物业管理调研报告4000字(十五篇)

第页共页物业管理调研报告4000字(十五篇)物业管理调研报告4000字篇一去年9月，我市将物业管理职能进展下划，包河区认真贯彻落实市政府和市房地产管理局的各项要求，努力为辖区居民创造优美、和谐、平安、舒适的居住环境，在抓好队伍，建立区、街〔镇〕物业管理联动机制，调处重大物业纠纷等方面做了大量工作。〔一〕搭建管理机构。根据合政办秘[100]文件精神，物业管理工作从市房地产管理局下划至各区，实行“两级政府，三级管理，四级网络”的形式，落实属地管理，区政府把物业管理职责赋予区住建局，在区住建局设立物业管理和住房保障科。各街〔镇〕对应在大建办设立了物业管理机构。〔二〕各类住宅小区物业管理情况。包河区现有各类住宅小区362个，其中有物业管理的小区180个，物业管理面积约20xx万平方米，物业管理程度参差不齐，其中新建的高档小区的物业管理程度相对较高。〔三〕物业效劳企业情况。目前在包河区进展物业效劳企业共129家，其中具备一级资质的企业8家，具备二级资质的企业18家，其余均为三级资质的物业企业。从各物业效劳企业的运行情况看，越是资质高的物业效劳企业，为居民提供的效劳质量满意度也越高。〔四〕业主委员会的成立情况。包河区共有55个住宅小区成立业主委员会。大多数业主委员会发挥作用较好，在选聘物业效劳企业、协调企业与业主的关系上做了大量有益的工作。由于物业管理是一个新兴的行业，面临较多的复杂情况和问题，因此____量大，纠纷较多。自20xx年9月至20xx年9月1日，包河区共处理关于物业方面的12345市长____361件，政民直通车45件，市长信箱12件，投诉141件，接待来访群众257人次，存在的主要问题有：一是物业管理主管部门力量缺乏。目前，包河区住建局作为物业管理的主管部门，仅有3人专职从事物业管理工作。各街〔镇〕继去年市开展物业管理专项整治百日行动后，虽相应成立了机构，但装备人员均为兼职人员，不专心、不安心、难尽心的问题客观存在，与物业管理涉及面广和问题多、难协调的现状不适应。二是业主委员会运作缺乏监视。业主大会是业主自治组织，业主委员会是业主大会的执行机构，在业主大会闭会期间，主要工作由业主委员会负责执行和落实。由于局部业主委员会成员从相关活动中捞取好处，易与物业效劳企业以及其他业主产生矛盾纠纷。比方对小区公共收益的管理监视就是一大难点，也是业主委员会成员之间，业主与物业公司之间存在矛盾的焦点，而解决类似的矛盾业主大会最有权威，但由于业主大会召开的条件要求很高，无法及时召开，因此很多矛盾不能及时解决，甚至造成反复上访，影响和谐稳定。三是前期物业存在诸多弊端。《物业管理条例》第二十四条规定：“要按照房地产开发与物业管理相别离的原那么，通过招投标的方式选聘物业效劳企业”。实际操作中前期物业效劳企业通常是由开发公司的一个部门演变而来，与开发商有着上下级的隶属和斩不断的经济利益关系。一旦开发商因房屋质量与业主发生纠纷，前期物业既要维护开发商的利益，又要维护业主的利益，陷入两难境地。业主由于正当权益得不到保障，就把该打在开发商身上的“板子”打在物业效劳公司身上。造成监管部门及时协调纠纷难，业主和物业效劳公司的“心结”越结越深，导致物业费收缴难等问题，影响物业效劳程度，易造成恶性循环，最终损害的是业主的利益。四是物业企业收费难与运行本钱高的矛盾突出。近年来，物价上涨较快，使物业公司的运作本钱不断增加，其中人员的工资支出占较大比例，现行合肥市最低月工资涨至0元，近期出台的《合肥市住宅小区物业效劳收费管理方法》，取消了公摊费收取工程〔二次供水用电除外〕。同时局部业主对缴费义务认识不到位，以种种托词拖欠和拒交物业费，而物业效劳企业在收取的费用不能维持其正常运行时，要么降低效劳标准，要么在合同到期前撤离，造成广阔业主利益受损，甚至引发社会不稳定因素。〔一〕加大培训力度，突出正面宣传。物业管理在我国虽然起步较晚，但为标准物业管理工作，国家相继出台一系列法律法规。有关部门及街镇要主动承当责任，加大对这些法律法规的培训力度，扩大培训范围，使全社会都能理解、关心物业管理工作，自觉履行义务，保障业主权益。要就业主的义务、物业效劳企业的社会责任、积极缴纳物业效劳费与进步物业效劳质量的关系、业主自治组织在物业管理活动中的地位作用、政府职能部门的职责等相关内容进展全面宣传，使业主、物业效劳企业以及政府部门之间能统一认识，自觉做到互相理解、互相支持。〔二〕统一装备物业协理员。由区统筹考虑，为各街镇装备专职物业协管员，解决兼职问题，让专职的人干专业的事，实在把物业管理的各项工作做扎实。〔三〕把好前期物业入口关。前期物业是由开发商通过各种形式选聘的，而且在售房时就已经定下，在小区没有交付，业主没有入住的情况下，区级物业管理主管部门目前还不能介入此项工作。因此要自上而下形成一套有利于后续物业管理的监管运作机制，使有关部门和业主可以本质参与开发商对前期物业选聘、峻工查验和物业交付工作，减少因开发遗留问题对后期物业管理带来的困扰，维护业主利益。〔四〕大力扶持村〔居〕属物业效劳企业。包河区现有村〔居〕属物业效劳企业10余家，目前管理效劳都比拟好，且均为三级资质的企业。这些企业在村〔居〕范围内，管理优势明显，既解决居民就近就业，又为辖区居民提供效劳，同时因其带有政府的“影子”，管理起来比拟容易，且不以营利为主要目的，又与居民有着特殊的“亲情”，一般不会产生纠纷，尤其在三无小区的物业管理方面发挥的作用明显。政府应在政策上予以扶持，如设奖补资金，鼓励该类企业做大做强，在效劳自管小区的同时，逐步把效劳向更多的“三无”小区延伸，解决当前“三无”小区物业管理难问题。物业管理调研报告4000字篇二嘉定镇街道区人大代表工委调研小组物业是指房屋以及与之相配套的设备、设施和相关场地。物业管理是指业主或者委托的其别人对物业以及区域内与物业相关联的共同事物进展管理和维护的活动。物业管理是我国住房私有化的产物，是90年代中期产生的一个新兴行业。1992年，我区成立了第一家物业公司上海广厦物业管理。经过十多年来政府、企业、业主和社会各方不懈努力，我区住宅小区管理获得了一定的成效。主要表现为：全面改革了传统的房屋管理体制，初步建立了物业管理的市场机制，实在加大了为民办实事力度，逐步推进了住宅小区综合管理。但是随着我区经济社会迅速开展，人民群众对住宅小区综合管理和物业效劳的要求也越来越高。如何搞好住宅小区的物业管理，解决老百姓反映热难点问题是我们各级政府和社会相关方面〔单位〕研究的课题。根据市委完善民生政策措施、力促和谐社会建立的要求以及关于加强居住区物业管理的工作精神，嘉定镇街道区人大代表工委组织局部人大代表对我区老居民住宅小区的物业管理根本情况进展工作调研。通过对我区物业管理、老住宅小区居住环境、业委会运作等调查，为区政府有关部门解决物业管理中存在的热难点问题提供第一手资料，为政府有关部门安排解决民生民需实事提供根据，使我区城市开展和管理上一个新的台阶，为构建和谐社会奠定良好根底。〔二〕调研对象、方法和内容调研对象：基层群众、业主委员会成员、业主代表、物业公司负责人、社会各界人士。调研方法：本次调研采取问卷、访问、个别访谈、实地观察等方法。共发放调查问卷100份，人员采取随机抽样形式。访问由访问者在所查看物业公司的物业任务单上随机抽取。个别访谈对象，主要是物业管理公司经理、业主委员会成员、居委干部和业主代表。调研内容：重点围绕物业公司的行风建立、老式住宅居民区的生活环境、业主委员会运作、街坊基金的亏损、物业管理费的收缴等五个方面。另外，还包括老居民区人民群众关心的物业管理中热点问题、老百姓急需政府部门帮助解决的物业管理中的历史遗留问题。〔三〕调研过程5月下旬，街道区人大代表工委建立了由街道区人大代表工委主任、5名区人大代表等组成的调研小组，拟订了调研提纲。自6月上旬开场，主要对老住宅小区的物业管理现状展开调研。调研过程中，听取了区房地局有关部门对我区居住区物业管理的工作汇报；走访城南小区、迎园十坊、菊园嘉富三个老式住宅居民小区；实地观察了广厦物业公司、明达物业公司、万涓物业公司、嘉定区房屋修理应急中心物业效劳状况；召开群众座谈会8个〔参加人员71人次〕，个别访谈18人次，搜集群众意见35条，〔随机〕征求业主意见7人次，检查物业工作台帐18本；发放问卷100份。