房地产企业财务风险识别及防范研究课程

第一章HYPERLINK绪论HYPERLINK第一节研究背景及选题意义一、研究背景近年来我国城市化进程不断加快，经济体制改革逐渐深入，我国房地产行业也得到迅速的开展，房地产企业数量也迅速增多。房地产行业是一个资金密集型的行业，房地产投资存在投资资金量大，负债经营，区域性强、投资时间长，变现能力差，投资回收期长，投资风险高的特点，这些特点决定了我国的房地产企业存在着一定的财务风险，而影响房地产企业财务风险风险有来自外部的因素和来自企业自身的因素。来自企业外部因素有政策因素，如房地产调控政策、财政与货币政策，土地政策、利率政策，税收政策等。房地产调控政策能直接影响房地产行业的开展，货币政策、财政政策、税收政策影响着市场需求，土地供应政策制约着房地产企业的投资方案也提高了房地产企业的开发本钱，利率政策也会影响房地产企业的开发本钱；市场供需环境等也影响着房地产企业收益目标的实现。来自企业内部的因素有资本结构、管理层风险控制意识，财务制度及其执行度，财务人员的素质等。就房地产企业的资本结构来说，资产负债率普遍较高，有的甚至高达90%，尽管近年来房地产信托，房地产基金等创新金融产品涌现，但银行渠道仍为主要融资渠道。在房地产行业竞争日趋剧烈的今天，房地产企业加强财务风险的识别和防范，可以提高房地产企业的管理水平和经营效益，是当前房地产行业的一项重要任务。选题意义我国资本市场起步较晚，财务风险的研究尚未形成深层次的理论体系，离兴旺国家尚有一定的差距，多为在国外先进的研究理论上进行创新，并且基于单个具体行业的财务风险研究页较少。本文对国内外先进的企业财务风险识别和防范研究理论进行了分析研究与总结，试图探索出适合房地产企业的财务风险识别与防范方法，并结合了A房地产公司的实际案例进行了应用阐述，希望能给房地产企业的实际应用带来一定的借鉴意义。第二节国内外文献综述国内外对企业财务风险识别的研究主要集中在财务风险识别方法的研究和识别变量的选取两个方面,而且这些研究成果主要应用于企业财务危机预警模型的构建。财务风险防范的理论研究主要是致力于从经济管理理论中寻找原因和关键变量解释和说明为什么一局部企业会走向困境和失败以及就预防企业财务风险的恶化给出建议措施[1]。国外文献综述〔一〕国外财务风险识别文献综述Beave(1966)在“FinaneialRatiosasPredictorsofFailure〞一文中首先提出了单变量分析法，他在6组财务特征指标选择了30个财务指标作为变量，检测了79对公司的样本，认为在公司破产前5年的时间内最适用的预测指标为营运资本流/负债和净利润/总资产这两个指标。Altman(1968)提出了著名的Z值模型，该模型采用多变量分析的方法，该模型在五类财务指标中选取了22个财务指标作为该模型的初始选择变量，然后选择了1946年至1965年间33家破产制造企业和作为配对的33家非破产企业作为研究样本,研究结果发现，选择营运资产/资产总额、留存收益/资产总额、息税前利润/资产总额、股东权益市场价值/总负债账面价值和销售收入/资产总额这5个财务指标作为判别模型的变量，可以使财务危机判别的错误率最小。Wileox(1973)构建了基于期权定价理论的财务风险预测模型并进行了实证研究，该模型以反映企业流动性的财务风险指标现金流和清算价格为变量，选了1949年至1971年间美国的41家出现财务危机的企业和作为配对的41家财务状况正常的企业作为研究样本,实证结果说明该模型在公司破产前三年拥有较高的预测准确度。ohlson(1980)建立了Logistic预测模型,以1970年至1976年间破产的105家公司以及未破产的2058家公司为研究对象，发现公司的规模/资本结构、业绩和当前的变现能力四个变量具有较高的预测能力。Odom&Sharda(1990)构建了神经网络预测模型并进行了实证研究，模型选取的5个财务指标变量与Altman的Z值模型相同，研究样本为1975年至1982年间的65家破产企业以及作为配对的64家正常企业共129家企业,并将样本分为两组分别用于构建模型和实证检验,实证结果说明，失败类企业预测正确率为81.75%，正常企业的预测正确率分别为78.18%,说明该模型的预测准确度较高。〔二〕国外财务风险防范文献综述Ho和SaunderS(1980)对银行破产的原因进行了研究，他认为银行的破产很大程度上原因在于监管者的错误决策行为，破产的发生不是一个缓慢发生的过程，而是一个骤变过程，在进行企业财务风险防范时可以构建模型以现金流方差作为监控对象，防范异常现金流量变动。Theil和Lev(1969,1971)认为应该企业资本结构角度进行财务风险防范，他们通过研究发现企业是经历过资本结构的严重异常并且在一段时间以后无法回归到正常水平，在走向的破产，因而对企业的资本结构的进行识别，并采取一定的防范措施是一种较好的财务风险防范方法。Santomero(1977)和Vinson(1979)对赌徒破产模型进行了深入研究，并将该模型应用与与银行和电力行业的财务风险防范模型构建中。国内文献综述〔一〕国内财务风险识别文献综述陈静(1999)对单变量分析法和多元线性判别法进行了实证研究，他以A股沪深两市27家被特别处理的上市公司和作为配对的27家正常公司为研究样本，在进行单变量分析法实证研究时，她使用企业被特别处理前一年的资产负债率、净资产收益率、总资产收益率和流动比率4个财务指标分别进行了预测实证研究,通过比较发现在企业被特别处理前一年拥有较高预测准确率的财务指标是资产负债率和流动比率这两个财务指标，她在进行多元线性判别法实证研究时，以上述研究样本中被特别处理企业的前三年财务报表中的资产负债率、净资产收益率、总资产收益率、流动比率、营运资本/总资产及总资产周转率6个财务指标作为自变量构建了判别函数，研究结论为在企业被特别处理的前三年预测正确率分别为92.6%、85.2%和79.6%，证明了多元线性判别的预测准确度高，可以应用于我国的上市公司的财务风险识别，同时也证实了该模型随着预测时间越远，预测精度会不断降低。张玲(2000)利用多变量分析的方法构建了判别模型，她以A股沪深两市出现财务困难的60家上市公司以及作为配对的60家财务状况正常的企业共120家上市公司作为研究样本,并分为开发样本和检验样本两组，分别用于模型参数的设定以及实证检验，在企业的4类财务特征指标中选取了15个财务指标作为待选变量，进而选择了资产负债率、营运资金/总资产、总资产利润率和留成收益/资产总额4个财务指标作为模型的变量，该模型对开发样本30家公司被特别处理前五年的回判准确率分别为100%、87%、70%、60%及22%，说明该模型在公司被特别处理前三年拥有较高的预测精度，但随着离预测点时间的向前推迟，预测精度显著降低。吴世农、卢贤义(2001)对Fisher线性判别分析、多元线性回归和逻辑回归分析三种方法分别进行了实证研究，他以1998年至2000年沪深A股的70家被特别处理的公司和作为配对的70家正常公司作为研究样本,在5类财务特征指标中，经过变量初选，以及应用剖面分析和单变量判定分析的变量筛选，选择了6个财务指标，再用三种分析方法分别构建模型,并进行案例数据回判实证研究，研究结果证实了三种模型均有较高的预测准确的，并且逻辑回归模型准确度最高。姜秀华与孙铮(2001)进行了Logisti识别判定模型构建，以2000年沪深A股42家被特别处理的公司以及作为配对的42家正常公司作为研究样本，选择了13个财务指标作为初始变量，并通过再次涮选，确定毛利率、其它应收款/总资产、短期借款/总资产及股权集中系数四个财务指标作为模型的变量，证明该模型在公司被特别处理前一年对特别处理公司和正常上市公司均有较高的预测精度。