房地产投资收益分析

房地产投资经济分析深圳大学管理学院崔世娟

第三章房地产投资收益分析第一节概述房地产投资收益分类现金流量：租金收入减去各种支出后的余额避税收入：提取折旧而降低纳税基数带来的收益2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan销售收益：销售收入减去开发运营本钱无形收益：心思享用，知名度房地产投资收益组合四项收益的组合房地产投资收益的合理组合货币的时间价值：储蓄与投资的比较投资收益的构成管理报酬：投资者付出劳动的应得报酬风险报酬：比储蓄风险大银行利息：失去存入银行赚取利息的权益2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan第二节拥有房地产时的现金流量分析现金流量的决议要素现金流量=租金收入-总营运费用-归还到期贷款广义的现金流量的概念现金流量：系统中一切资金的运动；收入-现金流入；支出-现金流出。净现金流量=现金流入-现金流出现金流量图2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan租金收入分析租金收入=出租价钱出租面积出租率几个关系与地段的关系与管理效力程度的关系：写字楼、商场、住宅、工业厂房、停车厂要求不同的管理效力程度与租户信誉的关系与房地产质量的关系与物业类型的关系:商场>康乐中心>写字楼>公寓；2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan租金方案等额租金方案定期修订租金方案固定增额租金方案固定比例递增租金方案其他方式:如按通货膨胀率修订添加租金方案进展房地产改建2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan总营运费用分析维护费：大修：逐年分摊；中小修：随时发生，随时计入本钱。管理费：人员工资、办公费用等税金：房产税、营业税、城市建立维护费、所得税等保险：财富险、火险、电梯保险等。效力费：供热、空调、电梯、清洁等几个关系：与房地产质量有关与维修用资料有关有管理程度有关2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan计算资金时间价值的有关公式符号I—利息i—利率n—计息周期P—现值F—终值A—年金2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan单利计息法:不思索利息的时间价值I=PinF=P(1+in)例复利计息法:思索利息的时间价值一次支付系列的复利终值公式等额支付系列的复利资金回收公式等额支付系列的年金终值公式2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan一次支付系列的复利终值公式等额支付系列的复利资金回收公式等额支付系列的年金终值公式2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan归还抵押贷款分析抵押贷款：开发商，消费者个人。房地产抵押贷款的归还方式抵押贷款(资金回收、贷款还贷〕系数:(A/P,i,n)例：某公司向银行贷款1200万，要求三年内定期等额归还，年利率12%，试分别计算按年等额归还和按月等额归还的还本付息额。2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan结余贷款额：每期还贷后余下的贷款额。结余贷款额=结余贷款占原始贷款之比原始贷款额结余贷款占原始贷款之比=原始贷款还贷系数/结余贷款还贷系数例：公司以一物业向银行抵押贷款1500万，要求10年内按月等额归还，年利率12%，假设5年后该物业转让时，尚欠贷款为多少？2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan等额还款方式债务分布例：求上例的贷款1至5年债务本息分布年末结余贷款=贷款总额结余贷款占原始贷款之比年还贷本息=年偿付利息=年还贷本息-年归还本金年偿付本金=上年结余贷款额-当年结余贷款额2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan年结余贷款占原始贷款之比年末结余贷款年还贷本息年偿付本金年偿付利息012345合计1.00000.94490.88270.81270.73390.64491500.001417.351324.051219.051100.85967.35258.246258.246258.246258.246258.2461291.2382.6593.30105.00118.20133.50532.65175.596164.946153.246140.046124.746758.532000房管本科用CopyRight®CuiShijuan固定还本方式债务分布例：求上例的贷款固定还本方式还款，1至5年债务本息分布月付本金=1500万/120月=12.5万月付利息=期初余额x月利率=1500x1%=15万每月付款=月付本金+月付利息=12.5+15=27.5万期末余额=期初余额-月付本金=1500-12.5=1487.5万2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan抵押贷款与所得税例：投资185000元，年折旧6000元，所得税率33%，租金收入46000元，营运费用22000元，计算现金流量及投资报答率。例：抵押贷款：148000元，年偿债额14388元，其中13266元为第一年的利息。收入所得税使投资者产生了借贷动机支配现金流量：降低或延缓营运费用、延缓归还到期贷款等使短期现金流量显示较高。2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan第三节避税收入分析房地产折旧与所得税折旧：有形资产的有形损耗和无形损耗企业所得税企业所得税=应纳税所得额所得税税率〔33%或15%〕应纳税所得额=收入总额-工商一致税-〔运营本钱+折旧+摊销+应归还的借款利息〕折旧费不交纳所得税是房地产投资的一种益处2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan房地产投资避税收入原理分析定义应提折旧的房地产土地和私人住所：不计提折旧占有待售的房地产：不计提折旧占有拟买卖、运营用房地产：应计提折旧占有拟投资用房地产：应计提折旧占有拟发明所得房地产：应计提折旧2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan房地产折旧与避税收入例:某房地产总投资1500万，折旧年限为5年，年租金收入700万，工商一致税率5%，年运营本钱50万，年摊销费用10万，归还借款利息15万，所得税率30%，不计残值。直线折旧法级数折旧法(加速折旧法)加速折旧，使所得税交纳时间延期，获得资金的时间价值。房地产投资避税收入的源泉不是逃税，而是延期纳税的益处。