广泛听取各个方面对我区〔尤其是老居住区〕物业管理的意见和建议。据统计，我区现有住宅小区250多个，建筑面积1100万平方米〔见表1〕。目前已成立业主委员会的住宅小区有226多个，占符合成立条件住宅小区总数的92%。本区经过工商登记、获得物业管理资质的企业近147家：其中注册在嘉定、在嘉定从事物业管理的企业55家；注册在外区，在嘉定从事物业管理的企业15家，其中骨干企业有上房、万科、金地、东湖等。目前我区物业行业从事管理、保安、保洁、维修、绿化养护等人员近3500人。表1全区居住用房分类、特征、分布区域、总面积、总量等统计表名称特征一层或二层/平房/70年代以前〔保障型〕80年代以后开发、80m2以下〔改善型〕90年代以后开发、120m2以下〔根本型〕90年代末以后开发、90m2以上〔舒适型〕90年代末以后开发、90m2以上〔舒适型〕90年代末以后开发、140m2以上〔豪华型〕分布区域嘉定镇街道街道、娄塘镇、南翔镇等嘉定镇街道、新城路街道、南翔、安亭、黄渡镇等嘉定镇街道、新城路、真新街道、工业区、南翔、安亭、黄渡镇等嘉定镇街道、新城路、菊园新区、真新、江桥、工业区、安亭、黄渡镇等马陆、安亭、朱桥、华亭、方泰南翔、江桥、新城路11250250018050110016.54.555555500453079020239户数〔户〕400035555总面积〔万m2〕总量〔%〕114里弄住宅60售后公房商品住宅〔早期〕商品住宅〔晚期〕农民集中住宅别墅住宅合计以上数据分析^p，里弄住宅、售后公房和早期商品住宅居民家庭户占我区居民家庭总户数的50%左右，因此，解决我区老居住区物业管理的问题是我们工作的重点。为详细理解和掌握业主对物业管理行业的意见，调研小组发放问卷调查100份，回收98份，有效问卷95份，随机调查结果如下：将近63%的居民认为，居住的小区各方面很一般，其中有10%的居民认为很不满意。表2对目前居住小区满意率的情况统计表问卷题目你对目前居住的小区各方面还满意吗？选项1、非常满意2、满意百分比〔%〕026.63、一般4、不满意63.410%其中，居民反映最突出的问题是小区环境差、保安不到位、街坊基金严重亏损、业委会作用发挥不够、物业管理费收支矛盾突出等，分析^p上述问题的产生原因，主要是以下几方面因素：〔一〕物业管理体制尚未完全理顺主要表如今：一是本区物业管理工作机制尚不健全。物业管理是一项系统工程，有较强的综合性和区域特点，涉及房地、建立、规划、环卫、公安、消防等多个部门，有时各种矛盾会交织在一起，为此光靠行政主管部门难以协调各方，难以发挥对居住物业的管理、协调、指导、监视等作用，许多工作还停留在应付上级检查、突发性矛盾的应急处理上。社会、政府、业主对物业企业在物业管理中进犯业主权利的行为，缺乏有效的制约措施，如小区保安管理，小区的案发率不与物业公司经营好坏挂钩；二是物业管理没有从真正意义上纳入社区管理范围。不少居住小区内居委会、物业公司、业主委员会三方各自为政，缺乏沟通、协调渠道，遇到矛盾和问题经常出现互相抱怨、指责，或一推了之的现象；三是对小区内违法装修、违法搭建等行为处置难度大。《物业管理条例》中早就明确规定了业主的制止行为，并规定了相应处分方法，但是在处理违法行为时，有关部门却缺乏有效方法，甚至不作为。房地、规划与市政部门都有其执法职能，但由于职责尚欠明确，不同程度地存在推诿扯皮现象，物业公司行使的权利仅仅是制止，不能“强迫”，而居委会又没有管理职能，造成违法建筑年年拆，却年年还在增。〔二〕历史遗留问题没有及时解决据统计，76%的业主认为居住区的环境差，历史遗留问题多。主要表如今：一是老居住区建立较早，大多数都建造于80年代以前，当时规划标准低，开发企业见缝插针，因此造成绿化少、没有停车场地、住宅密度高；二是老住宅区中尚存在着相当数量的不成套公房，没有单独的煤卫设施。有的售后公房居住面积小，所以有一定经济条件的住户都另买住房，留下的老住宅除出售外，大多数都用于出租，如桃园、叶池社区，出租户占居住总数的30%以上。外来人员的生活习惯还不能适应城市化生活的要求，乱扔垃圾的现象随时可见，卫生状况不尽人意；三是小区出入口多，没有公共的停车库，加上保安管理不到位，“三车”失窃现象时而发生，老百姓怨声载道；四是公共设施老化，如路灯不亮、下水道管径细经常发生堵塞等。老居民区存在的普遍问题120%100%80%60%40%98%76%60%68%物业业主10%1：环境差2:收费低0%0%3:保安不到位〔三〕物业管理市场化机制尚不成熟主要表如今：一是物业管理尚未真正形成市场准入机制。由于前期开发的商品房维修基金归集不到位，老旧小区物业管理收费标准太低等因素，使物业管理招投标工作很难施行，致使市场化运作机制尚不成熟，难以实现真正意义上的物业管理双向选择。因此，目前企业规模小、管理程度差、效劳方式落后、管理人才缺乏已经成为阻碍我区物业管理正常开展的瓶颈。老居住区物业管理中没有一家品牌企业，本地企业除广厦物业近几年在搞规模经营外，大多数物业企业停留在过去房管所或开发商附属的形式中苦心经营，企业经营收入还是以物业管理费和过去存量房租金为主。企业对如何效劳好业主研究不深，特别是对物业管理中专业化效劳保安、保绿、保洁这三个方面兴趣不大，且效劳质量差，已引起广阔业主的反感。据统计，68%的业主认为居住区的保安不到位。究其原因：客观上，老居住区环境差，物业收费标准低，收取的保安费不够支付保安人员和保安管理费用，引起保安不到位；主观上，有的物业公司管理程度差，对保安人员管理不严，保安人员缺乏责任心，引起工作不到位。局部小区虽安装了监控，但保安人员擅自离岗、漏岗，更不用说做监控值班记录了。二是物业管理收支矛盾难以做到完全市场化。老小区物业收费标准低、收缴率低，不少物业公司收支难以平衡，入不敷出，从而降低效劳标准，引起业主不满，从而陷入了物业公司抱怨收缺乏费而无法效劳，业主抱怨效劳低劣而不愿交费的怪圈。目前老居住区物业管理费收费标准最低的〔每户按大、中、小套三种标准收取，大套7.5元/月，中套6元/月，小套4.5元/月。保安、保洁费每户分别按3元-6元/月标准收取。就是商品住宅每平方米收费0.23元/月，这在全市范围内也是最低的，而且近10年标准没有进步，而职工的平均工资在逐年进步。例：温宿路16弄小区共有134户居民。假如用四班三运转物业保安管理工作方式，至少用4个人，按人均费用1.5万元/年，每年物业保安人头费要6万元。小区物业管理费标准4.5元/月，就算每月足额收缴，即134×4.5×127236〔元〕，那么这52164元缺口谁来付？这样的小区由谁愿意管？于是出现撤走了保安人员现象发生〔如叶池小区〕。在调研过程中，我们理解到物业企业和居民群众对物业管理费这个问题有完全不同看法〔见图２〕。物业公司主要观点：一、我市最低工资标准从90年代末420元进步到如今750元，几乎翻了一翻，可是物业管理费却近10年来没有增长过，因此，物业管理费有必要进展调整。二、物业管理企业在市场经营中，地位不平等。其他企业可以根据本钱进步自己的产品价格，而物业管理费的进步却受到方案经济形式控制。物价部门不松口，永远也解决不了。从某种意义来说，政府把局部责任转嫁到物业企业身上。关于业主不交物业管理费的主要原因，我们也进展了问卷调查，结果是：认为维修不及时占34%；收费不合理占30%；生活困难交不起占21%；效劳态度差占15%。从图２分析^p，要进步物业管理费标准，让老百姓多出钱，困难很大。业主不交物业管理费的另一个原因是动迁居民，据叶城物业公司反映，在工业区南区动迁户不交物业管理费〔达800多户〕已经成为多数动迁户从众行为，动迁户不交物业管理费的主要理由是：都是农民安置，北区农民集中居住区物业管理费由政府或集体补贴，所以我们也不交。工业区南区安置的房屋都是可以上市的商品房，而工业区北区安置的房屋是不可以上市的农民住宅，虽然在安置中都用房屋或货币结算，但性质是完全不同的。