沈阳龙湖辉山项目启动会成果最终版

沈阳龙湖辉山工程启动会2021年9月24日沈阳龙湖主要内容：一、成功标尺二、产品研发 三、工程管控点 四、景观管控点 五、体验区 六、本钱管控点 七、营销策略八 、税筹 一、成功标尺工程成功标尺⊙工程工程销售净利润率≥20%⊙内部收益率IRR≥100%⊙工程融资额≥2亿⊙工程集中交付率≥70%(别墅)⊙工程关键方案达成率≥95%⊙通过该工程实现品牌落地－销售期客户忠诚度50%⊙为后期工程培养工程总监和工程工程经理各1名Notes:二、产品研发沈阳龙湖辉山工程20分钟车程第一期〔2021-2021〕第二期〔2021-2021〕第三期〔2021-2021〕第四期〔2021-2021〕总体规划示意图总货值：87.37亿业态预计面积预计单价预计货值SOHO1663205000831600000商业778906000467340000高层47808045002151360000洋房29952060001797120000别墅268450130003489850000合计1290260

8737270000预计总货值分期类独栋洋房商业公寓合计二期65100224641770016000121264三期9360093600四期41700549121770032000146312总计20040773763540048000361176各分期面积一期地块规划条件工程建设用地面积：84086平方米容积率：≤1.2绿化率：≥30%建筑高度：≤36米建筑密度：≤40%商业比例：≤10%总体规划设计原那么

·复制成熟产品

复制香醍漫步工程的成熟户型设计以及艳澜山的景观设计

·货值最大化

最大密度摆放住宅产品，到达工程货值最大化

·利用坡地地形减少挡墙和土石方的工程量

场地东高西低，南高北低，做好土方平衡，减少场地内挡墙及土石方

的工程量，最大限度节约本钱总图中的溢价点沿街商业及多层公寓可以阻挡公路沿线噪音，起到围墙屏蔽的作用强化入口景观感受纵向景观带提升更多边户型溢价适度集中的中央景观带充分展现小区品质的同时提升周边户型溢价最大化私家庭院最大化类独栋的布局尽量减少挡墙数量及高度总图调整调整后调整前总图调整调整后指标项目名称沈阳辉山项目项目区位沈阳沈北新区项目总用地面积84086.000㎡项目建设用地面积84086.000㎡综合容积率(含托幼和集中绿地)1.0

车位数259个地上车位259个地下车位0个项目总建筑面积85137.000㎡地上建筑面积83587.000㎡普通商品住宅75987.000㎡类独栋67587.000㎡公寓8400.000㎡

配套设施530.000㎡

商业金融建筑面积7070.000㎡地下建筑面积1550.000㎡

地下设备用房1550.000㎡居住户数359户居住人口1149人居住总户数（类独栋）215户居住总户数（多层住宅）144户商业：7070m2业态分布设备用房：地下1550平米类独栋：215栋小公寓：2栋，8400m2市政设计垃圾站化粪池燃气调压站水泵房换热站开闭站箱变2箱变3工程市政外线均来自于西侧市政道路，目前尚未修建，预计交房前建成。消防控制室/弱电机房/物业接待箱变1箱变4市政设计－电力用电容量计算整个地块设一个开闭站〔约20000KVA〕住宅指标：76351m2，其中：别墅68331m2，多层8020m2商业公建：7930m2计算用电负荷：别墅按80VA/m2，多层住宅按60VA/m2，商业按80VA/m2计算，平均计算到每户别墅用电量约22KW、多层3KW/户。供电性质分别按住宅和商业考虑。计算方式如下：住宅局部：80VA/m2*68331m2+60VA/m2*8020m2=5947.68KVA同时使用系数取0.3，所以总用电量为：S总=5947KVA*0.3=1784KVA，考虑箱式变压器的低压出线回路较少〔一般是6-8回路〕，整个住宅局部选择3台630KVA的箱变，商业一台630KVA的箱变。市政设计-热力换热站，辐射二期换热站面积：230㎡换热站设备考虑可扩容式，辐射二期住宅市政设计-给水生活水池及消防水池生活水箱容积：150m³消防水池容积：350m³水泵房面积共370㎡无生活热水设计市政设计-污水化粪池处理能力：150m³/天中水处理能力：35%〔投资约20万〕重力排放，不做提排化粪池中水处理设备市政设计-雨水雨水管分布及排水方向示意重力排放，不做提排市政设计-煤气煤气调压箱竖向设计+75.60+90.00+83.50+83.90+77.00竖向设计+77.10+77.64+78.36+79.23+78.00+78.25+78.10+77.45+77.60+75.60+78.50+77.70+78.60+77.90+79.35+79.35+90.00+75.60+90.60+83.50+78.2+77.80+78.00+78.50+78.90+79.50+78.00+78.20+78.60+78.90+78.50+78.20+78.30+78.70+78.90+77.10+79.23+78.66+78.36+77.94+78.24+77.94+78.66周界挡墙3%0.8%4%0.5%5%0.5%+77.64+78.96+77.0+76.5+75.6园区挡墙位置外围7.2米挡墙宅间2米挡墙长约200米长约3100米园区围护范围正式外围墙交房临时围挡南侧排水沟冲沟排水方向山坡排水方向园区排水沟排入市政管网园区安防系统范围正式安防系统临时安防系统场地边缘处理-南侧边缘南侧无需做挡墙，内外高度一致石油管线挡墙关系竖向设计东西高差约300mm+77.64+77.94+78.24-0.45-0.40-0.20-0.15车库地面按标高情况降低，满足入库坡道的坡度符合标准使用要求交通组织产品的复制优化-组团设计车行道人行道挡墙位置，2米高产品的复制优化-组团设计3300330030002000灰空间产品的复制优化-组团设计产品的复制优化-组团设计车行入户处宅间剖面5M5M4.3M5M4.3M5M2.5M2.5M0.003.306.60产品的复制优化-组团设计人行路端头处理示意纵向道路剖面示意5M产品的复制优化-组团设计