杨保安等(2001)利用神经网络分析法构建了预测模型，特在4类财务指标中选择了15项财务指标，他以研究样本中的30个样本作为学习样本,并进行了样本回判预测，研究结果显示开发样本的判别正确率高达95%，表现出了该模型十分高的预测准确度。向德伟(2024)对Z值模型进行了实证研究，以A股沪两市40家出现财务危机的企业和作为配对的40家正常企业作为研究样本,并且将我国股市非流通股无市场价格等因素进行了综合考虑,对Z值模型的变量选择进行了修正，并基于不同行业的研究样本进行了回判检验，研究结果证实了Z值模型对于我国上市公司财务风险识别拥有较高的准确度，并且对不同行业的预测准确度准确度存在差异。杨淑娥(2024)在Z分数模式的根底上结合了主成分分析法,构建了Y分数模型，她以1999年和2000年这两年被实行特别处理的67家上市公司和作为配对的67家公司作为研究样本,该模型在反响企业偿债能力、盈利能力、现金流量能力、开展能力的4类特征指标中选取了8个财务指标作为变量，研究结论为当设定预测值Y=0.5时,模型预测准确率最高，回判准确率约为86%。杨淑娥(2024)构建了BP人工神经网络预测模型应用于财务危机预警研究,选择A股沪深两市120家上市公司作为研究对象，该模型从反映企业短期偿债能力、长期偿债能力、盈利能力、资产管理能力、主营业务鲜明程度、公司增长能力的6类特征指标中选取了15个财务指标作为初始变量,然后进行了T显著性检验的再筛选，确定了10个财务指标,随后对60家检验样本公司进行了预测检验，证实了该模型拥有较高的预测精度。〔二〕国内财务风险防范文献综述郭秀君等〔2024〕认为财务风险的防范内容包括：以企业的财务敏感性指标建立财务预警模型；加强资金管理，做好资金预算以及本钱控制，提高资金使用效率；通过学习与培训提高公司整体员工的风险意识以及财务管理人员的财务管理水平；拓宽筹资渠道并合理控制企业资本结构；通过签订固定利率筹资合同躲避利率上浮风险。吴耿城〔2024〕从防范筹资风险和投资风险角度，提出了拓宽筹资渠道，制企业资本结构，做好本钱控制并依据本钱控制目标设立相应的考核与鼓励机制，做好投资可行性研究工作等建议。王小玉〔2024〕重点阐述了投资风险的防范措施，她认为可以通过将开发市场转向非一线城市或者和其他房地产开发企业合作拿地来降低投资风险，从长远的角度，企业可以通过放弃在建的风险较高的工程或者开展其他业务转入其他行业的方法防范投资风险。王质君〔2024〕提出的财务风险防范措施包括：合理控制企业的资本结构，负债率控制在国际公认60%警戒线之内，在融资方法上提到了预售房款以及房地产信托基金；在防范投资风险时关注国家的政策导向，包括土地政策以及房地产新科技导向政策等，并且要利用分散投资的方法防范投资风险；在日常运营风险防范时要注意加强企业内部培训以及缩短预售时间；平衡企业的长远开展以及投资者的利益以及合理的利润分配。梁惠兰〔2024〕认为企业的财务风险防范应该从宏观和微观两个层面进行：在宏观层面她认为应该从企业的财务报告的质量、会计法规和会计制度方面进行财务风险防范；在微观层面的财务风险防范上，她就影响筹资风险的资本结构因素、贷款期限结构因素、借款来源、还款日期、汇率因素等进行筹资风险防范措施的阐述，然后就资金回收风险的防范，从产品本身与促销手段的角度提出了具体的建议。蒋葵〔2024〕在分析房地产企业财务风险防范措施时提出了：企业应该重视现金管理管理，做好现金流入量和流出量的预算工作，既要制定合理的资金方案，防止资金的随意性支出，也要充分考虑资金的时间价值，防止资金的大量闲置；并从现金流预算、财务预算、工程预算、筹资预算等角度阐述了如何进行工程的全面预算以防范经营过程中产生的风险。本文研究内容与创新之处一、本文的研究内容本文的主要研究内容如下：第一章是绪论。介绍了本文的研究背景和选题意义，目前国内外的研究现状以及本文的研究内容和创新之处；第二章介绍了房地产行业财务风险识别与防范的理论根底，先是对几个有争议的概念在本文中的意思进行了界定概念，接着阐述了企业财务风险与防范相关理论，为后续的阐述提供了理论支持；第三章结合我国的现状分析了我国房地产企业面临的财务风险类型及影响因素；第四章通过比较分析法，提出了适合房地产企业的财务风险识别体系，从整体风险防范到单个风险防范阐述了房地产企业财务风险防范措施；第五章为A房地产公司财务风险识别与防范的案例分析；第六章对本文进行总结以及对未来的研究开展提出展望。二、本文的创新之处本文的创新之处在于，发挥了定性分析方法与定量分析方法相互补充的作用构建了房地产企业的财务风险识别体系，在风险类型和风险成因识别分析以及房地产企业财务风险防范措施阐述时充分结合了我国房地产企业的现状，从公司整体风险防范的到单个风险的风险防范进行阐述。本文使用了比较分析法、案例分析法，条理清楚、逻辑性强，以提出一套适用于房地产企业的易操作并且准确度较高的财务风险识别与防范体系为研究目的，使本文既富有理论价值又具有实际意义。

房地产企业财务风险识别与防范理论根底本章理论根底分为两局部，第一节对一些具有争议的概念在本文中的意义进行概念界定，第二节是对为本文的阐述提供了支撑的一些理论依据进行简要介绍。第一节房地产企业财务风险识别与防范相关概念界定在大多数国内学者的文献中，把房地产企业等同于房地产开发，也有些观点认为房地产物业开发企业、房地产中介效劳企业、物业管理企业都属于房地产企业的概念范畴，对财务风险的定义也有两类不同的观点，本节对本文这两个名词在文中的意义进行了界定。一、房地产企业本文的房地产企业特指房地产开发企业，房地产开发企业是指从事房地产开发、经营活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织，房地产开发企业不仅是土地和建筑产品的经营部门，而且还从事局部土地的开发和房屋建设，具有生产、经营和效劳三重性质，主要经营活动为通过土地、建筑材料、城市根底设施、城市公共配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人的居住环境。房地产企业财务风险不同的学者对财务风险有着不同的概念界定，主要分为狭义的定义和广义的定义两种：狭义的财务风险定义指企业在的筹资风险，表现为基于企业未来收益和现金流的不确定，不能按时归还本金和利息，如汪平(2024)认为财务风险是指企业的举债活动给普通股东增加的风险；广义的定义是从企业的整个经营活动角度出发，认为企业的财务现状与预期目标发生了偏离即为存在财务风险，这是一种更为广义的定义，如兰艳泽〔1999〕认为财务风险是指企业在财务活动过程中预期财务目标实现的不确定性，陈常年(1997)认为财务风险是指企业资本结构不合理以及相应引发到期支付能力降低的风险，朱荣〔2024〕认为财务风险指企业在社会再生产过程中由于各种不确定性因素的作用导致企业财务活动的预期结果与实际结果产生的偏离[2]。本文的采用广义的财务风险定义，也即认为房地产财务风险是在房地产企业经营过程中给企业带来超额收益或增加企业的财务困难的不确定性或可能。企业财务风险识别与防范相关理论本节为本文后续筹资风险和投资风险识别与防范提供理论支持，其中权衡理论寻求企业最优资本结构为筹资风险的识别与防范提供了理论依据，投资组合理论为投资风险的识别和防范提供了理论依据：一、权衡理论权衡理论也称为最优资本结构理论，权衡理论综合考虑负债给企业带来的双面影响，一方面负债可以增加企业的抵税收益，另一方面负债也增加了企业的风险本钱，企业负债的风险本钱由财务拮据本钱和代理本钱两个方面构成，财务拮据本钱和代理本钱均与负债数量的多少呈现正相关关系。权衡理论认为控制企业的负债率存在一个临界点,在到达该临界点之前，负债增加带来的抵税收益的增长速度要高过财务拮据本钱和风险本钱的增长率，在这一阶段增加企业负债利于企业价值的增长，当超过这一临界点时，企业财务拮据及代理本钱的增长速度要高于抵税收益的增加速度,增加企业负债会导致企业价值的下降。