房地产估价报告

福建国仁方略资产评估房地产估价有限公司 房地产估价报告号：闽国仁房估（2023）G0109号莆田市城厢区龙桥办龙桥居委会后山西路84号2#1101室房地产市场价值估价国家税务总局莆田市税务局稽查局福建国仁方略资产评估房地产估价有限公司何拥国（注册号3520040172）黄式涛（注册号3520190080）2023年9月13日

致估价委托人函闽国仁房估（2023）G0109号国家税务总局莆田市税务局稽查局：受贵方的委托，本公司特派注册房地产估价师何拥国（注册号：3520040172）、黄式涛（注册号：3520190080）对估价对象进行了估价，现将有关事项函复如下：估价目的：为公开拍卖房地产时提供委估房地产市场价值参考。估价对象：莆田市城厢区龙桥办龙桥居委会后山西路84号2#1101室房地产；财产范围包括建筑物、相应分摊的国有土地使用权（含土地使用权出让金）及分摊的公共配套设施，包括室内二次装修、不包括家电家具、债权债务、特许经营权等其他财产或权益；房屋所有权人为吕剑锋，共有情况为住宅为吕剑锋单独所有，总建筑面积为183.68㎡，规划用途为成套住宅；土地使用权人为吕剑锋，土地使用权面积为40.92㎡，土地使用权用途为住宅用地，权利性质为出让。位于框剪结构楼幢带电梯总层数21层的第11层，房屋建成年份约为2006年。价值时点：2023年9月6日。 价值类型：市场价值。估价方法：比较法、收益法估价结果：人民币贰佰伍拾伍万零肆佰元整（RMB255.04万元），单价为13885元/平方米。特别提示：=1\*GB3①估价结果包括估价对象室内二次装修，不包括家电家具等动产；=2\*GB3②本报告使用期限为自估价报告出具之日起不超过一年，如房地产市场变化较大时不超过半年；=3\*GB3③欲知详情，请阅读本估价报告全文。福建国仁方略资产评估房地产估价有限公司（公章）法定代表人：中国·莆田2023年9月13日目录TOC\o"1-2"\u估价师声明 页估价师声明我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：1．我们在本估价报告中对事实的说明是真实的、准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。3．我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，也与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系。4．我们对本估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。5．我们依照《房地产估价规范》（GB/T50291—2015）、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013)、（建住房[2006]8号）等进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。估价假设和限制条件一、本次估价的各项估价假设（一）一般假设1．估价委托人提供的估价对象的权属证书等资料复印件已与原件核对，我们未向政府有关部门进行核实，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的全部资料和陈述的情况是真实、合法、有效和完整的，并且不存在任何法律上的争议或潜在争议，且估计对象可以在公开市场上自由转让。2．由于估价委托人未委托专业机构对估价对象房屋安全、环境污染等进行专业鉴定、检测，估价人员无理由怀疑估价对象存在安全隐患，故本次估价假估价对象房屋安全、无环境污染问题，且建筑物在耐用年限内或批准的土地使用年限内能够正常持续使用。3．估价委托人引领估价人员进行实地查勘的房地产与所提供的权属证书所记载的坐落一致，且具有唯一性。4.本报告以估价对象于价值时点未设立抵押、租赁、诉讼、担保等他项权利为前提进行估价（二）未定事项假设本次估价无未定事项假设。（三）背离事实假设无背离事实假设。（四）不相一致假设无不相一致假设。（五）依据不足假设1．可比实例的规划条件、室内二次装修年份等资料，因调查难度极大，其有关描述及调整只能根据注册房地产估价师实地查勘的经验判断。2.本次估价因未能进入房屋室内，假设房屋室内中档装修。3．法定优先受偿权利情况是估价师通过向估价委托人调查知悉的。二、估价报告使用限制1、本估价报告仅作为本次估价目的之使用，不作其他任何用途使用。2、“估价技术报告”仅供估价机构存档和有关管理部门查阅，不提供给委托人。3、未经本估价机构书面同意，任何单位或个人不得将本估价报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。4、本估价报告经估价机构加盖公章、法定代表人签名（或盖章）并由注册房地产估价师签字后方为有效。5、本报告使用期限为自估价报告出具之日起不超过一年，如房地产市场变化较大时不超过半年。估价结果报告一、估价委托人单位：国家税务总局莆田市税务局稽查局住所：福建省莆田市城厢区荔城中大道1939号负责人：蔡少俊二、房地产估价机构机构名称：福建国仁方略资产评估房地产估价有限公司统一社会信用代码：91350302064111113F法定代表人：汪陈陈住所：福建省福州市鼓楼区西二环北路310号金达花园1-2#楼五层A单元证书编号：榕估备05912021011备案等级：二级三、估价目的估价目的是为公开拍卖房地产时提供委估房地产市场价值参考。四、估价对象（一）估价对象财产范围财产范围包括建筑物（含室内二次装修）、分摊的土地使用权（含土地出让金）及公共配套设施，不包括动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益。（二）估价对象基本状况名称及坐落莆田市城厢区龙桥办龙桥居委会后山西路84号2#1101室规模建筑面积183.68㎡用途批准用途与实际用途均为住宅权属住宅为吕剑锋单独所有（三）土地基本状况四至东邻后山西路，南邻通道，西邻通道，北邻后山西路土地使用期限2073年7月21日止规划条件未提供开发程度通路、通上水、通下水、通电、通讯、基础设施齐全（四）建筑物基本状况建筑结构框剪结构设施设备带电梯，水卫、电照、通风、通讯等设施配套齐全装饰装修入户防盗门，未进入室内，设定普通装修外观建筑物外墙为涂料粉刷，铝合金窗，楼宇外观较好层高约2.8米总楼层/所处楼层总21层（带电梯）/第11层朝向南北，朝向较好楼幢位置本幢临街，楼幢位置较好建成时间约2006年维护状况正常使用，维护状况较好产权登记状况1、土地使用权土地使用权人吕剑锋坐落莆田市城厢区龙桥办龙桥居委会后山西路84号2#1101室土地使用权证号莆国用（2009）第J03123号批准土地用途住宅用地使用权类型出让终止日期至2073年7月21日止总用地面积40.92㎡记事1.