成都天府新区麓山68亩《项目全景策划会》

KAISAGROUP成都公司天府新区68亩项目全景策划会汇报材料（方案一）汇报人：xxx时间：xxxx年xx月x日前期会议遗留事项答复启动会遗留事项及答复问题1确定商墅的赠送方式（营销）回复已确定赠送方式，赠送内容详见问题2回复。问题2对商墅进行高赠送及定制化设计，继续深入优化并形成相关方案（营销）回复商墅赠送方式：上叠产品：建筑面积约90㎡，6米层高，实得面积约270㎡，赠送比例：200%，（整层挑高赠送约90㎡二层空间+屋顶花园约90㎡+1个地下车位）；中叠产品：建筑面积约90㎡，6米层高，实得面积约180㎡，赠送比例：100%，（整层挑高赠送约90㎡二层空间+1个地下车位）下叠产品：建筑面积约90㎡，6米层高，实得面积约295㎡，赠送比例：228%，（整层挑高赠送约90㎡二层空间+前后花园约45㎡+地下室约70㎡+1个地下车位）。问题3商墅方案须尽快与政府相关部门进行沟通报规确认（开发）回复目前已就商墅方案与规划局做多次沟通，按规划局意见深化方案中，已于5月6日提交方案文本至规划处，预计5月9日反馈审核意见。问题4对客户进行精准分类，明确客户敏感点，设计做好户配设计（营销）回复首改客户敏感点：总价＞地段（地铁、学区）＞居住环境（生态、景观）＞产品功能性＞产品舒适度；再改客户敏感点：总价＞居住环境（生态、景观）＞地段（学区）＞产品舒适度及私密性；前期会议遗留事项答复启动会遗留事项及答复问题5代建绿地、代建体育馆、展示区方案设计成本优化及售楼部造型深化设计（成本、流线、移交时间及其影响等（营销）回复1、成本：代建绿地：789万元代建体育馆：1450万元展示区：1761万元（展示区园林售楼部装修样板房装修售楼部样板房设计费后期拆改费用）；（代建绿地政府要求标准400元/㎡，实际成本控制285元/㎡，成本优化322万元）)

2、移交时间：代建场地均为2022年12月移交，与住宅同步竣备，不影响销售使用；3、流线：停车场→售楼部前场→售楼部内场→后场园林景观→样板间→体育公园及代建绿地展示；问题6整体方案深化对比周边同期竞品，明确打法，突出优势（营销）回复相比直接竞品蓝光50亩、德商118亩、万科279亩外部条件优势：1、麓山高端居住区中心；2、代建体育公园、绿地；3、幼儿园至天府三中一站式教育配套；4、生活配套完善呈现度高；内部条件优势：1、2T2户小高层产品；2、商业占比低，纯粹宜居；3、7栋住宅楼间距80m以上（共9栋）；4、84%住户南北朝向；5、快周转项目，单价低、总价低；问题7车位设计重难点考量，如商墅车位如何使用，冗余车位如何去化，公共区域停车位如何解决（包括降低成本、开发提效、销售加速、节约资金成本等方面）（营销）回复1、设计方面，将人防车位设置在商墅下面，以赠送人防车位使用权的形式促进车位销售，同时不占用可售车位的销售指标，降低客户投诉风险；2、本案住宅合计422户，为首改再改客群，户均1-2辆汽车，每户具备购买至少1个车位的需求及能力，合理预计能够按照集团要求去化384个；问题8财务测算对比及经营指标分析，净利润争取做到2%（包括降低成本、开发提效、销售加速、节约资金成本等方面）（财务）回复融资成本降低，销售速度更快促使现金流回正更快，财务费用降低，同时货值增加，成本减少，毛利增加，现净利润提升至5098万，项目净利润率提升至2.5%（不退税）

。1、成都市天府新区管委会要求，所有拟报规住宅、商业项目均需报送两版方案，且两版方案不能为相近方案，必须有较大区别的两版方案，供上会选择。2、基于上述要求，目前分别设计了两版规划方案，方案一：商墅集中布置，住宅南北朝向布置7栋，东西朝向布置2栋；方案二：商墅临街布置，11栋住宅全部南北布置；3、经全周期测算，两版方案经济指标相近，并且随着对市场、客户以及方案深入了解分析，两版方案不仅可以满足投委会、启动会目标利润，而且有所提升。4、目前两种方案均同步进行方案深化，已于5月6日提供报规文本至规划处，成都公司根据政府反馈意见，同步准备下一步工作；5、汇报工作将先就两版方案的差异进行分析，目前将方案一作为全景策划会的主汇报方案进行汇报。【两版方案的说明】特殊情况说明两版方案对比分析方案二方案一统建房：共3栋（2栋18F、1栋16F），共196套，建面21000m2高层：共9栋，13个单元（7栋17层，1栋14层，1栋13层），共422套，建面：60688m2，南北朝向共：354套，占比84%商墅：共8栋，共80套，建面：7202m2商业：南侧、东侧布局，共56套，建面：1919m2统建房：共3栋（3栋18F），共201户，建面21000m2高层：共11栋，13个单元（8栋17层，1栋14层，2栋13层），共414户，建面：60704m2，

全部南北朝向布置；商墅：共8栋，共66户，建面：5940m2商业：南侧、东侧、北侧布局，共90户，建面：3180m2主要差异点两版方案规划指标对比分析规划指标方案一指标方案二指标方案一减方案二1项目建设用地面积45635.4245635.4202容积率设计2.02.00规划要求2.02.003建筑密度设计22%23.4%-1.4%规划要求30%30%04绿化率设计35%35%0规划要求35%35%05总建筑面积（报规）合计131393.33131567-173.67地上92839.8692929-89.14地下（报规,含100辆配套车位）38553.4738638-84.536赠送面积(商墅地下室赠送)2880

21007807实际建设面积(报规+赠送)

