投资性房地产计量方式变更对商业企业财务的影响-以东百集团为例

PAGEPAGE23摘要《企业会计准则第3号》首次引入用公允价值模式计量投资性房地产。2014年出台的39号准则又规范了公允价值的计量和披露。然而，使用公允价值模式计量投资性房地产的企业仍是少数。2020年新冠疫情爆发，商业企业的线下零售等业务受到冲击。在此背景下，投资性房地产是否有必要转换为公允价值模式进行计量等问题需要进一步探讨。2020年东百集团投资房地产计量模式变化的动因、影响、结论及结论的适用性进行研究，最后针对其转换过程中存在的问题提出建议。计准则和市场环境等方面给出建议，希望对公允价值在我国的推广应用有所裨益。AbstractIn2006,theaccountingstandardsforBusinessEnterprisesNo.3introducedthefairvaluemodeltomeasureinvestmentrealestateforthefirsttime.TheNo.39standardissuedin2014regulatesthemeasurementanddisclosureoffairvalue.However,therearestillafewenterprisesthatusethefairvaluemodeltomeasureinvestmentrealestate.In2020,theCOVID-19brokeout,andtheofflineretailandotherbusinessesofcommercialenterpriseswereimpacted.Inthiscontext,whetheritisnecessarytoconverttheinvestmentrealestateintothefairvaluemodelformeasurementneedsfurtherdiscussion.BasedontherelevanttheoriesofinvestmentrealestateandtakingDongbaigroupastheresearchobject,thispaperstudiesthechangeofmeasurementmethodsofinvestmentrealestateofcommercialenterprises.Firstly,itcombstherelevantbasictheoriesandresearchliterature,includingdefiningtheconceptsofmeasurement,disposalanddisclosureofinvestmentrealestate,andsummarizestheresearchstatusathomeandabroad.Secondly,acasestudyisconductedtostudythemotivation,impact,conclusionandapplicabilityofthechangeinthemeasurementmodeofDongbaigroup'sinvestmentinrealestatein2020.Finally,suggestionsareputforwardfortheproblemsexistinginthetransformationprocess.Theresearchshowsthattherearegreatdifferencesinthefinancialdataofenterprises'investmentinrealestateunderdifferentmeasurementmethods.Fairvaluemeasurementcanbeautifythefinancialstatementsandimprovethefinancingabilityofenterprises.However,thereisstillroomforimprovementinthefairvaluemeasurementmodel.Therefore,thispapergivessuggestionsfromtheaspectsofenterprises'ownchoice,standardizingaccountingstandardsandmarketenvironment,hopingtobebeneficialtothepromotionandapplicationoffairvalueinChina.KeyWords:dongbai;Investmentproperty;Thefairvalue;Thefairvaluemeasurementmodel第1章绪论2006年以前，投资性房地产属于固定资产科目，并没有单独的计算科目。