富阳银湖项目可研-(504亩)

富阳野风乐多房地产开发新建富阳银湖项目可行性研究报告浙江环龙环境保护二零一零年十月目录TOC\o"1-2"\h\z第一章总论1第一节工程背景1第二节工程概况9第三节研究工作范围10第二章市场分析11第一节现状分析11第二节城区开展规划以及局部重点区域前景预测21第三章工程选址及建设条件24第一节工程选址24第二节自然条件24第三节根底设施现状32第四节社会经济条件33第五节富阳市城市总体规划〔2003-2023年〕摘要42第六节富阳市受降镇整体规划情况47第四章工程建设规模及方案61第一节工程建设规模61第二节建筑规划设计方案63第五章公用配套设施工程65第一节给排水系统65第二节供电工程66第三节暖风工程67第六章环境保护与节能70第一节环境保护70第二节节能71第七章工程法人与工程的经营管理73第八章工程实施进度74第九章投资估算与资金筹措76第一节投资估算76第二节资金筹措78第十章财务效益与经济效益分析79第十一章结论与建议81附图：1、地理位置图2、周边环境示意图3、总平布置图附件1、企业法人营业执照2、中华人民共和国组织机构代码证3、税务登记证4、浙江省富阳市国有建设用地使用权出让合同【编号3301832009A21077】5、富阳市国土资源局《关于富阳市国土资源局2023-072地块建设工程用地的预审意见》，富土资预【2023】1135号6、建设用地规划许可证7、富阳市企业投资工程备案通知书第一章总论第一节工程背景一、工程名称和建设单位〔一〕工程名称新建富阳银湖工程〔二〕工程建设单位建设单位：富阳野风乐多房地产开发〔三〕工程用地面积336431平方米〔四〕工程编制依据1、《中华人民共和国城市规划法》；2、《中华人民共和国城市城市房地产管理法》；3、浙江省城乡规划设计研究院、富阳市建设局、富阳市规划设计所《富阳市城市总体规划〔2003-2023〕》〔2004.03〕；4、《富阳市受降区块控制性详细规划》〔2023.2〕；5、《受降镇村庄建设规划》2006.10；6、浙江省富阳市国有建设用地使用权出让合同【编号3301832009A21077】。二、工程建设背景和必要性银湖新区的近郊区位和环境优势十分突出，受降镇有着“全国环境优美镇、中国和谐生态乡镇·浙江二十强〞美誉，是杭州大都市郊区化的直接辐射区。随着周边杭州之江国际旅游度假区以及转塘等地区开发建设的加快、浙大高新产业基地、小和山高教园区的形成和富阳市委“加快融入大都市步伐，率先实现历史性跨越〞战略思想的提出，银湖作为富阳与杭州西部的接壤区、融入杭州的桥头堡，被推到了极其重要的战略位置。5月24日，由富阳市人民政府、《杭州日报》主办，富阳市建设局、规划局承办的“2023宜居银湖·品质生活〞论坛研讨会在金都·富春山居会所举行。可以说，本次研讨会是银湖开展里程中规格最高、影响力最为深远的一次研讨会。在本次研讨会上，银湖板块今后五年具体的开展思路也随之出炉。从这一开展思路来看，富阳市委、市政府无疑对银湖板块今后的开展寄予厚望，正以前所未有的举措和力度支持着银湖的大开发建设，这是银湖板块开展历史上面临的最正确黄金期。三位一体的生态城市新区银湖板块地处富阳市受降镇，而受降镇那么紧邻西湖区，作为富阳接轨杭州的最前沿阵地，银湖可谓是一个桥头堡。据了解，整个受降镇的规划面积是54平方公里，在杭州大都市郊区化的直接辐射范围内，区位优势明显。目前居住用地占48%，村镇建设用地为31%，公共设施与市政配套那么相比照拟少。基于这样的现状，2023年2月，银湖〔受降〕控制性详细规划得到了富阳市政府批复，该规划把受降功能定位为集景观居住、旅游休闲、创意产业为一体的生态型城市新区。提出今后一个时期，银湖新区将按照“率先融入杭州大都市、打造生态宜居示范区〞为总纲，以“一主一心一副三轴四区〞为规划结构，紧紧围绕“城市化拉框架、工业化造平台、新农村抓统筹、效劳业新蓝海〞的开展路径。根据规划，未来该区块将大力开展商贸商务、创意产业、科技型都市工业和生态农业，即形成以九龙大道东端为主中心，集中布局办公商务、商业金融等主要公共设施功能区块；同时主动对接杭州产业转移分工、旅游西进渗透、宜居城市扩张、构筑有序空间、打造活力经济、营造宜居环境、构建和谐社会，倾力打造“融入杭州的桥头堡、创业创新新平台、城市品质金名片、人居休闲示范区〞，努力把受降区块建设成为居于杭州、富阳城际之间的具有浓郁乡村特色，广阔群众共享的城市品质生活的田园新城。同时树立“环境建设就是最高层次的经济建设〞这一理念，进行环境再造、功能再造、活力再造，全方位推进城市化、融入杭州大都市。早在1993年，富阳市就在受降镇设立了银湖开发区，率先引入了房产开发工程，银湖也成为业界公认的杭州别墅发源地。富春山居、七里香溪、五月香山、上林湖、九龙一号、鸣翠蓝湾、铭鹤花园、富春·红郡等一大批别墅、排屋、高品质住宅相继开发面市，为“住在银湖〞区域品牌起到了推波助澜的作用。浙江省房地产业协会会长唐世定回忆称，富阳受降镇地理位置可以说是富阳到杭州最前沿的，而金都·富春山居工程那么是银湖板块建设的一个成功例子。它的开发理念使得银湖板块房产有了质的飞跃。“把家轻轻放在大自然中’，简单的一句话也很好地概括了金都·富春山居的开发理念就是与大自然和谐共存。〞目前，银湖板块的别墅排屋工程已多达十几个，开发用地到达6000余亩。根据规划，五年内，将完成6300余亩土地的开发建设，其中房地产开发面积达4000余亩、总建筑面积达400万平方米以上。据了解，今后在该板块将方案在已建楼盘中设立三个社区。其中，富春山居、七里香溪等银湖村320国道以北的楼盘设绿都社区；伊甸山庄、紫云山庄、秀水山庄等银湖村320国道以南的楼盘设银湖社区；在梓树—大庄区块设九龙社区。浙江大学房地产研究中心主任贾生华那么认为，从富春山居的增值速度来看就说明市场对于银湖板块的认可价值。“这已经不是一个虚的愿景，而是一个实实在在的成功的工程。加上富阳市委、市政府这样高度重视和实施银湖板块的开发规划，如果说过去还是探索期、摸索期和试验期的话，相信从现在开始到未来的五至十年，这个板块将是一个成熟期。〞完善城市功能打造都市产业新平台交通方面，根据银湖〔受降〕控制性详细规划，将以“优化东西、打通南北〞为银湖交通道路规划设计的总体理念，开工完成一纵〔祝闲路〕、二横〔320国道综合整治工程受降段、受降溪两岸景观道路〕、三环〔320国道环线外移工程受降段、九龙大道、九龙二环线〕道路“杭〞字标准建设。据了解，作为银湖新城核心区的CBD概念设计和城市设计目前正在进行中，未来城市中心周围将有九龙大道商务中心、综合性特色医院、中心幼儿园等一批公建以及现代效劳业工程，引进大型商贸工程、超市进驻公共效劳中心，提升整体商贸水平。在休闲旅游方面，未来在新城核心区还将建成四大公共景观。预计在今年将首先启动受降溪生态景观带，明年启动受降厅遗址公园兼容城市广场建设，推进杭州野生动物世界景点向景区拓展，充分发挥辐射作用，并以此和优质房地产为支撑，大力开展特色餐饮、娱乐场所、度假宾馆、特色山庄游、农业生态游等旅游休闲产业。产业方面，根据规划将紧紧抓住产业升级这一主线，通过大工程带动、科技创业园平台带动以及入住的高端人群的三方面带动，全力打造“知识主导型山水生态科技园区〞，争取把银湖科技创业园建设成为一个以创业孵化、科技研发和总部经济为主，集合公共效劳、商务办公、生活配套等功能为一体的高新技术产业园区。“根据规划，今年将完成科技创业园的各项筹备工作，启动各项根底设施建设，至2023年，根本完成一期核心区块的开发建设。〞富阳市规划局相关负责人称。而随着科技创业园的正式开园，将使银湖成为杭州西郊高档住宅区的高端人群住在银湖、生活在银湖、创业在银湖成为现实。