134273.33

133667606.338车位数规划地上0

00地下（含100辆配套车位）

115711570实际地上

000地下（含100辆配套车位）

115711570设计指标差异原因分析：方案一面积优化调整，总地下室面积优化减少，地上架空层面积减少，；方案二底商面积比例增加，故建筑密度较高。首开区二批次商墅商铺幼儿园商铺商铺商墅无偿移交首批次二批次幼儿园商墅商铺无偿移交方案一总货值：20.36亿首批次，业态：住宅13-17F小高层、无偿移交16-18F小高层可售货值：住宅33478㎡，总货值9.14亿（5栋）二批次，业态：住宅、商业、商墅、车位可售货值：总体量36331㎡，总产值11.22亿元；住宅27210㎡，总产值7.43亿，商墅7202㎡，总货值2.55亿；商业1919㎡，货值0.67亿，车位，768个，货值0.57亿；方案二总货值：20.31亿首批次，业态：住宅17F小高层、无偿移交15-18F小高层可售货值：住宅34884㎡，总货值9.56亿（6栋）二批次，业态：住宅、商业、商墅、车位可售货值：总体量34940㎡，总产值10.75亿元；住宅25820㎡，总产值7.07亿；商墅5940㎡，总货值1.98亿；商业3180㎡，货值1.11亿，车位776个，货值0.58亿；项目运营供货节奏对比方案一方案二1、项目概况及成功标尺2、项目定位回顾3、项目方案设计4、成本指标落地5、项目合约规划6、项目计划策划7、质量控制要点8、库存、供货及销售计划9、回款、资金计划及经济测算10、展示区专篇1、项目概况及成功标尺：总图及规划指标规划指标指标1项目建设用地面积45635.422容积率设计2.0规划要求2.03建筑密度设计22%规划要求30%4绿化率设计35%规划要求35%5总建筑面积（报规）合计131393.33地上92839.86地下（报规,含100辆配套车位）38553.476商墅地下室夹层赠送面积2880

7实际建设面积(报规+赠送)

134273.33

8车位数规划地上0

地下（含100辆配套车位）

1157实际地上

0地下（含100辆配套车位）

1157注1：项目建设用地面积指不含代征绿地、道路的净建设用地面积；注2：赠送面积指需要发生成本的、不计入报规面积的、但可以提供给独立业主使用空间的面积，包括2.2米以下的地上和地下空间、不计入产权面积的两层挑空的阳台、可提供夹层空间的面积、算半面积封闭空间等。项目可对赠送面积进行自定义，在此栏加备注予以说明。注3：项目可根据实际情况对表格进行增减。

1、项目概况及成功标尺：市政接口及周边环境1、项目周边道路均已施工完成，并正常使用。2、地块北及东侧启元三街、万福寺路均有市政给水DN100、200、300管道及接驳点，可供后期项目使用。3、地块北侧启元三街及南侧启元四街均有D159中压燃气管道及接驳点，可供后期项目施工使用。4、项目后期正式用电可接驳于沈阳路与利州大道交接处环网柜，接驳距离约0.7Km，最终方案以电力公司审核方案为准；5、周边道路雨污水管网均已形成，与地块接壤的四条道路均有雨污水接驳点。6、配建地块内有较多农田，目前已收割完成，其他无明显不利因素。1、项目概况及成功标尺：现场实景全景图住宅地块实景照片开元寺街万福寺路启元三街启元四街住宅、商业范围幼儿园范围开元寺街启元三街启元四街万福寺路1、项目概况及成功标尺：现场实景全景图配建地块实景照片开元寺街遂州路启元三街启元四街体育公园范围湿地公园范围1、项目概况及成功标尺：项目运营分期及供货节奏首批次推货业态：住宅13-17F小高层、无偿移交15-18F小高层可售货值：住宅33478㎡，总货值9.14亿（5栋）开工时间：2020年5月开盘时间：2020年11月竣备时间：2022年12月一级入伙时间：2023年4月二批次推货业态：住宅、商业、商墅可售货值：总体量36331㎡，总产值11.22亿元；住宅27210㎡，总产值7.43亿，商墅7202㎡，总货值2.55亿；商业1919㎡，货值0.67亿，车位，768个，货值0.57亿；开工时间：2020年8月开盘时间：2021年2月竣备时间：2022年12月一级入伙时间：2023年4月首批次二批次幼儿园商墅商铺无偿移交项目整体权益后净利润：5469万元。1、项目概况及成功标尺：项目风险预控成都佳麓房地产开发有限公司天府新区68亩地块项目风险一览表类别序号风险项风险描述可能会导致的后果解决方案风险管控级别最迟解决时间责任人及责任岗位进展情况附加文件报建风险1商墅方案报规商墅方案违反成都市规划设计相关要求，商业办公不允许类住宅设计。商墅方案不予通过完善设计方案汇报内容，寻求妥善方式沟通主管部门高2020.6.27前完成开发：李绍慧商墅方案根据规划部门意见进行修改，沟通规划部门主办人推送上会。

设计规划风险2商墅地下室夹层赠送商墅地下室夹层赠送，后期存在违规搭建风险后期业主投诉，政府责令整改和处罚1、设计时将人防区域设置在商墅下方，不影响可售车位销售，降低客户投诉风险；2、销售时需与客户明确营销说辞，签订相应改造协议，规划验收后，进行加建。高2020.10.24售楼部开放前客户及营销：胡超设计：王婷设计目前按前期沟通赠送地下室夹层来预留条件。3住宅、商墅首层花园赠送住宅、商墅首层花园赠送，后期存在侵占公共用地风险。后期业主投诉，政府责令整改和处罚销售时需与客户明确营销说辞，签订相应协议。高2020.10.24售楼部开放前客户及营销：胡超设计：王婷设计前期复核绿化率，确保首层赠送花园不降低绿化率施工风险41、项目概况及成功标尺：项目成功标尺—上会当期指标类型

财务指标

单位

全策会

启动会

投委会

全策会-启动会差异及变动分析

项目总体项目总体IRR%71%33%24%提高38%营销去化速度更快，现金流回正速度快项目目标成本亿元

6.21

6.40

6.39减少1,915万元

经营性现金流回正时间日期2021年1季度2021年1季度2021年1季度缩短3个月营销去化速度更快，现金流回正速度快经营性现金流回正周期月121518销售物业货值亿元

