青浦区法院房地产案件审判白皮书

青浦区法院房地产案件审判白皮书文章属性•【公布机关】上海市青浦区人民法院•【公布日期】•【分类】司法白皮书正文青浦区法院房地产案件审判白皮书【前言】近年来，随着长三角一体化示范区、上海市五大新城建设的推进落实，青浦区作为具有地理资源优势的上海西大门，正着力打造产业创新发展的新高地、宜居宜业的新高地、优化营商环境的新高地、深化改革开发的新高地。房地产行业也随之迎来发展新契机，大量住宅类、商业办公类项目如雨后春笋般涌现，由此引发房地产纠纷案件量居高不下，案件类型新颖多元。本报告拟对上海市青浦区法院2018年至2020年期间受理的房地产纠纷案件进行统计分析，归纳多发类型案件的特点、分析法律适用难点、统一裁判尺度，以期为辖区房地产行业的规范、有序、健康发展提供可行性建议和预案。一、案件基本审理情况（一）收案数量持续高位，案件类型相对集中从收案量来看，2018年至2020年期间，我院共受理房地产纠纷案件8241件，其中2018年2789件，2019年2763件，2020年2689件。（见图一）收案量分别占全部民商事类案件的11.2%、10.8%、9.7%（见图二），呈持续高位态势。H（图一）0（图二）从案件类型来看，主要集中于房屋租赁合同纠纷、房屋买卖合同纠纷、建设工程合同纠纷。其中房屋租赁合同纠纷4780件、房屋买卖合同纠纷1813件、建设工程合同纠纷989件。（见图三）0（图三）（二）判决结案为主导，矛盾调化难度大从结案方式来看，2018年受理的房地产纠纷案件2789件，其中判决1955件、调解342件、撤诉342件、其他方式结案23件；2019年受理的房地产纠纷案件2763件，其中判决1783件、调解328件、撤诉652件、其他方式结案32件；2020年受理的房地产纠纷案件2689件，其中判决1639件、调解521件、撤诉513件、其他方式结案16件。（见图四）三年数据均呈现以判决为主要结案方式之特征，而调解、撤诉率相对较低。0（图四）案件调撤率较低的原因主要在于：房地产纠纷案件标的通常较大，矛盾双方对抗激烈，利益相差悬殊，调解空间小；涉及工程质量问题，需启动鉴定程序，案件审理周期延长，导致当事人矛盾进一步激化；开发商受内部管理、决策限制，销售与法务两部门衔接不畅，管理层相互推诿，不愿承担因调解引发的内部追责风险；当事人为缓解资金压力，即便存在类案生效判决仍选择上诉拖延履行。（三）批量案件占比高，群体性特征明显近三年，我院共受理房地产纠纷案件8241件，其中批量案件3052件，占比37%。批量案件中，委托经营类1529件，占总量的50.1%；房屋买卖类620件，占总量的20.3%；长租公寓类187件，占总量的6.1%。（见图五）H（图五）房地产纠纷案件涉及当事人切身利益，当事人较为关切。例如在商品房销售领域，同一楼盘涉及购房者较多，一旦开发商存在逾期交房、逾期办证或者房屋存在质量问题等，购房者往往抱团合力增加维权筹码，甚至引入新闻媒体报道扩散影响力，对法院裁判带来社会维稳压力。尤其应当注意甄查“投石问路”式诉讼，其背后往往暗藏着大量纠纷和众多主体利益，法院理应谨慎处理。同样在委托经营、长租公寓的模式下，因商场经营不善、经营公司资金链断链，也极易引发群体性诉讼，例如本院受理的涉“意邦建材市场”、“好美家”、“青客公司”等多批量案件。二、典型问题与态势分析在众多类型的房地产纠纷案件中，本报告选取近三年我院受理的内容典型、矛盾纠纷突出的四类案由，进行态势分析。（一）房屋租赁合同纠纷从近三年收案数据可见，房屋租赁合同纠纷案件量占比最高，占房地产纠纷案件总量的58%。通过对案件成因分析，此类纠纷主要集中在如下方面：遇政府征收。青浦区正处于转型发展的关键时期，近些年政府开展了“五违四必”、土地减量化、拆迁等系列性的整治、开发工作，导致许多房屋租赁合同履行受到影响，承租人因此向出租人主张损失赔偿，出租人要求承租人尽快腾退清场的纠纷较为普遍。此类案件，通常涉及的承租标的系规模较大的厂房、土地，牵涉征收补偿利益及承租人成本投入高，诉讼标的额往往动辄百万、千万，房屋还可能存在层层分割转租，涉及利益主体较多。