某地产中心超高层销售经验分享

某地产中心超高层销售经验分享一、项目基本介绍绿地中心，傲立于鼓楼核心地段，巨擘体量近30万㎡，三峰鼎立格局（世界级中央商务区）。绿地中心【云峰】国际商务首席【紫峰】摩天洲际总部【翠峰】生态商务中心紫峰项目主要技术经济指标总用地面积18721平方米建筑占地面积9361平方米总建筑面积267200平方米地上建筑面积205246平方米地下建筑面积：61954平方米道路广场总面积：5476平方米绿地总面积3884平方米绿地率20.75%容积率11.09建筑覆盖率50%建筑层数89层建筑高度450米小型机动车停车位1000个紫峰大厦业态构成物业类型建筑面积（㎡）办公（10-41F）62314.77商业48200.34

其中电影院3458.95俱乐部676.51观光层2614.59酒店75743.411-6F绿地中心紫峰购物广场15-41F超5A涉外甲级写字楼45-82F六星级绿地洲际酒店72F全景观光层俯瞰南京全城楼层楼层功能B1-4F停车场B1-6F绿地广场商业中心8-9F健身中心、游泳馆、室外花园、SPA10-41F办公45-46F空中大堂47F咖啡吧49-71F洲际酒店客房72F观光厅76-77F中餐厅78-79F特色西餐厅80-81F总统套房82F俱乐部5A办公标准层。办公整层面积在2200-2500平方米

同时可以灵活多种划分方式紫峰10-41F为超5A甲级写字楼，精装修交付.

二、销售阶段研习1、销许取得前整栋企业定制基金洽谈整栋概念先行2、预售阶段根据客群细分进行垂直及平面划分低区分割销售——500万起（投资客）中区1/3或半层销售——3000万起（行业领先成长型企业）3、现房阶段国企、央企（世界500强及垄断行业）宁缺毋滥整层销售三、寻找我们的客户

客户途径分析自然到访（广告类）推荐介绍自我拓展1st.谁会帮我们介绍客户？政府招商部门：税收优势招商小组公司领导、员工：全员营销老客户：售后服务同行：资源共享中介、银行等关联单位：利益关联

2nd.我们从哪里找到客户？行业协会大客户的上下游关联企业其他需“改善型”办公楼周边区域（经济辐射圈内）企业传统陌拜到达四、如何成交

主力投资客户群：温州投资客、建筑师C类客户：投资兼自用500万起投资类——唯一可售租金表回报率自用类——唯一可售地标企业实力(面子)

B类客户：自用企业3000万起行业描述：金融、科技、媒体广告企业描述：民营成长型企业及区域行业领头企业荣耀感、项目附加值、客户融资渠道B类客户成交要点抓住客户想与大企业为邻的心理增加产品附加值，物超所值（酒店、俱乐部）解决客户资金问题：大额贷款难题、其他融资方式

A类客户：整层客户企业描述：国企、央企、500强及行业垄断企业行业描述：金融、能源企业形象、硬件设施、付款方式及税收政策A类客户成交要点利用政府招商平台引进行业标杆企业做好企业内部“关键人”的工作，他为我用公司内部上下一心、通力合作五、内因优秀商办项目销售员的特征性格特征：性格沉稳内敛、心态平和、抗压力强、男性为宜基本素养：知识面丰富、思想成熟从业经历：有过高端商办销售、高端别墅销售、银行理财经 理、高端汽车销售等

商办项目销售员培训内容销售培训内容：1、金融类：宏观经济、信贷政策等2、法律类：基本法律常识、婚姻法、遗产继承法等3、建筑类:机电、暖通专业知识、世界地标建筑4、销售类：石真语、路长全、韩金刚销售技巧培训5、其他：奢侈品、国学、风水等

