房地产企业财务分析

财务目的与财务报表分析1房地产企业财务分析房地产企业财务分析的两个层次：1、财务报表分析2、房地产工程投资财务分析2财务报表分析的主要问题——分析什么1、公司的盈利才干有多大？净资产收益率〔ROE〕=？投入资本收益率〔ROIC〕*=？销售利润率=？期间费用比例〔期间费用/销售收入〕=？

*留意：ROIC是EBIT与投入资本之比，其中：投入资本=〔现金+营运资本WCR+固定资产净值〕，有时也用〔附息债务金额+权益资本〕。此外，假设计算税后ROIC，分子那么用EBIT〔1-T〕。3财务报表分析的主要问题——分析什么2、公司的流动性如何？运营现金流量>0？现金偿债倍数=现金/到期长债=？流动比率=？速动比率=？4财务报表分析的主要问题——分析什么3、公司面临的风险有多大？ 财务风险〔财务杠杆〕=？运营风险〔运营杠杆〕=？负债/权益=？5财务报表分析的主要问题——分析什么4、公司资产的运用效率如何？总资产周转率〔年销售/平均总资产〕=？固定资产周转率〔年销售/平均固定资产〕=？存货周转率〔年销售或销售货物本钱/平均存货〕=？应收账款周转率〔年销售/平均应收账款〕=？6财务报表分析的主要问题——分析什么5、上市公司财务盈利和市场表现如何？每股净利润〔EPS〕=？每股股利〔DPS〕=？市盈率〔P/E〕=？每股净资产〔BVEPS〕=？7财务报表分析的主要问题——分析什么6、公司发明价值了吗？ EVA〔经济添加值〕=？MVA〔市场添加值〕=？8财务报表分析的主要问题——分析什么7、公司的增长才干 可继续增长才干=？生长性=？9财务目的体系和财务报表的分析方法财务目的体系报表分析方法10一、财务目的体系1、任何一个财务目的都是从某一侧面反映企业的财务情况，而财务目的体系是各项各类目的的系统化，其根本可以系统、全面、综合反映企业的财务情况。2、财务目的体系不是一成不变的，其普通分为4~7类，合计15~22个目的。当然，企业可以根据面临的问题和需求设计相应的目的〔体系〕进展分析。11财务目的体系表偿债能力债务管理（长期）资产管理盈利能力股东收益短期支付能力资产流动性长期偿债能力本息保障倍数营运能力销售盈利率资产报酬率股东报酬价值创造流动比率应收账款周转速度资产负债率利息保障倍数应收帐款周转次数毛利率总资产报酬率每股收益EPS市场增加值MVA速动比率应收账款回收期股东权益比率固定费用保障倍数存货周转次数营业利润率净资产收益率ROE每股股利DPS经济增加值EVA超速动比率资本负债比率现金充足性固定资产周转次数净利润率OCF/总资产每股经营现金流量现金比率长期负债比率总资产周转次数经营现金流OCF/销售投资回报率

ROIC股息收益率

DPS/P有息负债比率总资产报酬率ROAEPS/P12〔一〕偿债才干目的1、流动比率=流动资产／流动负债

流动比率可以反映短期偿债才干。普通以为消费企业合理的最低流动比率是2。影响流动比率的主要要素普通以为是营业周期、流动资产中的应收帐款数额和存货周转速度。2、速动比率=〔流动资产－存货〕／流动负债

由于种种缘由存货的变现才干较差，因此把存货从流动资产种减去后得到的速动比率反映的短期偿债才干更令人服气。普通以为企业合理的最低速动比率是1。但是，行业对速动比率的影响较大。比如，商店几乎没有应收帐款，比率会大大低于1。影响速动比率的可信度的重要要素是应收帐款的变现才干。3、保守速动比率〔超速动比率〕=〔货币资金+短期投资+应收票据+应收帐款〕／流动负债

进一步去掉通常与当期现金流量无关的工程如待摊费用等。4、现金比率=〔货币资金／流动负债〕

现金比率反响了企业归还短期债务的才干。13〔一〕偿债才干目的5、应收帐款周转率＝销售收入／平均应收帐款

表达年度内应收帐款转为现金的平均次数。假设周转率太低那么影响企业的短期偿债才干。6、应收帐款周转天数＝360天／应收帐款周转率

表达年度内应收帐款转为现金的平均天数。影响企业的短期偿债才干。14〔二〕长期偿债才干〔资本构造分析〕1、股东权益比率＝股东权益总额／资产总额×100%

反映一切者提供的资本在总资产中的比重，反映企业的根本财务构造能否稳定。普通来说比率高是低风险、低报酬的财务构造，比率低是高风险、高报酬的财务构造。2、资产负债比率＝负债总额／资产总额×100%

