不动产经纪业管理条例概述-中华不动产仲介经纪商业同业公会

嘉義市政府不動產交易平安宣導講習會主講人：內政部地政司陳啓明

不動產交易平安法令及案例解析1不動產交易根本常識(民眾篇)不動產經紀業執業須知使用定型化契約應注意事項不動產交易糾紛之處理途徑簡報大綱2不動產交易根本常識34建立不動產交易資訊公開透明制度，促進不動產交易市場健全發展，防止發生不當哄抬不動產價格之情事。提供民間不動產租售、抵押〔金融貸款〕、投資、學術研究及政府施政之重要參考。購屋或售屋者可正確作成交易決策，防止被市場誤導成交行情而引發高買或低賣等交易糾紛，以保障交易當事人權益。加速不動產成交速度，降低交易本钱。56789地政士： 依地政士法第51條之1規定，處新臺幣3萬元至15萬元罰鍰，經限期改正而未改正者，可按次處罰。不動產經紀業： 依不動產經紀業管理條例第29條第1項第2款規定，處新臺幣3萬元至15萬元罰鍰，經限期改正而未改正者，可按次處罰。權利人： 依平均地權條例第81條之2規定，先限期改正，如未改正者，處新臺幣3萬元至15萬元罰鍰，經限期改正而未改正者，可按次處罰。10坐落位置及面積土地坐落土地面積土地使用分區房屋辦理建物第1次登記房屋門牌本棟大樓地上及地下層數擬購買房屋層次主建物、附屬建物、共用局部面積、總面積透天房屋層數，每一層樓面積、總面積權利資料土地是否為共有土地權利範圍房屋權利範圍土地與房屋所有權人是否同一人出售人與所有權人是否同一人土地及房屋有無限制登記有無設定他項權利。看屋注意事項(1/4)11本人或其代理人提出登記名義人之統一編號，得申請提供各類地籍資料，其個人全部登記及地價資料均予顯示。至其他共有人、他項權利人及管理者之統一編號及出生日期則予隱匿。任何人均得申請隱匿登記名義人之統一編號及出生日期之土地登記及地價資料。何謂第一類謄本？何謂第二類謄本？土地建物登記謄本的類別121平方公尺=約0.3025坪1坪=約3.3058平方公尺6m10m面積=6mx10m=60m2=60x0.3025=18.15坪平方公尺與坪數之換算13土地類別管制法令分區劃定或編定都市土地非都市土地都市計畫法及相關施行細則住宅區、商業區、工業區、風景區、農業區、文教區、行政區、保護區、…其他

•區域計畫法•非都市土地使用管制規則•10種分區(特定農業、一般農業、工業、鄉村、森林、山坡地保育、風景、國家公園、河川、特定專用區等)•18種用地(甲建、乙建、丙建、丁建、農、林、養、鹽、礦、窯、交、水、遊、古、生、國、墳、特定目地事業用地等)現行土地使用管制體系14都市土地向都市計畫主管機關申請土地使用分區證明非都市土地由土地登記謄本之使用分區別及使用地類別加以判定如何得知土地使用管制內容？15建蔽率=基地坪數建物1F坪數容積率=基地坪數總建坪ww23LL34建蔽率=50%共6F容積率=300%建蔽率=50%建蔽率與容積率16違反土地使用分區管制可能沒有優惠房貸、貸款成數較低沒有稅賦優惠房間格局較差、周圍環境複雜保值性及轉手性較差購買工業住宅有那些問題？17都市計畫土地使用分區管制(第32條～第41條)都市計畫得劃定住宅、商業、工業等使用區，並得視實際情況，劃定其他使用區域或特定專用區。…違反都市計畫法令之罰則(第79條～第80條)違規使用者，處土地或建物所有權人、使用人或管理人新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰，並勒令撤除、改建、停止使用或恢復原狀。不撤除、改建、停止使用或恢復原狀者，得按次處罰，並停止供水、供電、封閉、強制撤除或採取其他恢復原狀之措施，其費用由土地或建築物所有權人、使用人或管理人負擔。不遵前條規定撤除、改建、停止使用或恢復原狀者，除應依法予以行政強制執行外，並得處6個月以下有期徒刑或拘役。違反都市計畫法令之罰則18看屋注意事項(2/4)19夾層夾於樓地板與天花板間的樓層；同一樓層內夾層面積的總和，不得超過該層樓地板面積1/3或100平方公尺，超過者應視為另一樓層。夾層面積應計入樓地板面積檢討容積率，如經依法核准建造者，則可辦理產權登記。不合法不平安天花板高度不夠二度施工的夾層合法嗎？20建造執照或使用執照平面圖繪製為陽台，但廣告上將該陽台圖示或實際外推作為客廳(臥室)之局部。違反建築法令未經核准變更使用擅自使用建築物者，處所有權人、使用人新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰。必要時，並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行撤除，恢復原狀或強制撤除。陽台外推可作為室內面積嗎？21看屋注意事項(3/4)22看屋注意事項(4/4)23成屋交易資金龐大，看房屋時要冷靜，應注意房屋有否瑕疵，假设有，如何改善。購買時家人的意願、附近交通、治安、有無公害等，及購買後之使用目的、日後貸款如何支付等都應慎重考慮。決定購買時最好有一段緩衝時間，多看幾次且不同時段去看並做多方面比較，免得貿然付出定金後才發現房屋缺失，或不符合自己或家人使用，而受損失。看屋時內政部提醒您(1/2)24與賣方或不動產服務業者交易，不要輕易有口頭保證、約定或答應等情事，凡事均應要求記載於書面文件內，並經雙方簽章確定，免得日後空口無憑產生糾紛。假设是透過不動產經紀業購買房屋，應請業者提供不動產說明書，以供核對。內政部訂有「成屋買賣契約書範本」供社會大眾參考，簽約前，可先查看其內容與契約條款之相異度，並請業者或賣方說明。看屋時內政部提醒您(2/2)25利用租屋(地)，偽造所有權人證件補發書狀，轉售善意第三人或設定抵押權向銀行高額借貸利用空屋、空地，扮屋(地)主，假出售騙定金、簽約金，或假出租詐押金、租金以假證件，利用非上班時間或例假日，急售要求現金交易，且金額較高簽約金過高、付款要求迅速指定銀行貸款，中途終止撥款偽造集團惡意詐騙的模式2627針對下列6大課題，整合相關部會配套措施及因應做法，擬定21項處理原則及44項具體措施。健全房市方案之具體措施28中古屋局部：臺北市漲幅最大，新北市次之中古屋市場房價變動趨勢項目地區94年平均成交行情（萬元/坪）98年平均成交行情（萬元/坪）99年平均成交行情（萬元/坪）漲跌率（％）（94年/99年）公寓電梯大樓公寓電梯大樓公寓電梯大樓公寓電梯大樓臺北市23.729.233.742.741.554.475.186.3新北市14.416.518.220.722.124.253.546.7桃園區7.68.89.510.88.912.317.139.8新竹區9.410.89.513.09.613.72.126.9臺中市6.88.87.011.68.012.917.646.6臺南區5.46.85.47.75.68.93.730.9高雄市7.28.77.09.45.310.5-26.420.7資料來源：信義不動產評論季報29新屋及預售屋局部：臺北市漲幅最大，新北市次之市場供需及價格存在地區性差異，與區域發展、都市化程度、產業及人口空間分布密切相關新屋市場房價變動趨勢項目地區可能成交價格（萬元/坪）漲跌率（%）94年/99年94年98年99年臺北市36.653.159.963.7新北市16.420.123.342.1桃竹地區11.613.314.222.2台中都會區12.213.813.913.9南高都會區10.212.212.623.9資料來源：國泰房地產指數季報30不動產經紀業地政士不動產估價師不動產交易輔助行業31不動產經紀業執業須知32不動產經紀業統計經紀業