六、我们的遗憾和注意点政府的招商政策和服务水平具有国际化商务氛围的售楼处大厦底商尽量为银行预留（大型商场业态除外）地标运作，商业先行万达——万达广场华润——万象城商业的提前良好运营能够提升综合体项目的整体形象及价格预期。纵观国内商业综合体巨头：万达、华润。虽运作模式不同，但都充分利用了商业在综合体中的提前价值。对于普通消费者来讲，他们能够很简单的明白这些成功运作的商业品牌背后的办公和公寓的价值。2007年：国内处于宽松的宏观经济面、国外经济环境良好，写字楼销售、租赁市场两旺。2008-2009年：发生全球金融危机，国外经济环境恶化造成外资企业进入减少，直接影响写字楼租赁市场，间接影响写字楼销售。2010-2011年：银根紧缩，造成民营中小企业购买力降低。同时国家4万亿救市投资，增加了国字头企业的购买力。宏观经济对商办项目的影响

THANKS通过辛勤的工作获得财富才是人生的大快事。一个人一生可能爱上很多人，等你获得真正属于你的幸福后，你就会明白以前的伤痛其实是一种财富，它让你学会更好地去把握和珍惜你爱的人。1月-2420:3920:39:14人只有为自己同时代人的完善，为他们的幸福而工作，他才能达到自身的完善。每项事业成功都离不开选择，而只有不同寻常的选择才会获取不同寻常的成功。20:39:1420:391月-24论命运如何，人生来就不是野蛮人，也不是乞讨者。人的四周充满真正而高贵的财富—身体与心灵的财富。人生没有彩排，每一个细节都是现场直播。对产品质量来说，不是100分就是0分。成功的经理人员在确定组织和个人的目标时，一般是现实主义的。他们不是害怕提出高目标，而是不让目标超出他们的能力。管理就是决策。20:3920:39:141月-24经营管理，成本分析，要追根究底，分析到最后一点。再实践。2024/1/420:39:14世上并没有用来鼓励工作努力的赏赐，所有的赏赐都只是被用来奖励工作成果的。除了心存感激还不够，还必须双手合十，以拜佛般的虔诚之心来领导员工。2024/1/420:3920:39:14预防是解决危机的最好方法。我们不一定知道正确的道路在哪里，但却不要在错误的道路上走得太远。不要把所有的鸡蛋放在同一个篮子里。用他，就要信任他;不信任他，就不要用他。沟通再沟通。04一月2024多挣钱的方法只有两个：不是多卖，就是降低管理费。我所做的，就是创办一家由我管理业务并把我们的钱放在一起的合伙人企业。我将保证你们有5%的回报，并在此后我将抽取所有利润的50%。请示问题不要带着问题请示，要带着方案请示。汇报工作不要评论性地汇报，而要陈述性的汇报。2024年1月4日在漫长的人生旅途中，有时要苦苦撑持暗无天日的境遇；有时却风光绝项，无人能比。沟通是管理的浓缩。1月-2420:39:1420:39员工培训是企业风险最小，收益最大的战略性投资。人类被赋予了一种工作，那就是精神的成长。企业发展需要的是机会，而机会对于有眼光的领导人来说，一次也就够了。1月-241月-24发展和维护他们的家;至于女子呢?则是努力维护家庭的秩序，家庭的安适和家庭的可爱。犹豫不决固然可以免去一些做错事的可能，但也失去了成功的机会。管理是一种严肃的爱。1月-2420:391月-24选择?选择这个词对我来说太奢侈了。没有商品这样的东西。顾客真正购买的不是商品，而是解决问题的办法。一个人被工作弄得神魂颠倒直至生命的最后一息，这的确是幸运。从管理的角度来讲，两点之间最短的距离不一定是一条直线，而是一条障碍最小的曲线。20:391月-2420:39:14自觉心是进步之母，自贱心是堕落之源，故自觉心不可无，自贱心不可有。04-1月-241月-241月-24切实执行你的梦想，以便发挥它的价值，不管梦想有多好，除非真正身体力行，否则，永远没有收获。一个有坚强心志的人，财产可以被人掠夺，勇气却不会被人剥夺的。时间和结构。20:391月-241月-24南怀瑾说：“心中不应该被蓬茅堵住，而应海阔天空，空旷得纤尘不染。道家讲‘清虚’，佛家讲空