把脉新银湖富阳市委、市政府根据新的城市开展理念，根据融入杭州大都市实现郊县向郊区转变的理念，把银湖区块的开发作为富阳“1+10〞行动方案一个重要平台。打算发挥银湖区块的山水优势、资源优势、区位优势，把银湖区块打造成为融入杭州的桥头堡，创业创新的新平台，城市品质的金名片，人居休闲的示范区。坚持人与自然的和谐开展银湖〔受降〕作为富阳接轨杭州的桥头堡，以后将成为一个集景观、居住、旅游休闲以及创意产业为一体的城市新区，成为杭州主城区的一个有机组成局部。这首先得益于受降镇非常好的自然环境，从六和塔经过九溪再到受降，山系连绵起伏，植被、水系也很好，比拟适合建造别墅。历史的经验值得总结。在杭州开发得比拟好的别墅有两个，一个是绿城的九溪玫瑰园，另外一个就是受降的金都·富春山居。为什么说它们好？好就好在做到了人与环境的和谐。金都·富春山居是银湖开发的一个成功例子，提升了板块的开发理念，一句“把家轻轻放在大自然中〞，就是人与大自然和谐共存的注解。所以，富春山居也被建设部评为“全国人居环境范例奖〞。这也给受降镇下一轮的开发带来一个启示，就是首先要在开发理念上坚持人与自然的充分和谐。另外一个方面要坚持配套优先，使受降更加适宜人居、适宜旅游、适宜创业。配套方面包括交通配套；商业配套，比方农贸市场、购物中心、超市；公用配套，包括水、电、气等；教育医疗，包括学校、幼儿园、医疗中心等；还有就是环境，充分利用这里的山水资源，搞好休闲带、街心花园等，配套搞好了，功能完善了，来的人自然就多了。未来五到十年将迎来成熟期在杭州房地产开展历史上，银湖区块具有十分重要的地位。如果要写改革开放30年的杭州房地产行业，银湖这个区块包括这个区块里的一些工程，都可以列入历史的话题。通过十几年开展到现在，受降镇已经具备了十分优越的条件。比方杭州大都市圈正在形成，郊区的房地产工程迎来了非常好的时机。受降的新规划也十分吸引人，很有鼓舞性，政府把它作为富阳接轨杭州市区的一个城市功能区。有了这样一个规划，就能够为这个区域的开展奠定一个很好的根底。还有，一些好的工程已经落户这里，比方像富春山居，从房子的增值速度来看就能说明市场对于这个区域价值的认可。如果过去还处于探索期、摸索期、试验期的话，那么未来的五到十年，这个区域将迎来成熟期。也就是说，一个成熟的城市功能区将展现在人们的面前，到那个时候，银湖板块以及许多工程的增值潜力就会进一步表达出来。城市经济所带来的活力，以及社会经济、文化各方面一些的城市化景象，都会表现出来。保存田园小镇的特色从受降镇的新规划中，发现了不少亮点。第一个亮点就是加快融入大杭州，区位优势会更加明显，比方祝闲路打通以后，小和山高教园区的教师就完全可以把银湖的房子当作第一居所；再比方320国道收费站撤销以后，能够很大程度上消除杭州居民心理上的距离感；规划提出的区域综合功能开发力度是相当大的，把居住、创业、配套等因素都综合考虑起来了；还有这个规划对环境资源的整合与深度挖掘，力度也是相当大的。对于银湖的开发，建议尽量保存一个市镇的特色，要跟杭州主城区的开发模式有所区别。人家为什么要到银湖来？实际上是因为这里没有紧张感、压迫感，这里的生活节奏相对慢一点，交通更畅通一点。这个特色一定要树立，而不应去追求过高的容积率。从国外的经验来看，真正好的居住其实都在小镇里面，这符合人们内心回归自然的渴望。第二点银湖可以突出休闲功能。以休闲来带动产业的开展，让人们在休闲中创业，在创业中休闲。不仅要吸引大家到这里来居住，还要吸引一些流动的人不断到这里来休闲。银湖已经迈出了一个很好的步伐，会在一个新的起点上迎来新一轮的开发热潮，也相信这个区块肯定会成为杭州周边城市的新亮点。环境优越的郊区最具潜力从国外许多大城市的开展经验来看，环境优越的大都市郊区往往是生态人居和新经济开展潜力区，比方像美国的硅谷。可以从两个方面来认识银湖板块，第一个从杭州的开展需求来看，通过旅游西进、交通西进以及之江旅游度假区的开展，特别是中国美院入驻象山之后，杭州大都市的辐射范围进一步扩大，有利于银湖板块更好地融入到杭州大都市的网络当中去。第二个从富阳开展趋势来看，银湖板块是富阳接轨杭州的一个桥头堡，具有非常好的自身优势，这个自身优势包括与杭州城区、小和山高教园区零距离的区位优势，包括中国美院的辐射，包括非常良好的生态环境优势，这些都决定了银湖板块必将成为杭州网络化大都市当中一个非常重要的亮点。当然，银湖板块要从纯居住功能向功能复合型的生态型城市新区转变，这才是它未来开展的方向。确确实实如果纯粹做一个卧城，会带来非常多的弊病，造成城市功能失调、人气不旺等一些问题。所以银湖板块新的规划、新的定位、新的目标，都提得非常正确，通过这些措施，能够让银湖板块真正热起来、活起来、富起来、美起来。

从卧城到城市新区的转型根据富阳市委、市政府融入杭州大都市的战略决策，银湖〔受降〕作为接轨杭州前沿阵地和桥头堡，责无旁贷地担负起首先与杭州接轨的历史重任。从2007年7月起，组织编制了受降区块的规划图，对原来的受降镇总体规划做了很大的完善。原来的总体规划是2002年由浙江大学编制的，在当时的历史条件下把受降镇定位为一个生态卧城。现在，根据新的形势和新的开展要求，对整体的功能定位做出了修订和完善。通过对受降镇现状的解读以及对周边区域可比性的分析，确定这个区划的功能定位是作为杭州大都市的一个有机组成局部，是杭州与富阳连接的一个桥头堡，是一个集景观、居住、旅游休闲以及创意产业为一体的生态城市新区。这是对原先卧城定位的一个升级，最终规划的目标是把这个区划打造成为融入杭州的桥头堡，创新创业的新平台，城市品质的金名片以及人居休闲的示范区。打造一个生态型城市新区受降镇最新规划蓝图通过以后，要做的就是把美好的蓝图变为现实。因此，要坚持好字优先，干字当头，干出作风，干出成效，通过五年的努力，改变目前根底设施配套相对滞后的一些现状，拉动整个受降镇区域范围之内所有的城市化建设，从而到达三个再造，一个是环境再造，一个是活力再造，一个是功能再造，打造一个具有浓郁乡村特色、广阔群众共享品质生活的田园新城，建设一个景观、居住、旅游休闲、创意产业为一体的生态型城市新区。受降镇的近郊区位和环境优势十分突出，有着“全国环境优美镇〞、“中国和谐生态乡镇〞等美誉，是杭州大都市郊区化的直接辐射区。受降还有五张特色名片：第一个是银矿，第二个东坞山的豆腐皮，第三个是全国爱国主义教育示范基地，第四个是杭州野生动物世界，第五个是目前已经形成的较大规模的生态房产开发区块。根据以上相关规划内容和开展趋势，富阳银湖工程的开发是必然的。第二节工程概况一、拟建地点工程地点位于富阳市受降镇九龙大道。二、建设规模与目标本工程占地面积控制在336431平方米以内，地上总建筑占地面积控制在256147平方米以内，其中架空层建筑面积为2588平方米，容积率0.75，建筑密度26.7%，绿地率32.5%，建筑高度控制为21米，局部适当放宽，但小于工程共由2幢高层住宅、35幢中型独立住宅、120幢排屋住宅、1幢效劳中心及1幢配套商业组成，停车位约1782个，其中地面停车位105个，独立住宅室内停车位70个，地下车库停车位1607个。三、主要建设条件1、本工程选址符合富阳市城市总体规划要求，场地交通便利，建设条件优越。2、区域的供水、供电、通讯等配套设施完善，前期土地资金投入完成。3、企业管理机制灵活，经营理念超前，筹划、销售等运作方面具有一定优势，为工程产出提供了有利的保证。四、工程投入总资金及效益情况工程总投资为273380万元人民，工程拟考虑全部由建设单位自筹。工程建成后，投资回收期为5年〔不含建设期〕，有良好的经济效益。五、主要技术经济指标本工程主要经济技术指标见表1-1。表1-1经济技术指标表工程指标总投资273380万元销售收入=SUM(ABOVE)509857万元税收88028万元投资回收期5年〔不含建设期〕第三节研究工作范围本研究报告以工程建设的必要性、市场分析、设计方案、投资估算和效益分析作为重点，具体内容包括：1、建设的背景和必要性；2、市场分析；3、选址和建设条件；4、建设规模与方案；5、配套工程；6、环境保护与劳动平安；7、工程法人与工程的经营管理；8、进度安排；9、投资估算与资金筹措；10、财务效益及经济效益。