經紀人

經紀營業員

營業保證金額許可家數備查家數營業處所領證人數受僱人數領證人數受僱人數6,608

5,427

1,061

8,8156,877105,94029,213

16億7千2百萬餘元資料來源：內政部地政司統計日期：100年11月30日止知己知彼，百戰百勝！33不動產仲介作業流程34加盟系統以「量」為思考主軸快速大量展店採無底薪、高獎金制(俗稱高專制)經紀人員不重視學歷鼓勵個人英雄主義直營系統以「質」為思考主軸有多少店長開多少店採高底薪、低獎金、加團獎制(俗稱普專制)經紀人員要大專以上畢業、不要仲介經驗鼓勵團隊合作不動產仲介業在策略上的作法35不動產之意義

土地土地定著物房屋→成屋：領有使用執照或實施建管前之建物→預售屋：領有建造執照〔先售後建〕可移轉之權利：如地上權…等3637經紀業經營要件

向主管機關申請許可辦理公司或商業登記向全聯會繳存營業保證金参加所在地同業公會→限6個月內開業僱用具備經紀人員資格者執行業務經營者不得有犯罪等情事(消極要件)38經紀人員注意事項(1)Q1：唯一的經紀人留職停薪可以嗎？Q2：經紀人員證書逾期失效可以繼續執業嗎？39問：唯一的經紀人留職停薪可以嗎？經紀業設立之常態營業處所、銷售總金額達新臺幣6億元以上之非常態營業處所，至少應置專任經紀人1人；營業處所之經紀營業員每逾20名時，亦應增設專任經紀人1人。經紀人應為「專任」之目的，係為提升經紀業者之服務品質、確保交易者權益及兼顧業務責任之履行。本案經紀業所置之專任經紀人，固經該業向主管機關申辦到職備查有案，惟實際並未於該業執行經紀人職務〔留職停薪〕，尚難履行其法定業務責任，恐影響專業服務品質與交易者權益，即與本條例規定意旨不符。(內政部98年2月11日內授中辦地字第0980040470號函參照)40問：經紀人員證書逾期失效可以繼續

執業嗎？經紀人原領證書逾有效期限而未辦理換發證書者，依不動產經紀業管理條例第15條第1項及其施行細則第18條規定，應由原核發機關註銷原證書，原證書即喪失效力，經紀人不得以此逾期之證書繼續執行業務，其充任資格則欠缺同條例第13條第1項所稱「領有不動產經紀人證書」之要件。本案原領經紀人證書已逾有效期限仍繼續執行業務，則所屬經紀業可謂僱用未具備經紀人資格者從事仲介或代銷業務，依違反同條例第17條規定辦理。(內政部96年1月2日內授中辦地字第0950055449號函)41經紀人員注意事項(2)經紀人證書換證規定證書有效期限4年持4年內完成專業訓練30小時以上證明文件經紀營業員證明換證規定證書有效期限4年持4年內完成專業訓練20小時以上證明文件經紀人員之設置營業處所：至少置經紀人1人非常態營業處所：銷售總金額達6億元以上者，至少置經紀人1人經紀營業員逾20名：增設經紀人1人42問：營業員經驗可以用在職證明替代嗎？依不動產經紀業管理條例第14條第1項規定，經不動產經紀人考試及格者，應具備1年以上經紀營業員經驗，始得向直轄市或縣(市)政府請領不動產經紀人證書；至經紀營業員經驗，依同條第2項規定，應以取得經紀營業員資格並附有仲介或代銷業務所得扣繳資料證明或本條例施行前已實際從事仲介或代銷業務有所得扣繳資料證明認定之。本案自應依照上開規定辦理，不得另以在職證明書替代。(內政部90年5月28日台〔90〕內中地字第9082318號函)地政士執業經驗不得認定為經紀營業員經驗(內政部90年7月4日台(90)內中地字第9008938號令)4344問：經紀人及地政士之專業訓練