20.36

20.29

20.28提高738万商墅售价增加700元每平，货值增加销售物业开发成本亿元

16.31

16.54

16.53

销售物业毛利率%19.92%18.49%18.50%

销售物业净利率%3.57%0.97%1.46%提高2.6%

销售物业权益后利润亿元

0.51

0.04

0.04增加4,671万融资成本降低，销售速度更快促使现金流回正更快，财务费用降低，同时货值增加，代建成本减少，毛利增加其中：20年累计权益后利润亿元

0.13

0.02

-0.09

20年累计结利占比%17.23%8.09%-29.83%

21年累计权益后利润亿元

0.89

0.46

0.36

21年累计结利占比%121.98%231.08%122.23%

销售物业IRR%70.94%33.28%24.45%

销售物业经营性现金流回正周期月121518

开盘当年签约金额亿元

8.04

7.46

4.51

开盘当年回款金额亿元

7.23

5.22

4.06

货值占比最高业态销售均价元/平米

27,162

27,154

27,233货值占比次高业态销售均价元/平米

28,578

28,000

-

商业销售均价元/平米

35,340

34,789

35,000

车位销售均价元/平米

150,000

150,000

150,000

持有物业（整体）持有物业开发成本投入亿元-

本项目没有自持物业

持有物业净现值亿元-

持有物业IRR（整体）%-

投资回收期（静态）月-

投资回收期（动态）月-

1、项目概况及成功标尺：运营监控指标对比运营监控指标制度标准全策会差距分析展示区开放周期6个月6个月2020年10月1日售楼部开放，满足大运营要求开盘周期8个月8个月

2020年11月24日开盘首推货量比（首推货量/当期总货值）40%

46%总货值20.36亿，首推货值9.14亿开盘首月去化率70%

70%

首开230套，目标去化169套，去化金额6.5亿经营性现金流回正周期12个月

12个月满足大运营要求1、项目概况及成功标尺2、项目定位回顾3、项目方案设计4、成本指标落地5、项目合约规划6、项目计划策划7、质量控制要点8、库存、供货及销售计划9、回款、资金计划及经济测算10、展示区专篇全景策划会与启动会指标对比住宅启动会全景策划会商墅启动会全景策划会住宅售价27233元/㎡27295元/㎡商墅售价34667元/㎡35430元/㎡住宅去化速度39套/月60套/月商墅去化速度6套/月10套/月2.1、全景策划会与启动会指标对比2.1.1、全景策划会与启动会指标对比：住宅住宅去化速度：启动会39套/月→全景策划会60套/月；天府新区住宅市场：2019年去化21321套，月均1777套，在售项目约22个，平均单项目去化速度约88套/月。天府新区同期市场变化：2019年1-4月，月均去化1466套(合21万㎡），均价14447元/㎡；2020年1-4月，月均去化2131套（合29万㎡），均价16568元/㎡；同期月均去化增加665套（合8万㎡），均价上涨2121元/㎡。在售高价项目量价：2020年4月28日高价项目麓湖生态城582套房源已摇号（均价25256元/㎡），报名人数4556人，摇中概率12.77%，5月13日开盘，预计开盘清盘，高价项目市场火爆。综上所述：一层住宅赠送前后花园70㎡，整体货值提升376万元，住宅整体售价提升至27295元/㎡；根据对天府新区住宅市场进一步的调研，相比启动会，住宅在首开去化169套不变的情况下，全景策划会住宅月均去化速度合理预估60套/月。住宅售价：启动会27233元/㎡→全景策划会27295元/㎡；一层住宅通过绿植围墙每户赠送前后花园约70㎡，单方售价提升1000元/㎡，至28233元/㎡；住宅合计13栋，一层住宅26户，整体面积3763㎡，整体货值提升376万元，住宅整体可售建面60688㎡，平均单方售价提升62元/㎡，住宅整体均价提升至至27295元/㎡。项目名称业态主要面积段（㎡）均价（元/㎡）月均去化（套）麓湖公馆高层、洋房115、142、16524700106首开龙湖云著高层175、19523500186（开盘清盘）麓湖生态城高层137-25025256582（预计开盘清盘）2.1.2、全景策划会与启动会指标对比：商墅商墅售价：启动会34667元/㎡→全景策划会35430元/㎡；商墅去化速度：启动会6套/月→全景策划会10套/月；商墅赠送方式：根据商墅客户敏感性分析，首要敏感点为赠送率；同时通过对竞品保利和光屿湖、宸光和悦的调研，竞品商墅下叠均采取赠送地下室面积的方式提高赠送率，促进去化，提升溢价。相比启动会，全景策划会商墅下叠每户增加约70㎡地下室赠送空间，地下室使用面积打造成本约405.6万元，商墅产品售价相应调整至35430元/㎡，完全涵盖赠送地下室而产生的成本。由于报规因素，启动会商墅合计66套，均为上下叠；全景策划会商墅合计80套，其中8套为中叠，由于中叠去化相对较慢，因此中叠定价为上下叠的75%，整体均价保持35430元/㎡;经过市场调研，保利和光屿湖叠拼（湖景社区），上下叠均价35000元/㎡，去化速度24套/月，宸光和悦叠拼上下叠均价31000元/㎡，中叠均价23000元/㎡，去化速度10套/月；综合对竞品地理位置、资源配套、产品形态、赠送面积等因素打分对比，本案商墅月均去化速度合理预估10套/月，去化周期8个月。项目名称地理位置资源配套产品形态赠送面积得分本案8