牛一沈阳项目有车行道别墅间距15.5米16.3米无车行道别墅间距14米12米南入户别墅与车道边距离4.4米4.3米北入户别墅与车道边距离5.7米5米南入户地下一层家庭厅处下沉庭院进深3.6米6.9米南入户地下一层南卧室处下沉庭院进深1米5米车行道宽5米5米产品的复制优化-组团设计

牛一滟澜山沈阳项目东西向路两侧绿化3米2.5米人行路两侧绿化2米2~3米纵向路两侧绿化1米2米户型分布南入户：53栋北入户：67栋南边入户：24栋北边入户：30栋尽可能多的增加优势户型人车北入户：41栋产品的复制优化-户型调整北入户310㎡与牛一户型比较：增加室内车库取消设备房增加房间一层增加阳光房取消二层室内高差改善入户增加玄关柜空间二层南向增加露台三层马桶坑距调整三层扩大露台空调主机降板区域降板70降板300产品的复制优化-户型调整南入户308㎡与牛一户型比较：增加室内车库一层增加阳光房取消二层室内高差扩大厨房同时改善阳台与房间的关系，增大通向阳台的门三层马桶坑距调整空调主机降板区域降板70降板300产品的复制优化-户型调整北边入户328㎡人、车同侧入户车库顶增加露台空调主机降板区域降板70降板300产品的复制优化-户型调整南边入户335㎡人、车同侧入户车库顶增加露台空调主机降板区域降板70降板300产品的复制优化-户型调整人车北入户304㎡人、车同侧入户最大化私家庭院空调主机降板区域降板70降板300产品的复制优化-户型调整多层住宅内廊式单廊式东向+东西通透住宅确定为单廊式，并继续深化产品的复制优化-立面效果产品的复制优化-立面效果产品的复制优化-立面效果屋面瓦西班牙小筒瓦外墙涂料丙烯酸涂料仿STUCCO外墙石材文化石外墙门窗塑钢型材+3层中空玻璃，表面共挤花架防腐木铁艺参考牛一样式装饰线条聚苯板遮窗板聚苯板，参考牛一样式取消西班牙风格，减少平立面组合形式，减少由于立面变化引起的相同平面开窗变化，文化石比例控制在30%以下。立面选材建造标准三、工程管控分期情况类型面积节点时间样板区别墅5352.7平米开工开盘交房2009年9月30日2010年7月31日2011年10月1日商业（兼售楼处）2000平米一期别墅别墅62978.22平米开工销售交房2010年4月1日2010年7月31日2011年10月1日后期住宅及商业商业7900平米开工销售交房2011年4月1日2011年8月27日2012年9月1日住宅8020平米工程分期及方案一期方案关键节点事项完成时间项目启动会成果提交2009年9月30日取得工程规划许可证2010年1月5日取得施工许可证2010年3月1日样板区开工2009年10月1日项目基础开工2010年4月1日项目首次开盘2010年7月31日项目现金流为正2010年10月1日竣工备案2011年9月10日交房2011年10月1日施工总平面分析——标段划分示范区：进场09-10-01封顶09-11-30开放10-07-16开盘10-07-31一期：开工10-04-01封顶10-07-15景观进场11-05-31交房11-10-01二期：开工11-04-01封顶11-08-15交房12-09-01施工总平面分析——施工道路一期施工主入口2021年4月开启示范区施工入口2021年10月开启一标段二标段示范区一期施工次入口〔2021年4月开启〕施工总平面分析——水井、变压器、塔吊、加工区213454#材料加工区1#变压器2#变压器3#变压器1#水井2#水井工序分析关键工序2021年8月施工2021年8～10月施工质量控制要点11-1：檐口做法质量通病：檐口漏水1-4：门窗收口做法质量通病：窗口漏水、冷桥1-3墙面和屋面节点质量通病：漏水、冷桥1-2：天窗安装节点质量通病：天窗漏水1-1：檐口做法1-2：天窗安装节点天窗漏水质量通病分析：天窗漏水的主要原因是屋面天窗批水板与屋面瓦没有完全搭接，导致天窗下口存水，渗入室内。