余姚商业街项目管理框架

余姚商业街项目管理体系构架设计

2012.3姜震宇说明：管理体系架构设计：通过对企业的组织战略目标定位、组织机构设计、工作职责描述、制度流程建设、团队建设等一系列系统的管理控制方式，使组织的整体绩效和核心竞争力得以最大限度的整合、利用、及提升。组织总体发展目标：以提升客户的生活体验为核心，以诚信、创意、环保作为企业发展宗旨，为客户提供高性价比的产品；立足现有城市和项目，扎根浙东城市圈，以城市圈为单位积极开拓有潜力的区域市场。组织短期目标：1、通过快速开发项目实现快速资金回笼，从而达到规模和效益的增长目标，提升对股东利润额的贡献；2、从人才队伍建设和融资渠道两方面取得突破，为今后组织发展提升、实现为可持续发展奠定基础。管理体系架构设计目录一、组织机构设计二、主要部门设置及职责建议三、制度体系建设四、团队建设五、激励模式一、组织机构设计组织结构设计基于股东战略要求和组织自身发展要求，组织结构设计置的基本原则是以人力协同，资源共享为目标，兼顾职能完善，机构精简的原则结合房地产开发的主要流程进行管理构架的搭设。执行总经理工程副总行政副总财务总监董事会工程技术部营销企划部综合管理部财务管理部营销副总组织机构特点：1、组织扁平化：扁平化设计便于提升团队内部沟通效率，纵向便于快速做出决策及下达指令执行，横向便于工作协同合作，同时达到节省人力效果；2、基于项目职能精简完善：以房地产开发流程为核心，将高相关性职能做了浓缩合并，不仅使得组织精悍，同时顾及开发各重大节点。3、人才要求高：由于组织精简，职能高度融合，势必要求组织每一个从业人员均是多面手，在房产开发专项领域具有多年的经验积累。二、主要部门设置及职责建议企业经营团队董事会工程技术部营销策划部综合管理部财务管理部前期报批报建

规划设计管理现场施工管理成本管理招标管理采购管理工程决算工程验收组织市场调研定位策划营销推广媒介管理销售管理招商管理客户服务计划管理制度流程管理人力资源管理公共关系管理行政后勤信息管理资质报验资产管理财务预算管理会计核算融资管理资金管理税务筹划审计管理固定资产管理客户

服务营销

管理工程

管理

招标管理

规划

设计定位策划投资决策关键评审点关键审批点直接操作点支持服务点关键考核点投资规划和标准（经营团队）立项评审（董事会、经营团队）投资方案审批（董事会）定位策划方案（营销策划部）项目启动（营销策划部）规划设计方案（工程技术部）供应商采购（工程技术部）日常合同备案（工程技术部）现场施工管理（工程技术部）工程节点备案（工程技术部）工程技术支持（工程技术部）细分市场研究（营销策划部）营销推广（营销策划部）定价策略（营销策划部）销售情况备案（营销策划部）客户满意度调查（营销策划部）搭建客服管理平台（营销策划部）危机公关（营销策划部，综合管理部）从房地产开发流程来看各部门职能控制及决策情况工商注册及资质（综合管理部、财务部）项目立项（工程技术部）阶段报批报建（工程技术部）融资管理（财务部）团队建设（综合管理部）制度流程建设（综合管理部）三、制度体系建设企业制度体系建设建议工作分析：部门职责、岗位职责体系。制度体系建设“没有规矩、不成方圆”一套相对完善的制度流程管理体系将给予组织搭建一个良性运营的平台，使得各项业务能够有序开展。制度建设：职能部门根据职责形成的规范性制度文件。流程建设：职能部门根据业务程序形成的操作标准化文件。制度体系特点：1、完整性：根据房地产开发特点，公司制度体系由三部分共同组成，使得风险可控，作业开展明确；2、涵盖性：揽括了组织的业务管理和职能管理两部分。3、适用性：根据组织的周期特点，要求各项制度与组织现行的发展阶段相匹配和适用。四、团队建设人力资源配置人力资源配置方面积极打造核心管理团队和核心技术团队，通过核心团队的打造，优化人力资源状况，形成人员精简高效的开发模式。部门职位薪酬（底薪）备注管理团队执行总经理80万考虑到商业地产管理团队要求、核心成员长期驻外、公司品牌号召力及持续发展的不稳定性。管理团队工程副总50万管理团队行政副总45万管理团队营销副总45万合计4人220万人力资源配置表-核心管理团队部门职位薪酬指导（年）备注工程技术部6人规划设计经理20-35万报建经理15-25万土建主管12-20万安装主管15-25万兼安装预算土建预算主管12-20万兼市政、景观预算资料员5-8万土建或安装助理，部门内业营销企划部6-7人策划主管12-20万商业顾问(4-5人)底薪4-6万底薪+佣金提成销售助理5-8万销控及内业人力资源配置表-各部门配置部门职位薪酬指导（年）备注综合管理部3人人事主管8-15万行政主管6-12万司机5-8万财物部2人主办会计8-15万出纳5-8万合计各部门总人数总薪酬17-18人132-244万核心团队提介—执行总经理性别：男

