庙头商业项目定位报告0630

广州公司庙头商业项目市场报告2021.6问题导入【外部条件回顾】【区位】临港经济带【交通】5号线东延上盖【周边】旧城新貌，需求激增项目位处中心商务区东移珠江新城-金融城-临港经济区经济带上地铁5号线（直达珠江新城）庙头站上盖、13号线南海神庙站（直达鱼珠）500米周边200万㎡新建设面积，对高端业态商业需求扩张本案地铁图8万㎡纯住社区14万㎡纯住社区越秀地块直线距离7KM卓招商地块本案珠江新城177万㎡规模大盘庙头路站本案恒大庙头旧改本案直线距离19KM南海神庙站地铁13号线一期问题导入【内部条件回顾】规划设计要点：1、容积率≤4.53，建筑密度≤50%，绿地率≥35%（以上指标均按可建设用地面积18178平方米计算）。2、计算容积率建筑面积≤82256平方米，建筑办公面积≥38386平方米。3、建筑限高：≤80米，建筑方案应与南海神庙风格相协调，按前低后高的原则进行设计；4、建筑间距规划要求：建筑间距不得低于0.4H，且≥15m.。规划设计结论：1、基于以上要求及计容面积最大化的考虑，经比选方案，确定2#、3#塔楼平均层高不得高于4.35米；2、如果按低于4.35m层高设计公寓产品，只能做平层公寓，产品价值低。3、经综合比选，建议1#栋塔楼按4.5m层高LOFT公寓进行设计，2#、3#塔楼按价值更高的准甲级办公楼进行设计。4、按目前方案，可售面积已达81798m2，1#楼高79.1m，2#、3#楼高74.85m，3栋建筑均已紧压建筑规划控制线。公寓市场研判11.1

量价情况1.2

竞争格局1.3

成交结构1.4

案例分析1.5

公寓产品研判41.1

量价情况【黄埔区】公寓市场呈现供需平衡局面，供应23万㎡，成交22万㎡，位居全市成交量第一，2020年成交价格16583元/㎡

供求：成交量占全市的24%。价格：近5年成交价格涨幅为6.4%。2021年第一季度价格上涨明显，主要由于保利鱼珠港及港航中心拉升。库存：截至2021年5月，库存量11.6万㎡，去化周期6.4个月2016-2021年Q1黄埔区公寓量价走势区域供应面积(万㎡)

成交面积(万㎡)

成交均价(元/㎡)

供求比50454035302520151052500020000150001000050000黄埔区番禺区南沙区海珠区花都区天河区荔湾区白云区增城区从化区越秀区汇总233422210221913916583212301664933016129022746932342253901438899711.041.811.612.3708470.580.970.885.2105602021年2016年2017年2018年2019年2020年44Q11804供应面积(万㎡)成交面积(万㎡)供求比26351515452922432322036000.194428162063300.750.98158391.59147160.53147651.04165831301.38成交均价(元/㎡)

125292103751.1

量价情况【旧黄埔板块】供应量18万㎡，成交量15万㎡，位居老黄埔第一位，价格17962元/㎡

；截至2021年5月，库存量6.3万㎡，去化周期5.1个月

价格：近5年成交价格呈下滑趋势，近5年成交价格涨幅为-2%。2019年起成交均价下滑主要由于佳兆业未来城、万科尚城等1字头项目集中供应。2021年第一季度价格上涨明显，主要由于保利鱼珠港及港航中心拉升。2016-2021年Q1老黄埔板块公寓量价走势供应面积成交面积成交均价板块供求比1.222.030.3902018161412108300002500020000150001000050000(万㎡)(万㎡)(元/㎡)旧黄埔板块科学城板块知识城板块长岭居板块汇总18315217962194781207112434165666420242021年2016年

2017年

2018年

2019年

2020年Q101供应面积(万㎡)成交面积(万㎡)供求比104531231316181505023221.042.291.614.430.831.21成交均价(元/㎡)