89

10

35和光屿湖9

10

10

9

38宸光和悦107

68

31产品建筑面积(㎡）户数实得面积（㎡）赠送面积（㎡）赠送率建面单价（元/㎡）总价（万元）实得单价（元/㎡）上叠9036约270㎡（挑高赠送90㎡+屋顶花约90㎡+1个车位）180200%3612032512040中叠908约180㎡（挑高赠送90㎡+1个车位）90100%2751024713755下叠9036约295㎡（挑高赠送90㎡+前后花园45㎡+地下室70㎡+1个车位）205228%36500328111352.1.3、赠送空间风险提示及应对措施赠送空间风险及应对措施：住宅一层及商墅采用绿植围墙赠送花园；住宅一层前后花园面积约70㎡，商墅前后花园面积约45㎡；根据设计测绘，住宅一层赠送花园后，依然满足30%绿化率的规划要求；此外参考我司悦府及珑玺项目，在与业主签订合同时，通过签订补充协议，作风险提示，避免后期业主投诉的风险；商墅赠送花园竣备验收后，通过对硬化路面进行改造，采用绿植围墙赠送花园，需在与业主签订合同时，通过签订补充协议，作风险提示，避免后期业主投诉的风险；同时参考竞品项目，保利和光屿湖、宸光和悦、万科公园传奇均通过竣备验收后改造，赠送花园；商墅赠送地下室及夹层，需进行搭板改造；在报规时标准层高为6m，地下无地下室，需与业主在签订合同时约定，交付后委托第三方搭板改造，二层夹层及地下室夹层改造为业主委托第三方搭建，我司不承担法律后果，同时作风险提示，避免后期业主投诉的风险，搭板改造的费用由我司承担；参考竞品项目保利和光屿湖、宸光和悦、万科公园传奇均通过交付后委托第三方搭板改造的方式，目前样板间均以改造后标准呈现；保利和光屿湖下叠赠送前后花园宸光和悦样板间夹层搭板保利和光屿湖样板间搭板改造地下室多功能厅2.2、市场分析结论：住宅市场核心结论新房市场：目前天府新区住宅市场主力供需面积段为130-150㎡（2019成交占比33%），160-170㎡为新的增长点（2018成交占比1%-2019年8%）；本案入市时，新房主力价格2.5-3万元/㎡；二手房市场：主力供应面积段130㎡以下，主力成交面积段90-97㎡，均价1.6-2万元/㎡；板块竞争：采取总价错位竞争，本案所在麓山板块低密宜居，总价天花板450万元。麓湖及秦皇寺CBP生态资源及配套更加完善，2020年集中供应170㎡以上、400-700万再改高改产品，住宅市场核心结论：天府新区住宅市场火热，品牌房企汇集，2020年新房主力价格2.5万元/㎡以上；改善趋势明显，130-170㎡产品为需求主力。麓山板块秦皇寺板块锦江生态带68亩麓湖板块青岛路板块卓越47亩蓝光50亩已售在售项目待售项目2.2、市场分析结论：新房市场天府新区近五年住房均价由2015年7740元/㎡增至2019年15126元/㎡，年均增幅23.86%，是大成都房价增长潜力最大的区域；（价格年增幅：15-16年增幅：14.8%；16-17年增幅：31.4%；17-18年增幅：8.3%；18-19年增幅：19.7%。）天府新区2019年住宅市场整体供应21639套（合298万㎡），同比降低11%。销售21321套（合302万㎡），同比增长15.5%；2019年净增存量-3.3万㎡，供需基本保持平衡。目前住宅已推未售存量8504套（合120万㎡，2020年待开发土地可新增开发体量约300万㎡），已知存量去化周期6个月。天府新区住宅供求及去化周期：近五年均价涨幅23.86%，增幅成都第一;供需基本平衡，已知存量去化周期较短。注：数据来源锐理面积参考认购数据，价格参考备案数据，由于政府摇号开盘，新增房源去化数据有所滞后，1-2月受春节及疫情影响，成交有所下降。麓山片区近五年住房均价由2016年11145元/㎡增至2020年22431元/㎡，年均增幅25.3%，是天府新区增长最块速的区域之一；

（价格年增幅：16-17年增幅：18.6%；17-18年增幅：13.1%；18-19年增幅：27.1%；19-20增幅：17.9%。）区域近一年住宅市场整体供应5947套（合86.2万㎡），销售5957套（合90.6万㎡），销售均价19018元/㎡，2019年度供应小于去化，区域供需良性；区域内多个网红项目，麓湖生态城（限价）、保利天空之城一期（限价低价）、中德麓府（限价低价）、合能枫丹铂麓（限价低价）均为开盘即清盘的项目，区域目前存量25.2万㎡，去库存预计4个月；2.2、市场分析结论：新房市场注：数据来源锐理面积参考认购数据，价格参考备案数据，由于政府摇号开盘，新增房源去化数据有所滞后，1-2月受春节及疫情影响，成交有所下降。麓山片区住宅供求及去化周期：近五年均价涨幅25.3%，2019年量价齐飞；供需良性，已知存量去化周期较短。注：麓山片区统计口径包含：麓山板块、青岛路板块、麓湖板块。天府新区单价2万以上项目市场分析：130-150㎡产品为去化主力，150-170㎡产品为次主力之一。改善产品：去化以130-150㎡产品为主（占比26%，去化1317套），去化总价段主要集中在250-350万，市场需求量最高；其次150-170㎡去化805套（占比16%），主力总价段300-400万；170-200㎡去化773套（占比15%），总价段主力集中在350-500万;

刚需产品：110-130㎡去化1036套（占比21%），总价段主力集中在200-300万。2.2、市场分析结论：新房市场注：数据来源锐理数据认购数据（剔除麓湖生态城成交数据），由于政府摇号开盘，新增房源去化数据有所滞后。2019年-认购单价在2万/元以上面积段&总价段(以下剔除麓湖生态城成交数据)面积段㎡/总价段万元100-150150-200200-250250-300300-350350-400400-450450-500500+合计（㎡）占比%

90-110

026295032322456984317%

110-130

00434474224411249103621%

130-150

0006543521124210651131726%

150-170

0000377126843118780516%

170-200

000011329613211311977315%

200-250

000000419851082%

250-300

0000000093932%

300-400

0000000060601%

400-500

0000000014140%2.2、市场分析结论：二手房市场天府新区2019年5月-12月二手房套均成交面积在90-97㎡，主力在售产品为85-120㎡；二手房市场以刚需市场为主，68亩产品与二手房产品错位竞争。二手房市场成交：区域二手房主力成交项目区域项目主力户型面积（㎡）成交均价

