某商业广场物业管理策划方案

珠海某商业广场物业管理试行方案(草案)第一章工程定位及管理模式一、工程概况本商业广场投资总额近XX亿元人民币。占地面积XXX多亩，总建筑面积近XX万平方米，拥有XXXX多个停车位，是XXX地区最大的专业市场。本商业广场雄踞新城市中心，有着得天独厚的地域和交通优势，紧邻广深、莞深XX高速的交汇地段，XX分钟可通达XX全市，XX分钟可到达广州、深圳、中山、顺德、惠州等地，是珠三角1小时经济圈的交通核心枢纽。

本商业广场是XXX产业经济走廊，位于多年自发形成的成熟商贸财富区，周边聚集了国际博览中心和成行成市的商业街道，是XX市政府规划的XXXX产业基地，为本商业广场建设奠定了成功的根底。本商业广场以成为XXX区乃至全国最大的现代化、品牌化、规模化的专业市场为目标，规划上立足于现代商业流通格局，以满足办公、贸易、仓储、物流、营销、交流的经营需要，本商业广场进行功能配套、功能分区规划设计，必将成为中国XXXX商业广场的第一品牌。二、工程分析及定位1、工程分析1〕物业属性本商业广场属专业商业工程，占地XXX多亩，面积大，容积率低，楼宇分散，开放式专业商业物业管理，物业管理效劳上对本商业广场的平安管理、、商户效劳、本商业广场的VI设计、环境管理是重点。2〕效劳对象本商业广场属专业商业工程，商户主要两类：一是XXXX的经营租户，二是进入XXXX采购的商户。2、物业效劳工程定位1〕平安：全面平安防范效劳体系，真正到达人人无忧。全面平安防范效劳体系以零事故率、零故障率为目标，以预警式平安防范为核心，包括治安平安、设备平安、消防平安、交通〔车辆〕平安等内容。2〕舒适：优质物业管理效劳创立和谐、优美、清洁、文明、生态的经营环境。实行以租户商户为中心的管家式物业管理效劳模式，寓管理于精细效劳之中，使租户商户尽享尊贵效劳。3〕现代：应用最新物业管理效劳体系，提供本商业广场物业管理效劳。4〕一站式：提供包括房屋本体及设备设施维保、平安管理、清洁效劳、绿化养护、车辆管理等在内的一站式物业管理效劳，使租户专心经营。5〕高效：快速效劳响应机制，保证及时满足租户需求。全面应用现代通讯技术、物业管理效劳信息平台、电脑管理系统，商户需求尽在掌握之中。3、本商业广场物业管理效劳要点1〕树立本商业广场物业整体形象通过环境形象、广场楼宇形象的控制、设备和公共设施的管理、治安和交通管制以及管理效劳人员行为标准等专业效劳，塑造本商业广场良好整体形象。2〕平安管理平安管理将成为本商业广场物业管理效劳的重中之重。开放式物业管理，人员和车辆流动量大，既要加强日常标准化管理，又要充分考虑各种意外情况可能带来的平安隐患，提前做好预防措施，要求员工对本商业广场环境和应急方案都非常熟悉，真正做到有备无患。3〕商户效劳商户效劳是本商业广场物业管理中的核心工作，一切管理效劳以租户需求为中心。为本商业广场的经营商户提供标准的一站式物业管理，使这些租户有一个平安舒适和谐的经营环境，同时营造浓厚的商业气氛，使租户能赚钱赢利；另一方面物业管理中要与租户建立良好的关系，真诚为租户效劳，从而留住租户的心，培养忠诚租户，通过租户良好的口碑，宣传本商业广场，不断介绍新租户进驻，使公司不断开展壮大。三、物业管理效劳模式本工程物业管理效劳应采用全程一站式物业管理效劳模式，即负责以下物业管理效劳事务：1〕本商业广场房屋本体建筑物、设备、设施的维修、管理；2〕本商业广场车辆平安管理；3〕本商业广场环境保洁；4〕本商业广场绿化养护管理；5〕本商业广场消防管理；6〕本商业广场公共秩序维保和平安防范；7〕物业商户效劳及物业管理效劳档案、资料的建立、保存；8)本商业广场的广告展位、铺位、停车场等经营管理；9〕租户其它需求效劳等。第二章物业管理效劳目标及承诺第一节目标承诺在物业管理效劳过程中，承诺到达以下目标：一、总体目标创立平安、文明、舒适的本商业广场环境。二、分项具体目标：序号工程标准承诺指标1房屋本体完好率95%每栋楼房及配套设施局部，不得出现外墙及天花破损和污锈迹现象，排水管安装统一有序，无任何乱搭建、乱悬挂、乱张贴现象。无擅自改变房屋本体用途、栋号，引路标识无缺损，修缮制度或报修措施得到落实。2设备设施完好率95%建立健全维修保养制度及操作规程；定期巡查，即坏即修；保证各项设备设施处于适用状态3维修工程质量合格率98%所有维修工程均有详细的维修及验收记录；主要工程要建档造册，并由质量人员签署验收合格单。4效劳回访率98%效劳完成后，对用户进行回访，并针对回访情况提出整改措施，到达用户满意。5绿化完好率95%花草树木配置得当，长势良好，修剪整齐美观、无病虫害、无践踏。6保洁完好率98%建立健全检查制度；公共区域不得出现大面积或大宗垃圾，小宗垃圾〔烟头、纸屑、痰迹〕每100平方米控制在1处。整体环境及设施清洁，定期进行消杀。7消防事故发生1‰以下建立健全本商业广场消防工作制度，定期由专人负责对消防栓及其它消防设施进行检查测定，并填写检查标示及记录，对重点部位制定出预防措施，定期进行培训和演习，平安检查员进行日常巡视，发现隐患及时下达整改通知书进行整改8商户有效投诉处理率99%对商户投诉由专人负责处理，建立投诉处理档案9效劳及时率95%接到效劳通知，10分钟内到达现场；小修限时效劳，中修不过夜。10治安案件发生率2‰保安员队伍实行军事化管理；实行24小时巡逻制度，定期进行军事素质和业务素质考核；保安员熟悉本商业广场情况，言行标准，文明执勤11商户满意率95%采用调查、走访、回访相结合的手段，采集商户信息，确保满意率逐步提高第二节目标保障措施在多年的物业管理效劳实践中，不断学习与创新，不断吸取先进的管理理念和技术，形成了一整套成熟管理模式，将采取以下措施，以保证本商业广场管理目标的实现：一、建立以效劳为宗旨的管理体系针对本商业广场将建立以效劳为宗旨的经营管理体制，准确识别、快速响应商户需求，实现商户价值最大化。以效劳为宗旨的经营管理体制的核心效劳系统吸取星级酒店管理的先进理念，将星级酒店管理与物业管理效劳有机结合而形成的物业管理效劳效劳体系。微笑：即要求物业管理效劳人员无论何时何地何种情况，都要求对商户报以主动、真诚、自然、友善的微笑；卓越：即要求物业管理效劳人员对每一项即使最细微的效劳，都要作为自己的庄严使命，做到无与伦比的出色；准备：即要求物业管理效劳人员做好随时为商户效劳的准备工作，做到忙中有序、紊丝不乱；看待：即要求物业管理效劳人员把每一位商户都看作需要帮助的贵宾，使之享受一致的贵宾礼遇；邀请：即要求物业管理效劳人员要在每次效劳结束后，都要热情恳请商户允许自己为商户再次提供效劳；创造：即要求物业管理效劳人员主动进行效劳现场改善与效劳创新，不断提高效劳技能；关注：即要求物业管理效劳人员要时刻关注每一位商户，让商户感受到自己是被关心、被尊重的，并主动发现商户的潜在需求，及时主动地为商户提供效劳。通过效劳系统的实施，将使本商业广场物业管理效劳水平到达一个新的高度。二、推行ISO9001质量管理体系在本工程的效劳过程中，将引入ISO9001质量管理体系，通过标准化管理，保持物业效劳水平的稳定性、可靠性。效劳质量控制方法---制度资源保障物业管理效劳体系的“三性一率〞，即有效性、适宜性、充分性和效率是保证体系健全和运作的关键。“说到、做到、持续有效〞是实施ISO9001的一条根本原那么。说到、做到，容易理解、实施，而如何做到体系持续有效运行却是难以把握的。通过ISO国际标准与物业管理效劳实践过程中的不断研究，将提高有效性的一些方法措施提炼出来。以下即为公司在体系有效性方面制定的措施：〔一〕三个标准的建立首先，将公司所提供的效劳活动进行一次细分，然后在作业指导书中，将细分出来的每一项效劳活动制定出效劳的标准、效劳提供的标准和效劳质量控制的标准。