天窗安装节点屋面反台高度增加至310，确保天窗批水与屋面瓦顺搭1-3：墙面和屋面交界处节点1-4：门窗收口做法30宽1.5厚单组分聚氨脂〔I型〕防水窗框防水措施：〔1〕副框外侧做聚氨脂防水〔2〕内外密封胶〔3〕窗台保温向外找坡质量控制要点22-1：露台地面做法质量通病：露台积水、漏水2-2：首层地面防潮层质量通病：首层地面返潮2-1：露台地面做法常见质量问题：〔1〕门廊由于找坡不到位造成积水；〔2〕门廊防水不到位，从户门向室内漏水有降板露台地面〔下为车库或阳光房〕无降板露台地面1502002-2：首层地面防潮层常见质量问题：首层〔或地下室〕返潮结露处理措施处理措施：刚性层上满做JS防水，作为防潮层质量控制要点33-1：降板卫生间地面做法3-1：降板卫生间地面做法300四、景观管控1.景观设计原那么3.景观建造标准4.景观资源规划2.景观构成目录5.景观建造成本景观设计原那么：从龙湖沈阳景观过渡到沈阳龙湖景观基于景观“三大纪律十项注意〞复制成熟通用景观模块为主，借鉴优化异地特色设计为辅，并结合外乡特色动植物与地形进行局部创新！总图部位实现方法参考目标原因(效果+成本+工法+配置+资源)园区入口复制北京滟澜山简洁大气尊贵礼仪感园区车行道复制北京滟澜山、西苑群落种植层次丰富林荫浓密见树不见墅步行系统复制北京滟澜山、牛山公共绿地最大私家化公共节点复制北京滟澜山、牛山小而精致，造价适中，便于维护私家花园复制北京滟澜山、牛山种植溜边私家花园草坪最大化商铺街景借鉴重庆睿城吸引停车提升人气景观溢价社区围界创新秋色红景丰富的彩叶植物渲染秋色情怀(北美鹿角槭\火炬树)景观构成景观亮点区域：景观标准配置区域：主入口蓝带核心区商业前场人文区宅间绿地社区南北车道景观车型入户范围外围红带秋景区景观记忆点：主入口蓝带水景、外围红带秋景、绿带社区南北车道景观景观控制点：商业前场人文区、宅间绿地区景观建造标准---主入口核心区景观分区景观面积配置分解单方造价复制目标总造价主入口及主线景观5900㎡1.200㎡人行道铺装2.40颗30cm银杏入口两侧15颗高大蒙古栎3.人行道两侧林荫夹道及花径4.疏林大草坪1500㎡5.300㎡溪流6.LOGO墙花岗岩铺地300元/㎡银杏总价60万其他苗木花卉150万LOGO墙8万水体单价1200元/㎡(含膨润土防水毯)北京滟澜山重庆江与城样板区413万大门铁艺大门建筑及装饰20万银杏大道北京滟澜山水系景观建造标准---围界绿地景观景观分区景观面积配置分解单方造价参考项目总造价围界绿带14500㎡外围20m宽林带(火炬树、杨树、三叶草)林带250元/㎡重庆蓝湖半山363万围网700m长1.8m高围网(不含安防)下部1.5m高挡墙围网450元/m好望山32万东侧围界及外围绿带断面图南侧围界及外围绿带断面图围网图片围网结合刺篱：黄刺玫、藤本月季景观建造标准---商铺前景观市政车行道15m宽绿带草坪＋灌木停车位车道商铺前铺装内廊商铺13－15m5m5m3m2m景观分区景观面积配置分解单方造价复制目标总造价商铺前景观带4750㎡1.硬铺及商铺台阶花池1250㎡(450元/㎡)2.80棵25-30CM大银杏(3万元/株)3.3500㎡软景15%面积的花灌软景3200㎡（20％花灌木、80％草坪）400元/㎡重庆悠山郡190万景观建造标准---南北向主车道景观景观分区景观面积配置分解单方造价目标定位总造价车行道景观1250㎡1.车行道两边绿化采用三个层次2.乔木：元宝枫+栾树+蒙古栎3.灌木：丁香+木槿+紫叶李+紫薇4.球：丁香球、云杉球、龙柏球600元颐和原著、蓝湖郡、滟澜山75万元南北向车行道借鉴颐和园著绿化层次景观建造标准---车行入户及街景景观分区景观面积配置分解目标定位单方造价总造价车行入户街景10850㎡1.217户绿岛配置2-3株大乔木和5株小乔木或花乔木及三分之二的草坪三分之一花灌木等重庆蓝湖郡、滟澜山500元/㎡525万元入户门墩217个砖墩、石材压顶、门牌滟澜山800元/个18万车行入户断面车道入户平面图车行入户景观入户门墩及户名牌1北向下沉花园南向下沉庭院灰空间景观建造标准---人行入户宅间绿地景观分区景观面积配置分解目标定位单方造价总造价宅间绿地9170㎡1.每户10㎡木平台2.公区1m宽人行道1600㎡3.217户入户门柱及小铁艺门，入户栏杆3255m

