温州龙湾区技术委员会汇报

上海同济城市规划设计研究院2008.10温州龙湾中心区城市设计优化暨控制性详细规划调整工作框架控规调整重点越秀中学中央绿带支路网停车绿化系统公共设施地块划分地下空间现状解读城市设计深化街道景观控制城市设计框架建筑风格建筑色彩总平面深化规划解读新的规划理念新的开发需求建筑布局建筑细部控规文本图则城市设计导则城市设计刚性要求各位专家、领导，大家下午好：

温州市龙湾中心区城市设计优化暨控制性详规划调整工作已经开展一年左右了，其间同济规划院和龙湾中心区指挥部和温州市规划局磋商规划内容、讨论调整要点、开会评议成果方案等十几次，之所以各个方面花费了如此巨大的时间和精力在这个项目上，除了龙湾中心区在温州市未来城市建设中的占有重要地位的原因外，更是因为这个项目有两个编制的难点：

1、控规的调整对刚完成不久，而且质量相当不错的规划进行调整，需要我们既要清楚地了解现状和开发动态，更要理解原规划的思想和规划布局。也就是说要站在现实的基础上，顺着原来的规划决策继续向前走，而不能掉头重来。对于设计师来说，克服创作的冲动也很困难。而且你必须去检验原规划每一个细节，还要仔细揣摩原规划者的想法，调整的内容还要与各个部门沟通，而且按照按照新的城乡规划法，对于控规的调整有着严格的程序要求，必须经过充分论证。其间的工作量几乎要大于新作一个规划。2、城市设计如何与控规结合原来的城市设计方案在理念和整体空间效果上作的比较好，但是如何控制每个地块的开发方面做得不够。这一次如何优化呢？城市设计不是设计城市，不是像做建筑设计那样，做的越细、越出彩越好，关键是要考虑如何确定合理的设计目标，如何把目标转化为控制手段。所以这一次我们一方面在街道景观、地块总平、空间形态、建筑风格、建筑色彩材质等方面进行深化，另外一方面做了一些城市设计控制手段的尝试——就是“硬得更硬，软的更软”，把能够肯定和可以量化、指标化的内容纳入控规图则，把更多的不适合图则化的内容专门编制了一个清晰简明的城市设计导则。这样硬的法规化文件和软的导则文件文件，共同指导开发建设。根据项目的特点，我把成果分为四个部分向大家介绍：本次汇报主要内容一、原规划评估及本次规划调整的必要性二、控制性详细规划调整要点三、城市设计优化四、控规图则与城市设计导则第一部分原规划评估及本次规划调整的必要性区位规划范围控制性详细规划范围东起龙海大道，西至龙江大道，南起永定路，北至瓯海大道，并包括由龙江大道、龙海大道、瓯海大道围合成的三角地块，总面积为255.05公顷。

龙湾中心区位于龙湾区核心地带，北临瓯江，南接大罗山，西为永强建成区，东至永中建成区。规划范围——控制性详细规划范围东起龙海大道，西至龙江大道，南起永定路，北至瓯海大道，并包括由龙江大道、龙海大道、瓯海大道围合成的三角地块，总面积为255.05公顷。从最新的总体规划用地布局上看，本地区为东向发展轴线的主要节点，有较好的聚集与辐射功能。从城市建设现状来看，中心区离成熟的老城区较近，有良好的依托。中心区北部的瓯江、黄石山，南部的大罗山等都为本区块提供了良好的生态条件。区位良好的生态、交通、空间和经济区位，必然使得龙湾区在温州市滨海城市发展的大战略下成为了城市未来发展的重点地区和主战场。除了龙湾中心区城市设计和控制性详细规划，周边还编制完成了瑶溪片区控规/永中旧城保护规划/体系于中心规划，以及正在进行的更大范围的14.58平方公里的整合规划。这就要求我们要在更大的层面完成规划编制工作。上海同济城市规划设计研究院2008.10与周边区域关系与周边交通联系温州东部片区做为未来温州的城市副中心，是营造产业中心、商贸中心、新型居住地的主要场所。规划区正是温州东西发展轴的节点地段。根据周边规划，龙湾区城市中心区不仅需要满足自身公共设施配套外，更需要辐射约13万人口的周边片区，需提供服务与城市功能的公共服务设施，这样才与其定位相符合：龙湾区城市中心区将是龙湾区的政治、经济、文化中心；承担未来温州城市副中心的职能，以行政管理、文化娱乐、商务休闲、金融办公和生活居住五大功能为主导，集其他相关配套功能为一体的多功能、生态型、复合型的温州市城市副中心中心区。根据人均建设用地估计人口规模约为3.3万人，用地规模255.05公顷。镇标路灵昆大道高新大道府东路府西路永宁西路瓯海大道永中西路原规划结构原规划解读龙湾区城市中心区将是龙湾区的政治、经济、文化中心；承担未来温州城市副中心的职能，以行政管理、文化娱乐、商务休闲、金融办公和生活居住五大功能为主导，集其他相关配套功能为一体的多功能、生态型、复合型的温州市城市副中心中心区。

德国AS&P建筑规划事务所方案中在准确的进行定位的基础上提出了龙湾区中心区的规划结构是“一轴五心，纵横相系”。“一轴”是指规划区内北起高尚别墅区，向南经行政中心大楼、商业中心、至活动中心终止的贯穿全区的主轴线。“五心”是指由主轴线串接的行政办公中心、商贸会展中心、商业中心、城市科教中心、城市活动中心五大核心功能区块。“纵横相系”是指南北向的文化休闲带和东西向的商业带两条功能带。用地布局居住用地共77.8公顷，占规划总用地的32.84%；其中瓯海大道以北布置一类居住用地，面积33.67公顷；永宁西路以南布置二类居住用地，主要为小高层的住宅用地及商住综合用地，面积45.92公顷。行政办公用地21.76公顷，占总用地的8.5%，位于永宁西路以北，龙祥路与龙江路之间。商务办公用地主要布局在永宁西路沿线的商务办公带及龙祥路以东。商业金融用地面积27.61公顷，沿永中西路呈带形分布。文化娱乐用地面积约8.51公顷,占总用地的3.59%，主要位于永中西路两侧的中央绿带上。医疗卫生用地面积1.99公顷，作为区级卫生院，位于永中西路与永定路之间。绿地总面积25.78公顷，占总用地的10.88%，其中公共绿地12.97公顷，防护绿地12.81公顷。道路交通用地71.65公顷，占总用地的30.25％，其中城市道路用地65.89公顷，广场用地为5.47公顷，社会停车场用地0.29公顷。永中西路镇标路灵昆大道高新大道府东路府西路永宁西路瓯海大道主干道次干道区内路轻轨线原规划解读绿化系统中央绿带防护绿带街区绿化交通系统道路系统