物业公司员工工资在涨，物业管理费却不增长，你说怎么办？120%100%80%60%40%10%2%3%8%c：物业公司自行消化d：进步物业费标准40%63%27%97%物业业主0%a：重新选聘物业公司b：降低效劳程度〔四〕街坊基金亏损现象严重街坊基金是售后公房特有的基金，按售后公房每平方提取20元标准归集在街坊基金中，主要用于交纳路灯电费、道路维修、绿化养护、下水道的疏通和公共设施改造。街坊基金是固定的基金，除1999年以前国家对街坊基金本金以高出银行储蓄5%利率作为补充外，街坊基金几乎没有增值渠道。就是有其他收益，如汽车停放收费，也根本用于弥补保安人员费用缺乏。10多年来街坊基金只有支出，没有进帐，加上街坊基金使用很标准，所以我区80%的售后公房小区面临着亏损，亏损最大的小区接近100万元。例：桃园小区街坊基金每年固定费用，交纳路灯电费、道路维修、绿化养护、下水道的疏通和局部保安人员费用〔不含设施改造，按20xx年价格标准计算〕，应为20万元。在没有增值渠道情况下，20xx年亏损总额已达70万元，20xx年将达90万元，以次类推街坊基金亏损将会越来越严重。按照《物业管理条例》第十一条规定：业主大会履行决定专项维修资金使用、续筹方案，并监视施行职责；第十二条规定：专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。假如街坊基金减少亏损，那只有经物业管理区域内全体业主的三分之二以上同意通过，那么业主大会才能履行专项维修资金续筹方案。调查显示：在对假如街坊基金亏损后，你愿意重新筹集的认识上〔表3〕愿意筹集的人数只有26%，距全体业主三分之二〔67%〕以上业主同意的要求相差太远，显然要每户业主出资来续筹街坊基金困难很大。表3街坊基金亏损后，你愿意重新筹集意向统计表问卷题目选项1、我愿意假如街坊基金亏损后，你愿意重新筹集吗？2、不愿意3、随大流4、不表态百分比〔%〕26134912〔五〕业委会队伍的专业素质不高在当前解决物业管理中最难的问题是什么？调研中我们从四个方面提出问题：1、两项基金的归并；2、物业管理费的等级收费；3、业委会不能有效地代表业主大会办事；4、街坊〔维修〕基金的筹集。调查结果:业委会不能有效地代表业主大会办事和街坊〔维修〕基金的筹集成为居民群众心目中最难解决的问题。目前解决社区物业管理中最难的是：a:维修基金的筹集15.63%31.25%21.90%b:业委会不能有效地代表业主大会办事c:物业管理费的等级收费31.25%d：二项基金归并关于〔维修〕基金的筹集上面我们已经讨论过，这里我们主要分析^p业委会不能有效地代表业主大会办事。分析^p原因主要是：一、业委会地位问题。它不光要代表全体业主行使业主的权利，同时还代表全体业主维护业主的利益。往往有些业委会粉墨倒置，同物业企业一起损害业主利益；二、业委会成员素质问题。缺少房屋保养和维修，资金使用和管理方面的专业人才。特别是业委会主任假如不懂物业方面的专业知识，就很难代表业委会或全体业主说话。我们从问卷中理解到：你对你小区业委会工作满意吗？满意的占27%；不满意的占2.1%；一般的70%；不知道0.9%。这里要说明的是，这次问卷的对象中业委会成员占很大的比例，假如是一般业主，打分的结果就不得而知了。因此怎样选好业委会成员，进步业委会成员办事才能，是我们在当前在社区管理中应该认真考虑的问题。近几年来，区政府及有关职能部门围绕《物业管理条例》，结合我区实际，围绕居民群众反映突出的问题，采取一系列措施，获得了一定成效。详细表达在：1、加大旧住宅整治力度，全面落实住宅“平改坡”综合改造。今年我区将加大旧住宅综合整治作为提升物业管理程度的根底工作，并创新观念，标准管理，完善房屋修缮标准，力争建立与时代相适应的，具有我区特色的居住房屋修缮和管理的长效机制。年内将结合新城建立的总体工作部署，突出嘉定老城区综合改造，力争完成30万平方米房屋综合“平改坡”工程，并加大旧住宅综合整治力度，共排定了60多万建筑面积的住宅进展综合整治，总计投入资金1600多万元。2、设立售后公房的补贴。区房地部门会同区地区办向区人民政府提出专题报告，要求区政府参照周边区对售后公房给予管理费补贴的形式，实在进步售后公房为主的住宅小区的管理程度。3、扩大物业管理社区党建的试点工作。区房地局在认真总结新成路街道的试点经历根底上，在有条件的街道、镇继续开展物业管理社区党建联建工作。今年确定嘉定镇街道、南翔镇、安亭镇为物业管理社区党建工作的街道、镇，继续深化物业管理社区党建工作。4、今年7、8月开展物业管理优质效劳“双月”竞赛活动。活动自7月1日到8月31日，将包含物业管理技能大比武、“抗高温、送清凉”便民效劳、防汛防台四级响应演练及实战等工程，倡导优质效劳，旨在深化物业管理优质效劳内涵，加快进步物业管理行业职工技能，提升物业管理行业人员效劳程度。5、配合市有关部门关于《加强住宅小区综合管理三年行动方案〔20xx-2023〕》在我区的贯彻落实，力争区里建立住宅小区综合管理联席会议制度，做好小区综合管理的各项工作。总的来说，我区的物业管理趋势向好。在近几年行风测评中，群众满意度高于全市平均程度。物业管理中较好的企业有广厦、明达、磊成等，这些公司的主要成绩是以业主利益为重，认真做好自己效劳工作，在经济和社会效益方面获得双赢。我们认为：嘉定的物业管理虽然存在着一定问题，群众意见较多，但是领导重视，社会各方面为解决这些问题有成功的案例，而且获得了突出成绩，所以我们应予充分肯定。物业问题是加强社区建立、构建和谐社会的重要内容之一。物业管理的最终目的是向社会化、市场化、专业化的方向开展，要做到“严格管理、科学管理、长效管理”，为进一步进步我区物业管理程度，尤其是加强老旧小区的物业管理，提出如下建议：〔一〕进一步明确工作责任主体，建立长效管理机制物业管理工作是一项系统工程，要在明确责任主体、理顺各方关系的根底上，建立一套行之有效的物业管理长效机制，形成职责清楚、措施得力、政令畅通、信息及时、办事高效的管理网络系统。一是要建立健全组织机构，明确责任主体。建议建立以区地区办为牵头，其他职能部门为成员单位的领导机构，加强对住宅小区的综合管理。其主要职能是：制定相关的我区住宅小区综合管理方面的政策；研究我区住宅小区综合管理开展方向；审核和批准住宅小区综合管理改造和建立规划和社会开展规划；解决和协调住宅小区综合管理中存在的问题。其工作总体思路是以标准居住房屋租赁为抓手，以加强住宅小区综合管理为重点，以为广阔市民创造和谐的居住环境为目的，坚持属地管理和综合治理相结合，层层落实管理责任，按照《上海市加强住宅小区综合管理三年行动方案》，进一步理顺住宅小区综合管理的体制、机制和法制，根本消除住宅小区综合管理中的政府的缺位。另外，建议建立由社会各方有关人员组成的物业管理研究协会，起到调查研究、社会监视的作用。二是要对全区物业状况做到家底清、情况明。要全面掌握全区售后公房或商品房详细、准确的数据，理解他们在两项基金上的使用情况以及目前存在的问题，管理部门应该主动去发现问题，寻找解决问题的方法。有些问题确属本部门不能解决的，应及时上报区政府。如，南门开发区多数业主不交物业管理费之事。又如，街坊基金亏损的原因及目前亏损的程度，要进展专题调研，制定有效解决问题的方法。三是要调整健全物业管理的相关制度。根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，要及时制订并出台我区关于物业管理的相应制度，进一步明确业主、业主委员会、物业公司在日常管理中各自的权利和义务。当前，我区正值小区业主委员会换届顶峰，房地部门要指导好业委会的组建及物业公司的选聘工作，特别是过去在业委会和物业公司签订的效劳合同中没有明确的`权利和义务，这次要落实完善。如，保绿、保洁、保安三项效劳要明确效劳主体和责任，将完成质量与业绩考核相挂钩。又如，物业费到底应该由谁来收取，在效劳合同中应该详细说明。为此，区房地部门要尽快拿出这方面的指导意见。四是要实在采取行之有效的考核方法。