4.8230㎡软景北京滟澜山520元/㎡477万元下沉花园7854㎡下沉花园木平台，木格栅分户，涂料墙装饰面层及红砖压顶北京滟澜山200元/㎡157万私家花园15876㎡草坪占85%,灌木占15%,乔木按100㎡8株配置北京滟澜山380元/户603万复制北京滟澜山道路铺装借鉴北京滟澜山入户地上花园分割借鉴北京滟澜山景观建造标准---私家花园面积及分户下沉借鉴北京滟澜山`绿篱分割1.2m涂料墙＋0.8m高格栅2m高墙50平m100平m30平m60平m10平m100平m20平m40平m空调机位辉山一期景观工程成本测算表090929-2别墅区景观区域数量配置标准单方造价（M2）总价（万元）主入口与主轴线景观59001.200㎡人行道铺装

2.40颗30cm银杏入口两侧15颗高大蒙古栎,人行道两侧林荫夹道及花径

3.开放式上疏林大草坪1500平方

4.300平方溪流

5.LOGO墙700413园区内南北向主车行道景观12501.车行道两边绿化采用四个层次

2.乔木：蒙古栎\元宝枫7-8米高

3.灌木：2.5-3.5中层油松、八棱海棠丛生乔灌木等

4.球：丁香球、云杉球、龙柏球等下层

60075车行入户道路景观108501.217户绿岛配置2-3株大乔木和5株小乔木或花乔木及三分之二的草坪三分之一花灌木等

2.217入户门墩480521人行入户及宅间景观91701.每户10平方木平台

2.公区1米宽人行道1600平方米

3.217户入户门柱及小铁艺门，入户栏杆3255米4.8230平方米软景480440下沉花园7854下沉花园木平台，木格栅分户，涂料墙装饰面层及红砖压顶200157私家花园15876草坪占85%,灌木占15%,乔木按100平方米8株配置380603导示及环境设施等48800导示系统、信报箱、小品、游乐设施、垃圾桶，桌椅等1573景观水电48800景观给排水及景观电气25122小区围栏700芳树晴川围栏样式45032小区大门

暂估

15园区内小计50900以上全部内容4822451园区外景观周界绿化带14500绿化带14500平方米250363

商业景观47501.硬铺及商铺台阶花池1250平方米(450元/平方)2.80棵25-30CM大银杏(3万元/株)