20163

25743

24611

19864

17962

221941.2

竞争格局项目周边均价1.5-2万/㎡，周边大体量小产权公寓项目，超1万套供应，一定程度影响公寓去货。

老黄埔公寓市场售价差异较大，靠近鱼珠项目公寓售价接近3万/㎡；项目周边售价在1.5-2万/㎡；项目对标周边项目为主。区内小产权供应拉低市场均价，且供应量大，一定程度影响公寓去货。全盘余

去化周货（万序号产品业

面积

成交均价

近一年去化

余货类别

项目名称开发商期态段（元/㎡）

（套/月）

（套）平）

（月）42-保利发

Loft+平保利鱼珠港户型：36-142㎡平层1234鱼珠港373

32303—3056000展层㎡52-108

32880㎡55-112

15140㎡鱼珠城户型：37-68㎡均价：0.9-1.9万/㎡港航中

海港明均价：3万/㎡loft2368091.47.17心珠实业佳兆业未来城户型：55-112㎡均价：1.5万/㎡产权佳兆业未来城Loft+平佳兆业14层越秀万力·星悦

越秀峯48-65㎡loft1873737410.31.1港航中心户型：52-108㎡loft均价：3.5万/㎡合计12310868.89本项目南岗万达广场户型：30-37㎡均价：1.4-1.6万/㎡广州开单层9000，发区

Loft、

34-

双层56鱼珠城————2500

11.85800

20.3————越秀万力·星悦峯户型：48-65㎡均价：1.9万/㎡投资集

平层

68㎡loft1900团0使用权万荟珑寓（南岗万达公寓）30-

14000-37㎡

16000万达loft71.3

成交结构成交主力以50-70

㎡为主，占比45%，但50㎡以下及110㎡以上产品溢价明显

产品供求量价关系：主力成交面积段在50-110㎡

，其中50-70㎡为市场成交主力；面积-成交总价特征：50-70

㎡

，总价100-150万，成交占比24%；产品启示：市场主力走量产品50-70㎡，总价控制在150万以内；但50㎡以下及110㎡以上产品溢价明显。近1年老黄埔板块公寓

面积-成交总价

交叉分析表近1年老黄埔板块面积段供求量价走势140035000300002500020000150001000050000面积段100万元以下

100-150万元

150-200万元

200-250万元250-300万元12001000800600400200030㎡以下209158353103405496151011000030-50㎡50-70㎡70-90㎡90-110㎡㎡以上6213603800941811041618130㎡以

30-50

50-70

70-9090-110㎡0下㎡㎡㎡110㎡以上供应套数(套)成交套数(套)04027911683364227679341100209246536汇总721139526612338成交均价(元/㎡)

25462

23497

20684

17133

15889

29833数据来源：克尔瑞1.4

案例分析—佳兆业未来城商办性质、类住宅设计（

可明火），拥大社区配套（花园社区、容积率低、绿化率高、自带泳池及健康设施）竞品项目基础信息产品配比2018年12月入市以来，月均去化56套，近一年月均去化70套项目名称开发商佳兆业未来城推货套数推货比例楼栋面积76㎡户型去化套数

成交均价近一年佳兆业未来城成交情况佳兆业在售约322.6350160001550015000145001400013500130001250012000两房一卫

434两房一卫

279三房一卫

109519%12%49%3%1902668170159011529614197/销售现状30025020015010050占地面积（万㎡）容积率1-8栋83㎡94-98㎡计容建筑面积（万㎡）6655㎡（2钥匙）

两室两卫642256户，三期开发（一期商铺、二期公寓、三期酒店写字楼）总户数9栋（3梯14

80-88㎡（3钥匙）

三室三卫

28812%17315296车位数2340个户）020/0

20/0

20/0

20/0

20/0

20/1

20/1

20/1

21/0

21/0

21/0

21/0

21/0

21/0产品类型带精装公寓112㎡（3钥匙）

三室三卫964%1234281514056789012123456渠道费用及使用频率6-10万/套合富、好生活、房博士、房域网套数1841231519731113333193023526合计2256100%1447均价