要增加物业管理考核工程，如，业主委员会运作行为是否标准，业主委员会和物业公司签定的效劳合同是否全面或完好，物业公司信息发布是否透明等。考核采取定期检查和不定期巡查相结合的方式，强化日常管理，对违背有关考核规定的企业予以通报批评，降低甚至取消物业管理资质，把考核和奖惩挂起钩来，确保整个物业管理工作程度的不断进步。〔二〕进一步加大政府支持力度，改善居民居住环境本次调查中，在对“当前老的住宅居住区物业管理最应该解决的事”选项中，认为政府政策上支持的占83%。在“目前管理中认为政府应该怎么做”选项中，要求政府加大资金投入的占62%，要求政府出台相关的物业管理政策的占50%。从以上的民意调查中我们理解到，居民群众希望得到的是政府在政策上的支持、财政上的投入。一是要出台相应的政策方法，依法处理各类矛盾。如在街坊基金亏损的问题上应该出台相关的政策，特别是依靠广阔业主每年提取除维修基金本金外的利息资金来补充街坊基金缺乏和道路使用补偿〔停车〕费来充抵街坊基金亏损，政府部门一定要拿出指导性意见。另外，我们从〔表３〕中理解到，重新筹集街坊基金也不是不可能，数据告诉我们随大流的业主近半数达49%，所以重新筹集关键是政策的支持及宣传和发开工作。又如，政府每年除对集中的售后公房进展补贴外，要扩大其他售后公房或动迁用房补贴范围，政府对售后公房进展补贴，应该公开补贴工程；同时要评估被补贴的小区物业管理程度是否提升和群众的满意度。再如，对外来人员在住宅小区“群租”隐患，公安、工商、规划、人口办、消防卫生、地税、综治等相关部门要提出相关工作方案，采取争取早日施行。二是要在财政上予以支持，加快旧区综合改造。目前，我区老居住区大概有50万平方米。这些老的住宅年代最久为60年代建造，其内部大局部没有独立的煤卫设备，存在着下水道堵塞、乱拉线路，电线老化裸露，没有足够的消防设施等，在外部没有围墙、没有绿化、没有停车场地、没有自行车棚、晚上没有灯光等。我们在叶池社区实地看到的，这些老的住宅大局部都是出租户，外来人员占90%，住在这里的本地人大多数是退休工人、低保户或低收入者。据反映，这里治安情况复杂，平安系数低，当地居民生活非常贫寒。近些年来区政府为嘉定的建立花了大量的精力，但这里却成为一个被遗忘的角落。为了真正表达解决民生问题，让改革开放的成果受益于广阔居民群众，我们希望政府部门加快对老居住区改造的步伐。详细的措施：一是落实机制。区、街道两级建立老居住区改造办公室，并形成相关部门各司其责、协同配合、依法处置的工作机制和综合协调机制；二是本着早改造、早得益、本钱轻的原那么，尽快制订相应动迁安置政策〔通过业主自我管理的作用，让全体业主决定安置政策公平性、合理性、科学性〕和规划建立方案；三是开展老居住区改造调查工作，实在掌握我区老居住区的根本情况，以点带面，分类改造，另外对群众反映强烈的突出问题如桃园宝塔型房屋的改造，要加快落实施行。〔三〕进一步完善物业管理市场机制，培育品牌效劳企业一是要尊重企业的经营自主权。坚持运用市场竞争机制，标准运作，优胜劣汰。坚持标本兼治、重在治本的原那么，严格市场准入和清出制度。进一步完善投诉举报制度，加大日常监管力度，健全市场监视机制，对违法、违规经营的物业管理企业做到严厉查处。物业管理小区逐步实行招投标和业主选聘及解除物业管理公司。物业效劳实行“明码标价”。二是要实现分等级物业管理标准收费。加快建立适应市场经济要求的物业管理收费机制。由于多种原因，目前的物业管理收费方法没有从根本上按经济规律办事，因此，必须尽快建立适应市场经济要求的物业管理收费机制和尽快形成“以质论价、质价相符、合同约定”的收费体系，逐步进步物业效劳收费标准，在进步效劳质量的前提下，逐步改变物业管理企业长期亏损的场面，确保该行业良性循环、安康开展。三是要进一步标准业主委员会运作行为。我们希望政府有关部门在进一步完善我区物业管理的市场机制同时，特别是对业主委员会运作行为要进一步标准，明确相应措施，不能放任自流，对业主委员会和物业公司签定的效劳合同全面或完好，要有审核的部门，使业主委员会真正成为全体业主利益的维护者。四是要公开物业管理公司的信息。物业公司信息发布是否透明？包括物业效劳实行“明码标价”。〔说明：我区外乡物业除广厦物业有一个网站外、嘉城物业有一个网页外，其他物业好象没有什么网站？〕要化大力气、要制定相应考核指标。同时，要在税收政策上扶植物业公司的开展，引导我区物业企业之间进展强强结合，做强外乡物业的品牌为我区广阔业主更好的效劳。〔四〕进一步做好其他根底工作，提升我区物业管理程度一是要进步物业管理和从业人员整体素质。在全区以非正规就业方式建立专业化保安、保绿、保洁效劳公司，加强对社区管理人员、房地所管理人员、开发企业、物业企业、业委会等方面相关人员的培训，进步从业人员的整体素质。二是要建立一整套物业管理信息系统。把我区所有从事物业管理工作的行政管理人员及机构情况、在我区施行物业管理的物业管理企业情况、我区所有物业的根底情况、业委会相关情况等等内容，建立数据库进入电脑信息系统，保证该根底资料信息的系统性、及时性、准确性。各有关部门和单位也要根据该信息系统，各自建立好自己的管理系统，为进步效劳程度打下一个良好的根底，为各级领导作决策提供根据。三是要依法收缴和使用物业公共维修基金。实在加强物业公共维修基金的管理工作。按照专户储存、业主所有、专款专用的原那么，由区物业主管部门详细负责维修资金的归集、核算、拨付、使用等相关的管理工作，统一核算到户、计息到户，并按规定建立健全相关的监视检查制度。小区的公共维修部位进展维修时，物业管理企业应提出申请，经业主委员会通过、主管部门审批前方可使用。有关部门要进一步加强对公共维修基金的有效监视，加大对挪用基金现象的查处力度，对挪用物业公共维修基金的行为进展严厉处分，情节严重的，依法追究有关责任人的刑事责任，实在保障公共维修基金的正当使用，取之于业主，用之于业主，防止产生不必要的社会纠纷。以上是关于嘉定区老居住区物业管理综合情况的调研报告。由于本次物业管理综合情况调查活动时间短，而物业管理内容多、涉及面广，加上我们调查小组的思想认识和业务程度有限，调研的深度和广度都存在着局限性，因此本报告中难免会存在着不妥之处，为此恳请大家批评指正。本次调查工作，我们得到了区房地局、广厦、明达、磊成、万涓、叶城等物业公司和局部社区居委会积极配合及基层群众的全力支持，在此我们表示衷心的感谢。物业管理调研报告4000字篇三做好住宅小区物业管理工作，是新形势下一项重大社会管理工程，是关系千家万户的重大民生工程，是一项事关xxxx城市形象的重大环境工程。为推进我县城区住宅小区物业管理工作安康、标准开展，近期，xxxx县人大经工委与县住建、房管部门相关工作人员，深化我县城区紫苑、帝景家园、都市水乡、公园1号、金色东华、格兰苑、南桥郡、利民小区等10个住宅小区和磨子东街社区，通过实地观察、听取情况介绍、走访群众等形式，对我县城区住宅小区物业管理现状及存在的问题等情况进展了调查，详细情况如下：据县房管部门统计，目前我县已建成住宅小区28个，即将投入使用和正在施工的小区大小还有10多个，住房近10000套，这局部住宅投入使用后，加上目前空置的住宅全部入住后，小区的入住人口将超过6万人，占到县城区常住人口50%以上。从调查来看，我县已建住宅小区主要呈现出以下几个特点：主要有以下六类：一是早期由政府建立的福利房，土地属划拔，政府承建，分配居住，绝大多数已实行房改，如政府大院住宿区等。二是各单位为解决本单位职工住房问题，由单位承建的职工住宅小区，土地多是划拔，房屋定价出售或分配。如财政小区、国税小区、地税小区、明珠公寓等。三是开发商开发的住宅小区，土地出让，市场出售，是真正的商品房。如紫苑、帝景家园、都市水乡等。四是由村委在集体土地开发或村民在自有宅基地上建立的住宅小区，即如今所称的小产权房，一般规模也比拟小，多自建自管。五是目前落实保障性住房政策，由政府承建的公租房、廉租房等各类保障性住房。六是目前仍由房管局负责管理的公房，主要集中在周子古镇。