随着中国国民生产总值的快速增长，2006年，我国财政部发布了编号为CAS3的文件《企业会计准则第3号——投资性房地产》，单独设置“投资性房地产”科目，提出有两种方式进行计量，2014年颁布的《企业会计准则第39号——公允价值计量》规范了公允价值计量和披露。如今，中国的房地产开发业正在蓬勃发展，在这个大的社会背景下，各行各业的学者也聚集在这里。文章就投资房地产问题进行了探讨，提出了选题的背景，阐明了选题的目的与意义，并参考相关国际书籍，总结了相关学者分析的核心观点，最后阐述了研究过程中采用的研究方法和具体的研究思路，并结合本文案例企业的实际情况，论述了投资房地产的会计问题，并对运用新的财务计量手段对公司的日常经营产生的影响进行了分析与归纳。1.1研究的目的与意义1.1.1研究目的房地产行业在我国国民经济中占有非常重要的地位，随着房地产行业的不断发展，越来越多的企业将资金投入2006年正式出台了相关文件《会计准则第3号——投资性房地产》，其中，首次出现了“投资性房地产”。该文件指出有两种方式可以对投资性房地产进行后续计量。一种是成本模式，与固定资产类似，需要计提折旧和减值准备；另一种是公允价值计量模式。公司开始对公允价值的计量还处在探索的阶段。随着之后的不断摸索和优化，2014年，颁布了《企业会计准则第39号——公允价值计更客观地反映企业持有投资性房。新冠疫情爆发以来，各行各行债务融资的结论，并为其他没有进行公允价值计量变更的商业企业提供一定的参考经验。1.1.2研究意义意义有以下方面：（1）理论意义投资房地产计量模式的结合，使中国在这方面接近国际标准。（2）实践意义大地提高企业财务报表的客观真实性，便于投资者基于准确的财务数据进行决策。在企业持有房地产投资后，计量模式从成本模式转变为公允价值计量。它可以在财务报表中反映更准确的财务信息。投资者可以通过财务报表了解公司的真实情况。一旦成本模式转换为公允价值模式，公司必须在计量模式转换之前转换金额。公司的总资产将受到转换模式的影响。同时，公司的财务状况和资产结构也会发生变化。偿债能力也会得到一定程度的增强。基于如上，本文也会考虑多种因素进行分析探讨。1.2国内外研究现状1.2.1国内研究现状（1）研究转换为公允价值模式计量的原因。张奇峰等（2011）通过对北辰实业进行案例研究发现，会计准则、监管机构的态度以及资本市场成熟度和投资[1]。付代红（2019）认为投资性房地产的价值受到通货膨胀、宏观调控等多种因素的影响，如果采用成本模式进行评估，将会导致其账面价值与实际价值的偏差，对会计信息的相关性[2]。刘涛（2021）认为对于未来房地产市场化进程的加速，企业将投资性房地产成本模式转换成公允价值计量模式就能更好地反映受托责任地履行情况[3]。（2）投资性房地产转换为公允价值模式计量后的影响分析周宏，何剑波等（2019）认为投资性房地产中公允价值计量与债务融资风险之间存在显著负相关关系，即采用公允[4]。朱艳（2020）认为投资性房地产采用公允价值计量一定程度上可以也给企业带来积极的财务效应，比如使资产负债率下降﹑融资能力增强，所有者权益大幅增加等[5]。（3）投资性房地产采用公允价值计量存在的不足和建议余学斌，张春燕（2014）认为由于公允价值计量基础不够统一，缺少相应的法律、法规及使用准则，以及后续[6]。褚红梅（2019）指出，尽管采用公允价值计量会引起会计资料的变动，但总体上与市价具有正向关系，而公允价值计量的推广和应用并不尽如人意，主要是由于准则要求[7]。王健华，丁小清，程堃（2022）认为，公允价值必须在经济活动的正常水平和合理的限度之内，才能真正体现出资产的真实价值。反之，会造成反周期效应，增加公司亏损，当前，为了适应国内的市场和经济发展的需求，必须进行一些改进[8]。国内现有文献在对公允价值计量进行研究时涉及的领域非常广泛，主要研究投资性房地产转换为公允价值模式：（1）投资性房地产转换为公允价值的外部动（2）一定程度上对财务报表带来积极影响，（3）存在相关法律制度不规范，国内市场尚未成熟等现象。并建议使用公允价值计量房地产依旧需要一定的经济环境和专业人士指导下进行，调整并完善有关制度，相关信息披露需要加强。1.2.2国外研究现状重要的研究课题。围绕这一课题已经有了多年研究，所以也有着更，对我国企业采用公允价值模式计量投资性房地产有着重要的参考意义。