龙湾中心区承接温州城市总体规划所确定的交通网络，以方格网为主。原规划将道路等级划分为五个等级：城市快速道路-城市主干道－城市次干道－区内主路-区内次路。城市主干道结构为“两横两纵”：两横分别是瓯海大道、镇标路，道路红线分别为120米、50米；两纵分别为灵昆大道和高新大道，道路红线分别为50米、40米。城市次干道主要是指除主干路以外较高等级的道路，主要为府东路、永宁西路和永中西路。断面为40米、40米和40米。区内主路作为区块内部的交通联系，道路红线宽度控制在20米-26米之间。区内次路主要为中心区内各街区内部的交通性道路，宽度在12米-20米之间。

绿化系统规划绿化景观系统由中央绿带、景观道路和街区点状绿化及水域景观系统构成。中心区的绿化景观系统可概括为“一轴多线、散点渗透”。组织中央绿带联系地段南北山体，构成绿化骨架，并结合道路设计几条横向和纵向绿化景观道路与之结合，在各用地内部，组织点状绿化。设计强调软质绿化、开放空间与硬质建筑界面的和谐共生，形成绿地、广场和城市地标的完整网络，使绿化在中心区多样空间中发挥积极的作用。开发时序：以龙湾区政府大楼建设为先导，以基础建设和景观环境建设为动力。以吸引人流的公建建设在先，以推动居住区的建设。原规划解读FR=0.9FR=0.8FR=0.5FR=1.8FR=0.3FR=1.95FR=3.2FR=2.65FR=1.68FR=1.3FR=2.25FR=2.85FR=2.77FR=0.16FR=3.3FR=2FR=3.87FR=1.5FR=2.5开发强度FR≤11<FR≤22<FR≤3FR>3灵昆大道永中西路镇标路高新大道府东路府西路永宁西路瓯海大道开发时序先期开发后期开发原规划解读

原控规对城市建设发展起到了有效的指导作用，取得了诸多的成绩。1、道路建设情况中心区已建成的道路网络按原规划方案实施，较好的贯彻了原规划的方格网道路格局，主、次干道已基本形成，瓯海大道、永宁西路、永中西路、龙江路、龙海路已建成并贯通；龙江路和瓯海大道立体交叉口已建成；永定路正在修建中。主要的支路龙康路和龙翔路已经建成。2、土地批租规划区已批并建成的用地约22公顷，主要为行政办公用地、居住用地、商务办公、文化娱乐用地和广场用地。已批待建的用地约25公顷，包括行政办公用地、公共设施用地和商业金融用地。上述用地总体上与原规划相符。3、建筑建设规划区已建成公共建筑包括区政府大楼及文化中心。在建建筑包括人武部办公楼、边防办公楼一处商务酒店及两处居住区（“锦绣江南”与“万康锦绣城”）。4、绿化格局规划区的主要河道已经整理疏浚，市民广场已建成，中央绿化带正在实施。原规划实施情况调整必要性1

国家宏观土地开发政策发生变化原控规实施以来，温州和龙湾的城市建设产生新的情况，出现新的问题，提出新的要求，作为指导城市建设和发展的控制性详细规划也必须作出应对。在实施过程中发现原规划有些规定已不能适应新形势的要求，外部城市环境发生了一些变化超出了规划的预期，原规定与城市建设和发展也存在不少矛盾，具体表现在以下几个方面：1、国家宏观土地开发政策发生变化国土资源部规定从2006年6月起一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，严格限制低密度、大套型住房的土地供应，优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应。原规划中瓯海大道以北地块为一类居住用地，以高档别墅开发为主，与当前土地集约开发的指导思想不一致，土地使用性质有必要进行调整。由此带来人口容量的提高，以及相应公共设施和市政设施配套需求的提高。另外温州市土地资源本来就十分紧缺，在土地开发过程中应精打细算，从实际需要出发，合理安排城市建设各项用地的比例。以集约利用土地为导向的城市土地开发策略要求城市中心区土地开发应集中紧凑，提高土地利用效率。因此中心区局部用地性质及开发强度也有必要做相应的调整。调整必要性2

整体空间形态在新的建设要求下需要深化2、整体空间形态在新的建设要求下需要深化近几年随着规划的逐步实施，温州市对龙湾城市中心区的建设发展有了更高的要求，原规划的空间形态和肌理的表达方式相对比较概念，与目前的实际建设情况不符，在规划管理中无法指导修建性详细规划和建筑设计。部分地块的控制指标从当前情况来看不合理，需要调整。其次，原控规和城市设计在建筑风格、交通组织、地下空间、公共服务设施配套等方面虽有所涉及，但是深度不够，需要进一步充实深化。调整必要性3