3.3500平方米软景15%面积的花灌木，85%草坪.400190园区内外合计

70150

4283004五、体验区1.样板区选址规划3.样板区体验点布置方案4.售楼处方案6样板区筹建成本、运营成本测算5.样板房方案2.体验动线目录7样板区实施计划1.1样板区选址分析沈阳工程辐射主要区域的客户的来访路线道路两侧较好的市政绿地结合二期用地结论:样板区设计在工程地块的西北更有优势大局部来自沈阳市区从南面进入工程地块另一局部来自周边城市从北面进入工程地块临时苗圃沈阳市区沈哈高速售楼处位置施工通道景观苗圃P1.2样板区规划体验区面积：20000㎡景观面积14500物业维护面积整改区面积：2000㎡施工单位维护苗木公园区面积：3000㎡施工单位维护2.体验动线分区从大门入口至样板房内路线长180mPP售楼处位置样板房样板房样板房样板房样板房景观苗圃整改区面积：2000㎡施工单位维护苗木区面积：3000㎡施工单位维护3.1市政及苗圃绿地整治1进入边界，市政路东侧2000㎡，每㎡500元，共计100万2市政路西侧300米，5米/棵，共2排，120棵云杉用云杉代替雪松形成的大坡地绿化带，云杉尖塔型的树形和枝条舒展成层，冬季依旧绿树环绕，结合下层花卉形成区别于市政的独特风景。11东北云杉市政车行道15米宽绿带草坪＋灌木停车位车道商铺前铺装内廊商铺13－15米5米5米3米2米3.2商业楼前场硬铺及商铺台阶花池600㎡(450元/㎡)计27万；沥青路面1650㎡(100元/㎡)计16.5万,杏花灌草坡2250㎡

共计190万，单方造价400元/㎡。113.3入口大门121入口大门借鉴曲江盛景水景墙造型2大门空间借鉴滟澜山格局，入口40棵30cm银杏树阵213.4大门后过渡空间1大铁门至售楼处平台，平台至草坪都采用红雪松木栈道2售楼处平台北侧复制唐宁ONE石头水景和洽谈处(30㎡)1221334343.5疏林草坪与水景1草坪复制花盛,先收住视线再徐徐放开2复制花盛草坪里几何形小休息平台与点状陶罐水景12123.6水景1复制滟澜山水系，共计300

㎡，单价1200元/㎡2端头面状水景，中间溪流状均宽2m-3m12123.7南北主车道大乔:元宝枫+栾树+蒙古栎；灌木:丁香+木槿+紫叶李+紫薇单方600元/㎡，12213.8步行入户小径、天桥和地面花园复制滟澜山小径西侧端头三角形地带设点状陶罐水景1212333北向下沉花园南向下沉庭院21灰空间3.9精装私家庭院11私家庭院由体验中心配合室内装修主题自行设计，营造生活氛围木质+石材铺装地面为主，墙面垂直绿化为主，私家庭院由物业公司维护4.9景观设计理念景观意向3.10小品入户院门〔滟澜山〕壁灯园区指引牌木质垃圾桶〔滟澜山〕清泉石小水景工程售楼处平面布局图〔室内面积：约500㎡,精装424㎡,简装76㎡〕售楼部模块的应用〔500平米版〕1、根据商铺情况对辅房进行适当调整；2、标准套餐三大措施：施工图+造价清单+实物照片4.1售楼处方案模型区、前台、入口门厅〔187㎡〕洽谈区〔115㎡〕签约区〔43㎡〕财务室15㎡办公室、保安室、保洁室、储藏间〔76㎡〕卫生间(37㎡)4.2售楼处方案

4.3售楼处一层平面图及功能划分工程售楼处平面布局图〔室内面积：约500㎡,精装424㎡,简装76㎡〕模型区、前台、入口门厅〔187㎡〕洽谈区〔115㎡〕签约区〔43㎡〕财务室15㎡办公室、保安室、保洁室、储藏间〔76㎡〕卫生间(37㎡)亲子区17㎡4.4售楼处室内设计的意向图片4.5售楼处室内设计的意向图片4.5售楼处室内设计的意向图片5样板房一个原那么：模块化复制+针对性创新二套方法：定型复制——户型近似定向复制——材料清单、色系统一、功能区组合

四种户型：南向边入户(BS_1)、北向中入户(NN_1)南向中入户(NS_2)、北向边入户(BN_1)

