历年资产评估实务一样卷(含五卷)含答案

历年资产评估实务一样卷（一）

一、单项选择题（40题）

1、某地区某类房地产2016年4月至10月的定基价格指数分别为99.、97.、

100.、105.>106.、108.>110.1（以2016年1月为100）。其中某宗房地产在

2016年6月的价格为18500元/平方米，修正到2016年10月的价格为（）元/

平方米。

A、20226.91

B、19398.57

C、20848.00

D、19179.38

2、市场法及建（构）筑物的评估是最常见的基本方法之一，是通过对比交易价的

一系列因素进行修正得出被估建筑物的价值。其中，计算交易日期修正系数的

公式中，分母通常设定为100,“100”的含义是（）。

A、表示评估基准日的价格指数

B、表示以评估基准日的价格指数为基准而确定可比实例时的价格指数

C、表示可比实例交易的价格指数

D、表示以可比实例交易时的价格指数为基准而确定评估基准日的价格指数

3、下列关于普通股、优先股和债券的比较，说法正确的是（）。

A、普通股比优先股的风险小

B、优先股的股票在剩余财产分配上优先于普通股的股票

C、普通股的股票在股利分配上优先于优先股的股票

D、债券的利息和优先股的股利一样，在所得税后支付

4、下列设备寿命中，最长的是（）o

A、自然寿命

B、经济寿命

C、技术寿命

D、科学寿命

5、下列各项中，说法不正确的是。。

A、自行营造的林木类生产性生物资产的成本，包括达到预定生产经营目

的前发生的造林费、抚育费、营林设施费、良种试验费、调查设计费和应分摊

的间接费用等必要支出

B、自行繁殖的产畜和役畜的成本，不包括达到预定生产经营目的（成龄）

前发生的饲料费、人工费和应分摊的间接费用等必要支出

C、生产性生物资产的有形损耗主要是预计的产畜和役畜衰老及经济林老化

等

D、生产性生物资产的无形损耗，主要是预计因新品种的出现而使现有的

生产性生物资产的产出能力和产出农产品的质量等方面相对下降、市场需求的

变化使生产性生物资产产出的农产品相对过时资产产出的农产品相对过时等

6、大部分单项机器设备不采用收益法评估的原因是（）o

A、一般计算较为复杂

B、计算折现率不好选取

C、市场法更为通用

D、一般不具有独立获利能力

7、对面临搬迁企业的资产评估，或政府征收土地的拆迁企业损失评估，这时所

评估的设备价值是它的（）。

A、原地使用价值

B、清算价值

C、市场价值

D、移地使用价值

8、企业进行宏观调查的内容不包括（）。

A、企业的生产能力

B、主要技术参数

C、企业的产品及生产工艺

D、企业的设备维护政策

9、机器设备的特点不包括（）o

A、通常采用重置成本法和市场法进行机器设备评估

B、可以是独立实现某种功能的单台设备，也可以是由若干机器设备组成的

有机整体

C、按其可移动性可分为动产和不动产

D、设备的贬值因素主要是实体性

10、微观调查是以（）为调查对象，具体内容一般包括机器设备的基础信息

和安装使用情况。

A、机器设备所服务的主体

B、多台设备

C、单台设备

D、随机设备

11、甲粮食企业因购买储备粮，从2012年6月1日起按规定每季季初收到财政

扶持资金80万元，企业所得税税率为25%,评估基准日2016年9月1日企业

账面该项财政扶持资金共计1360万元（80X17）,则甲企业专项应付款的评估

值为（）万元。

A、1360

B、340

C、1020

D、80

12、（2019年真题）应收款项评估中，下列情形中可直接判断为全部坏账损失

的是（）。

A、债务人5年未履行偿债义务的

B、债务人依法宣告破产的

C、债务重组协议达成后无法追偿的

D、债务人被宣告死亡的

13、对于股权投资基金而言，基金投资者可以拥有法人地位的是（）。

A、公司型基金

B、信托（契约）型基金

C、合伙制基金

D、对冲基金

14、运用市场法估算生产性生物资产价值的关键是（）。

A、选择可比的参照物

B、选择的参照物应尽可能与被评估资产类似

C、设置恰当的调整系数

D、参照物的选择及调整系数的设置

15、长期应收款的评估程序中，不需要与（）核对。

A、明细账

B、总账

C、利润表

D、资产负债表

16、定期重复地砍伐具有一定特征的成熟木，林地上始终保持有各个龄级的林

木的属于（）。

A、皆伐

B、渐伐

C、择伐

D、抚育采伐

17、某宗土地，单价为10000元/平方米，规划容积率为8,建筑密度为0.5,

则其楼面地价为（）元/平方米。

A、800

B、1250

C、5000

D、20000

18、甲公司于2016年11月向乙公司购买一处闲置厂房，合同注明的土地使

用权价款2000万元（不含增值税），厂房及地上附着物价款500万元（不含

增值税），已知当地规定的契税税率为3%,甲公司应缴纳的契税税额为（）

万元。

A、15

B、45

C、60

D、75

19、下列关于重置成本法的说法，错误的是（）。

A、非竣工或非停工的在建工程其成新率一般为100%

B、工业厂房重置成本中一般不包括〃合理利润”