反映总资产中有多大比例是经过借债得来的。3、资本负债比率＝负债合计／股东权益期末数×100%

它比资产负债率这一目的更能准确地提示企业的偿债才干情况，由于公司只能经过添加资本的途径来降低负债率。资本负债率为200%为普通的警戒线，假设超越那么应该格外关注。〔倒数为权益乘数〕4、长期负债比率＝长期负债／资产总额×100%

判别企业债务情况的一个目的。它不会添加到企业的短期偿债压力，但是它属于资本构造性问题，在经济衰退时会给企业带来额外风险。5、有息负债比率＝〔短期借款＋一年内到期的长期负债＋长期借款＋应付债券＋长期应付款〕／股东权益期末数×100%

无息负债与有息负债对利润的影响是完全不同的，前者不直接减少利润，后者可以经过财务费用减少利润；因此，公司在降低负债率方面，该当重点减少有息负债，而不是无息负债，这对于利润增长或扭亏为盈具有艰苦意义。在提示公司偿债才干方面，100%是国际公认的有息负债对资本的比率的资本平安警戒线。15〔三〕营运才干1、存货周转率＝销货本钱×２／〔期初存货＋期末存货〕

存货周转天数＝３６０天／存货周转率

存货周转率〔天数〕表达了公司产品的产销率，假设和同行业其它公司相比周转率太小〔或天数太长〕，就要留意公司产品能否能顺利销售。2、应收账款周转率=销售收入／平均平均应收账款该目的反映的是公司对应收账款的利用效率，反映了公司的资金周转情况。3、固定资产周转率＝销售收入／平均固定资产

该比率是衡量企业运用固定资产效率的目的，目的越高表示固定资产运用效果越好。4、总资产周转率＝销售收入／平均资产总额

该目的越大阐明销售才干越强。16〔四〕盈利才干1、营业本钱比率＝营业本钱/主营业务收入×100%

在同行之间，营业本钱比率最具有可比性，缘由是原资料耗费大体一致，消费设备及工资支出也较为一致，发生在这一目的上的差别可以阐明各公司之间在资源优势、区位优势、技术优势及劳动消费率等方面的情况。那些营业本钱比率较低的同行，往往就存在某种优势，而且这些优势也呵斥了盈利才干上的差别。相反，那些营业本钱比率较高的同行，在盈利才干难免处于优势位置。2、营业利润率＝营业利润/主营业务收入×100%

3、销售毛利率＝〔主营业务收入-主营业务本钱〕／主营业务收入×100%4、主营业务利润率＝主营业务利润／主营业务收入×100%

一个企业假设要实现可继续性开展，主营业务利润率处于同行业前列并坚持稳定非常重要。但是假设该目的异忽寻常地高于同业平均程度也应该谨慎了。5、税前利润率＝利润总额/主营业务收入×100%

税后利润率＝净利润/主营业务收入×100%

17〔四〕盈利才干1、资产收益率＝净利润×2／〔期初资产总额＋期末资产总额〕×100%

资产收益率反响了企业的总资产利用效率，或者说是企业一切资产的获利才干。2、净资产收益率＝净利润／净资产×100%

又称股东权益收益率，这个目的反响股东投入的资金能产生多少利润。3、经常性净资产收益率＝剔除非经常性损益后的净利润/股东权益期末数×100%

普通来说资产只能产生“剔除非经常性损益后的净利润〞所以用这个目的来衡量资产情况更加准确。4、总资产报答率＝净利润/总资产期末数×100%5、经常性总资产报答率＝剔除非经常性损益后的净利润/总资产期末数×100%18〔五〕市场表现1、市盈率＝每股市场价／每股净利润2、市净率＝每股市场价／每股净资产值3、资产倍率＝每股市场价／每股资产值19〔五〕现金保证才干1、销售商品收到现金与主营业务收入比率＝销售商品、提供劳务收到的现金／主营业务收入×100％