PP售楼处位置样板房样板房样板房样板房样板房5精装样板房选址位置5精装样板房选址位置BS-1

NN-2

BN-1

NS-2

NS-2

7月16日开放5.1样板房效果——类独栋别墅——南向边户型BS-15.2样板房效果——类独栋别墅——南向边户型BS-1公共厅室模块公共厅室模块厨房模块卫生间卫生间卫生间楼梯间楼梯间楼梯间卧室模块卧室模块卧室模块卧室模块5.3样板房效果——类独栋别墅——北向中间户型NN-25.4样板房效果——类独栋别墅——北向中间户型NN-2公共厅室模块厨房模块卫生间楼梯间卧室模块楼梯间楼梯间公共厅室模块卫生间卫生间卫生间卧室模块卧室模块5.5样板房效果——类独栋别墅——北向边户型BN-15.6样板房效果——类独栋别墅——北向边户型BN-1公共厅室模块厨房模块卫生间卧室模块楼梯间卧室模块卧室模块卧室模块卧室模块公共厅室模块公共厅室模块公共厅室模块楼梯间楼梯间卫生间卫生间5.7样板房效果——类独栋别墅——南向中间户型NS-25.7样板房效果——类独栋别墅——南向中间户型NS-2厨房模块卫生间楼梯间卧室模块公共厅室模块楼梯间楼梯间卧室模块卧室模块卧室模块卧室模块公共厅室模块公共厅室模块卧室模块5.8样板房策略6样板区筹建本钱总筹建投资：967.65+1017=1984.65万。样板房为实体样板房，可按折扣充抵营销费用。售楼处建筑为我司代建，可收回投资。

体验区建造费用面积（㎡）单项总价万元单方造价元软、硬景比例体验景观面积1075072767777:23(停车场增加了硬景比例）商业区4750190400市政绿化整改2000100500全软景样板区整体面积17500，总成本合计：1017万元，单价581元，其中不可回收费用约100万元

面积（㎡）设计费（元）施工（元）装饰软装（元）单价总价单价总价单价总价售楼处(简装)7650380080060800600（办公家具）45600售楼处(精装)42410042400240010176001200508800别墅样板房4套13812002762002800386680025003452500空调设备及安装成本：每套样板房10万，总计40万。售楼处样板房装修成本合计::967.65万。其中不可回收费用约168万元，所占比重17.3%（红色为不可回收成本）体验区运营费用测算序号项目收费标准沈阳项目面积数量总价1销售中心销售处办公区6元/平方761

4562销售处接待区30元／平方米4241

127203样板房精装样板房30元／平方观区域庭院4元／平方米10750

1430005花园6日常消耗品10000元7草花10000元8水电费15000元9取暖费12000元总价144606元/月6.1售楼处及样板房运营本钱测算沈阳辉山样板区景观工作计划阶段任务开始时间完成时间设计管理确定分供方2009-9-102009-9-20确定方案及成本测算2009-9-202009-10-14确定施工图成本测算2009-10-202009-11-11材料订购苗木储备2009-9-252009-10-23园林室外小品的采购2010-4-12010-4-30草花订购2010-4-12010-4-30施工管理土方及硬景基层完成2010-4-102010-4-30乔木种植完成2010-4-152010-5-10灌木种植完成2010-5-302010-6-20园林小品和草花布置完成2010-7-12010-7-9收口并移交营销2010-7-102010-7-16配合开放2010-7-152010-7-177样板区进度方案表——景观7样板区进度方案表——售楼处及样板间沈阳辉山样板区精装工作计划(售楼处及样板间）阶段任务开始时间完成时间精装设计确定分供方2010-3-152010-3-30确定方案及成本测算2010-4-12010-4-9确定施工图成本测算2010-4-102010-5-4精装施工施工单位招投标2010-5-52010-5-20施工进场2010-5-302010-7-9开荒、验收并移交软装2010-7-9软装执行确定分供方2010-4-42010-5-4确定方案及成本测算2010-5-52010-5-19软装（家具）执行2010-5-202010-7-9软装（灯具）执行2010-6-92010-7-9软装（艺术品）执行2010-5-92010-7-9现场布置2010-7-102010-7-16开放2010-7-17六、本钱管控一、工程开发本钱测算主要编制依据工程初步报建方案图及方案版经济指标工程周边配套情况产品配置标准、建造标准集团同类工程历史本钱数据截止目前的建材市场价格沈阳市相关收费标准样板区总包初步招标价格沈阳市2021定额及相关配套文件市场上同类产品的参考数据等一、工程开发本钱测算〔续〕编制范围包括本工程的土地费用、前期工程费、配套设施费、根底设施费、建安及装修工程费、环境景观工程费及工程相关费用在内的工程开发本钱全部内容。本钱测算内容一、工程开发本钱测算〔续〕开发本钱预设成本项目合价(万元)建设面积单方(元/m2)销售面积单方(元/m2)占比(%)土地费

