北京市写字楼市场分布

[如何投资京城写字楼]目录北京市写字楼市场北京市写字楼区域分布如何计算写字楼投资回报率北京市写字楼市场运行供应图：北京市写字楼供应走势（数据来源：中原地产市场研究部）2010-2012年全市写字楼市场供应呈波动增长态势，其中2011年受政策影响，供应波动较大。2012年截止10月全市写字楼市场供应平稳，峰值供应出现在传统旺销期5、6、7三月。10月北京写字楼期房仅顺义一城区有新增供应入市，共计供应面积9.94万㎡，环比下调7.28%，供应物业套数共1279套。与上月供应面积基本持平，小幅下降7.28%，但同比下降幅度相对较大，达66.38%。北京市写字楼市场运行（数据来源：中原市场研究部）2012年截止11月全市写字楼市场共成交物业232.83万平米，同比上涨16.68%。2012年全市写字楼市场成交稳步上浮，市场投资前景乐观。2012年全市写字楼市场成交呈现“双核模式”，五环内高品质高单价项目和五环外总部低密办公项目共同构成全市写字楼市场双核结构。成交图：北京市写字楼成交走势北京市写字楼市场运行成交价格图：北京市写字楼成交价格走势（数据来源：中原地产市场研究部）2011-2012年11月全市写字楼成交价格整体在25000元/平米上下浮动，其中2012年截止11月整体成交均价为25901元/平米，和2011年同期（25498元/平米）相比涨幅1.6%。2012年全市写字楼成交价格表现平稳，五环以外的写字楼项目逐渐成为市场主力，引领全市写字楼投资郊区化。目录北京市写字楼市场北京市写字楼区域分布如何计算写字楼投资回报率图：北京市写字楼市场分布CBD燕莎望京亚奥金融街中关村北京市写字楼市场分布城市写字楼分布核心圈层超甲级、甲级城市地标性建筑写字楼投资门槛高、租金收益高城市中心区优质写字楼以自持为主投资范围有限顺义昌平通州大兴、亦庄石景山、丰台目前北京市写字楼市场主要由传统写字楼商务区和新型低密商务办公区构成。随着城市建设进程的加快，城市写字楼已经逐渐向顺义（空港区）、通州（国门经济区）、大兴、亦庄（产业园区）、石景山、丰台（总部基地）、昌平等城市远郊区延伸。城市远郊区写字楼项目以其产品多样、单价较低、投资门槛较低、产品灵活多样等特点，逐渐将写字楼需求引至五环外等城市远郊区域。随着城市发展，城市远郊区写字楼项目将成为写字楼投资者的最优选择之一。北京市写字楼市场分布截止目前，全市新入市的写字楼项目主要集中在五环以外，且以大面积的办公项目为主，主要客户群以投资和企业自持为主。城市中心区办公物业以自持为主，中心区物业享有高租金，高出租率的优势，但投资门槛相对较高。区域写字楼特点产权划分面积单价（元/㎡）最小投资额（万）代表项目二环以里大部分自持