第二章市场分析第一节现状分析一、富阳市房地产市场现状分析〔一〕富阳概览1、地理位置富阳市位于浙江省北部，属杭州市辖县级市，沪杭甬“金三角〞交汇点，杭州的西大门，东接杭州市萧山区，南连诸暨市、西邻桐庐县，北与临安市、余杭区、西湖区毗邻。市境东西长68.67公里，南北宽50.37公里，总面积1831.22平方公里，平原约占17%，水面5.4%，山丘75.9%，故有“八山、半水、分半田〞之称。2、区位人口富阳市辖富春街道、东洲街道、高桥镇、受降镇、环山乡等4个街道、15个镇、6个乡：共有23个社区、3个居民区、287个行政村。人口64万〔城市人口约21万〕，本市居民绝大多数属汉族江浙民系，操吴语太湖片方言，通行吴语上海话。3、经济运行今年前三个季度，富阳市地区生产总值为227.5亿元，比去年同期上涨6.0%，1-9月份富阳市市城镇居民人均可支配收入为18400元，比上年同期增加1480元，同比增长8.7%；人均消费性支出11028元，比上年同期增加405元，同比增长3.8%。1-9月份城镇居民家庭总收入为20232元，同比增长8.6%。改革开放以来，富阳经济活力迸发，逐渐形成了造纸、通信器材、医药化工、机械电子、新型建材、轻纺、体育用品等特色产业和“国家〔富阳〕光纤光缆产业园〞“中国白板纸基地〞、“中国球拍之乡〞三大产业品牌，经济社会综合开展指数列全国兴旺县〔市〕第30位，财政收入连续多年进入全省十强县〔市〕行列，被有关机构分别评为中国大陆最适宜民营企业投资创业百强城市和长三角最具投资价值十强县〔市〕，还荣获了“中国十大特色休闲基地〞和浙江旅游十大“城市金名片〞称号。4、交通情况富阳市毗邻杭州大都市，距离杭州市中心32公里，区内水陆交通兴旺。水路经富春江、钱塘江、杭州湾可抵杭州、上海、宁波、无锡。陆路有贯穿全境的320国道、沿江一级公路与沪杭、杭甬、杭宁高速公路相连。杭新景〔杭千〕高速公路以及05、23、19、14等多条省道纵贯全境，距离杭州火车站、杭州萧山国际机场都在半小时车程内。〔二〕土地市场成交情况1、近年来全市经营性用地成交富阳临近杭州，房地产市场多少会受其影响，从05年开始，富阳的经营性用地成交量逐年降低。到08年仅出让不到600亩。在近几年富阳市土地成交数据整理的过程中，尤其是近两年，富阳出让的经营性用地以小面积的居多，100亩左右的已经相当少见，其中自2006年成交三宗195亩、200亩和320余亩以后，更是鲜见大宗地块。08年受整体市场观望气氛的影响，富阳土地市场遭受的打击更是相当明显，成交的591亩土地里，还有一宗是由富阳中大房地产以底价12.78亿元获得的富春街道江滨东大道地块，该地块面积为440余亩，规划用途为商住。从上表可以看出，虽然成交面积在逐年下降，但成交价却在上涨，尤其是08年，土地均价已经到达近300万元每亩。在整体市场相对萧条的2023年，富阳市经营性用地取得如此成绩，充分说明，富阳的房地产市场潜力正在被一点一点的挖掘出来。2、2023年1-10月份土地市场交易情况2023年的土地市场炽热毋庸置疑，杭州的土地市场连创新高，使得精明的开发商们更多的把目光投向周边，而富阳就是选择之一。今年前十个月，富阳市总计成交经营性用地22宗，成交面积接近1300亩，成交金额到达37.6亿元，成交均价接近300万元每亩。无论哪一个数据都超过前几年的全年总和。1〕1-10月份各月份经营性用地成交情况2023年富阳的土地市场炽热似乎是在一夜之间点燃的，从上表可以看出，前五个月的成交量持续了08年以来的低迷，总成交量缺乏百亩，而进入6月份后，由野风房产一举拍得的受降镇九龙大道地块引起业界广为关注。该地块位于富阳银湖板块九龙大道以南区域，出让面积达336431㎡〔504.6亩〕，容积率1.0，成交总价10.26亿元，高出起拍价19.6%。不仅是继东大道地块之后价格最高的一次，同时也是近年来土地出让面积最大的一宗。同样值得关注的是这也意味着一向擅长于城市高层公寓开发的野风房产将正式进军富阳银湖板块。并且涉足高档别墅、排屋类物业开发领域。据了解，该工程预计将于明年开工。纵观前十个月的成交量，富阳土地市场“金九银十”的成色相当足，这两个月的成交总量几乎赶上去年全年的量了。成交均价也创下新高。其中10月份成交的鹿山新城六号地块更是到达每亩均价637万元，该地块位于富阳未来的行政、文化中心鹿山新区，占地面积115736平方米〔折合173.6亩〕，土地性质为商住用地，容积率为1.0-1.8。拍卖当天吸引了绿城、金都、昆仑及上海、香港、富阳本地等十家开发商参与，最后在经过52轮竞争后由浙江华都控股集团股份联合杭州富阳山水置业成功摘得，总价11.06亿元。2〕1-10月份各类型经营性用地成交情况富阳市今年出让的住宅用地主要集中在受降镇，除去，九龙大道的那宗由野风房产竞得的504亩的大地块以外，梓树B1、B2两幅地面积也接近百亩，这样算来，受降镇成交的宅地面积占总宅地面积的97%。受降镇位于富阳市东北部，与杭州西湖区、余杭区相邻，是富阳进出杭州的北大门，区位优势十分突出。受降交通便捷，离杭州市区仅23公里，离富阳市区约7公里，320国道横穿东西，祝闲公路直贯南北，富阳—杭州514公交线路可直达杭州市区。受降镇目前已有金都房产、三江房产、七里香溪、华庭云顶等多家品牌实力开发商入驻，凭借舒适的自然环境，受降正在以杭州“人居新城〞的身份，加快融入杭州大都市。3、外来地产大鳄抢滩富阳富阳是杭州主城区以外，惟一一个有外来地产大鳄进入的杭州郊县，早在本世纪初，杭州外乡的实力房企绿城、金都就已经进入银湖，分别开发了七里香溪和富春山居。2007年，复星(复地的母公司)就已经拿下富阳市区140.6亩土地，并于今年转让至复地名下。2023年初，万科先后收购万科公望(别墅)和万科容大·金色家园这两大工程，从而进入富阳市场。这是万科除了杭州主城区以外，进入的唯一一个杭州郊县(余杭的良渚文化村是通过收购南都进入的)。此外，龙湖、雅戈尔等均对富阳地产工程表现出浓厚兴趣。除了富阳本身的招商引资力度外，更重要的是，这些地产大鳄更看重的是富阳融入杭州主城区的前景和潜力。近两年来。富阳加大融入杭州主城区的步伐。尤其是去年以来，受降银湖并入杭州西湖区和富阳撤市设区屡有传言，再加上320国道改扩建工程的推进，杭州第二绕城高速将富阳主城区圈入……富阳融入杭州主城区似乎变得前景可期。相比杭城高昂的房价、地价，开发商们抢滩富阳也就在意料之中了。〔三〕房地产市场交易情况1、整体情况概述相比于杭州楼市近两年的大起大落，富阳楼市一直比拟平稳，受2023年那波市场危机的影响也相对较小。事实上，富阳房产的价格一直没有经历大涨，也没有大热过。即便在07年那样的大牛市，杭州有些楼盘的价格翻倍地涨，富阳楼市的价格也只涨了10%多一点。06年，富阳城区的房价大概在4200多一点，07年是4600多，07到08年涨到5200多，属于稳步小幅攀升。富阳是一个比拟封闭的市场，富阳主城区的房子根本上全是富阳人在买，购置力有限，而杭州的房子是全浙江人在买。除了缺少外力的支撑，富阳历年来的楼市供给都远远大于需求。就从富阳主城区来看，近几年房产年消化量都在30万方左右，但供给量根本保持在100万方以上。严重的供大于求，加上缺少外力支撑，使得富阳房价上涨乏力。但就是当地市场是以本地消化为主，根本上是刚性需求，所以比拟稳。2、2023年交易情况2023年上半年，由于新开楼盘较少，富阳商品房供给量为15.68万平方米，同比下降三分之一。经去年下半年房地产市场“寒冬〞之后，今年第二季度房产交易日趋活泼。上半年房地产销售额23.77亿元，同比增长47.6%。今年上半年，含住宅房、营业房在内的商品房均价为7872元/平方米，同比增长42%；商品住宅房均价为5916元/平方米，同比增长7%。其中，90—140平方米商住房均价为4850元/平方米，140平方米以上房价那么飙升至10940元/平方米，而去年同期的均价为6657元/平方米，涨幅明显。据了解，上半年销售房屋局部为去年各房产公司已开盘但未售完的余量房源。因今年富阳新开楼盘少，导致房源需求缺乏，虽然房地产市场不确定因素很多，但预计房价仍存在上升空间。