（1）公允价值计量方式在实际应用中的研究FeiXie认为公允价值计量方法所提供的会计信息更能反映当今企业的发展状况，从而引发一股计量属性转换的热潮。为了能真实、客观地反映投资物业的市场价格，企业在进行投资决策之前，必须聘请专业的人员对其进行分析，并对其未来的价值进行预测，由专业的专家进行专业的评估，可以避免投资过程中的不确定因素[9]。PinprapaSangchan,Md.BorhanUddinBhuiyan,AhsanHabib对公允价值计算反映在公司资产负债表中的价值观进行了调查。最后认为，公司如果想要达到效益最大化，就必须把新型的计量模式与公司内部员工的实际情况相结合，二者之间需要融合贯通，并适应其发展[10]。（2）投资性房地产模式对比及选用原因的研究以及公允价值模式两者的异同。FominaOlena,MoshkovskaOlena,ProkopovaOlena,NikolenkoNataliya（2018）更为准确，与最终完成经济业务的价格相差不大[11]。MohdHalimKadri,JuyatiMohdAmin,ZarinaAbuBakar（2020）指出公允价值模式相对于成本模式是有显著优势的，这是把二者不同方面进行对比得出的。其具体优点在于，二者均以资产评估为起点，而公允价值的估算更为客观、真实[12]。JaromírVrbka,VrbkaJaromír,KrulickýTomáš等人（2020）选取了部分与房地产有关的公司作为研究对象，并将公允价值计量方法应用于财务报表的编制中。研究发现，公允价值模式更受小型企业集团的欢迎[13]。等建议。1.2.3文献综述公允价值模式是会计计量模式的创新，为了更好地捕捉市场的变化、跟随国际发展的前沿，我们应当取其精机地结合起来。相应的法规也会随着市场的变化而越来越规范。1.3研究内容和方法1.3.1研究内容2019年投资性房地产计量属性的发展趋势入手，分析其在企业经营规模不大的情况下进行计量属性变更的原因，并对企业的历史成本与公允价值进行了对比。结合现实情提供参考。论文从五个核心部分展开论述:，并将许多学者对这两种模式的分析结果进行了整理和研读，为后面的研究奠定了基础。界定。我国的公允价值模式从——开始——逐步适应——种逐步推广的发展趋势，详述了它怎样对资产进行估价，怎样缩小贸易交易的差异。现实情况。两种模式与东百集团所带来的变化，以企业公开数据为依据进行经济活动分析，并对在实施过程中需要注意的问题，以及在实施过程中遇到的问题，给出了一些建议，供企业在选择计量方法时参考。1.3.2研究方法（1）文献研究法合文献资料，并以此为起点。（2）案例分析法过程中吸取教训。（3）比较分析法。的影响进行了分析，并对其变动的原因进行了分析。本文分析的技术路线图如下：图1.1本文技术路线图第22.1投资性房地产的概念3号》规定，投资房地产是指企业为获得增值或出租而持有的、能够独立核算和销售的资产。与固定资产、无形资产不同，投资性房地产是一种可收回的资产，而公司持有其取得的收入主要有两种：一方面，通过出租房地产获得的租金；另一方面，投资性房地产在持有期或者出售时公允价值发生变动。此外，还应注意属投资性房地产投资房地产与固定资产、无形资产一样，要定期进行折旧或摊销，并在期末进行减值测试，一，不需要进行折旧和调整，仅在期末调整其账面价值，并计入当期损益。同一时间，同一单位可选用一种测量方法，并且，一旦选定了，就不能随意变更，因此，要结合自身的实际情况，慎重选择有利于公司长远发展的会计政策。2.2投资性房地产后续计量、转换、处置、披露的相关概念2.2.1投资性房地产的计量2.1所示：表2.1两种计量模式的相关要求成本模式公允价值模式初始计量构建时的总支出通常用成本模式：1.按资产负债表日的公允价值进行计算，入“公允价值变动损益”科目。注：计量模式被一经确认后，不可随意变更按月计提折旧或摊销1.按资产负债表日的公允价值进行计算，无需进行折旧和摊销。需要计提的减值准备，并在计提后无法转回2.公允价值在会计期间的变动计入“公允价值变动损益”科目。方法进行核算用。更成本模式变更公允价值模式，变更差额调整期初留存收益；禁止逆向变更收方面作出相应的调整。（不用在会计上进行折旧和摊销），还要对它们的公允价值做出相应的调整。情况（操作简便，成本低）（操作复杂，成本高）2.2.2投资性房地产用途改变之后的后续计量容易，房地产用途变换前后的价值是不变的。如果是公允价值模式，那么，对于存货和以自用为目的持有的房地计入资本公积；若相比较公允价值较低，则差值计入当期损益。在由投资性房地产转为自用房地产时，在转换当日，以其公允价值为基础，将差额计入当期损益。2.2.3投资性房地产的处置要么是该项目预计不会给企业带来利益。