C、在建工程的资金成本一般以预期发生额为基数计算

D、功能性贬值是指在建工程用途、使用强度、设计、结构、装修、设备等

不合理造成的建筑物功能不足或浪费形成的价值损失

20、作为评估对象的长期待摊费用的确认标准是（）。

A、能否带来预期收益

B、是否已摊销

C、能否变现

D、摊销方式

二、多项选择题（20题）

1、下列（）属于企业合并对价分摊评估第一阶段即分析阶段的工作内容。

A、与管理层进行深入沟通，充分了解收购方对此次交易拟达到的目标，即

交易目的

B、收集各类相关资料，主要包括股权转让协议.董事会决议.公司对该交

易的信息披露.被收购企业历史财务数据以及与收购相关的尽职调查报告等

C、对收集的资料进行分析，了解被收购公司在收购日经营状况及其资产负

债状况

D、确定合并成本

E、识别出所有在收购日存在的重大可辨认的无形资产

2、（2018年真题）运用重置成本法评估房屋建筑物时，下列费用项目中，属于

前期费用及其他费用的有（）。

A、土地开发费

B、临时设施费

C、地质勘察费

D、文明施工费

E、建筑单位管理费

3、下列关于库存材料评估的说法中正确的有（）o

A、近期购进的库存材料，在市场价格变化不大的情况下，其账面价值接近

市价，评估的时候可以采用市场法或成本法

B、购进批次间隔时间较长，价格变化较大的库存材料，可以采用最接近市

场价格的材料价格或直接以市场价格作为其评估值

C、对于缺乏准确市价的库存材料的评估，可以通过寻找替代品的价格变动

资料来修正材料价格

D、呆滞材料的评估应该扣除贬值数额，确定评估值

E、以上说法都不正确

4、下列关于基准地价的说法，正确的是。。

A、基准地价是政府参与土地有偿使用收益分配的依据

B、基准地价是进一步评估宗地地价的基础

C、基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业

等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格程度

D、基准地价的内容不包括设定土地开发

E、基准地价是实际交易价格

5、下列各项表述中，正确的有（）。

A、应付商业承兑汇票到期，如企业无力支付票款，应将应付票据按票面金

额转作应付账款

B、应付股利评估值按其账面数额进行确认

C、企业应交纳的所有税费，均需要做预计应交税费的处理

D、与资产相关的专项应付款，若该项工程还未完工，按照账面值保留其评

估值；若工程已经完工验收，评估值按照剩余寿命期所对应的价值进行确认

E、与收益相关的专项应付款，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失

的，评估值仅保留所得税

三、简答题（40题）

1、因经济行为需要，资产评估专业人员基于原地续用的持续经营假设，拟采用

重置成本法评估，某企业一台进口设备，该设备己安装5年，购置时离岸价

800000美元。经核实，该设备目前使用正常，各项技术指标完好，达到设计

生产能力。

经现场勘查，该设备为半新资产，经过维修处于良好状态。经调查，市场

上无其他同类替代设备。评估基准日为2020年3月1日，经调查，其同型号设

备的FOB报价为750000美元。

设备从订货到安装完毕投入使用需要2年时间，第一年投入的资金比例为

30%,第二年投入的资金比例为70吼假设每年的资金投入是均匀的，银行贷款

利率为5虬基准日美元兑换人民币的汇率为1:6.9。资产评估人员初步拟定重

置成本计算表如下：

要求：

(1)指明重置成本计算表中项目和计费基数的错误之处，并给出正确形

式。

(2)根据修正后的表格以及费率计算各个项目的结果以及更新重置成本。

(计算结果保留两位小数)

更新重置成本的计算如下：

2、现有某国有林场拟转让一块面积为180亩的杉木中龄林，年龄为15年，亩

蓄积为15立方米，经营目标为中径材(其主伐年龄为30年)，标准参照林分主

伐时平均商蓄积为16立方米，林龄为15年的标准参照林分的平均亩蓄积为10

立方米，假设该林分不需要间伐。有关技术经济指标如下：

⑴营林戚本:管护费用为10元/亩•年;地租为50元/亩•年；

(2)杉木林主伐时林木单位蓄积纯收入为500元/立方米；

⑶投资收益率：6虬

要求：

(1)收获现值法的定义是什么？

(2)收获现值法在计算中需要考虑的因素有哪些？

(3)请计算该林分的林木资产评估值。(所得结果均保留两位小数)

