房地产项目理工作手册联创顾问

联创地产顾问有限公项目经理工作二ＯＯ七目联创经理联创地产顾问有限公项目经理工作二ＯＯ七目联创经理人行为指联创价值项目月计划/现场表格考评代理部财务管理制认购书、房号等业项目经理掌握销售折扣的原代理部例会及考勤制第十销售代表工作前——————致联创所有管理人的公开致辛苦工前——————致联创所有管理人的公开致辛苦工作的联创管理联创要努力提高服务质量和工作效率以满足房地产市场的需要，而你中扮演着至关重要的角色没有你和你工作的责任心联创将无法提供客到的独具特色的联创优质服务作为联创的管的管理团联创在客户中的形事会希望你能拥有这样一种境界和理念——专业的创新队和真诚的服本指引是联创总结了过去管理人员遇到过的一些困扰，和通常职业经应注意的一些细节问题供给作为联创经理人行为规范的指引止，我认为只有这样才能使你在工作中更清晰和更也能使你的团队创的“具有共同方向和群体意识的人们会更快易达到他们的目的因为他是在相互推动下前进的只有成功的联创经理人能造就联创成功的团队要性是不言而喻的董事长第一联创经理人行为指一、经理人的你是联创员工的模范第一联创经理人行为指一、经理人的你是联创员工的模范12因此员工的基础要求《员工守则）你会完全达到3你是公司价值观的传播者（做事、做人。如果你做不到和公司值观一致，你还不具备联创经理人的起码4作为经理人，你的职责不仅是做事，更重要是影响和培育你的属，以具有联创的二、对你1坦率直言、清楚明可以：●以口头沟通方式向上级说明情况，要求协以书面形式向有关各级通报情况，要求紧急事项可以直接向最高层汇忌：●话说一半，或曲折委婉，让上级去猜你心里的意思不好意思强调自己的困难或利认为上级应该了解或已知晓情况而不沟通，坐等２条块清晰、不回避矛应该：●向你的直接领导请示、批审回避矛盾报喜不报忧，只强调本团队优点３、上级交代的事情，应积极处理并按时或及应３、上级交代的事情，应积极处理并按时或及应该：●不论结果如何，及时作出回应和当你有困难时，如实忌：●拖含糊弄一个结果，而不说明（草率应付４、及时反映本团队和公司出现作为经理人，你有责任将问题及时上报你所在团队存在的问题及员工对公司的顾客和合作者的问题和意见社会其它人士对公司的意见及时向上三、对你１、让你的下级清楚明了你的安如有可能，最好让下级复述你的安排让下级清楚你要求的工作标准和工作完成时间询问下级有何要求忌：●事先不交代清楚，事后横加指责，从而丧失管理人的２、与下级保持理性的工作关维持团队的合作精神和整体工作氛围对表现好的员工，当众表扬对表现差的众批应个让大家知道现忌与下属拉拢非工作性对表现差的众批应个让大家知道现忌与下属拉拢非工作性质的私人你的公信力倍将不再是个整任由团队气氛自由发展，而丧失了敬业３、上情下达，维护公司形的每一个向员工宣讲，公司之所以这样做的理由，如果你朋困难可以寻求帮只有公司明确要求传达的，才能布置传忌为了讨好下级，使自己在团队面前与公司分离，或对立，装队的利益代表这样做将严惩阻碍公司的整体安排，严重降低你在团队中的在下级面前评价和议论你的上级（工作风格或工作安排级发牢骚，对你开展工作是非常不利的，也不要指望团队能增强将公司管理人会议上的内部争论，扩散到会议之外（人、朋友、同事、下级）以便推卸自己的责任，而是团队涣散的典型４、绪控情结控制是联创管理人成熟的只有你能控制自己的能有效率地管有效务忌在情绪波动时只有你能控制自己的能有效率地管有效务忌在情绪波动时做决定（员工的感观和感情影响对（工作的状这样有时将使你不得不做出违心的承诺而５、20/80原则与公培养下属首先应有公平的环境，让下属展展示才原则只适用于那些自愿努力的让肯负责任的下属负起责任忌内部管理人会议上不表明真实的只表达你认为公司高层想听的意将会议的争论，尤其是有关员工的评价，在会议会议上不说，会后有２、管理人会议要明确与会人要明确会议的目的、目对决定不明确的地方当思想不统一可以一旦须明确如何向下传达你的会议记录应作保密五、理性的服务忌过度的私人来往，影响你对工作的判断五、理性的服务忌过度的私人来往，影响你对工作的判断不因为你与客户代表的私交，影响公司与客户公作利六、１、管理人的利益是公司直接保管理人因职位、工作而直接由公司平定和给付管理人因利益问题的可与直属上级或人力资源部沟通直至向公董事会反映，这是受到公开欢迎管理因公司的职位而产生的公司以外的收益——礼品奖券金等向公司申２ 