权衡理论的核心观点在于寻找企业的最优资本结构，选择最适合的负债比率，可以实现企业的最大价值化，基于房地产企业普遍负债经营的特点，权衡理论为房地产合理的筹资额的选择提供了参考。二、投资组合理论哈利马柯维茨〔1952)提出了投资组合理论,他认为可以通过组合金融资产的投资分散投资风险，理性的投资者都希望在同等风险条件下的获得最高投资收益，或者在同等收益条件下投资风险最小，在证券市场上,在同一影响因子的作用下，各种证券的收益率之间的变化不是完全一致的，甚至可能收益率波动方向相反，就使得将证券投资进行组合降低了整体投资风险的可能性存在，投资组合中证券种类越多,证券之间的相关性越低，越能降低投资风险，进行相似品种的投资可能不能降低投资风险，或者降低效果甚微。但分散投资只能降低非市场因素的非系统性风险，不能降低由市场因素引起的系统风险，所当证券投资组合中的证券种类到达一定的程度时，继续增加投资组合的证券种类能够到达的降低投资风险的效果将十分有限。投资组合理论虽然是对证券投资组合的研究，但是在其他领域一样适用，对于一个企业来讲，经营业务的多元化、产品种类的多样化以及市场区域的多元性都能降低企业的投资风险。

第三章房地产企业财务风险类型及影响因素财务风险识别的一项重要内容是识别可能产生的风险的类型以及成因，因此本章就房地产企业的财务风险类型及影响因素进行阐述。房地产企业财务风险类型有很多种划分方法，可以按照房地产企业财务风险的成因划分为政策、法律风险，市场风险，经营风险；按照可控程度分类可以分为可控风险和不可控风险；根据导致风险的直接原因分为人为风险和自然风险;根据导致风险的因素的不同性质可分为主观风险和客观风险;按照风险的形态性质的不同可分为静态风险和动态风险。本文从房地产开发资金流向角度将房地产企业财务风险分为筹资风险，投资风险、资金回收风险、收益分配风险四种类型。房地产企业筹资风险及其影响因素一、房地产企业筹资风险房地产企业筹资风险是指房地产企业利用财务杠杆为了获取更大的利益而进行筹资，由于未来收益一定程度上的不确定性，以及企业现金流充裕程度的影响，不能按期还本付息的可能。房地产企业的筹资风险源自企业面临的即期债务的现金保证程度，分为现金性融资风险和收支性融资风险：现金性融资风险指企业在特定的时点上由于现金短缺、债务期限结构和现金流入的期间结构不匹配导致现金流出量超过了现金流入量而产生的即期不能还本付息的风险；收支性融资风险是指企业由于资本结构安排不合理而出现收不抵支，到期债务不能清偿的风险。由于资金实力的限制，我国大多数房地产企业采取负债经营的方式，所以筹资活动作为房地产企业生产经营活动的起点，也是非常重要的一个环节。企业根据生产经营的需要用合理的方式在最短的时间筹集到所需资金，且费用最低、风险最小、期限结构匹配是房地产企业筹集资金的原那么：如果资金筹集数量超过企业的实际需求量会造成资金闲置，筹资数量小于企业的实际需要量那么可能影响企业的日常运营，增加了筹资活动的频率，筹资利率过高会导致房地产企业的本钱被太高，降低了企业的利润；在债务期限结构方面，如果被要求还款日期过于集中，会导致某一个特定时间节点偿债压力巨大，假设同时企业现出现现金短缺，那么可能引致严重的财务风险。二、房地产企业筹资风险影响因素(一〕融资政策国家会直接出台和房地产行业信贷相关的调控政策，对房地产企业的融资渠道来源造成一定的影响：2024年中央出台了?关于进一步加强房地产信贷业务管理业务的通知?，对房地产开发企业等房地产企业的开发贷款、土地储藏贷款、流动资金贷款、以及个人按揭贷款做了很多限制性规定；2024年7月7日，央行下发了?中国人民银行?关于明确外商直接投资人民币结算业务操作细那么的通知?，跨境人民币直接投资操作细那么落地，其投资范围将受严格限制，局部账户不得投资证券、衍生品和房地产，该政策旨在控制国际热钱进一步投进我国房地产市场而带来房地很惨价格的进一步上涨；2024年7月27日，银监会主席尚福林在2024年年中监管工作会议及2024年第二次经济金融形式通报分析会上讲话，强调坚决贯彻国家房地产市场调控政策，严格控制过热地区和高负债房地产企业的贷款规模，积极支持保障房等合理性住房信贷需求，重点支持以省级平台为主开展的公租房、廉租房、棚改房等三类保障房建设，支持中低价位、中小套型普通商品房建设，优先办理居民家庭首套真实自主购房按揭贷款。以上政策或提高房地产企业融资门槛，或给出明确的融资政策支持倾向，都会给局部房地产企业的融资造成障碍。〔二〕利率利率影响房地产企业的贷款本钱，房地产企业投资需要占用大量的资金，而这些中的大局部是通过借贷获得，利率的上涨会增加房地产企业的利息本钱，增大了筹资风险。表1存贷款利率历次调整〔单位：%〕时间存款基准利率贷款基准利率调整前调整后调整幅度调整前调整后调整幅度2024-07-063.253.00-0.256.316.00-0.312024-06-083.503.25-0.256.566.31-0.252024-07-056.316.560.252024-04-063.003.250.256.066.310.252024-02-092.753.000.255.816.060.252024-12-262.52.750.255.565.810.252024-10-55.315.560.252024-12-232.522.25-0.275.585.31-0.272024-11-273.62.52-1.086.665.58-1.082024-10-303.873.6-0.276.936.66-0.272024-10-094.143.87-0.277.206.93-0.272024-09-164.144.1407.477.20-0.272024-12-213.874.140.277.297.470.182024-09-153.603.870.277.027.290.272024-08-223.333.600.276.847.020.182024-07-213.063..330.276.576.840.272024-05-192.793.060.276.396.570.182024-03-182.522.790.276.126.390.272024-08-092..252.520.275.856.120.272024-04-282.252.2505.585.850.272024-10-291.982.250.275.315.580.272024-02-212.251.98-0.275.855.31-0.54数据来源：中国人民银行根据以上历次利率调整数据可以，目前存贷款利率处于上下波动临界值的中间位置附近，进入2024年以来，中国经济稳中向好，经济增长处在合理区间。消费平稳增长，投资增长较快，农业生形势较好，工业结构调整逐步推进，消费价格涨幅和就业根本稳定，所以近两年存款准备金率和存贷款利率没有调整。〔三〕筹资渠道中国经济信息网统计数据库资料显示：2024年1~10月，全国房地产开发投资97194.0亿元，其中国内贷款15968.5亿元，占总资金的16.43%，利用外资416亿元，占比0.43%，自筹资金37095.9亿元，占总资金的38.17%，其他资金43713.5亿元，占比44.98%，其中其他资金包括单位自有资金、定金及预收款。由于企业自筹资金和预收款大局部来自银行贷款，所以银行贷款仍是我国房地产企业的主要筹资渠道，并且由于2024年国内房地产贷款政策的松动，2024年银行向房地产贷款总额较2024年有较大幅度的增加。〔四〕企业内部因素企业的内部因素包括企业的融资政策、资本结构及开发商信誉等，其中企业的融资政策包括融资数量的选择、融资渠道的选择、贷款期限结构的选择：融资数量为企业根据自身经营情况决定的所需借入资金的数量，融资渠道的选择是企业根据融资难以程度以及借款利率的上下选择适合的融资渠道，贷款期限结构选择是指企业在长期贷款和短期短款、以及不同还款日期的贷款之间做出选择，融资政策必须与企业的实际资金需求相匹配，否那么将增加房地产企业的筹资风险。