3、某市高新技术开发区内有一块土地面积为20000平方米，该地块的土地征地

费用(含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税)为每亩15万元，土地开发费为

每平方公里2.2亿元，土地开发周期为两年，土地开发费为年初一次性投入，

第一年投入资金占总开发费用的45%,管理费用为土地开发费用的10册开发商

要求的投资回报率为1096,销售税费假设为30万元，当地土地出让增值收益率

为15胎银行贷款年利率为6肌试计算该土地的评估价值。

4、(2019年真题)因经济行为需要，资产评估专业人员基于原地续用的持续

经营假设，拟采用重置成本法评估，某企业一台进口设备，该设备已安装5

年，购置时离岸价11000000美元。经核实，该设备安装完成后由于原材料

供应原因，闲置一年，目前设备使用正常，各项技术指标完好，达到设计生产

能力。设备尚可使用年限为10年。

经现场勘查，该设备为半新资产，经过维修处于良好状态，参照实体性贬

值值率参考表，确定贬值率为35肌

经调查，市场上无其他同类替代设备。由于技术进步，同型号设备基准目

的离岸价为900000美元。该设备从订货到投入使用需要不到半年时间，资产评

估人员初步拟定重置成本计算表如下：

假设不考虑资本成本。评估基准日的汇率为1美元等于6.8元人民币。

（1）指明重置成本计算表中项日和计费基数的错误之处，并给出正确形

式。

（2）根据修正后的表格以及费率计算各个项目的结果以及重置成本。【计

算结果：108039530.14元】

（3）指出设备可能存在什么贬值，哪些形式的贬值，并说明理由。

（4）计算评估值。

参考答案及解析

一、单项选择题

1、A

【解析】修正到2016年10月的价格=18500X（110.1/100.7）=20226.91（元/平方

米）。

2、I）

【解析】本题考查的是市场法。交易日期修正系数的分母为100,表示以可比实例交易时

的价格指数为基准而确定评估基准日的价格指数。进行交易日期修正的公式如下：

评估基准日价格=可比实例价格X评估基准日价格指数/可比实例交易时价格指数

3、B

【解析】普通股比优先股的风险大，选项A不正确；优先股在股利分配和剩余财产分配

上优先于股通股的股票，选项B正确，选项C不正确；债券的利息是在所得税前支付，而

优先股的股利是在所得税后支付，选项D不正确。

4、A

【解析】机器设备的自然寿命，是指设备从开始使用到因自然磨损不能正常使用所经历

的时间。

5、B

6、D

【解析】大部分单项机器设备，一般不具有独立获利能力。因此，单项设备通常不采用

收益法评估。

7、D

【解析】面临搬迁企业的资产评估，或政府征收土地的拆迁企业损失评估，这时所评估

的设备价值是它的移地使用价值。

8、B

【解析】主要技术参数是微观调查的主要内容。

9、D

【解析】设备的贬值因素比较复杂，除实体性贬值外，往往还存在功能性贬值和经济性

贬值。

10、C

【解析】微观调查是以单台设备为调查对象，具体内容一般包括机器设备的基础信息和

安装使用情况。

11、B

【解析】专项应付款评估值=1360X25%=340（万元）。

12、C

【解析】债务人较长时期内（如超过3年）未履行偿债义务，并有其他足够的证据表明

无法收回或收回的可能性极小，所以选项A的说法不完整。因债务人依法宣告破产、关

闭、解散、被撤销，或者被依法注销、吊销营业执照后，其财产清偿后仍然无法收回，所

以选项B的说法不完整。与债务人达成债务重组协议或法院批准破产重整计划后，无法追

偿的，所以选项C是答案。因债务人死亡或者依法被宣告失踪、死亡，其财产或者遗产清

偿后仍然无法收回，所以选项D的说法不完整

13、A

【解析】公司型股权投资基金采用公司的组织形式，投资者是公司股东，依法享有股东

权利，并以其投资额为限对公司债务承担有限责任。公司型基金是企业法人实体。

14、D

【解析】运用市场法估算生产性生物资产的价值，关键在于参照物的选择及调整系数的

设置。

15、C

【解析】长期应收款的评估程序中，需要核对账证、账表。获取长期应收款评估申报

表，并与明细账、总账、资产负债表进行核对。

16、C

17、B

【解析】楼面地价=土地单价/容积率=10000/8=1250（元/平方米）。

18、D

【解析】“连房带地一块儿卖”，成交价格应当既包括厂房及地上附着物的价款，又包

括对应土地使用权的价款，但不含增值税。因此，甲公司应缴纳契税=（2000+500）X

3%=75（万元）。

19、C

【解析】在建工程的资金成本一般以实际发生额为基数计算。

20、A

【解析】其他长期性资产能否作为评估对象取决于能否在评估基准日后带来经济利益。

二、多项选择题

1、ABCD

【解析】选项E属于企业合并对价分摊评估第二阶段（无形资产和或有负债的识别阶

段）。

2、BCE

【解析】前期费用及其他费用的确定。除建筑安装工程造价外，一般建安工程还有其他

有关费用，包括前期费用、期间费用等。前期费用包括筹建费、可行性研究费、规划费、

设计费、地质勘察费、场地平整费、水电气费、临时设施费用等。期间费用主要为工程建

设监理费、建设单位管理费、城市基础设施配套费、人防工程易地建设费、文物调查、勘

探、发掘费、拆迁管理费、新型墙体材料专项基金、建筑垃圾处置费、临时占道费和其他

相关验收检测费等。

3、ABCD

【解析】近期购进的材料库存时间较短，在市场价格变化不大的情况下，其账面价值与

现行市价基本接近。评估时，可采用成本法，也可以采用市场法，选项A的说法正确；购

进批次间隔时间长、价格变化较大的库存材料，对这类材料评估时，可以采用最接近市场

价格的材料价格或直接以市场价格作为其评估值，选项B的说法正确；企业库存的某些材

料可能购进的时间早，市场已经脱销，目前无明确的市价可供参考或使用。对这类材料的

评估，可以通过寻找替代品的价格变动资料来修正材料价格；也可以在分析市场供需的基

础上，确定该项材料的供需关系，并以此修正材料价格；还可以通过市场同类商品的平均

物价指数进行评估，选项C的说法正确；呆滞材料的评估应该扣除贬值数额确定评估值，

选项D的说法正确。

4、ABC

【解析】基准地价的内容一般包括:①基准地价表（采用级别基准地价或区片基准地价予

以表示）j②基准地价的估价期日；③设定土地开发程度（不同土地级别、不同用途可能设定

的不同）；④设定的土地容积率（不同用途可能设定的不同）j⑤设定土地使用权年限。基准地