（元/㎡）总价

（万）建成时间近一年成交套数麓山万科海悦汇城60-10519463120-2002014年96心怡中丝园76-12018885135-2302015年45成都玩家78-10820820167-2202016年24洛森堡87-12017043160-2042009年48恒大名都77-10617833130-1902012年52滨江和城62-11216554102-1902016年78华阳远大中央公园84-11516858140-2002017年36南湖国际社区一2122010年40君汇上2302013年80南湖左岸73-11016722122-1842015年14中海左岸71-10518651132-1962015年28天府美岸89-11820122180-2382015年362.2、市场分析结论：二手房市场天府新区达到可售条件二手房：130㎡以下共67786套，占比70%；其中90-120㎡共36794套，占比38%；130-150㎡共13251套，占比13%，160-170㎡二手房占比2%；麓山版块达到可售条件二手房：

130㎡以下共23355套，占比85%，其中80-110㎡，13687套占比50%。天府新区：二手房市场主力130㎡以下产品（占比70%），130-150㎡、160-170㎡仅少量二手房供应；麓山版块：二手房市场主力130㎡以下产品（占比85%），130-150㎡少量二手房供应。2011年-2017年天府新区达到二手房销售条件房源（锐理认购数据，数据截止到2020.3.30）

2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年11-17年合计占比80㎡以下

2615276014361005117620073821138112%

80-90㎡

1196120424281075155923737981063311%

90-100㎡

2877215536551777210332858001665217%

100-110㎡

12791531152011962076221316181143312%

110-120㎡

929114715166667732105157387099%

120-130㎡

250412831002731699850190989789%

130-140㎡

9287816642836512817102571497%

140-150㎡

5996376292744212187135561026%

150-160㎡

301265207209337105359529673%

160-170㎡

40912221617920843051820822%

170-180㎡

41723218710016775420020572%

180-190㎡

1361691149419436862416992%

190-200㎡

2749315791422706031%

200㎡以上

863741819935895135596365717%合计150801307614424852911338219391263097016100%2011年-2017年麓山版块达到或将达到二手房销售条件房源（锐理认购数据，数据截止到2020.3.30）

2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年11-17年合计占比80㎡以下

55534416535917431380180544620%

80-90㎡

53152462044710711332369489418%

90-100㎡

5007156244943112435702578121%

100-110㎡

27413038194814722597301211%

110-120㎡

14730038920628650912719647%

120-130㎡

31420219225141140248622588%

130-140㎡

207036391045321089093%

140-150㎡

8245113202066725512024%

150-160㎡

31366103149211756202%

160-170㎡

361433011427162401%

170-180㎡

19122310197201551%

180-190㎡

340221194620%

190-200㎡

25601421390%

200㎡以上

37513510211511727113412494%合计291525104204240341648581305427831100%二手房市场供应：2.2、市场分析结论：板块竞争vvv2020年11月本案入市时各版块概况锦江生态带在售项目基本去化完闭，后期暂无潜在供应；麓山版块（刚改）主力面积：140-180㎡主力总价：350-500万单价:2.6-2.9万/㎡麓湖（再改+豪宅）主力面积：160-230㎡主力总价：400-630万单价:2.7-3.2万/㎡秦皇寺：西区（豪宅）主力面积：170-256㎡主力总价：450-750万单价:2.5-3.1万/㎡秦皇寺东区（刚改）主力面积：141-180㎡主力总价：300-450万单价:2.2-2.7万/㎡青岛路（刚需+刚改）主力面积：100-170㎡主力总价：230-450万单价:2.3-2.7万/㎡板块名称板块功能属性呈现度配套设施目前在售项目本案入市在售项目与本案竞争强度本案所在板块相比其他板块优势麓山板块低密纯居住区中中无蓝光50亩高/青岛路秦皇寺中央商务区配套居住区低低保利天空之城二期德商118亩、万科279亩高配套完善，呈现度高麓湖生态居住区中中中海麓湖公馆、麓湖生态城卓越47亩、德商熙华天玺、中海观园、麓湖生态城中买入门槛低50万以上秦皇寺中央商务区中低首开龙湖云著、中海天府里保利和光屿湖、首开龙湖云著、万科天府锦绣、中海天府里低居住属性纯粹，低容低密锦江生态带成熟聚居区高高首钢蓉璟台无/低容低密，舒适度高麓山板块：是连接高新区与天府新区的节点，具有低密纯粹宜居属性，交通、商业、生态、教育等配套齐全；竞争优势：相比青岛路板块，呈现度高，配套更加完善；相比麓湖板块买入门槛低50万以上；相比秦皇寺CBP，居住属性纯粹，低容低密；相比锦江生态带低密低容，舒适度高。2.2、市场分析结论：竞品分析板块销售状态项目名称项目规划层数、T户比主力面积（㎡）销售均价（元/㎡）总价段（万元/㎡）月均走量（套）精装备案价本案麓山待售68亩小高层14-17F,2T2143、16927233370-460预计604900第一梯队待售蓝光50亩高层20+,2T2140490预计505000青岛路待售德商118亩高层、洋房20+,2T4;7F,1T2105、115、16525000260-500预计903949-5000待售万科279亩高层20+,2T4,2T3105、135、16525000260-450预计993699-4399第二梯队麓湖待售德商熙华天玺小高层、洋房2T2150、180、20027000-30000400-600预计806000待售中海观园小高层、洋房、叠拼10F，1T2;15-17F,2T2143、160、17028000-33000400-700预计805000待售卓越47亩叠拼、高层/