企业的资本结构指企业的资产和负债比率，依据第二章的权衡理论，也即最优资本结构理论，企业控制负债率使其资本结构到达最优点时，抵税收益减去拮据本钱再减去代理本钱取得最大值，企业价值也取得最大值，假设企业不处在最优资本结构临界点，那么需要对资本结构进行调整。开发商信誉程度是指企业在获取借款渠道获得的资信评分，随着开发过程的进行，开发商可采用借贷、预售楼盘等融资手段进行滚动式开发，开发商的资信程度及其变化直接影响企业的再融资，也是工程的顺利开展或者企业扩张进行资金获取的重要保障。房地产企业投资风险及其影响因素一、房地产企业投资风险房地产企业投资风险是指由于不确定因素的影响导致投资工程的实际收益率低于预期，或者投资失败引致亏损或者影响企业持续经营的可能，影响企业盈利水平和偿债能力的风险。投资是企业活动的关键步骤，房地产投资一般可分为投资决策阶段、土地获取阶段、工程建设阶段和经营管理阶段等阶段，工程投资前期规划的市场场调研和征地，投资中期的质量、进度、平安把控，投资后期的售后效劳和物业管理等过程都存在一定的不确定因素。房地产企业投资风险影响因素〔一〕土地政策土地价格占据了房地产开发本钱的一大局部，而土地政策影响着土地的供应进而影响土地的价格。2024年7月19日，为遏制某些城市出现的“地王〞现象，国土资源部、住房和城乡建设部联合发布?关于进一步严格房地产用地管理稳固房地产市场调控成果的紧急通知?，指出房地产和土地市场出现了波动，市场运行不稳定性增加，需坚持房地产市场调控不放松，加大住房用地供应力度，提高方案完成率，继续探索完善土地交易方式，严防高价地扰乱市场秩序。2024年9月6日，国土资源部发布?关于严格执行土地使用标准大力促进节约集约用地的通知?，要求各地严格执行各类土地使用标准，加大审查力度，加强对标准执行的监督和评价。2024年2月20日，国务院常务会议中明确新“国五条〞细那么中的第三条提出，要增加普通商品住房及用地供应。确定总体目标，2024年住房用地供应总量原那么上不低于过去五年平均实际供应量。可以看出，近几年的土地政策以释放加大土地供应信号，遏制低价疯涨为主，目的在于遏制房价上涨。〔二〕利率利率对投资风险的影响，是因为投资房地产开发到最后工程建成销售一般需要几年的时间，一方面投资者对未来收入的预期一般都是采用现有利率进行折现，估算收入净现值，利率的提高会使得折现率提高，导致实际收入的降低，与预期的投资收益目标相偏离。〔三〕通货膨胀通货膨胀风险也称为购置力风险,一方面影响来自于货币贬值导致未来货币收入的购置力低于现在货币购置力的风险，由于房地产投资周期较长，通货膨胀因素可能导致销售所得收入低于预期收入，以固定价格合约与消费者签订的分期付款合约的实际收益显著低于预期收益，使得投资利润目标难以实现。通货膨胀对房地产企业的另一种影响来自建筑原材料价格的上涨，局部建材的需求量大，价格的上涨会导致房地产企业的开发本钱的抬高。〔四〕工程可行性研究工程可行性研究是在工程投资决策阶段的重要工作，在投资决策阶段，房地产企业要进行投资决策的可行性研究，对拟建投资工程进行全面的综合技术经济分析，为投资者决策提供科学依据。可行性研究一般可分为时机研究、初步可行性研究、技术经济可行性研究和经济评价。在房地产开发的整个过程中，可行性研究是房地产投资最关键的一步，拥有极大的不确定性与机动性。由于房地产投资面临的将是一个相对狭窄的消费市场，投资者需要在城市规划条例、政府政策法规等约束条件下，根据房地产市场的供求现状及开展趋势，确定投资工程的用途、规模、类型，并对开发本钱、需求量、售价或租金等做出预测，对这些不确定因素做出概率性的估计，可行性研究的分析不准确或者获取的信息不全面将增加房地产企业的投资风险。〔五〕工期控制投资者的工期控制目标是尽量缩短工期，缩短工期可以缩短各风险敞口的暴露时间，也可以加速工程进程进入到销售阶段，假设遇到地质条件勘测不准、气候变化、施工队伍不过关等，那么工期的控制就变得困难，增大了房地产企业的投资风险，必要时为饿了缩短工期需要付出一定的赶工措施费，这又增加了企业的本钱。房地产企业资金回收风险以及影响因素一、房地产企业资金回收风险房地产资金回收风险是指由于房地产商品销售额以及租金收入达不到预期，或者应收账款回收状况不理想导致的实际收入与预期收入与相偏离的可能。房地产销售与出租或决定着房地产投资收益的实现，房地产销售是指房地产所有权〔土地在我国仅限于使用权〕的有偿转让，其中主要的影响因素是销售时机、售价、广告费用、售后效劳等。房地产出租是指房地产使用权的有偿转让，其主要影响因素有租金、租期及租赁期间对房地产使用和维护管理的规定。然而房地产企业的商品房销售以及出租过程存在一定的不确定性，销售管理以及应收账款回收管理存在差异，这些原因使得房地产企业存在资金回收风险。房地产企业资金回收风险的影响因素〔一〕国家政策国家政策对房地产企业的资金回收影响表达在两个方面，第一，通过出台抑制房地产的投资投机需求的政策降低房地产市场的整体需求：2024年2月20日，国务院常务会议提出的新“国五条〞中的第二条，坚决抑制投机投资性住房需求，其中明确提出严格实施差异化住房信贷政策。2024年4月7日，中国人民银行营业管理部发布?关于调整北京市差异化住房信贷政策的通知?。对首套自住住房、第二套住房和第三套以上住房贷款限额均做出规定。2024年2月20日制定的新“国五条“政策中的第二条提出要扩大个人住房房地产税收改革试点范围。之后，国务院批转发改委?2024年深化经济体制改革重点工作的意见?中提出扩大个人住房房产税改革试点范围。第二，出台直接影响交易环节的政策，对首付比例和按揭贷款利率进行相关规定，可能对局部潜在消费者的购置能力造成影响：2024年4月13日召开的国务院常务会议要求，对贷款购置第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。对购置首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。4月17日国务院下发?关于坚决遏制局部城市房价过快上涨的通知?，指出房价过高地区可暂停第三套及以上住房放贷。2024年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议指出自去年4月份?国务院关于坚决遏制局部城市房价过快上涨的通知?印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为稳固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康开展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议要求强化差异化住房信贷政策。对贷款购置第二套住房的家庭，\t"/economic/txt/2024-01/26/_blank"首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。2024年初新“国五条〞明确表示房价上涨过快的城市，可进一步提高二套房贷首付款比例和贷款利率。继四月初北京二套房首付比例提升至7成后，央行深圳市中心支行10月31日宣布，自11月6日起二套房首付款比例不得低于70%，首套继续执行最低首付款比例30%的规定，深圳成为第二个通过调整贷款政策来调控楼市的城市。上海市也紧追其后，于11月8日发布?进一步严格执行国家房地产市场调控政策相关措施?。该措施规定，对居民家庭向商业银行贷款购置第二套住房的，其首付款比例从不得低于60%提高至不得低于70%及以上。