2.2.4投资性房地产的披露在进行投资房地产的运营时，必须注意会计信息的披露。可以根据以下几个方面来解释财务报表的公开：对其他相关账户的影响。2.3相关基础理论2.3.1盈余管理理论测，从而获得最大的利润。的时候，要根据相关的法律、法规和会计标准，使用各种科学的手段，对项目的未来利润做出评估。2.3.2决策有用性理论的最大化。将结合投资房地产计量模式的应用特征，对两者之间的关系和互动进行探讨。第33.1案例公司选取原因企业。在此类企业中，采用公允价值计量的企业占很少一部分，原因在于，此类企业中，投资性房地产对于资产总额占比很少，因此，计量方式的变化并不会引起相关财务报表较大的波动。在同行业企业中，东百集团投资性房地，2020年与2021年均达到了50%左右，因此，东百集团更改计量方式所能呈现的对资产总额的影响更加直观明显，我们由此选择东百集团作为分析案例。3.2公司概况3.2.1公司简介1957年成立的福州东街口百货商店，1993年公司股票在上海证券交易挂牌上市。制品、酒、饮料及茶叶的零售；预包装食品、散装食品的销售；针织、纺织、百货公司、家具、日用品、五金、信息技术咨询，物业管理、房地产开发出租等。3.2.2公司财务状况年设立了投资房地产，其科目计量的方式为成本模式，并于2020年变更为公允价值模式。因此，我们选取2016到2021五年间的主要数据来分析6年来的主要会计数据如下表所示。表3.1东百集团变更计量模式前重点会计数据统计（单位：亿元）名称2016年2017年2018年2019年资产总额58.3368.0884.1588.40负债总额37.4543.2257.6460.04所有者权益总额20.8824.8626.5128.36营业总收入30.1038.5629.9741.00营业总成本27.2733.1528.4539.67净利润2.73.292.763.98归属于上市公司股东的净利润1.012.472.623.30经营活动产生的现金流量净额-0.303.05-1.581.43投资活动产生的现金流量净额-3.16-6.50-7.531.48筹资活动产生的现金流量净额1.705.336.44-2.72表3.2东百集团变更计量方式后重点会计数据统计表（单位：亿元）名称2020年2021年资产总额119.60147.29负债总额77.75107.02所有者权益总额41.8540.27营业总收入18.2418.95营业总成本17.7817.26净利润2.033.05归属于上市公司股东的净利润2.051.25经营活动产生的现金流量净额-0.684.10投资活动产生的现金流量净额-10.62-11.29筹资活动产生的现金流量净额11.715.50年宣布变更投资性房地产后续计量模式，在此之前的2016到2019年，四年间我们可以根据主要况一直较为稳定，资产、负债、所有者权益都在小幅度的稳定增长。营业总收入、营业总成本、净利润也比较稳年，在改变了投资性房地产计量方式后的第一年，在资产、负债、所有者权益大幅度上升的情况下，，2020年，东百集团由投资活动产生的现金净额大幅度下降，由同时，2020年和2021年，东百集团改变计量模式之后，资产总额迅速增长，增幅均达到了35%左右。3.3东百集团计量模式变更的过程东百集团于2007年设置“投资性房地产”科目，之后一直采用成本模式计量。为了更加客观地反映东百集团持有的投资性房地产的真实价值，增强财务信息的准确性，东百集团对投资性房地产的后续计量模式进行变更，即由成本计量模式变更为公允价值量模式，经由公司2020年第三次临时股东大会审议批准。投资性房地产会计政策变更日期为2020年1月1日，为了更加客观地反映投资性房地产的公允价值，公司聘请了福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司对公司现有的投资性房地产的房地产市场交易情况进行了调查，对投资性房地产的公允价值做出合（2020）第NQ30038号评估报告，根据评估报告，公司拥有的投资性房地产于评估基准日2020年9月30日的评估值为518,868.24万元。之后，对2019年相关报表进行追溯调整。3.4东百集团投资性房地产规模变化现状表3.3东百集团2017—2021年投资性房地产科目一览表（单位：万元）2017年2018年2019年2020年2021年投资性房地产账面价值合计42599.50223227.62291129.37603273.80708253.52资产总额680826.32841512.89883985.631196003.11472906.95占资产比重6.26%26.5%32.93%50.44%48.09%表3.42017年采用成本计量模式的投资性房地产（单位/元）项目房屋、建筑物土地使用权在建工程合计一、账面原值1.