1、效劳的标准效劳的标准规定了效劳以及效劳应到达的标准和要求，即效劳质量标准。在推行ISO9001之初，明确公司应向商户提供哪些效劳，这些效劳又由哪些分项效劳进行支撑；每一项效劳的分项和效劳的定量及定性的质量指标制定出来后，才能在执行中落到实处。2、效劳提供的标准效劳提供的标准明确了每一项效劳活动怎样做，以保证效劳标准的实现，也就是将效劳过程的每个工作阶段的假设干个质量活动程序化，从而对它的每一步骤进行控制。ISO9001就是靠对每一个“过程〞的控制而最终使整项效劳不出漏洞。在制定效劳提供的标准时需注意的是各个工作阶段的接口不留空白之处。3、质量控制标准质量控制的标准规定了怎样去控制效劳的全过程，即怎样控制效劳质量环节各个阶段的质量，特别是效劳提供过程的质量。制定质量控制标准，包括以下四方面内容：①识别关键活动；②分析关键活动，选出标准并加以控制；③规定特性评价方法；④建立控制手段。质量控制的标准与效劳的标准和效劳提供的标准相互衔接，形成一个完整的文件化体系。为了评价公司的所有效劳质量活动是否开展得有效，并且到达公司本身及商户的要求，还开展了两个评定工作。〔二〕两个评定的建立当三大标准制定后，随即开展的是两个评定工作，即效劳质量的内部评定工作和外界评定工作〔包括商户和社会〕两种检查监督机制，通过以上的检查来防止出现不合格效劳的倾向，以消除商户的不满意。效劳质量的优劣最终还是取决于商户的感受和评价，在这里注意了以下几点：对在效劳中和效劳后的商户评价给予同样重视；采取多种形式和方法，引导商户对效劳质量做出评价；对商户的评价进行统计和全面的分析，排除主观因素的干扰，得出结论；假设商户有不满意倾向，立即采取纠正措施补救，并使商户能够觉察到。当商户评定和内部评定不一致时，会吸取商户提出的有益的意见、建议，并将内部评定和商户评价所提出的问题和建议加以统计分析处理，这对效劳的改进是最有效的方法。“三个标准和两个评定〞是公司在效劳质量形成过程中，为到达控制员工行为、提高体系运作有效性、增加商户满意度为目的而制定的效劳质量控制体系。另外，公司还把对员工的持续培训和考核看作是维持和提高质量体系有效性的关键之一，公司始终认为持续培训和考核是加强员工工作能力和增强效劳意识的必要手段。三、贴心管家效劳在本商业广场推行贴心管家效劳，以商户效劳部为中心，合理配备保安员、维修工、清洁工等效劳人员，随时满足商户的效劳需求；公司建立了一套成熟和行之有效的系统，定期回访商户，使商户未想到的公司已做到，使“人性化〞效劳得到充分表达。四、专业化操作，持续改进坚持以商户为中心，不断满足商户需求，不断完善管理制度，提高物业管理效劳水平是物业管理成功之本。第四章物业管理效劳方案第一节组织机构一、工程整体架构图本商业广场本商业广场本商业广场物业管理部本商业广场物业管理部工程技术部园林绿化部商户效劳部管理部清洁部财务部行政筹划部租赁部保安部工程技术部园林绿化部商户效劳部管理部清洁部财务部行政筹划部租赁部保安部架构图说明：1、架构设置原那么是精干高效、分工协作，物业公司实行物业部经理负责制。2、物业部内部实行垂直管理，减少管理层次，提高效率。3、各职能部门职责1〕商户效劳部：接受商户咨询，处理商户投诉。2〕工程技术部：负责房屋本体及设备设施维修、养护、水电管理等工作。3〕保安部：负责本商业广场平安管理和秩序维护、停车场、车辆管理工作。4〕园林绿化部：负责本商业广场绿化养护、花卉培育工作。5〕清洁部：负责本商业广场清洁卫生、垃圾清运、消杀工作。6〕财务部：负责本商业广场财务管理，财政收支，财务核算等工作。7〕租赁部：负责本商业广场铺位招商出租、租金政策的制定、商户变换更替等工作。8〕行政筹划部：负责本商业广场内部行政事务、广告筹划制作、大型各类商业活动筹划等工作。9〕管理部：负责本商业广场日常事务管理工作。二、人员编制及职责共XX人：〔一〕、管理人员：人员编制XX人1、人员设置：设经理X名，商户效劳人员X名。2、任职资格：1〕经理：大学专科以上学历；中级以上职称；三年以上物业管理效劳经验。2〕商户效劳人员：中专以上学历；初级以上职称；三年以上商户效劳和市场拓展工作经验。3、职责：经理：1、对物业部员工进行培训，工作进行检查、指导。2、建立、健全物业部各项规章制度，并组织实施。3、负责物业管理效劳质量的评定和效劳水平的提高。4、负责本商业广场的商业气氛营造和商户入租率的提高。4、协调处理与政府主管部门、租商户等各方关系。商户效劳人员〔分区域负责〕:1、负责处理商户投诉、咨询，负责商户回访、商户意见收集。2、协助处理所管辖区域商户问题和广告位、铺位的经营管理。3、负责建立商户档案和物业部资料〔运行记录、巡查记录、值班记录、保养记录、检查记录、维修记录等〕。4、协助物业部经理对各部门工作进行检查、监督。〔二〕、工程技术部：人员编制XX人1、人员设置：值班电工X名，负责配电房值班24小时运行及日常巡查及小修；维修工X名：负责房屋、消防、给排水、停车场等公共设施和商户的应急维修保养；2、任职资格1〕主管部长：中专以上学历；中级技师以上职称；5年以上相关工作经验。2〕维修工：职高以上学历；具相关专业上岗证；一年以上相关工作经验。3、职责主管部长：X人1、负责本部门的工作安排。2、负责制定本部门的工作方案，做好工作总结。3、负责房屋及设施设备的检修方案，组织编制设备的预防性维修保养，并负责组织实施。维修工：1、房屋本体维保的内容：外墙面、公共屋面、上、下水主管、房屋本体承重及抗震结构部位。2、给排水上下水管道。3、检查消防系统的正常性。运行电工：X人，24小时值班1、配电房必须设锁，闲人免进。进出配电房应放好防鼠档板。2、每班做好巡查记录，?变配电运行记录表?、?设备故障处理表?。3、对高〔低〕压操作及检修必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套、测电笔、接地线等，而且在保护人监护下执行操作。4、需要停电进行线路检修时，首先需要检查电梯是否已停在一楼并确定轿厢内无人员的情况下，方可进行操作。5、要执行停、送电操作，必须办好有关手续，坚持工作挂牌制度。凡要执行高压局部及低压母联开关时，未经主管人员批准，不许操作。停电拉闸、检修停电要挂标志牌。6、禁止用超长金属物在带电低压柜上工作。7、严格执行岗位职责，遵守交接班制度和平安、防火、清洁卫生制度。8、配电房室内温度控制在40℃9、停电时应先断开各分路的空气开关，再断开各回路控制柜的隔离开关，然后再断开多功能断路器，最后再断开总隔离开关。禁止带负荷拉刀闸〔隔离开关〕。10、送电时首先检查各分路是否断开，然后合电源总隔离开关，多功能断路器，各分回路控制隔离开关，最后按各分路的空气开关的顺序依次合闸送电。11、在恶劣的气候环境下，要加强对设备的特巡，当发生事故时，应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，并做好记录。〔三〕、保安部：XX人1、人员设置：保安员岗位设置：固定岗位XX个〔出入口XX个〕，XX个巡逻岗分片巡逻，消防监控中心XX个岗位、XX个外围巡逻岗。共XX岗。轮休岗XX人，共需XXX人。2、任职资格。1〕主管部长：高中以上学历；退役军人；三年以上相关工作经验。2〕领班：高中以上学历；二年以上相关工作经验。3〕保安员：初中中以上学历；通过保安员上岗培训；退伍军人尤佳。3、职责1、固定岗1〕24小时严密监视本商业广场外围各种情况，发现可疑或不平安迹象，及时通知主管部长就地处置，且随时汇报动态情况，直到问题处理完毕；2〕掌握本商业广场出入客人各类人员动态；3〕对进出车辆进行查实登记、疏导秩序。