正常周转企业该目的应大于１。假设目的较低，能够是关联买卖较大、虚拟销售收入或透支未来的销售，都能够会使来年的业绩大幅下降。2、运营活动产生的现金流量净额与净利润比率＝运营活动产生的现金流量净额／净利润×100％3、净利润直接现金保证倍数＝〔营业现金流量净额－其他与运营活动有关的现金流入＋其他与运营活动有关的现金流出〕/主营业务收入×100％4、营业现金流量净额对短期有息负债比率=营业现金流量净额／〔短期借款＋１年内到期的长期负债〕×100％5、每股现金及现金等价物净添加额=现金及现金等价物净添加额／股数6、每股自在现金流量=自在现金流量／股数〔自在现金流量＝净利润＋折旧及摊销－资本支出－流动资金需求－归还负债本金＋新借入资金〕20〔六〕增长才干1、主营业务收入增长率＝〔本期主营业务收入－上期主营业务收入〕／上期主营业务收入×100%

普通当产品处于生长期，增长率应大于10%。2、净利润增长率=〔本期净利润－上期净利润〕／上期净利润×100%

3、净资产增长率=〔本期净资产－上期净资产〕／上期净资产×100%4、总资产增长率=〔本期总资产－上期总资产〕／上期总资产×100%21〔七〕其他目的1、净资产调整系数＝〔调整后每股净资产－每股净资产〕/每股净资产

调整后每股净资产=〔股东权益－３年以上的应收帐款－待摊费用－待处置财富净损失－递延资产〕/普通股股数

减掉的是四类不能产生效益的资产。净资产调整系数越大阐明该公司的资产质量越低。特别是假设该公司在系数很大的条件下，其净资产收益率依然很高，那么要深化分析。2、三项费用比率=营业费用+管理费用+财务费用/主营业务收入×100%反映企业管理才干的目的。3、其他应收帐款与流动资产比率＝其他应收帐款／流动资产

其他应收帐款主要核算与消费运营销售活动无关的款项来往，普通应该较小。假设该目的较高那么阐明流动资金运用在非正常运营活动的比例高，就应该留意能否与关联买卖有关。22财务目的体系和财务报表的分析方法财务目的体系报表分析方法23二、财务报表的分析方法1、财务比率分析2、比较分析3、构造分析4、要素分解241、财务比率分析—盈利才干—资产运用效率—增长才干—资产流动性—负债才干—价值发明251、财务比率分析法财务比率分析应留意：〔1〕结合实践情况，如行业特点、季节性趋势和通货膨胀等〔2〕结合财务报表后的“附注〞或“注释〞部分，以防止企业的“盈利支配〞。〔3〕例外原那么26二、财务报表的分析方法1、财务比率分析2、比较分析3、构造分析4、要素分解272、比较分析法建立一系列财务目的，并将这些财务目的与企业历史上的财务目的、与行业的平均数和行业的先进企业的相关目的进展对比，最后综合判别企业的运营业绩、存在问题和财务安康情况。282、比较分析法—不同时期的比较分析—与同业其它公司的比较分析→行业平均数比较→行业先进目的比较29二、财务报表的分析方法1、财务比率分析2、比较分析3、构造分析4、要素分解303、构造分析法—收入构造—本钱构造313、构造分析法计算某一时期“三表〞中各项账目的比例，然后与本企业历史财务目的、行业的平均数或先进企业的目的或相关比例进展对比，综合判别企业的运营业绩、存在问题和财务安康情况。32二、财务报表的分析方法1、财务比率分析2、比较分析3、构造分析4、要素分解334、要素分解分析法分解影响企业盈利才干、财务风险和运营风险、自我可继续增长率等关键目的的影响要素，从而综合判别企业的运营业绩、存在问题和财务安康情况。 〔1〕企业盈利才干ROE的影响要素分析EATEBIT销售收入EBT投入资本EATROE=-------=-------------×---------------×----------×-------------×--------权益销售收入投入资本*EBIT权益EBT