规划区内现状建筑拆迁与保留需重新论证3、规划区内现状建筑拆迁与保留需重新论证越秀中学是具有一定知名度的温州市重点中学，现状占地约7公顷，建筑面积近三万平方米，学校规模已有25个班级，一千多名学生。学校按照重点学校标准建设，现状建筑质量较好，并已建成400米环行跑道的标准田径场和1100平方米室内活动场。原规划中整个C街坊全部作为行政办公和商业金融用地，将越秀中学整体搬迁。从实际情况来看，作为一个建校仅十余年、各方面设备均优异的公共服务设施，其整体搬迁不可避免会产生负面效应，如现有资源的浪费、对学校教学、生活秩序的影响以及巨额的校园重建成本等。从区位来看，越秀中学位于瓯海大道、永宁西路、龙海路及龙祥路围合地块的中心位置，学校距离周边主次干道均有一百米以上的距离，既不会影响主干路的交通，对周边环境影响不大。从用地需求来看，周边地块未出让，可以借本次规划调整重新规划支路网，留出的用地足够行政办公和商业金融用地的需求。因此在本次规划中保留越秀中学，需要对周边的用地和道路重新进行规划。第二部分控制性详细规划调整要点规划区功能定位龙湾城市中心区将是龙湾区的政治、经济、文化中心；承担未来温州城市副中心的职能，以行政管理、文化娱乐、商务休闲、金融办公和生活居住五大功能为主导，集其它配套功能于一体的多功能、生态型、复合型的温州市城市副中心的中心区。城市人口规模预测本次规划范围内的城市人口规模为3.7万人。规划结构一、居住用地经过对原规划的审视和对目前实施反馈的分析，本次规划总体上认同原控规的基本原则、整体结构、用地布局以及道路、绿化等系统设计，在原规划基础上进行了更加深入地分析、设计、计算，结合当地各个部门的反馈意见，主要在居住用地、公共服务设施、绿地、道路交通用地等四个方面进行了细节性地调整。一、居住用地居住用地总量基本保持不变，原规划居住用地共77.8公顷，占规划总用地的32.84%，调整后居住用地共81.27公顷，占可建设用地的33.91%；原规划一类居住用地33.67公顷，二类居住用地44.13公顷，商住用地1.79公顷调整为二类居住用地58.26公顷，商住混合用地5.78公顷，居住区级公共服务设施用地17.23公顷。瓯海大道以北A街坊一类居住用地调整为二类居住用地，设置一所24班小学、一所12班幼儿园。瓯海大道以南C街坊保留越秀中学，部分商业金融用地根据实际情况调整为居民回迁的二类居住用地；F街坊居住地块合并为F-04地块，利于住宅小区的规模化开发；G街坊靠近龙祥路与永定路的地块G-04、G-09由二类居住用地调整为商住混合用地；调整合并G街坊部分地块，形成两个较大地块G-06、G-13。二、公共设施用地（1）行政办公用地行政办公用地布局延续原规划思想，根据支路的调整局部微调用地的地块边界。行政办公用地21.76公顷，调整后行政办公用地19.82公顷。调整C街坊行政办公地块建筑高度，使其与政务中心办公大楼相协调。（2）商业金融用地A街坊增加商业金融用地，结合中央绿化轴线布局，服务于瓯海大道以北的生活区。C街坊保留越秀中学后，根据新的路网划分商业金融用地地块。其余商业用地结合城市设计要求及实际开发需求局部微调用地控制性指标。（3）文化娱乐用地F街坊增加文化娱乐用地，设置老年大学。（4）医疗卫生用地G街坊医疗卫生用地由区级卫生院调整为专科医院，原规划用地面积1.99公顷，调整后用地面积1.25公顷。三、绿地系统中央绿带防护绿带街区绿化绿化主轴河道绿廊组团绿化防护绿地原绿地系统规划绿地系统三、绿地系统（1）延伸南北中央绿化轴线中心区北部的瓯江、黄石山及南部的大罗山等都为本区块提供了良好的生态条件。中央绿带贯穿中心区构成绿化骨架，绿化带宽度为80—200米，是龙湾区的重要城市轴线和生态廊道，其狭长形态为中央公园附近地段提供了最佳的可接近性，形成一条结构轴、景观轴、生态轴、文化轴。原规划的范围为中央绿带至瓯海大道，瓯海大道北部通过龙祥路以东控制40米防护绿带联系黄石山和大罗山，布局相对分散，使联系黄石山和大罗山的生态廊道在系统上呈现断裂。调整后将龙祥路东侧的绿化带宽度适当减少，结合现状水系与公共服务设施将中央绿化轴线延伸至黄石山脚下，形成一条延续而完整的中轴线，打通南北生态廊道。北部绿化带内设置学校、幼儿园、商业、会所等服务设施。（2）完善防护绿地原规划只在快速道路及主要道路两侧设防护绿地，调整后沿瓯海大道、龙江路、永定路设置连续的防护绿地，减少快速路、主干路的对中心区的影响。（3）部分组团绿地由线形绿地调整为块状绿地原规划中部分线形分散绿地调整为集中式块状组团绿地，并与滨水绿地相衔接。在绿化用地面积不变的前提下，为每个组团提供一个休闲娱乐健身的场所。（4）修正计算方法原规划中，将沿河道控制的10—20米绿地划为水域用地并计入非建设用地。本次规划按照《温州市城市规划管理技术规定》（2004年）的要求，将这部分绿地划入公共绿地，允许在滨水公共绿地开辟公共活动空间，建设滨水步行道路、构筑物等公共活动设施。四、地块划分调整调整后地块划分原规划由“井”字形次干道将中心区土地划分为11个街坊，再由支路、河道及绿线等划分了133个地块。地块面积由北至南逐渐变小，10公顷的地块主要集中在瓯海大道北侧的近山区域，其他地块如行政办公、公园和居住用地的规模较小，主要为3—5公顷，商业金融地块划分较小，有利于集约开发和提高商业地块开发的灵活性。行政办公用地和商业用地的划分基本符合发展需要，而部分居住用地则面积过小，不利于整体开发以及居住用地内部开放空间的布局，影响城市整体空间效果的营造。通过我国城市居住区规模的研究表明，城市住区规模以3—6公顷为主，适当发展10公顷以上和3公顷以下用地规模。在本次规划调整中，根据土地的批租、建设情况和道路建设情况，在原方案的基础上，增大靠近永定路附近的居住用地规模。五、道路五、道路在原规划路网结构上，考虑保留越秀中学、部分“丁”字型交叉路口的交通影响、地块集中开发的市场需求等问题，局部调整支路网系统：（1）保留越秀中学，将该地块路网调整为越秀中学外围环形路网，保留永宁西路东侧出入口，并与永宁西路南面地块的支路相通。（2）城市支路交叉口间距宜为150—300米。原规划方案“丁”字路口过多，且交叉口间距小于50米，这样极有可能在将来成为瓶颈路，致使道路网支离破碎，无法成为一个有效的整体。调整方案将部分“丁”字路口疏通为“十”字路口，使道路系统成“井”字网络结构。同时考虑中心区发展，在不同发展阶段对部分规划支路采取交通管制。永中西路以南地块局部调整支路位置，使其尽可能与周边现有道路衔接。