15502

15289

15633

14912

14684

15782

14018

15015

13948

15094

14371

14807

13582

13638套数均价成交客户结构置业目的客户来源占比目的✓周边拆改客户群体，回迁房交付前，无住所，主要认可未来城的类住宅性质（带花园社区、带游泳池、可明火），价格性价比高，1字头，周边住宅4-5万单价。先自住，后续考虑投资。周边拆改村民40%过渡性自住、投资✓✓天河首置型客户，沿着5号线、13号线分布，主要认可地段价值，地铁可直达上班通勤地点。首套刚需，且居住环境较高首套刚需自住投资客30%30%自住、投资投资认可项目居住型属性，且黄埔区二手租金较高，后续可作为住宅出租，认可租金水平。1.4

案例分析—越秀万力星悦峯双地铁口，创新48-65㎡四钥匙产品，及4.5-5m高舒适度产品项目基本概况4.5m层高南向65㎡loft北向65㎡四钥匙全盘户型配比及去化开发商越秀地产、万力集团5m层高50㎡loft占地面积（万㎡）建筑面积（万㎡）公寓总套数1.166.63794面积产品套数114256占比

成交套数

成交均价48㎡四钥匙14%32%108265175761973350/65㎡loft两房两卫/四房两卫48-65㎡四钥匙公寓产品50-53㎡

两房两卫四房两卫/公寓层高装修情况1栋5m；2/3栋4.5m带装修65㎡42479454%3807531840318737距13号线南海神庙站约500米，5号线东延段（在建中）约200米；高赠送面积，4钥匙户型，50年产权；

稀缺50㎡5米层高loft。四钥匙项目亮点4.5m层高45㎡四钥匙合计100%开盘时间2019年11月1871437近一年成交均价（元/㎡）近一年月均去化套数2019-2021年5月销售数据450400350300250200150100502500020000150001000050000成交客户结构客户来源投资客占比置业目的目的主要认可项目未来开通地铁口，性价比，周边住宅4-5万售价，公寓1.8万售价，及产品价值，四钥匙，一套户型可获得4份租金；且带租约02019

2019

2020

2020

2020

2020

2020

2020

2020

2020

2020

2020

2020

2020

2021

2021

2021

2021

202170%投资.11

.12.1.2.3.4.5.6.7.8.9.10

.11

.12.1.2.3.4.5供应套数

1320406002560000000000000天河首置型客户，沿着5号线、13号线分布，主要认可地段价值，地铁可直达上班通勤地点。以及产品价值，4.5-5m层高，舒适度较好成交套数

48

31

12成交均价

1783817549171540013

26

178

112

38

100157

12

2515635首套刚需自住自住、投资30%1730817907194901896018933182501871118641194481917219383183941926617082189771.4