2、巡逻岗1〕负责职责范围内秩序维护，防止发生事故，每小时巡视一次；2〕巡查、登记公共部位设施、设备完好情况；3〕对管区内的可疑人员、物品进行盘问、检查；4〕制止本商业广场内发生的打架、滋扰事件；5〕驱赶本商业广场内的散发广告等闲杂人员；负责火警、匪警的验证，负责紧急事件的应急处理；6〕答复访客的咨询，必要时为其导向；7〕指挥车辆的停放，保证消防通道畅通。3、消防中心1〕、实行24小时值班制。2〕、值班人员保持高度的警觉性和高度的责任心，能熟练操作设备。3〕、值班人员在工作期间不得擅自离开工作岗位。4〕、控制中心出现报警信号，首先打电话到报警部位查明情况，如假设误报，立即消除，如发现异常情况或火警，立即报警。5〕、值班人员应填写设备运行记录，值班过程中发现误报应填写时间、地点等。〔四〕、园林绿化部：人员编制XX人〔外包除外〕。1、人员设置：园林工XX名，园林工：1〕熟悉本商业广场的绿化布局和个人包干地区的职责范围，以及花草树木的品种数量，并逐步掌握花草树木的种植季节、生长特性、培植管理方法等。2〕对花草树木要定期去除杂草、防治病虫害、松土、施肥，并修理枯病枝、伤害枝等，更换死亡苗木，浇水。3〕要保证绿化场地不留杂物、不缺水、不死苗、不被偷窃，遇到有违章违法行为要及时加以劝阻，不听劝阻的要及时报告保安人员和主管人员，协助对其劝阻和处置。4〕完成上级领导交办的其他任务。〔五〕、清洁部：人员编制XX人〔外包除外〕。1、人员设置：清洁员XX名。岗位设置：负责本商业广场室内外道路广场、公共设施〔路灯杆、宣传栏等〕卫生，垃圾收集等，分区负责，原那么上根据楼层栋号划分，每栋〔层〕楼XX人负责循环清洁，外围XX人。2、任职资格：主管部长：中专以上学历，二年以上工作经验。3、职责：主管：1〕负责整个本商业广场室内及公共局部清洁卫生的管理工作。2〕负责本部门员工的培训及考核工作。3〕完成上级领导交办的其他工作。清洁员1〕负责包干范围内的保洁工作，按照工作制度实施保洁。2〕完成上级领导交办的其他工作。〔六〕、财务部：1、人员设置：设财务部长、主管会计、出纳人员、收费人员等各X人。2、任职资格：1〕财务部长、主管会计大专学历以上，相关经济学专业，X年以上相关工作经验；2〕出纳人员、收费人员中专学历以上，根底会计。 3、岗位职责：财务部长、主管会计职责：负责财务管理工作，编制财务方案落实完成方案的措施，严格执行?会计法?和?会计准那么?；组织搞好财务核算工作，建立各级经济活动分析析制度，挖掘增收节支潜力；掌握资金活动和经营成果情况，当好领导参谋；监督执行国家各项财经政策、法规、严格控制各项费用的开支；负责会计计凭证和会计报表的审核和各类经济档案保管归档；负责员工工资、各项津贴等发放和审核；完成领导交办的其它任务。出纳人员、收费人员职责：负责公司管理效劳费银行托收、现金银行存款的收支、管理、记帐结算工作；做好收费统计、核算及催收工作；负责建立健全现金、银行存款日记帐和其它帐目，定期核对、帐目清晰、手续完备、帐帐相符、帐表相符、日清月结、准确无误；严格执行财务务制度，不得挪用公款或私自借支；完成领导交办的其它任务。〔七〕、租赁部：1、人员设置：设主管部长、租务管理助理。2、任职资格：大专以上学历，X年以上工作经验。 3、岗位职责：1〕负责制定公司年度招商租赁方案及实施细节，并予以实施；2〕负责对外招商租赁业务的承接、洽谈；3〕做好市场调查研究，及时了解市场信息，做好市场信息汇总和综合分析，掌握同业动态，为公司相关决策提出供依据；4〕负责沟通与租户的关系，做好相应的公关工作；5〕做好租户档案的分类整理工作；6〕做好领导交办其它工作。〔八〕、行政〔人事〕筹划部：1、人员设置：设主管部长、筹划设计助理XX人。2、任职资格：大专以上学历，X年以上相关工作经验，有成功筹划工作案例。 3、岗位职责：1〕负责了解当前国家的方针、政策，贯彻落实执行公司各项指令，深入调查研究为公司决策层提供决策依据；2〕负责公司工作方案、总结、规章制度等各类文件的起草审核工作；3〕负责公司对外联络工作组织安排、接待、参观等公关活动；4〕做好公司各部门之间的协调工作，做好公司办公用品采购、入库、领用等管理工作；5〕负责公司人事安排、招聘、录用、转正、调配、离辞等管理工作，检查公司各部门的考勤工作；6〕负责公司员工饭堂、宿舍管理等后勤保障工作，车辆调度和管理等工作；7〕负责制定公司员工培训方案，提高员工素质和实际工作能力；8〕负责公司广场的商情、广告、宣传、设计、制作及大型各类活动筹划、布置、管理等工作；〔九〕、管理部：1、人员设置：设主管部长、助理管理员XX人。2、任职资格：大专以上学历，工商行政管理学毕业，三年相关工作经验。3、岗位职责：1〕负责实施本商业广场的房屋主体本体的管理、公用设施的管理、保洁绿化工作等；2〕负责本部门岗位职责、各项规章制度的贯彻落实；3〕督导所属部门人员贯彻执行保证各项工作保质、保量、平安、及时顺利的完成；4〕制定公用设施的维修养护、更新改造方案，上报批准后组织实施；5〕督导保洁、绿化员工按操作规程和效劳标准做好本职工作；6〕定期进行抽查巡视，发现问题及时处理。

第二节工程运作管理控制严谨有序的运作流程，是确保效劳质量的有效保证。通过不断的实践和完善，形成一套成熟的、行之有效的管理控制体系。拟定物业管理效劳方案客户效劳绿化管理清洁管理平安管理设备设施管理房屋本体管理一、整体运作流程图广告筹划管理物业租赁管理接管物业人员培训资料准备完善制度外部联系拟定物业管理效劳方案客户效劳绿化管理清洁管理平安管理设备设施管理房屋本体管理广告筹划管理物业租赁管理接管物业人员培训资料准备完善制度外部联系业主/政府主管部门日常管理及队伍轮训业主/政府主管部门日常管理及队伍轮训检查、监督、考核、改进检查、监督、考核、改进二、信息反响与处理系统图外部信息外部信息管理处操作层反响监督指挥

信息是重要的经营管理资源，一直注重信息的采集、分析、处理、利用。信息由管理中心聚集、分析，防止重要价值信息的错漏。工作指令由管理中心发出、操作层执行和反响，防止信息无效沉淀。三、监督检查控制图监督检查体系内部检查监督检查体系内部检查外部检查物业部日检专业部门不定期检查客户满意度调查政府主管部门考评公司检查内外兼顾的监督检查体系保证公司运作的透明与公开。定期与不定期检查方式相结合，保证公司运作全程受控。四、主要业务管理控制经理1、通用效劳控制系统图经理客户效劳部根据类别通知有关部门客户效劳部根据类别通知有关部门客户需求客户需求管理部筹划部租赁部信息反响工程技术部园林绿化部清洁部保安部管理部筹划部租赁部信息反响工程技术部园林绿化部清洁部保安部根据规定程序，完成工作根据规定程序，完成工作效劳快速响应机制，保证商户需求及时得到满足。效劳信息反响机制，保证公司与商户沟通无障碍。2、物业部工作流程园林绿化清洁部园林绿化清洁部工程技术部资料存档租赁部筹划部管理部保安部客户财务部客户效劳部需求派单提供效劳回访通知收费反响代表例外情况效劳快速响应机制，保证商户需求及时得到满足。效劳信息反响机制，保证公司与商户沟通无障碍。3、物业维保工作流程资料存档检查验收资料存档检查验收业主需求日常检查定期养护方案派单作业

4、清洁效劳工作流程资料存档检查验收资料存档检查验收业主需求日常检查定期清洁方案派单作业5、平安管理工作流程管理层业主管理层业主保安部内部单位外部单位公安机关治安事件处理治安信息汇报资料存档支援监督指导请求支援紧急求援业务指导日常保安工作代表例外情况

6、预防措施控制系统图批准预防措施产品批准预防措施产品过程体系运行原因分析制订预防措施潜在不合格信息收集责任部门实施预防措施记录存档验证结果OKNO快速识别潜在不合格信息，将问题消灭在萌芽阶段。

