世联-中国五矿长沙暮云项目整体定位报告

中国五矿长沙暮云工程

整体定位报告谨呈：中国五矿集团公司版权声明：本文仅供客户内部运用，版权归世联地产顾问〔中国〕一切，未经世联地产顾问〔中国〕书面答应，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、援用、复制和发布报告中的部分或全部内容。00工程背景0201050403客户目的是五矿的第一个工程，规模型的住宅大盘，对于开发商具有很大意义关键是工程的胜利开发，提升五矿的品牌笼统，成为鹏欣在房地产领域的企业名片根本开发周期5年，2007-2021年，一期08年销售我们对客户目的的了解价值最大化的盈利目的长沙的标杆型高端工程用地规划目的：规模型工程，但有较多限制1、总体目的占地：912.31亩容积率：<2.22、规划条件建筑密度<30％绿地率≥35％限高18层不能出现独栋产品受90/60限制工程属性界定地块：内部山水资源丰富，地势高差明显工程属性界定区位：长株潭一体化的融城点，但区域认知及成熟度低工程属性界定工程位于位于长沙暮云镇区域范围。间隔长沙市中心约15公里。西面位处建設中贯穿长沙市南北主干道的芙蓉南路,北面为火星大道。但目前都未正式通车。区域属于暮云镇的边缘区域，原有开发度不强，认知有限四至：大盘环绕，居住气氛较浓，但区域开发度低工程属性界定工程宗地四至北临格兰小鎮一期西临橘郡城镇置业別墅用地东临达云路南接北京怡海花园及三湘地产工程都为未开发或待开发工程。西北面临近中信新城属性诠释区域属性规划中的长株潭融城核心高起点规划，热点开发区域距离长沙市中心约15公里可以辐射市区置业人口周边大盘环绕项目周边基本为空地，未开发未来可形成较浓的居住氛围区域较为陌生，周边生活配套缺乏项目属性占地约912.31亩，容积率2.2以下中低密度规模大盘社区限高18层、不能出现独栋、受90/60限制限制因素多，规划空间受限不邻城市主干道，且道路目前还未全面开通项目进入性及昭示性较弱内部山水资源丰富，地势高差明显可利用的景观资源，但非稀缺性资源区域属性和工程属性的界定分析：可以协助我们明确研讨方向和方法工程属性界定：城市开展趋势下的新城区，相对陌生区域的大规模中低密度房地产工程省府融城住区认知度较低大盘资源丰富区域属性工程属性工程思索1：众多利好下的区域价值？问题：规划中与现实的差距，区域的支撑度01区域价值0201050403长沙——珠三角三小时经济圈范围内，发扬着承东启西、联南接北的枢纽作用，属于中部开展的重点城市长沙珠三角经济圈长三角经济圈中部六省长沙是内陆交通枢纽城市，是通向两广沿海和西南边陲的前缘地带；位于上海、广州、重庆、武汉四大全国性商贸中心聚辐的交错地带，东南西北四大城市的辐射作用可在长沙地域产生叠加效应长沙在全国的战略规划中发扬着承东启西、联南接北的枢纽作用，既得益于沿海市场的强劲辐射，又受惠于内陆市场的全面联动影视文化、山水洲城——长沙是中国影视传媒最兴隆的城市之一，中国第一批历史文化名城，活力的城市岳麓山、岳麓书院、橘子洲头、湘江是长沙最重要的景观和历史人文资源；是长沙几千年历史的见证，长沙市民对她们有着深沉的感情；影视传媒是长沙最具竞争力的产业，是长沙最值得骄傲和骄傲的招牌，湖南卫视是中国收视率最高的省级电视台，“超女〞更是近年来长沙吸引世人的“亮点〞长沙近年来GDP和固定资产投资快速增长，国民经济稳定快速开展长沙市历年GDP与固定资产投资情况近6年长沙市GDP增长率坚持在12%以上，2006年城市GDP到达1790.66亿元；近年来长沙市固定资产投资年稳定快速增长，2006年已达1089.8亿元，增幅高达22.57%大量固定资产投资在城市根底设备建立方面发扬了成效长沙市人均GDP快速增长，人均可支配收入程度较高长沙市历年人均GDP开展情况长沙市历年人均可支配收入长沙市人均GDP坚持