案件处理还与政府确定补偿款金额标准有关，但因征收类型不一致、不同基地口径不一致，承租人配合征收工作的情况不一致等，对法院分割征收补偿利益带来较大难度。受新冠疫情影响。2020年年初，新冠疫情迅猛爆发，此后仍断断续续在多地小规模发生，对金融环境产生较大影响，许多实体行业生意遭受较大冲击，因此也波及到了商业用房的租赁市场。在疫情爆发之后的某一段时间，房屋租赁合同纠纷案件呈井喷式爆发态势。案情通常总结为：承租人以不可抗力或者情势变更为由，要求减免一定期间的租金或解除租赁合同、返还押金等，而出租人要求按合同约定继续履行支付租金义务。或因承租人消极地怠于履行合同，甚至恶意跑路，而由出租人诉诸法院，要求解除合同、支付租金、承担违约责任等。但也不可避免存在某些当事人假借疫情之名，掩盖其违约行为，故在涉疫情案件中，法院应当着重审查疫情发生对合同履行是否产生影响，以及影响的程度是否到达合同无法继续履行或履行显示公平。新类型租赁模式。随着租赁市场向纵深发展，许多新类型的租赁模式运营而生，但经营公司运营经验尚浅、配套监管措施尚未齐备，导致市场经营不善、经营公司破产、公司负责人卷款跑路等现象较为频发，随之带来诉讼纠纷不断。其中最为典型的便是长租公寓及售后包租、委托经营模式。长租公寓模式下，经营公司通常以高价吸引众业主与之签订长达若干年的房屋委托租赁合同，再以低价出租房屋收取承租人整年租金。且部分经营公司是集中注册、短期经营、法人相同，存在较高的暴雷风险，一旦公司负责人卷款潜逃，业主与承租人将遭受巨大损失，即便诉致法院获得胜诉判决，也面临执行难困境。通常情况下，只能由业主与承租人各退一步，分摊损失，进而避免两者利益僵持。售后包租或委托经营模式下，业主向开发商购买商铺后，再与开发商或者其关联公司签订委托经营合同，由公司负责统一招租、管理，业主不参与实际运营便可收取固定租金收益。在该种模式下，看似业主已转移经营风险，但商铺的投资收益取决于管理商或经营公司的运营水准和返租方式，运营公司经营不善，相应风险必然重新回归至业主身上，最终租金兑付困难、商铺收回成本巨大等。（二）商品房买卖合同纠纷在商品房买卖合同纠纷案件中，当事人诉请呈现较为集中之特征，当购房者作为原告时，诉请主要为：房屋质量问题、逾期交房、逾期办证等；而开发商作为原告时，诉请主要为：逾期付款、解除合同等。从中反映如下突出问题：房屋本身质量问题。全世界建筑原材料价格上涨、拍卖取得土地溢价率高，而相关部门又对新批预售证楼盘价格进行严格限制，开发商为追逐利润最大化，采取偷工减料方式压缩建房成本的情况较为常见。尤其当多家开发商合作开发楼盘项目时，往往会注册成立一家新的房地产企业，并以新企业名义进行商业运作，开发商们对自身原本公司商誉的顾虑较低，各公司相互配合环节出错概率增加，利润分割不均衡等，更容易引发房屋质量问题。另外，开发商将同一楼盘肢解分包、多层转包是行业潜规则，最终楼盘由没有施工资质的小班组实际施工，监理单位又未严格履行管理、监督之责，也系商品房质量问题层出的原因之一。房屋装修质量问题。目前上海市商品房销售市场鲜有毛坯一手房屋出售，通常都系“捆绑装修”的精装房。开发商一方面可以在政策规定下按照备案价出售毛坯房，另一方面可通过装修价格增加利润，由此带来的问题却层出不穷。首先，由于装修通常委托给第三方机构，开发商对装修质量的监管不足；其次，装修标准难明确，开发商为了增加利润，降低装修标准较为常见，业主利益无法保障；最后，开发商以此规避政府政策，导致政府利民措施无法有效实施。开发商虚假宣传。开发商对于开发楼盘存在过分包装、夸大宣传，通过打造精美诱人的样板间，使用形象生动、华美绝伦的广告宣传语，任意承诺配备学校、医院等重要配套设施等方式，诱导购房者购买楼盘。而对于楼盘的不利因素，则或避重就轻或避而不谈。且缺乏对销售人员的有效管理机制，销售人员流动频繁，往往为追逐绩效，规避购房资质提示、回避格式条款释明、胡乱提供承诺，对购房者产生误导，埋下纠纷隐患。贷款政策调整。房屋价格居高不下，鲜少有购房者能全款购房，大部分购房者需申请商业贷款。近期，金融贷款政策收紧，国家严格银行放贷审查、延长贷款发放周期、贷款额度取三价最低等一系列政策变动，直接导致购房者无法在合同约定的期限内付清房款。