【房地产金融风险问题分析10000字（论文）】

房地产金融风险问题研究目录TOC\o"1-2"\h\u29466摘要 11982关键词：房地产，金融风险，经济，企业 1306161房地产企业金融风险理论概述 2320431.1房地产业 245421.2房地产金融风险的定义 2138431.3金融风险的分类 2279341.4金融风险的特征 3156962房地产企业金融风险的表现及原因分析 421602.1房地产企业金融风险的表现 4247962.2房地产企业金融风险出现的原因分析 490573案例分析 8196823.1万科集团简介 8163493.2万科集团现金流量构成情况 941983.3万科集团现金流量流程情况 10313793.4万科集团现金流量流向情况 10246143.5万科集团现金流量流速 11237564完善房地产企业金融风险的防范措施 13209074.1对筹资风险的防范 1366044.2对投资风险的防范 14224254.3对资金回收风险和收益分配风险的防范 15318255总结 1620926参考文献 17摘要房地产业在整个国民经济制度中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，房地产业成为国民经济的支柱产业之一，房地产业对我国经济的发展起着非常重要的作用。但是因为我国的房地产企业开始晚、基础差、规模小，企业运行远没有达到规范化，房地产企业面临着很大的金融风险。企业的金融风险可分为筹资风险、投资风险、资金回收风险及收益分配风险四类，企业金融风险具有综合性、客观性、不确定性的特征。本文分别从筹资风险、投资风险、资金回收风险及收益分配风险这四个角度分析我国房地产企业金融风险出现的原因，并进一步提出完善房地产企业金融风险防范的措施，以期对我国房地产企业防范金融风险提供相应的参考根据。关键词：房地产，金融风险，经济，企业1房地产企业金融风险理论概述1.1房地产业房地产业是房地产的开发、经营、管理和服务等一系列经济活动的总称。在当前阶段，房地产业作为国民经济和社会发展的基础和前提，为整个社会经济和活动的开展提供了重要和基本的构成要素，同时也是解决居民住房问题、改善人民生活的重要保障。房地产是国民财富的重要组成部分，而且，因为与其他产业之间存在极强的关联性，它对整个国民经济还具有明显的拉动作用。据有关部门估计，房地产业对上游产业的拉动比率大约是1:1.9或1:2，对下游产业及对包括家具、家电、装修装饰等行业的拉动比率为1:1.3-1:1.4。目前，我国正处在城市化的高速推进时期，而城市化作为房地产业发展的主要推动力，随着城市数量增加，规模扩大，城市人口也在快速增加，因此，房地产业的规模已经相当庞大，成为国民经济中举足轻重的重要支柱产业。1.2房地产金融风险的定义房地产金融风险是指在房地产资金融通过程中，由各种现实中的不确定的因素引起的，使金融机构或投资者的实际收益与预期收益发生了一定偏差，从而遭受损失的可能性。经过多年的发展，中国已逐渐形成一套房地产金融体系。这套体系主要以商业银行贷款中心，以房地产基金和住房储蓄银行等房地产金融机构为补充。由于我国目前其他房地产融资渠道还不太完善，因此房地产开发对银行贷款依赖程度很高，这就使得我国房地产金融风险主要集中在银行体系中。1.3金融风险的分类1.3.1筹资风险企业筹资方法分为所有者权益的筹集方法和负债资金的筹集方法。企业筹集资金是为了符合企业对资金的需要，进而达到企业目标。借款筹资的风险体现为企业能否随时足额的还本付息。1.3.2投资风险投资风险是指对没有来投资收益的不确定性，在投资活动中可能会受到收益损失甚至本金损失的风险。当企业的投资项目不能出现预期的收益，可能产生企业盈利能力、偿债能力减少，继而出现投资风险。1.3.3资金回收风险资金回收包含两个转化过程，第一个是从成品资金转化为结算资金，第二个是从结算资金转化为货币资金，以上两个转化过程时间和金额上具有不确定性，是为资金回收风险。1.3.4收益分配风险收益分配风险是指因为收益分配可能给企业的后生产经营活动和管理活动带来的不利影响。