在调查的10个小区和1个社区中，大的有紫苑、都市水乡、帝景家园、公园1号等小区，住房均在1000套以上，中等的金色东华、南桥郡等小区，住房均在500套左右，小的如格兰苑等小区住房在100套以内，有的仅十几套住房。主体建筑方面，2023年“5.12”汶川大地震以前建成的小区大多是预制板房，2023年以后所建小区大多为砖混构造、半框架构造、框架构造、剪力墙构造等。配套设施建立方面，在紫苑进入xxxx以前，我县除财政、国税、地税等单位自建小区条件相对较好，其他大多数小区只有主体住宅、没有任何公用建筑，大多数配套设施建立不齐，无绿地、无车位、无物业用房、无公厕等情况比拟普遍。就目前而言，我县县城区所建成的小区，也只有紫苑等少数几个小区能上档次，其他大多数小区普遍存在容积率过大、绿地偏少、停车位严重缺乏等突出问题，还有极个别小区进出道路不畅、消防通道拥堵，存在严重的平安隐患。从紫苑房产进入xxxx我县才真正有住宅小区物管的概念，目前也处于开展的初级阶段。现有物管企业16家，其中二级资质1家，三级资质15家，从业人员近1000人。专业化管理的小区21个，面积达86万平方米。目前，我县住宅小区成立业主委员会的有紫苑等8家，但真正有办公场地并发挥了一定作用的只有紫苑1家，其余大多数都没有召开业主大会，没有真正由业主代表选举产生业主委员会，故大多数小区业主委员会形同虚设，还没有步入正轨。从走访、座谈的情况看，仅紫苑等极少数几个小区效劳较为标准，业主较为满意；金色东华小区投入近500万元安装了较为完备的消防设施、监控设施、应急发电设施，业主反响较好。大多数物业效劳只负责清扫卫生和看大门，没有明确的效劳标准，效劳质量相对较差，效劳制度落实不到位，好一点的小区也仅有保安效劳和维修效劳。有的小区因为乱搭乱建、卫生状况差等原因，业主和物管严重对立，出现拒交物管费甚至要求物管企业离场的为难场面。我县小区物业管理经过十多年的开展，初步建立起了市场化、经营型的物业管理体制，对提升城市品位、优化群众生活环境发挥了重要的作用。但是，由于城市小区的物业管理工作是随着我国城市化进程加快和市场经济的开展而产生的新型效劳产业，因开展时间不长，当前我县物业管理工作中还存在诸多问题，主要表如今以下几个方面：调查发现，在住宅小区的开发建立过程中，由于主管部门监管不力，施工过程中不能实时监管，开工后不能严格按照规划要求进展验收，导致规划设计被更改的现象非常普遍。一是业主购房时看到的规划和实际交房时的规划不一样，小区内房屋格局和小区环境与售房时的承诺发生了变化，开发企业不兑现承诺，不履行合同，使业主权益遭受损失；二是开发企业不严格按照规划要求施工，随意挤占公共用地，见缝插针，把规划的绿地、活动场所等配套设施用地挤了又挤，占了又占，甚至完全占用；三是规划设计要求的配套工程在建立过程中，有的被偷工减料，造成质量差，档次低，寿命短，有的缺项，有的被砍，带来较多遗留问题，不仅严重损害了业主的利益，也为以后小区的物业管理、平安留下了隐患。目前，我县尚未出台与国务院《物业管理条例》及《四川省物业管理条例》相对应的物业管理条例施行细那么，给物业管理工作带来很多不便，在详细操作中存在较大的局限性和制约性。主要表如今：一是物业管理用房的规划、设计、建立、验收、移交没有详细的要求和标准；二是专项维修资金难落实，公用部位维修难等问题。三是物业管理公司的招投标不够标准，谁开发、谁管理的格局还没有打破，业主根本没有选择物业效劳的时机和权利。四是业主委员会的组建程序不标准，造成业主和物管企业之间的各种矛盾因缺乏监视和沟通渠道而无法解决。如一些正常履行缴费义务的业主因为得不到合理有效的效劳而有意见，一些没有缴费的业主那么可以找出种种借口不尽义务。五是小区内经常发生的违章装修、违规搭建等行为，也缺乏可操作的具有约束力的管理措施。对这些详细问题的处理和解决缺少实在可行的政策、法规根据。从调查情况看，社区、物管人员、业主委员会成员以及业主代表，普遍对物业管理法规不知或知之甚少。主要表如今：一是有些物业管理人员对物业管理职责权限不明确，对相关物业政策、法规领会不透，经营理念还没有从“管理型”向“效劳型”转变，不按照物业效劳合同的规定履行义务，对待业主“生、冷、硬”，效劳意识差，简单地把物业管理理解成收费等，有的甚至只收费不效劳，小区的卫生保洁、绿化养护、平安保卫不到位，造成卫生状况差，秩序混乱，失窃案件时有发生；二是一些小区的业主不知道如何利用《物业管理条例》来维护自身的权利，遇到了问题无所适从，不是通过协商渠道和法律手段去解决，而是采用简单的回绝交费等方法来激化矛盾。调查发现，一些物管企业低薪聘请一些文化低、没有承受过专门培训的人员上岗。即便是企业对员工进展培训，也还是停留在根本技能培训的初级阶段，还没走向由劳动部门参与的社会化职业技能等级培训与鉴定，致使物业效劳工作不到位，不按标准操作。另外，从业人员流动性大、个人素质普遍较低，也影响了物业效劳程度的进步。局部物业企业管理人员对住户反映的问题不能积极主动解决。有的小区住户反映小区公共区域长期无人清扫卫生，效劳工作远不能满足居民的实际需求。针对当前我县住宅小区物业管理中存在的突出问题，为进一步加强和改良我县城区住宅小区物业管理工作，进步物业管理程度，提出以下建议意见：小区的规模、档次直接决定物管的工作难易。要站在建立城市、提升xxxx形象的高度，科学规划并严格监管，重点抓好在建和待建住宅小区建立。要引进几家有实力的房地产开发企业，建立几个高档次的楼盘小区。建议相关职能部门要按照物业管理相关法规规定，根据我县的实际，制定好实在可行的小区建立管理方法和建立标准并严格组织施行。住宅小区规划设计一定要明确物业用房、公共建筑、共用设施、车位数量、绿地面积等内容。工程建立要严把工期和质量关，组织验收应将小区各类附属工程〔含地下管道隐蔽工程〕列入验收内容，杜绝未开工即出售、未完工未验收即入住的问题。同时，要站在维护群众切身利益、促进社会和谐稳定的高度，合理规划并分步施行，稳妥推进已建小区特别是老旧小区配套设施改造和完善，逐步消除遗留问题，从根本上消除平安隐患和不稳定因素。一要严格落实前期物业招投标制度，催促开发商依法在销售房屋之前面向市场公开择优选聘物业管理效劳企业，制定临时管理方法并将之明示房屋买受人；二要严格落实物业承接查验制度，房管部门和物管企业要全面参与小区开工验收，严格审查各项物业管理配套设施完成情况，凡未完成配套设施建立的小区一律不能通过开工验收，物管企业一律不得承接；三要严格落实物业企业备案制度，严格落实开发商向物业企业移交各类开工图纸等物业资料并报房管部门备案的制度；四要严格落实日常巡查制度，相关职能部门要与居委会互相配合，组织不定期巡查，对管理程度低、信誉等级差、效劳不到位、收费不标准的企业予以通报批评，甚至取消其在本县辖区内从事物业管理的资格，维护广阔业主的合法权益。五要严格落实矛盾纠纷调处制度，对业主和物管反映的问题以及业主和物管企业存在的矛盾纠纷，相关部门和社区应不推不躲，及时予以解决和调处。要通过电视、网络、会议、板报等多种形式，广泛深化宣传国务院《物业管理条例》、《四川省物业管理条例》等法规，营造推进住宅小区物业管理的良好言论和法制气氛。特别是房管部门和各社区居委会要注重加强对居民的宣传教育，增强广阔业主的物业管理法律意识和消费观念，使他们充分认识到搞好物业管理不单是物业企业、政府、居委会的事情，而是需要全体业主和全社会共同关心支持的工作，也使他们充分认识到物业效劳合同是物业管理效劳的最重要的法律根据，懂得用法律武器保护自身的权利，同时履行好应尽的义务。要指导和帮助物管企业开好业主代表大会，组建好业委会。要强化对政府部门相关工作人员、物业管理企业、业主委员会成员的教育培训，促进展政管理人员、业委会成员依法履职，不越位、不缺位，促使物业管理企业遵纪守法，标准管理，更好地为业主提供效劳，从而在我县逐步建立起“政府主管、企业主体、业主自理、社区自治”“四位一体”的物管新形式。