另外，对于非本市户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限，从能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上，调整为能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上。〔二〕市场供需关系市场供需关系的需求受宏观和微观的因素影响，一方面市场需求由国家经济周期以及居民收入的水平的整体性市场需求决定，另一方面对房地产商品的市场需求由房地产对其他商品的边际替代效用以及居民对房地产商品价格未来走势的预期决定，分析市场的整体供求状况，可以通过房地产开发建设状况以及销售状况分别了解。表达房地产开发建设状况的统计指数是房地产开发综合指数中国经济信息网统计数据库资料显示：2024我国房地产开发综合景气指数〔国房景气指数〕维持在97~98的适度水平区间，明显好于去年同期水平。通常情况下，该指数在100是最适宜的水平，105以上为偏高水平，95~105为适度水平，95以下为较低水平，该指数说明2024年房地产市场较2024年复苏。2024年前10个月，我国商品房新开工面积累计156275万平方米，较2024同比增长6.5%，其中住宅的新开工面积114084.03万平方米，同比增长5.2%,2024年1~10月，商品房竣工面积累计59390.2万平方米，与2024年同期相比增长1.8%，增幅同比下降15.5个百分点，增速为2024年以来的低值。其中，住宅竣工面积累计46395万平方米，同比下降0.8%，为2024年以来的首次下降。2024年1~10月，我国商品房销售面积累计95930万平方米，与2024年同期相比上升了21.8%商品房销售额累计61237.6亿元，与2024年同期相比增长了32.3%。其中，住宅的销售面积累计为85721.1万平方米，同比增长22.3%，住宅销售累计额为51484.6亿元，同比增长32.6%。与2024年相比，2024年商品房以及住宅的销售面积和销售额的同比增长速度均有显著提升，分地区看，2024年1~10月，东部地区商品房销售面积累计47915万平方米，同比增长24%，商品房销售累计额37928.7亿元，同比增长35%，中部地区商品房销售面积24411.1万平方米，同比增长22.5%，商品房销售累计额为11692.3亿元，同比增长31.9%，西部地区商品房销售面积累计额为23604.9万平方米，同比增长17。1%，商品房销售额累计11616.7亿元，同比增长24.4%。〔三〕企业销售战略企业销售战略包括产品定价、优惠政策、销售数量目标、广告策略、以及售后效劳等，是针对房地产商品售前、销售过程以及售后整个环节制定的政策，企业销售前的宣传的力度、定价合理程度、优惠力度、供应量确实定以及售后效劳，都是赢得需求的重要手段，房地产企业的销售战略对资金回收有重要影响。〔四〕竞争环境竞争对手在同一区域的销售量抢占了投资者的市场份额，会造成房地产企业的销售量下降，引发资金回收风险。〔五〕应收账款管理应收账款的增大了已实现收入的现金实现风险，应收账款的提高不利于企业的现金储藏，并且一局部应收账款会演变为坏账，造成了企业的实际损失。收益分配风险及其影响因素收益分配风险是指企业的利润分配的实施给企业的生产经营活动或者投资者利益造成损害的可能，收益分配风险主要是受企业扩张和现金支出需求与投资者利润分配之间矛盾的影响，在企业扩张方案实施的较佳时期，以货币的方式大量分配收益可能会导致企业的扩张方案的失败，在企业债务集中到期的时候大量以货币方式分配收益，也可能使得企业面临较大的偿债风险；但如果长期不进行收益分配，或者分配给投资者的投资回报一直处于较低水平，也会大大降低投资者的投资积极性，使得企业信誉得到损害，股票市场价值面临大量下跌风险。

房地产企业财务风险识别与防范对房地产企业的财务风险进行识别与防范，是房地产企业财务风险管理的重要内容，房地产企业财务风险识别旨在获得风险的种类、成因以及程度的认识，房地产企业财务风险防范旨在采取一定的措施预防降低财务风险可能引发的不利影响，将可能给企业造成的损失降至最低。房地产企业财务风险识别企业财务风险的识别包括风险种类、风险成因以及风险影响程度的识别，基于上一章对房地产企业财务风险的类型和影响因素的详细分析，本节的重点在于房地产企业财务风险程度的识别，国内外学者很多进行了财务风险程度识别的研究，常见的财务风险识别方法分为定性分析法和定量分析法：一、定性财务风险识别定性财务风险识别是通过分析企业是否存在导致企业发生财务风险的原因以及是否出现了财务风险的征兆来判断未来财务风险发生的可能，定性财务风险分析对许多财务风险的原因和征兆进行分析后再作出判断，单变量定量分析法使用个别变量进行判断相比考虑的问题可能更加全面,进行判断的依据更加充分；定量分析法将财务风险变量与标准值相比较来判断财务风险发生的可能性，定性分析借助人的经验判断来作出预测,人的判断可以将企业面临的复杂的内外环境因素特别是个别企业面临的一些特殊因素考虑进去,这是定量分析难以做到的。定性分析法的缺乏之处在于依靠人的经验进行判断主观色彩较强,不同分析人员对同一工程进行分析可能会得出不同甚至相反的结论。〔一〕“3个月资金周转表〞法是否制定资金周转的3个月方案表，是否经常保持转入下一个月的结转额对总收入的一定比率及销售额对付款票据兑现额的一定比率，以及是否考虑资金周转问题，对维持企业的生存极为重要。这种方法的理论思路是，当销售额逐月上升时，兑现付款票据极其容易。可是反过来，如果销售额每月下降，那么已经开除的付款票据也会难以支付。这种方法的判断标准是：〔1)如果无法制定出3个月的资金周转表，那就说明企业本身已经存在问题；〔2〕倘假设已经制定好资金周转表，就要查明转入下一个月的结转额是否占总收入的20%以上，付款票据的支付额是否在销售额的40%以下。这种方法的实质是，企业面临着变化不定的理财环境，需要经常准备好平安度较高的资金周转表，企业无法做到这一点说明财务风险已经较严重。〔二〕“四阶段病症〞分析法企业财务状况不佳一定会有一定的外在表现，并且病症会呈现出不断加剧的特点，可以通过病症的现象识别企业财务风险状况所处的阶段：表2企业财务风险各阶段病症表财务风险阶段财务风险病症财务风险潜伏期盲目扩张、营销不善、制度无效、缺乏风险预警机制、企业资源分配不当、无视环境的重大变化。财务风险发作期现金失控、现金周转缓慢、市场退化、筹资困难、无心经营、信用大跌财务风险恶化期资不抵债、货币资金严重短缺、完全丧失偿债能力、债务重组、宣布破产财务风险实现期负债比例持续上升、过分依赖外部贷款、利息加剧、收款不利、开始拖欠〔三〕专家调查法企业组织各领域专家运用专业方面的知识和经验，根据企业的内外环境，通过直观的归纳，对企业过去和现在的状况、变化开展过程进行综合分析研究，找出企业运动、变化、开展的规律，从而对企业未来的开展趋势做出判断。由于这种方法的本钱较高，大局部企业只采用其中的标准化调查法，即通过专业人员、咨询企业、协会等，就企业可能遇到的问题加以详细调查和分析，形成报告文件供企业经营者参考。之所以成为标准化，是指他们所提出的问题对所有企业或者组织都是有意义的、普遍适用的。这种方法的优点在于此，缺点也在于此，这种方法对特点的企业来说，无法提供特定的问题、损失暴露的一些个性特征。另外，该类文件没有对要求答复的每个问题进行解释，也没有引导使用者对所问问题之外的工程信息做出正确判断。〔四〕管理评分法阿吉蒂调查了企业的管理特性以及可能导致企业破产的种种缺陷，将这几种缺陷、错误和病症进行比照打分，还根据这几项对破产过程产生影响的大小程度对它们进行了加权处理。该方法是前提假设是企业的失败是源于企业的高级管理层，它的原理是企业的经营失败不是突然发生的，而是有一个过程的。