经过收益分配能够激发股东、管理层、员工的积极性，正确处理企业与各方面的经济关系，促进企业的发展。1.4金融风险的特征1.4.1综合性金融是一个系统性综合性的概念，金融风险涉及到资金运动的各个环节、企业内部的各个方面及企业环境中的各种原因。资金筹集、资金运用、资金积累、资金分配等各项财务活动均会出现财务风险。1.4.2客观性金融风险存在每一个企业中，它不以人的意志为转移，是客观存在的。所以金融风险是企业无法避免的，企业只有坦诚面对金融风险的客观性，采用有力措施把金融风险减到最小。1.4.3不确定性财务风险的产生原因受很大原因的影响，且这些原因不断发展变化，财务风险使得财务活动的结果是不能事先确定的，使得财务风险拥有不确定性，企业无法随时明确地掌握财务风险的大小。2房地产企业金融风险的表现及原因分析2.1房地产企业金融风险的表现房地产业是资金密集型的高风险行业，房地产企业往往有较大比重的资金需要向金融部门、其他企业筹措，一般贷款额都很大。同时，房地产的开发经营具有涉及面广、投资周期长、资金回收慢、经营风险大等特点。这些特点决定了房地产企业必然会面临巨大的财务风险。由于房地产业的特殊性，对于资金运动各环节节点的实物载体上所积聚的四类财务风险中，比较显现和急需防范控制的是融资风险和投资风险。2.2房地产企业金融风险出现的原因分析2.2.1筹资风险成因分析2.2.1.1筹资渠道单一我国房地产金融业不发达，主要靠商业银行贷款支撑着房地产开发投资的资金需求。融资方法除银行贷款外，现在能够采用的还有信托融资、发行企业债券、发行股票并上市、股权投资、基金等，也具有很大操作作用和发展势头。但我国房地产金融方面的政策法规尚没有产生一套科学有效的制度，缺少相互一致性与协调性，操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常进行，继而其它融资方法一直以来受到较多限制，发展缓慢，多元化资金支持制度和风险分担制度远没有产生。因为融资渠道过度集中于银行，使得房地产业对信贷的扩张与收缩非常敏感，最近几年来信贷政策的每一次紧缩，房地产企业的资金链都受到很大冲击，又难以从其它方法筹措到足够资金来满足连续再生产的需要，面临相当大的财务风险与经营风险。2.2.1.2权益融资和债务融资比例失调从宏观结构看，成熟的房地产金融市场上，不仅充分拥有债权融资和股权融资两种基本形式，而且两者除了有繁荣的一级市场外，还拥有着发达的证券化二级市场。我国资本市场刚刚开始，我国房地产金融市场以债权融资为主，是单一品种主导的市场，股权融资比例很小，整体融资格局十分单一，在结构方面存在着问题。2.2.1.3银行制度所承担的风险与收益不对称我国房地产融资制度的现象是银行占据着超过一半的融资任务，对高风险高收益行业的资金支持并不是银行的优势所在。银行是自负盈亏的企业，对外投资追求风险与收益的对等性，但是我国银行业风险和收益处于极度的不对等状态，现在银行从房地产业只获得固定的利息收益，承担的却是整个房地产业高负债的财务结构所使得的行业风险，再加上各种违规贷款的拥有，整个房地产金融面临很大风险，不利于银行制度的稳定。2.2.1.4房地产金融市场监管缺失相对于房地产市场发展而言，我国房地产金融市场的法规建设是落后的，关于银行设定资金运用规定，只在《商业银行法》中有所提及，我国房地产金融业务的相关法律法规有待于完善，我国还没有专门的房地产金融监管框架。2.2.1.5房地产企业缺少科学的筹资决策房地产企业非常注重项目的前期设计和后期营销，单是缺少对融资问题科学、理性的决策，大多根据经验进行决策。没有准确掌握对房地产开发的资金需求和收益，不清楚可采用的融资渠道和方法，不清楚融资结构对资本结构的影响，不清楚怎样设计融资方案和融资结构，继而整个开发过程中的资金运作成粗放型，并没有考虑怎样最大化实现资金运用效率，进而使得项目利润存在问题。往往等到项目开发后期才明确项目是否盈利，原融资方案是否经济、靠谱，但此时已错过了资金运作的最佳时间。2.2.2投资风险成因分析2.2.2.1房地产粗放型开发城市化规模的盲目扩张与房地产粗放型开发，使得了大量土地资源的占用和利用效率的低下。