/29000-30000

500+

//

在售麓湖生态城高层24-36F,2T3/4135-25025000300-7005825860秦皇寺在售中海天府里高层/110、140、18022000-25000240-450//第三梯队在售首开龙湖云著高层、小高层17-32F,2T2175-19525000430-500/6000待售保利和光屿湖高层、小高层首开17F，2T2首批次小高：170+30000+500+/6000待售万科天府锦绣高层、小高层30F，2T2172-25630000+500+/6000竞争格局：本案入市时蓝光50亩、德商118亩、万科279亩与本案直接竞争。根据区位、配套、项目规划、产品、主力面积段、销售均价、总价段等因素综合分析，将本项目销售时在售11个竞品项目划分为三个梯队：第一梯队：蓝光50亩、德商118亩、万科279亩；第二梯队：中海观园、德商熙华天玺、卓越47亩、麓湖生态城、中海天府里；第三梯队：首开龙湖云著、保利和光屿湖、万科天府锦绣；由于第一梯队竞品均未推售，无准确规划指标、量价，因此竞品个案分析主要选取近期在售以及即将预售项目。2.2、市场分析结论：典型竞品保利天空之城二期（目前在售143-169㎡洋房，本案入市时仅叠拼、联排别墅在售）首批次2020年1月21日，推售202套洋房，均价21928元/㎡，月均去化106套，已售罄；二批次2020年4月28日，推售270套洋房，均价23206元/㎡，预计月均去化137套；下批次无洋房产品，预计推出别墅产品，预计售价30000元/㎡以上。项目简介：项目位于青岛路板块，昌公堰TOD旁；占地117亩，容积率1.5，总计容建面11.7万㎡，合计658户，打造洋房12栋、叠拼别墅4栋、联排别墅20栋；核心价值点：大城规划（航空乐园、学校、商业街）、紧邻昌公堰TOD、低密别墅社区。推售时间产品类型户型大小（㎡）T户比推售套数月均去化速度已推未售存量销售价格（元/㎡）装修标准（元/㎡）2020.1.218-10F洋房143、165、1691T221210602192849852020.4.288-10F洋房143、165、1691T2270预计137/232064985143㎡中海观园预计2020年6月中下旬开盘，首批次推售401套洋房及小高层，均价28000元/㎡左右；10F洋房，1T2户，面积段143、170㎡；15、17F小高层，2T2户，面积段143、160、170㎡。2.2、市场分析结论：典型竞品项目简介：项目位于麓湖板块，青岛路东段与汉州路交界处；占地100亩，容积率2，总计容建面13.3万㎡，产品143-170㎡洋房、小高层以及190-200㎡叠拼，全南北朝向。核心价值点：地处麓湖片区、墅居低密社区、代建市政公园。首开区170㎡143㎡2.2、市场分析结论：典型竞品麓湖生态城2020年4月28日推售582套房源，报名人数4556人，摇中概率12.77%

，均价25256元/㎡，较2019年底上涨4%，5月13日开盘，预计开盘清盘。项目简介：是一座以生态资源为基底，聚合居住、产业、休闲娱乐配置为一体的新城。位于成都天府大道两侧，是天府新区内优先呈现的生态示范区，由近50个设计机构，100余位设计人员打造；推售情况：2019年供应3批次销售27.7万㎡（货值66.4亿，成都2019销冠），均价24300元/㎡，三开三清；2020年4月28日高价项目麓湖生态城582套房源已摇号（均价25256元/㎡），报名人数4556人，摇中概率12.77%，5月13日开盘，预计开盘清盘；产品：2T3户，2T4户，24-36F高层，面积133-250㎡，容积率4.8，精装备案5860元/㎡；核心价值点：不可复制性（极致景观资源+首个湖心半岛组团+亲水公园体系+270°超大阳台空中墅）项目麓湖生态城开发商成都万华新城发展股份有限公司楼盘地址成都市天府新区天府大道南延线麓湖艺展中心售楼地址成都市天府新区天府大道南延线麓湖艺展中心物业类别普通住宅装修状况精装环线位置绕城以外占地面积约8300余亩产城一体规划建筑面积约934万方容积率2.0绿化率30%总户数5089（对应已开发）停车位4433（对应已开发）物业公司成都麓生活物业有限公司楼层状况3-45层钥港全面积段133-137㎡171-180㎡200-250㎡户数58225487241均价（元/㎡）25256220722416827149135㎡中海天府里首批次推售982套高层，均价20658元/㎡，开盘清盘；二批次2020年3月13日，推售756套高层，均价20750元/㎡，开盘清盘；下批次推售观山组团，面积段108-178㎡，预计售价22000-25000元/㎡。推售时间产品类型户型大小（㎡）T户比推售套数月均去化速度已推未售存量未推未售存量（㎡）销售价格（元/㎡）装修标准（元/㎡）2019.11.2532-38F超高层105/110/1303T698298205640002065836802020.3.1345F超高层105/110/1303T67567560477000207503680项目简介：中海·天府里项目总占地约400亩，其中包含100亩的代建绿地、60亩地标建筑区和240亩的住宅；240亩的住宅区由10个地块组成，住宅容积平均3-4.2，首开地块为地标组团，容积率为5.8-7.5，均为3T6户超高层，后续会陆续推出其他地块溢价产品；核心价值点：一带一路大厦-中央商务区核心地标，市政公园、高投资属性。130㎡2.2、市场分析结论：典型竞品2.2、市场分析结论：典型竞品首开龙湖云著首批次推售186套大平层房源，均价23500元/㎡，开盘清盘；二批次2020年3月17日，推售190套房源，均价23514元/㎡，开盘清盘。项目首开龙湖云著开发商首开（操盘）、龙湖楼盘地址天府新区杭州路西段天府七中旁售楼地址天府新区杭州路西段天府七中旁物业类别普通住宅装修状况精装环线位置绕城以外占地面积145亩建筑面积290398平方米容积率3绿化率30%总户数1455停车位3482物业公司龙湖物业楼层状况17、28、32层项目简介：项目位于秦皇寺板块，天府中央公园旁。处于天府中央公园生态住区。占地145亩，整体分为三期开发建设，总计容建面29.04万方，由品牌开发商龙湖+首开强强联合开发；核心价值点：国际高端中央商务区、七中七小学区配套、绿色科技住宅、开发商品牌。推售时间产品类型户型大小（㎡）T户比推售套数月均去化速度已推未售存量未推未售存量（㎡）销售价格（元/㎡）装修标准（元/㎡）2019.11.717-32F高层175、1952T21861860227000235005400/59992020.3.1717-32F高层175、1952T21901900193680235145400/5999175㎡2.2、市场分析结论：竞争策略核心竞品内外部条件对比德商118亩蓝光50亩万科279亩本案对比外部条件区位青岛路西侧麓山东北青岛路东侧麓山中心优配套交通地铁6号线地铁6号线规划地铁15号线地铁6号线持平教育规划小学、中学天府三中、小学（9月开学）天投在建中小学代建幼儿园、天府三中、小学（9月开学）优医疗省二医院省二医院万达国际医院省二医院持平生态代建绿地无暂无代建体育公园/绿地公园优