8,5781,0081,03322%前期工程费

3,0023533618%配套设施费

28634341%基础设施费

5,60765967514%建筑及安装工程费18,5422,1782,23248%环境景观工程费

2,2532652716%工程相关费

41549501%开发成本38,6864,5444,657100%一、工程开发本钱测算〔续〕其中：建安及装修工程费预设：〔按实际建筑面积口径统计的〕建筑及装修工程费类独栋单方(元/建筑m2)公寓小酒店单方(元/建筑m2)商业单方(元/建筑m2)地下部分单方(元/建筑m2)地基与基础工程128777777主体结构及粗装修1,1611,1371,0861,960门窗、栏杆工程2251857045公共部位精装修43732638290安装工程247292213340户内精装修055000合计2,1982,5681,8282,5111、大树底下乘凉-充分共享集团集采及区域成熟资源，提高招采效率，降低采购本钱。有集团集采或区域公司联动集采的，统一采用集团集采；没有集团集采的材料类合同，尽量沿用其他地区公司成熟的供给商资源；没有集采的施工类合同，尽量邀请其他地区公司优秀分供方参与投标。二、本钱管控方案本工程共有9类产品采购采用集团集采和区域联动集采，且已据此招标和签订样板区合同。仅文化石一项，与目前沈阳同类产品比较，就节约本钱30元/平米。序号材料品种采购思路1柴油发电机集团集采2楼宇对讲集团集采3微断根据集团集采认质认价组装配电箱4双电源根据集团集采认质认价组装配电箱5低压开关根据集团集采认质认价组装配电箱6开关面板集团集采7PVC/U-PVC/PPR管材根据区域联动集采认质认价8文化石区域联动集采9塑钢窗型材区域联动集采本工程共有15类产品采购沿用北京等其他地区公司成熟资源序号材料品种采购思路1屋面瓦供应沿用其他地区公司成熟资源2挂瓦条、顺水条供应沿用其他地区公司成熟资源3中央吸尘系统供应工程沿用其他地区公司成熟资源4雨落水系统供应沿用其他地区公司成熟资源5景观苗木供应沿用其他地区公司成熟资源6景观石材供应沿用其他地区公司成熟资源7景观红缸砖供应沿用其他地区公司成熟资源8景观烧结砖供应沿用其他地区公司成熟资源序号材料品种采购思路9景观灯具供应沿用其他地区公司成熟资源10景观小品供应沿用其他地区公司成熟资源11井盖供应沿用其他地区公司成熟资源12垃圾桶供应沿用其他地区公司成熟资源13户门供应及安装沿用其他地区公司成熟资源14车库门供应及安装沿用其他地区公司成熟资源15屋面天窗供应安装沿用其他地区公司成熟资源本工程共有4项产品采购拟邀请其他地区公司优秀分供方参与投标序号材料品种采购思路1外保温分包工程邀请其他地区公司优秀分供方参与投标2涂料分包工程邀请其他地区公司优秀分供方参与投标3木窗板、木百叶、木铺装、木花架分包工程邀请其他地区公司优秀分供方参与投标4塑钢窗分包工程邀请其他地区公司优秀分供方参与投标2、土石方整体平衡情况：目前辉山工程用地场地现状标高为东高西低、南高北低，最高点东南角现状标高为89.1m，比主入口设计标高75.6m高出13.5m，一期结合现状地势，综合考虑后期开发用地的标高，进行的全工程整体土方平衡。土石方措施：提前与管委会协调，租用未来二期用地，用于一期场地平整大量余土的堆放，既节省一期土方外运本钱，又节约了二期土方平整亏土外购的本钱。其中，节省一期土方外运费用10元/m3，总本钱约220万；节省二期购土回运费用10元/m3，约220万，此项优化合计节省本钱约440万。3、高切坡挡墙处理情况：根据一期场地内现状标高，最高点东南角现状标高为89.1m，比主入口设计标高75.6m，高出13.5m，如果按照常规做法，修建挡墙，预计东侧、南侧挡墙高度约达10m，本钱约5,700元/m〔按护坡管状〕，合计本钱约476万元，且南侧和东侧的房子将成为售价最低的区域，售价降低约20%。高切坡挡墙处理措施：在设计阶段，通过外部协调，采用向南侧林地放坡，放坡处做成景观绿地，仅采用一道2.2m的挡墙，本钱约720元/m，反而提高南侧房子溢价约20%。东侧因临近石油管线，采用分四次〔3.2m一道，1m三道〕消化高差，放坡处做成景观绿地，削弱挡墙的影响，节约本钱约2040元/m〔3.2m挡墙约1050元/m，1m挡墙约330元/m〕，售价与其他房子持平；此项优化合计节省本钱约359万。4、设计阶段本钱指标控制技术指标单位控制上限钢筋含量kg/建筑m2≤45混凝土含量m3/建筑m2≤0.4窗地比m2/建筑m2≤0.19屋面瓦占建筑面积比例m2/建筑m2≤0.45文化石、文化砖占外墙装饰面积比例m2/建筑m2≤30%景观硬景比例m2/建筑m2≤20%露台铺设木平台面层面积m2/户≤95、市政垄断根底设施本钱管控是重点本工程周边现状无任何市政接口，通过前期对沈阳市政垄断根底设施建设收费标准的初步调研，电力、燃气、自来水、热力的收费标准高于其他地区收费标准〔比照情况详见下页表格〕，特别是燃气工程，高出其他地区数倍。市政垄断根底设施本钱管控提供其他地区类似工程收费标准，并结合方案进行测算或预算审核，作为开展部突破、公关的依据，如按其他地区收费标准，此局部突破可降低本钱约1,562万元〔其中供电、供电参考北京标准，煤气参考重庆标准，供暖参考西安标准计算〕。市政比照成本项目别墅类建筑面积平米造价（元/平米）沈阳北京重庆西安供电工程费