切忌收受合作者、顾客或其它方面的任何回扣、好处费、辛苦费和绍费。这些名目繁多的“好处”将产生如下恶果无法向顾客提供规范的服务，也不可能一视同仁地对待联严重干扰管理秩序七、操之在世联经理勇于承担责任，我们应该清楚这一点才使我们成将压力化为行动的理敢于学习和象一个专业经理人——系统性的目标、计划敢于学习和象一个专业经理人——系统性的目标、计划、落实和总下情上达，发现问题，并提出本行为规范是联创经理人行为的依据，是联创对经理人的评判尺度公司各部门将定期或不定期地对经理对照第二联创基本价值观和管理一、核心｛追求第一联创的追求是在房地产咨询领域为顾客挖掘价节省交易成本专业风险并实现利不懈的努己成为亚一流的领先企业。为了使联创成为亚太地区一流的咨询我们将永不进入地产开发产业。通过市场无依赖的压力使联创永远保持对市场的客观和｛员工第二条：认真负责和管理有效的员工是联创最的财富。尊重知识、尊重个性、新、团队精神和不因工龄、年资、过去功绩而迁就员新、团队精神和不因工龄、年资、过去功绩而迁就员工创事业可持续成长的内在要求｛精神第三热爱生活重声健康和阳光气息的人生是联创追求的精神力量的泉源。责任意识、创新精神、敬业勤勉、团队协创企业文化精髓。廉洁、做小事、做足功课、不懈进取市场是我们行为的｛利益第四条：努力探索咨询行业的内部动力机制，并使联创在顾客、员工、合前形成共赢局面。利益是价值的｛质量第五条联创拒绝提供连自己也不相信而且难以引起自尊的产品和服务品质和专业水准是联创的自自信并因以取得顾客的｛专业技术第六条联创没有什么可以做为专利的技广泛地吸收房地产市场最新虚心向国内外优秀企业学习，不断地创新并形成可实施的作系统和规范，以卓越的专业实践立足于｛利润第七条我们将按照可持续成长的要每个时期的合理利润率和利润目标而不单追求利润的最大｛发展原则第八联创不单纯追求规模上的扩而｛发展原则第八联创不单纯追求规模上的扩而是要使自己变得更有价值｛价值创造第九条：我们认为知识创新、劳动、管理及资本创造了联创公司的全部价值｛价值分配形式第十条联创价值分配形式为工奖励项保险机会股权、以及其它待遇｛价值分配原则第十一条：效率优先、兼顾公平、可持续发展，是价值分配的基本原则。理者分配可持续发展的出才品德担的按劳分配的依能力责任贡献和工作态｛价值分配的合理性第十合理性的标准——是公司竞争力和成就及全体员工的士气司的归属｛发展速度第十三条：联创必须达到和保持高于行业平均的增长速度和行业中大部分竞对手的增长速以增加企业活力吸引最优秀的人才公司各种经营资源的最佳配置同时，高层领导必须警惕长期高速增长有可能给公司组织千万的脆弱和隐蔽缺点，必须对成长进行有效的管｛经营规模第十创只缺点，必须对成长进行有效的管｛经营规模第十创只有在以下三项（或其一成立时才会进入新的成长１、场相２、技术３、有长期发展前并且确信能够在该领域中顾客作出与众不同的贡献时入新（或地域联创的扩张前提是不影响产品和｛经营方式第十我们中短期经营方向集中在房地产策划理和物业评估的业量上，争取在对房地产市场理论与实践结合方面重点突破系统领先摆脱在低层市场上恶性角逐的被动局面立在不同地域和相关产品业务的基础。