局部道路的线型改为弧形，增大划分地块的面积。六、停车调整后停车设施（1）停车配建指标原规划采用的停车标准较低，停车指标不能满足中心区的停车需求。按照《温州市城市规划管理技术规定》（2004试行版）的规定，验算得出多数地块为满足自身停车配建要求，需开挖地下二层停车库，停车配建指标应相对提高，由此所增加的停车面积仅能满足地块自身配建需要，尚无法适应对外开放停车的需要。结合现有开发条件，根据浙江省《城市建筑工程停车场（库）配置标准》中机动车的配建指标、《温州市城市规划管理技术规定》中关于建筑停车的配建指标与地下车库一般开发规模的综合比较及方案模拟分析，对《温州市城市规划管理技术规定》（2004试行版）中的停车指标作出部分折减，确定中心区公共建筑停车配建指标（见附表4）。同时规定，实际开发中应保证各地块地面停车位占停车位总数的15%以上。（2）公共停车泊位原规划中心区设置3处公共停车场，面积44491平方米，其中地下公共停车场位与市政广场下，面积39317平方米。调整后设置7处公共停车场，面积51750平方米，其中地面公共停车场面积18750，地下公共停车场面积30000平方米。由于目前中心区市政广场已建成，原规划的地下停车场未实施，故调整后中心区地下停车场设置于靠近规划区南部体育用地附近的中央绿带下面，停车位约1100辆。从已建行政办公地块的停车现状来看，配建停车位数量偏少，缺少社会停车位，主要依赖道路和工地上临时的停车位，停车供给与需求处于一种低水平平衡状态。本次调整结合行政办公建筑及商业金融建筑的建设，加强配建停车的执行力度，鼓励配建停车场对社会开放，增加公共停车泊位的供应量。同时规定行政办公用地需另外提供不少于30%比例的公共停车位；商业金融用地提供不少于10%比例的公共停车位。六、停车七、地下空间原规划对于地下空间的开发没有规定。本次调整特别制定引导中心区地下空间开发的技术标准和规范，将地下空间控制标准纳入控制性详细规划图则中。同时考虑近远期开发相结合，提出规划的应对措施：近期地下空间开发以停车为主，通过控制开发深度与开发容量，为未来预留地下空间；当中心区达到一定规模时，可以将部分预留的地下空间作为复合功能使用。七、地下空间八、城市基础设施规划调整1.市政管线现状图2.市政管线综合规划图给水工程规划中，原规划水量预测参照的是大型城市标准，调整后参照温州市用水量标准，最高日用水量由原规划的3.17万吨/日调整为为1.82万吨/日。调整确定了水源由龙湾区状元水厂供给。管道管径在现状已建成管网的基础上进行了调整，保留已建的供水管道，修改了原控规的不相符的管道管径。八、城市基础设施规划调整1.给水工程规划1、用水量预测：本片区规划用水量为1.82万m3/d。即最高日用水量1.82万吨/日，用水时变化系数Kh＝1.4。2、供水水源本区水源由龙湾区状元水厂供给。3、供水管网区内的给水干管沿瓯海大道、永中西路、龙江路、龙海路设置，管径分别为DN1600,DN1400,DN600,DN800，其余支管沿支路敷设成网状，管径为DN400,DN300,DN200。4、消防供水（1）根据消防规范本区同一时间内火灾次数3次，一次灭火用水量75L/S。（2）利用规划范围内三条天然河流作为天然消防水源，沿河道设置消防车取水口，满足消防取水要求。（3）本区规划采用生活、消防同一的供水系统，消防水压采用低压制，按规范间距不大于120米设置一个室外地上式消火栓。布置消火栓的管道管径不应小于DN150。八、城市基础设施规划调整2.污水工程规划污水工程规划明确了污水排水方向，根据现状已建的污水管道，对原规划的污水管道进行了校正修改。八、城市基础设施规划调整3.雨水工程规划雨水工程规划的调整明确了排水方向，结合现状已建的雨水管道和规划路网，对原规划的雨水工程管道进行了修改和添加。八、城市基础设施规划调整4.电力工程规划电力工程规划中，用电负荷由原规划的7.8万KW修改为现规划的7.9万KW，在紧临规划区龙江路、龙海路、永定路各设置1座110kw变电所，微调了原规划的变电所位置。结合现状已建的电力工程管线和规划路网，对原规划的电力工程管线进行了修改和添加。主要根据现规划的路网在龙详路和龙海路的之间的新路网以及龙康路和龙江路之间的新路网进行添加了电力管线。1、用电负荷预测本片区根据各类用地单位面积负荷指标法测算用电负荷，总用电负荷为7.9万kw。2、供电设施规划根据专项规划，本区主要由龙新变电所110KV和龙新2变电所110KV供电。区内10千伏中压形成双向双环网络线，10KV配电线路采用交联聚氯乙绝缘电力电缆埋地铺设。另外本区内安排12座开闭所，各自向周边地块供电。居住用地和公建用地配电房设置按每3～5万平方米建筑面积设一个配电房的原则进行布置。建议本片区的110KV和10KV电力电缆全部采用地埋敷设，配电房一般应考虑室内附设变或专用箱式变，原则上不得在道路两侧设置杆上变。八、城市基础设施规划调整5.电讯工程规划电讯工程规划结合现状已建的电讯工程管线和规划路网，对原规划的电讯工程管线进行了修改和添加，并在规划区里明确了邮政所和电信所的位置。A街区调整内容:（1）一类居住用地调整为二类居住用地，居住用地面积24.19公顷。容积率由0.8和1调整为1.2，建筑限高由15米和12米调整为21米。（2）沿中央绿化轴线增加居住区公共服务设施用地，用地面积3.91公顷。其中，A-06地块设置24班小学一座，用地面积24940平方米，居住区小学设置标准用地面积为14～17平方米/座，建筑面积为6.5～7.5平方米/座；A-08地块设置12班幼儿园一座，用地面积5450平方米，配置规定用地面积为10～12平方米/座，建筑面积为9～11平方米/座。A-09地块设置净菜市场一处，建筑面积7000平方米；社区文化娱乐中心一座，建筑面积2000平方米；社区门诊所一座，建筑面积300平方米；社区居委会一处，建筑面积250平方米；社区警务室一处，建筑面积20平方米，与社区居委会组合设置。（3）瓯海大道以北靠近龙祥路沿中央绿化轴线增加商业用地面积1.57公顷，容积率1.0。九、分地块调整前后对比调整前调整后B街区调整内容:（1）根据最新土地批租情况，调整地块线及地块编号，原B-06地块分为两个地块。（2）从城市设计角度整体协调建筑高度，除政务中心地块外，已批租公安局地块限高56米，其余行政办公用地调整为限高40米或46米。九、分地块调整前后对比调整前调整后C街区调整内容:（1）保留越秀中学。