7、纠正措施控制系统图批准纠正措施产品批准纠正措施产品过程体系运行原因分析制订纠正措施不合格信息收集责任部门实施纠正措施记录存档验证结果OKNO通过纠正措施的实施，防止损害进一步扩大和不合格重复产生。第三节房屋本体及公用设施维保方案一、房屋本体及公用设施维保总要求1、根据建筑物的特点，制订详细的的维保方案和实施细那么，为日常维保工作开展奠定根底。2、定人定岗进行房屋本体查勘，确保房屋本体和公共设施的平安，正常使用。3、严格控制维保工作时间，确保不影响正常办公活动。4、保证维保工作质量，确保房屋本体建筑物美观耐用，延长其使用寿命。5、建立完善的房屋本体建筑物档案。二、房屋本体建筑物维保管理范围根据本商业广场建筑特点，认为房屋本体建筑物维保管理主要包括以下内容：建筑物承重结构部位〔包括根底、梁、柱、板、屋顶〕、房屋本体的抗震结构部位〔包括构造柱、梁、墙等〕、公共外墙面、楼梯间、金属护栏、公共通道、屋面等。公共设施的维保范围：区域内道路、外围护栏、旗杆、值班室、停车场、标识导向、、防雷设施等。三、业务结构房屋本体及公用设施维保档案管理定期保养房屋本体及公用设施维保档案管理定期保养日常检查维修管理四、房屋本体及公用设施的维保管理1、房屋本体日常维保方案及实施方案序号项目日常维保内容实施效果1房屋本体承重及抗震结构部位根据养护方案实施保养1〕平安、正常使用；2〕功能完好。2外墙面根据养护方案实施保养无鼓无脱、无渗水无违章、整洁统一。3公共屋面每天检查一遍，发现问题，及时处理：小修及时修补。1〕无积水、无渗漏；2〕隔热层完好无损；3〕避雷网无间断。4每周检查一次，发现问题，及时处理：小修及时修补。1〕整洁，无缺损、无霉迹；2〕扶手完好，无张贴痕迹。上、下水主管每天检查一遍，发现问题，及时处理：小修及时修补。上、下水通畅，无渗漏。2、公用设施日常维保方案及实施方案序号项目日常维保内容实施效果1道路、停车场每年对行车标示翻新一次，每天检查一遍，发现问题，及时处理：小修及时修补。1、平整无积水无缺损完好率99%以上；2、标示清楚。2本商业广场路灯包括围墙灯、公共路灯、楼道灯，每年对灯杆刷漆一次，：每天检查一遍，发现问题，及时处理：小修及时修补。照明正常，根据季节和商户要求调整开关时间，完好率98%以上。3公共门窗、洗手间每周巡视检查一次，发现问题，及时处理：小修及时修复。门、窗，洗手间功能完好。标示每天检查一遍，发现问题，及时处理：小修及时修补。完好防雷防雷测试一年一次，每周检查一遍，发现问题，及时处理：小修及时修补。设施性能良好值班室每天检查一遍，发现问题，及时处理：小修及时修补。完好五、房屋本体档案管理完备的档案是管理活动的根底。针对房屋本体管理，形成了一套较完善的档案管理体系。1、档案分类1〕根底资料类：包括各种图纸、资料。2〕工作记录类：包括维修、保养记录等。2、档案的归集1〕根底资料类应于接收物业时编号归档。2〕工作记录类应于每月终编号归档。3、档案的使用根底类资料应汇编成册，分发至相关部门，作为业务活动的重要参考资料。工作记录类资料应定期归档、统计分析，作为部门业绩考评及外部单位对公司业绩评定的重要资料。六、房屋本体的维保管理维保管理是房屋本体建筑物管理的根底性工作，主要通过下述方式开展养护工作：1、方案性的保养管理每年年初根据建筑物情况制订年度养护方案，每季度根据年度方案编制季度方案。方案性的保养管理主要为清洁、刷漆等日常保养工程，保养范围为全面养护。2、例外保养管理当由于气候等原因需要增加保养内容的，会启动例外保养管理机制。例外保养管理机制是针对特殊情况进行的，保养范围为专项保养。3、日常检查日常检查工作主要由工程技术部负责，通过日常检查收集的信息为制订养护方案提供依据。4、房屋本体建筑物的标识管理1〕在每层楼电梯厅和疏散楼梯处设楼层号标志，每层楼电梯厅设防火疏散示意图〔其中应注明电梯、消火栓、警铃、住户门、疏散楼梯的位置〕，平安出口灯箱。2〕本商业广场商户入口处设大楼总平面图、不锈钢宣传栏。3〕设置警示牌，如：“设备重地非公勿入〞、“机房重地闲人免入〞、“高压带电翻开危险〞、“库房重地烟火禁入〞、“线路工作请勿合闸〞、“高压危险请勿靠近〞、“设备故障暂停运行〞等。4〕设指示牌标识，并应在适当位置设置导向牌。5、工作要求1〕做好查勘鉴定工作：为了掌握房屋本体的使用情况和完损状况，管理公司应做好房屋本体的查勘鉴定工作，以确定采取何种维修措施。2〕编制维修方案：管理公司应根据勘查结果，编制维修方案，维修方案包括施工方案、施工力量方案、材料供应方案、资金使用方案。3〕维修方案的执行和控制：配备专业的施工人员，制订完善的维修工作流程；对于较大规模的维修，采用分包方式进行。4〕商户效劳部设立报修热线，随时接听商户报修电话。5〕维修人员根据商户部通知立即赶赴维修现场，实施维修；短时间内不能完成的，应向商户效劳说明原因，并尽可能采取临时处理措施，以防止损害进一步扩大。6、房屋本体建筑物养护规程1〕、巡查工程技术部应安排专人定期巡查区内房屋本体建筑物质量情况，发现问题，及时维修，并做好记录。其他部门在日常工作中应留意房屋本体建筑物质量情况，发现问题，及时向工程技术部报告。2〕、养护1〕方案内养护：工程技术部每年应制订总体养护方案，每月制订具体养护方案并组织实施，养护方案既要全面，又要有所侧重。2〕临时养护：遇到天气灾害等特殊情况，工程技术部应提前进行预防性养护，灾害过后，再进行修复性养护。3〕、维修1〕小修：对于一般小修业务，工程技术部应组织维修人员即时进行修复，并做好记录。2〕大中修：对于大中修业务，工程技术部应编制预算，报商户审核同意再行实施；对于紧急情况，应当采取临时处理措施，以防损害扩大。第四节设施、设备的维保管理一、根本情况本商业广场设施、设备主要包括给排水、供配电、消防、智能化监控等各个子系统，其中：制定相应的工程设备管理制度，通过运用科学合理的管理方式，确保各项设备设施正常运作，为商户的生产、生活提供可靠保障。二、设施、设备的维保管理总要求1、实行全面设备〔设施〕管理制度，强化设备的根底管理工作，维修和定期保养相结合。2、制订和落实工作程序，每件事务和工作都有明确合理的程序，程序中的重要环节有统一的报表文件以及具体的经办人、责任人。3、各专业商户管人员必须根据责任范围内设备、设施的实际情况，制定出适合于各分系统、设施的规章制度、维修保养规程，力求在实际运作过程中行之有据、做之有理。4、运行值班人员负责设备、设施的运行操作及日常巡视检查工作，并做好每天的运行记录，运行中发现问题及时通知维修人员进行处理。5、维修人员负责设备、设施的维修保养工作，并做好维修保养记录。6、完善设备、设施信息管理系统，对每项设备、设施分类建立电子档案，并保持实时更新。四、设备管理维保内容及质量标准1、给排水系统维保内容序号工程工作要求质量标准1给水管道每月检查一次，随时清通管道管道通畅，保证供水，外观无明显破损2阀门每月检查一次，每周巡视检查一次，发现问题，及时处理：小修及时修复。无明显漏、滴、跑现象，开关灵巧3化粪池清掏一年一次无外溢4压力表每月检查一次，每周巡视检查一次，发现问题，及时处理：小修及时修复。显示值正常，外观完好5机械润滑每月检查一次，每季度加油保证设施正常运转，无缺油、机械故障6排水管道每月检查一次，随时清通，小范围除锈刷漆外观完好，无堵塞7雨水管、地漏道每月检查一次，随进清通每周巡视检查一次，发现问题，及时处理：小修及时修复。天台、地面雨水管口无明显杂物堵塞8井盖随时检查，每周巡视检查一次，发现问题，及时处理：小修及时修复。