高速增长，近6年来增长速度均超越10%，而且增速不断加快；2006年人均GDP到达27853元,人均GDP增长速度为16.2%可支配收入坚持较高速度增长，近三年来的增长率都超越10%程度，06年人均可支配收入为12924元，增长12.0%中部省会城市中，长沙GDP与社会消费品零售总额较高，人均可支配收入处于最高程度长沙市GDP与社会消费品零售总额与其他城市比较周边省会/直辖市长沙郑州南昌武汉人均可支配收入（元）13924118001124312360周边省会/直辖市合肥太原成都广州人均可支配收入（元）11013117411278912360在中部六省会城市中，长沙的GDP和社会消费品零售总额均列第三位，低于武汉和郑州，但明显高于太原、合肥和南昌；与广州和成都相比，长沙市的GDP和社会消费品零售总额都有较大差距；长沙市人均可支配收入在中部六省会城市中处于最高程度，而且高出成都1元随着城市的开展，长沙在原有的根底上进展着新一轮的扩张，城市往外环开展市民观念“如今的长沙比以前大多了〞市府西移省府南迁新河三角洲崛起东：高桥市场群、星沙板块南：省府南迁，大量土地供应西：市府西移，岳麓资源、人文并举北：新河三角洲崛起，两馆一厅打造高桥市场群"一主二次四组团"，河东主城区，河西新城、星沙马坡岭新城，捞霞组团、高星塘岭组团、含浦组团、暮云组团据长沙市2001年修编后的城市总体规划规定，到2020年长沙市人口将添加到350万，城市用地规模由原来的250平方公里添加至350平方公里。城市空间构造为“一主二次四组团〞，即一主--河东主城区，二次--河西新城、星沙马坡岭新城，四组团--捞霞组团、高星塘岭组团、含浦组团、暮云组团。城市规划区由原来的966平方公里扩展到2890平方公里，其中都市区1450平方公里。按照长沙整体规划修编后的蓝图，长沙经过10-15年的努力，将建立成一个人口300万，城区面积350平方公里的大都市，按此速度，长沙还要添加住宅面积4000万平方米，每年要新增住宅面积200多万平方米，房地产市场仍有宏大的开展空间。

城际角度：长株潭一体化，区域竞争力提升的必然之选，南向交融成为趋势长株潭一体化目的：经过长株潭地域产业的集群化，推进本区域经济一体化，支持湖南省发扬后发优势，实施反梯度战略，统筹区域开展，提高湖南省在国内省份中的中心竞争力和区域整体实力。努力开展成为我国中西部地域具有综合优势和强大竞争力的主要城市密集区之一，成为辐射与效力中南地域的经济引擎之一，能在更大范围、更宽领域、更高层次参与国内外竞争和直接对外开放的区域。

多中心开展是城市开展的重要过程，是城市向城市群开展的重要过渡长沙05年以前的开展方式是典型的单中心开展方式，五一广场是城市独一的中心区，承载整个城市的中心功能多中心开展有利于城市的平衡开展，分散城市开展压力，新中心区开展成为城市开展的动力源，将拉动城市快速开展第一阶段：单中心扩张第二阶段：多核化开展第三阶段：都市群构成主城中心中心中心中心长沙、湘潭、株洲的“一体化〞开展是城市开展成为“都市群〞的结果。多中心开展有利于城市群的构成在多核开展下会构成的六种新城方式模式名称驱动因素典型案例田园新城以国家立法为基准，政府主导下的由新城开发公司进行规划建设的新城Stevenage(英国，伦敦)边缘新城城市郊区化，中心城功能外迁，在都市外缘形成相对独立的新城镇Columbia（美国，马里兰州）TOD新城通过捷运系统与城市中心区快速连接来缩短交通时间，吸引中心城部分功能的转移千里新城（日本，大阪）产业新城以一种或多种产业为主导工业园或产业园的形式上建立起来的相对独立的新城镇PortSunlight（英国利物浦）副中心新城通过分担核心区部分城市功能来实现城市多中心结构的目标东京副中心新城（日本东京）行政中心新城指随着一国首都或重要政府机关的迁移，而建立起来的行政驱动的新城市堪培拉（澳大利亚首都）澳大利亚定都堪培拉，行政中心新城建立拉开序幕澳大利亚首都堪培拉位于澳大利亚阿尔卑斯山的山麓平原上，跨莫朗河两岸边，整个地域约2330平方公里，人口三十几万，是举世出名的花园城市。