控制开场获利年度：外商投资企业的所得税，纳税年度以开场获利之年起算2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan提高避税收入的途径扩展房地产投资的规模争取加速折旧支配应纳税所得额控制开场获利年度2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan第四节销售收益分析房地产销售收益与销售方式异地销售：外销房，购房入户等适宜那些人们规律性挪动的房地产满足外地用户需求为目的房地产预售减轻资金压力减少贷款，节约利息防止价钱下跌的风险2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan分期付款销售首期20-30%，余款分期银行抵押贷款房地产公司垫资房地产销售收益与出卖时机出卖时机即时销售滞后销售提早销售2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan滞后销售价钱与利润变化假设：本钱不变，售价为A；T时间后，价值为A’，售价为B；r为银行利率;f为价钱变化速率。销售收益添加=B-A’=B-(A+Ar)=B-A-Ar假设：B-A<Ar，滞后销售收益降低假设：B-A>Ar，滞后销售收益添加滞后销售的条件：B-A=Af,Af>Ar,即f>r2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan提早销售价钱与利润变化在时间0时，房地产价钱已有下降趋势假设以价钱A预售，本钱为C，那么收益为A-C在T时，以价钱B出卖，本钱为C’，那么收益为B-C’因A>B,C<C’,所以A-C远远大于B-C’2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan几种房地产的销售收益分析花园公寓销售关键要素：销售时机地段〔声誉、声望〕、管理程度，租金高低，拥有物业的时间长短写字楼销售关键要素：地段〔繁华区及交通便利〕规模大小，专业化及周围同行情况2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan商店销售关键要素：商店现实和预期销售额商圈，楼层，朝向，临街形状住宅销售住宅本身要素：价钱确实定配套效力程度：学校、医院、商场、环境、交通等旅游酒店销售关键要素：地段〔环境、交通〕收益来源：客房和公共厅堂2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan两种房地产投资方案的销售收益分析销售收益的影响要素：单价，销售量，税率，单位本钱，种类构造。分析目的：丈量各要素变动对利润总额的影响程度，找出主要矛盾，反映潜在问题，为决策者提供根据。例：某房地产投资工程有甲、乙两种方案，其利润估算如表所示。试据此进展运营利润分析，查找两个方案各要素变动对其利润总额的影响程度。2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan销售数量要素分析销售数量利润利润添加额=〔甲方案的销售收入-甲方案的本钱〕销售数量增长率销售数量增长率=〔乙方案销售数量甲方案的单价/甲方案销售收入-1〕100%销售数量税金税金增长额=甲方案的销售税金销售数量增长率2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan销售单价要素分析销售单价利润利润添加额=乙方案销售数量〔乙方案的销售单价-甲方案的单价〕销售单价税金税金添加额=乙方案销售数量〔乙方案的销售单价-甲方案的单价〕甲方案的税率2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan本钱要素分析本钱利润利润减少额=乙方案销售数量〔甲方案的单位本钱-乙方案的单位本钱〕税率要素分析税率利润利润减少额=乙方案销售数量〔乙方案的税率-甲方案的税率〕2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan种类构造影响要素分析种类构造变动引起利润的变动利润变动额=乙方案销售数量〔甲方案的单价-乙方案的单位本钱〕-销售总量变化率〔甲方案销售总收入-甲方案总本钱〕销售总量变化率=〔乙方案销售数量甲方案的单价〕/〔甲方案销售数量甲方案的单价〕100%2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan种类构造变动引起税金的变动税金变动额=〔乙方案销售数量甲方案的单价甲方案税率〕-甲方案销售总收入销售总量变化率2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan利润分析汇总表2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan第五节无形收益分析无形收益的成因分析无形收益：难以用定量数字计量，反映心思享用的收益。不同人追求的目的差别：经济人，社会人，自动人，复杂人。无形收益对有形收益的影响无形收益的主要表现2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan第六节房地产投资经济效益评价净现值法〔NPV法〕2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan几个问题工程经济效益的评价准那么NPV0，工程可取NPV<0，工程不可取t的单位：年，季，月n:普通取10-15年i0:稍大于中长期贷款利率,最小可接受报答率，最低有吸引力的收益率Ft:不含折旧，以投资以作为现金流出，不一反复计算。2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan例1：某房地产工程有甲、乙两个投资方案，其费用支出及收入情况如表所示，假设基准贴现率为10%，工程经济寿命为7年，工程建立期2年，用净现值法对方案进展评价。NPV表评价：NPV甲=442.7>0，可行NPV乙=-90.63<0，不可行2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan内部收益率法〔IRR)内部收益率：指工程经济寿命周期内，各年净现金流量的现值累计等于零时的贴现率，即工程净现值为零时的贴现率。IRR的意义i0=IRR,NPV=0,盈亏平衡i0>IRR,NPV<0,亏损i0<IRR,NPV>0,盈利2000房管本科用CopyRight®CuiShijuanIRR的计算上式无解析解，用迭代法求解2000房管本科用CopyRight®CuiShijuanIRR的评价IRR与贷款利率i比较，反映工程的盈亏情况。IRR>i,盈利IRR=i,盈亏平衡IRR<i,亏损IRR与基准贴现率i0比较，反映工程与社会平均程度相比的经济效益。IRR>i0,盈利超出社会平均程度IRR=i0,盈利相当于社会平均程度IRR<i0,盈利低于社会平均程度2000房管本科用CopyRight®CuiShijuanIRR与同期同类工程内部收益率IRR0比较，反映工程与同期同类工程盈利程度相比的经济效益。IRR>IRR0,盈利超出同类工程平均程度IRR=IRR0,盈利相当于同类工程平均程度IRR<IRR0,盈利低于同类工程平均程度不同方案的IRR比较，选大者为优2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan例2：设贷款利率8%,基准贴现率10%运用内部收益率法对例1所示工程的甲、乙方案进展盈利程度评价和方案比较。求解2000房管本科用CopyR