期初余额257,034,371.8656,515,398.71313,549,770.572.期末余额516,675,326.5056,515,398.71573,190,725.21二、累计折旧和摊销1.期初余额114,866,298.161025,963.48115,892,261.362.期末余额144,899,102.042,296,713.58147,195,815.62三、减值准备四、账面价值1.期末账面价值371,776,224.4654,218,685.13425,994,909.592.期初账面价值142,168,073.7055,489,435.51197,657,509.21表3.52018年采用成本计量模式的投资性房地产（单位/元）项目房屋、建筑物土地使用权在建工程合计一、账面原值1.期初余额516,675,326.5056,515,398.71573,190,725.212.期末余额2,141,330,590.86266,404,591.862,407,735,182.72二、累计折旧和摊销1.期初余额144,899,102.042,296,713.58147,195,815.622.期末余额166,147,950.879,311,045.26175,458,996.13三、减值准备四、账面价值1.期末账面价值1,975,182,639.99257,093,546.602,232,276,186.592.期初账面价值371,776,224.4654,218,685.13425,994,909.59表3.62019年采用成本计量模式的投资性房地产（单位/元）项目房屋、建筑物土地使用权在建工程合计一、账面原值1.期初余额2,141,330,590.86266,404,591.862,407,735,182.722.期末余额2,268,405,074.11844,297,044.0633,830,101.593,146,532,219.76二、累计折旧和摊销1.期初余额166,147,950.879,311,045.26175,458,996.132.期末余额192,243,296.8442,995,243.79235,238,540.63三、减值准备四、账面价值1.期末账面价值2,076,161,777.27801,301,800.2733,830,101.592,911,293,679.132.期初账面价值1,975,182,639.99257,093,546.602,232,276,186.59表3.72020年采用公允价值计量模式的投资性房地产（单位/元）项目房屋、建筑物土地使用权在建工程合计一、期初余额4,001,491,174.00226,259,900.004,227,751,074.00二、本期变动440,181,852.00136,604,564.201,804,986,652.00三、期末余额4,441,673,026.001,591,064,700.006,032,727,726.00表3.82021年采用公允价值计量模式的投资性房地产（单位/元）项目房屋、建筑物土地使用权在建工程合计一、期初余额4,441,673,026.001,591,064,700.006,032,737,726.00二、本期变动816,736,493.00233,060,983.751,049,797,476.75三、期末余额5,258,409,519.001,824,125,683.757,082,535,202.75，2018年之前，投资性房地产占东百公司资产总额的比例并不大，2018年之后，投资性房2018年相对于2017年，投资性房地产账面价值增加了几乎400%。可以年之后，东百集团的投资性房地产规模在不断增加，其在总资产中占的比重也随之加大。可见，经济越发展，投资性房地产对企业的影响就越大。第44.1东百集团计量方式变更的动因4.1.1成本计量方式存在不足大价值。但是，在东百公司的案例中，采用了成本计量对持有投资性房地产计量仍然存在不足之处。准确。在2019年在使用成本模式计量这定，东百集团持有投资性房地产的账面价值为291129.37万元，而如果使用的是公允价值模式之下的金额则为422775.11万元，金额差距很大。场价值，阻碍企业未来的融资计划，对企业的进一步发展产生不利影响。