時數證明得否互為援用？按地政士、不動產經紀人等專業訓練之認可辦法，分別為地政士法第8條第3項、不動產經紀業管理條例第15條第2項規定，內政部亦分別於91年8月6日、89年1月29日，訂定「地政士專業訓練機關(構)學校團體認可辦法」、「不動產經紀人專業訓練機構團體及課程認可辦法」(註：95年8月21日已修正辦法名稱)據以辦理。是以，本案因其法源依據及業務性質、訓練課程不同，專業訓練時數證明文件不得互為援用。(內政部94年2月25日內授中辦地字第0940042341號函參照)45經紀業之業務責任(1)營業處所明顯處應揭示相關書件證照經紀業許可文件〔影本〕同業公會會員證書〔影本〕不動產經紀人證書〔影本〕報酬標準及收取方式〔代銷業不適用〕Q1：揭示逾期失效之證書有無違法？46問：揭示逾期失效之證書有無違法？「同業公會會員證書」及「不動產經紀人證書」或其影本為經紀業開業後申請備查及其營業處所應揭示之必要文件；經紀業未於營業處所明顯之處揭示相關證照書件，由主管機關依不動產經紀業管理條例第29條第1項第1款規定處罰。為落實經紀業之管理與輔導，強化同業公會自律管理之功能，主管機關於受理經紀業申請備查或對經紀業營業處所實施業務檢查時，應注意其所檢附或揭示之「同業公會會員證書」與「不動產經紀人證書」或其影本，應以有效期限內者為限；又假设發現經紀業營業處所揭示之證書逾有效期限者，自得依前開條例第29條第1項第1款規定辦理。(內政部95年1月27日內授中辦地字第0950724733號函)47經紀業之業務責任(2)不得收取差價或其他報酬按中央主管機關規定之報酬標準計收違者加計利息後加倍返還買賣案件：不超過成交價6％租賃案件：不超過成交價1.5個月租金Q1：與屋主約定賣清的有無違法？Q3：查處差價行為與行政院公平會如何分工？Q2：低總價物件可以約定最低服務報酬嗎？48問：與屋主約定賣清的有無違法？為促進不動產交易資訊公開透明，保障交易者權益，經紀業向買賣雙方當事人收取之服務報酬，應依規定以實際成交價金或租金按內政部規定標準計收之，縱經紀業與買賣雙方當事人另有約定報酬計收方式或額度，除不得逾上開規定標準外，經紀業與賣方〔委託人〕簽訂之委託銷售契約書所載委託銷售價格，仍不得與實際交易價格存有差額，否則即有構成收取差價行為之虞。又經紀業為買賣雙方當事人協商交易價金過程中，假设實際交易價格與委託銷售價格不符時，經紀業應再與賣方簽訂委託銷售契約內容〔委託價金〕變更同意書，並向買賣雙方當事人充分揭露相關資訊，始符本條例之立法精神。(內政部97年6月2日內授中辦地字第0970045735號函參照)49本案委託銷售契約書第5條第1款記載「買賣成交者，乙方得向買賣雙方收取成交總價款百分之六之服務報酬，其中甲方〔賣方〕同意給付乙方成交總價款百分之四之服務報酬…」，則按實際成交金額1150萬算得賣方應付之服務費為46萬元，然原告卻以上述方法使賣方立具契約內容變更合意書，同意支付服務費60萬元，則就賣方而言，該14萬之差額，即屬原告(仲介業)依法不得收取之報酬。至於原告對買方折讓服務報酬23萬元，乃原告為使本件買賣得以成交，經商業考量權衡得失所做出之讓步，不能將該項損失轉嫁予賣方，而辯稱非依法不得收取之報酬。(臺北高等行政法院97年度訴字第3013號判決)案例：不當收取其他報酬50查處差價行為案件之分工經紀業收取差價行為案件原則依不動產經紀業管理條例相關規定處理如有影響市場交易秩序及公共利益之情形由公平會依公平交易法處理51經紀業之業務責任(3)廣告及銷售內容應與事實相符簽訂委託書後方得刊登廣告及銷售廣告註明經紀業名稱違者負損害賠償責任Q1：與廢棄物清理法有無一事二罰之問題？Q3：查處廣告不實行為與行政院公平會如何分工？Q2：廣告及銷售內容上之經紀業名稱如何呈現？52原告雖主張張貼廣告未註明經紀業名稱向例皆依廢棄物清理法處罰，被告改依不動產經紀業管理條例處罰原告，有違誠信原則及比例原則，且原告合理信賴被告就此類違法張貼廣告行為將依廢棄物清理法處罰，自無違反不動產經紀業管理條例第21條之成心或過失云云。惟查國家法律既經公布施行，國民即有遵行之義務，原告自稱從事不動產經紀業18年，對於不動產經紀業管理條例之規定知之甚詳，仍違規張貼未載明經紀業名稱之不動產銷售廣告，難謂無違反不動產經紀業管理條例第21條之成心過失。原告明知張貼廣告應載明經紀業名稱而違規，即無信賴保護可言，被告依法處罰，並以其初次被查獲，科處法定最低罰鍰6萬元，自未違反誠信原則及比例原則，此與是否依廢棄物清理法為處罰係屬二事，不能混為一談。(臺北高等行政法院96年度訴字第3786號判決)案例：廣告未註明經紀業名稱53問：廣告及銷售內容上之經紀業名稱