*通常运用平均投入资本，即〔期初投入资本+期末投入资本〕/2 —比率1×比率2=营业利润率×资本周转率=ROIC：阐明投资决策和营业决策对ROE的影响； —比率3×比率4=财务本钱率×财务构造=财务杠杆乘数：阐明公司筹资政策对ROE的影响； —比率5=〔1-T〕=税收效应：阐明所得税对ROE的影响。34杜邦分析法35留意：投入资本=资产净值=现金+WCR+固定资产原值 税后ROE=ROIC×财务杠杆乘数×〔1-T〕 税前ROE=ROIC×财务杠杆乘数 普通来说，EBT/EBIT＜1，所以，在EBT/EBIT既定的情况下， 假设投入资本>权益资本，导致财务乘数杠杆>1，那么ROE>ROIC； 假设投入资本<权益资本，导致财务乘数杠杆<1，那么ROE<ROIC。36房地产上市公司与旭辉财务数据比较表37家房地产上市公司平均值旭辉2006年旭辉2007年三季旭辉2007年计划销售毛利率25.65%34.86%27.54%38%-40%三项费用比率7.86%15.30%281.05%8%-9%净资产收益率7.08%19.38%-4.91%>20%资产负债率44.42%82.50%82.85%<75%存货周转天数834.431194.5461017.00流动比率1.52991.68002.5262速动比率0.50210.49160.6152每股收益0.21400.2085-0.090.4037价值发明及其影响要素分析〔a〕企业价值最大化的含义——“市场价值〞〔MV〕最大化或“市场附加价值〞〔MVA〕最大化？ 市场价值最大化不等于发明价值：股东价值最大化等于公司资本的市场价值最大化，但公司资本的市场价值最大化未必等于公司为股东发明了价值。从财务管理实际和实际看,“以发明价值为目的〞都是对“以企业价值最大化为目的〞提出的质疑和的挑战! 例如，假设公司宣布投资2亿元于一个工程，投资者的反映导致公司的市场价值添加1.5亿元，实践上公司的投资决策并没有给投资者发明价值，反而损害投资者的价值0.5亿元！因此必需比较企业投入资本与产出的差别,即管理者应力求使MVA最大化,而非MV最大化！38MVA〔MarketValueAdded〕是总资本数量〔权益资本+债务资本〕的市场价值与股东和债务人投资于公司的资本数量之差，,即资本的市场价值-占用的资本。当MVA>0，阐明投资者以为企业总资本的市场价值大于投入资本的价值，所以企业“发明价值〞；反之，当MVA<0，阐明投资者以为企业总资本的市场价值小于投入资本的价值，所以企业“损害价值〞。 实践上,MVA也是一个“时点目的〞，只能反映企业在“某一时点〞能否发明价值。假设要反映企业能否在“某一时期〞能否发明价值，必需察看一段时期以来各个时点上MVA的变动情况。 以MVA衡量企业能否发明价值适宜二个条件：一是企业应是上市公司；二是资本市场必需是“有效的〞，或者说，“公平、公开、公正和诚信的〞。39〔b〕企业盈利的含义——考核企业的效益，“会计利润〞〔AccountingProfit〕和“经济利润〞〔EconomicProfit〕何者合理？ 会计利润添加不等于发明价值：公司能够经过“合理地、但过度地〞添加资本投入，特别是营运资本〔WCR〕的投入添加会计利润。因此，会计利润的添加并不意味着企业企业盈利才干的提高！例如，企业经理人可试图经过添加资本投入提高企业的销售收入和净利润，但一旦企业营运资本的增长率超越销售和利润增长率，将导致企业的运营获利才干低于企业的加权平均资本本钱(WACC)，结果实践上经理人并没有发明价值，甚至是产生“损害价值〞。40正确的评价方法是将公司发明的“税后息前营业利润〞〔税后利润+利息，或EBIT[1-T]〕与公司投入资本的平均本钱〔投入资本WACC〕进展比较，这就是所谓的EVA〔EconomicValueAdded〕！EVA=EBIT[1-T]-投入资本WACC={〔EBIT[1-T]/投入资本〕-WACC}投入资本 =〔ROIC-WACC〕投入资本41〔c〕EVA与MVA之间的关系：MVA=企业投资的未来各期的EVA，以WACC为折现率折现后的累计现值，即类似“威廉-高登股票定价模型〞P=D/(K-g)其中:K=资本本钱;D=股利;g=增长率因此有:EVA〔ROIC-WACC〕投入资本MVA=---------------------------=--------------------------------------- WACC-固定增长率WACC-固定增长率 留意：(1)当WACC>固定增长率，MVA>0，阐明发明价值；当WACC<固定增长率，MVA<0，阐明损害价值。当ROIC>WACC时，MVA>0，阐明发明价值；当ROIC<WACC，MVA<0，阐明损害价值。(2)由于企业投入资本所产生的EVA的累计现值等于MVA,因此在实际上，EVA的最大化也是MVA的最大化!42〔d〕投资决策的含义——工程的净现值〔NPV〕最大化等于企业市场附加值〔MVA〕最大化吗？ 投资工程的MVA等于该工程未来各期的EVA以WACC折现计算后的累计现值。而投资工程的NPV等于该工程未来各期的NCF〔现金净流入量〕以WACC折现计算后的累计现值。在运用MVA和NPV评价某一投资工程效益时，能够出现某一年份EVA为负，NCF为正,