（2）靠近龙海路C-16地块根据中心区指挥部提供得安置动态调整为居民回迁二类居住用地，用地面积2.54公顷，容积率2.1，建筑高度控制在40米以下。（3）由于保留越秀中学，C地块的商业用地相对于原规划有所减少，考虑中心区土地开发集约化，调整沿永宁西路商业用地容积率，由1.5、1.8、2.0调整为2.0、2.0、2.6。（4）C-01地块设置地面公共停车场，面积不小于8000平方米，停车数为320辆;C-02地块设置标准型普通消防站一处。九、分地块调整前后对比越秀中学街坊D街区调整内容:（1）原规划D-01地块为商业用地，绿地率95%，调整后绿地率为30%。（2）各地块停车位按照调整后新的停车指标计算结果执行。（3）D街区沿龙江路增加防护绿地，相应地块面积有所调整（D-01、D-04）。其中D-03地块为已批地块，地块指标按设计条件执行，建议在方案设计中沿龙江路留出绿化控制带。（4）D街区防护绿地绿地率95%，滨河公共绿地绿地率统一调整为90%。（5）原规划中，将沿河道控制的10—20米绿地划为水域用地并计入非建设用地，本次调整将这部分绿地划入公共绿地，由此带来相应地块面积的调整（D-02、D-04、D-05、D-06、D-07、D-09）。（6）D-05地块为已批地块，根据已批设计条件，地块性质由商住混合泳地调整为二类居住用地。（7）D-07地块绿地率由20%调整为25%。（8）D-08地块建筑限高由25米调整为60米；绿地率由20%调整为35%；配套设置社区居委会一处，建筑面积250平方米；社区警务室一处，建筑面积20平方米，与社区居委会组合设置；地块内部要求设置净菜市场，服务于中心区瓯海大道南部生活区，建筑面积不小于12500平方米。（9）D-10地块根据城市设计对龙康路天际线的要求调整建筑限高，由40米调整为55米，绿地率由20%调整为30%。（10）D-12地块绿地率由10%调整为30%。（11）D-13地块配建公共停车位130个。（12）D-14地块由广场用地调整为公共绿地。九、分地块调整前后对比调整前调整后E街区调整内容:（1）原规划中，将沿河道控制的10—20米绿地划为水域用地并计入非建设用地，本次调整将这部分绿地划入公共绿地，由此带来相应地块面积的调整（E-02、E-05、E-06、E-10）。（2）将沿永中西路商业用地E-08容积率由3.5调整为3.0。（3）E-16地块绿地率由95%调整至90%。（4）E-06地块设置18班小学一座，用地面积13070平方米，建筑面积11763平方米，配置规定用地面积14～17平方米/座、建筑面积6.5～7.5平方米/座。（5）E-09地块设置12班幼儿园一座，用地面积3460平方米，建筑面积3114平方米，配置规定用地面积为10～12平方米/座，建筑面积为9～11平方米/座。（6）E-10地块容积率由2.1调整为2.5，建筑密度由30%调整至25%，绿地率由35%调整至30%。九、分地块调整前后对比调整前调整后F街区调整内容:（1）原规划中，将沿河道控制的10—20米绿地划为水域用地并计入非建设用地，本次调整将这部分绿地划入公共绿地，由此带来相应地块面积的调整（F-01、F-02、F-03、F-04、F-07、F-08）。（2）沿永中西路商业用地F-01、F-02、F-06地块容积率由3.2、2.2、2.9统一调整为3.0；F-06地块建筑限高由30米调整55米，绿地率由20%调整至30%。（3）F-03地块设置30班初中一座，用地面积32490平方米，建筑面积12780平方米，配置规定建筑面积为8～9.5平方米/座，用地面积为15～18平方米/座。（4）合并部分居住地块，形成F-04地块，居住用地容积率由2.1调整为2.5，建筑限高为60米。F-04地块设置社区居委会一处，建筑面积250平方米；社区警务室一处，建筑面积20平方米，与社区居委会组合设置。（6）F-07地块设置18班小学一座，用地面积14200平方米，建筑面积12780平方米，配置规定用地面积14～17平方米/座、建筑面积6.5～7.5平方米/座。（7）F-08地块由居住用地调整为文化娱乐用地，设置老年大学一所，用地面积5480平方米，建筑面积12056平方米，容积率2.2，建筑密度45%，建筑限高60米，绿地率35%。（8）F-11地块原地块面积测算有误，更正后为17280平方米。九、分地块调整前后对比调整前调整后G街区调整内容:（1）将G-04、G-09地块由居住用地调整为商住混合用地，其中G-04地块容积率为3.0，建筑限高为60米；G-09容积率3.5，建筑限高为100米。（2）沿永中西路商业用地G-01、G-02、G-11容积率由4.0、2.7、3.2统一调整为3.0。（3）G-03地块绿地率由95%调整至90%。（4）G-13地块设置社区居委会一处，建筑面积250平方米；社区警务室一处，建筑面积20平方米，与社区居委会组合设置。（4）G-07地块设置12班幼儿园一座，用地面积4500平方米，建筑面积4050平方米，配置规定用地面积为10～12平方米/座，建筑面积为9～11平方米/座。（6）原规划将G街区绿地划入居住区内部绿地，调整后将其纳入整体绿化系统中，用地分类上属于公共绿地。九、分地块调整前后对比调整前调整后第三部分：城市设计原城市设计主要问题：1、缺乏建筑界面、建筑色彩和风格等内容的深入研究；2、城市设计内容在控规图则中体现不足，没有将城市设计内容融入控制体系城市设计研究重点城市设计框架建筑色彩和风格街道界面分析空间形态调整延续原有结构强化其他专题研究落实控规体系原有城市设计框架解读；明确本次优化的主要城市设计要素；对城市设计各要素控制。通过案例分析和实地调研，界定控制原则；明确控制分区；具体落实控制内容。对原方案建筑立面和空间形态进行分析；明确控制原则和方法；针对主要建筑界面进行控制。比较原来城市设计空间形态方案；结合控规的用地布局调整深化方案；结合三维形态进行空间推敲。控规图则刚性内容融入控规图则城市设计框架主要空间轴线（一纵两横）特色风貌区（四区）主要景观界面（街道界面、滨水界面、临山界面）主要景观节点（交通入口节点、视线景观节点、活动广场节点）步行路径（中央公园步行、临街商业步行、绿化林荫步行道）城市设计框架主要空间轴线（一纵两横）城市设计框架特色风貌区（四区）城市设计框架主要景观界面（街道界面、滨水界面、临山界面）城市设计框架主要景观节点（交通入口节点、视线城市设计框架步行路径（中央公园步行、临街商业步行、绿化林荫步行道）