每半年刷漆无明显破裂、损坏9泵体每季一次检查，发现问题报告运行正常2、供配电系统维保内容序号工程工作要求质量标准1电缆头日常检查，小修即坏即修无不良接触、良好2温控、湿控日常检查，小修即坏即修外表清洁，显示正常，固定可靠3绝缘鞋、手套每年送检4断路器日常检查，小修即坏即修标号清晰，性能良好5指示灯，按钮，转换开关日常检查，小修即坏即修外表清洁，标号清晰，固定可靠6电容无功补偿每日检查，电容及时更换电容补偿三相平衡7指示灯、保险日常检查，小修即坏更换正常使用8配电屏对地测试日常检查接地良好9整体保养每月一次10配电房全面保养每年二次11变压器性能检测每二年一次3、室内外照明系统维保内容序号工程工作要求质量标准1公共通道照明日常检查，小修即坏即修灯开关正常，线路完好2楼梯照明日常检查，小修即坏即修灯开关正常，线路完好3洗手间照明日常检查，小修即坏即修灯开关正常，线路完好6应急灯，平安指示灯日常检查，小修即坏即修五、给排水系统管理1、运行管理1〕给排水系统包括生活给水系统、消防给水系统、消防喷淋系统、排水系统。2〕运行专人专职管理，严格执行持证上岗制度，定岗定人。3〕实行24小时值班制度。4〕消防系统定期进行试运行，确保系统平安可靠。2、维修保养1〕制定科学合理的维修保养方案并组织实施。2〕维修操作人员合理配置，严格执行持证上岗制度。3〕加强日常巡视、检查，切实执行“应修尽修、全面保养〞的方针。4〕提高管网工作效率，有效处理管网系统的跑、冒、滴、漏现象，以减少损失，以到达节能、经济运行的目的。3、应急预案1〕遇有事故，及时抢修，限水、停水24小时前通知商户。2〕检查漏水的准确位置及所属水质，并在许可能力下，立即设法制止漏水，假设不能制止，应立即寻求支援，在支援人员到达之前尽量控制现场，防止损坏扩大。3〕观察周围环境，漏水是否影响各项设备，如电力设备、线缆等。4〕利用沙包等物件堆箱，防止漏水渗入电机等重要设备。5〕利用现有工具，设法清理现场。6〕如漏水可能会导致索赔等问题，须拍照存档以作日后证明。7〕日常巡视、检查时，应留意渠道及排水是否有淤泥、杂物，随时加以清理，以免堵塞。8〕如该部位曾经有水浸记录，平时应准备足够沙包，作为爆水管及雨季应急之用。六、供配电系统维保管理1、运行管理1〕工程技术部应根据不同设备、设施的性能、技术指标等，合理制订出维保方案及相应的操作和维修保养规程。2〕运行值班人员应严格按照值班规定实行24小时值班制，对大楼变压器室、上下压配电室等有关设备、设施进行巡回检查，同时做好相应记录。3〕运行值班人员在日常设备、设施操作过程中必须严格按平安操作规程进行，执行〈工作票〉、〈操作票〉制度，牢固树立“平安第一〞的思想，确保人身和设备、设施的平安。4〕运行值班人员必须留意和掌握供电设备、设施的运行状况，发现隐患，及时报告故障，并做好详细记录。2、维修保养管理1〕维修人员进行日常维修保养工作必须严格按照〈电气维修管理规定〉及各种设备、设施的〈维修保养操作规程〉进行，并按要求做好平安保障措施和技术措施。2〕维修人员应熟悉、掌握大楼各系统所有照明器具情况，认真做好维修工作、更换工作。3〕合理设计公共场所照明控制线路，如露天场所的照明可以采用光电控制，采用节能灯源，以到达节能、经济运行的目的。4〕工程技术部应定期组织人员对供配电系统进行全面的、系统的检查、调试，并根据实际需要充分做好合理用电调配和节能工作。3、应急预案1〕在即将发生台风、暴雨时，工程技术部应组织人员对所有供配电系统进行预防性检查，多方位监视，同时做好抢修工作准备。灾情过后，对供配电系统进行一次全面检查，发现问题及时处理。2〕发生火灾时，运行值班人员应立即报警并切断火灾区域电源，积极灭火。事后，必须对供电设备、设施进行全面检查方可恢复供电。3〕发生故障，及时抢修，短时间不能完成抢修的，应通知商户。4〕限电、停电应提前24小时通知商户。4、临时用电管理1〕为保障用电平安，临时用电实行申请制度，商户在拉线用电前，应填写〈临时用电申请表〉经物业部经理审批前方可临时用电。2〕用电期间，运行值班人员应根据用电情况，认真做好巡视、检查工作，及进送、停电，保证供电。3〕用电后，维修及运行值班人员应积极配合商户做好临时用电的撤除工作，同时，进行认真检查，保证平安，不留隐患。七、消防系统维保管理1、运行管理1〕实行24小时值班制度。2〕运行值班人员应密切注意消防系统运行情况，并做好记录。3〕对于系统报警信号，值班人员应立即通知报警区域保安，并作好记录。如为误报，应通知维修人员进行维修。2、维修管理1〕每月对系统维修保养一次。2〕每年对系统进行两次性能检测。3〕重要工程委托专业公司进行。八、效劳承诺1、商户有关工程方面的咨询10分钟内到达现场。2、出现意外停电、水管渗漏等紧急事件保证5分钟内到达现场。3、急修及时完成，一般维修当天完成。4、客人被困电梯10分钟内解救。5、各项维修业务返修率低于1%。九、操作规程上下压配电房的管理及操作规程1、配电房必须设锁，闲人免进。进出配电房应放好防鼠档板。2、值班期间禁止从事与工作无关的一切事情，不得擅离职守。3、接班人员未到位，当班人员不得离开工作岗位。4、每班做好巡查记录，?变配电运行记录表?、?设备故障处理表?。5、值班人员必须熟悉触电急救方法。6、对高〔低〕压操作及检修必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套、验电笔、接地线等，而且在保护人监护下执行操作。7、需要停电进行线路检修时，首先需要检查电梯是否已停在一楼并确定轿厢内无人员的情况下，方可进行操作。8、要执行停、送电操作，必须办好有关手续，坚持工作票制度。凡要执行10Kv高压局部及低压母联开关时，未经主管人员批准，不许操作。停电拉闸、检修停电要挂标志牌。9、禁止用超长金属物在带电低压柜上工作。10、严格执行岗位职责，遵守交接班制度和平安、防火、清洁卫生制度。11、配电房室内温度控制在40℃12、停电时应先断开各分路的空气开关，再断开各回路控制柜的隔离开关，然后再断开多功能断路器，最后再断开总隔离开关。禁止带负荷拉刀闸〔隔离开关〕。13、送电时首先检查各分路是否断开，然后合电源总隔离开关，多功能断路器，各分回路控制隔离开关，最后按各分路的空气开关的顺序依次合闸送电。14、在恶劣的气候环境下，要加强对设备的特巡，当发生事故时，应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，并做好记录。消防系统操作规程一、主机控制器1〕查询：1、按下菜单〔Menu〕按钮到下一级菜单，选择菜单上需要查询信息前面相应数字的数字按钮。2、退出查询按返回〔Esc〕按钮返回到上一级菜单。2〕联动：1、查看是否为自动〔黄色灯亮〕。2、联动设置：通过菜单上“系统设置〞到下一级菜单，选择“联动设置〞再到下一级菜单项选择择“自动〞或“手动〞。3、快速查找联动信息：在菜单上选择“联动信息〞到信息栏，同时按下“Shift+回路〔0、1、2、3〕〞能快速找到相应的回路，再通过上下〔▲、▼〕按钮查找需要的信息。4、命令状态修改：在菜单上选择“联动命令〞到信息栏，在信息栏上对“命令状态〞进行修改，按“2”键为“已发出〞，按“3”键为3〕故障：先按“停止〞键或“消音〞按钮对警铃消音，否那么按“复位〞按钮对系统复位。如果主机死机请立即通知工程部处理。二、消防播送1、通过“联动信息〞查看消防播送是否为“已发出〞，否那么通过“联动命令〞进行修改。2、合上动放盘上电源开关，将音量调节器调到“3”3、按下紧急播送按钮，再按下话筒按钮。4、播送时在播送录放盘内装上磁带同时录音。5、使用电子语音时按下“电子语音〞按钮可自动播送。三、消防电话：按下相应的电话按钮即可通话。工程技术部交接班制度1、值班人员应按统一安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，不能私自调班、顶班。因故不能值班者，必须提前征得主管人员同意，并按规定办理请假手续，才能请假。2、交接班双方人员必须做好交接班的准备工作，准时进行交班。