表2-12009年11月16日富阳商品房网上可售与已售情况区域网上可售套数网上可售面积网上已售套数网上已售面积富春街道132套14092㎡1290套117772.58㎡东洲街道31套6862㎡55套20280.99㎡鹿山街道56套13148㎡138套34441.52㎡高桥镇32套7615㎡28套6929.04㎡受降镇46套12442㎡47套11799.73㎡新登镇13套1565㎡12套1384.68㎡从上表也可以看出，富阳目前可售新房并不多，全部加起来也只有300套左右，其中富春街道还占了接近一半。可售房源少，意味着富阳的房价在一段时间内将保持稳定上升的局面，同时，随着大杭州概念的进一步施行，越来越多的杭州偶人把目光投向周边地区，而富阳就是其中的佼佼者。例如金宇·云水山居，600多亩的排屋别墅大盘。尽管在售的一期客户主要还是富阳人，但接下来的客户定位已经成为杭州人了。其他的银湖、东洲等更是如此，东洲目前的两个在售工程华立永通·逸城和万科公望别墅，80%以上的客户来自杭州。在该板块靠近富阳城区的一个体量达57万方的新城市综合体工程——中大·西郊半岛，另一个名字叫杭州西郊半岛，定位于“杭州西郊〞，可见该板块跟杭州的亲密关系。局部热销楼盘介绍金宇·云水山居金宇·云水山居位于银湖板块延伸段。随着九龙大道延伸段--铜锣湾大道的开通，金宇·云水山居将真正融入这座田园新城之中。未来从杭州城区前往工程，可沿320国道经九龙大道抵达园区。根据政府规划，高桦路将拓宽到24米宽的快速景观大道，连通到闲林。今后也可选择从天目山路出发，沿高桦路直抵园区。云水山居规划用地总面积将到达1000亩左右，五大组团集别墅、排屋、高层于一体，依坡地而筑，座落于青山秀水的绿色母体中，创造一座自然之上的尘外城。400余亩生态型旅游度假中心，集商业、超市、餐饮、酒店、休闲、娱乐于一体的完善配套，融4+3与第一居住生活模式一体，开创郊区住宅新生活方式。目前该楼盘一般住宅均价为7000元/平方米，别墅300-780万一套，排屋130-260万一套。华立永通.逸城华立永通.逸城由中国城市运营商50强之一的华立地产集团和永通房产合力打造。位于杭富江滨大道(沿江公路)南侧，直临富春江内江，距杭州西湖景区20公里，距富阳市区8公里。工程规划总面积577亩，其中建设用地355亩，总建筑面积约30万方。据悉，10月18日开盘的逸墅已售罄，方案在11月再推一批房源，但目前已根本被预定完。逸墅所在的东洲新城，是富阳的热点规划板块，近年来随着中大、万科等国内一线房地产开发商的进驻，人气不断提升。逸城是屈指可数的高性价比别墅产品，其一期开盘价格均价11000元/平米，鉴于逸墅所在的地段开展潜力，和它定位鲜明的产品形象，这个价位是很有吸引力的。清源·上林湖清源·上林湖位于杭州银湖风景别墅区内，南临九龙大道，北依午潮山国家森林公园，与杭州野生动物世界、高尔夫国际球场为邻，工程占地近800亩，分三期开发，规划建有排屋、独立别墅、双联别墅等多种别墅品类。距杭州市中心28公里，三面环山，坐北朝南，以独特山水资源为背景，环境优静、空气宜人，是一处与自然融合、与山水为邻的理想栖居地。主力排屋户型197—260㎡左右。局部户型更内设挑空内庭院，挑高3.6米景观客厅、走入式衣橱等舒适规划。目前该楼盘清源•上林湖目前在售排屋，起价18000元/平米，双联别墅，价格在530-650万/套，独栋别墅，起价2000万/栋。交付时间为2023年6月。富春红郡富春.红郡地居风光旖旎的银湖板块，为杭州较早具备成熟生活气氛的近郊高档别墅区。富春.红郡北依九龙大道，紧临杭州野生动物园，处于杭州主城区向西开展的主要轴线之上的核心部位。320国道，闲祝公路，九龙大道等交通干道那么形成四通八达的便捷路网，与杭州市区联系紧密。富春•红郡建有各种经典户型的联排和叠排，借鉴英国TUODR建筑艺术风格。继10月份推出的排屋工程全部售完，11月将再推出一批叠排和联排。其中联排户型在280—380平方米，价格在300—400万/套；叠排面积在185—280平方米，价位在100万左右。二、受降镇房地产开发现状受降镇属黄土丘陵地带，分布着大片丘陵缓坡，过去只种植蕃薯、大豆及茶叶，利用价值不高。因该地距杭州市区仅23公里，有320国道相通，开发商看中了这块有山有水、环境优美、交通便捷、地价廉价的地方，纷纷投资经营房地产业。1992年，银湖开发区在受降镇挂牌成立，开始房地产开发。至2005年，全镇已开发黄土丘陵山坡地405公顷，为受降镇引进建设资金2.7亿多元。紫云山庄、伊甸山庄、金苑山庄、电力房产、三江房产、七里香溪、秀水山庄、云顶花园、金都房产、银湖花园、颐景山庄等15个房地产工程相继建成投放市场，总建筑面积达80多万平方米。这些楼盘既有花园式、别墅式的精品房，也有15层以上高层房，还有适合中低收入者的经济适用房，深受杭州、上海、宁波、香港、台湾等地各阶层人士的欢送。昔日的荒山草坡，如今成了环境优雅的民居乐园。第二节城区开展规划以及局部重点区域前景预测三、城区开展规划富阳未来的开展布局被概括为“一城二带四动四区四片〞。“一城〞就是1831平方公里的整个富阳市，实现城乡联动开展，走新型城市化与新农村建设“两轮驱动〞之路；“二带〞就是沿路〔320国道环线外移—23省道—05省道〕低丘缓坡经济带和沿江沙洲平地经济带；“四动〞就是实质意义上的城市化进程，包括西面新区启动、北面环线拉动、南面跨江联动、东面照应带动；“四区〞即工业化“四个区〞。效劳业新蓝海表达在开展“四片〞上。四、局部重点区域前景预测1、银湖银湖是富阳融入杭州的桥头堡。富阳按照“一化带四化〞开展战略，将银湖新区开发建设列入去年启动实施的“1+10”行动方案，并在此规划建设银湖创新创业新城和科创园、文创园综合体。据悉，320国道综合整治和环线外移工程、科创西路、科创东路等银湖新区城市化道路工程已相继开工，浙江省第一个创业板上市企业——杭州银江集团、浙江省十大房地产企业——杭州野风集团等一批大企业、大集团签约落户。作为杭州别墅排屋楼盘的先行者，银湖板块以其独有的秀美山水、便捷的交通吸引了无数成功人士的视线，富春山居、七里香溪、上林湖、九龙山庄等都是该区域以美景闻名的高端豪宅工程。另一方面完备的交通网路让银湖与杭州主城区往来便捷，成为众多都市人的置业首选之一。相信在不久的将来，一个宜居、宜业、宜行、宜游的银湖田园新城将崛起于杭州西郊。2、东洲东洲板块位于富阳市区东北部，南临富春江内江，东邻西湖区袁浦镇，西为富春山居高尔夫球场，北为黄公望国家森林公园。东洲是富阳开展运动休闲产业的主平台，东洲岛头是运动休闲核心区、东洲新城的中心区。东洲地块包括横山、华墅、鸡笼山、逸城北侧和赤松，总面积为3008亩。位于黄公望国家森林公园南麓。杭州西郊和富阳市区东部，地理位置十分优越。目前滨江东大道与杭富沿江一级公路已全线贯穿，交通便捷，东洲板块具有独特的江景资源，依托这丰富的山水资源，该板块以现有的黄公望国家森林公园和高尔夫球场为根底，集中开发建设旅游度假区及中高档房产。日前，富阳市市政府与绿城房地产集团签订共同开发东洲岛岛头城市“大阳台〞战略合作协议。力争将东洲岛头城市“大阳台〞建设成为一个集水上运动码头、水上运动效劳中心、体育广场、城市江滨公园、会议会展中心、商务酒店于一体，与富阳主城区、城市“小客厅〞功能互补、相映生辉的一座现代化运动休闲新城。3、鹿山新区根据《富阳市城市规划〔2003—2023〕》，富阳市未来的城市行政中心、文化旅游体育中心和居住中心将是鹿山新区。鹿山新区位于富阳市西南部，紧依320国道，面朝富春江，规划面积约65.3平方千米；规划人口为13万人，规划建设用地18.33平方千米。鹿山新区总体上由内外两个山谷组成，北高南低，局部山势坡度较大，这为营造山地风情创造了得天独厚的条件。新区内水体造景条件较好，山谷面南向阳，景观视线优越，自然地理单元独立完整。富阳市政府将搬迁至鹿山新区，行政中心将随之移至鹿山新区。基于目前已经形成的商业气氛，规划中富春街道将在未来成为富阳的商业金融中心，其房价具有一定的增长空间。