而开发商对资金需求量大，迫切需要回笼资金，故选择诉诸法院的情况较为常见。（三）二手房买卖合同纠纷相较于一手房买卖合同案件纠纷主要集中在房屋交付、房款支付环节，二手房买卖合同案件的纠纷则较为铺散，在交易的每个环节均容易产生问题，例如房屋增设司法限制而无法办理过户，出卖人擅自处分共有房屋，当事人任意毁约不愿继续交易，买受人逾期支付购房款，交易房屋内户口未迁出等。且许多购房者系置换房屋，一旦前手交易遇到障碍，极易波及后手交易，产生多米诺骨牌效应。尤其当房产市场不稳定，存在房价暴涨、政府调控政策出台的情形时，对交易者的心态影响较大，违约风险较高。另外，二手房交易主要依靠中介公司居间，中介服务不规范也系产生纠纷的重要原因之一。部分中介从业人员过分关注绩效，违规锁定房源，利用买卖双方沟通渠道不畅通，恶意隐瞒房屋重要信息、作出虚假承诺、虚报房价等。一旦交易出现障碍，容易将买卖双方推向对立面，引发诉讼。（四）建设工程合同纠纷近些年，大型建设开发项目进入青浦，往往关系国计民生，而普通商品房项目也关乎中低收入阶层几代人的积蓄。此外，建设工程从业人员数量众多，包括大量来自农村的进城务工人员，他们的劳动报酬能否及时兑现也关乎一个个普通家庭的基本生活保障。因此，建设工程合同纠纷案件审理对法院的专业性要求较高，稍有处理不当，容易引发群体性事件。此类案件的纠纷主要集中在工程款支付、工程质量问题等，从中反映出建设工程领域存在如下突出问题：违法转包、分包、挂靠。此类现象在建筑行业屡禁不止，一项工程从建设单位至实际施工人，往往牵涉多重主体，法律关系复杂。且表现形式也日趋隐蔽，“阴阳合同”司空见惯，试图将违法行为包装成合法的施工联营、内部承包、工程转让等，为将来合同履行带来重大隐患。合同签署不规范。此问题突出反映在规模较小的建设工程、家装领域。当事人往往对合同签署不重视，出于相互信任，或潦草签署框架合同，或直接口头约定内容。而实际施工过程中，若发生施工量增减、工期顺延、施工材料变更等，容易产生争议。且当事人往往法律意识淡薄，留存证据意识不足，导致案件事实审查难度大，司法鉴定适用率高，进而扩大诉讼成本。当事人也可能因举证不力，承担败诉风险。工程质量不合格。承包人为取得工程低价中标，在施工过程中为获得营利，偷工减料，或者违法转包、分包，实际施工人缺乏资质，专业技术、施工设施不规范。且监理单位也未严把质量关，随意签字盖章，导致监理制度流于形式，最终导致工程质量低下。三、房地产案件审理难点分析一）法律关系厘清难房地产纠纷案件通常牵涉较多利益群体，存在多重法律关系和权利义务的交织，法院对其中一层法律关系的评价与处理结果，可能会对其他法律关系产生影响。在传统案件中，建设工程领域特征明显，某一建设项目因同时存在承包、转包、分包、挂靠等承包方式，而牵涉多方民事主体，且各主体间往往未充分披露，对法院查明事实、确定责任承担带来挑战。而随着房地产市场的发展，近些年许多崭新的经营模式也不断出现并演化。例如，捆绑装修模式下，部分开发商先与购房者签订以毛坯房方式交付的预售合同，再由开发商或者关联公司、挂靠公司与购房者签订装修协议，开发商有时作为担保人。其中涉及购房者与开发商的商品房预售／买卖合同关系、购房者与开发商等的装饰装修合同关系、购房者与开发商的保证合同关系、开发商与装修公司的挂靠经营、控股关系等。长租公寓模式下，可能涉及业主与经营公司间的委托合同关系／租赁合同关系、经营公司与承租人间的房屋租赁合同关系、业主与承租人间的排除妨害纠纷。目前还出现了涉及装修、借贷等法律关系。以我院受理的涉上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司及上海青客创意产业配套物业管理有限公司（以下简称青客公司）的租赁合同纠纷案件为例，部分承租人还与青客公司指定的装修公司签订装修合同，同时跟装修公司合作的银行签订家装贷合同，用贷款支付装修款。还有部分承租人则向银行申请租房贷，用于支付租金。委托经营模式下，可能涉及业主与开发商的商品房预售／买卖合同关系、业主与开发商/经营公司的委托经营管理合同关系、经营公司／开发商与承租人的租赁合同关系。二）民事行为定性难房地产纠纷案件相较于其他类型案件，在民事行为定性方面存在较大难度。