20016411869供水工程费34181140天然气工程费

1081114

9集中供暖

90

52在作市政方案时，按1200亩全工程考虑：一期开闭站设计为先期约800亩别墅共用；热交换站、消防水池供一期和二期共用；主要编制依据工程开发本钱测算内容其他公司类似工程历史工程的合同签订情况编制范围包含工程各阶段预估发生的合同类别、合同本钱预估、材料供给方式、总分包工程详细界面等内容。三、合约规划编制思路精简原那么：减少合同数量，对同类合同进行适当合并，针对新公司、新工程特点，合理控制材料供给方式、分配合约规划，合约类别为68个。界面清晰原那么：会同工程团队，在初期合约规划中，即对合约性质、总分包界面、甲供材料界面进行全面梳理和详细拆分，，防止合同间的缺漏碰，尽量做到合同范围互相交圈且具备很强的实际操作性，方便现场管理及本钱控制。合约规划内容三、合约规划〔续〕七、营销策略业态建面均价（元/㎡）销售货值

（万元）利润率IRR

类独栋1072773298

公寓40003208商业60004440合计

8094622.9%95%

销售指标验算上一版业态建面均价（元/㎡）销售货值

（万元）利润率IRR

类独栋1005967983

公寓65005590商业80005656合计7922920.%120.6%

本次调整竞争格局产品定位产品品质产品体验供需矛盾去化速度慢区域抗性客群基数少品牌发力物业效劳营销突破我们的核心竞争力〔硬件〕独栋景观建筑品质施工工艺产品体验对抗目标我们的核心竞争力〔软件〕营销突破大尺度多风格高差异打造超强震撼惊艳亮相产品航母年份商品房新开工面积（万㎡）商品房竣工面积（万㎡）房地产投资（亿元）销售面积（万㎡）销售均价（元/㎡）20051308.71057.7413.61057.8333320061463.61185.3538.31243.8342020072923.11290.1730.41303366320082924.21291.61010.913203776价格没有明显波动土地供给量大市场竞争剧烈销售面积根本无变化竣工面积根本无变化房地产投资翻番开工面积翻番产品08年供08年销09年目前供09年目前08年去化率09年去化率待开发产品类型应（套）售（套)应情况（套）销（套）总量（万㎡）独栋13917269%18%0双拼261824369%12.5%1.34联排2441611516566%43%9.8类独栋18126367%50%3.2辉山版块开局之道价格定位：立得稳竞争标杆：打得准价格策略：抢的狠价格定位16000元／平米〔独栋〕12000元／平米8000元／平米〔联排〕10060元／平米16%垫脚石靶子高去化率为后期价格上涨预留空间借力发力，踩着“垫脚石〞打“靶子〞满足经济指标立得稳直指独栋，比肩万科兰乔圣菲产品标杆价格标杆品牌标杆效劳标杆独栋（450平米）联排（265平米）17000元／平米（700万）11000／平米（300万）类独栋（310平米）边户中户10060元／平米）（312万）打得准打法竞争标杆价格策略抢得狠对外：抢得狠

a全面截和联排-----北中户型b对冲普通独栋----南中\北边户型c奠定江湖地位----南边户型对内：互相借力，拉大价差，各入其位a北中\南中户入门级走速度(8400-9700元/平)b人车北中\北边户增溢价(10400-11200元/平)c南边户型树口碑立标杆〔13000元/平〕价格策略-参数列表入门级本区域所有联排和其他区域高端联排溢价点对冲普通独栋标杆确定江湖地位互相借力拉大价差各入其位

南边人车北中（南中演化）北边南中北中合计套数3028246667215面积1004085127862203572081667587占比15%13%12%30%31%100%单价1300011200104009700840052700差价比例55%33%24%15%0%10060套均价43505803404800340704029918682609796316