目前鹿山板块已经吸引了众多房地产商的青睐，有不少高档房地产工程已建成或在建中。近年来，由于消费者对居住环境和居住品质的要求越来越高，杭州人到城区周边区域购房的比例有所增加。富阳作为典型的江南山水城市，凭借独特的山水优势，逐渐得到越来越多的杭州人的关注，但值得注意的是，多数杭州人还是钟情于临近杭州城郊的楼盘，而很少选择到周边县市的主城区居住，这主要还是一个心理上的距离。例如目前连通杭州和富阳仅有的两条陆上公路杭富沿江公路和320国道上均设立这收费站，无形中犹如两道分割线。目前，富阳主城区的房屋均价在13000元/平方米左右，略低于余杭和萧山。融入杭州主城区，对富阳楼市来说，将构成重大利好。光撤掉两个收费站，对银湖和东洲板块的楼市就是很大的利好。自08年以来，富阳逐步加大融入杭州的步伐，藉着320国道改扩建、中大西郊半岛开工等重点建设的推进，以及富阳市政府本身思路的转变，融入杭州主城区的的目标已经变得触手可及。更重要的是，一旦杭富同城，杭州人住到富阳变得更为现实，富阳将承接杭州购房人群的外溢，富阳主城区的客群将大为扩展，其一直以来供大于求的局面将得到改观。综上分析，富阳市受降镇房地产的市场前景非常可观。第三章工程选址及建设条件第一节工程选址经过多方比拟，本工程初步选址在富阳市受降镇九龙大道，选址较理想，理由为：1、符合《富阳市城市总体规划〔2003-2023〕》〔2004.03〕；2、符合《富阳市受降区块控制性详细规划》〔2023.2〕；3、符合《外商投资产业指导目录》〔2007年修订〕；4、邻近九龙大道，交通便捷。5、供电、给排水、通讯等外部条件具备，市政根底设施条件根本成熟。第二节自然条件一、地理位置富阳市位于浙江省西北部。市域介于北纬29度44分--30度12分、东经119度25分--120度09分。东接萧山市、南连诸暨市、西邻桐庐县、北与临安市、余杭市接壤，东北与杭州市西湖区毗连。处于沪、杭、甬“金三角〞交汇处，距杭州市中心35公里，是杭州的西大门。富阳市东西长69.7公里，南北宽49.7公里，行政区域总面积1831.21平方公里，总人口62.8万，是一个“八山、半水、分半田〞的丘陵半山区。受降镇区块地处杭州市西部，富阳市东北部，东邻杭州市西湖区，北与杭州市西湖区以及余杭区接壤，东南靠富阳东洲街道。西、南两面与高桥镇相连。320国道贯穿全境。离杭州市区15公里，距富阳8公里，是杭州大都市郊区化的直接辐射区，具有良好的区位优势。二、场地工程地质条件〔一〕地形地貌拟建场地地貌类型为剥蚀残丘和山前谷地，东西两侧各有一山丘。东部斧头山最高点高程为113.33m，西部山丘最高点高程为91.67m，局部坡度可达20°-25°。山丘间为农田和旱地，沟壑纵横，陡坎较多，山间谷地最低点高程为27.44m。厂区内植被茂盛，山丘附近主要为灌木丛以及乔木，山间地带为低矮草丛以及麦田。〔二〕气象本工程位于浙江省富阳市受降镇。本工程所在区域属于亚热带季风气候区，温暖湿润，四季清楚，降水丰富。多年平均气温16.5℃，极端最高气温40.3℃〔2003年8月1日〕，极端最低气温-9.6℃〔1969年2月6日〕。年平均降水量1454.6mm，年最大降水量2354.6mm〔1954年〕，年最小降雨量954.6mm〔1967年〕。月最大降水量611.0mm〔1999年6月〕，最大三天降雨量139mm，日最大降雨量191.3mm〔2007年10月7日〕，1小时最大降雨量77.6mm〔1987年7月22日14:40——15:40〕。1998年6月24日——7月1日连续降大雨五天，总降雨量达412mm。降雨主要集中在3-9月，其中6月最多，平均为230mm，年平均降雨日数〔日雨量≥0.1mm〕为152天，年总降雨日为130-160天。最长连续降雨日数为17天，年平均大雨以上日数〔日雨量≥25mm〕约为16天，年平均暴雨以上日数〔日雨量≥50mm〕约为3.5天，年平均大暴雨以上日数〔日雨量≥100mm〕约为0.5天。暴雨和大暴雨主要集中于6-9月。年蒸发量为1350-1472mm，其中8月份蒸发量大于降雨量。多年平均相对湿度80-82%；多年平均雷暴日数36天，最多雷暴年56天；多年平均大雾51天，最多大雾年64天；全年平均日照1899.9小时，无霜期209天；最大积雪厚度15cm。夏季盛行南-西南风，年平均风速1.3-2.4m/s，冬季盛行西北风，全年主导风向以西南风和西北风为主，其频率分为10%-25%。全年0-3.0m/s风速所见比例为92.4%。7-9月份易受台风影响，据杭州气象台实测历史最大风速为28m/s〔1967年8月〕，风向为59ESE。〔三〕水文本场地东南侧为受降溪，溪宽20-25m，深3.0-4.0m左右，深0.3-0.5m，旱季流速缓慢，风雨季节水流湍急，两岸采用浆砌块石护坡。场地范围内有一条近南北向的水渠，现已干涸，杂草丛生，仅雷雨季节有少量蓄水。〔四〕区域地质构造与场地稳定性依据区域的地质、地震资料，存在于本区的球川-萧山深断裂、昌华-普陀大断裂和孝丰-三门大断裂，均为形成历史悠久、延续时间长、反复活动屡次，在近代地质历史上有过活动的微弱活动性断裂。球川-萧山深断裂由江西弋阳经本省建德、萧山、海宁入上海，成北东走向，宽1-5km，长500km，形成于晚元古代；昌华-普陀大断裂横跨浙江北部，西起浙皖边界，东至杭州湾外，宽20km，长150km，形成于震旦纪中后期；孝丰-三门大断裂，由孝丰向东，经杭州南到宁海入三门湾，长480km，形成于燕山期早期。三条断裂相交于本区萧山西兴-闻堰间。上述微弱活动性断裂的新构造运动，表现在浙北平原第三纪、第四纪堆积厚度〔下沉幅度〕的差异，以及有感地震两个方面，有证据说明，断裂最新活动年代约为第四纪晚更新世〔Q3〕晚期，距今约1万年以前，第四纪全新世以来无构造错动。根据史料记载，历史上杭州曾发生过4级以上地震三次，如发生于公元929年的地震为5级，震中烈度Ⅵ度，震中区房屋有损坏，但未曾有有关地面水平移位、错位以及地裂记载。上述属浅源构造地震，并且本区近期地震活动倾向微弱，以震级小、强度弱、频率低为特点。据此，《建筑抗震设计标准》〔GB50011-2001，2023年版〕对本地区划为6度区是适宜的。根据我省地震部门资料，上述断裂最新活动年代为第四纪晚更新世〔Q3〕，全新世〔Q4〕无构造错动。根据《杭州市志》〔1995年〕本厂区近代历史上仅有3级地震，按《建筑抗震设计标准》〔GB50011-2001，2023年版〕，拟建工程可不采取专门的抗震措施。从区域地质构造和场地稳定性角度分析，拟建场地适宜本工程建设。〔五〕地基岩石的构成与特征根据本次详勘结果显示，拟建场地在地表下勘探深度范围内的地层主要属第四纪覆盖土层及基岩风化层。1、第四纪覆盖土层根据本次详勘结果显示，拟建场地在地表下勘探深度范围内的第四纪覆盖土层，可分为3个工程地质层，共计4个亚层，现将各岩土层的工程性质、分布特征自上而下分述如下：①1杂填土：杂色，以黄灰色为主，局部夹褐灰色，湿，松散状，以建筑垃圾为主，含少量生活垃圾，含35-50%的砖瓦碎块、碎砾石，局部夹有少量块石。层厚0.50-0.7m，全场局局部布。①2耕土：褐灰、灰黄色，湿，松散状，呈粘性土性，含少量有机质及植物根系，局部夹少量碎石。层厚0.20-1.00m，全场大局部分布。②含砂砾粉质粘土：灰黄色，湿，饱和，可塑状，含少量云母碎屑及有机质，摇振反响迅速，切面粗糙，无光泽反响，干强度低，韧性低。层厚0.20-3.20m，全场大局部分布。③角砾：黄灰、灰色，湿，中密-密室状，含少量云母屑及50-56%的砾石，局部相变为碎石。砾石成分以凝灰岩、砂岩为主。层厚1.40-5.90m，全场分布。2、基岩岩性及其风化分布本次详勘由于场地征地的原因，仅对山前谷地进行钻探，根据所揭露的场地下伏或局部出露的基岩，经野外描述鉴别和岩样鉴定分别有安山玢岩、角砾晶屑凝灰岩、含角砾玻屑凝灰岩、钙质岩屑砂岩、钙质含粉砂泥岩、玻屑凝灰岩、强熔结玻屑凝灰岩、含砂钙质石英粉砂岩等多种岩性。