联创事业的紧紧围绕共享而展开｛经营模式第十住机靠对市场和项目研究的高度投稿和关获得每一的基本价值评不交过度服务过程中断优化服务品质、降低成本从而扩大和巩固在战略的主导地最终业绩优异的价格性能比是我们竞争力的基将努力在公司形象展示、专业精神、服务稳定性上赶超国际同行的水｛服务标准第十建立完善的顾客服务标准模式和网络建设模客提供专水准标准化的服务。顾客的利益就是我们生存和发｛技术水准标准化的服务。顾客的利益就是我们生存和发｛技术研究与开发第十客的场的变化引导我们的研究开发方建立对顾场可把握变化的资供信息网络系建立行业和更深层次的前瞻性研究是联创追求的目标和｛市场地位第十九条：联创的市场定位是业界最佳中介咨询机构。品牌、营销网络、市场份额是支撑联创市场地位的关键要素。区域战争夺和具有潜力的市场开发从而形成联创的优势地五、基础组织｛基本原则第二十条：联创组织的建立和健１有利于强化责任，确保公司目标和战略的２有利于简化流程，快速响应顾客的需求和市场３有利于提高协作效率，降低管理４有利于促进创新和优秀人才脱颖｛组织建立第二十一条：建立组织１ 联创是一个整体，这要求任何新建立组织（包括合作）保持统的联创标识和控制权２、必须是事业的增长３、必须在一定时２、必须是事业的增长３、必须在一定时期内基本稳定｛管理程序第二十二的可操作性工作程序是组织提高工作效率和水平的人在工作不谋私利，又何必回避程序？因此任何组熟也意味着程序制度的｛绩效考评第二十条：联创人工作优秀，是因为１具备良好的职业道德，有强烈的事业心２工作认真、勤奋，对工作内容有充分３有达成目标，解决问题的能力４良好的沟通和协作｛客户观念第二十四客户忠诚是联创所有组织追求的联创对客户服务是诚信和专业，目标是联创价值观体系联创人是干什要干到什么程为什怎么如何看待关联创价值观体系联创人是干什要干到什么程为什怎么如何看待关于员工及人崇尚理性，尊————我们是干什么不断地在市场中为客户省交易成降低专业风险并实现利益这是我们所有联创人的本份，是立业之根本；联创人以此来获得予的我们力成为市场经济价值中不可取代的一做建设性的工作——规则、领先机制，也是责任管理机制必须基本核心价值——价值观是不是抽象NO,它是我们每个行动的根据和它——价值观是不是抽象NO,它是我们每个行动的根据和它是对重要性的评价和排序，即你认为什么是最重要的？是你进行取舍的经济实体创造财富的两种方式：１.增加财富；２.减少资源浪费，节省成本君子爱财，但不忘义价值观的基本１剔除为时代潮流所摈弃和不齿的观念，与我们的人生观息息相关２使我们胜我们的价值观一定是排斥不义的、法律边缘的、短利的观念法。同时，我们也排斥脱离自身基础、无法掌控、省力而又获利的事为我们不个人可以一时但一个群体一个企业的长远发展却不能基于我们是读书人，重视人生的精彩和亮丽，信奉君子爱财，取道。有人说“联创是研究院，不是商实际上，作为企业，然是逐利的，但我们有自己的人生观和价我们制定未来规划，重视机制建设，关注人才培养，希望现做的一切与将来做大相匹配即使是公司处于幼小阶段，我们是也有原所有人的原始动机都是挣钱，这是天经地义的，最关键的差于有无原则，有无立意。我们“自利”的同时，也要亲生他“自利价值观是一系列的观点，不是一两句话可以概生存的意义，生命的意义，生生不息在价值观是一系列的观点，不是一两句话可以概生存的意义，生命的意义，生生不息在现实和理想之间找到一种滋味帮助你获得现实利你得到精“生命没有目的，但是有意来自于创造，用心去生意必然具备的特征：成长的、持久的。企业是社会的生命，是一个群体平台。不仅仅经营今天，还必须建设企业是创业者的，是员工的，是客户的，所有参与者都必须各得其所。员得到什么？