价不是交易价格，基准地价是由政府组织评估测算、论证并公布的价格，是评估出的特定

时点的价格。

5、ABD

【解析】选项C,企业依法应交的税费主要有增值税、消费税、所得税、资源税、土地增

值税、城市维护建设税、房产税、土地使用税等。企业应交的税费中，除印花税、耕地占

用税以及其他不需要预计应交数的税费外，其他税费均需要通过“应交税费”科目核算；

选项E,用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，评估值仅保留所得税；用于补偿企业

以后期间的相关费用或损失的，评估值按照相关费用期间所对应的价值进行确认。

三、简答题

1、（1）

①FOB是离岸价，不是到岸价；

②CIF是到岸价，不是离岸价；

③海外运费的计费基数是FOB价；

④关税的计费基数是CIF价；

⑤增值税的计费基数是CIF+关税；

⑥银行财务费的计费基数是FOB价，不是CIF价；

⑦国内运杂费的计费基数是CIF价，不是CIF+公司手续费；

⑧基础费的计费基数是CIF价，不是CIF+基础费。

（2）

该设备的离岸价FOB价=750000美元

海外运输费=750000X5%=37500（美元）

海外运输保险费=（750000+37500）X0.4%=3150（美元）

到岸价CIF价=750000+37500+3150=790650（美元）

CIF价人民币合计=790650X6.9=5455485（元）

关税=5455485X12%=654658.2（元）

增值税=（5455485+654658.2）X16%=977622.91（元）

银行财务费=750000X0.3%X6.9=15525（元）

公司手续费=5455485X1%=54554.85（元）

国内运杂费=5455485X2%=109109.7（元）

安装费=5455485X3%=163664.55（元）

基础费=5455485XL2%=65465.82（元）

合计=7496086.03元

资金成本

=299843.44（元）

重置成本总计=7795929.47元

2、（1）收获现值法是通过预测林分生长到主伐时可生产的木材的数量，并利用木材市场价

倒算法测算出其立木的价值并将其折成现值，然后再扣除评估基准日后到主伐前预计要进

行各项经营措施戚本（含地租）的折现值，将其剩余部分作为被评估林木资产的评估值。

（2）需要考虑的因素有：

①林分主伐时的纯收入;②间伐的纯收入;③投资收益率，一般采用平均收益率进行测算;④

评估基准日到主伐时的营林成本;⑤林分质量调整系数K。

（3）根据上述指标，评估过程及结论如下：

预测主伐时亩蓄积量=K值X林分主伐标准蓄积=15+10X16=24（立方米）由于该林木经营不

存在间伐，且基准日至主伐时各年营林戚本相同，故原收获现值法公式即可简化为：

3、该土地的各项投入成本均已知，可用戚本法评估。

（D计算土地取得费。

土地取得费=15万元/亩=225元/平方米

[提示]1亩=667平方米

（2）计算土地开发费。

土地开发费=2.2亿元/平方千米=220元/平方米

[提示]1平方干:米=100万平方米

（3）计算管理费用。

管理费用=220X10%=22元/平方米）

（4）计算投资利息。

土地取得费的计息期为两年，士地开发费为年初一次性投入，第一年投入的部分，计息期

为2年，第二年投入的部分，计息期为1年，则：

土地取得费利息=225X[（1+6%厂2-1]=27.81（元/平方米）

土地开发费及管理费用利息=（220+22）

X45%X[（1+6%）"2-1]+（220+22）X55%X[（1+6%）-1]=13.46+7.99=21.45（元/平方米）

投资利息合计=27.81+21.45=49.26（元/平方米）

（5）计算开发利润。

开发利润=[(1)+(2)+(3)JX10%=(225+220+22)X10%=46.7(元/平方米)

(6)计算销售税费。

销售税费=300000・20000=15(万平方米)

(7)计算土地价值。

土地单价

=[(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)]X(1+15%)=(225+220+22+49.26+46.7+15)X(1+15%)=664.65(

方平方米)

土地总价=面4.65X20000=1329.3(万元)

评估结果:该宗地单价为664.65万平方米，总价为1329.3万元。

4、(1)①FOB是离岸价，不是到岸价；

②CIF是到岸价，不是离岸价;

③海外运费的计费基数是FOB价；

④海外运输保险费的计费基数是FOB+海外运输保险费；

⑤关税的计费基数是C1F价；

⑥增值税的计费基数是CIF+关税；

⑦银行财务费的计费基础是FOB价，不是CIF价。

(2)该设备的离岸价FOB价=11000000美元

海外运输费=11000000X5%=550000(美元)

海外运输保险费=(11000000+550000)X0.3%=34650(美元)

到岸价CIF价=11584650美元

CIF价人民币合计=11584650X6.8=78775620(元)

关税=78775620X12%=9453074.4(元)

增值税=(78775620+9453074.4)X16%=14116591.10(元)

银行财务费=1100000X0.3%X6.8=22400(元)

公司手续费=78775620Xl%=787756.2(元)

国内运杂费=78775620X2%=1575512.4(元)

安装费=78775620X3%=2363268.6(元)

基础费=78775620X1.2%=945307.44(元)

合计=108039530.14(元)

重置成本总计=108039530.14元

(3)设备可能存在实体性贬值、功能性贬值。

功能性贬值属于第I种功能性贬值,即超额投资成本。

(4)功能性贬值=108039530.14-[900000X(1+5%)(1+0.3%)X6.8X(1+12%

+1%+2%+3%+1.2%)+900000X(1+5%)(1+0.3%)X6.8X(1+12%)X16%+

900000X0.3%X6.8]=108039530.14-88561251.936=19478278.20(元)

评估值=108039530.14X(1-35%)-19478278.20=50747416.391(元)