企业首先会发生一些经营上的缺点和缺乏，如不加以克服进而导致企业经营上的错误，进而导致破产的可能。二、定量财务风险识别在定量分析法中，除单变量分析法以外，都是对多个财务指标综合分析，得到对财务风险程度的判断〔一〕财务指标分析法财务指标分析法是通过对企业财务报表中的各项财务指标的综合分析，从偿债能力指标、营运能力指标、开展能力指标、效率指标四组指标中选出一定的指标，再通过这些指标的变化趋势以及指标比率的大小，进行财务风险识别的方法。〔二〕单变量分析法单变量分析法是利用单个财务比率指标对企业的财务风险状况进行判定，单变量分析法与传统财务分析方法中的单一财务比率分析法不同：单变量分析法通常选择一定数量的样本企业进行统计分析，再确定作为判别区分财务正常与否的临界点数值也即分割点,传统单一指标财务分析法主要依赖于经验总结与归纳确定分割点，操作上较为简便，但主观依赖性较强。单变量分析法与单一财务比率指标分析法共同的缺点在于不同分析人员在于变量的选择不同，而可能产生不同的预测结果，甚至可能出现完全相反的预测结果。〔三〕Z值计分法Altman提出的Z值判定模型为:Z=1.2X1+1.4X2+3.3X3+0.6X4+0.999X5，式中Z表示判别函数值:X1=营运资金/资产总额;X2=留存收益/资产总额;X3=息税前利润/资产总额;X4=股东权益市场价值/总负债账面价值总额;X5=主营业务收入/资产总额。Z值应处在1.81-2.675之间,,Z>2.675时,说明企业财务状况良好;Z<l.81时企业存在较大的破产风险;Z值处于1.81-2.675之间称为灰色地带或未知区域,这个区间的企业财务是不稳定的。Z值判定模型的预测能力与时间有关,预测期越短预测能力越强，反之预测能力越弱。〔四〕Zeta模型中国学者以中国上市公司为研究对象，提出了修正的Zeta模型，该模型的数学表达式为L=3.02×ROA+0.22×E/A+0.78×EBIF/A-0.17×WC/A-0.11×TR，其中：ROA=J净利润/总资产E/A=股东权益/总资产EBIT/A=息税前利润/总资产WC/A=营运资本/总资产ATR=销售额/总资产的平均值该模型以1.72为临界点，当计算结果大于1.72时，企业一般不会出现亏损，当企业得分小于1.72时，企业就有可能出现亏损。企业的得分越高，表示未来出现亏损的可能性越小。〔五〕F计分模型F模型是基于企业现金流量变动的考虑对Z值模型的修正，他考虑了现代企业财务状况的开展及其有关标准的更新，并且是基于更加宽泛的样本分析的研究成果，其公式如下：F=-0.1774+1.1091X1+0.1074X2+1.9271X3+0.0302X4+0.4961X5,其中：X1=营运资本/总资产X2=留存收益/总资产X3=〔税后纯收益+折旧〕/平均总负债X4=期末股东权益市价总额/发债账面总额X5=〔税后纯收益+利息+折旧〕/平均总资产F计分模型中X3是一个现金流量变量，它是衡量企业所产生的全部现金流量可用于归还企业债务的局部的重要局部。一般来讲，企业提取的折旧费用，也是创造的现金流入，必要时可将这局部资金用来归还债务。X5那么测定企业总资产在创造现金流量方面的能力。F计分模型的临界点为0.0274.假设计算结果低于该值，那么被预测为破产企业，假设高于该值那么被预测为继续生存企业。〔六〕多元非线性回归模型当财务指标比率没有超过某个特定的数值时,即使该数值增大幅度较大，财务风险发生概率的变化依然较小，但如果超过某个特定数字，财务风险的发生概率会随着该数值的增大而快速增加，因此,财务指标比率与财务风险的发生概率之间可能是非线性关系。Logistic回归模型为非线性回归模型,以财务正常企业和财务危机企业为研究样本，以样本的指标数据进行回归分析构建回归函数作为识别函数，将识别函数对未知样本指标数据计算后得到的结果值为0到1之间的数值,即为财危机发生的概率。尽管多元非线性回归模型多元线性模型中存在的问题,但同样存在自身的缺陷,这些缺陷限制了Logistic回归模型的预测精度：第一，Logistic回归在理论上不存在理想分割点,而多元线性分析方法可以通过最小化预测误差时机本钱来选择分割点;第二，Logistic回归假定一家公司破产与不破产的概率一样，也即先验破产概率为0.5,以及错误拒绝与错误接受的错误所带来的时机本钱损失相等,这两个假设都于现实严重偏离的。〔七〕神经网络分析模型神经网络的原理是模仿人类的抽象思维过程,它的训练过程往往具有不可观察性，因此,人们只能得到训练好的神经网络,不可得知它的真实具体参数，神经网络分析具有非线性、非参数、自适应学习等特点,作为模式判别的一个强有力工具,被成功应用于财务风险预警方面的研究。神经网络的预测效果要强于传统线性分析法，但是它的局限性在于如果一些参数设置不科学,可能会出现训练时间过长,收敛于局部最小值的情况。单变量分析模型法与多变量分析法可以同时运用,相互补充,以提高财务风险识别的准确性：第一，单变量分析模型法通过单个指标比率的趋势变化来对企业财务运营中的某个方面的问题进行预测,如无法偿债、资金周转不畅、面临破产危机等，多变量分析模型法那么通过对多个比率的财务变量进行综合分析,从整体的角度对企业的财务风险进行预测；第二，预测的方法有区别单变量分析模型法对单个比率的变化进行分析观察,分析其变化趋势,计算及分析较为简单，多变量分析模型法那么是要同时考虑多个财务变量比率,构建模型进行综合分析,在模型的构建与分析中须用包括数学统计方法在内的多种方法和理论,计算及分析较为复杂；第三，单变量分析模型法中更关注流动资产工程对企业财务风险的影响,而多变量分析模型法那么更注重企业盈利能力对企业财务分析的影响。在对房地产企业财务风险识别时，可以在以上分析方法中选择几种综合分析，可以单变量分析与多变量分析相结合，也可以定性分析与定量分析相结合，也可以多种多变量分析方法相结合。在以上定量分析法中，笔者认为F计分法是比较适合房地产行业的分析方法，因为该法实证样本选择范围广且数量大，预测精度高，并且考虑房地产行业非常重要的现金流量因素。房地产企业财务风险的防范企业整体的财务风险防范措施虽然企业的财务风险是客观存在的，但缺可以采取一定的防范措施降低财务风险对企业的不利影响，在防范整体财务风险层面，可以采取以下措施：〔一〕标准企业治理结构企业产生的动因和联系纽带是产权制度，明确产权制度是权责明确的根底。其次，建立董事会对经营者的督导制度，在经理人委托代理的企业中，由于经营者的逆向选择和信息的不对称，容易引发代理人道德风险，所以需要董事会对经营者进行委托监督、委托责任目标考核，对经营者实施追踪控制。〔二〕提高风险管理意识财务风险存在于企业经营的各个环节中，财务风险的防范不仅是财务部门和财务人员的责任，更需要企业全体员工的积极参与和配合。通过形式多样、内容丰富的活动在企业内部宣传财务风险防范的意义，提高全体员的风险意识，既为财务管理工作的顺利开展取得其他部门的支持和配合打下根底，也有利于防微杜渐，防止任何环节的工作失误给企业带来的财务风险。〔三〕完善财务管理制度将财务管理理念贯穿于企业生产经营的各个环节，为企业风险的防范提供制度上的保障和支持，实现财务管理的标准化和制度化，以加快财务管理各项根底性工作的完善，保障企业财产的平安、财务信息的真实性可靠性及财务活动的合法合理性。强化和全面实施企业财务管理中预测、分析、监督、控制、效劳及评价职能并逐步向综合管理型财务管理模式转变，以提供有价值的财务信息和数据，提高企业投资决策的科学性和准确性，最大限度地减少因投资决策失误难企业带来的风险。坚持定期检查和考核，通过对资金利用率、销售价格、费用支出等财务指标的深入分析，发现问题采取措施以实现企业各种资源的最优化配置。