交接班的准备工作包括：查看运行记录，介绍进行状况和方式，以及设备检修、变更等到情况；清点仪表、工具；检查设备状况等等。交班时，双方在值班记录上签字。3、在以下情况下不得交接班：在事故处理未完成或重大设备启动或停机时；交接班准备工作未完成时：接班人员未到时；主管人员指定替代值班人员未到时；接班人员有酒醉现象或其它神志不清情况而未找到顶班时工程技术部运行值班制度1、必须坚守岗位，不得擅自离岗，如因工作需要临时离岗，必须有符合条件的人替岗，告知时间及去向。实行轮班就餐制。2、根据操作规程及岗位责任制的要求，按时巡查，按规定做好设备运行情况记录。3、巡查时必须要做到“看、听、嗅、摸、记〞。4、如出现设备故障，而当班人员不能处理，应及时上报。5、值班人员接到报修时，通知相关人员进行维修。如特急维修，值班人员应及时维修。第五节环境保洁管理方案一、根本情况本商业广场容积率较低，楼宇分散，洗手间、公共通道、大堂等公用部位面积较大，人员流动和车辆较多，所以更强调保洁人员要定编定岗，到达卫生不留死角。二、保洁工程及频次项目工作内容清洁频次绿地捡拾垃圾杂物1次/日污水管井排清污水和垃圾清理1次/月疏通1次/年排水沟清洁1次/日垃圾箱垃圾清运、清洁日产日清2次/日消防栓标示牌擦拭1次/周出入口栏杆抹尘、清洁和保养1次/周停车场清扫1次/日喷水池清洗1次/月电梯擦拭1次/日三、保洁质量标准本商业广场外公共环境保洁标准：区域内无积水、无杂物、无明显污渍、无明显泥沙；指示牌无黑灰；垃圾日产日清，无堆积垃圾；污水管井、排水井眼看检查井内壁无粘附物，井底无沉淀物，水流畅通，井盖上无污渍污物；喷水池水面无杂物，池底洗净后无沉淀物，池边无污迹。卫生间保洁标准：保持地面明亮，无杂物、无污迹；磁砖墙面清洁无污迹；洗脸台面无积水及干水迹；镜面明亮无水迹；厕所清洁无异味、臭味；纸巾每天供应X卷，洗手液定期补充；便器清洁、无黄渍；风口清洁无灰尘，天花板、墙角、灯具目视无灰尘、蜘蛛网。办公区域保洁标准：地面、台面和地毯无明显污渍、无明显灰尘，垃圾及时收集。本商业广场消杀标准：采用环保药剂，本商业广场无成群蚊虫、蟑螂等害虫滋生。四、保洁工作要求1、室外公共环境保洁1〕保洁范围：本商业广场公共场地及道路、绿地、停车场等2〕保洁程序：A、上午：在本商业广场户上班前对公共场地及道路、停车场、绿地等进行清扫，重点是枯枝落叶的清扫和纸屑等杂物的收集；对标识牌进行清洗、擦拭。B、下午：在中午就餐后再次对公共场地及道路、停车场、绿地等进行清扫，重点是对烟头、纸屑等垃圾的清理；对垃圾箱进行清理，及时更换垃圾袋。C、及时对排水管、沟进行疏通，防止堵塞。3〕本卷须知A、清扫地面时，注意行人，防止在人流顶峰期进行。B、冲洗地面时，如地面湿滑，应设置提醒标识。2、洗手间保洁1〕保洁范围：洗手盆、便池、镜面、地面、墙面等2〕保洁程序：A、准备好保洁工具及物料。B、敲门，看是否有人，假设有那么稍候，假设无那么进入，并把“正在清洁〞指示牌入置门外。C、每天二次重点清理卫生间。D、翻开门窗通风，用水冲洗大小便器，用夹子夹出小便器内的烟头等杂物。E、清扫地面垃圾，清倒垃圾篓，换新垃圾袋后放回原位，保持垃圾桶容量不超过2/3。F、将洁厕水倒入水勺内，用厕刷沾洁厕水刷洗大小便器，然后用清水冲净。G、用湿毛巾和洗洁精擦洗耳恭听面盆，大理石台面，墙面、门窗标牌。H、先将湿毛巾拧干擦边球镜面、窗玻璃，然后再用干毛巾擦净。I、用湿拖把拖干净场面，然后用干拖把拖干。J、喷适量香水或空气清新剂，小便斗内放入樟脑丸。K、每两小时进行保洁一次，清理地面垃圾、积水等。L、每月用干毛巾擦灯具一次，清扫天花板一次。M、撤离：收集所有清洁工具、物料，撤除“正在清洁〞指示牌。N、每次巡回保洁填定签到卡。3〕本卷须知A、清洁洗手间时，应竖立“正在清洁〞指示牌，以便商户注意并配合。B、清洁洗手间所用的工具要专用，且清洁面盆、厕盆工具要分开，使用后尽定期消毒，并与其它工具分开保管。C、保洁人员应注意自保护，保洁时带保护手套和口罩，预防细菌感染，防止清洁剂损害皮肤。D、应防止在洗手间使用顶峰期清洗洗手间。E、注意洗手间的通风，按规定开关通风扇，以节约能源。F、及时补充厕纸。3、垃圾存放要求根据具体情况，设置垃圾桶、垃圾箱、垃圾车、烟灰桶等垃圾存放容器。1〕存放容器按垃圾的种类和性质配备。2〕存放容器要按垃圾的产生量存置在各个场所。3〕存放容器要易存放、易清倒、易搬运、易清洗。4〕有些场所的存放容器应加盖，以防异味散发。5〕垃圾存放容器要保持清洗。4、垃圾收集要求1〕及时收集去除本商业广场内所有垃圾，在正常情况下，垃圾桶内的垃圾不能超过桶容积的2/3。2〕收集清运时，用垃圾车或垃圾袋装好，不能将垃圾散在楼梯和楼上。3〕收集烟灰、烟头时，必须确认烟头完全熄灭，以防火灾。4〕收集清运垃圾时，要选择在适宜的通道和时间。5〕保洁人员收集清运垃圾，要注意卫生，戴口罩和防护手套，工作完毕后要洗手消毒。6〕存放垃圾容器应定期刷洗。7〕垃圾日产日清。8〕垃圾存放地要定期杀虫、消毒。5、本商业广场消杀工作1〕灭四害工作A、公共区域灭四害每半月一次，根据四害繁殖情况增加灭杀次数。B、具体操作方法：投药、喷药、设卡及清理死角卫生，断绝四害食物。C、保证灭四害效果到达国家环卫部门标准要求。D、采用国家批准的低毒、环保型药剂，使用后对人、畜无害，不造成环境污染。E、消杀效果保证：灭鼠标准：采用移板法检测：阳性率〈=3%。灭蚊标准：积水采用目测法检测：水体中有蚊幼或肾的阳性积水率〈=3%，成蚊采用诱捕法检测，诱捕率〈=1只/半小时。灭蝇标准：采用诱捕法检测，阳性率〈=3%。灭蟑螂标准：采用目测法检测，成虫阳性率〈=3%，卵鞘阳性率〈=2%，蟑迹阳性率〈=5%。2〕预防白蚁工作A、每月对区内所有建筑物和绿化物进行两次定期检查。B、发现建筑物或绿化物有可疑白蚁危害，应立即采用以下措施进行防治：诱杀法：将装有药物的箱放在白蚁出入的地方，引诱到箱中集中扑杀。喷药法：将高效药物喷洒在白蚁活动的地方和巢内，使白蚁互相传染中毒身亡。烟熏法：在白蚁巢内放药物烟熏，将白蚁熏死。C、将已死的白蚁收集集中处理。第六节绿化管理方案一、根本情况本商业广场绿化包括草坪、灌木类、乔木类、绿篱等，绿化的养护内容包括浇灌排水、施肥、修剪造型、中耕除草、绿化设施维保、病虫害防治等。草坪绿化，主要为欣赏型草坪，分布在本商业广场办公楼旁、中心花坛。灌木类、乔木类、室外花卉以绿篱等绿化植物，主要分布在道路两侧、建筑物周围。盆栽绿化，主要摆放在本商业广场入口、楼宇大厅等。绿化管理作为本商业广场物业管理的重要组成局部之一，对本商业广场环境有着重大影响。二、绿化管理目标1、草坪——平整清洁无杂草；2、花坛——土壤疏松无垃圾；3、树木——生长茂盛无枯枝；4、树形——美观完整无倾斜；5、绿篱——修剪整齐无缺枝；6、时花——定期更换保常青。三、业务结构绿化管理绿化管理乔木养护草坪养护灌木、花卉和绿篱养护花卉摆放绿化设施维保四、乔木养护1、乔木的修剪乔木整形效果应与周围环境协调，行道树修剪保持树冠完整，枝叶密度适宜，内膛不空又通风透光，剪口平整，无伤口、下垂枝、萌孽枝及枯槁枝。对于陡长或不规那么枝杆，可于春秋两季屡次进行剪除，清掉枯老枝杆，截口与枝位平齐。2、乔木的淋水、施肥行道树应使用水枪进行喷淋，便于清洗灰尘。每年春秋重点施肥两次，有机肥配合无机肥共同使用，注重碳、磷、钾肥的使用，以提高乔木的抗病性。施肥量根据树木的种类和生长情况而定，种植三年以内的乔木和树穴植被的乔木要适当增加施肥量和次数，肥料要埋施，先打穴或开沟，施肥后要回填土、踏实、淋足水、找平，防止肥料外露。3、乔木的病虫害防治建立病虫预警制度，保证在病虫害发生的早期进行杀灭。