历年资产评估实务一样卷（二）

一、单项选择题（40题）

1、关于市场法评估生产性生物资产的表述中，不正确的是（）o

A、不一定存在活跃的公开市场

B、公开市场上要有可比的资产及其交易活动

C、运用市场法估算生产性生物资产的价值，关键在于参照物的选择及调整

系数的设置

D、渔业生物资产公开市场交易的对象主要是捕捞后的水产品

2、下列关于建设用地建筑密度计算公式中正确的是（）o

A、建筑密度=总建筑面积/总建筑基底面积

B、建筑密度=总建筑基底面积/总建筑面积

C、建筑密度=总建筑基底面积/规划建设用地面积

D、建筑密度=总建筑面积/规划建设用地面积

3、采用函证这种方式对非实物类流动资产进行清查核实，下列说法错误的是

（）。

A、通过函证获取的证据可靠性较高

B、通过记录无误的函证，可以得出“无收回风险”的结论

C、评估专业人员可以与注册会计师共同确定函证范围和比例

D、函证是注册会计师获取审计证据的重要审计程序

4、每年度设备实际使用时间占计划用时的百分比是指（）。

A、设备维护率

B、设备检查率

C、设备维修率

D、机器设备利用率

5、对于母公司将为子公司对外垫付费用等款项核算在对子公司投资中而子公司

未入账、母公司替子公司购买资产支付款项记长期股权投资而子公司未将资产

入账、母子公司往来账余额不一致等情形，应该0。

A、随机抽查

B、访谈

C、调查问卷

D、重点抽查

6、被评估甲设备为3年前购置，预计评估基准日后甲设备与同类新型设备相比

每年运营成本增加10万元，甲设备尚可使用8年，若折现率为10%,企业适用

所得税税率为25除不考虑其他因素，则甲设备的功能性贬值额最接近于

（）万元。

A、5.34

B、25.38

C、40.01

D、53.35

7、下列各项关于股利分配政策的说法中，不正确的是（）0

A、固定红利型适用于成长型股票的评估，成长型企业发展潜力大，收益稳

定

B、红利增长型的假设条件是发行企业并未将全部剩余收益分配给股东，而

是用于追加投资扩大再生产

C、在实际情况中，分段型股利政策对股票的价值评估更具客观性

D、不同类型的股利政策，股票价值的评估方法也不完全相同

8、某市区有一工业库房，现根据城市规划和市场需求，拟改为百货商店。需评

估该仓库的公开市场价值，最适直采用（）进行评估。

A、市场法

B、成本法

C、剩余法

D、收益法

9、对于需要变现处置的机器设备一般采用（）评估。

A、成本法

B、收益法

C、市场法

D、重置成本法

10、到期后一次还本付息债券的评估，其评估标的为0。

A、债券本金

B、债券本金加利息

C、债券利息

D、债券本金减利息

11、资产评估机构及其资产评估专业人员根据委托，对无法履行必要资产评估

程序的金融不良资产在基准日特定目的下的价值或者价值可实现程度进行分

析、估算，并出具价值分析报告等咨询报告的专业服务行为，是指（）。

A、价值评估业务

B、价值分析业务

C、价值判断业务

D、价值评价业务

12、从长期投资性资产按投资性质分类的角度看，购买国库券属于（）。

A、长期股权投资

B、债券投资

C、混合型投资

D、单一性投资

13、当投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得时，可以对投资性房地产采

用()模式进行后续计量。

A、现值

B、公允价值

C、可变现净值

D、现行成本

14、A公司持有B公司20000股累积性、非参加分配优先股，每股面值100

元，年股息率为12虬评估时，B公司的资本构成不尽合理，负债率较高，可能

会对优先股息的分配产生消极影响。因此，资产评估专业人员将优先股的风险

报酬率取值为6%,无风险报酬率按当时的国债利率取值为4虬该优先股的评估

值为()万元。

A、200

B、240

C、600

D、400

15、对不含衍生工具的浮动利率金融负债进行评估时，通常采用的评估方法为

()O

A、市场比较法

B、年金资本化法

C、重置成本法

D、现金流量折现法

16、以下哪一个不是应收账款评估的特点()。

A、因债权金额是事前形成、约定的，评估不是对债权金额的重新认定

B、应收款项评估的是"风险损失”

C、对应收账款评估就是对应收账款账面记录的重新估计

D、应收款项评估的是“未来现金资产”

17、下列说法错误的0。

A、风险调整值应根据评估对象所在行业、地区、市场等存在的风险综合考

虑

B、维修费是指为保障房屋正常使用需支付的修缮费用

C、管理费主要是对出租房屋进行必要管理所需的人工工资等

D、折现率=无风险报酬率-风险调整值

18、对所评估的建(构)筑物进行现场调查时，耍了解建(构)筑物的入账原值、

历史成本、账面净值等情况，属于对()状况进行调查。

A、权益

B、财务

C、造价

D、交易

19、某公司拟进行增资扩股，采用资产基础法对股东全部权益价值进行评估，

长期待摊费80万元，为办公楼装修费用的摊销余额，其原始发生额为200万

元。若办公楼装修费用已包含在房屋建筑物估值中，该公司长期待摊费用估值

为（）万元。

A、0

B、80

C、200

D、120

20、被评估企业有某种零件的在产品1000件，完工程度并不完全相同，如果按

已完工工时与该种零件全部工序所需工时的比例进行分类，1000件在产品中有

400件已完成40%,有600件已完成60也已知评估基准日该种零件的产成品成

本为每件200元，其中材料费占60%,人工及其他费用占40%,假设各工序每个

工时的人工及其他费用相同，不考虑其他因素，这批在产品的评估值最接近于

（）。

A、104000元

B、143200元

C、161600元

D、183500元

二、多项选择题（20题）

1、下列关于集体林权流转说法错误的有（）o

A、集体林权可以通过转包、出租、互换、转让、入股、抵押方式流转

B、集体统一经营管理的林权流转给本集体经济组织以外的单位或个人时，

应本集体经济组织成员会议1/3以上成员同意

C、区划界定为公益林的林地、林木，不允许以转让方式流转

D、集体林权流转包括林地所有权的流转

E、集体林权可以通过作为出资、合作条件及法律法规允许的其它方式流转

2、资产评估专业人员常用的判断设备贬值程度的方法有（）。

A、费用值法

B、实验法

C、观察法

D、使用年限法

E、修复费用法

3、计算进口设备

增值税时，组成计税价格包括0。

A、关税完税价

B、增值税

C、关税

D、消费税

E、车船税

4、预防性修理可分为()。

A、轮修

B、小修

C、项修

D、大修

E、中修

5、属于资产减值测试程序的是()

A、资产剩余使用年限的判断

B、单个资产公允价值及其处置费用是否确定，以及与账面价值的比较

C、单个资产的预计未来现金流量是否确定，以及与账面价值的比较

D、资产组公允价值减处置费用的余值与账面价值的比较

E、有形损耗和无形损耗的判断

三、简答题(40题)

1、甲公司委托评估机构评估某产品生产线，评估基准日为2017年12月31

日，该产品生产线于2013年12月31日购建，购建成本为150万元。2013年

定基物价指数为102%,2017年定基物价指数为118%。该产品生产线已使用4

年，剩余使用年限为6年。在同等负荷的前提下，被评估产品生产线与市场上

功能相同且普遍使用的生产线相比，月人工成本高1500元，甲公司适用的所得

税税率为25%,折现率为10%o

要求:根据上述资料评估该产品生产线的价值。

2、(2019年真题)某企业拟转让部分不动产，委托评估机构进行评估，评估基

准日为2018年12月31日，资产评估专业人员拟采用剩余法进行评估，相关情

况如下：

评估对象为在建的综合楼项目，土地用途为综合用地，于2018年12月31

日取得土地使用权，土地使用年限为50年，占地面积6125平方米，发展程度

达到红线外“六通一平”。

规划建筑用途为办公和商业，总建筑面积为19600平方米，可销售面积为

15600平方米，建筑经济寿命为70年，截至评估基准日，已完成全部主体结构

和部分装修，设备安装工程施工。评估对象产权状况良好，无他项权利设定。

经现场勘探和广泛调查研究，资产评估专业人员做出以下判断和假设：

评估对象的规划用途为其最佳发展用途，估计后续合理开发期为1年。

开发完成后采用出租方式经营，预计平均租赁价格（不含税）为3.5元/平

方米/天，平均空置率为5%,出租期间年运营费和税费为年租赁收入的20%,假

设租金及税费为年末一次发生：综合楼续建开发成本为2000元/平方米，续建

期间管理费为续建开发成本的2%,续建成本费用均在续建期间内均匀投入，开

发利润为总开发价值的15%»