第一，国内房地产企业生产、流通、消费、服务各环节的专业化程度不高，我国住宅产业基本上还处于一种粗放型的发展阶段。第二，违法违规征地圈地现象较严重，造成了土地资源的极大浪费。第三是缺少科学发展观的指导，忽略了经济、生态、社会的可持续性发展，使得重复建设、盲目建设、随意建设的现象非常严重。2.2.2.2房地产投资增加过快因为房地产投资过快增加，使得房地产的结构性失衡和大量的商品房空置，连续如此之高的投资增加率，出现经济过热现象。并且，房地产的结构性失衡。最近几年来，虽然住宅开发投资稳定增加，经济适用房的开发投资规模在各类住宅建设中所占的比例较高，但是与我国的收入结构相比明显偏低，所以造成供给与需求的结构性矛盾增加，普通商品房和经济适用房供不应求，高档商品房却不同程度地空置积压。2.2.2.3对投资合作伙伴缺少掌握有的房地产开发项目规模大，需要多方合作才能完成。有的企业因疏于管理，不按工程进度控制，对工程质量又缺少专人监督，这些管理松懈的问题，都会增加成本，影响效益，使得工期拉长，资金受套，项目经营亏损很大。房地产开发企业与外资企业合作的批租项目较多，内资企业因为不控股而不能深入介入，有的只派几名兼职董事，而由控股方负责融资和经营。合作项目的资金从国外融入，利率远高于国内银行。销售回笼的资金，作为归还股东贷款和利息，利益主要流入外方公司，使得中方投入的资金得不到回报，长期被“套住”。并且，房地产企业自身所掌握信息不全、不准，使得开发的房地产项目前期调查不准，投资决策草率。所根据的信息不够明确，或前期调研不细，对购买力及项目的销售前景预期过于乐观，在运用中出现与当初的估计有较大偏差。2.2.3资金回收风险和收益分配风险分析房地产企业资金回收风险的生产主要受外部原因和内部原因的影响。主要包括企业所处的大环境和管理层对于企业资金回收主要渠道商品房屋的销售系列决策的制定。在现代市场经济条件下，出于更多地占有市场和扩大销售的竞争需要，信用被充分采用。商业信用既为企业的发展提供了机遇；又增强了企业的资金回收风险，增强了坏账的可能，并且在财政金融双紧缩时间整个市场疲软，产品销售困难，企业间三角债严重，资金回收困难。房地产开发企业没有系统的收益分配政策，收益分配具有一定的随意性，拥有着一定的收益分配风险，产生风险的主要原因有三点。第一，利润分配程序不规范。许多房地产开发企业为了减轻税负，不是按照公司法及会计制度规定的程序进行利润分配，而是在产品开发过程中将部分利润转嫁到各种成本费用中去，经过其他渠道提前将没有来的利润转移出去。这样，企业的账面往往反映为亏损或微利。第二，利润分配随意性大。因为企业成立时间短，人才匮乏，成立后往往忙于项目开发，没有时间来系统规划企业的没有来走向。众多的房地产开发企业利用国家住房制度改革带来的机遇纷纷加入到房地产开发中来，投资带有一定的盲目性。得到利润后，怎样分配利润往往由投资人确定，利润分配采用何种形式，分配多少以及何时进行分配往往基于投资人对房地产市场没有准确的判断，而不是根据企业的融资需求、资本结构及企业内、外部关系人的要求等来确定利润分配策略。如果投资人认为市场前景暗淡，房地产开发企业经过利润分配方法会抽走资金，转向投资其他行业。如果投资人认为市场前景光明，会去寻找新的投资机会，将得到的利润投资到新开发项目中去。第三，利润分配时间不连续。从房地产开发企业利润的产生可知，其利润的产生时间上具有间歇性，进而使得其利润分配的不连续性。它们往往数年不进行利润分配，或者不按规定程序进行利润分配，其利润分配金额波动很大。3案例分析3.1万科集团简介万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业的住宅开发企业。万科1988年进军地产开发行业，1993年以大众住宅开发作为公司核心业务。万科认为，要获得成本，就必须坚守价值底线、抵制利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续八次获得“中国最受尊敬企业”称号。