商业暂无和乐广场、麓镇商业街项目配套商业体和乐广场、麓镇商业街持平周边呈现度低高低高优

内部条件项目规划住宅90%，商业10%住宅90%，商业10%住宅49%，商业51%住宅90%，商业10%持平容积率222.72持平产品高层、洋房高层高层小高层优

梯户比2T4,1T22T22T4,2T32T2优

楼间距（m）55604580优装标（元/㎡）3949-500050003699-43994900优

主力面积（㎡）105、115、165140、180105、135、165143、169持平68亩vv麓山板块青岛路板块2km2km500m相比蓝光50亩：突出本案麓山中心，体育公园、绿地公园、幼儿园配套优势，紧邻大石中小学，户型面积小，总价低的优势；相比德商118亩：突出本案配套完善、呈现度高以及2T2户小高层，精装配置、超大楼间距等产品力的优势；相比万科279亩：突出本案配套完善，呈现度高以及商业占比低，更加纯粹宜居，2T2户小高层，精装配置等产品力的优势。竞争策略：相比直接竞品蓝光50亩、德商118亩、万科279亩外部条件优势：1.麓山高端居住区中心；2.代建体育公园、绿地；3.幼儿园至天府三中一站式教育配套；4.生活配套完善呈现度高；内部条件优势：1.2T2户小高层产品；2.商业占比低，纯粹宜居；3.7栋住宅楼间距80m以上（共9栋）；4.84%住户南北朝向；5、单价相比较低、总价较低；蓝光50亩德商118亩万科279亩2.2、市场分析结论：商业市场结论1F底商溢价能力远高于2F商业；周边在售商业项目合能枫丹铂麓及中德麓府1F商业价格35000元/㎡，2F商业价格20000元/㎡；天府新区商业去化前列的项目其主力去化产品为50㎡左右的一层底商，功能为社区服务配套；天府新区去化量前列的项目中海锦江城、滨江和城、广汇御园、恒大天府半岛，主力去化产品均为50㎡左右的一层底商，用作社区服务配套；针对商业体量大去化慢的问题，多项目采取商墅的模式，相比住宅别墅具有高赠送率、不占用房票的优势；产品建议控制在80-100㎡，总价250-300万；通过赠送夹层，另上叠赠送屋顶花园，下叠赠送前后花园、地下室的方式，降低实得单价，提升产品市场竞争力；目前周边已售在售商墅项目有保利和光屿湖、万科公园传奇、宸光和悦，产品面积90-180㎡，总价300-500万；高赠送率的上下叠产品，较中叠产品，去化速度更快溢价能力更强；产品形态为标准层6m,通气；后期通过第三方搭板改造的方式，实现夹层及地下室赠送；前后花园赠送也在报规通过后，进行改造。商业市场结论：天府新区商业2019年量价：成交均价29691元/㎡，去化以1F底商为主，月均去化210套。天府新区近一年商业市场整体新增供应2643套（合26万㎡），销售2528套（合19万㎡），月均销售210套（合1.6万㎡），销售均价29691元/㎡；2019年天府新区商业走量去化较好的项目有中海锦江城、滨江和城、恒大天府半岛等，产品基本以70㎡以下的社区底商为主。备注：数据来自锐理认购数据，考虑1月至4月商业产品受疫情影响严重未做分析。2.2、市场分析结论：商业市场2.2、市场分析结论：商业市场项目板块天府新区2019年商铺销售情况套数面积(㎡)均价(元/㎡)套均面积(㎡)套均总价(万元)保利天空之城青岛路4837332946577227中德麓府麓山4123223393957190中海锦江城锦江生态带330194613966359234滨江和城新川286164122595657149广汇御园秦皇寺227141023069862191中铁诺德壹号兴隆湖221206802587094242恒大天府半岛锦江生态带167106554160163264天府北京街华阳157113093162272228德商御府天骄锦江生态带112109744170398409中信城左岸锦江生态带9070572274978178第五大道新川8261942056776155远大中央公园锦江生态带6856452898483241天府新区2019年商业：50㎡左右为主力成交面积段，本案周边项目1F商业价格3.5万元/㎡。成交情况：成交前三的项目中海锦江城、滨江和城、广汇御园套均面积均为50㎡左右；价格区间：商铺销售均价集中在2-4万元/㎡，距离本案最近的中德麓府1F底商价格3.5万/㎡，2F价格2万/㎡，月均去化5套（合280㎡），保利天空之城1F底商成交价格3-3.5万元/㎡，月均去化4套，（合308㎡）。项目简介：恒大天府半岛位于牧华路-麓山大道南侧，距离本案4公里，天府半岛占地1600亩，总共七期，目前在售为4期住宅及3期、4期社区底商，商业类型及周边规划与本案类似，以社区商业为主，主要服务于项目业主及周边居民，现项目及周边规划人口约5万人；商业策略：一层底商为主，控制主力面积50-70㎡，招商打造主题滨河商业街；商业去化：从17年7月开售，月均5-8套，后因小区入住率增加，2019年共去化167套，去化面积1.1万㎡，成交均价4.1万元/㎡，套均面积63㎡，套均总价265万，月均去化12-15套；成交客户：以项目业主及周边地缘性客户为主，购买50-70㎡的社区一层商业作为餐饮，生活配套。1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1套10套7套11套26套28套24套15套8套23套0套14套备注：数据来自锐理备案数据社区商业-恒大天府半岛：月均去化12-15套，套均面积63㎡，1F底商为主，功能为社区服务配套。2.2、市场分析结论：商业竞品商墅-保利和光屿湖项目简介：总建面28.4万㎡，其中商墅2.8万㎡，已售商墅叠拼均价35000元/㎡（清水），实得均价13000元/㎡（清水），面积段90-150㎡，实得面积240-400㎡。总计已推164套，月均去化24套，已售罄。商墅排布为前期商业规划，现商墅产品按照和光屿湖方案无法通过报规；核心卖点：湖景社区、高赠送率（166%-200%）、上下叠院落形态；成交客户：主要来自于保利业主推荐（占比80%以上），分布在五城区及高新区的高收入客群，少部分的省外无资格客群；客户主要关注：赠送面积，不占用住宅房票，别墅形态。2.5.2、商业市场分析结论：商墅竞品首层上一层下一层商墅-宸光和悦项目简介：总建面16.5万㎡，其中商墅7.3万㎡，目前在售商墅上下叠均价31000元/㎡（清水），中叠23000元/㎡（清水）。总计已推294套，目前存量90套，计容面积大总价高，中叠滞销，2019年月均去化10套。产权面积区间136-147㎡，实得面积272-414㎡。实得均价11500-16000元/㎡（清水）；核心卖点：赠送率（50-150%），高新区区位，不限购；成交客户：主城客群为主（占比70%以上），分布在五城区及高新区的高收入客群，以及少部分的省外无资格客群；客户主要关注：不限购，不占用住宅房票，上下叠高赠送率。2.5.2、商业市场分析结论：商墅竞品