4.1.2投资性房地产公允价值计量模式的优势东百集团之所以选择公允价值计量方式，是因为这样做的：第一，它可以在一定程度上增加财务数据的准确发展过程中，必须关注公司的资产价值。只有如此，我们才能有效地加强与外界的交流，降低交流的壁垒。4.2东百集团计量方式变更的影响2007年东百集团设立投资性房地产科目，并采用成本模式进行计量。2020年宣布变更为公允价值计量模式进行计年的年度报告进行调整。东百集团于2007年成立了投资房地产，并以成本模式对其进行了核算。在2020年，公司公告了以公允价值计量方式进行计量，并对2019年年报进行了修订。2020年前后的数据来分析。在影响企业财务方面，本文从资产负债表、利润表和财务指标三个方面进行了研究。其次，分析了我国上市公司的外部融资需求以及公司的经营策略对其选择的影响。4.2.1后续计量模式变更对企业财务的影响2020年第三次临时股东大会审议批准，投资性房地产会计政策变更日期为2020年1月1日。在《企业会计准则第3号——投资性房地产》中，如果将投资性房地产的后续计量方式从成本型转换为公允价值型时，应将其作为会计政策变更，并参照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》进行处理。此次会计政策的变化要求调整本期的财务报表，并对合并后的财务报表进行追溯调整。以下是年初和上一年的财务报表项目，期初及上年受影响的财务报表项目明细情况如下：4.2.1.1对资产负债表的影响表4.1投资性房地产计量模式变更对2019年资产负债表的影响（单位：万元）项目追溯调整前追溯调整后影响影响比例/%投资性房地产291129.37422775.11131645.7445.22未分配利润143674.89233181.3289506.4362.30归属于母公司所有者权益249993.50340909.1990915.6936.372019年追溯调整前为291129.37万元，而在进行了相应的追溯调整422775.11万元，相对于之前增加了131645.74万元。由于从成本计量模式转变为公允价值计量模式，投资性房地产价值增长45.22%。由于投资性房地产计量模式的转换，成本计量变为公允价值计45.22%。追溯调整前未分配利润143674.89万元，追溯调整后的未分配利润为233181.32万元，较追溯调整前增加89506.43万元，影响比例达2.30%，未分配利润得到了比较大幅度的增加。同样，归属于母公司的所有者权益在进行了相应的追溯调整后也有了很大变化。在追溯调整前为249993.50万340909.19万元，比追溯调整前增加了90915.69万元，影响比例为36.37%。这表明，公司的所有者权益增幅也有了很大提高。在负债水平固定的情况下，公司总资产和股东权益的大幅度增长将会使公司的资产负债率下降，进而优化公司的资本结构，使公司的资产负债表更加美观。因此，在当前房价上涨的大环境下，企业选择合理计量模式，既能增加投资物业的账面价值，又能改善资产负债表。4.2.1.2对利润表的影响表4.2投资性房地产计量模式变更对2019年利润表相关项目影响（单位：万元）项目追溯调整前追溯调整后影响影响比例/%公允价值变动损益-392.5930385.1230777.717839.65所得税费用12285.3521436.789151.4374.49净利润32944.7238138.255193.5315.76归属于母公司所有者的净利润33015.2135998.952983.749.04由表4.2可以看出，公允价值变动损益追溯调整前为-392.59万元，追溯调整后为30385.12万元，增加了30777.71房地产的公允价值损益急速增加。12285.35万元，追溯调整后为21436.78万元，增加9151.43万元，影响比例为74.49%。这是由于企业所得税税额的增加，导致所得税费用增加。净利润在追溯调整前为32944.72万元，追溯调整后为38138.25万元，增加了5193.53万15.76%。归属于母公司所有者的净利润也相应发生变化。归属于母公司所有者的净利润在追溯调整万元，追溯调整后为35998.95万元，增加了2983.74万元，影响比例为9.04%。这是总利润的增加带来公允价值，从而对损益表有正面的作用。4.2.1.3对财务指标的影响力三个角度对企业的经营业绩产生的作用进行了探讨。情况如表4.3所示。