表3-1截至2015年万科企业基本概况名称开发面积销售面积销售金额营业收入净利润业务范围数据1248万m2897.7万m21081.6亿元507.1亿元72.8亿元46个城市表3-2截止2014年万科集团的荣誉序号荣誉1入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”2获得《投资者关系》国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项3连续八次获得“中国最受尊敬企业”称号42009年6月深圳万科城四期项目荣获国家首个颁发的“绿色建筑设计评价标识”三星级奖52009年，万科北京假日风景项目北授予“北京市住宅产业化试点工程”称号万科1991年成为第二家在深圳证券交易所上市的公司，凭借其持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，赢得了投资者的高度好评。经过多年努力，万科逐渐赢得了在住宅行业的竞争优势。万科集团成为房地产行业第一个中国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌备受广大消费者喜欢。2010年，在全球人力资源咨询公司翰威特组织的“2010年中国最佳雇主”评选中，在上榜企业中，万科是唯一的一家房地产企业。到2009年，万科共有26个项目荣获“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”，其中天津公司水晶城，广州公司四季花城、中山公司城市风景项目先后获得“中国土木工程詹天佑大奖”。公司坚持加快住宅产业化发展。2010年实现工业化建筑面积达106万平方米。公司积极参与绿色建筑的研发和推广。2010年全年，公司共落实75万平米绿色三星住宅，占同期全国获批项目总量的54%。3.2万科集团现金流量构成情况如前所述，现金流量作为衡量企业好坏、企业是否能够持续发展的基本指标，在一定程度上能够说明企业处在什么样的发展阶段、企业的经营现状如何、企业的发展主要靠什么活动来维持等。表3-3是万科集团2011-2015年现金流量构成情况。表3-3万科集团现金流量构成经营活动产生的现金净流量(单位:亿元)投资活动产生的现金净流量﹙单位:亿元)筹资活动产生的现金净流量(单位:亿元)分析201115.5953-2.5267-6.9250经营活动产生的现金净流量为正,且数额较大,财务状况良好。2012-14.1383-3.042624.3766筹资活动产生的现金净流量是主要构成部分，特别是经营活动产生的现金净流量为-14亿元。一旦举债困难或不能筹到权益资金%企业将面临财务风险。20130.4411-26.815187.3040投资活动产生的现金流量净额为26.8亿元，筹资活动产生的现金流量净额87.3亿元远远大于经营和投资活动产生的现金流量净额。一方面说明企业筹资能力强%银企关系不错%投资者中间的口碑也不错。但从另一面来看%不但会产生较大的筹资费用和占用费。所以净利润虽然很可观%长远看来%仍会产生巨大的财务风险。2014-51.4767-9.47248.5749由于原材料库存较大，导致经营活动产生的现金流量净额出现巨额亏损%主营业务创造现金流入的能力公司的核心竞争力在削弱%筹资活动产生的现金流量净额远远不能弥补经营和投资活动产生的现金流量净额%企业面临较大的财务风险。201515.7601-7.2978-19.7994万科集团主要依靠经营活动现金流入维持日常开支%投资和筹资活动产生的现金净流量为负。一旦外部情况发全异动%企业会因财务状况恶化陷入危机.数据表明，2011-2015年公司的正常经营活动现金净流量并不正常，除2011年情况较好之外，之后三年表现不佳，尤其是2014年，公司经营活动产生的现金净流量竟然达到-51.4767亿元，除了外部宏观环境的变化所产生的影响外，还存在一些内部原因。在资金的使用上，公司在近几年的投资活动中产生的净现金流入全为负，主要是企业一直在进行产能扩张，不断进行固定资产等采购，此外，公司一直在进行一体化(主要是后向一体化)也是公司投资支出大于流入的原因。