〔四〕构建财务预警系统利用企业财务报表的相关数据，利用一些企业经营活动较为敏感的财务指标作为变量构建数学模型，对企业未来可能出现的财务风险进行预警，构建财务预警模型可以在预测到房地产企业财务危机来临前给管理者以提示，便于企业采取及时的有针对性的风险控制措施。企业局部风险的防范措施〔一〕筹资风险的防范1、融资渠道多元化房地产企业融资以银行贷款为主，但结合创新性融资渠道，仍可以在一定程度上扩充企业的资金来源，优化借款结构。〔1〕房地产上市企业可以采取增发新股的方式，以出售一定的股权的方式进行证券市场融资；〔2〕对于具备发行公司债资质的企业，可以以债券融资的方式筹集资金；〔3〕房地产基金是专门投资于房地产行业的投资基金，它具有较高的承受风险承受能力，但同时有较高的投资预期收益，所以也是房地产公司一个不错的资金渠道选择；完善筹资决策为保证工程能够顺利开展，保障公司的利益，应该完善好筹资决策，筹资决策主要表达在制定完善的正确的筹资方案与还款方案：〔1〕制定筹资方案筹资方案的制定必须是建立对工程的整体分析上，对各个时期公司的现金支出，资金回收以及现金留存情况进行估算，确定房地产企业的融资规模和资本配置结构，再根据工程开展的时间节点进度确定融资方式及贷款的期限结构，根据投资工程的利润情况确定可以承受的资金本钱，再选择适宜的融资渠道进行融资并监控资金到位情况。〔2〕制定还款方案由于融资合同中都会对还款日期以及金额做出约定，企业必须依据和债权人签订的借款合同的要求，确定各时间节点的当期还本付息金额，结合企业的收入情况以及现金流量做出相应的还款方案，以确保融入资金的本金和利息在规定的时间如期归还，及时还款一方面降低了企业的利息负担，另一方面维护的企业的信誉。防范利率风险防范利率风险主要是主要贷款本钱控制工作，对国家相关利率政策进行分析，判断利率的变化趋势，如果利率上涨预期较高，应该防止与融资方签订浮动利率合同，而改为签订固定利率合同，这样可以有效的锁定本钱，防止贷款本钱的提高。〔二〕投资风险的防范1、防范土地购置风险的防范对于开发用地的购置，必须综合考虑地块自然属性、社会属性以及使用属性，土地的地理位置、对土地开发有利或不利的配套设施要求以及规划部门对土地使用性质和范围的认可和限定都是对开发商的不确定性因素。企业需以本钱及工程利润可控为前提选择议价方式适合企业自身情况的地块，合理控制购地本钱，土地购置通常是投资者投入的第一笔主要费用，投资者首先可通过协议、招标和拍卖意投等方式来获得所需要的土地，这三种获取土地方式的选择就具有一定的风险。协议获地价格最低但获得的一般是毛地，前期拆迁等工作量大且与先住民协商复杂；拍卖获地一般为净地，前期工作量相对较小但地价最高，假设选择购置毛地,应积极做好有关部门和群的工作，采用灵巧有效的方法进行拆迁补偿沟通，防止矛盾激化。2、防范建材价格上涨风险开发商可以在与承建单位签订施工合同时，在相关条款中约定只对局部主要建筑材料超过合同签订日期基准价格一定的比率的价格上涨给予补偿，将该局部由原材料的价格上涨带来的本钱上升风险局部转移给承建单位，这样建筑材料在一定范围内的价格波动，将不会影响房地产企业的开发本钱。3、分散投资依据马科维茨的投资组合理论，分散投资可以降低投资组合的非系统风险，应用在房地产投资上，一方面，房地产开发商可以选择多元化经营，根据国家政策导向以及自身的各项优势与资源，拓展房地产业务以外的新业务；另一方面，开发商可以选择不同区域进行多区域房地产开发，综合考虑一线城市和二三线城市的市场需求，在房地产商品类型方面，可以考虑各消费群体的不同需求投资开发不同价格区间、满足不同层次消费者需求的住宅类型，或者开展商业地产开发与租赁业务。4、重视工程可行性研究在决定对一个工程进行投资之前，应该充分做好该工程的可行性研究，对工程进行实地调研，并进行深入的市场分析，统筹分析政治、经济、社会、人文、自然环境因素，做到对工程的全面深入了解，防止盲目投资。〔三〕资金回收风险的防范1、制定合理的销售策略房地产销售策略包括产品的定价、优惠政策、销售目标、广告策略以及售后效劳。在销售之前，考虑当前房地产价格的整体环境进行产品的定价以及优惠政策制，并进行一定的广告宣传工作；销售目标的制定要结合企业当前的库存情况、对当前市场供需状况以及对房价未来价格的趋势进行综合分析，销售目标的达成需要良好的销售团队的尽职工作；完善售后效劳工作也很重要，各企业房地产商品存在较为同质化的特点，聘请专业的物业管理团队提供良好的物业管理作为售后效劳，提高效劳水平，可以使房地产增值，提高房地产投资者的信誉，促进销量提升。2、浮动租金在租赁业务中，做好对市场需求的分析工作，当租赁市场炽热，供不应求时，为了防止市场租金价格上涨带来的利润损失，可以在合同中约定浮动租金或约定租金调整期限，或者与业主签订租赁期限较短的合同。3、预售和预租预售和预租虽然会损失一局部利润，但可以提前锁定一局部资金，满足企业的流动性资金需求。加强应收账款管理加强应收装款的措施包括从加强管理层对应收账款的重视力度，完善应收账款管理的相关制度包括，从应收账款的产生源头进行把控，以及对已经产生的应收账款的清理等。〔四〕收益分配风险的防范收益分配政策需要考虑企业的资本结构、融资需求、企业的社会影响、债权人以及投资者的利益等问题。对于房地产开发企业来说，其利润分配应考虑企业经营战略、投资及融资策略的需要，以转增实收资本为主，以现金分配为辅。由于房地产企业自有资金规模小，融资渠道狭窄，资金瓶颈是影响房地产开发企业开展的最大障碍，房地产开发企业在制订利润分配战略应充分发挥内源融资功能，尽量减少分配现金，以转增实收资本为主。

案例分析：A公司的财务风险识别与防范本章以A房地产公司的实例进行房地产公司财务风险识别与防范，先阐述了A公司面临的财务风险现状，接着分析了A公司现有的财务风险识别与防范体系并指出存在的问题，最后就其完善提出了建议。第一节A公司面临的财务风险A公司是一家于1993年在上海成立，1994年在上海证券交易所挂牌上市，主营业务为房地产开发的房地产公司，本节通过财务报表分析法，对A公司面临的财务风险进行分析：表3A公司2024年度资产负债表单位：百万元年结日：12月31日202420242024E现金及现金等价物4,7345,4197,127应收帐款1,3711,5881,782库存14,62420,80821,380其他流动资产1403,5394,069流动资产总计20,86831,35434,357固定资产765742676无形资产197187178其他长期资产15,25417,80523,245长期资产总计16,21618,73424,099总资产37,08450,08858,456应付帐款8,45615,74118,309短期债务4,1394,2567,462其他流动负债3,4705,1926,058流动负债总计16,06625,18931,829长期借款5,3006,7238,448其他长期负债1,7661,9500股本1,1711,1711,171储藏11,38613,03214,794股东权益12,55714,20215,965少数股东权益1,3952,0232,214总负债及权益37,08450,08858,456每股帐面价值(人民币)10.7312.1313.64每股有形资产(人民币)10.5611.9713.49每股净负债/(现金)(人民币)4.024.757.50表4A公司利润表局部工程单位：百万元年结日：12月31日202420242024E销售收入6,78610,15311,878销售本钱(4,528)(6,975)(7,969)经营费用(782)(906)(1,172)息税折旧前利润1,4762,2732,737折旧及摊销(111)(145)(75)经营利润(息税前利润)1,3662,1282,662净利息收入/(费用)(84)(67)(112)其他收益/(损失)599359366税前利润1,8812,4212,916所得税(480)(549