表4.3投资性房地产计量模式变更后对2019年企业相关财务指标的影响2019年（成本模式）2019年（公允价值模式）相差数值偿债能力资产负债率67.92%62.03%-5.89%盈利能力总资产报酬率3.83%5.18%1.35%净资产收益率13.75%10.94%-2.81%销售净利率8.05%14.73%6.68%营运能力总资产周转率46.36%48.06%1.70%：（1）随着东百集团投资性房地产变更了后续计量模式，资产负债率也随着降低了5.89%，且企业总资产也得到了不同程度的增加，可使账面偿债能力有效好转。（2）改为公允价值（3）变更计量模式后，东百集团的总资产周转率较以往略有提高。2019年采用不同计量方式计量的东百集团。以上三个方面的财务指标只是由于计量方财务指标。4.2.2集团融资需求对计量方式变更的影响，2020年第三年度报告显示，与同期相比，与经营活动有关的现金流量大幅的减少，如表4.4所示表4.4东百集团2017—2021第三季度与经营活动有关的现金流量（单位：万元）年份2021.9.302020.9.302019.9.302018.9.302017.9.30与经营活动有关的现金流量2127.46-31489.741053.99-14111.5619940.98现金流量并不稳定，企业需要寻找融资渠道。2017至2021年的应收款情况，如下表4.5所示。表4.5东百集团连续五年应收账款情况（单位：万元）项目2017年2018年2019年2020年2021年应收账款2678.287275.865384.793236.325406.29预付账款2051.2511522.363729.714179.943057.00其他应收款19439.7650675.3742617.1435087.2421794.01营业利润53610.2737265.8546642.2041373.3226366.03净利润39777.4127633.8832944.7226957.1817784.672017年至2020年的应收账款和预付账款占营业利润和净利润的比例的范围比较合理，然而其他应收款占营业利润的比例过高，为了更加直观地表现出来，我们将具体数值整理为表4.6。表4.6东百集团其他应收款占比情况20172018201920202021营业利润占比36.36%135.99%91.37%84.81%82.66%净利润占比48.87%183.38%129.36%130.16%122.54%的计算可知，东百集团的主要收入来自于其他应收账款，其余的应收款项并非已经取得的货币，只属3.1中的2017年至2018年期间，筹资活动的净现金流入为负值，可见东百集团的现金流状况并不好，资金短缺，需要外界的资金来补充。由此可以看出，东百公司需要的是外部资本的需要，从而改变了会计核算方式。4.3东百集团计量方式变更结论影响的适用性4.3.1计量模式变更后对东百集团财务的预期根据第三章的分析，以2019年东百集团计量模式改为公允价值模式后对财务产生的会计数据对比，得出对企业财务主要会产生如下影响：（1）不仅会提高投资性房地产与总资产的账面价值，而且会对资产负债表产生积极影产生积极影响。（3）东百集团更改投资性房地产计量模式之后，一定程度可以美化财务指标。4.3.2表4.7东百集团财务报表项目相关数据（单位：万元）项目2018201920202021公允价值变动损益-38230385.1225342.9410395.20所得税费用10613.8421436.7812532.458074.81净利润27633.8838138.2526957.1817784.67归属于母公司所有者的净利润14414.6235998.9520462.9812542.93投资性房地产223227.62422775.1145750.5247486.47未分配利润110765.56233181.32253469.5231030归属于母公司所有者权益26199.3233015.2120462.9812542.932020和2021年，投资性房地产的账面价值都得到了明显的增加。第三章经过分析2019年更改计量方式后，归属母公司的净利润会得到增加，然而2020年和2021年，该数值相对减少，这是由于，一方面商业地产业务实现归属于上市公司股东的是上期处置佛山项目，本报告期商业地产并无处置项目另一方面则是福安东百广场等项目销售收入减少影响所致，这也侧面说明了新冠肺炎疫情影响下，为美化财务报表改变投资性房地产计量模式的必要性。表4.8东百集团部分相关财务指标2018201920202021偿债能力资产负债率68.49%67.92%65.01%62.66%盈利能力总资产报酬率3.44%3.83%1.84%0.94%毛利率22.11%21.94%44.23%51.85%销售净利率8.74%8.05%11.22%9.62%发展能力总资产增长率21.15%5.05%16.92%23.60%：（1）随着东百集团投资性房地产变更了后续计量模式，资产负债率呈现逐年下降趋势，且企业总资产也得到了不同程度的增加。