中心区作为龙湾区的重点发展新区，建筑的风格、色彩、体量等要素的设计应体现现代新区的活力与时代创新的精神。

强化建筑的地方性，从地方文化发展脉络中寻求符合场地特征与城市特征的要素；反映城市传统，突出地方特色，考虑地方文脉、风俗和传统建筑材料和特性。同时应该符合地方的地域气候条件、山水特征等。

尊重中心区已建建筑的建筑风格；遵循原来城市设计方案对建筑风格的设计要求，反应城市设计的作为一种持续的过程。同时，应该与建筑的功能相一致。现代性地方性延续性1.控制原则契合城市文脉契合场所特征体现建筑功能建筑从区域和整体的角度进行色彩和风格控制，主要划分为3个分区5种建筑类型：（1）居住----现代水乡体现现代简约素雅的中式建筑；反映与水融合的轻盈与流畅；庭院型；建筑材料以地方建筑材料素水泥及浅色涂料为主，局部贴木材；主色调为白色、浅灰色、深灰，局部辅色为灰色或褐色；平屋顶或坡屋顶，坡屋顶亦为现代感简单坡顶。（2）行政商务----现代简约现代风格的现代新颖、端庄典雅、简洁大方，避免过于繁琐的墙面或屋顶形式；建筑体量较为稳重大气；对称型建筑为主；部分庭院围合，临水亦可用跌落式建筑；主色调以白色、浅灰色为主，局部用砖红色或木本色点缀。（3）商业文化----精致活泼精致活泼的建筑风格，体现艺术与新颖。允许采用鲜艳明快的主色调，但必须亲民、宜人。控制分区建筑风格和色彩（1）居住----现代水乡体现现代简约素雅的中式建筑；反映与水融合的轻盈与流畅；庭院型；建筑材料以地方建筑材料素水泥及浅色涂料为主，局部贴木材；主色调为白色、浅灰色、深灰，局部辅色为灰色或褐色；平屋顶或坡屋顶，坡屋顶亦为现代感简单坡顶。低层居住建筑应采用庭院式布局，户户有院；建筑形式应以江南民居为建筑创作原型，形成“现代水乡”的现代高档住区；户外公共空间景观环境应注重“小桥流水”的亲水空间的设计和江南意境的营造；建筑材料以当地素水泥及涂料为主，局部辅以木材、石材；建筑色彩素雅，应以深灰、白为主色调，以浅灰、褐色、木本色为辅色调，突出“粉墙黛瓦”的江南建筑格调。多层、高层居住建筑建筑形式宜解构式运用江南住宅的建筑构件，形成水乡特色的“花园式公寓”；建筑色彩应淡雅明快，以深灰、蓝灰、白色为主色调；建筑应注重屋顶绿化与阳台绿化，鼓励“阳光阳台”的建筑设计创作；应形成宜人亲切的户外环境，注重亲水的活动空间的创造。庭院亲水空间建筑材料色彩素雅现代水乡户外环境色彩淡雅绿化阳台花园式公寓3.不同类型建筑的控制（2）行政商务----现代简约现代风格的现代新颖、端庄典雅、简洁大方，避免过于繁琐的墙面或屋顶形式；建筑体量较为稳重大气；对称型建筑为主；部分庭院围合，临水亦可用跌落式建筑；主色调以白色、浅灰色为主，局部用砖红色或木本色点缀。商务办公建筑应注重建筑立面的统一协调，建议采用相似的线脚、立面分隔与窗墙比；行政办公建筑建筑后退道路红线应一致，形成完整直线的建筑贴线界面；建筑风格应统一，主色调以白色、浅灰色为主，局部辅以砖红色或木本色；相似线脚建筑界面建筑色调立面协调3.不同类型建筑的控制（3）商业文化----精致活泼精致活泼的建筑风格，体现艺术与新颖。允许采用鲜艳明快的主色调，但必须亲民、宜人。建筑色彩可以采用暖色的砖红、桔色、米色为主色调；建筑材质建议以砖、石材贴面为主。商业建筑建筑后退道路红线应一致，沿街面应提供宽度相同的骑楼；底层商业建筑统一层高为5米；骑楼、底层建筑应注重建筑细部的设计，应有亲切近人的细部；建筑色彩应以暖色的砖红、桔色、米色为主色调；建筑材质建议以砖、石材贴面为主。文化建筑作为提升地区形象和认知度的重点，应成为建筑招投标设计的重点,鼓励进行“土”而“新”的建筑创新；建筑形式应具有现代感、艺术感、新颖感、国际化特质。连续骑楼底层细部建筑色彩建筑材质3.不同类型建筑的控制龙祥路（东侧）龙康路（西侧）永宁西路（北侧）永宁西路（南侧）永中西路（北侧）永宁中路（南侧）重要建筑界面1、原来方案界面城市设计与控规指标不一致的地块（1）.原有城市设计方案同控规指标不一致，根据原方案形成的立面轮廓线并非真实的轮廓线。例如：