是利益回报和成长、发展（公司的激励机制我们寻求获得那种植根于成长基础上的利我们寻求实现利益之上的更大程度的利益是对创造的公平的价值回报，不是捞，不是占便宜，不是搭便车，不创造价值的多寡是利益回报的基础， 1回我们相信，长远的付出是有回报的，人间自有——价值观的传播和强化是直接节省成本的最有效率的途径，这是职业经生根的工作职责之一我们唯一的奖产是为客户服务的了解和响应客户我们唯一的奖产是为客户服务的了解和响应客户需求是我们的本客户的赞赏和满意是我们得到评价的我们的看家本领就是一流的员工对公司忠诚和负责，公司回报员工以利益和成——联创的努力方脱离早期经验的、感性的色彩，成为理性的、持久的生命体（法人尊重规则和流由传统的、原始的状态向现代企业过渡营建有共同利益的、愉快的、有生命意义的人生平崇尚简洁而单纯的人际环境，不提倡个人——联创人的两个发展方向１、业人２、业经理长于经营、管理，善于带团队具有极强的目标意识，善于制定目标、战略，分解具有极强的职业道德和责任心训练有素的职业经理人，是最适合管理企业且最令企业有信心托付的管理骨干人员以及员工与公司核心价值最谁就可以得到公司信托和托付，信托和托付，同时也会得到更多的价值评项目档项目档案应依照下列内容逐一完善，在项目结束时在公司归在销售过程中本目录第一部分内容在公司存档种发展商出具在销售过程中本目录第一部分内容在公司存档种发展商出具的签文件原件必须在公司存档外，其它部分在售楼一、项目前期策划资料（区域经理为责任人项目有关用地（１）建设用地规划许（２）用地总体规划（３）用地红（４）合作建房协议（５）预售许（６）它项目有关（１）总（２）标准平（３）非标准层平面（４）相关立面、（５）家私布（６）看楼通道、售楼处平面布（７）它策划（１）工（２）项目策划报（３）项目执行报４．会议纪要、备忘、传真（按时间顺序检索（３）项目执行报４．会议纪要、备忘、传真（按时间顺序检索二、执行过程资料（项目经理为责任人１．销售有关资料（１）项目售（２）项目价目表（每月价格及变动说明（３）预留房号考（４）每次广告稿（实发、时间顺序（５）广告安排计（６）项200问及承（７）各阶段现场状态变化照（８）它２．招待跟踪资料（１）项目经理周度报告（（２）月工作（３）周报表/（４）人员变（５）项目结算表（表（６）工作奖（７）它三、项目总结资料（项目经理为责任人１．客户资料总结（项目结束２．项目销三、项目总结资料（项目经理为责任人１．客户资料总结（项目结束２．项目销售情况总结（随时售楼处档案分两卷一、业务类１．价目表、付款方式２．预售许可证、查丈报告等批准销售文200问及承诺４．广告安排、计划及所发布广告文案５．房号管理说明（含折扣、更名管理６．表７．周边竞争楼盘８．认购书二、管理类１．公司所下达的各项规章制度（业务员签字后存档２．售楼处的管理细３．业务员上岗考试考月工作计划/月度总结月工作计划/月度总结大月工作计一、销售目标１．项目组销售金额、面积２．拟实现代售策略１．价格、付款方式的变化情２．拟实现代售策略１．价格、付款方式的变化情２．房号处３．促销活广策１．广告策略、广告安排（时间、版面、色彩、大小、媒体、主打卖点等２．有无其它推广方式（如派宣传单张、路牌广告、展销会等四五六１．进线量２．上门量３．成交量及成交总金４．客户５．应结代理费，已结代理费６．重点解决的销５．应结代理费，已结代理费６．重点解决的销售问７．市场竞争项目最新动态、价格、销售策略、销售情况８．各种促销活动的总１．教勤、卫生、３．人员动态和问题４．人均创收及成三、发展１．合同执行２．有无现场表格的使一、套表使用说明（项目经理存＊为统计客户规律，时间登记日、时、分，每一次电话均须＊每周一收回上周用表，并发新＊本表现场保管，项目结束时统一收回交××经理处存＊本表现场保管，项目结束时统一收回交××经理处存＊为统计客户行为的规律，时间登记日、时、分＊每个进入售楼处的客户均须登记（与看楼明显无关的除外＊每周一收回上周用表，并发新表现场留存＊本表存现场保管，项目结束时统一收回交××经理处＊项目经理填＊现场保管表＊每周一次由销售代表填写，在晨会上集体讨论＊现场保管表＊项目经理填＊调整建设栏栏可写如下内容：卖点、版面大小、色彩、版面号、标题、段等＊每周向发展商汇报时提交并存表＊每周向发展商汇报时＊每周二传真至业务管理部处表＊每日填写并传真回公司业务管表＊项目经表＊项目经理填＊此表与发展商核对确认后交业务管理部及财务二、套装内容（见附表一至表八进线电话项第页＊了解楼盘的方式：１．