如何呈現嗎？自99年4月1日起經紀業應依以下方式辦理：直營店或獨立品牌店局部：廣告及銷售內容應註明之「經紀業名稱」，可為經紀業辦理公司或商業登記之名稱，或肆應廣告製作簡明扼要及經紀業實務需要，得適度簡化為足以使消費者辨識該廣告責任之經紀業名稱，並註明經紀業組織型態為「公司」或「商號」。加盟店或加盟經營局部：依直營店方式註明經紀業名稱外，應另標明加盟店或加盟經營字樣，尚不得逕以加盟店名稱替代經紀業管理條例第21條第2項規定之經紀業名稱。(內政部98年10月26日內授中辦地字第0980725218號函)注意：不包括市招注意：企業形象、行銷策略、服務品質之廣告不適用之54查處廣告不實案件之分工(1)經紀業所為不實廣告案件原則依不動產經紀業管理條例處理不屬於管理條例規範之範疇者→由公平會依公平交易法處理經紀業廣告內容涉及事業服務品質、企業形象、行銷策略等虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵，或其他足以嚴重影響市場交易秩序及公共利益之情形由公平會依公平交易法處理55查處廣告不實案件之分工(2)經紀業未標明加盟店或加盟經營字樣依不動產經紀業管理條例處理建商委託經紀業者從事銷售行為，依其個案具體情形，倘建商與經紀業者俱為廣告主由公平會依公平交易法處理無法依上開原則劃分業務管轄者由內政部與公平會協調處理56永○房屋仲介公司受託銷售臺北縣中和市「樸石麗緻A3棟」，該公司承辦人員依現場進出巷道研判，認該預售屋日後應可編定為景安路之門牌，為便於解說該預售屋之概略位置，而於製作之「不動產說明書」、「標的物現況說明書」、「網路刊載之廣告」及買方簽立之「不動產買賣意願書」上載明物件地址為「景安路」，惟該預售屋已近完工時期，正門面向之巷弄為「南山路178巷8弄」，後方建物為面對復興路之集合住宅，建物基地坐落並無正對或正臨景安路或其巷弄，涉有刊登不實廣告並違反不動產經紀業管理條例第21條規定，經臺北市政府地政處依同條例第29條規定等處新臺幣6萬元罰鍰。

(97.10.15)

案例：建物基地坐落廣告不實57瑞○房屋仲介企業社負責人○○○於95年9月9日更生日報刊登不動產銷售廣告〔建地─民國路28、43、70坪角地，和平路口寬180米可合售價10萬元起價〕，針對銷售廣告中「和平路口寬180米」、「70坪」等詞，有模糊資訊之疑，並與事實不符，涉有違反不動產經紀業管理條例第21條規定，經花蓮縣政府依同條例第29條、行政罰法第18條規定等處罰該公司。(96.4.12)案例：土地現況廣告不實58行政院公平會第871次委員會議決議，信○房屋仲介公司於其所散發之海報上宣稱「各項調查都是房仲業第一」、「擁有全國最大房屋成交資料庫」、「〔信○房屋是〕買方買屋的首選，是第二名的五倍」，就其服務之品質為虛偽不實及引人錯誤之表示(註：惟查突破?管理?雜誌針對房屋經紀業發布之理想品牌調查結果，89年「台灣北區」調查排行第1名為他事業，第2名始為信○房屋，爰其並無「各項調查都是房仲業第一」之實績)，違反公平交易法第21條第3項準用同條第1項之規定，依同法第41條規定，命其立即停止前項違法行為，並處新臺幣120萬元罰鍰。(97.7.16)案例：企業形象廣告不實59案例：成屋履約保證廣告不實60行政院公平會委員會議決議，鼎○房屋於銷售廣告刊載非其仲介成交物件及未標明「加盟」經營，就服務之品質及內容為虛偽不實及引人錯誤之表示(註：鼎○房屋於廣告刊載成交物件共有18筆，惟其中「民生海華大廈」、「亞洲民生華廈」及「民生重劃區電梯」等物件並非鼎○房屋仲介成交，鼎○房屋雖辯稱系爭廣告所列賀成交專欄並未宣稱係鼎○房屋被委託物件所成交，純為祝賀物件成交之意，然綜觀系爭廣告宣稱用語，其予一般人之印象即系爭廣告刊載成交物件為鼎○房屋仲介成交，並據此認知做成交易決定。至廣告刊載「有巢氏房屋民生敦北店」及「我是小巢」等字樣，未標明「加盟」經營乙節，經查鼎○房屋於案關廣告未说明「加盟」經營，亦未揭露其公司名稱，綜觀整體廣告將使人誤認該廣告係有巢氏房屋直營店所為，鼎○房屋亦坦承未為註明係因作業疏失所致。)，違反公平交易法第21條第3項準用同條第1項規定，爰命其自處分書送達之次日起，立即停止前述違法行為，並處新臺幣5萬元罰鍰。(99.2.10)案例：刊載非仲介成交案件61行政院公平會第838次委員會議決議，大○○房屋仲介公司於廣告上，就銷售建物之總面積為虛偽不實及引人錯誤之表示(註：本案廣告宣稱「體育場2樓漂亮4房公寓41坪現金48萬」，按建物謄本揭示，本案建物加計陽台之登記總面積為為33.275坪，縱然加計加建局部亦僅36.451坪，惟上開公司以粗略估計之方式，計入加建及未經登記之公共設施持分，於廣告宣稱本案建物為41坪，其差異難為一般大眾所接受，且足以引起消費者錯誤之認知或決定。)，違反公平交易法第21條第1項規定。依同法第41條規定，命其立即停止前項違法行為，並處新臺幣10萬元罰鍰。(96.11.29)案例：銷售建物面積廣告不實62雨遮算成室內廣告不實罰建商30萬