案例分析—越秀万力星悦峯【户型亮点】⚫

四钥匙产品可返租：可代托管，返租5年，每个月4800元，第三年递增5个点⚫

5m层高舒适型产品：稀缺5m层高舒适型两房，带独立厨房⚫

高赠送：均赠送走道上空面积48㎡四钥匙65㎡四钥匙50㎡两房两卫1.4

案例分析—保利鱼珠港鱼珠港临港经济区核心地段，110万㎡旧改大盘保利鱼珠港项目基本概况开发商保利占地面积（万㎡）

59万㎡建筑面积（万㎡）

110万㎡（首期44.5万㎡）写字楼19.5万㎡、公寓17.4万㎡，商业业态7.7万㎡首期地块平面图150-230㎡三四房370㎡四地下：2187个地上：33个370㎡四房停车位开盘时间房150-230㎡三四房83-140㎡两三房loft2017年8月公寓价格：34913万/㎡办公价格：29023万/㎡首期近一年成交均价83-140㎡两三房loft（后续地块仍待开发）首期推出：办公：2栋33F-36F超甲写字楼、7栋9-11F小独栋写字楼公寓：4栋41F平层公寓、1栋26F平层公寓、2栋21F复式项目整体规模公寓办公项目整体平面图数据来源：CRIC1.4案例分析—保利鱼珠港公寓：复式类住宅84-141㎡(4.5m层高)+奢享大平层150-370㎡(3m层高)入市时间：2019.06|月均去化：18套保利鱼珠港公寓开盘以来供求量价5004504003503002502001501005040000350003000025000200001500010000500026897216813222111002017.12

2019.06

2019.07

2019.08

2019.09

2019.1

2019.11

2019.12

2020.04

2020.1

2021.02

2021.03供应套数(套)成交套数(套)44000000206080010101026897211322成交均价(元/㎡)031427

32558

33105

33904

36250

36914

37113

31324

38000

36907

34690供应套数(套)成交套数(套)成交均价(元/㎡)公寓客户推货推货比例36%去化套

网签均楼栋面积户型套数数价客户来源占比置业目的目的42-48㎡84㎡两房一卫两房两卫三房三卫三房三卫三房三卫4404403230338763%////////✓✓认可鱼珠港地段发展及对周边产业发展有信心，购买作为资产配置。内部认购50%投资复式112㎡122㎡141㎡6%1527612%6%天河首置客群，看中五号线便捷通勤及周边总部经济，未来升值、租值潜力大天河北、珠江新城自住、投资30%150㎡2+1室两卫645%////平层200-234㎡

3+1室三卫

28823%东圃、鱼珠周边社区居民✓认可地段升值，买给子女独立居住，给子女更多私人空间之余方便回家。二代分居、自住370-373㎡

四室三卫968%100%//20%合计123044032303370㎡四房*公寓实际已经清盘，成交1230套，因包销+内部认购原因，大部分公寓暂未网签1.4

案例分析—港航中心占据鱼珠港临港经济区内核心地段，五号线鱼珠站地铁上盖港航中心项目整体基本概况建筑面积（万㎡）分期情况38万㎡分三期开发一期为总高250m，52F超甲级写字楼二期为甲级写字楼+公寓+独栋综合办公三期目前仍在规划阶段港航中心项目二期基本概况开发商占地面积（万㎡）建筑面积（万㎡）业态海港明珠1.6万㎡13.3万㎡写字楼、公寓、商业877个停车位开盘时间2016年10月公寓价格：32862万/㎡房多多/房博士近一年成交均价渠道使用情况办公价格：27694万/㎡数据来源：CRIC1.4案例分析—港航中心公寓：复式35㎡-108㎡小户型江景公寓，4.5m层高入市时间：2016.11|近一年月均去化：30套港航中心公寓开盘以来供求量价12001000400003169835000316183436332821292353209731234319322524731715232923051830000250002000015000100005000028908313198006004002000262452384300供应套数(套)成交套数(套)成交均价(元/㎡)公寓产品客户分析公寓产品户型配比置业目的35㎡复式双钥匙两房面积户型套数229占比13%70%6%去化套数

成交均价客户来源占比目的30-50㎡50-70㎡70-90㎡复式两房复式两房复式三房198102797306382886529587✓✓广州港集团内部员工、天河区交通牵引客户，珠江新城、金融城、东圃车陂板块沿交通分布；以自住+投资为置业目的。投资（出租、资产涨值）1201108投资客70%复式三房两厅两卫复式三房两厅两卫90-110㎡1489%13129619金融城、智谷、珠江新城IT互联网企业员工、海归创业精英、中小企业高管，认可交通及板块发展潜力；110-130㎡272%273171329363自住兼投资过渡型自住30%合计——1716100%148087㎡复式双钥匙两房公寓市场市场总结客户总结主要认可地铁通勤直达上班地点的交首套自住（20%）✓