评估基准日中国人民银行公布的一年期贷款利率为4.35除不动产报酬率

为8肌年金现值系数见下表：

年金现值系数表（8%）

根据上述资料，按要求解答，计算下列问题。

（计算结果保留小数点后2位）

要求：

1.运用剩余法评估不动产应遵循的前提条件有哪些？

2.运用剩余法评估时，评估人员需从哪些方面调查不动产的整体情况？

3.假设评估对象开发完成后即可完成出租，不考虑经营期租金的增减变

化，土地使用年限期满后不再续期，届时建筑物余值为1000元/平方米。计算

评估对象开发完成后的年净收益及总体开发价值。（金额单位：万元）

4.假设该不动产转让价按照基准日评估价值V确定，计算续建的成本费

用，投资利息和投资利润。（金额单位万元，不考虑其他未提及的税费）

5.列出剩余法计算待开发不动产价值的公式，计算评估价值V。（金额单位

万元）

3、评估某幢住宅楼2017年6月30日的建筑物重置成本。经实地查勘、查阅有

关图纸等资料，得知该住宅楼共17层，总建筑面积为13430m2,建筑结构为钢

筋混凝土剪力墙结构，室内普通精装修，并收集到估算该住宅楼重置成本所需

要的有关数据如下：

1.建筑安装工程费

（1）建筑工程直接费

①土方及基础工程：187.61元/m2

②结构、砌筑及粗抹灰工程：1311.55元/m2

③外保温及外立面工程：336.35元/m2

④园林景观工程：66.37元/m2

⑤室外配套工程：238.90元/m2

（2）安装工程直接费

①电梯工程：61.75元/m2（一次性包死承包价）

②给排水工程：48.00元/1112（其中：人工费13.92元/m2）

③采暖通风工程：93.05元/m2（其中：人工费21.79元/m2）

④电气工程：161.54元/m2（其中：人工费36.81元/m2）

⑤消防工程：17.30元/m2（其中：人工费3.80元/m2）

⑥综合布线工程：40.01元/012（其中：人工费8.80元/m2）

⑦环保系统工程：11.14元/m2（一次性包死承包价）

⑧燃气工程：25.62元/（112（一次性包死承包价）

（3）装饰装修工程直接费

①门窗工程：134.14元/m2（一次性包死承包价）

②室内精装修工程：616.36元/m2（一次性包死承包价）

③公共区域精装修工程：56.90元/012（一次性包死承包价）

④其他装饰费：44.66元儿2（一次性包死承包价）

（4）建筑工程综合费率为建筑工程直接费的7.2%,安装工程综合费率为安装

工程人工费的32%,建筑安装工程的税金为3.477机

<1>、请确定该评估项目中，建筑物的综合造价。

4、现有某国有林场拟转让一块面积为200亩的杉木中龄林，年龄为14年，亩

蓄积为10立方米，经营目标为中径材（其主伐年龄为26年），标准参照林分

主伐时平均亩蓄积为18立方米，林龄为14年的标准参照林分的平均亩蓄积为

9立方米，假设该林分不需要间伐，有关技术经济指标如下：

（1）营林成本：管护费用为5元/亩.年；地租：48元/亩.年；

（2）杉木林主伐时林木单位蓄积纯收入为400元/m3；

（3）折现率：8%o请计算该林分的林木资产评估值（所得结果均保留两位小

数）。

参考答案及解析

一、单项选择题

1、A

【解析】选项A,采用市场法评估生产性生物资产时，是要存在一个活跃的公开市场。

2、C

【解析】建筑密度也叫建筑覆盖率，指项目用地范围内所有建筑基底面积之和与规划建

设用地面积之比。

3、B

【解析】评估实践中，需要注意记录无误的“函证”不能得到“无回收风险”的结论。

欠款方承认债务的存在、认可债务账面记录，并不说明债权方能够全额收回欠款。有偿还

的动机和足够的偿还能力才是全额收回欠款的真正依据。

4、D

【解析】机器设备利用率，是指每年度设备实际使用时间占计划用时的百分比，是反映

设备工作状态及生产效率的技术经济指标。

5、D

【解析】抽查会计凭证属于清查核实方法的一种。对于重点问题、容易发生舞弊的问题

应该重点关注，重点核查。特别是母子公司往来账务处理不一致的情形。

6、C

【解析】此处的功能性贬值表现为超额运营成本，需对各年度的净超额运营成本进行折

现。功能性贬值额=10X(1-25%)X(P/A,10%,8)=40.01(万元)。

7、A

【解析】红利增长型适用于成长型股票的评估，成长型企业发展潜力大，收益率会逐步

提高。

8、C

【解析】剩余法适用于待拆迁改造的再开发房地产的评估。该工业厂房需要更新改造，

项目没有正式实施，且更新改造后的房地产具有收益性，最适合采用剩余法。

9,C

【解析】持续使用的机器设备一般采用重置成本法评估；需要变现处置的机器设备一般

采用市场法评估。

10、B

【解析】对于一次还本付息的债券，应将债券到期一次性支付的本息和折现计算评估价

值。

11、B

12、B

【解析】长期投资性资产按投资性质可分为债券投资、股票投资和长期股权投资等。购

买国库券属于债券投资。

13、B

【解析】当投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得时，可以对投资性房地产采用公

允价值模式进行后续计量。

14、B

15、D

【解析】浮动利率金融负债的公允价值的评估原理与固定利率金融负债相同，也是采用

未来现金流折现法。

16、C

【解析】应收款项评估应该是“风险损失的预计"和”未来回收价值现值”的确定，而不是

对应收账款账面记录的重新估计。

17、D

【解析】折现率=无风险报酬率+风险调整值。

18、B

【解析】在财务核算情况的调查中，耍了解待估对象的账面价值，包括解建（构）筑物的

入账原值、历史成本、账面净值等情况。

19、A

【解析】对于在其他项目评估时已经一并考虑的费用，评估长期待摊费用时不得计算评

估值。长期待摊费用的评估值为零。

20、A

【解析】评估值=400X200X40%+600X200X60%=104000（元）

二、多项选择题

1,BD

2、CDE

【解析】资产评估专业人员根据设备的状态，来判断贬值程度。常用的确定方法包括观

察法、使用年限法和修复费用法。

3、ACD

【解析】增值税的取费基数与消费税的一样，都为关税完税价+关税+消费税。其计算公

式为：

增值税=（关税完税价+关税额+消费税）X增值税税率

4、BCDE

【解析】明确修理的分类。按照设备的修理策略，可分为预防性修理、事后修理、改善

修理和质量修理。其中，预防性修理可分为小修、中修、大修和项修。

5、BCD

【解析】资产陆值测试流程

（D减值迹象的判断；

（2）资产寿命的判断；

（3）单个资产公允价值及其处置费用是否确定，以及与账面价值的比较；

(4)单个资产的预计未来现金流量是否确定，以及与账面价值的比较；

(5)资产组公允价值减处置费用的余值与账面价值的比较；

(6)资产组的预计未来现金流量现值与账面价值的比较。

三、简答题

1、该产品生产线重置成本=150*118%+102%=173.53(万元)