经过分析归并，将安山玢岩层号定位⑥安山玢岩；将角砾晶屑凝灰岩、含角砾玻屑凝灰岩、玻屑凝灰岩、强熔结玻屑凝灰岩等统一以“⑧晶屑玻屑凝灰岩〞定名。将钙质岩屑砂岩、钙质含粉沙泥岩、含砂钙质石英粉砂岩等统一以“eq\o\ac(○,10)钙质粉砂岩〞定名，本工程共出现⑥安山玢岩和⑧晶屑玻屑凝灰岩。根据钻孔底层描述、原位测试结果分析，本场地一期范围内出露、钻孔揭露的基岩为侏罗系上统劳村坞组〔J3l〕凝灰岩、安山玢岩，基岩节理较发育。根据现场测量，其节理主要产状为120°＜65°，节理密度1-2条/m，节理面平直，延伸2-3m；205°＜66°，节理密度1-3条/m，节理面平直，延伸1-2m⑥1全风化安山玢岩：灰白夹黄色，湿，母岩成分与结构全部遭破坏，根本风化呈土状，手捏易碎。层厚0.50-8.90m，全场大局部分布。⑥2强风化安山玢岩：紫褐夹灰白色，母岩成分与结构大局部已风化，节理裂隙十分发育，所取岩芯风化呈碎块状，手掰能断。局部夹中等风化岩石，采用Φ89金刚钻钻进，钻进速度约为30-32分钟/米，钻进时钻机平稳。根据岩石薄片鉴定，岩石具斑状结构，斑晶含量约为6%，为中粒斜长石。基质具交织结构，以斜长石为主，辉石、磁铁矿各少量。根据岩石单轴抗压强度试验，该层岩石饱和单轴抗压强度值一般在11.6-85.2MPa之间，平均值为45.7MPa，属较硬岩。本次勘察未揭穿，揭露厚度0.80-3.80m，全场大局部分布。⑧1全风化晶屑玻屑凝灰岩：灰白夹灰黄色，湿，母岩成分与结构全部遭破坏，根本风化呈土状，手捏易碎。层厚0.50-8.40m，全场大局部分布。⑧3中等风化晶屑玻屑凝灰岩：灰褐色、紫红色，局部灰黄色，母岩成分与结构局部破坏，裂隙发育，所取岩芯呈短柱状，岩石质地坚硬，锤击不易碎，击声清脆。采用Φ89金刚钻钻进，钻进速度约为45-50分钟/米，钻进时钻机平稳。根据岩石薄片鉴定，岩石具凝灰质结构，以玻屑为主，晶屑次之，岩屑少量。玻屑为弧面棱角状，已破玻化。晶屑以长石为主，黑云母、石英各次之。岩屑见凝灰岩，花边状。根据岩石单轴抗压强度试验，该层岩石饱和单轴抗压强度值一般在36.4-72.1MPa之间，平均值为38.8MPa，属较硬岩。本次勘察未揭穿，揭露厚度0.90-9.80m，全场大局部分布。〔六〕水文地质条件1、地下水类型和补给、径流、排泄特征勘探期间在勘探孔内测得地下潜水稳定水位埋深为0.0-2.8m，相当于高程25.9-33.81m，属松散孔隙性潜水，主要赋存于表层①填土、②层含砂砾粉质粘土和③层角砾土层中。主要接受大气降水及地下同层侧向径流补给，以竖向蒸发和侧向径流排泄为主要排泄方式。本工程东南部邻近受降溪场地地下水与受降溪水有一定的水力联系，一般在丰水期接受受降溪水位补给，其他期间水位向受降溪排泄。基岩裂隙水主要赋存于侏罗系上统劳村坞组〔J3l2、本次详勘在BZ190、CZ049、DZ188各取1组潜水样进行室内水质简分析，按国家标准《岩土工程勘察标准》〔GB50021-2001，2023版〕腐蚀性评价标准进行评价，得出本场地潜水对混凝土结构呈微腐蚀性；在干湿交替环境条件下对钢筋混凝土结构中钢筋呈微腐蚀性，长期浸水环境下对钢筋混凝土结构中钢筋呈微腐蚀性。本次未进行土样的化学分析。本场地潜水位总体埋深较浅，主要接受大气降水和地下同层侧向径流的补给。经过大气降水常年的淋滤作用，场地浅部土层的腐蚀性根本与潜水的腐蚀性相同。故场地土层的腐蚀性视同潜水对各建筑材料的腐蚀性。三、场地与地基地震效应〔一〕场地地基岩土抗震评价根据《中国地震动参数区划图》〔GB18306-2001〕和《建筑抗震设计标准》〔GB50011-2001，2023年版〕，本场区地震动峰值加速度分区为0.05g，场地抗震设防烈度为6度，设计地震分组为第一组。对于丘陵切坡区域，本建筑物区域浅部20m范围内分布的土层根本以坡积土和基岩为主，依据国标《建筑抗震设计标准》〔GB50011-2001，2023年版〕，可定型判定场地土类型为岩石-中硬场地土；根据钻探情况，该场地覆盖层厚度＜5m。综合可知丘陵切坡区域内建筑场地类别为Ⅰ类。对于山前谷地区域，根据本次详勘在场地BZ190、DZ197钻孔内的单孔剪切波速测试结果，场地自地面以下20m深度范围内土层的等效剪切波速Vse分别为369.8m/s、337.8m/s，依据《建筑抗震设计标准》〔GB50011-2001，2023年版〕相关规定并结合本次详勘资料，可综合确定该场地土类型为中硬土；根据钻探情况，该场地覆盖层厚度≥5m。综合可知山前谷地区域范围内建筑场地类别为Ⅱ类。根据本场地地形、地貌，丘陵挖方区域属对建筑抗震有利地段，山前谷地区域属对建筑抗震不利地段。场地设计根本地震加速度0.05g，设计地震分组为第一组。场地特征周期丘陵挖方区域为0.25s，山前谷地区域为0.35s。〔二〕场地地基岩土地震液化情况评价依据国际《建筑抗震设计标准》〔GB50011-2001，2023年版〕，富阳市区域抗震设防烈度为6度。一方面本工程属于一般住宅建筑；另一方面浅部20m以内土层以人工填土、粘性土及基岩为主，故拟建场地浅部为非地震液化底层，可不进行地震液化判断。四、场地不良地质作用根据浙江省地矿勘察院完成《富阳市国土资源局2007-246地址地质灾害危险性评估报告》，本场地未发现山体滑坡、崩塌、泥石流和地面沉降、地面塌陷、地裂缝、岩溶塌陷等地质灾害的迹象及记录，自然斜坡、人工边坡及稳定性较好，因此，整个拟建场地范围内地质灾害的可能性小，危险性小，其作为建设用地适宜。五、地基岩土特征和主要物理力学性质根据本次详勘资料，场地地基岩土主要特性如下：根据野外勘探、室内土工试验机原位测试结果显示，拟建区域表层土层填土性质变化大，未经处理，不宜利用；②、③层为第四系上更新统坡洪积层的粘性土和角砾，但层厚不匀，性质变化较大，一般考虑可以作为荷载不大建筑物浅根底持力层。本次在勘探深度范围内根据所揭露的各岩层性质和风化速度，对上述两种基岩划分为全风化、强风化、中等风化三个风化带。经对岩样进行饱和单轴抗压强度试验，中风化状的⑥安山玢岩和⑧晶屑玻屑凝灰岩均属硬质岩。由于本场地基岩风化裂隙发育，风化程度高，且不同岩性存在着风化程度上的差异，使本场地基岩各风化带岩层面起伏变化均较大。场地内的中等风化岩层面虽起伏较大，但性质好，在受荷作用下变形量小，可作为荷载较大建筑物桩根底的桩端持力层。第三节根底设施现状一、供电拟建工程用电由市供电网供给。该工程用电可依托附近区域变电，拉两条专线在工程用地内建配电站。因此，工程的用电可以得到充分保证。二、给排水〔一〕给水①水源：小区主入口处即北侧九龙大道设有DN600的市政给水管，供给小区生活、消防用水。②用水量：按每户3人，每人日用水量为150L；绿地、道路浇洒按每日每平方米1L计算，不可预见水量按10%计算。③供水方式：1-4层由市政管网直接提供；5-14层由低区变频泵组供水；15-23层由高区变频泵组供水。④超压：5-9层、15-18层设支管减压阀。⑤用水系统：受降镇内无给水厂，水源主要是银湖给水加压泵站的供水，位于受降村〔原大树下村〕，水源引自富阳二水厂。〔二〕排水①污、废水系统：小区污、废水排放采用室内分流，室外合流，工程厕所厨房污水及游泳池用水经隔油、化粪池处理后排入污水管网；淋浴盥洗污水和公建污水经“生物接触氧化法+活性炭吸附+消毒〞处理到达《城市污水再生利用城市杂用水水质》〔GB/T18920-2002〕标准后，用作小区内绿化灌溉。小区主入口即北侧九龙大道、次入口〔小区南侧，紧邻溪北路〕分别设有D500、D800的市政排水管，污水排放量按生活污水量的80%计算。②雨水系统：有组织排放，排至受降溪。三、交通富阳市位于沪杭甬“金三角〞交汇点，杭州的西大门，是国务院首批批准的沿海对外开放县〔市〕之一。市内水陆交通兴旺。水路经富春江、钱塘江、杭州湾可抵杭州、上海、宁波、无锡。陆路有贯穿全境的320国道、沿江一级公路与沪杭、杭甬、杭宁高速公路相连。距杭州国际机场50分钟，距杭州火车站仅半小时。