（2）改为公允价值模式计量后，总资产报酬率得到增加和销售净利率也随之提高。（3）变更计量模式后，东百集团的总资产增长率较以往略有提高。4.4对其他商业企业的适用性年变更投资性房地产计量模式，其投资性房地产占资产总额比例为36%，由此，该企业可以作为案例企业的参照企业对案例分析得出的结论起到一定作用。4.4.1茂业商业投资性房地产采用公允价值计量美化财务数据表4.92016-2021茂业商业投资性房地产相关科目数据（单位：万元）年度投资性房地产期末金净利润投资性房地产占总资产比例20216802674093531.92%20206248322130232.29%201961585812594231.94%201861596212045431.44%201749926210345127.68%2016141718571698.86%从茂业商业的年报中可以得知，2016-2021年，公司投资性房地产账面价值分别为14.17亿元、49.92亿元、61.59亿元，62.48亿元，68.02亿元，占公司总资产的比例分别为8.86%、27.68%、31.44%、31.94%、、31.92%。由上述数据可知，茂业实业采用公允价值计量的投资性房地产，其投资性房地产的账面净值每年增长385%，较2016年增长54亿。在公司的资产中所占有的比重也在快速增长，由去年的8.86%增至31.92%。4.4.2居然之家投资性房地产采用公允价值计量产生积极影响，2019年达到了43%，因此，该企业同样可以作为案例企业的对照企业对案例分析得出的结论起到一定的参考作用。所示，采用公允价值计量的投资性房地产占总资产的比例较大，因此，公司采用公允价值计量投资性5%的折7亿，而公司2019年全年净利润31.51亿。虽然从会计准则角度看，如此计量并没有实质上改变企业的经营情况，但是这样的账务处理方式，实实在在地美化了业绩。年之后，随着新冠肺炎的爆发，在商业企业营业收入普遍锐减的情况下，公允价值变动损益对净利润的贡献不断上升，同样可以对财务数据产生积极影响。表4.102017-2021年投资性房地产相关项目数据（单位：万元）年度投资性房地产期末金额总资产投资性房地产占总资产比例公允价值变动损益对净利润的贡献20211714853.475621038.0928.15%3.99%20201627428.663928132.0940.39%7.83%20191456204.523378594.7343.1%0.46%201848567.34272595.8617.82%0%201750391.10283150.7317.8%0%4.5企业投资性房地产公允价值计量的建议的影响。通过对测量方式的变化，可以使公司能够更精确地掌握公司的市场价值，从而帮助管理者掌握公司的情定的作用。4.5.1改进企业会计处理模式，使投资者更加清楚了解企业财务状况够对会计信息的使用者们提供更加客观真实的数据，通过对东百集团的研究能够得到，在采用了不同的计量模式[14]。对企业内部而言，持有期间投资性房地产公允价值的产目前的真实值进行分析和评价。4.5.2企业选择适合的计量方法，降低相应风险值计量可能会难以预料企业利润的波动，自然会影响投资者和内部使用者的判断，而企业的风险也由此增加。所行合理选择，使资产损失最小化。4.5.3完善市场相关政策，促进公允价值模式的运用打造优良财务管理团队，并建立完备的公允价值信息库数据平台[15]。另外，政府有关在调控市场经济发展的时的应用。第55.1结论结出企业在选择计量模式时，应当要注意的几处要点。为此提出了几点措施，其结论如下：能带来的影响，必须谨慎处理会计政策的变更，此外，还需要通过多次会计的研究讨论，还要经过多次的会务研去，进而使整个团队的实力提升。但这其中必然会有一定的费用，因此，公司需要对自己的公司进行全面的评估，确保不会因为资金的问题而崩溃。而且，从另一个角度来看，可以先用公平的价格来衡量，这样才能让公司做出更好的决定。避免的成本，企业必须要对自己的公司进行全面的评估，以保证自身的资产不至于出现问题。另外，从另一方面讲，公平定价也是一个很好的选择，有利于企业作出更好的决定。而对于那些强大的公司来说，这就很好办了。会计报表进行比较，理性地判定规避的危险，找出变更的根源，并明确变更后的会计资讯。东百集团的投资物业管理方式要想顺利的改变，必须要建立在公平的价格和合理的价格之上，而且在整个房产的交易中，都是比较活跃的，