为减少对本商业广场工作、生活的影响，杀虫灭害工作通常将安排在节假日或夜晚进行，并选用环保、低毒药剂。4、实施细那么1〕浇水洗叶：即时处理。2〕整形修剪：每月1次。3〕松土培土：每年1次。4〕施肥：每年两次。5〕喷药：每季一次，并根据植物病虫情况增加次数、药量。6〕绿地清洁：即时处理。五、草坪养护1、草坪的修剪草坪的修剪主要是促使草的根系分蘖，增加草的密度，从而到达美化作用。根据珠海地区的天气，草坪一般高度在5-10厘米为宜。为提高草坪的抗热和耐旱的能力，将在温度低的季节和生长旺的季节剪得低一些，在炎热的夏季留高一些。每次修剪长度不超过叶子的30%，修剪时机掌握在草苗有50%-60%到达适合修剪的高度进行。2、草坪的灌溉草坪在初植期出苗前为保证草床湿润，需勤浇水，每次少浇水，以促进根系生长分孽。出苗后在生长期和干旱期要勤浇水、浇透水。草坪在施肥后要及时浇水，以利于草苗吸取更多的养分。整体标准是每天的淋水量不低于该草种该规格的蒸发量。由于喷灌和浇水等方式会加重叶部病害的发生，浇水时间通常选择在晴天的上午，以便及时地降低叶面的湿度，提高草种的抗病能力。3、草坪的施肥草坪的肥料分为化学肥料和有机肥料两种。通常的化学肥料主要是硫酸铵、碳酸铵、尿素等，在施肥过程中将氮肥、磷肥、钾肥配合使用，这三种肥料的配合比率定为5：4：3为宜。施肥量为每平方米1-1.5千克。有机肥包括堆肥、饼肥、人畜粪肥等，施肥量为每平方米1.5-2.5千克。4、草坪的除杂草坪的杂草去除包括人工去除和药物去除两种，在初植之前，先在播种区域浇足水分，促使播种区内的杂草出苗，之后彻底去除杂草，最后再播种草苗。草坪的人工去除杂草主要是用小刀或小锄把杂草连根挖出，也可使用剪草机将杂草剪断，使其丧失繁殖能力。化学药物去除杂草，将使用除草剂如敌草隆等蕴药物进行。一般草坪杂草分为阔叶草及单子叶杂草，在每年5月初至5月中旬，用药剂1000倍至1500倍溶液通过叶面喷施，之后15-20天时，再大型施药一次，同时将根据草种生长情况以及杂草情况适时除杂，以保证草坪的草种纯度到达95%以上。5、草坪的病虫害防治草坪的病害主要有黑粉病、炭疽病等，草坪的病害采用杀菌剂来防治，常用的杀菌剂主要有多菌灵、百菌清等。草坪的虫害主要有小地老虎、蝼蛄等，用溴化钾杀小地老虎，使用90%的敌百虫1000倍溶液喷杀黏虫。将采用生物防治的方法，减少对环境的污染。用药物防治时，一般选择在晚上或节假日进行，以减少对本商业广场工作、生活的影响。6、草坪的更新复壮草坪的更新复壮多采用断根、施肥、重新栽植、覆沙土等方法。草坪覆沙土可以防善草坪结构以及土壤的结构，调整草坪根系的分布，增强透气性。重新栽培将用全部翻整挖出的方法，多用以扩大草坪的面积。将对被破坏或其他原因引起死亡的草坪植物及种补植，使草坪保持完整，无裸露地。7、实施细那么1〕除杂草：生长季节〔4月-10月〕，每月除杂草3次，非生长季节每月除杂草1-2次，要求连根拔除。2〕修剪边角。3〕平整草地：利用冬季保绿铺平，以保持绿地平坦。4〕补植：对因生长不良等造成的裸露地，及时密植草地并加强保护。5〕淋水、施肥：草地淋水主要安排在干旱少雨季节，1-2天淋水一次；每个月一般施肥一次，以保持良好的长势。六、灌木、花卉和绿篱养护1、灌木、花卉和绿篱的修剪1〕灌木：注意观察，根据景观设想的要求，定时修剪，自然形态的灌木类，那么保持相宜的比例，以到达最正确的欣赏效果。整形球型类的灌木，在生长旺盛的夏季每月应修剪2次，日常每40天修剪1次，保持球体的结实、圆润、美观。对开花类的灌木的修剪应避开花期，开花期尽量不进行修剪或只进行轻度的修剪，以保持花期开花繁茂。2〕绿篱：要求修截面平直整齐。3〕花卉：及时修剪花卉的公枝、旁枝、弱小枝，定时修剪花卉黄叶、残花。2、灌木、花卉和绿篱的喷淋和施肥灌木、花卉和绿篱等欣赏性植物使用有机肥应充分腐熟，这样可以把有机物中的病原物及害虫彻底杀死。使用无机肥料时，将调节氮、磷、钾的比例，适量增施磷、钾肥，以提高植物的抗病性。对这些欣赏型植物，通常选择在秋天施肥，保证每年大型施肥一次。由于喷灌和浇水等方式会加重植物叶部病害的发生，将采取沟灌、滴灌方式进行。通常浇水时间安排在晴天的上午，以便及时的降低叶面的湿度，整体的标准是每天的淋水量不低于该种植物的蒸发量。3、灌木、花卉和绿篱的病虫害防治本商业广场内植物害虫众多，吮吸植物汁液的害虫有蚜、蚧、叶蝉、叶螨等体型较小的害虫。食叶害虫主要有凤蝶、枯叶蛾、叶蜂等蛀食树干的害虫主要有天牛、吉丁甲类等害虫。针对这些虫害，会采取综合防治法：1〕减少病虫源，在花坛、林带周围铲除杂草，切断害虫的中间宿主。冬季清理枯枝集中燃烧或掩埋，对树干刮除老树皮并涂上石灰水，结合整枝，适当修剪花木并集中处理，可减少越冬虫源。2〕化学防治，对害虫主要采取防治，在害虫爆发前及时防治。对危害叶部的害虫，主要采取触杀、胃毒、熏蒸、内吸功能的化学药剂，不同的害虫有不同的选择。吮吸植物汁液的害虫，要用熏蒸、内吸类药剂。食叶类害虫主要使用触杀及胃毒类药剂。为减少对本商业广场工作、生活的影响，通常安排晚上或节假日进行病虫害防治工作，并采用生物药剂或灯光诱杀、潜所诱杀、人工防治等方法。4、灌木、花卉和绿篱的除杂欣赏植物里面的杂草极容易给植物带病虫害，同时又影响植物的整体美观。通常杂草有狗尾草、马唐等，除杂通常采用低位修剪及喷施除草剂的方法。除杂后保证植物根系不受损伤，不留枯草，尽量防止杂草种子脱落。5、灌木、花卉和绿篱的补植方法及时清理死苗，力求规格与原来植株接近，保证良好的景观效果。6、实施细那么1〕松土除杂草：对于尚未郁闭的绿篱，每月松土除杂草2次，已郁闭的绿篱每去除寄生藤2-3次，养护面松土除杂草一次，为防止草坪长入，5-6月、8-9月各修边一次，修边宽度30CM，修边一定要整齐、有美感。2〕修剪整形：保持0.7-1.8米高，上面平整，边角整齐，线条流畅，新梢10CM以上即修剪，一般生长季节，新梢10CM以上即修剪，一般生长季度4-10月，每月修剪整形3次，非生长季节每月修剪2次。3〕施肥：每月追复合肥一次，每年根据其长势和覆盖率情况适当施基肥1-2次，基肥0.5-1KG/平方米，复合肥0.1-0.15KG/平方米，施肥方法以撒施为主。4〕补植：对养护不当等造成死苗要及时补种，一般应补回原来的种类，并力求规格与原来的相近。5〕淋水：施肥和补植需加强淋水，补植后一个星期内每天淋水一次，施肥时加强淋水，一般情况下2-3天淋水一次。6〕本商业广场入口：主要用于陪衬与衬托正门的标志性主景，摆放时注意颜色的协调性与空间搭配的层次性，能够直接衬托出主景，进而表达出本商业广场特有的景观。因此在品种选择上以小植物为主。花卉颜色的搭配和花卉品种可根据季节进行调整和更换，一般每月更换一次。第七节本商业广场平安管理方案一、根本情况本商业广场占地面积较大，特别是有较长的临街路段，开放式管理，给本商业广场的平安管理增加了困难，本商业广场平安管理工作应贯彻“预防为主、综合治理〞的原那么，以消防平安、本商业广场秩序维护为中心，建立一支训练有素的管理队伍，人防、技防相结合，科学定岗、依法管理，为本商业广场创造一个平安、稳定的环境。二、平安效劳目标1.确保控制和减少各种事故的发案率，营造平安、舒适的工作环境。2.确保本商业广场内全年治安稳定。3.消防设施完好率100%。三、业务结构平安管理平安管理消防平安管理本商业广场秩序维保平安防范交通管理四、平安管理的实施措施1、岗位设置根据本商业广场现状，占地面积大、围墙长、流动人口多，采用定人、定岗、定责，各负其责，按岗位工作流程执勤。2、保安体系三个机制1〕鼓励机制：奖罚清楚，鼓励见义勇为，塑造本商业广场平安模范英雄，物质奖励与精神奖励并重。2〕竞争淘汰机制：在保持保安部伍相对稳定的根底上，建立竞争淘汰考评机制，设末名淘汰，鼓励上进，创平安新品牌。