至2003年底，全市公路总里程为845.015公里，其中一级公路72.8公里，二级公路102.201公里，等级公路总计844.012公里，占公路总里程99.88%；高级路面258.424公里，次高级路面586.591公里，为公路总里程100%；全市公路通乡率100%，公路通村率到达96.90%。交通十分便利。第四节社会经济条件一、富阳概况“天下佳山水，古今推富春〞。富阳古称富春，因母亲河——富春江而得名。富阳位于当今中国最具开展潜力与活力的“长三角〞经济圈南翼，又处在沪、杭、甬“金三角〞交汇处的黄金点上，为杭州市西南重要门户。行政区域1831平方千米，人口64万，为国务院首批批准的沿海对外开放城市之一。富阳拥有“国家卫生城市〞、“国家园林城市〞、“国家环境保护模范城市〞、“中国优秀旅游城市〞、“浙江省文明城市〞等诸多殊荣。2023年国民生产总值342.9亿元，财政收入45.07亿元。2023年，富阳名列全国县域经济百强县〔市〕第26位，被福布斯认定为“最适宜民营企业投资创业的百强城市〞和“中国大陆最正确商业城市〞。富阳历史悠久，人文荟萃。自秦王政二十六年置富春郡迄今，已有2200多年的历史。一方水土育一方人。历史上富阳曾涌现出三国东吴大帝孙权、晚唐诗人罗隐、元代大画家黄公望、现代著名作家郁达夫等一大批杰出人物。富阳地处“西湖-富春江-千岛湖-黄山〞国家级黄金旅游线路的前站，境内山川秀丽，风光旖旎，拥有华东地区最大的天然淡水游泳场、完整保存的具有江南特色的明清古建筑群——龙门古镇，是孙权后裔最大的聚居地，亚太地区第一大天然洞厅——碧云洞等许多名胜古迹。富阳位于亚热带季风气候区块，四季清楚，光照充裕，雨量充分，温和湿润，年平均气温16摄氏度，年平均降水量1460毫米，无霜期238天，是最适宜居住、生活、休闲、度假和投资创业的城市之一。近年来，富阳正全力打造“富裕阳光之城〞和“运动休闲之城〞，全市人民解放思想，锐意进取，以敢为人先、敢争一流的气魄，实现富阳新一轮跨越式开展。自古以来，人们以“江南何处览名胜，佳丽之城数富春〞赞誉富阳。然而，千百年来富阳并不富裕而是贫穷。1949年，全县工农业总产值才3960万元，人均只有132元(当时总人口近30万)；到1978年改革开放前夕，全县工农业总产值也仅2.18亿元，人均只有167元，足见其生产力水平之低下。直到党的十一届三中全会之后，穷那么思变的富阳人，遇上了富民政策的好年景，一股勤劳致富、合法经营致富的巨大潜能空前地迸发出来，使十六大报告中所描绘的“放手让一切劳动、知识、技术、管理和资本的活力竞相迸发，让一切创造社会财富的源泉充分涌流〞在富阳这片热土逐步变为现实。近20年，全球国民生产总值平均增长速度为3%，中国为9%，富阳为11%。1998年5月25日，《中国改革报》发出一个醒目的信号：“关注富阳〞。因为，“在中国这块大幅员上，一个县级市是一个并不起眼的角色，然而，在中国民营经济开展史上，这个县级市是一个非常抢眼的角色。〞(一)富阳地方特色1.文化特色。富阳历史源远流长，造就了深厚的文化底蕴。建县2200余年来，形成了三国文化(孙权、曹操、刘备均有后裔生活在富阳)、纸文化、富春江文化、浙东文化和民情民风五大文化体系。孙权后裔聚居地龙门，为富阳市第一大村。该村90%以上村民姓孙，龙门孙氏的生产、生活、社会习俗，是富阳最具有特色的文化，最具富阳特色文化中的瑰宝。富阳有1900多年的造纸历史，拥有300多家造纸企业，为富阳第一大支柱产业，产量占浙江省1/2以上。悠久的造纸历史，形成了独特的纸文化，对富阳的开展起到了不可取代的重要作用。美丽的富春江流经富阳境内52公里，富春江孕育了富阳人不朽的精神。富阳虽地处浙西北部，但深深烙下了浙东文化的烙印。在吴大帝孙权雄风的熏陶下，富阳人发扬勤劳、智慧和吃苦的精神，形成了自强不息、注重三缘(血缘、亲缘、地缘)和关爱乡土的民风，涌现了董诰、董邦达、郁达夫、蒋忠等叱咤风云、流芳千古的人物。2.经济特色。富阳有工业企业1万余家，99%为个私企业，个私企业产值占全市工业总产值的97.8%。造纸及纸制品业、通讯设备制造及加工业、轻纺工业为全市工业经济的三大支柱产业，三大产业的总产值占全市工业总产值的55%以上。造纸业以生产单、双面白纸板为主，其产品产量占全省产量1/2以上，占全国1/15以上，被中国工业经济联合会授予“中国白板纸基地〞称号。有通讯器材企业300余家，形成了一条以光纤预制棒制造技术为标志，光纤、光缆为根底，光元器件为配套的光通信产业链，初步打造成“浙江光谷〞，所产电缆、光缆，占国内销售市场1/4份额，成为全国通信器材行业的重要生产基地。(二)富阳经济社会开展取得的主要成绩“十五〞期末的2005年，富阳市紧紧围绕“加快开展、协调开展〞主题，全市上下同心同德，化挑战为机遇，变劣势为优势，经济社会开展取得显著成就，综合实力得到明显增强。全市实现生产总值201亿元，比上年增长17.7%，其中第一产业18亿元、第二产业120.4亿元、第三产业62.6亿元，分别增长15%、18.2%和17.5%，三次产业占GDP的比重由2000年的12:61.2:26.8调整到2005年的8.7:61.5:29.8，完成财政总收入24.58亿元，其中地方财政收入12.76亿元，分别增长15.7%和17.8%。全社会固定资产投资106.7亿元，增长13.8%。年末金融机构存款余额178.3亿元，贷款余额153.2亿元，分别增长13.9%和13.2%。1.工业经济规模壮大。由于近几年大力实施“工业立市〞战略，积极调整优化工业经济结构，着力开展区域特色工业，不断加快技术创新，工业经济持续快速开展。2005年全市实现工业总产值突破600亿元，到达603.7亿元，是2000年的2.5倍，年均增长22%。规模工业开展迅速，规模企业家数由2000年的227家增加到2005年的884家，实现工业产值443.4亿元，是2000年的4.8倍，年均增长34.1%。造纸和通信两大支柱行业优势明显，占据全市工业经济的“半壁江山〞。打响“中国白板纸基地〞品牌，目前年销售收入超500万元以上的规模造纸企业近300家，年产量超过全省的1/2，约占全国产量的1/12。着力打造“浙江光谷〞，已逐步成为浙江省最大的通信器材生产基地，电缆、光缆、光纤产量均占全国总量的1/4以上，光纤光缆产业园成为首批国家级产业园。2.农村经济稳步开展。2005年全市实现农业总产值27亿元，比2000年增长38.5%，年均增长11.9%。加大种粮扶持力度，制止耕地抛荒，粮食生产实现恢复性增长，粮食播种面积到达23446公顷，总产量14.35万吨。农业龙头企业迅速开展，至2005年底，市本级以上农业龙头企业达50家。其中杭州市级以上12家。农业龙头企业实现产值13.5亿元，带动联系农户7万多户，联系基地8万多亩。全市拥有蔬菜、水果、水产、蚕桑、竹笋等各类农民专业合作组织和行业协会74家。成功举办首届农产品推介会暨农业招商引资洽谈会，签订投资、供销合同20个，总金额4.04亿元。3.社会事业协调开展，城乡居民收入增加。2005年全市城镇居民人均可支配收入达15036元，农民人均纯收入7585元，分别比上年增长13.5%和11%。城乡居民储蓄存款余额81.7亿元，比年初增加11.4亿元。恩格尔系数为39.3%，比上年下降0.4个百分点，人民生活质量进一步提高。社会保险、就业再就业工作继续走在全省前列。2005年净增就业岗位9371个，帮助5719名城镇失业人员就业和1278名“4050”人员再就业，城镇失业率为3.9%。有23个乡镇(街道)成为省和杭州市教育强镇，初中升高中段比例达93.3%。高考成绩连年居杭州地区前列。人才队伍不断壮大，到2005年底，我市人才资源总量到达4.5万人，比2000年增长48%。五年来引进非富阳籍人才2500名以上，引进外国专家152人次，实施国外引智工程121个，占全省的1/10，占杭州市的1/3。二、受降概况受降镇位于富阳市北部，处北纬30°07ˊ，东径119°57ˊ，距市区12公里。东邻杭州市西湖区，南连东洲街道，北接杭州市余杭区，西靠高桥镇。