雨遮是否應計算坪數面積曾引發爭議，現在又有建商將「雨遮」列入室內使用空間，被公平會開罰。公平會委員會議上午認定，帝璟建設公司銷售「帝璟敦和」建案時，將「雨遮」位置標示為室內空間之一局部，違反廣告不實，公平會開罰30萬元。公平會調查，帝璟公司在銷售「帝璟敦和」建案時，在「C戶平面參考配置圖」中將「雨遮」位置，標示為臥室室內空間使用局部。但據臺中市政府表示，建案如果依照「C戶平面參考配置圖」設計，將「雨遮」外推為室內空間使用，則為違章建築，應依「違章建築處理辦法」規定辦理。對一般消費者來說，購買房屋時只看到「C戶平面參考配置圖」，而不了解此建築物將雨遮作為室內空間用途屬於違規，已違反公平交易法第21條之廣告不實，公平會今天決議開罰建商30萬元。聯合晚報100/01/1963行政院公平會第1042次委員會議通過，群○建設公司預售「風○山○」建案，於DM廣告宣稱系爭建案A+B棟1樓設有多項室內公共設施，就商品之用途及內容為虛偽不實及引人錯誤之表示(註：系爭建案設置之「和風會客大廳」、「交誼廳」、「會議室」、「活絡健身房」、「砂浴池」、「石板浴房」等室內公共設施，易使消費者誤認皆可合法使用，並據此認知作成交易決定。惟上述各項公共設施與使用執照核准圖說所載之停車空間用途不符)，違反公平交易法第21條第1項規定，爰命其立即停止前述違法行為，並處群○建設公司新臺幣180萬元罰鍰。(100.10.26)

案例：室內公共設施廣告不實64行政院公平會第1041次委員會議通過，馥○建設公司與鴻○廣告公司銷售「馥○○境」建案，於戶外看板廣告表示「建中北一女成功明星學區入籍即入學！」，就商品之品質為虛偽不實及引人錯誤之表示，(註：看板廣告乃予觀者購買系爭建案且未來遷入戶籍後，即可入學建國高級中學、第一女子高級中學、成功高級中學等知名學校之特定印象。惟現行高中入學制度仍須通過基測考試方得分發入學，入籍系爭建案之國中生假设學測成績未達一定標準尚無法入學上述3所高中，其差異難為一般或相關大眾所接受)，違反公平交易法第21條第1項規定，爰命其立即停止前述違法行為，並處馥○建設公司、鴻○廣告公司各新臺幣10萬元罰鍰。(100.10.19)案例：明星學區廣告不實65案例：工業區建案廣告不實66案例：夾層屋廣告不實67行政院公平會第870次委員會議決議，竹○建設公司及新○○廣告公司於銷售「竹城京都」建案廣告上，就商品之內容為虛偽不實及引人錯誤之表示(註：上開公司被檢舉於93年間散發建案銷售廣告，以建案水岸第一排之視野景觀為廣告訴求，惟於94年間相鄰建案興建後，建案南側A、H、I、J、K2等棟視野有遭阻擋或限縮之情形，而遭住戶檢舉廣告不實。上開公司本可透過查證知悉相鄰建案基地得指示建築線，且已標售予私人等情，並進而得知其日後給付之內容無法與廣告相符，惟其未克盡廣告主查證及真實表示之義務。)，違反公平交易法第21條第1項規定，依同法第41條規定，處竹○公司新臺幣100萬元罰鍰，處新○○廣告公司新臺幣50萬元罰鍰。(97.7.9)

案例：視野景觀廣告不實68經紀業之業務責任(4)重要交易文件應指派經紀人簽章不動產出租、出售委託書〔代銷業不適用〕不動產承租、承購要約書〔代銷業不適用〕定金收據廣告稿不動產說明書不動產租賃、買賣契約書Q1：當事人任一方之契約書漏未派人簽章是否違法？Q2：選擇要約書與斡旋金之告知義務有何規範？69按不動產經紀業管理條例第22條第1項規定，不動產之買賣如委由經紀業仲介者，其不動產買賣契約書應由經紀業指派經紀人簽章。為兼顧實務作業與買賣雙方權益，不動產經紀業應於交付不動產買賣契約書予買賣雙方時，該契約書均應由經紀人完成簽章。本案縱使仲介公司及買方所持有之不動產買賣契約書均有經紀人簽章，惟賣方所持有之不動產買賣契約書無經紀人簽章，即有違不動產經紀業管理條例第22條第1項之規定，請依同條例第29條、第31條規定處理。