C街区（C-04）行政办公用地控规指标中容积率1.8，按照城市设计方案建筑层数为五层，计算得到容积率仅为1.3。

G街区G-01地块商业金融用地容积率为4.1，按照城市设计方案建筑层数为18、24、32层计算容积率达到5.1。2、原有城市设计方案存在问题（2）.部分地块城市设计方案不符合城市规划及建筑设计规范。例如：

G街区G-01地块的三栋50米至100米高层建筑的建筑间距仅为4米，建筑消防设计规范强制性规定高层建筑之间的最小间距为13米。（3）.沿中央绿化轴线两侧的点式高层均质排列，高层建筑与周围建筑和谐性差，天际线呆板。2、原城市设计天际线存在问题总体原则：

点线面相结合的关联性，从多角度、多方法欣赏龙湾区城市天际线和街景立面。

面----形成具有多项维度、多要素复合的城市“天际面”。沿中央绿轴、永宁西路和永中西路两侧为主要界面，保证大于50%贴线率，以形成连续的街廓。

线----设计动态观察的线形路径,线形景观走廊串联流动的城市风景,通过“虚实”的转换和交替以及有规律的高低起伏，形成韵律感和节奏感。

点----包括两个层次，一是提供观景点驻足空间，设计观察天际线的经典视角，散点透视欣赏中心区天际轮廓线；二是控制天际线的制高点，为了突出高层建筑的宏伟感和加强天际线的节奏变化，可以使高层建筑的尺度与一般建筑拉开一定的距离，以增加视觉上的对比效果。3、规划原则延续原城市设计方案的空间梯度设计

将竖向空间分成四个层次进行组织，共同构筑起高低错落、疏密有致的街道空间。整体以中央绿化轴线为中心，沿着中央绿化轴线展开此起彼伏的人工山脉轮廓线，形成舒展的空间尺度。（1）第一层次：广场、中央绿地、沿水域公共绿地、街道等开放空间构成第一层次，成为缓冲区，缓冲了中心区高层建筑的压迫感。（2）第二层次：瓯海大道以北低层建筑与多层建筑组合作为第二层次，整体低于瓯海大道以南建筑，以凸现背景山体的层次感。（3）第三层次：瓯海大道以南政务中心两侧街区建筑低于政务中心，作为第三层次，衬托政务中心的庄重威严。（4）第四层次：永宁西路以南建筑以集约开发的小高层建筑为主，作为第四层次。其中永宁西路与永中西路沿街商业金融建筑整体高度高于其他建筑。4、天际线规划123344行政办公----简洁庄重风格现代新颖、端庄典雅、简洁大方，避免过于繁琐的墙面或屋顶形式；建筑体量较为稳重大气；以对称型建筑为主；主色调以白色、浅灰色为主。应注重建筑立面的统一协调，建议采用相似的线脚、立面分隔与窗墙比；建筑立面不宜采用大面积的玻璃幕墙。行政办公裙房:(1)沿府东路行政办公街区建筑裙房层高应保持一致，裙房高度为12米;(2)严格控制85％的建筑贴线率，以保证沿街界面的完整；不同时序的建造要保持原有立面要素的节奏;(3)二层以上范围，玻璃门窗的面积不得超过墙面的50%；不允许全部安装玻璃的幕墙；(4)墙面的收分要使底层和二层结构分明；入口门厅采用统一尺度的划分方式。(5)建筑的主入口应该位于一层面向主要街道，如果建筑有个突出的景观特征的入口，又朝向有特殊意义的方位，才由设计师考虑放在侧面；在街角或朝向两条街道的建筑应该把入口开在主街上或相交处，临接公共步行道.街景立面风格商业裙房----精致活泼风格

允许采用鲜艳明快的主色调体现精致活泼的建筑风格，体现艺术与新颖。建筑色彩应以暖色的砖红、桔色、米色为主色调；建筑材质建议以砖、石材贴面为主。永宁西路两侧及以南沿街的底层应保留商业用途。商店在临街的设施中占有75%的比例。商店的入口间距不超过15米。沿街建筑底层墙面的收分要使底层和二层结构分明；同一街区底层外墙面高度保持一致，底层商业建筑统一层高为5米；商店的深度至少有10米；商业建筑的门窗和橱窗（面向底层步行道的）保持至少80%的透明比例；建筑室外地面与室内外的地坪以缓坡相接，如设踏步，应同时设坡道。居住建筑----现代水乡风格

