城市土地与房产管理

现代市政学〔第三版〕王佃利张莉萍高原主编第六章城市土地与房产管理本章重点123我国城市土地管理体制、土地使用制度的变革现阶段我国城市房地产管理以及城市住房保障体系存在的主要矛盾我国城市房地产管理以及城市住房保障体系存在的主要矛盾的成因及今后改革方向6.1.1城市土地管理的界定1.土地资源与资产6.1城市土地管理概述从土地的社会经济特性看，土地具有资源和资产两个特征。土地资源是指在一定技术条件和一定时间内可为人类利用的资源，认识土地的资源属性主要是强调土地的使用价值和效用特性。土地同时还是一项重要的社会财产，具有资产特性，又称地产。Page

5土地资源地产土地的社会经济特性2城市土地及其特性土地稀缺将加剧房产未来竞争.doc3城市土地管理城市土地管理是城市政府在国家有关土地的法律法规的指导下，为调整土地关系、组织土地合理开发利用所进行的各项工作的统称。城市土地管理的任务是对城市土地的占有、分配、流转及使用进行规划、组织和监控，借以调整城市土地关系，保护和开发城市土地资源，保护土地所有者和使用者的合法权益，促进城市社会经济的可持续开展。市土地管理局市司法局市房产管理局市规划管理局

城市土地管理机关6.1.2城市土地管理的根本内容土地利用总体规划土地利用专项规划土地利用方案城市土地规划土地利用专项规划是单项用地的利用规划或为解决土地的开发、利用、整治、保护中某一单项问题而进行的规划，如土地开发规划、土地整理规划、根本农田保护规划、土地整治规划等。土地利用方案是根据土地利用总体规划和经济、社会开展的需要，对各类用地数量的具体安排。土地市场〔1〕一级市场。这是由国家垄断经营的市场，经营业务包括：征用土地，办理产权转移手续；以出售或拍卖的方式转让土地的一定时期的使用权；出租土地，定期收取地租等。〔2〕二级市场。这是由具有法人资格的土地开发公司对土地进行综合开发、经营所形成的市场。反思：政府垄断土地一级市场的利与弊？国土资源部党组日前下发通知，通知要求，2023年3月底前，土地储藏机构必须与其下属和挂靠的从事土地开发相关业务的机构彻底脱钩，各地国土资源部门及所属企事业单位都不得直接从事土地一级市场开发。6.1.3我国城市土地管理体制土地管理体制是指由国家关于土地管理机构设置和管理职能权限划分所形成的体系和管理制度我国土地管理体制的开展2.我国城市土地管理机构的职责国土资源部内主要土地管理机构设置情况6.2我国的城市土地管理6.2.1我国城市土地根本制度1我国城市土地所有制根据我国宪法和《土地管理法》的规定，我国现行的土地所有制为社会主义土地公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。6.2.2城市土地供给与管理1我国现行城市土地供给方式城市土地的获得有两种来源，一种是进行旧城改造，将城里年代久远、破败危旧的建筑物撤除，在此根底上重新进行平整开发；另一种是将城乡结合部的土地开发成城市的用地，即将农业用地转化为非农用地，非农建设用地可以通过征用和非征用两种方式转变。〔1〕城市土地的划拨和出让〔2〕划拨和出让的区别〔3〕城市土地有偿供给制度的开展只有严格规定真正用于公益用途的土地才适用划拨方式，经营性用地必须使用出让方式。另一个重要的问题是把出让供应方式中协议出让的渠道尽可能地紧缩，逐渐改为以拍卖、招标的方式进行土地出让。2我国城市土地储藏制度〔1〕土地储藏制度的开展。〔2〕我国土地储藏制度的运行方式。〔3〕实施土地储藏制度的作用和成效6.2.3完善我国城市土地管理1当前城市土地管理存在的问题2完善我国城市土地管理的措施6.3.1城市房产管理的界定6.3城市房产管理概述城市房产管理就是城市人民政府对城市房产规划、建造、使用所进行的一系列工作。城市房产管理的根本内容6.3.3我国城市房产管理体制根据我国《城市房地产管理法》规定国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。6.3.4中国房地产开展现状以及开展趋势

现状：

一、房价——收入比联合国3:1美国3.5:1中国10-15:1假设：人均收入=5千每户月收入=1万每户年收入=12万联合国3:136万美国3.5:142万中国10-15:1120万-180万二、商品房空置率适度4%-5%警戒10%以上严重积压区20%以上我国自2002年起,商品房空置率始终处在20%的水平上下。“中国660多个城市，连续6个月以上电表读数为零的空置房高达6540万套，足够2亿人居住。〞—2006年媒体消息〔当年国家电网公司坚决否认该消息的真实性〕三、融资结构单一，过度依赖银行上市融资信托融资债券融资基金融资银行信贷“只有房地产信贷，没有房地产金融。〞

——聂梅生，全国工商联住宅产业商会会长

Hold不住的房价加息提高存款准备金率增加中小户型和中低价位商品房供给征收房屋交易税、个人所得税提高契税全国70个大中城市房屋销售价格全年平均涨幅02%4%6%8%10%12%14%200620072023202320235.5%7.6%6.5%1.5%13.7%房地产市场开展趋势2023年上半年货币政策继续保持稳健，房地产行业资金链收紧，预计未来将对中小开发商是一个大考验。未来房地产市场的预测乐观预测：2023年一二线城市由于全面限购，假定局部需求被挤压到三线城市，带动三线城市再创新高。照此测算，全国销售面积上涨4~7%。中性预测：由于调控2023年一二线城市，尤其是一线城市，销售面积已经处于历史低位，假定2023年销售面积不应再低，全国销售面积上涨1.5~4.7%；悲观预测：假定2023年受政策调控城市商品房销售面积增速与2023年“国十条〞后增速保持一致，全国销售面积下降7~10%。从长期来看，房地产行业开展依旧处在