(內政部95年7月11日內授中辦地字第0950047568號函參照)問：交易當事人任一方之契約書漏未指派經紀人簽章是否違法？70提供消費者公平自由選擇交付「斡旋金」或「要約書」之資訊收取斡旋金時宜書面告知購屋人有選擇採用內政部版「要約書」之權利扼要說明斡旋金與要約書之區別及其替代關係由購屋人簽名確認以釐清告知義務(文字範例)交付斡旋金時宜以書面明訂交付目的及明確告知消費者之權利義務(資料來源：行政院公平交易委員會對於不動產經紀業之規範說明)71注意：購屋人得就內政部版要約書或斡旋金任選一種為保障購屋人您的權益，並防杜日後滋生糾紛，本公司依據行政院公平交易委員會決議，確實提供內政部版要約書與斡旋金契約二種文件及方式供您參考，購屋人您可自由選擇簽署其一，請您勾選所選擇簽署的文件：□內政部版要約書〔詳如經紀業者提供之要約書〕，主要內容包括：1.載明您提出要約的主要內容，由經紀業者轉達給賣方。2.購屋人您如果選擇簽訂要約書即不須支付經紀業者斡旋金，在要約條件尚未經賣方承諾之前，無須支付其他任何款項。3.您在約定的要約期限內，仍然可以書面隨時撤回本要約。但是如果賣方的承諾已經到達購屋人您之後，那麼您就不能撤回本要約。4.本要約經賣方承諾之後，購屋人您就應依約定與賣方就買賣契約細節進行協商，您如果不履行簽立買賣契約的義務時，就必須依據要約書中的約定內容，支付賣方損害賠償金額。□斡旋金契約〔如經紀業者所使用之斡旋金契約名稱〕購屋人：〔簽章〕身分證字號：公司名稱：買方經紀人：簽署時間：年月日時「斡旋金」或「要約書」書面告知之文字範例72行政院公平會第933次委員會議決議，元○不動產仲介公司於房屋仲介交易過程，未告知購屋人斡旋金與內政部版「要約書」之區別及其替代關係，隱瞞重要交易資訊，為足以影響交易秩序之欺罔行為，(註：本案房屋仲介交易過程，未依坊間通常之仲介交易過程，由購屋人簽訂要約書或不動產買賣意願書?即所謂斡旋金?委託仲介交易成功後，再行簽訂買賣契約書，而係買賣雙方先行簽訂不動產買賣契約書，再提供要約書供購屋人補簽，不符「行政院公平交易委員會對於不動產經紀業之規範說明」之規範意旨)違反公平交易法第24條規定，依同法第41條規定，命其自處分書送達之次日起，立即停止該違法行為，並處新臺幣20萬元罰鍰。(98.9.23)案例：未提示要約書供選擇73經紀業之業務責任(5)製作及解說不動產說明書向與委託人交易之相對人(買方)解說解說前應經委託人(賣方)簽章簽約時由經紀人交付相對人並由相對人簽章視為租賃或買賣契約書之一局部Q1：不動產說明書應記載事項是否為解說之最低義務？Q2：簽訂買賣契約書後，始製作不動產說明書，是否違法？74不動產說明書應記載及不得記載事項，僅係提供不動產仲介業者製作不動產說明書之參考，並非除上開說明書所列事項外，在具體交易中，仲介業者基於專業，客觀上可期待其就交易標的物可得注意，並向委託人告知及說明之事項，均可執此脫免其注意義務，至於何種情形會影響訂約，是否屬於「訂約之事項」，仍應由事實審法院依具體個案認定之。〔臺灣板橋地方法院91年度小上字第32號判決〕按不動產經紀人在執行不動產買賣仲介之業務過程中，固應盡相當之查證義務，並應依不動產經紀業管理條例規定，以不動產說明書向與其委託人交易之相對人為解說，惟上開所謂查證義務自應以相當合理之範圍為其限度，如其已盡善良管理人之注意義務仍無從查證，自不得認為其有何過失。(臺灣高等法院96年度上字第40號判決)問：不動產說明書應記載事項是否為

解說之最低義務？75經紀業與委託人簽訂委託契約書後，應即製作不動產說明書，並經委託人及指派之經紀人簽章，始可由經紀人員向與委託人交易之相對人解說，並於簽訂租賃或買賣契約書時，將該說明書交付予該相對人。是以不動產說明書製作、簽章、解說及交付之時機，應於簽訂租賃或買賣契約書前為之，方得充分保障交易當事人權益。本案經紀業受託銷售後旋即促成雙方當事人簽訂買賣契約，並於簽約後始製作不動產說明書由經紀人簽章，經紀人員難謂已善盡解說之責；經紀業則已喪失經紀業指派經紀人簽章之目的與意義，尚難謂符合本條例第22條第1項規定。