体现现代简约素雅的中式建筑；建筑材料以地方建筑材料素水泥及浅色涂料为主，局部贴木材；主色调为白色、浅灰色、深灰，局部辅色为灰色或褐色；平屋顶或坡屋顶，坡屋顶亦为现代感简单坡顶。建筑形式宜解构式运用江南住宅的建筑构件，将活跃的城市气息渗入新形式的居住区，形成水乡特色的“花园式公寓”。商业办公----现代简约风格

以银白色、灰色为主调，敷以玲珑剔透玻璃体、突出标志性，引领城市中心区商业办公风尚。简洁的外立面，允许使用大面积玻璃幕墙，其错落式屋顶，通透的材质、细腻的照明、突出晶体建筑的通透晶莹。1.整体轮廓线:府东路东侧的整体轮廓由低至高逐渐向南延伸。瓯海大道北部以多层和低层相结合，中心公共服务设施的高度略高于居住建筑；瓯海大道南部以永中西路商业建筑及酒店为视觉焦点，形成有规律的高低起伏的建筑轮廓线，向南渐次升高，至镇标路中心区地标建筑达到高潮。2.裙房:瓯海大道南部沿府东路同一街区建筑裙房层高应保持一致，并严格控制贴线率，以保证沿街界面的完整；不同时序的建造要保持原有立面要素的节奏。二层以上范围，玻璃门窗的面积不得超过墙面的40%；不允许连续排列的窗户或全部安装玻璃的幕墙。3.底层：永宁西路以南沿街的底层应保留商业用途。商店在临街的设施中占有75%的比例。商店的入口间距不超过15米。沿街建筑底层墙面的收分要使底层和二层结构分明；同一街区底层外墙面高度保持一致，高度至少有4.8米，至多不超过6米；商店的深度至少有10米；商业建筑的门窗和橱窗（面向底层步行道的）保持至少80%的透明比例；建筑室外地面与室内外的地坪以缓坡相接，如设踏步，应同时设坡道。4.第五立面：提倡屋顶层平面后退以减少建筑体量；沿街建筑的顶层局部作退台处理，使得建筑群天际线错落有致，富有变化。结合建筑退台，将建筑屋顶和构筑物平台的“第五立面”进行绿化，形成屋顶花园。提倡“绿化台地”与地面绿化生态环境遥相呼应，形成城市立体绿化.5.特色：突出行政办公、金融商业和居住社区复合多样的风貌特色。办公及大型商业金融建筑选用材料包括砖、石料、钢、透明或浅色的玻璃。以对称型建筑为主；主色调以白色、浅灰色为主。底层商业采用暖色的砖、石料、钢、透明或浅色的玻璃。居住建筑体现现代水乡风格，通过门廊、凸窗和阳台的处理取得协调。A、龙祥路（东侧）街景立面调整方案降低中部建筑层数增加高层建筑，成为天际线的制高点调整建筑层数及型体降低建筑层数原城市设计方案瓯海大道永宁西路永中西路1.整体轮廓线:府西路西侧的街景立面，应与东侧街景立面相呼应：由低至高逐渐向南延伸，以永中西路商业建筑及酒店为视觉焦点，两侧形成韵律感强烈的天际轮廓线。2.裙房:瓯海大道南部沿府东路同一街区建筑裙房层高应保持一致，并严格控制贴线率，以保证沿街界面的完整；不同时序的建造要保持原有立面要素的节奏。二层以上范围，玻璃门窗的面积不得超过墙面的40%；不允许连续排列的窗户或全部安装玻璃的幕墙。3.底层：永宁西路以南沿街的底层应保留商业用途。商店在临街的设施中占有75%的比例。商店的入口间距不超过15米。沿街建筑底层墙面的收分要使底层和二层结构分明；同一街区底层外墙面高度保持一致，高度至少有4.8米，至多不超过6米；商店的深度至少有10米；商业建筑的门窗和橱窗（面向底层步行道的）保持至少80%的透明比例；建筑室外地面与室内外的地坪以缓坡相接，如设踏步，应同时设坡道。4.第五立面：提倡屋顶层平面后退以减少建筑体量；沿街建筑的顶层局部作退台处理，使得建筑群天际线错落有致，富有变化。将建筑屋顶和构筑物平台的“第五立面”作为“第二地面”进行绿化，形成屋顶花园。提倡“绿化台地”，与地面绿化生态环境遥相呼应，形成城市立体绿化.5.特色：突出行政办公、金融商业和居住社区复合多样的风貌特色。办公及大型商业金融建筑选用材料包括砖、石料、钢、透明或浅色的玻璃。底层商业采用暖色的砖、石料、钢、透明或浅色的玻璃。居住建筑通过门廊、凸窗和阳台的处理。取得协调。B、龙康路（西侧）街景立面调整建筑体量调整建筑层数及型体沿街建筑的顶层局部作退台处理调整高层建筑比例原城市设计方案瓯海大道永宁西路永中西路调整方案1.整体轮廓线:永宁西路北侧的街景立面，以龙湾区政务中心为视觉焦点，两侧建筑低于政务中心，形成有规律的高低起伏的建筑轮廓线。2.裙房:同一街区建筑裙房层高应保持一致且整体低于政务中心裙房，严格控制贴线率，以保证沿街界面的完整；不同时序的建造要保持原有立面要素的节奏。3.底层：应适当保留商业用途，商店在临街的设施中占有不少于30%的比例。商店的入口间距不超过30米。沿街建筑底层墙面的收分要使底层和二层结构分明；同一街区底层外墙面高度保持一致，高度至少有4.8米，至多不超过6米；商店的深度至少有10米；商业建筑的门窗和橱窗（面向底层步行道的）保持至少80%的透明比例；建筑室外地面与室内外的地坪以缓坡相接，如设踏步，应同时设坡道。4.第五立面：屋顶平面应与政务中心相一致，在建筑屋顶平面设置平台绿化，形成多维度的立体化景观空间；屋顶上的室外设备必须屏障，