3.3万科集团现金流量流程情况万科集团的大量投资导致企业投资活动现金净流量为负，企业产能扩张和一体化因其统一调度的难度加大而带来了管理费用的大幅上升。同时，万科集团进军地产业，这种混合多元化投资对企业管理提出了很高要求，从实际情况来看，它分散了万科集团的资金，给企业带来了风险。万科集团的控股子公司很多，在管理和资金的统一调度上很难确定其规范性，容易滋生腐败问题；并且从财务报告中可以看出，公司的关联交易较多，还为其他企业提供债务担保，这些都有可能形成公司的或有负债，从而导致财务风险的发生。3.4万科集团现金流量流向情况表3-4万科集团现金总流入结构表(单位:%)项目2011年2012年2013年2014年2015年1.经营活动74.92%74.92%74.38%64.26%64.29%59.05%68.17%68.17%75.85%64.19%75.48%52.58%2.投资活动0.07%0.07%0.19%0.15%1.15%0.46%1.17%1.17%2.49%4.86%3.21%2.55%3.筹资活动25.01%25.01%25.43%35.59%34.56%40.49%28.01%28.01%19.24%20.26%32.69%44.87%4.现金及现金等价物净增加额2.66%2.42%10.69%-11.38%-3.39%(注:现金总流入包括经营、投资和筹资三种活动的现金流入总和)从表3-4中可以看出，万科集团经营活动产生的现金流入量小于流出量，且流出增加的幅度远大于流入的增加幅度，加之公司投资活动的现金流出量一直大于其流入量，筹资活动产生的现金流入量占总流入的比重在逐年上升，说明公司的现金总流量净额大部分是靠筹集资金维持，一旦举债困难或不能筹到权益资金，则会出现风险。据报告显示，万科集团在2015年的投资性房地产项目中，原值账面余额从20，577778.72元锐减至4，205，136.44元，贬值程度近75%，这一数据表明：作为主营业务为房地产的万科集团，却将投资者的钱用于与主营业务毫不相干的房地产，这种多元化投资很不利于企业的长期发展。如果再不能有效的使用资金，企业还将继续面临更多的财务风险。3.5万科集团现金流量流速从总的趋势来看，万科集团现金从流出到回收的时问较长，资金利用效率不高。万科集团在资金链控制上近几年还没有明显的改善迹象。表4-5万科集团现金管理情况财务指标2011年2012年2013年2014年2015年应收账款周转率(%)80.7315105.920986.608653.979643.7768应收账款周转天数4.45923.39874.15666.66918.2235存货周转率3.93655.18264.1363.580l1.6775存货周转天数91.451769.463287.0406100.5558214.605总资产周转率(%)1.72132.40981.56951.01580.6717净资产周转率(%)5.7977925986.7925.06314.3316在表4-5中可以看出，万科集团的应收账款周转情况较好，资金被客户占用时问较短，与同时期的江西铜业应收账款周转率36.9，(取2011-2015年平均数)相比，万科集团的应收账款周转率达到74.20%。虽然有明显好转趋势，但其在存货周转天数上时问较多，资金在这方面被占用情况严重，净资产周转率比较大。此外，万科集团企业的偿债能力和支付能力都较差，一旦资金链断裂，企业将面临很大的财务风险。综上所述，万科集团的资金链紧张，财务风险也较大，由于现金流管理是企业财务风险控制的核心，因此，在对现金流的管理方面万科集团有待提高。4完善房地产企业金融风险的防范措施4.1对筹资风险的防范4.1.1发展多元化直接融资应大力拓展多元化直接融资渠道，能够适时发展房地产产业投资基金，慢慢建立和完善多层次房地产金融制度，以促进我国房地产业发展，减少融资风险。房地产投资基金是专门投资于房地产行业的产业投资基金。房地产业投资基金是一种具有高息回报的金融投资工具，它的推行无疑会拓宽投资者的投资渠道，增加可供选择的投资工具。