(內政部97年11月6日內授中辦地字第0970052453號函參照)問：簽訂買賣契約書後，始製作不動產說明書，是否違法？76本案買方於97年7月19日簽訂不動產買賣契約書時，原告尚未製作不動產說明書，除影響買方決定購屋之考量面象，亦喪失本條例規定經紀業者指派經紀人簽章之目的與意義，尚難認符合本條例第22條第1項規定。另不動產說明書製作完成之時機，本條例內容固無直接明文，惟依本條例第21條第1項、第22條第1項、第23條、第24條等規定整體觀之，該不動產說明書製作、簽章、解說及交付之時機，應於簽訂買賣契約書前為之，方得充分保障交易當事人權益，俾符上開條例之立法目的。原告稱係為積極滿足回應客戶需求致未及於買賣契約成立時提供買方參閱，實非得已，且已於事後製作完成不動產說明書並依規定指派所屬不動產經紀人簽章云云。惟按諸原告為合法經紀業者，於社會生活上就同性質事務繼續反覆實施不動產仲介業務行為，已具備專業知識及能力，自應遵守執業規範並且盡善良管理人之注意義務，竟違反規定，縱非成心亦有過失。(臺北高等行政法院98年度簡字第224號判決A)案例A：未適時製作不動產說明書77即便如原告所述，於調閱彙整相關資料通常須費時3個工作日而不及製做完成並交付買方參考，但是原告為專業的不動產仲介業者，其經營不動產仲介已有相當時日，即已能預見並且計算於事前調閱彙整相關資料所需花費的時間，其自應與不動產買受人約定買賣雙方於不動產說明書製作完成後且經不動產經紀人簽章及解說後始交付並簽訂買賣契約書，而本案原告卻未履行上相關義務，其作為屬應注意、能注意而不注意致導致消費糾紛，故原告執行業務過程即為未盡善良管理人之注意義務而有過失。原告違反不動產經紀業管理條例第22條規定，尚與交易之相對人是否因此權益受損及原告是否因此獲得利益並無直接關聯，蓋行政罰係針對行為人過去違法之行為所為之處罰，其是否因為違法行為而獲利，在所不問。(臺北高等行政法院98年度簡字第224號判決B)案例B：未適時製作不動產說明書78經紀業之業務責任(6)損害賠償責任歸責經紀業事由→由經紀業負責任經紀人員成心或過失→由業與人員負連帶責任受害人向全聯會求償→營保金繳存總額內代償Q1：消保法第7條規定之無過失責任是否適用於經紀業者？Q2：經紀業應盡善良管理人之注意義務嗎？79案例：請求損害賠償80謝○○根本無欲以1,248萬元購買系爭房屋，其實際承購系爭房屋之總價為1,200萬元，被上訴人(仲介公司)及謝○○均無欲為附停止條件定金委託書、購屋承諾書所載承購總價1,248萬元所拘束，係通謀虛偽所為之表示，被上訴人並未完成上訴人委託以1,248萬元銷售系爭房屋之目的，上訴人自不負與買主簽訂買賣契約之義務，被上訴人主張依系爭契約第貳局部第5條第2項第3款約定，上訴人應支付委託銷售總價4％之服務報酬及2％之違約金，即屬無據。又上訴人並未於委託銷售期間終止系爭契約，被上訴人主張依系爭契約第貳局部第5條第2項第1款約定，上訴人應給付委託銷售總價2％之違約金，亦屬無據。(高等法院99年度上易字第484號判決)案例：請求給付違約金81被上訴人向上訴人買受之系爭房屋既有混凝土剝落、鋼筋鏽蝕、氯離子含量過高〔俗稱海砂屋〕，平安堪慮，已不適宜居住等重大瑕疵，被上訴人以之解除買賣契約，並無顯失公平之情事。則被上訴人依民法第259條規定，請求上訴人返還該房地價款新台幣390萬元及房屋稅及地價稅款8,665元，扣除上訴人主張抵銷有理由之19萬元局部外，計為371萬8,665元本息，應予准許等情。(最高法院95年度台上字第287號判決)案例：海砂屋之解約82買到海砂屋勝訴全額討回

【聯合報╱台北報導】

83案例：輻射屋之價金返還84房屋內有人「非自然身故」之情形，為一般人決定購買與否之重要判斷資訊，此見前開內政部所頒房地產委託銷售契約範本以及台灣高等法院暨所屬法院95年法律座談會意見，均認此資訊應列不動產交易應揭露之事項自明。因一般購買者知有上情，多心生畏怖而無購買意願，就供給與需求之角度觀察，足以影響系爭房地之交易價值甚鉅，應認屬交易上之重大瑕疵。被告辯稱建築物是否因為曾有人於此自殺而成為凶宅，僅屬於個人主觀面及心理面之範疇，因人、因時、因宗教信仰等不同而有異，亦可藉於時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理，在一般交易觀念上，顯難認將導致物之價值、效用或品質不具備，自非謂物之瑕疵云云，缺乏採取。(臺中地方法院96年度訴字第2526號判決)案例：請求返還買賣價金85法官判案各有主張屋主隱匿凶宅判賠買家百萬