该生产线实体性贬值率=4+(4+6)X100%=40%

该生产线实体性贬值额=173.53X40%=69.741(万元)

该产品生产线年超额运营成本=1500X12=18000(元)

该产品生产线功能性贬值额=18000,X(1-25%)X(P/A,10%,6)=13500X4.3553=

5.88(万元)

该产品生产线的评估值=173.53-69.41-5.88=98.24(万元)

2、(1)运用剩余法必须遵循以下前提条件：

①不动产开发必须有明确的规划，且规划应得到相关规划部门的批准，并在有效期

内。

②假设土地或不动产的利用方式为最高最佳开发利用方式，包括用途、使用强度、建

筑物的设计等。

③售价的预测和成本的测算必须符合合法原则，在正确分析不动产市场行情，掌握不

动产市场中的有关数据信息的情况下，与当地不动产市场的实际相吻合。

【多余】剩余法的可行性主要取决于最佳开发利用方式的选择和未来开发完成的不动

产售价的推测，只要做到这两项具有一定的准确性，剩余法的可靠性也就有了一定的保

证。

(2)调查不动产及其开发项目的整体情况：

①不动产及其开发项目的总体规划、建筑规模、总投资、建设分期情7兄、容积率、覆

盖率、建筑物高度限制等。

②调查不动产及其开发项目占有土地的情况，包括土地位置(包括所在城市的性质及

其在城市中的具体坐落，以及周围土地条件和利用现状)、土地实物状况(包括面积大小和

土地形状、地质状况、地形地貌、基础设施状况和生活设施状况以及公用设施状况等)、土

地利用限制条件(包括土地政策的限制，城市规划、土地利用规划的制约等)。

③调查此地块的权利状况，包括权利性质、使用年限、能否续期、是否已设定抵押权

i笺VJ"

为了3分的题，你愿意打这么多字吗？

即，做题思路：抓关键词，简化表述

(3)年净收益

=15600X3.5X365X(1-5%)X(1-20%)4-10000

=1514.60(万元)

注：计算中“:10000”，是将计算单位转换成万元。

总体开发价值

=1514.6X(P/A,8%,49)+0.1X196004-(1+8%)49

=1514.6X12.2122+19604-(1+8%)49

=18541.73(万元)

普通年金公式：

总体开发价值

(4)续建的成本费用

=0.2X19600+0.2X19600X2%

=3998.4(万元)

续建的投资利息

=VX[(1+4.35%)1-13+3998.4X[(1+4.35%)0.5-1]

=0.0435V+86.04

续建的投资利润

=(V+3998.4)X15%

=0.15V+599.76

(5)待开发不动产价值=待开发不动产的预期总开发价值一续建开发成本一续建管理

费用一续建投资利息一续建部分销售税费一续建投资利润一投资者购买待开发不动产应负

担的税费

V=18541.73-3998.4-0.0435V-86.04-0.15V-599.76

1.1935V=13857.53

V=11610.83(万元)

3、1.建筑安装工程费小计

(1)建筑工程费小计:2140.78元/m2；

(2)安装工程费小计：458.41元/m2；

(3)装饰装修费小计：852.06元/m2。

2.建筑安装工程费

(1)建筑工程费=[2140.78X(1+7.2%)]X(1+3.477%)=2374.7(元/m2)

(2)安装工程费=(458.41+85.12X32%)X(1+3.477%)=502.53(元/m2)

(3)装饰装修工程费=852.06X(1+3.477%)=881.69(元/m2)

(4)单位建筑安装工程费=2374.71+502.53+881.69=3758.93(元/m2)