报纸广告；２．电视广告；３．朋友介绍；４．网络；５．条＊此档案内所含的资料属联创地产公司所有并属机密。联创拥有此资料之所版权非经联创的书面同不得以任何方式复制拷擅自使用或拷贝会导致民进线电话项第页＊了解楼盘的方式：１．报纸广告；２．电视广告；３．朋友介绍；４．网络；５．条＊此档案内所含的资料属联创地产公司所有并属机密。联创拥有此资料之所版权非经联创的书面同不得以任何方式复制拷擅自使用或拷贝会导致民事或刑事2.客户接待登记项第页顾客了解楼盘的方户型面积额＊了解楼盘的方式：１．报纸方式；２．电视广告；３．朋友介绍；４．网络；５．条３．销售代表每周业绩年月日月日接/成单（跟接/＊了解楼盘的方式：１．报纸方式；２．电视广告；３．朋友介绍；４．网络；５．条３．销售代表每周业绩年月日月日接/成单（跟接/项销售代表月日月日项销售代表月日月日５．广告日业务统计广内周报版尺广告当天同类盘广告情广反５．广告日业务统计广内周报版尺广告当天同类盘广告情广反进线留电上门（临时订金客户反原解决有/有/㎡㎡１２３４５６７８９元套元元元１２３４５６７８９元套元元元２）2次通报人力资源部（谈话；二、考评内容（见附表AG-M-001AG-M-AG-M-晨会主持记录反馈处理（文字记录员工考核（转正、奖罚、辞退晨会主持记录反馈处理（文字记录员工考核（转正、奖罚、辞退AG-M-至AG-M-至AG-M-AG-M-代理部销售代表考评表AG-M-代理部销售代表考评表AG-M-AG-M-年月日时；仪表：着工装，带工牌，仪表符合公司要求（参见员工守则AG-M-年月日时；仪表：着工装，带工牌，仪表符合公司要求（参见员工守则代理部财务管理制一、财务管理要求总１．费用报销必须代理部财务管理制一、财务管理要求总１．费用报销必须遵循费用报销审核２．各楼盘负担的费用必须明确划分，并在报销单上写明所项目及区域经细资３．人员的变动必须及时报告人力资４．开发票时，须附与发展商核对后的结算明５．报总销控的奖金结算明细表应分两张，一张与财务结算明细表一致为未结代理费的业务员创收明细６．区域经理负责将新提项目经理做业务员与做项目经理时的收入划分并然后报财二、票据管售楼处使用的票据包括收款收据和尾数纸。该等票据均印有统一编号。款收据和尾数纸由项目经理或指定专人从公司财务部领取所有售楼处现场必须设置保险柜。空白收据、尾数纸等必须妥善保存险柜客户交付临时定金时一律与客户订立尾数纸，空格处须按项目处理规写一式两份，经客户确认签字方可收取客户交付足额定金时，由项目经理或项目指定人员开具正式收款收据。客户已交付临时定金，则须同时收回尾数纸。如尾数纸丢失，须当场客户出具证明，作为丢失尾数纸的补充凭 各售楼处领取的票据客户出具证明，作为丢失尾数纸的补充凭 各售楼处领取的票据要及时与财务清交。无论票据使用否，从领用日始算起一个月内必须交回，待财务部核查无误后，然后重新领用。如规罚款一 因未能妥善保管而丢失收款收据及尾数纸，应立即通知财务并施以适补救措（如登报每丢失一张经办人将被处以罚款人民币三的处罚，并承担由此产生的费用和后果三．代理费结算及转代理费的结算日为每月25日。节假日、周末不顺各楼盘代理费结算需提前一天将有关结算的资料传真给财务，以便财结算金额进行核对及调集资金转款收据必须于转款后第二天交回财如预结代理费，并退回所收定金的楼盘，必须提前一天通知财务部附发展商出具的转款通上述转款