的本钱测算途径1.建造顺推法根据产品规范、历史本钱数据库、市场情况等，以一定计价模型进展顺推。2.售价倒逼法按照确定的物业售价程度及确定利润要求；反推计算本钱程度。

3各阶段的本钱控制3各阶段的本钱控制A土地投资论证阶段B工程启动阶段C方案设计阶段D工程实施阶段E开工结算阶段3各阶段的本钱管理土地投资论证阶段目的本钱(投资版)工程启动阶段目的本钱(定位版)方案设计阶段目的本钱(方案版)工程实施阶段目的本钱(执行版)开工结算阶段工程开工本钱动态及责任本钱执行目的本钱构成3各阶段的本钱管理1.测算2.意义A土地投资论证阶段此阶段要求精度不高，普通采用本钱阅历值估算法。宝能集团目前由投资中心(拓展机构)担任测定。①作为投资决策参考，提示投资风险；②工程假设胜利吸纳后，作为启动阶段本钱的参照根据。3各阶段的本钱管理1.测算2.意义B工程启动阶段拿地后，工程团队对拟建工程进展详细谋划，设定工程定位，明确工程经济技术目的、配置规范、交房规范、建造规范、工程进度，资料供应方案，销售谋划，销售进度等，根据测算模型进展测定。普通由工程团队担任测定。①促使工程团队明确工程胜利标尺及详细目的，达成共识、做出承诺；②本阶段本钱测算应到达或超越“投资版〞的收益目的3各阶段的本钱管理1.测算与控制2.意义C方案设计阶段此阶段是设计阶段本钱控制的重点，普通采用成熟的经济模型进展进一步细化测算。主要确定前期费用、各项专业工程/工程的控制目的等，并做好前期报建任务的本钱控制。有些公司将此阶段细分为方案版、初步设计版。此部分本钱可控区间约为70~80%①目的本钱构成的关键阶段，承前启后；②目的本钱控制分解的重要参照，此时，合约规划、本钱责任制、设计优化等均要“落地〞。3各阶段的本钱管理1.测算与控制2.意义D工程实施阶段此阶段的测算根本上非常明晰，严厉按目的本钱模型编制；要作为工程实施阶段的“严防死守〞的底线、采取招标及合同手段，技术手段、管理手段等进展过程控制。此部分本钱可控区间约为10~15%本钱控制、销售控制。3各阶段的本钱管理1.结算及评价2.意义E开工结算阶段按照完成情况、合同、技术档案、施工管理资料、开工资料等，确认〔结算〕已发生、估算未发生的开发本钱。工程后评价，指点新工程。4本钱管理的一些手法A责任本钱B合约规划C限额设计D本钱优化E动态监控4本钱管理的一些手法A责任本钱将目的本钱按照设计、工程、工程开展、营销、本钱、采购等不同责任主体进展划分，明确各自的本钱管理职责，经过技术经济目的的目的设定、执行和考核，来保证整体本钱的有效“落地〞。宝能集团方案于2021年着手实施。①促使全员自觉实施本钱管理行为；②要让每一个人，把本钱价值思想："刻进骨头里、融入血液中！"4本钱管理的一些手法B合约规划经过谋划开发〔工程〕管理方式，确定承、发包方式，并据此对工程全生命周期内所发生的一切合同大类及金额进展分属划分、对本钱目的进展分解预估。是投资谋划重要的一环，其重要性并不亚于营销、定位谋划。4本钱管理的一些手法B合约规划合理确定开发承、发包方式；有效打通“目的本钱〞与“合同〞联络；规范合约管理，明晰各合同之间的管理界面、工程界面；建立规范化合同条款〔或合同范本，或合同大纲〕，提高合约管理效率，降低法律风险；指点采购分判，合理确定合约分判时间。4本钱管理的一些手法C限额设计贯彻目的本钱管理任务的重心前移思绪，根据产品定位，分解各项工程目的，进展事前限额管理。除了工程，有些公司对相关费用也进展了限额管理。4本钱管理的一些手法D本钱优化产品配置确定后，物业建造过程中，有时候要对本钱进展梳理、优化，减少无效本钱，以提高性价比。本钱优化误区偷工减料降低质量1.设计优化；2.施工方案优化；3.“货比三家〞；4.调整配置。本钱优化手段4本钱管理的一些手法E动态监控及时跟踪并分析工程各类别本钱的动态信息，发现工程实践本钱与目的本钱的偏离并预警，确保目的本钱得到有效控制。是目的