老黄埔公寓市场：近一年成交约15万方，成交量位居黄埔区第一位，库存量6.3万方，去化周期5.1个月，库存情况健康。项目所处板块价格在1.5-2万/方。通通达度，同时认可区域价值用于过渡性自住需求为主，同时也看中未来公寓的租金收益旧改拆迁户（30%）✓

板块主流成交产品：市场主力走量产品50-70㎡，总价控制在150万以内；但50㎡以下及110㎡以上产品溢价明显。看好板块未来与交通通达度，目前市面上多钥匙的投资收益率投资客（50%）公寓产品研判打造投资型公寓，搭配小面积提高产品溢价公寓类型大平层公寓居住型公寓投资型公寓60㎡以下（主）60-80㎡面积段160㎡以上80-160㎡客户敏感点核心地段、核心景观阳台、明火、园林等居住配套地铁通达度、商业配套等地处老黄埔工业区无核心景观资源项目体量小，未配置明火、阳台、园林等

5号线东延线庙头地铁口，直达珠江地块匹配情况配套新城、项目自带商业慎选✓X打造建议如若打造，最好配置明火及可考虑打造空中花园匹配客户居住需求办公市场研判21.1

办公格局研判1.2

量价情况1.3

竞争格局1.4

成交结构1.5

案例分析181.1

办公格局研判【广州办公市场格局】鱼珠处于核心商务区扩容区域，能级较高，同时黄埔区赢商环境、产业业条件优越，主导产业目前陆续引进中，但始终成熟度不足，辐射效能较弱，本案处于鱼珠外延区域，3-5年内办公自用客户主要对标周边小型企业；

核心商务区成形：核心区东移，由珠江新城-琶洲-金融城组成的新一代核心商务区已基本成型多中心格局：基于中心之上，部分热点板块由区域政府牵头招商，孵化出如科学城、万博、白云新城、鱼珠等新兴核心区鱼珠板块：核心区扩容区域第一梯队，结合黄埔工业强区基础，价值处于新兴核心区高位，但产业成熟度不如万博、科学城等产业引进区域本案：位处鱼珠板块外延区域，沿江向东串起旧港口、化工、日化制造、汽车制造等传统工业企业广州商务热点板块分布天河北科学城自用客户主流能级自用客户主流类型区域能级区域分布投资客户传统商务区天河北越秀本地大型企业地产、商服、传媒越秀——珠江新城金融城珠江新城金融城琶洲500强/国内外知名的大型企业金融、电商、商服、贸易、TMT文冲鱼珠核心商务区重资金投入，租值投资裕丰围庙头琶洲鱼珠科学城万博临港经济区新兴核心区贸易、科技类资产升值、租值回收中小型企业白云新城外围商务区核心区外延区域周边小型企业日化、制造业、仓储业性价比高，长线投资核心区商务热点板块分布1.1

办公格局研判周边数字经济、国际商贸等重点产业成型，产业基础扎实，未来规划有文旅相关产业落位，办公产品未来存在一定升值空间

商业前景：周边远期规划有46万㎡南海神庙文化综合，未来地段具一定辨识度、业态定位高端产业前景：数字经济、国际商贸领域规划重点产业目前已具规模，同时也存在多家大型外企生产研发基地及其上下游中小企业等传统制造业黄埔整体产业规划状元谷产业园（运营中）1、整体空间布局：