100-40055000550东二环、西二环二环至三环自持为主、部分销售

150-200

50000750国贸三、WFC、银泰中心、侨福芳草地三环至四环销售、自持

260-500450001000华贸中心、佳程广场、环球贸易中心四环至五环销售

50-200037500200望京SOHO、诺德中心、保利东方中心五环至六环低密度、总部基地、销售

130-55019000240金融街园中园、博雅CC、龙湖长楹天街、北京ONE

六环以外低密度、产业园区、销售220-120012500250创智中心北京市写字楼市场分布项目名称

位置

10月成交均价

（元/平方米）

10月成交面积

（平方米）

销售率

望京SOHO

望京520156272.9955.9%融科望京产业中心

望京396574665.3913.99%龙湖·长楹天街朝阳北路&管庄30174.723328.9887%（写字楼+商业）保利东方中心

石佛营3440123567.8154.81%（含尚未网签的整售部分，实际销售率约90%）国投财富广场

西站4065610883.3240.37%诺德中心

西南四环2728211847.6695.4%博雅A5昌平北清路145581726.0528.75%乐想大厦

来广营乡清河营村1697819568.183%（8月18日开盘）首科大厦

六里桥34013118.068.06%CDD创意港•嘉悦广场

大兴区西红门镇2065413063.2487.60%表：2012年10月北京市主要在售写字楼项目成交情况目录北京市写字楼市场北京市写字楼区域分布北京市写字楼投资计划北京市写字楼投资计划投资总纲收益评估风险评估投资计算租金收益增值收益市场风险财务风险预期收益投入成本其他成本物业选择物业类型投资区域投资计划写字楼投资中最重要部分北京市写字楼投资计划物业选择物业选择中心区写字楼郊区性写字楼房价涨幅空间较大。投资门槛较低。主要通过房子增值作为收益。风险较大，面临很多不确定性因素。租金较高，且较为稳定。投资门槛较高。主要通过长期持有作为收益。是目前的主流投资选择。近年来城市核心区高租金导致部分办公客户外溢，使郊区成为写字楼投资热点城市商务活动的集中和物业高租金低空置率的保证，中心区写字楼仍是大宗投资的首选北京市写字楼投资计划收益评估租金收益出租写字楼带来的租金收益。写字楼相对于其他类型物业，投资回报率相对较高。目前市场上写字楼的投资回报率在6%左右浮动。中心区写字楼投资回报率相对稳定。增值收益由于写字楼涨价带来的差价收益和写字楼需求增大带来的租金差值收益。目前，中心区写字楼涨幅略小于郊区写字楼项目。但郊区写字楼相对承受的不确定因素较多。北京市写字楼投资计划风险评估风险评估市场风险财务风险政策市场的确定性带来的投资的不可预期。城市发展方向和产业发展的不确定性带来的投资的不确定性。央行贷款基准利率的调整对贷款成本的影响。房地产相关部门对投资购房要求缴纳的税款额度，影响投资收益。北京市写字楼投资计划投资计算（以单位面积计算）租金收益：年租金收益=目标物业日租金×365投资回报率：年投资回报率=目标物业年租金/目标物业售价×100%目前写字楼市场预期年投资回报率为6%。投资回报率是目前写字楼投资主要的考虑因素。简单的投资中一般不考虑租金递增比例。较为准确的方式是考虑资金的时间价值（即增值收益）。投资收益——北京市写字楼投资计划投资计算（以单位面积计算）直接成本间接成本投入成本——房款首付：写字楼最低首付不得低于50％。贷款年付：写字楼贷款年限不得高于10年，贷款利率不得低于基准利率1.1倍。各项税费：包括购房时的契税、印花税，售房时的印花税、营业税、个人所得税。其它费用：包括购房时各项手续费用、银行按揭时的手续费用、出售时的各项手续费用。

本金存款利息损失：与购房本金在投资阶段同期内的银行利息额。贷款存款利息损失：与偿还的贷款在投资阶段同期内的银行利息额。房子折旧费损失：房子因为岁月的剥蚀而产生的贬值。机会成本：投资写字楼而放弃其他投资带来的收益损失。北京市写字楼投资计划写字楼投资关注要素关注要素成功的写字楼投资地段投资回报率物业的纯粹性入住率物业配套物业管理影响北京市在售写字楼项目798艺术区望京SOHO城铁15号线望京站机场高速项目位置：望京阜通西大街、阜安东路、望京街之间地块开发商：SOHO中国占地面积：115392平方米总建筑面积：52.1265万平方米开间面积：100-400平米（可组合）销售单价：52000元/平米投资门槛：>520万首付最少资金：>260万入住时间：预计2014年望京SOHO项目特点：高单价，投入成本高。项目高端。处于政策扶持区域，发展前景乐观。客户面向资金充足的个人投资者或企业投资者。北京市在售写字楼项目融科望京产业中心项目位置：望京阜通大街东北路段开发商：融科智地物业公司：融科智地物业总建筑面积：93558平方米销售面积：300-1500平米销售单价：40000元/平米投资门槛：1200万首付最少资金：600万项目特点：高单价，投入成本高。项目高端。处于政策扶持区域，发展前景乐观。客户面向资金充足的个人投资者或企业投资者。北京市在售写字楼项目国投广场项目位置：北京市丰台区广安路9号开发商：国投方诚资产管理有限公司占地面积：33178平方米总建筑面积：203785平方米销售单元：58㎡-1289㎡销售单价：42000元/平米投资门槛：>243万首付最少资金：>122万入住时间：预计2013年11月项目特点：单价较高，起售面积较小。地标建筑，5A纯写字楼。城市主要商务区，商务氛围较好。客户面向企业自用客户和部分投资客户。北京市在售写字楼项目诺德中心2#3#4#项目位置：西南四环科丰桥东400米，汽车博物馆西侧开发商：北京诺德置业有限公司物业公司：北京诺德物业总建筑面积：约45万平米销售面积：50-17000平米（可组合）销售单价：28000元/平米投资门槛：140万（二期2300万）首付最少资金：70万（二期1150万）项目所处阶段：二期在售项目特点：单价合适，起售面积较小（二期半层起售）地标建筑，超大城市综合建筑群。城市新兴发展区，发展潜力良好客户面向企业自用客户和投资客户。北京市在售写字楼项目国翼中心项目位置：国门商务区开发商：北京智地顺达房地产开发有限公司物业公司：融科智地物业总建筑面积：6.3万平方米销售面积：

170-1240平方米销售单价：13000元/平米投资门槛：221万首付最少资金：110万项目特点：单价较低，起售面积合适独栋办公，国门商务区处于政策扶持区域，发展前景乐观。客户面向企业自用客户和投资客户。北京市在售写字楼项目博雅CC项目位置：海淀北清路开发商：万顺达房地产占地面积：6万平方米总建筑面积：11.7平方米（写字楼3万）销售面积单元：70-9000平方米销售单价：18000元/平方米投资门槛：126万首付最少资金：63万入住时间：现房项目特点：单价较低，起售面积小。投资门槛相对较低。产业办公园区，政府扶持力度高。主要客户为企业自用客户和企业投资客户。北京市在售写字楼项目中坤广场项目位置：北三环、13号线大钟寺站开发商：北京中坤投资集团有限公司占地面积：14万平方米总建筑面积：43万平方米（写字楼3万）销售面积单元：208-2800平方米销售单价：49000-53000元/平方米投资门槛：1060万首付最少资金：530万入住时间：现房项目特点：大型综合商业综合体，自身发展潜力巨大三环内现房出售，高回报率北京市在售写字楼项目金融街园中园二期三期四期一期项目位置：位于通州新城西北侧紧邻地铁6号线开发商：金融街控股占地面积：561900平米总建筑面积：33.24万平米销售面积区间：500-900平米销售单价：13500元/平米投资门槛：675万首付最少资金：337万入住时间：现房项目特点：单价较低，但起售销售面积大。低密办公，总部办公区。