建筑面积（㎡）实际面积（㎡）赠送面积（㎡）总价（万元）均价（元/㎡）实得均价（元/㎡）上叠147.4340（套内96*2+阳台25+平台120）192.6459.53100013515中叠147.4220（套内96*2+阳台25）72.6342.72300015577下叠127.6339（套内109.7*2+前后院60+地下室60）211.4393.63100011610下叠商墅-公园传奇项目简介：商墅总建面4.75万㎡，形态为上中下叠，别墅形态弱，目前在售商墅上下叠均价26000元/㎡（清水），中叠20500元/㎡（清水）。产品面积大，产权面积区间156-176㎡，实得面积312-432㎡，总价300-450万元，实得均价9500-10300元/㎡（清水）。去化情况：2020年4月30日首批次推出26套，五天内认购18套；核心卖点：高赠送率（100-177%），低实得单价，不限购；成交客户：个体户、政府官员、企业高管为主力客户。2.5.2、商业市场分析结论：商墅竞品

建筑面积（㎡）实际面积（㎡）赠送面积（㎡）总价（万元）均价（元/㎡）实得均价（元/㎡）上叠156432㎡（挑高赠送156㎡，屋顶花园120㎡）276410262829491中叠156312（挑高赠送156㎡）1563202051210256下叠176约462㎡（挑高赠送176㎡+前后花园110㎡）286450255689740下叠2.3、客户调研结论分析分业态客群1、住宅主力客群：麓山、华阳、红星路南延线、大源、中和板块的地缘改善客户（早期居住在麓山国际社区、滨江和城、三利麓山城及高新区购买90-120㎡小户型的客户,居住环境高容高密，舒适度差），大多客户是以房换房改善自住，功能升级的同时不脱离原生活圈。目标客群以35-45岁中产为主，三代同堂或三口之家。次主力客群：秦皇寺中央商务区工作客群，秦皇寺中央商务区预计导入50万中高端工作人群，麓山板块，距离工作地近，相比商务区，有纯粹的居住环境。目标客群以40-50岁高收入企业高管、个体户为主，三代同堂或三口之家，客户对居住舒适度有较高要求。2、商墅年纪35-50岁，三代同堂为主，年收入60万以上；大城南范围被限购的改善客群：大城南范围内多次置业被限购的改善自用客群；大城南范围内初级别墅自住客；商办一体自用及投资客：私人会所、个人工作室、私人培训机构等自住+商办自用需求；看重天府新区未来发展的低总价别墅投资客；3、临街底商底商配置体量少，未来辐射周边2km范围内社区，购买客群业主及周边地缘性客户为主。主力目标客群定位——地缘改善客群(55%)/天府中央商务区上班客群(35%)/五城区客群（10%）；地缘改善客群——以房换房，改善置换（早期居所高容高密），一步到位（限购），35-45岁中产，三代同堂或三口之家。2.3.1、客户调研:人口导入天府中央商务区规划效果图成都第一高楼，中海488成都第三高楼，天投283国际保税商业中心天府大悦城天府国际会议中心言几又文创中心人口导入：天府新区预计2020年人口达到350万，2030年人口达到700~800万。住房政策：2019年12月4日天府新区限购政策调整，利于5+2区人口向天府新区导入；2017年最严限购之后：天府新区→天府新区2019年12月4日后：五城区+高新西区+高新南区+天府新区→天府新区产业导入：秦皇寺中央商务区已签约55个重大产业项目，预计导入工作人群50万人。2.3.1、客户调研:竞品客群成交案例首开龙湖云著：调研376组成交客户置业目的：自住兼投资；购买原因：看重秦皇寺CBP核心居住区、投资属性、周边完善配套规划，改善一步到位；客群：客户30-40岁三口之家为主，来自金融城、大源及天府新区华阳、科学城；购买抗性：目前周边城市界面呈现度较低。客户以30-40岁(占比56%)、三口之家为主（49%）；购房目的主要为自住兼投资（占比50%）；客户区域高新占比34%（金融城19%，大源19%）；天府新区占比39%（华阳24%，科学城10%，麓湖-麓山6%）；主城区占比19%；客户关注点：地段23%，开发商品牌17%，教育15%，户型11%，精装8%；2.3.1、客户调研:竞品客群成交案例万科君逸：调研207组成交客户置业目的：自住；购买原因：天府三小、四中学区；锦江生态带目前呈现度高，配套齐全，距离主城区较近，万科品牌；客群:30-40岁三口之家为主，金融城、大源、桐梓林及天府新区华阳为主；购买抗性：价格为区域同类产品最高，但自身项目品质一般，精装户型差，性价比较低。客户以30-40岁(占比57%)、三口之家为主（52%）为主；购房目的主要为自住（占比85%）；客户区域高新占比23%（主要是金融城、大源）、武侯区28%（主要是桐梓林片区）、天府新区25%（主要是华阳区域）、锦江区8%；客户关注点：教育38%，区域价值22%，品牌14%，户型8%；2.3.1、客户调研:竞品客群成交案例中海麓湖公馆:调研279组成交客户置业目的：自住兼投资；购买原因：生态环境配套（配建220亩公园+麓湖片区生态配套），中海品牌，低密社区；客群：客户40-50岁三代同堂三口之家为主，主要来自金融城、大源、天府新区华阳；购买抗性：楼间距小，无中庭。客户40-50岁占比42%，家庭结构三代同堂占比32%，三口之家占比32%，置业目的自住占比60%；客户区域：高新区36%（金融城、大源）