组合式融资就是将各种融资方法在房地产企业发展的不同时间、不同条件下进行有效合理的组合，使其不但能够符合房地产企业发展，又能在最大程度上减少企业的资金成本。房地产开发企业应积极拓宽融资渠道，根据企业自身特征，采用组合式融资方法。多种金融工具组合运用，能够增加融资方法，减少对银行的依赖，缓解了资金压力，同时能够增加金融抗风险能力，减少企业的融资风险。4.1.2完善间接融资我国是一个间接融资占绝对比重的国家，在较长一段时间里银行间接融资仍然是房地产企业融资的最主要渠道。所以要进一步改进和完善银行间接融资渠道，更好地为房地产企业提供服务。首先，推进间接融资形式多样化。建立一种将中外银行、担保机构有效结合，为企业提供贷款的融资方法，为企业提供各种担保和抵押贷款。其次，变直接融资为间接融资的方法。直接融资虽然形式多样，但对于大多数房地产企业来说真正能用上的方法却不多，相反，从银行获得贷款支持这种最为普通的间接融资方法是多数开发企业非常容易接受和达到的融资方法。建议更多的开发企业积极尝试探索将直接融资转化为间接融资的新融资方法。4.1.3融资决策科学化融资政策是基于房地产企业整体发展战略和总体规划而制定的，并以此来确保企业投资政策和目标的贯彻与实施，是房地产企业金融政策的重要组成部分。房地产企业必须在企业总体的发展和投资框架下，根据企业实际现象，制定正确的融资政策，保证融资与投资项目运作的协调匹配，确保融资规划的严肃性，严格执行。并且对融资的质量标准加以合理的限定，使之成为提高融资质量，指导融资活动的根据。在确保目标资本结构的基础上，减少资本成本，进行融资开发。确定房地产企业合理的资本成本。房地产企业在制定正确融资政策、确定融资的合理的资本结构及方法、确定融资渠道和还款计划后应对这一融资过程进行监控，将可能发生的风险降到最低。4.2对投资风险的防范4.2.1投资决策阶段的风险防范首先，高度重视可行性研究。可行性研究是对拟建投资项目进行全面的综合技术经济分析，这是房地产及其他任何投资建设项目前期不可缺少的一个阶段。因为房地产投资过程是一个长期的涉及面广且复杂的过程，拥有着大量不确定风险原因，随着市场的成熟和饱和，增加了房地产投资的风险，经过可行性研究为投资者决策提供科学根据。经过科学预测，对项目明确定位，选择适宜的投资项目类型、投资区位和开发时机，减少房地产投资开发的盲目性。其次，加强投资环境预测。加强市场调查研究，选择最佳投资区位，寻找投资良机，投资区位的选择对减少投资风险起着举足轻重的作用。在投资区位选择时还必须注重投资环境的预测。建立市场监控信息制度，力争保持第一手资料的随时性和明确性，以有效避免和控制因市场需求变动而造成的住宅项目功能下降所产生的住宅产品滞销或价格减少的风险。最后，在对项目各开发方案进行经济评价的同时，要注重风险分析，对项目实施各阶段可能拥有的风险进行尽可能详尽的分析，选择可靠性好，风险隐患少，风险程度低的开发方案。4.2.2其他阶段的风险防范第一，在土地得到前，必须对地块自然属性、社会属性以及运用属性进行认真确认，以决定选择或放弃对某一项目的开发。第二，项目的建设拥有着较大的不确定性。房地产企业可经过强化安全意识，事前控制与事中控制动态结合，采用系统的项目管理方法使项目顺利进行，并在保证建筑质量的前提下，尽快完成开发项目，缩短建设周期，减轻开发商所面临的没有来不确定性。第三，经营管理阶段是房地产投资最关键的阶段，该环节的成败直接关系到企业的生死存亡。在经营管理中，房地产商应密切关注市场的动态，掌握需求状况，采用灵活而合理定价措施，避免或减轻因高价或低价带来的风险。4.3对资金回收风险和收益分配风险的防范第一，制定有效的销售战略。房地产企业资金是否能尽快回笼，取决于其开发出来的房地产能否顺利地出售或出租，都由房地产企业是否有有效的销售(出租)战略、服务制度是否完善来决定。所以房地产企业必须在物业开发之时，就着手进行销售战略的制定；选择适当的销售时机，挖掘更多的销售渠道，制定合理的租售方案；运用各种市场推销手段和各种宣传媒介，充分宣传和推销自己的房地产产品。第二，加强应收账款的管理。财务活动