要广泛征集社会各界的意见和建议，着手制订物业管理效劳合同等示范文本，明确规定前期和后期物业管理效劳中的效劳范畴、合同期限以及双方的权利、义务、责任，标准物业管理企业和业主的行为，区别新旧住宅、高层与低层、效劳工程、效劳标准、确定相应的指导性效劳收费标准，努力营造物业管理企业崇尚优质效劳、业主自觉按时缴纳物业管理效劳费的和谐气氛，促进物业效劳安康运行。结合我县住宅小区的现状及特点，选择局部条件较好的小区，积极探究市场化运行的物业管理新机制，真正实现优质优价、多方共赢；针对老旧住宅小区规模小、较为分散，尤其是楼房陈旧、根底设施差，物业管理难于起步的情况，逐个进展调研、分析^p，采取多种途径、多种形式、多种方法，解决处理好物业管理用房缺乏、公用设施维修困难等问题，试点推行“破墙扩院”、“小区自治”等管理形式，改善小区环境，提升管理程度。物业管理调研报告4000字篇四物业管理是城市管理和社会建立矛盾集中表达的领域，标准的物业管理是和谐社会建立总体战略中的重要内容，市物业管理工作也是文明城市创立的重要组成局部。根据安排，我们对**市物业管理工作进展了调研，详细调研情况如下：总体看，我市物业管理工作有以下四个特点：一是物业管理市场处于发育初步阶段。二是物业管理总体程度较低。三是业主委员会作用发挥不好。四是物业管理行业监管体制不完善。〔一〕物业企业现状我市物业管理从年前后开场起步，至今开展仅年时间。据调查，截至年底，在我市注册的物业企业共有24家，其中三级资质企业10家，从业人员367余人。外地物业企业在我市开展效劳的3家，从业人员约32人。〔二〕物业开展现状目前，全市共有物业管理小区34个，物业管理面积239。1万平方米。1、新建城市住宅小区的物业开展现状。我市新建住宅小区主要指20xx年后开工建立的住宅小区，共有16个，房屋建筑面积143万平方米，住宅套数有1。2万余套，物业管理覆盖率到达95%以上。其中有国际现代城住宅小区获得**市物业管理示范〔优秀〕小区称号。2、老小区的物业开展现状。老小区主要是20xx年建成的住宅小区，共18个，房屋建筑面积96。1万平方米，住宅套数有0。85万余套，物业管理覆盖率缺乏50%。3、住宅专项维修资金的归集和使用情况。从20xx年开场归集住宅专项维修资金以来，累计归集资金1372。79万余元。〔三〕小区业主委员会现状截止20xx年底，全市住宅小区已成立业主委员会6个。在调研中发现，90。5%的小区业主对物业状况漠不关心，造成业主大会召开困难。61。9%的小区在业主入住几年后仍没有召开过业主大会，没有组建业主委员会，物业管理处于前期物业管理状态。个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决。50%的小区业主委员会成立程序不标准，未通过业主大会选举产生。62。5%的小区即使按规定成立了业主委员会，也未能起到应有作用。〔四〕物业管理行政机制现状在《物业管理条例》及《市物业管理施行方法〔暂行〕》中明确：〔1〕房地产行政主管部门是物业所在地的物业管理的主管部门，对辖区内的物业管理活动进展监视管理；〔2〕居民委员会、村民委员会依法对社区进展管理和提供效劳，对社区内物业管理活动进展指导监视，调解物业管理纠纷；〔3〕街道办事处、乡镇政府协助有关行政管理部门对物业管理进展监视，对物业管理与社区管理、社区效劳的互相关系进展协调。但在实际的工作中，市房管局人手缺乏，对物业管理中的问题疲于应付；街道、社区居委会很难插手小区的物业管理工作，对物业公司无法制约，物业公司通常对其不理不睬，对工作不配合甚至是阻扰街道、社区居委会的正常工作。按照《市物业管理施行方法〔暂行〕》中有关职能的划分，物业管理涉及国土、住建、民政、城管、物价、公安、工商、供水、供电、质检、通信、街道、社区居委会等相关部门的配合，但各相关部门普遍存在重建立、轻管理的思想，没有形成工作合力，对物业管理中存在的问题缺乏相关的应急机制和有效的管理措施，导致物业管理问题突出。20xx年以来，我市针对物业管理工作先后出台了《市物业管理施行方法〔暂行〕》《市住宅维修资金管理施行方法》，市房管局也出台了配套性文件《市物业管理施行细那么》《关于标准市普通住宅小区物业效劳等级标准和市城区物业效劳费指导价格的通知》《关于标准物业承接查验工作的通知》等文件，为理顺物业管理体制、标准物业管理行为、进步老住宅小区物管程度、发挥业主自治机构作用、加强物业专项维修资金管理等打下了一定的根底。〔一〕物业企业存在的主要问题及原因分析^p。1、物业效劳公司小、弱、散突出。随着房地产业的迅速开展，近几年来我市物业公司数量急剧增加。但从总体看，开展参差不齐，平均每个物业管理小区建筑面积仅7万平方米，物业公司管理面积也缺乏10万平方米，由于管理工程较小，管理规模不大，综合实力差，专业化程度低，造成物业效劳社会资浪费，效率低、效益差，也难以进一步吸引优秀人才从事物业效劳行业。2、物业企业效劳意识不强。从调查的结果来看，物业企业主动上门效劳率为32%，小区业主对物业效劳人员的综合满意度为61%，这说明物业公司的效劳意识不是很强。3、物业管理企业的经营管理不标准。一是少数企业以牺牲业主资产的保值增值和小区环境为代价，产生的各种污染等负面影响直接损害了业主的利益。二是少数物业企业从自身经济利益出发，擅自在小区公共部位开展经营，全部收入归企业方所有。三是少数物业企业存在恶性竞争，低价倾销，压低效劳标准。4、物业管理企业人员整体素质不高。一是物业管理企业员工缺乏客户意识，效劳态度不端正，效劳用语不文明，对业主的正当要求不能及时满足。二是物业管理企业缺乏专业人员。例如日常维修是物业管理一项很重要的工作，维修不及时、不到位，使业主对物业企业的效劳质量产生疑心，甚至出现矛盾。5、物业效劳企业生存环境存在缺陷，经营困难。一是物业效劳收费标准低，严重制约了行业的安康开展。据调查，我市24家物业企业的34个工程，有31个工程亏损，几个工程硬撑不下去了，只有被迫撤离所效劳的楼盘。二是政府没有建立物业效劳调节机制和平衡机制。例如：同一职能机构管理着水电气的价格与物业效劳价格，却没有建立相应的平衡机制。当水电气的价格不断上升时，物业效劳本钱随之增加却没有消化来。同样，其它本钱费用价格上涨时，物业效劳本钱仍然没有消化来，导致了收入支出的剪刀叉现象，物业效劳企业生存的危机日益突出。三是物业效劳从业人员报酬低。调查说明，我区物业效劳从业人员平均报酬仅1200元/月，低于社会平均工资，且没有购置任何社会保险，劳资双方潜在矛盾非常突出。〔二〕物业开展存在的主要问题及原因分析^p。1、物业效劳费收取难。主要表如今：一是一些效劳人员责任心不强，效劳质量差，效劳不到位，导致住户有意见而回绝缴费。二是业主物业消费意识淡薄。较大一局部业主来自农村，对物业管理概念不深，对物业效劳的配合度不高，承受不了这一新生社会产物。三是建立工程遗留问题随着物业交接，将问题转嫁给物业效劳企业，成为住户不缴费的借口。五是由于业主自身的原因，如业主内部纠纷、业主出租房屋等原因致使缴费不及时等。2、建立工程遗留问题引发物业纠纷。有以下三种情况：〔1〕工程质量遗留问题。主要表现有：①尽管通过了开工验收，但向业主交房时仍存在共用设施设备不完备的情况，如管理区域内的环境、道路、景点等设施未完工，影响业主居住，房屋本体外墙渗漏等等。②由于前期物业效劳如今大多仍为开发商属下的物业公司承当，因此多数业主认为开发商对建立质量的完善与有关承诺的兑现责任自然应由物业公司承当，并往往以此作为衡量物业公司效劳效果的重要指标。③开发中的工程质量遗留问题很难及时得到根本解决。这些问题遗留到物业使用阶段，业主接房后往往很难与开发商打交道，从而很容易转嫁给物业公司，引发矛盾。〔2〕开发商物业销售中遗留下来的问题。主要有：①未安装一户一表〔前期的老小区及集资房〕；②销售广告内容与实际交房时不一致；③擅自将小区公用局部〔如屋顶、公共绿化地等〕承诺给少数业主使用；④擅自改变公共设施用处、物管房用处、会所及车库用处等。〔3〕建管不分带来的问题。我市开发企业下属的物业公司的物业效劳，往往被定位为促销或售后效劳，仅作为开发的附属产品，一些物业公司与开发商一锅吃饭，导致了局部物业公司失去了独立生存的才能。