境内群山环抱，丘陵起伏，较大山峰有板照山、鸡笼山、天打山、大爿山。其中板照山主峰海拔463米，居全镇之首。受降溪发源于东坞山，由北而南聚集诸溪，流经高桥镇，注入富春江。北渠向东南延伸，长达8公里。土壤以红、黄壤粘土为主，适宜种植稻麦、油菜等农作物，经济作物有茶叶、竹笋、板栗、桃子、梨等。气候四季清楚，春夏多雨，秋季易旱。常年平均温度16.8度，无霜期220天。全镇山地面积占67.5%，耕地仅占8.5%。地下矿产有银、铜、锌、铅、石英沙等，储藏量不甚丰富。野生动物有野猪、黄麂、野兔、狐狸、蛇类等多种。1945年8月，日本军国主义战败后宣布无条件投降。9月4日，境内宋殿村被指定为接受侵浙日军投降地点。因是重大历史事件发生地，民国34年〔1945年〕底，将原长新乡改名为受降乡，受降因此得名，并一直沿用至今。1987年10月，受降乡改署为受降镇。此后，建署和辖地一直未变。2005年，全镇辖11个行政村，70个自然村，140个村民小组。镇内人口以汉族为主，侗族、畲族、苗族等少数民族有少量分布，均系女性婚嫁至此。2005年末，全镇总户数5160户，总人口15608人，其中男7602人，女8006人，农业人口14960人，非农业人口648人。人口自然增长率5.6‰，方案生育率97.8%。1991年，农业仍以种植业为主，辅以林业和牧业。此后，农业开放、开发不断深入，全镇出让土地、修建道路等用地较多，耕地面积有所减少，但农业总产值仍逐年增加，粮食总产量每年保持在600—700万公斤左右，年年完成镇人代会提出的目标。1995年，全年生猪饲养1.5万头，年底存栏7000头，到达“五谷丰收、六畜兴旺〞。茶叶、豆腐皮、竹笋是受降镇农业经济三大特产，1995年，全镇茶叶产量4.1万公斤，其中旗枪茶产量占全省总产量的十分之一，豆腐皮年产量100万公斤，三项合计产值1500万元，占当年农业总产值的39.3%。农业根底建设投入加大，生产条件不断改善。1992年以后，先后投资1320万元，完成8座水库除险加固，其中向阳水库投资472万元，新建泄洪道，加高加固大坝，蓄水量达66万立方米，比原来增加22万立方米，被杭州市政府认定为富阳市2座标准化水库之一。建立种养殖业生产基地，初步形成规模生产。2002年，投资300万元，建成年产肉猪1500头的梓树生猪养殖场和26公顷上大庄西湖龙井茶基地。围绕区位优势，建设“绿色受降〞。全镇山区、半山区各村，素有开展山林生产，实行以工养林，以林养林习惯，大片山林郁闭成林，森林覆盖率到达69.3%。1995年3月，四联村经富阳市绿化委员会呈报，被全国绿化委员会命名为“全国造林绿化千佳村〞。2001年，对320国道受降段16.9公里公路两边30米范围地块进行绿化，涉及沿线6个行政村，拆迁房屋285户，面积3.2万平方米，总投资7000万元，美化了富阳“北大门〞。同年，对总长5.5公里的受降溪河道进行综合治理，砌石护岸，截弯拓宽，治理后的河道宽24米，两边浇好柏油路，植树绿化，安装路灯，总投资3900万元。该工程既提高了泄洪能力，又绿化了田野，为人们在绿树丛中晨练休闲提供了场所。1991年，有乡镇集体企业7家，村、户联办企业32家，茶叶机械制造、精制茶叶加工是工业生产的主导产业。1994年，受降茶机厂生产的84型茶叶揉捻机获得国务院科技成果三等奖，12个茶机系列、43个品种的茶叶机械，远销全国24个省、市及越南、泰国等东南亚国家，产销量占全国30%左右。随后，石棉瓦、玻璃制品企业迅速开展，1996年，注册的石棉瓦生产厂达80余家，玻璃制品厂21家，产值占工业总产值的35%以上。由于石棉瓦废料，玻璃厂黑烟污染严重，1998年后，镇政府采取关、停、转等措施，实行强制下马。2000年后，工业产业结构调整步伐加快，5年中，先后引进新兴工业工程33个，资金4.6亿元，投入工业性改造资金8.7亿元。工业经济增速加快，运行质量明显提高。2004年末，已有工业产值超亿元的企业7家，规模以上企业37家。钢架结构、光缆通信、服装加工、机械制造、茶叶精制成为新的五大支柱产业。2005年末，钢架结构产值17.8亿元，占工业总产值的44.5%，通信电缆制造业产值4.5亿元，占总产值的11.26%，机械电子产值3.5亿元，占总产值的8.76%。1991年，商业网点有供销合作社经营的上宋、施家园2家供销商店。1998年，受降综合贸易市场启用，占地3200平方米，设摊位56个，是全镇第一个规模化市场。2002年后，“上海华联超市〞、“华辰超市〞、“服装超市〞相继在受降镇开张，经营具有时尚气息的珠宝、家电、家具、美容等经营工程。2005年底，全镇有大小店铺510家，从业人员1050人，年营业总额1785万元。境内320国道穿镇而过，环镇公路“九龙大道〞及二环线贯穿7个行政村，交通十分便利，汽车可直达杭州、上海、南京、无锡等大中城市。1997年末，11个行政村全部建成柏油路或水泥路。1994年银湖万门程控大楼建成，移动开通。此后，在上宋、祝家村、施家园、上大庄等地建造5座移动通讯塔，移动信号覆盖率100%。1998年开通小灵通信号，新建东坞山、大树下等7座小灵通发射塔，小灵通信号覆盖率95%。2005年底，普及率为33部/百人。镇内有农村合作银行1家，储蓄所5家。2005年储蓄余额28539万元，人均储蓄18280元。1992年实施九年制义务教育。先后新建中小学校舍13067平方米，总投资1202万元。1994年评为杭州市根底教育先进镇。1995年评为浙江省“双基〞验收工作先进镇。1998年完成小学“10并3”的布局调整工作，中小学生全部有专用中巴运行车接送。2001年1月，被评为“杭州市教育强镇〞。2002年12月，被评为“浙江省教育强镇〞。2005年末，全镇有初级中学1所，小学3所，成人文化技术学校1所，幼儿园7所，在校初中生585人，入学率100%。在校小学生1264人，入学率100%。在园幼儿713人，入园率86%。镇内有骨伤科医院1家，合作医疗效劳站2家，防保站1家。1991年，全镇11个行政村都建立卫生室。2000年底，实现100%初级卫生保健普查率。2002年，在杭州地区首先建立农村新型合作医疗站试点。2005年末，全镇参加农村新型合作医疗13916人，占农村总人口的93.3%。1998年后，先后设置垃圾房和垃圾箱236个，兴建垃圾中转站2个，垃圾填埋场1个，日处理生活垃圾12吨。1994年银湖自来水厂建成投产，2005年底，自来水普及率85%。2001年12月，被杭州市爱国卫生运动委员会命名为“杭州市卫生镇〞，2002年8月，被浙江省爱国卫生运动委员会命名为“浙江省卫生镇〞。1992年开通有线电视，2005年开通网络数字电视，至年末，有线电视覆盖率达100%。1996年后，全镇已举办农民运动会5届，2001年，被杭州市人民政府命名为“杭州市体育先进镇〞。2004年12月，11个行政村都建立健身活动场所，配置健身器材。2005年11月，被浙江省人民政府命名为“浙江省体育先进镇〞。1995年以后，全镇11个行政村先后被评为富阳市“小康村〞。1996年9月，被市委、市政府评为“富阳市小康镇〞。1997年12月，被杭州市委、市政府命名为“杭州市新农村乡镇〞。1999年12月，被杭州市人民政府授予“杭州市村民自治模范乡镇〞称号。2003年10月，被杭州市委、市政府命名为“杭州市文明乡镇〞。2004年8月，被浙江省委、省人民政府命名为“浙江省文明镇〞。2005年3月，国家统计局、中国信息报社在全国首届小城镇综合开展1000强评选中，受降镇获“全国千强乡镇〞称号。第五节富阳市城市总体规划〔2003-2023年〕摘要一、开展目标以“接轨大都市、建设新富阳〞为目标，积极加快市域工业化进程，推进城市化，促进信息化，面向国际化，全面提升城市综合实力和区域竞争力，以“山水名、工业立市、文化兴市〞为导向，力争建设生态市，创立国家环保模范城市，全市综合实力进入全省前列。二、产业开展战略以工业立市战略、城市化战略、开放带动战略、科技兴市战略、可