凶宅會不會影響房價？台中地院某法官認為，凶宅影響房價是主觀因素造成，還舉彰化洪假设潭滅門血案豪宅為例，指二者缺乏因果關係，判決免賠；但板橋地院法官卻認為，凶宅確會讓一般社會大眾心生嫌惡，對住戶居住品質、心理層面亦會造成相當大的負面影響，判決隱匿凶宅事實的江姓父子應賠一百萬元價金。劉女興沖沖買了房子，卻從鄰居處輾轉得知，九十三年四月間吳姓屋主曾在臥房內燒炭自殺身亡，劉女發現買到凶宅，提告要求江家父子應賠償一百五十萬元買屋價金。江姓父子辯稱，他們在事發三年後才買入房子，對於產權持有前發生的自殺案件，無需負起說明義務；況且前手吳姓屋主的三名子女也都隱匿凶宅事實，才會以三百四十萬元的最高限額抵押權人身分，買下這間房屋，他們也是在房屋認賠脫手之後，才獲悉這間房子是凶宅。倘假设依照台中地院先前判決，在這宗凶宅糾紛中，劉姓女買家恐怕要摸摸鼻子自認倒楣；但板橋地院認為，在房地產交易市場及實務經驗中，有非自然身故情事之不動產，都會嚴重影響到購買價格，凶宅屬房屋交易重要資訊，買到凶宅要求減少價金，天經地義。板橋地院委託不動產估價師鑑價發現，當地的凶宅價格，必須減去四成的瑕疵，以買賣的二五○萬元價金計算，審結判決江姓父子應賠償劉姓買家一百萬元價金。中國時報A10版186經紀業之業務責任(7)不得無故洩漏他人秘密不得規避、妨礙或拒絕業務檢查標明「加盟店」或「加盟經營」掣給收據遵守經紀業倫理規範其他Q3：經紀業可否揭示「免費估價」用語？Q2：經紀人員不當利用謄本資料侵擾所有權人如何處理？Q1：經紀業可否租借經紀人證書？87仲介業倫理規範修正重點

修正後之「不動產仲介經紀業倫理規範」業經內政部97年12月3日備查。經紀業應揭露不動產說明書應記載之內容，不得有蓄意矇蔽欺罔之行為。

經紀業不得與經紀人員通謀，使其未親自執行業務而假藉其名義對外執行業務。經紀人員不得不當利用土地登記及地價電子資料謄本之住址資料，侵擾所有權人。經紀業及所屬經紀人員應詳細審查委託人身分，並影存交易憑證，如發現疑似洗錢之交易行為時，應向經紀業所在地同業公會通報。

88使用定型化契約應注意事項89意義：以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部而訂立之契約。內容定型化契約條款企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。其不限於書面，以放映字幕、張貼、牌示、網際網路、或其他方法表示者，亦屬之。個別磋商條款契約當事人個別磋商而合意之契約條款。定型化契約之簡介90簽約前合理的審閱期間(30日內)符合平等互惠原則及誠信原則「個別磋商條款」效力優於「定型化契約條款」防止發生異常條款的問題條款發生疑義時應為有利消費者的解釋遵守政府公告的「應記載及不得記載事項」政府公告之應記載事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容。定型化契約訂立之原則91預售屋買賣契約書範本成屋買賣契約書範本預售停車位買賣契約書範本不動產委託銷售契約書範本房屋租賃契約書範本房屋委託租賃契約書範本審閱至少5日審閱至少3日善用政府訂頒之契約書範本92定型化契約範本只是提供各界參考使用，並不具法律拘束力，但仍建議企業經營者依行政院消保會審議通過之契約書範本為契約內容。應記載及不得記載事項之條款具有相當之法律拘束力，倘假设企業經營者所提供之定型化契約，有違反政府公告之應記載及不得記載事項之條款，消費者得主張該條款無效。定型化契約範本與應記載及

不得記載事項之效力93問：定型化契約應記載事項是否屬法規命令？

中央主管機關依消費者保護法第17條第1項規定公告規定之定型化契約應記載或不得記載係對多數不特定人民就一般事項所作抽象之對外發生法律效果，屬實質意義之法規，自應踐行行政程序法第4章法規命令之訂定、修正等程序規定。

(法務部95年9月21日法律字第0950035512號函)94建商提供之預售屋買賣契約內容應包括內政部公告之定型化契約應記載事項，且不得記載事項不應列入契約內容。應記載事項，每條、點次之順序，得自由調整。只要文意相同，未影響消費者權益即可，不須逐字逐句相同。已訂約之「定型化契約條款」之內容，較「個別磋商條款」之約定，更有利於消費者，而消費者於為該約定時所不知者，仍以「定型化契約條款」之內容，為雙方權利義務之依據。企業經營者提供之契約內容是否應與政府公告之內容逐字逐句相符？95按審閱期間之規定，係使消費者在簽訂定型化契約之前，有充分了解其內容的時間，故如以個別商議條款之方式，約定拋棄審閱期間，核其性質，因非屬自由之拋棄或預先免除成心或重大過失，自無民法第17條第1項或第222條規定之適用，該約定尚難謂為無效。但如以定型化契約條款為此約定，將使消費者完全失去審閱之機會，則可能違反消費者保護法第12條所揭櫫之平等互惠及誠信等原則及消保法施行細則有關審閱期間之規定而無效，惟具體個案仍應由法院判斷。(行政院消費者保護委員會台消保法字第00056號函)問：消費者可以同意拋棄契約

審閱期間嗎？96問：未預先審閱定型化契約款可以

主張該約款不構成契約內容嗎？97問：加註消費者自願拋棄契約

審閱權之條款是否有效？98買預售屋5月起享履約保證保障消費者購買預售屋權益，今(100)年5月1日起將實施「預售屋履約保證機制」，並納入預售屋定型化契約範本，內政部公布，將「不動產開發信託」列入履約保證方式，並確定「同業連帶擔保」的分級及擔保方式。

「預售屋履約保證機制」去年8月16日公告，訂今年5月1日生效，給予業者八個月準備期間，內政部指出，三次邀請專家學者、相關產業公會及機關代表開會研商，最後獲得共識，決定將不動產開發信託做為內政部同意的履約保證方式，昨天並公告。依據預售屋履約保證機制，消費者有兩種履約保證