)(729)少数股东权益(35)(228)(208)净利润1,3661,6431,979核心净利润1,0841,3611,703每股收益(人民币)1.1671.4041.691核心每股收益(人民币)0.9301.1701.455表5A公司现金流量表局部工程科目20242024变动比例〔%)经营活动产生的现金流量净额2,4981,74742.96筹资活动产生的现金流量净额-3,415-1,267-169.38投资活动产生的现金流量净额1,602-761310.49短期偿债能力分析短期偿债能力的分析可以通过对流动比率和速动比率的分析实现，以下分析数据来自A公司2024年年报数据：A公司流动比率=流动资产/流动负债=1.24A公司速动比率=〔流动资产-存货〕/流动负债=0.28依据中国房地产研究协会发布的均值数据，房地产行业流动利率均值1,69，速度比率0.51，可以看出两个反映A公司偿债能力的指标均低于均值，其中速度比率更是显著低于均值，是由于流动资产中的存货的大量增加所致，2024年存货较2024年增长了42.4%，以上分析说明A公司存货较高尚未变为现金收益，相较短期负债现金留存程度不高，面临较大的短期偿债风险。二、长期偿债能力分析通过企业的资本结构等分析企业的长期偿债能力，可以判断企业的资本结构的优劣以及企业长期经营的现金保障能力，以下分析数据来自A公司2024年年报数据，本期指2024年：A公司资产负债率=期初和期末负债总额均值/期初和期末资产总额均值=0.68A公司流动资产比率=流动资产总额/资产总额=0.63A公司权益负债比率=所有者权益/总负债=0.32A公司长期负债比率=长期负债总额/总负债=0.26A公司长期负债与营运资金比率=长期负债总额/营运资金=0.71A公司已获利息倍数=息税前利润/利息支出=31.76通过以上指标得出，A公司资本结构较为合理，接近房地产行业均值0.7，流动资产比率较高，但是其中很大奉献来自2024大量增加的存货，长期借款仅占总借款比率26%，说明企业的借款来源大局部来自企业的短期借款，虽然营运资金的长期负债保障能力不是很足，但是息税前利润是利息支出的31.76倍，说明企业长期偿债能力未有大的问题。三、营运能力分析反映企业营运能力的指标有应收账款周转率、存货周转率和总资产周转率，营运能力可以反映企业的销售回款能力，以下营运能力分析数据来自A公司2024年年报财务数据，本期代表2024年：A公司应收账款周转率=主营业务收入/期初和期末应收账款均值=6.86A公司存货周转率=主营业务本钱/存货期初和期末均值=0.44A公司总资产周转率=主营业务收入/总资产期初和期末均值=0.55A公司应收账款周转率6.86显著低于行业均值60.5，存货周转率高于行业均值0.32，总资产周转率接近行业均值0.52，将以上指标结合在一起分析，说明A公司的存货销售情况接近行业正常水平，但应收账款管理不严，回款速度较慢，有一定的资金回收风险。四、盈利能力分析企业的盈利能力是企业的获取利润的能力，是企业持续经营的重要保障，一下盈利能力分析数据来自企业2024年年报财务报表，本期代表2024年：A公司毛利率=〔营业收入-营业本钱〕/营业收入=22.4%A公司净利率=净利润/营业收入=16.2%A公司总资产利润率=净利润/总资产期初期末均值=3.8%A净资产收益率=净利润/股东权益期初期末均值=10.9%A公司总资产报酬率=〔利润总额+利息支出〕/总资产期初期末均值=5.1%A公司的毛利率为22%,远低于房地产行业均值37%而净利率16%接近行业均值17.1，说明A公司运营本钱较高，尽管息税率较低，但仍影响了企业的获利能力。总资产利润率3.8%，净资产收益率10.9%，总资产报酬率5.1均低于行业均值4.6%、17.3%和7.9%，总的来说A公司的利润水平以及A公司资产的获得报酬能力都较低，急需通过降低本钱提高盈利水平。开展能力分析以下数据分析本期代表2024年：A公司营业收入增长率=〔本期营业收入-上期营业收入〕/上期营业收入=49.6%A公司净利润增长率=〔本期净利润-上期净利润〕/上期净利润=20.3%A公司股东权益增长率=〔本期股东权益-上期股东权益〕/上期股东权益=16.3%A公司总资产增长率=〔本期总资产-上期总资产〕/上期总资产=35.1%A公司的各项开展能力指标均呈现出快速增长的特征，说明A公司具有较好的开展前景，但也会面临扩张过于迅速的管理困难风险。六、现金流量分析现金流量是一个公司的命脉，由于是对于房地产企业这种资金密集型企业，经常面临着种类繁多的数额巨大的现金支付，因此对一家房地产企业的现金流量分析是进行财务风险分析的一个非常重要的环节，现就公司2024年相关现金流量指标进行分析，本期代表2024年：A公司本期现金比率=本期现金及其他有价证券总额/流动负债=21.5%A公司上期现金比率=上期现金及其他有价证券总额/流动负债=29.5%A公司本期经营净现金比率=本期经营活动净现金流量/流动负债=9.9%A公司上期经营净现金比率=上期经营活动净现金流量/流动负债=10.9%A公司本期经营现金负债总额比=本期经营活动净现金流量/总负债=7.4%A公司上期经营现金负债总额比=上期经营活动净现金流量/总负债=7.6%可以看出，A公司近两年的现金存量和流量均较为稳定，并且各净现金流比率维持在正值水平，也即现金流入状态，说明A公司现金活动的现金流的负债保障能力在提高。综合以上分析，A公司最突出的两个问题在于短期债务偿付以及应收账款管理。A公司的财务风险识别与防范体系分析本节对A公司的风险识别方法以及防范措施进行阐述分析，并指出可能存在的问题。一、A公司风险识别方法A公司对财务风险的识别是进行调查研究和意见汇总，合规部门负责指导并组织总部及成员公司各部门拟定?部门风险情况表?,该方案书中必须包含各部门根据业务性质及特点对本年度本部门可能产生的风险的分析和应对建议。各部门通过对本部门风险进行分析,确认哪些风险应当引起重视、哪些风险予以一般关注，风险的重要程度的判断主要依据风险发生的可能性和影响程度来确定的。部门风险分析的根底上,各部门将各自风险评级并在?部门风险情况调查表?注明,为一级风险、二级风险、和三级风险，经合规部整理统一提交公司风险危机管理小组以风险管理专题评审。公司风险危机领导小组针对部门提交的?部门风险情况调查表?进行会审,公司风险危机领导小组重点分析经营及管理中可能存在的“一级风险〞和“二级风险〞。使用内部调查研究的财务风险识别方法是基于各部门对各自风险的定性判断，由于各人对风险的认知水平也各不相同，判别的主观性很强，该方法虽然搜集的素材广泛，但是耗时较长，操作程序繁琐，对被调差对象的专业要求度较高，并且以半年为一次的风险识别周期较长，不能起到良好的及时监控企业财务风险的作用。A公司采取的财务风险防范措施1、筹资风险防范措施〔1〕拓宽筹资渠道在单一依靠银行融资不能满足A公司的筹资需求的情况下，A公司努力开展多元化的融资渠道：A公司进行了两次股票定向增发，一次在2024年非公开发行约7亿股，募集资金83亿元人民币，一次在2024年非公开发行1.5亿股，募集资金18亿元人民币；A公司进行了债券融资，于2024年4月和2024年8月，分二次发行了规模为20亿元人民币的债券进行融资。〔2〕制定筹资方案公司依据各工程开支以及公司总部开支编制预算表，在合理控制企业资本的前提条件下，以公司现在的资金情况以及资金需求情况制定筹资需求数量的时间方案，并监控筹资过程，跟踪各时间节点筹集资金的落实情况以上筹资风险防范措施虽然注意到了企业的资本结构问题，才企业的资产负债也可以看出A公司的资产负债率一直控制在行业均值70%一下，并且多渠道的融资措施帮助A公司将利息本钱一直控制在8%左右，但只以完成企业的融资数量需求为目标制定融资方案显然是不够的，没有充分考虑借款的质量和期限结构，这