一岸双轴三片一岸：黄埔港与鱼珠片区连片改造，围绕总部经济、高端航运、邮轮旅游等产业布局••规模：80万㎡产业：跨境电商、区块链、智慧物流（亚马逊/京东/淘宝华南运营中心、百度、中关村e谷区2、黄埔十四五重点发展产业：新型显示、新能源汽车、集成电路、生物技术产业围绕新一代信息技术、汽车制造、新材料、绿色能源、生物技术、高端装备、健康食品七大支柱产业，着力打造一个三千亿级、两个两千亿级、四个千亿级的“1+2+4”产业集群临港经济区产业规划创新数字经济4km南海神庙（2031-2035）300m••规模：46万㎡产业：5A景区、文化创意、旅游商业、海洋科创产业本案1、贸易中心依托黄埔港建设新贸易创新中心、新国际贸易中心3km文化旅游服务宝洁2、现代服务业集群钢铁产业园（运营中）美赞臣重点发展商贸流通、航运服务、临港总部、商务休闲、文化旅游、邮轮经济等现代服务业••规模：42万㎡产业：建材商贸、物流仓储、汽车配件玛氏箭牌3、港航服务新贸易中心外资商贸、生产研发基地大力发展船舶交易、航运经纪、航运交易、航运金融等中高端产业4、高端生态旅游依托南海神庙航海文化和海丝文化主题旅游园区201.2

量价情况【黄埔区】办公市场呈现供需两旺局面，供应19万㎡，成交30万㎡，位居全市成交量第一，成交占全市份额四成，价格平稳上涨，2020年成交均价23650元/㎡

价格：近5年成交价格稳步上涨，近5年成交价格涨幅为8.6%全市：黄埔区2020年整体成交量居占全市42%，成交量处于全市第一梯队，价格处于第二梯队库存：截至2021年5月，库存量13.5万㎡，去化周期6个月供应面积成交面积成交均价2016-2021年Q1黄埔区办公量价走势区域供求比(万㎡)193(万㎡)(元/㎡)45403530252015105300002500020000150001000050000黄埔区番禺区花都区天河区南沙区海珠区白云区越秀区增城区荔湾区从化区汇总30158662365018730162013405720805357582423129877150421960400.640.181.180.673.473.593.060.183.187.46010421132.30.121.307540.70.70.60.2002016年2017年152018年322019年112020年

2021年Q1供应面积(万㎡)成交面积(万㎡)519303211124012成交均价(元/㎡)

16537供求比

0.39220651.22175580.79260010.87236500.64267401.9572230441.05211.2

量价情况【旧黄埔板块】老黄埔板块办公市场为黄埔区主力去化板块，成交占全市份额38%，去化周期仅4.3个月

供求：近一年老黄埔板块供应量15万㎡，成交量为27万㎡，供不应求态势。占全市38%，供求比0.57，价格24955元/㎡

；价格：近5年成交价格稳步上涨，近5年成交价格涨幅为8.3%。全区：黄埔办公市场供求高度集中于旧黄埔板块，量价均处于黄埔第一梯队库存：截至2021年4月，库存量8.6万㎡，去化周期4.3个月2016-2021年Q1老黄埔板块办公量价走势30252015105400003500030000250002000015000100005000供应面积(万

成交面积(万

成交均价(元区域供求比0.571.640㎡)㎡)/㎡)旧黄埔板块知识城板块科学城板块长岭居板块152724955400210112531774310904002016年2017年102018年112019年2020年

2021年Q10供应面积(万㎡)成交面积(万㎡)供求比0715270204771202.27275471.46292100.5724955成交均价(元/㎡)175863442027704221.3

竞争格局板块内一手办公及短期潜在供应集中鱼珠临港经济区，售价在3-3.3万/㎡，月均去化速度在12-65套不等。

区域内办公市场，仅2个在售项目，成交冰火两重天。鱼珠港项目一枝独秀，成交总额占黄埔区的65%。一手办公项目均以甲级写字楼为主。老黄埔板块办公市场情况成交均价（万元/㎡）项目名称近一年去余货去化周期（年）序号

类别开发商项目详情产品业态面积段保利鱼珠港化（万㎡）

（万㎡）户型：161-219㎡超甲级；80-1630

㎡甲级均价：3.1万/㎡161-219㎡超甲级、80-1630㎡甲级、0.8-1.2万20.6（月均65套）（开盘以来年平均流速9万方）总建面110万㎡，分南北区