出生年月：1977年9月

籍贯：浙江宁波学历：本科

毕业院校：浙江林业大学

工作年限：12年

现任：杭州久恒置业投资有限公司

营销总监。姜震宇主要工作经历：2011年6月—至今：任杭州久恒置业

营销总监全面统筹负责公司旗下三个房地产项目的营销策划管理2010年9月—2011年6月：莱茵达（集团）枫潭置业有限公司

营销总监2009年1月—2010年5月：杭州宏璟置业有限公司

营销总监2006年11月—2009年1月：杭州新客站商业城有限公司营销总监2002年12月—2006年11月：杭州东箭企业

历任营运总监、总裁助理（副总裁）评价：十余年实体企业营运及上市房产集团公司开发管理工作经历，对公司战略管理、管理体系建设、房地产开发、地产营销运营、人员激励积累了丰富的经验；精通房地产开发和各商业业态（综合体、写字楼、酒店式公寓、商业街）开发运营管理；具备较强的沟通能力和广泛的人脉资源。核心团队提介—工程副总性别：男

籍贯：浙江衢州学历：本科

毕业院校：西北农大

工作年限：16年

职称资格：工程师现任：莱茵置业矩阵国际项目副总经理，分管项目设计、前期报批、工程管理。余寅春主要工作经历：2009年2月—至今：莱茵达集团前后担任YOU盘时代和矩阵国际项目工程副总，分管项目设计、前期报批和工程管理。2007年5月—2009年2月：任和顺房产风尚蓝湾项目

工程部经理2006年7月—2007年5月：任莱茵达集团运营管理中心

经理2001年4月—2006年4月：宋都集团历任集团审价中心经理助理和项目总经理助理评价：具有11年的房地产工开发建设工作经验，熟悉房地产开发流程与建筑施工管理，对各种桩基础、各种结构、及各种用途的建筑都有丰富的设计、施工管理经验；熟悉项目报批报建和成本管理流程；对房产公司工程线运作与管理有独到的理解。核心团队提介—营销副总性别：男

出生年月：1978年8月

籍贯：浙江平阳学历：本科

毕业院校：浙江大学

工作年限：10年

职称资格：高级营销师何非主要工作经历：2010年10月—2011年10月：任泛海建设任营销管理部高级营销策划经理2007年5月—2010年9月：任杭州坤和控股营销策划部高级营销策划经理2002年9月—2007年5月：任莱茵达集团运营管理中心

经理2001年4月—2006年4月：杭州日报集团《每日商报》房地产工作室首席记者评价：熟悉商业地产项目从前期策划阶段到后期运营阶段的整体操作，先后操作过杭州坤和中心及泛海国际中心两大城市综合体的营销策划，从前期定位、业态规划、项目组价、经济测算、广告推广、活动营销、案场管理、招商谈判等各环节具有丰富的实操经验。核心团队提介—行政副总性别：男

出生年月：1976年12月

籍贯：浙江杭州学历：本科

毕业院校：澳洲La-trobe大学

工作年限：12年

职称资格：高级人力资源管理师现任：中国铁建当地产集团浙江公司综合管理部经理，负责企业管理、人力资源管理、资质管理、制度流程建设。张懿主要工作经历：2010年3月—至今：中国铁建地产集团浙江公司综合管理部经理2009年10月—2010年2月：任杭州宏璟置业有限公司

行政总监2008年7月—2009年9月：任昆仑置业集团

人力资源部经理2006年5月—2008年6月：任浙江盾安房产

人力资源部经理2002年8月—2006年5月：杭州联华华商集团

人力资源部开发主任评价：具有10年企业管理和人力资源管理工作经历，先后服务过3家中国500强集团企业和一家世界500强集团企业，具有开阔的国际化管理视野，精通人力资源管理各专业模块，并积累了组织建设、流程再造、企业变革等丰富的管理实践经验。五、员工激励组织薪酬激励采用了多元化的设置方式，增加激励的类型，加大远期激励的浮动比例。年终奖：根据公司整体业绩（利润额）为依据提取奖金包，结合员工考评进行发放特殊奖：根据单项指标达成等灵活发放。月度工资福利补贴季度奖年终奖特殊奖++++长期激励+针对核心团队以内的人员，净利润增长额*净利润增长率薪酬结构员工激励解释1、员工薪酬与项目整体开发挂钩，即与项目考核和年度考核进行挂钩。2、基本福利（1）法定福利：社保、公积金、高温费、国定假日等；（2）货币福利：交通、通讯、住宿等津贴补贴，节假日礼金等；（3）非货币福利：培训、午餐、弹性工作时间、旅游等。3、员工固定年薪比例分为6:2:2：基本工资发放60%，季度考核20%，年度考核20%，奖金部分可以根据实际考核模式做上下比例的浮动。4、特殊奖金计算模式（1）与销售收入挂钩的分配模式，在项目的各关键节点按比例分配奖金；（2）项目奖，包含项目结束奖和项目过程奖，总奖金可以预期收益的一定比例计算（通常按照项目利润3~5%），通常项目结束奖占70%，过程占30%；16奖金的分配方式一：与