3〕监督机制：让商户参与监督，定期收集商户对保安工作的意见、建议。3、平安管理措施4.1成立快速应急分队目的：及时处理各种突发事件。适应范围：本商业广场物业部全体员工。快速应急分队的建制分为两组：一组为快速反响组，队员由所有保安员组成，分三班全天候24小时执勤。二组为快速支援组，队员由公司保安员机动巡逻队组成。三组为预备组，队员由物业部员工组成。4.2任务1〕确保本商业广场商户人身财产平安，并结合技防、物防、人防，确保防范重点，明哨和暗哨相结合，定时和不定时巡视，检查可疑点，实行全天候巡逻、监视。2〕发生突发情况时，快速组成员要在第一时间内赶到现场，按照分工，各负其责，机智、灵巧、勇敢、果断的处理各种案例并做好请示汇报。3)防盗措施，根据的管理经验，盗窃常在商户上班期间或夜间进行，为此，对重点部位安排人员巡视。5、建立三参与的平安网络1)根据“互动式物业管理〞的管理理念，与商户建立平安公约，商户参与平安管理群防群力，发生可疑情况时，监控中心即时指挥相关人员赶赴现场处理。2)物业部全体员工均为“平安大使〞，联合参与抓平安，一旦发现可疑人员、物品，立即报警，及时处理、控制。3)与辖区派出所建立密切关系，利用现代化的通讯工具和设备，建立平安大网络联动机制，以本商业广场消防中心为指挥中枢，办公楼保安为根底，以公司保安机动巡逻队组成为快速反响力量及时有效地控制各类事故案件的发生。6、制定科学的安防内部管理方式1)科学全面，严格目标管理，一级抓一级，层层抓落实，严格的质量管理体系及岗位责任制，建立健全各项规章管理制度；2)严格的考核、奖罚、晋升、辞退制度，多样化鼓励队员的工作热情；3)及时细致的思想教育工作，团结向上热情饱满的工作，确保治安的正常工作秩序不受到干扰和阻碍；4)严格进行培训考核，合格前方可上岗，实行24小时巡视、巡查；5)24小时不间断巡查本商业广场，慢步巡查楼层，分时间段重点巡查，尤其是在商户关门期间；6)采取多看、多问、多查的方法，不放过任何一个可疑点。7)加强保安员的法律教育，尤其是加强?治保安理处分条例?的学习，增强其法制观念；五、平安管理岗位职责1、门岗1〕24小时严密监视本商业广场外围各种情况，发现可疑或不平安迹象，及时通知保安班长就地处置，必要时可通过对讲机向队长或客服中心报告，且随时汇报动态情况，直到问题处理完毕；2〕掌握本商业广场出入客人动态、熟悉由本岗进出的商户及其经常交往的社会关系情况；4〕对于进入本商业广场进行作业的各类车辆做好盘查、登记。5〕认真做好执勤记录，严格执行交接班制度，做到交接清楚，责任明确。2、机动巡逻岗1〕协助客服中心向商户提供特约效劳；监管本商业广场内的人员活动情况，维持管区内秩序，防止发生事故；2〕巡查、登记公共部位设施、设备完好情况；3〕对管区内的可疑人员、物品进行盘问、检查；4〕制止本商业广场内发生的打架、滋扰事件；5〕驱赶本商业广场内的散发广告等闲杂人员；负责火警、匪警的验证，负责紧急事件〔如火灾、台风等〕的应急处理；6〕答复访客的咨询，必要时为其导向。7〕指挥车辆的停放，保证消防通道畅通六、消防管理1、消防控制中心管理1〕实行24小时值班制。2〕值班人员必须具备高度的警觉性和高度的责任心，能熟练操作设备。3〕值班人员在工作期间不得擅自离开工作岗位。4〕控制中心出现报警信号，首先打电话到报警部位查明情况，如假设误报，立即消除，如发现异常情况或火警，立即通知当班保安人员。5〕值班人员应填写设备运行记录，值班过程中发现误报应填写时间、地点等。2、动火作业审批制度1〕本商业广场动火作业实行审批制度。2〕需动火作业单位预先向物业部提交书面申请，申请应包括动火作业内容、作业部位、责任人、现场监控人、动火作业人员、起止时间及防范措施等内容。3〕物业部审查申请是否符合要求，做出同意动火或驳回申请的决定。4〕动火作业现场必须配备灭火器材。5〕物业部安排消防平安管理人员到现场监控动火作业情况。6〕动火作业完成后，由作业单位负责清理动火现场，并向物业部申报完工验收。7〕物业部检查无平安隐患，签发验收意见。3、消防设施设备管理1〕消防设施器材的配备A、本商业广场应根据?消防法?、?建筑防火标准?等规定，配备相应的消防设施、设备、器材，消防设施、器材由消防管理人员登记造材，以备查询。B、本商业广场消防设施、设备、器材的更新、改造、增补，由物业部提出方案，经商户审核同意后实施。C、消防管理人员每月对消防设施、设备、器材检查一次，主要工程有：消防栓、防火门、消防指示灯、应急灯等，并做好相应记录。4、消防知识培训1〕管理公司通过宣传栏、通知、公告方式向商户传达消防工作情况。2〕积极参加社会各项消防活动，参加公安消防部门举办的各种培训、学习。3〕定期对全体物业管理人员进行消防根底知识、灭火技能等训练，进行考核。5、平安检查工作1〕建立三级平安检查机制A、一级检查由员工自检、互检结合进行，发现问题，及时处理。B、二级检查由部门领导实施，针对重点区域、管理死角进行。C、三级检查由公司领导实施，重点检查和抽查相结合。2〕平安隐患的整改。A、假设检查发现火灾隐患，检查负责人应填写整改通知单，送达至责任单位。B、责任单位在接到整改通知后，应组织人员对平安隐患及时进行整改，管理公司应提供协助。C、整改完成后，检查负责人应组织人员对平安隐患进行复查，并记录复查结果。6、消防应急预案1〕火情报警A、任何人发现火情都应立即报警，在本商业广场各楼层内可用力按压手动报警器进行报警，在楼层外及时通知就近区域保安，也可打119电话向市公安消防队报警。B、消防控制中心接到准确火情报警信号后，立即通知本商业广场消防负责人，同时通知本商业广场应急消防分队赶赴火场进行灭火。本商业广场消防负责人根据火警情况拨打119电话报警，报警时说出火灾地点，或是的种类及大小、报警者姓名及发现火情时间。2〕组成义务应急消防分队A、本商业广场消防负责人接到确认火灾警报后，立即召集当值员工组成义务消防应急分队，一般分成六个组：指挥组：由本商业广场消防负责人、保安部队长、消防控制中心负责人、公安消防队负责人中XX人组成；设备组：由工程部当值员工组成；疏散组：由保安部局部当值员工及保安部应急分队组成；灭火组：由保安部局部当值员工及保安消防应急分队组成；警戒组：由保安部门负责；后勤组：由行政员工组成。3〕各组织相互协作，履行职责，扑灭火灾，将火灾损失减至最少。指挥组职责：负责组织、指挥本单位员工进行灭火救人工作。A、接到火灾报警确认报告后，立即召集保安部、工程部等其他当值员工，组成义务应急消防分队在消防控制中心或者火灾现场组织指挥灭火救人工作。B、组织火情侦察，掌握火势开展情况，确定火场的主要方面及时召集力量。C、向各部门各小组下达疏散、救人、救物、灭火、供水等任务，并检查执行情况。D、公安消防队到达火场后，及时向公安消防负责人报告火场情况，带着员工统一服从火场总指挥的领导。设备组职责：工程部各专业员工，得到本商业广场发生火灾信息时，应迅速赶到消防消防中心和火灾现场相互结合，投入灭火战斗。A、消防控制中心值班人员的职责即“火灾操作规程〞：a.自动报警器显示火警信号后，立即通知报警区域保安前往报警点检查核实。b.火灾确认后，立即通知上一级主管领导，火灾地点、火灾情况。c.通知各部门启动相应的消防设施，包括排烟风阀、风机紧急播送、客梯回归首层停止使用，切断非消防用电源，通知高压房启动发电机〔防排烟阀及切断电源，应首先开启本层及相邻上下两层，然后根据情况在逐步向上开启，电源也逐步向上切断〕。d.打119电话报告火灾地点、火灾种类、火势大小、报警人姓名，请求市公安消防队支援。e.消防控制中心人员应注意观察联动台面板信号灯，做好记录，发现设备故障通知设备组员工前往修理。f.利用通讯器材保持同火灾现场的联系，保持同应急消防分队指挥组、