甲级写字楼

㎡独栋保利鱼珠港甲级3.1独栋5.51保利发展规划。目前主

标准层1630

规划有S1、S4栋————力在售南区写

方。字楼为创意办公，A2栋写字楼，136/163-广报日汇在售174/200/270方。1.7（月均12套）总建面38万方，甲级写字楼，标准层1500方。一层12户。广州国

广州海港三期规划主要际港航

实业投资为商业配套，中心

有限公司目前主力在售二期写字楼2约100-1500㎡

3-3.3

（开盘以

约4.6万方7.8年来年平均流速度本项目南方智媒大厦1.9万方）约4.6万方合计港航中心户型：100-1500㎡超甲级均价：3-3.3万/㎡总建面7.5万方，规划1栋写字楼，甲级，标准自持2.8万方，

层1800房。

400-1800㎡可售货量2.8万

一层4套方广报云广州日报、3———约2.8万方—汇开发区待售总建面约16万

超甲级，标方，规划，规

准层约2600越秀、南方报业集团南方智媒大厦4——————约8万方——划两座写字楼，㎡，单元面自持50%积约300㎡合计————

约10.8万方231.4

成交结构成交主力以100-150㎡为主，大面积以350-400

㎡为主

产品供求量价关系：主力成交面积段在100-250

㎡

，其中100-150

㎡为市场成交主力，供过于求；面积-成交总价

特征：100-150㎡，总价200万以下，成交占比23%；其次为100-150

㎡，总价300-400万，成交占比14%；350-400㎡，占比8%；近1年老黄埔板块办公

面积-成交总价

交叉分析表近一年老黄埔板块各面积段去化情况400-500万元700-800万元200万元

200-300

300-400万500-600万

600-700万800-900-

1000万元面积段以下万元元元元900万元

1000万元

以上700600500400300200100030000250002000015000100005000050㎡以下50-100㎡100000000000055910311910000100-150㎡150-200㎡200-250㎡250-300㎡300-350㎡350-400㎡400-450㎡450-500㎡500㎡以上28671704205011913000000024360900000400271000000000000000000050㎡

50-

100-

150-

200-

250-

300-

350-

400-

450-

500㎡以下

100㎡

150㎡

200㎡

250㎡

300㎡

350㎡

400㎡

450㎡

500㎡

以上00000001901709700000000供应套数(套)成交套数(套)014067315

182

110638

190

1160100014811500000000000000375296成交均价(元/㎡)

26348278571955025874250172589027743261402763500000020261汇总2991822131826049301919195数据来源：克尔瑞统计时间：2020年5月-2021年4月1.5案例分析—保利鱼珠港1、保利鱼珠港-办公：最后一套清盘，超甲级单套133-212㎡+独栋单套64-1200㎡，配置vrv24小时空调系统入市时间：2017.08|月均网签去化：8134㎡保利鱼珠港办公开盘以来供求量价2010060000352533335834460359493098531462302682803245425

269532882740000289762622326236343142712520000000独栋产品标准层平面图超甲级产品标准层平面图供应面积(万㎡)成交面积(万㎡)*包含创意办公（公寓）网签超甲级独栋办公产品客户分析客户情况鱼珠、东圃周边社区居民、保利业主VRV空调系统（可24小时办公）VRV空调系统（可24交易类型投资5%行业类别购买动机核心地段资产持有，租赁投资空调层数小时办公）散售5%个人33F11F投资&自用

大宗交易行信投资购买A1整栋用作总部大楼，其余租赁金融业25%25%标准层面积（㎡）2100㎡1200㎡大宗交易

拉卡拉、广东管网、安然集团、国大型公司地区办公总部电商、贸易、新能源50%家电投、广建机械、泸州老窖自用70%标准层层高4.2-4.5m74%4.2m74%总部