3、老住宅小区根底设施差，缺乏专项维修资金。我市2000年前建成的住宅小区配套建立程度低，根底设施设备差，娱乐休闲设施很少。目前许多住宅小区的共用部位，公用设施设备急需维修养护和改造；娱乐休闲设施也急需改善，而这些小区没有专项维修资金，根本无力进展旧小区改造。4、住宅专项维修资金的归集和使用存在的问题。〔1〕住宅专项维修资金收缴困难。主要集中为已办理了房产证的业主，他们不愿意再缴纳住宅专项维修资金，这就造成了一幢房屋或一个小区只有局部业主归集了住宅专项维修资金。〔2〕开发企业挪用已归集的住宅专项维修资金。住宅专项维修资金一般由开发企业统一收取，再交到财政局、房管局指定的专用帐户上。开发企业不及时上交给房管局，造成住宅专项维修资金的拖欠，很容易激发与业主间的矛盾，给后期物业管理带来困难。〔三〕小区业主委员会存在的主要问题及原因分析^p。1、业主委员会的选举产生过程中存在着瑕疵。小区业主委员会成立程序不标准，未通过业主大会选举产生。导致成立后，作用发挥普遍不理想。在理论中，对业主委员会的监视缺乏有效的手段，使业主难以有组织地参加管理和表达对物业管理的看法。2、组成业主委员会的人员构造不够理想。委员们多是由退休的老年人组成，年龄构造老化，知识程度及专业素质普遍不是很高，法律意识相对淡薄。3、业主委员会的经费来无法自行解决。业主委员会的资金来可通过三种方法筹集：一是由小区全体业主分摊；二是通过经营小区公用部位的收益来获取费用；三是通过赞助获得。但在实际的操作中，这三种资金来渠道均有很大难度，几乎就无法实行。由于没有经费来，业主委员会的日常工作都很难开展。4、业主委员会没有自己的办公用房或办公场所。据调查，我区80%的小区没有业委会用房。假如租房作为办公用房，不仅费用高，而且业主委员会的工作也不方便。5、业主大会和业主代表大会召开的困难大。时间、地点均不好确定，与会业主很难到达2/3以上，业主参与意识不强，就连书面征求意见也有难度，导致很多重大事项无法决定。〔四〕物业管理机制存在的主要问题及原因分析^p。1、物业管理法律法规不健全。首先，物业管理立法滞后。除了2023年10月1日施行的《物权法》有关章节规定和2023年9月1日正式施行的《物业管理条例》及地方性相关配套法规外，一直没有国家级行业法规可以遵循。其次，物业管理法律关系各主体间的权利义务关系不清。详细表如今：法律责任不清楚；供水、供电、供气等有关单位与物业效劳企业的经济关系不明确；作为经济合同一方主体的业主委员会是否具备诉讼资格等等。2、物业管理体制不完善。物业管理涉及到规划、建筑等多个部门，有时各种矛盾会交织在一起。从全市看，缺乏一个部门有效的协调各方，造成行政管理和物业管理关系难以理顺，多头管理问题久拖不绝；开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的职责不清；街道、社区的综合协调作用尚未充分发挥；房屋管理由房产部门负责，但房屋性质改变却责任主体不明确，行政监管力度不大。如：大多数小区业主将车库用于住房或经营，接通水、气等，存在平安隐患，居民反映强烈。而水、气主管部门认为只要用户申请，符合安装条件，就可以办理使用手续，但作为房屋主管部门的房管局却无法干预。3、物业效劳缺乏市场竞争机制。我市物业效劳市场还没有真正引入市场竞争机制，大多数物业企业并不是通过招投标进入物业市场的，造成了许多物业企业缺乏竞争意识和责任意识。据调查，我市专业物业公司只占37。5％，开发商下属企业占54。1％，外聘效劳企业占12。5％。多数物业企业与开发商是互相依赖的关系。〔一〕加强我市物业企业效劳质量的建议和措施。１、创造条件，积极鼓励物业公司兼并、合并，走强强结合之路，做大做强物业公司，做响物业公司品牌；鼓励有实力的社会实体兴办物业公司，对从事老小区物业效劳的企业，在政策上给予扶持和优惠。２、进步物业企业管理程度。一是物业企业应当在严格执行《物权法》，争取政府的支持的同时，进步经营才能，加强与业主、业委会的沟通交流，达成共识。二是不断进步效劳质量，不断创新效劳工程。将每一项效劳工作的程序都标准化，编制成详细的《操作手册》，成为员工的行动指南。三是培养和造就高素质的效劳团队。物业效劳企业在对员工进展专业技能培训的同时更应该注重个人素质方面的培训。四是物业效劳公司实行收费考核，建立内部鼓励机制。〔二〕加快我市物业行业开展的建议和措施。1、加大政府政策扶持力度。对物业效劳企业的营业税免收，所得税减半征收；对农转非40、50人员参照国有企业下岗40、50人员政策执行，鼓励企业扩大农民工使用，增加就业岗位。2、加大宣传力度，引导人们正确的物业消费观念。深化宣传《物业管理条例》和《市物业管理施行方法〔暂行〕》等有关法律法规，让广阔业主理解物业管理对小区环境的重要性，使物业企业进一步明确自己的工作性质，更好地在法律和合同范围内提供优质的物业效劳，推动整个物业效劳行业安康、有序开展。〔三〕完善小区业主委员会制度的建议和措施。１、逐步推行业主诚信档案的建立。对小区业主在水、电、气物业管理等费用的交纳、参加业主大会和业主代表大会等会议的出席率、自觉维护小区公共设施设备等相关行为逐步建立电子信誉档案。２、政府相关部门参与业主委员会的组建。首届业主大会的召开和业主委员会组建，应在街道办事处、社区居委会的组织下，在房管、公安部门的指导监视下按程序进展，并将有关材料报社区居委会，街道办事处、房管局备案登记，公安机关根据备案登记表刻发印章。３、将业主自治机构的管理纳入社区管理范围。业主委员会应当自觉承受社区居委会领导，参加社区居委会举办的各项活动，同时，邀请社区居委会参加业委会的活动，对业主与业主之间，业委会与业主之间，业主、业委会与物业公司之间出现的各种矛盾和纠纷，社区居委会应当主动出面协调处理，街道办事处应当予以协助。4、加强组织业主委员会成员的培训，进步业委会成员的总体素质。〔四〕建立健全物业管理新机制的建议和措施。1、建立健全物业管理行政新机制。按照属地管理的原那么，成立党组织领导下，由社区居委会、业主委员会、物业效劳企业构成的三方联动的社区效劳工作新机制，实现双向进入、穿插任职，业主委员会成员、物业公司经理在社区居委会党组任职，社区居委会干部义务担任物业公司总监和业主委员会副主任。并在小区中设立社区便民效劳部，由物业公司指派专人值班，负责接待处理业主投诉和日常生活事务，业主委员会定期值日，社区居委会装备专门的物管员，落实好相关的经费。共同帮助物业公司调解纠纷，协调矛盾，特别是解决公共效劳、户籍、计生、社保、民政、就业等涉及民生的问题。民政、公安、计生、社保、人社、国土、住建、房管、工商、供水、供电、乡镇办事处等部门的窗口单位与物业企业进展对接。在物业企业代业主办理日常生活事务时，职能部门应提供便民效劳通道。业主自己办理相关手续时，要求提供该小区物业公司、业主委员会或社区居委会的证明。使业主们渐渐地认可物业公司、业主委员会这一级组织，渐渐地承受物业这一行业，逐步形成物业管理效劳意识。同时，启动职能部门领导问责机制，对履职不到位的进展问责，进步部门管理的主动性，逐步形成政企联动的小区管理社区化机制。详细步骤上，可选择城区建筑面积较大、入住率较高的小区作为试点，积累经历，后期稳步推进。2、建立前期物业管理监管机制。从房屋预售开场，物业管理应同步介入，对房屋的功能、布局、管网建立等提出专业的合理性建议供开发建立企业采纳，为后期物业打下坚实的根底。物业企业前期介入所产生的费用可由开发建立企业承当。建立物业招投标竞争机制。根据我市物业管理开展的需要启动物业管理招投标制度。3、建立物业管理矛盾纠纷调处新机制。探究建立物业管理纠纷调处新机制。建议将物业矛盾纠纷纳入司法调解，逐步建立和完善司法调解制度，化解居民纠纷和及时处理损害居民合法权益的事件。另外，物业纠纷中的大局部由房屋质量和共用部位、公用设施设备不完善引起的，在小区规划审批和开工验收时加强管理，在物业承接查验和房屋交付使用方面实行备案制度，严格房屋质量和设施设备配套关，为物业管理奠定硬件根底。