建筑安装工程费总额=3758.93X13430=5048.24(万元)。

4、蓄积调整系数K=10/9每亩每年主伐时的收入=400X18每亩每年主伐时的成本=48+5

每亩间伐时的净收益=0

主伐收入是在林分年龄次年末收到的，主伐成本是在林分年龄当年支出的

Bu=10/9X400X18X(P/F,8%,26-14+1)X200-(48+5)X(P/A,8%,26-14)X200

历年资产评估实务一样卷（三）

一、单项选择题（40题）

1、森林资源清单的编制单位一般为（）=

A、小班

B、林班

C、营林区

D、林场

2、通常情况下，使用成本法评估不动产时，多为房地分估标的的是（）o

A、住宅

B、办公楼

C、百货商场

D、工业厂房

3、设备的交易方式不包括在二手设备交易市场（）0

A、公开出售

B、公开拍卖

C、公开挂牌

D、买卖双方的直接交易

4、被评估债券为非上市企业债券，3年期，年利率为17除单利计息，按年付

息到期还本，面值100元，共1000张，评估时债券购入已满1年，第1年利

息已经收账，若折现率为10%被评估企业债券的评估值最接近于（）。

A、112149元

B、117000元

C、134000元

D、115470元

5、（2017年真题）某公司于2017年1月1日从银行借入一笔2000万元的短期

借款，期限为10个月，年利率为6乳到期后一次性还本付息，企业未预提借

款利息。若评估基准日为2017年3月31日，该笔短期借款评估值为（）。

A、2100万元

B、2070万元

C、2030万元

D、2000万元

6、被评估的某材料系最近购入，当时共购入500件，单价600元，共发生运杂

费等8000元，经盘点，该材料尚余100件，则该批材料的评估值为（）。

A、68000元

B、124000元

C、308000元

D、61600元

7、资产评估专业人员采用资产基础法评估整体企业价值时，其目的是确定整体

资产的()。

A、市场价值

B、账面价值

C、可变现价值

D、清算价值

8、要了解投资人、委托人、管理人、托管人在利益分配、管理费支付等方面的

权利和义务，应关注()。

A、投资基金的类别

B、资产评估相关法规

C、资产评估委托合同

D、投资基金协议.章程

9、某进口设备的到岸价为20万美元，使用的关税税率为15%,消费税税率为

10%,增值税税率为17%,该设备应缴纳的消费税最接近于0万美元。

A、1.11

B、1.15

C,2.56

D、12.78

10、下列对于流动资产评估基准日的说法错误的是()。

A、与会计报表的时间尽可能接近

B、与其他资产的评估时点必须一致

C、最好选择在评估工作期间或者与此临近的某个时点

D、尽可能地与资产变动发生或生效的时间接近

11、应收款项评估中，下列情形中可直接判断为全部坏账损失的是()。

A、债务人5年未履行偿债义务的

B、债务人依法宣告破产的

C、债务重组协议达成后无法追偿的

D、债务人被宣告死亡的

12、某市区有一工业库房，现根据城市规划和市场需求，拟改为百货商店。需

评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用()进行评估。

A、比较法

B、成本法

C、剩余法

D、长期趋势法

13、债务企业未来偿债年限内自由现金流中实际可用于偿还债务的比例是

()。

A、规模经济效益指数

B、效用系数

C、偿债系数

D、价值指数

14、假设资产的经营期和收益期是无限期的永续经营，且每年的收益稳定，则

采用的评估方法应该是（）。

A、林地期望价法

B、年金资本化法

C、收益现值法

D、市场成交比较法

15、以财务报告为目的的评估，是指资产评估专业人员基于企业会计准则或相

关会计核算、披露要求，运用评估技术，对财务报告中资产和负债的（）进行评

定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。

A、历史成本

B、公允价值

C、重置成本

D、现行戚本

16、下列选项中，根据土地利用的优先顺序，应优于居住用地选择利用的用地

类型为（）。

A、耕地

B、牧场

C、商业用地

D、工业用地

17、下列关于国有土地使用权出租的说法中，正确的是（）o

A、土地使用者未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用

土地的，可以出租土地使用权

B、土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同

C、国有土地使用权出租在土地一级交易市场完成

D、国有土地出租是国有土地使用权出让的补充形式

18、下列各项中，有关长期待摊费用评估的账面余额法说法正确是（）。

A、对于尚存资产或者权利的价值难以准确计算的费用，可按其市场价值

计算评估值

B、对于尚存资产或者权利的价值可以准确计算的某些预付性质和性质特殊

的费用，可采用账面余额法计算评估值

C、对于尚存资产或者权利的价值难以准确计算的某些预付性质和性质特殊

的费用，可采用费用分摊法计算评估值

D、对于在其他项目评估时已经一并考虑的费用，评估长期待摊费用时不

得计算评估值

19、合并对价分摊评估对象应是合并中取得的被购买方名项可辨认资产、负债

及或有负债，下列各项中，可作为企业合并对价分摊评估对象的是（）。

A、客户服务能力

B、货物订单

C、受保密限制的客户信息

D、消费者基础

20、甲公司2017年初以分期收款方式销售了一批产品，金额为2000万元，约

定10年分期收取，经过对应收款项的可回收金额进行测试，可收回金额为

1800万元，则该长期应收款评估值为（）0

A、2000万元

B、200万元

C、1800万元

D、3800万元

二、多项选择题（20题）

1、对于股票的价值评估，一般按两类进行，这两类为（）。

A、有面值股票

B、上市交易股票

C、非上市交易股票

D、普通股股票

E、优先股股票

2、在红利增长型中股利增长率g的计算方法主要有（）o

A、重置核算法

B、市场法

C、统计分析法

D、趋势分析法

E、收获现值法

3、缺乏控制权股权评估的特点包括（）o

A、评估程序及评估方法选择可能受到限制

B、应关注流动性影响

C、可能存在股权溢价因素

D、应关注是否有账外资产

E、评估程序不受限制

4、下列关于房地产开发企业存货评估方法正确的是0。

A、对于外购原材料、辅助材料、燃、外购半成品等应根据清查核实后的数

量乘以现行市场购买价确定其市价

B、对于在用低值易耗品直接采用成本法进行评估

C、对于在库低值易耗品直接根据现行购置或制造价格加上合理的其他费用

确定评估值

D、对残损、无用、待报废的低值易耗品，需根据技术鉴定结果和有关凭

证，通过分析计算，扣除相应贬值额（保留变现净值）后，确定评估值

E、对于未开工的土地只能用假设开发法评估

5、应收账款评估的特点有（）o

A、评估中需要对应收账款的账面价值进行重新确定

B、评估不是对债权金额的重新认定

C、应收账款评估的是“风险损失”

D、应收账款评估的是“未来现金资产”

E、应收账款的评估值可能大于其账面价值

三、简答题（40题）

1、被评估机组为5年前购置，账面价值为20万元人民币，评估时该机组已停

产了，已经被新型机组所取代。经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业

购置新型机组的取得价格为30万元人民币，专家认定被评估机组与新型机组的

功能比为0.8,被评估机组尚可使用8年。假定其他费用可以忽略不计。

要求：

⑴估测该机组的重置成本。

⑵确定该机组的成新率。

（3）确定该机组的评估值。

2、被评估对象为一台3年前自制的大型模具，该模具净重2吨，评估基准日该

模具的材料价格为15元/千克，材料利用率为75%,模具的冷加工费为30000

元，热加工费按模具净重每千克15元，其他费用10000元，行业平均成本利润

率为10%不考虑其他因素，计算该模具的重置成本。若预计该模具还能再用5

年，试评估该模具的价值。

3、某不动产占地5000平方米，共10层，容积率为2.5,每层建筑面积相同。

土地使用年限为48年，预计该房地产经过两年开发建成，再经过一年销售

招租完毕。

招租结束后，各层使用情况预计如下：

（1）1层的大堂部分占该层建筑面积的65幅其余部分的70%可用于商业

铺位出租，正常出租率为90%,每平方米出租面积每月可得净租金60元。

（2）2—5层为商场，营业面积占该层建筑面积的70%,该市经营同类商业

项目的每平方米营业面积的正常年净利润为650元。

（3）6—10层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办

公用房每间每月租金1800元，出租率为80%,出租人需要承担相当于租金收入

10%的运营费用。

假设商场、办公楼的资本