该宗地由莆国用（2003）第C26486号《国有土地使用证》中分割2.该宗地所分摊面积所对应的房屋为2号楼1101号房。3.该宗地包括公共用地，在公共用地内不得堵塞。房屋建筑物房屋坐落莆田市城厢区龙桥办龙桥居委会后山西路84号2#1101室权属人吕剑锋共有情况单独所有房屋所有权证号莆市房权证城厢字第492549号建筑结构框剪建筑面积183.68㎡房屋用途成套住宅总层数/所在层数21层/11层附记产权来源：2005年11月购置产业。其中住宅分摊面积30.93平方米。地上十九层，地下二层。权利人：中国农业银行莆田市分行。设定日期：2006.10.24约定日期：2021.10.23五、价值时点2023年9月6日（根据《估价委托书》，确定为估价人员完成实地查勘之日）。六、价值类型（一）价值类型名称本次估价的价值类型为市场价值。（二）价值定义估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易、各自承担税费的金额。（三）价值内涵价值内涵是估价对象不考虑租赁、抵押、查封等因素对估价结果的影响；在价值时点，满足本次估价假设和限制条件下包括建筑物（含室内二次装修）、分摊的土地使用权（含土地出让金）及公共配套设施，不包括动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益；房屋面积内涵是建筑面积；开发程度为通路、通上水、通下水、通电、通讯、基础设施齐全。七、估价原则本次估价遵循以下原则：1．独立、客观、公正原则要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。2．合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。3．价值时点原则要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。4．替代原则要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。5．最高最佳利用原则要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。八、估价依据（一）有关法律、法规及文件依据1．《中华人民共和国民法典》；2．《中华人民共和国土地管理法》；3．《中华人民共和国城乡规划法》；4．《中华人民共和国城市房地产管理法》；5．《中华人民共和国资产评估法》(中华人民共和国主席令第四十六号)；6．《中华人民共和国土地管理法实施条例》（1998年12月27日中华人民共和国国务院令第256号发布，根据2011年1月8日《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》修订，2021年7月2日中华人民共和国国务院令第743号第三次修订）；7．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（中华人民共和国国务院令第55号）；8.《中华人民共和国城乡规划法》（2007年10月28日主席令第74号）。（二）估价标准依据1．《中华人民共和国国家标准——房地产估价规范》（GB/T50291-2015）；2．《中华人民共和国国家标准——房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）；（三）估价委托人提供的资料依据1．《估价委托书》；《估价委托合同》2．估价委托人机构代码证及产权人身份证（复印件）；3．《房屋所有权证》：莆市房权证城厢字第492549号《土地使用权证》：莆国用（2009）第J03123号（复印件）。（四）估价机构及注册房地产估价师搜集的资料依据1、估价对象实地查勘、照片等资料。2、可比实例等相关资料。3、所在区域近期房地产市场信息资料。4、估价机构和估价人员掌握和收集的其他有关资料。5.《福建省房屋建筑与装饰工程预算定额》（FJYD-101-2017）、《福建省构筑物工程预算额定》（FJYD-102-2017）、《福建省通用安装工程预算定额》（FJYD-301-2017～FJYD-311-2017）、《福建省市政工程预算定额》（FJYD-401-2017～FJYD-409-2017）、《福建省建筑安装工程费用定额》（2017版）及价值时点相近月份的《福建工程造价信息》等（收益法中确定房屋重置价使用）。九、估价方法本次住宅选用比较法和收益法进行估算。比较法：比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例的成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。其计算公式为：房地产比较单价＝可比实例建立比较基础后的单价×交易情况修正系数×市场状况调整系数×区位状况调整系数×实物状况调整系数×权益状况调整系数收益法：本次估价选用收益法中的报酬资本化法，并采用持有加转售模式，选用公式如下：其中：V—收益法评估价值；A—房地产首年净收益；Y—房地产报酬率；g—净收益逐年递增比例；Vt—期末转售收益；t—房地产持有期。十、估价结果遵照有关的法律法规、政策文件和估价标准，根据估价委托人提供的相关资料以及本房地产估价机构掌握的资料，按照估价目的，遵循估价原则，采用比较法、收益法进行了分析、测算和判断，在满足本次估价假设和限制条件下，估价对象于价值时点的市场价值为人民币贰佰伍拾伍万零肆佰元整（￥255.04万元），单价为13885元/平方米。十一、注册房地产估价师姓名注册房地产估价师注册号签名签名日期何拥国35200401722023年9月13日黄式涛35201900802023年9月13日十二、实地查勘期实地查勘期：2023年9月6日。十三、估价作业期估价作业期：2023年9月6日至2023年9月13日。福建国仁方略资产评估房地产估价有限公司2023年9月13日附件一、估价对象地理位置示意图二、估价对象实地查勘情况及相关照片三、专业帮助情况和相关专业意见四、估价委托人提供的相关资料（复印