物业管理调研报告4000字篇五根据县政府统一部署，近日县商务局会同房产局、城市管理行政执法局、**镇组成了调研组，对城区各集贸市场物业管理情况进展了摸底调查，旨在加强城区集贸市场物业管理，改善市容市貌，创造良好的城市环境。城区现有各类集贸市场11家，其中菜市场4家，小百货市场4家，家居建集贸市场是城市的一个窗口，是城市人居环境和城市整体形象的一个重要表达。从调查的情况看，我县集贸市场绝大局部只建不管或管理不到位问题比拟突出，与广阔市民的生活需求极不相适应，已经成为潜山打造宜居环境、提升城市品位、创立文明城市的最薄弱环节，也是城市管理的一个难点，存在的问题非常突出。详细来讲，主要是三个方面：〔一〕综合配套效劳设施不完善，存在平安隐患。旺业大市场商户入驻后，开发商安良公司当初也曾聘请物业公司进展管理，划定专门停车场，按标准收取物业管理费，但由于市场是开放性的，加上商户素质参差不齐，物业管理费不能收缴到位，物业公司经营亏损，后与安良公司解除成立合同。除天柱菜市场、零碑菜市场、旺业大市场、秀狮商业步行街、天柱山大市场、皖镇等入市车辆管理较为有序外，其余市场各种车辆没有固定地点停放，导致市场的道路不畅，不少市场消防设施不齐全，消防平安隐患严重。个别市场设施简陋、陈旧，电线老化、大棚破损严重，急需整治改造。〔二〕开发建立市场的企业建市场与管市场错位，权责不明确。〔三〕少数市场经营气氛不浓、不景气，经济效益低下。金菜市场内有近300个摊位闲置，天柱山大市场、旺业大市场、姚冲大市场除临街门面房在经营外，市场内门面房尽管已售出，但大多数根本闲置，不少居民买回后，只做仓库或车库。这些市场的交易额很小，有的摊位费收入仅几万元，经济效益非常低下。集贸市场是城市一项公益性根底设施建立，与城镇居民和广阔消费者利益息息相关。构建整洁有序的集贸市场交易环境，保护经营者和消费者的合法权益，促进市场的繁荣和经济开展，是加强集贸市场物业管理的.根本目的。现就下一步工作提出如下意见：根据我县城区现有集贸市场现状，将其分为三类，按不同类别，明确各部门监管职责：第一类是有专门管理人员进展管理的市场，如天柱菜市场、零碑集贸市场，仍由县商务局管理，管理方式维持现状不变。零碑集贸市场由于已划入零碑地块老城区综合改造工程范围，不宜对现有市场进展改造。县商务局应催促市场管理人员，加强对市场内部管理，确保市场平安。第二类是建成时间早，市场产权分散，居民区与商住户混杂的北河街由县城市综合执法局管理。第三类是市场规模程度较高，商住户较集中的旺业大市场、姚冲大市场、彰法山菜市场、金菜市、皖镇、天柱山大市场、秀狮商业步行街、舒州农贸市场由县商务局牵头，县房管局、工商局、住建局、财政局等相关部门参与，全面推行物业管理。物业管理调研报告4000字篇六近年来随着天津市城市建立的开展,房地产开发突飞猛进,一座座风格迥异,设施齐全的住宅小区如雨后春笋般地屹立起来,为天津市增添了一笔亮丽的色彩。物业管理作为新兴产业也如影随形同步兴起,应运而生的物业管理肩负起了小区建立、环境绿化美化、公共卫生、平安保卫、水电暖的日常维护保养等工作,到目前涉及的范围已逐渐开展到商场写字楼和综合大厦及广阔的城镇居民区,同时随着政府机构的体制转轨和企事业单位的改制,政府机关、学校、医院等单位的后勤效劳也走向社会化。物业管理作为城市规划、建立的合理延伸,将成为城市管理的重要组成局部,同时也为下岗人员提供了广阔的就业空间。1.经济的开展带动物业管理企业不断开展壮大天津市的物业管理企业起步较晚,第一家注册的物业管理公司在1996年才正式成立。刚刚起步时全市只有十几家物业管理公司,管理总面积只有100万平方米。但随着天津市经济快速开展,物业管理企业不断开展壮大,到20xx年6月天津市物业管理公司已开展到642家,管理总面积到达8652万平方米,占全市住宅存量的56%,施行物业管理的工程已到达1600多个,从业人员超过5万人,营业收入打破10亿元。2.物业企业效劳的领域更广,效劳内容更宽,形式更加多样化城市建立进程的加快使物业企业逐渐开展壮大起来,过去物业效劳只需要清洁工、门卫、绿化等几项效劳。近几年,随着物业体制的不断深化和产业构造的调整,物业效劳的形式也从单一的效劳开展到形式多样的效劳。如:家电的维修、接送上下学的学生、送水入户、代买飞机车船票等。特别是随着机关企事业单位后勤的社会化,大型物业公司已将物业效劳的重点从对居民小区的物业效劳延伸到工业区、学校、医院、车站机场、商场、办公楼宇等地方。如国际商场物业管理公司先后接收了师大北里、赛博数码广场、博士后公寓等单位。金厦物业管理公司除了原来所管的居民区以外,从20xx年-20xx年3年间开发了民政局大楼、长泰公寓、南开商业银行、河北职业学院等多家企事业单位的物业效劳。物业管理面积也由1994年的6万平方米,到达目前的近40万平方米,增加了5.7倍。十年间,物业管理的面积年递增速度到达20.89%。此外,物业管理公司的效劳领域也开场向更宽更广的方向拓展,局部物业管理公司已由简单的效劳职能转变为消费与效劳相结合的复合型的物业管理企业。例如,有的物业公司瞄准市场需求专业化、规模化消费立体车库的汽车停放架;有的物业公司与相关的技术部门合作消费市场需求广阔的钠离子水,不仅满足了市场需求也进一步壮大了企业规模,积累了雄厚的资本,为吸纳更多的下岗人员的再就业提供了物质保障。3.旧区物业管理化为物业效劳业提供了难得的时机去年是市委、市政府对天津市成片旧楼区进展综合整修的第一年,据统计,施行旧区物业管理的工程为社会提供了就业岗位1448个,安置了下岗失业人员924名,其中4050人员757人。据有关部门预计今年天津市新增物业管理面积1200万平方米,累计到达9210万建筑平方米。全市住宅物业覆盖率到达65%以上,为社会可提供4000余个就业岗位。社会对物业效劳的需求不断加大,为物业企业的开展提供了难得的开展机遇。制度改革和住房商品化的开展,物业效劳业这一新兴行业进入了一个迅速蓬勃开展的时期,截止20xx年底,物业公司总数已超过2万家,从业人员超过230万人,相当于我国社会效劳业从业人员的23%。由于物业效劳业的效劳工程、内容与多数下岗人员的才能特征相吻合,为下岗人员提供了新的就业渠道,这使越来越多的下岗人员参加到了物业效劳的行列,物业企业的开展为天津市的再就业工程提供了广阔的空间。1.从物业企业的效劳内容和工程看合适下岗人员的再就业。物业企业按照社会化、专业化原那么对已投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地进展管理,向住户提供全方位的综合性效劳,是集管理、经营、效劳为一体的有偿劳动单位,是社区效劳业的重要组成局部。从物业企业效劳的内容看:主要包括有偿效劳和无偿效劳。无偿效劳包括(1)小区内卫生保洁、绿地的维护、小区平安保卫、存车场秩序的管理。(2)高层电梯的管理和维护,小区内的消防保安、水电暖的维护保养等。有偿的效劳包括:(1)家政效劳包括:家务劳动、护理、照顾老人及儿童、看护病人等。(2)代买机票、送水入户。(3)业主家中设备的修理(疏通管道、抽水马桶的修理、修理水箱洁具等)。从物业企业的大局部效劳内容看,对从业人员所需的知识和技术程度要求不高,但要求从业人员具有一定的生活经历以及一定的责任心和吃苦耐劳精神,因此,物业效劳很难合适年轻人的择业标准,但合适下岗人员的再就业。从物业企业吸纳的人员看,大局部是来自企事业单位的下岗分流人员及农村剩余劳动力,为解决产业构造调整中的就业问题作出了重要奉献。据有关部门估计,今后十几年内,城镇每年要建7亿平方米的住宅,按普通住宅每20____方米、高档住宅每1000平方米安排一人就业计算,仅新建住宅物业管理每年可安排45万-50万人就业。2、天津市物业效劳业的开展着眼于下岗人员的再就业,吸引越来越多的下岗人员参加到这一领域。过去许多人一提起物业效劳就认为是伺候人的。但随着社会的开展和就业观念的转变,下岗人员在选择就业时比拟务实,对择业有了新的`认识,越来越多的下岗人员选择物业效劳这一岗位就业。据调查,有的物业效劳公司安置的下岗人员已到达公司职工总数的60%以上。这些下