以涉长租公寓案件为例，因存在刑、民交叉法律关系，如何定性影响案件处理思路。经营公司的法定代表人往往注册多家关联公司，注册地和经营地又频繁变更，在收取承租人租金后未及时支付业主，发布无力付租公告后消极面对问题，有携款潜逃嫌疑。法院多以涉嫌刑事犯罪为由裁定驳回起诉，并移送公安立案侦查。若公安经侦查认定不涉及刑事犯罪，案件又移至法院审查处理，并启动公告程序送达，导致审理周期延长。（三）违约责任认定难在房地产纠纷案件中，违约责任认定系当事人的主要争议焦点之一，也系案件审理难点。例如：在涉商品房质量问题案件中，购房者能否基于开发商销售楼盘时存在宣传释明不到位，未充分告知购房者相关不利因素而主张违约责任，以及开发商违约责任的承担方式、购房者实际损失的界定属于审理难点。近期，本院受理了一批涉及上海虹润置业有限公司（以下简称虹润公司）的商品房预售合同纠纷案件。部分购房者主张房屋外立面装饰腰线影响采光而诉请要求拆除装饰腰线或赔偿房屋差价损失，而另有部分购房者主张房屋北侧室外存在实心墙体连廊（核心筒）遮挡，严重影响室内采光、通风，而要求赔偿房屋差价损失。最终，法院结合预售合同约定以及现场沙盘模型、阳光公告板等宣传资料内容，综合认定开发商是否告知相关不利因素，以及购房者能否准确认识到不利影响之程度，分别认定虹润公司对于房屋外墙面设有装饰腰线不构成违约，而对于房屋室外设有实心墙体连廊（核心筒）则构成违约，应当赔偿购房者房屋差价损失。在涉捆绑装修案件中，开发商通常出于为将来降低装修标准预留空间考量，在签订预售合同时故意不明确具体装修标准和装修金额，也不在宣传资料中加以体现。且装修设计图纸、装修材料清单等原始资料保存于开发商处。一旦购房者因对装修标准提出异议而诉诸法院，其将面临举证被动的处境，即便申请法院调查取证或委托司法鉴定，仍可能承担举证不能之风险。而对于装修质量问题，尤其是涉及水电、地暖等隐蔽工程，司法鉴定时需要打开现场，对房屋整体产生较大破坏，而对于空气检测、装修材料环保是否达标等新类型鉴定，实践中机构选择范围小、鉴定成本高，导致案件审理推进缓慢。在涉拆迁安置房屋案件中，因安置房屋的交付往往与辖区战略推进、民生工程落地之间形成相辅相成的关系，因而安置房屋逾期交付违约责任承担也成为新的审判难点。（四）合同是否解除及解除后果处理难在当事人之间对于合同是否解除存在争议的情况下，法院不仅应当审查合同约定及法律规定，仍需结合当事人的合同目的是否无法实现、合同履行障碍能否消除等因素，予以综合认定。尤其房地产纠纷案件涉及利益大，合同是否解除对当事人权益影响巨大，法院更应谨慎处理。例如在涉及虚拟商铺的统一售后包租或委托经营管理模式下，部分商铺无明显四至范围，承租人承租后又对商铺重新改建、隔墙，或统一打通实现联合经营。一旦公司经营不善，长期拖欠租金时，业主将诉请要求解除合同、将商铺恢复原状后返还。法院通常的处理方式为：首先，关于合同解除问题，若单个业主解除合同并收回商铺将影响其他商铺的出租使用，法院出于保护整体利益考量而不予支持合同解除。而若商铺四至范围明确、使用独立，则法院会支持合同解除；其次，关于商铺恢复原状及返还问题，因可能涉及多重法律关系，如何基于合同相对性，确认恢复原状的责任主体，把握交付标准等存在较大难度，通常需要组织相关部门、当事人现场勘查，或委托测绘机构界定四至范围，诉讼成本较高，而在执行阶段也存在委托鉴定程序启动难的问题。四、化解纠纷的对策与建议（一）提升企业自律建设房地产相关经营企业应当强化社会责任感，严格遵守相关法律及政策规定，诚实守信。例如在商品房预售领域，开发商应当摒弃目光短浅、唯利是图的营销手段，真实、准确进行销售宣传，合理制定合同内容，对于项目严格按照竣工验收标准建设；在中介行业，居间公司应当提高业务水平、规范居间服务，避免因盲目追求绩效，而将买卖双方利益抛掷脑后；对于建设工程企业，应当全面落实合同管理制度并依法报行政主管部门备案，加强建设工程监理力度与竣工验收管理。（二）增强风险防范意识社会公众应当增强风险控制意识及法律意识，深入了解交易有关的法律及政策。切勿抱有侥幸心理，轻信各种宣传资料、口头承诺，而应当将权利义务落实于书面。签署合同时，应当认真审查合同条款及相关