新城堪培拉的建立可以划分为三个阶段：第一阶段——选址奠基，定都堪培拉；第二阶段——铁路、公路、电厂等市政根底设备的建立；第三阶段——住宅开工、商业逐渐成型。CASE区域逐渐成为功能丰富的城市中心，高端人群的聚集地堪培拉在经济的关键目的，如消费、收入、消费、投资和财富方面表现很出色，只占到澳大利亚1.6%的人口发明了超越全国平均程度20%的价值，并且堪培拉的平均家庭可支配总收入为3.43万美圆，超越国家平均程度的40%。跟随政府的效力业，日益兴隆。专业人士是推进经济开展的动力渊源：大量的白领专业人士推进了经济的开展，他们的技艺更为娴熟。在就业人口中，经理人、行政管理人员、专业工人和办事员占了相当大的比例。省府南迁，配套跟进，南部新城初具雏形推行长株潭一体化战略，省府南迁。附近推盘量明显上升。南北向的长沙大道、东西向的火星大道正加紧施工。省府文化公园、省地质博物馆、省群众艺术馆、省科技馆、省青少年活动中心陆续破土开工。中信新城是以超大型SuperMall商业集群为中心，以现代数码港工业经济方式为功能突破，以高档多功能的企业会所为开发配套的三大功能组团构成的城市综合商业体。投资54亿，欲打造大长沙新中心。省府南迁托斯卡纳湘府东苑中信新城火星大道长沙大道呼应长株潭一体化，暮云政府高调出击暮云组团位于107国道以东、京珠高速以西、三环线以南、四环线以北，规划面积30平方公里北部火星大道两侧以科技、教育工程为中部芙蓉南路两厢以房地产开发、生态旅游和第三产业工程为主南部为暮云工业园，以工业工程为主。再往南为城市绿心。生态绿地工业园区高尚住宅中信新城生态动物园长沙理工招商引资，暮云工业园努力打造长株潭“金三角〞总规划面积10km22000年，暮云工业园被长沙市同意为市级工业园，纳入长沙县“一区五园〞的重点建立范畴;2003年元月，暮云工业园被同意为国家级乡镇科技工业园。工业园进驻企业已达近百家，其中包括三家世界五百强企业。虽然刚起步，但未来暮云经济开展可期伊莱克斯是全球最大的家电制造商，欧洲的家电先驱，是全球独一一家以白色家电为主进入世界500强的大型跨国集团公司。莱克斯中意〔长沙〕电冰箱是由瑞典伊莱克斯集团在中国的主力分公司。公司配备当今世界最先进的无氟冰箱专业制造设备，按照国际质监规范消费无氟电冰箱。目前公司拥有从业人员1600余人。长沙正大，隶属泰国独资的大型饲料综合消费企业。湖南南托建筑股份企业。国家一级施工企业，乡镇企业中的明星企业。围绕生态主题，打造暮云高尚住宅区生态绿地中信新城高尚住宅中洋橘郡格兰小镇三湘地产北京怡海保利工程中信新城生态动物园暮云组团的未来：行政文化、高尚住宅、休闲养生、生态产业、融城中心一主两副环绿心暮云片区开展方向定为集合生态型的省级行政文化中心、长株潭中心区域的高尚住宅区和长沙最富吸引力的城市休闲场所、环保型工业消费基地于一体的２１世纪人与自然调和开展的新型生态城。省府行政中心野生动物园长沙理工大学中信新城。。。。。。工程思索2：我们更关怀能否成为焦点市场？问题：区域的城市化与房地产焦点市场的问题工程思索1：向南开展，未来的高尚住宅区问题：工程思索1：众多利好下的区域价值？区域城市化与构成行业焦点市场的构成需求中心驱动要素，并不是有一个规划就可以的区域供应量标杆工程市政设备规划上的说法城市视野：城市化行业视野：焦点市场CASE：深圳西岸宝安中心区——快速的城市化进程，深圳焦点市场规划上的说法：宝安区政府中心、深圳西岸6500-70006000-65006000以下9000以上供应逐渐放量，成为全市主要供应片标杆工程：鸿荣源引领市场：尚都、西岸官邸、熙龙湾各开发商积极跟进：金泓凯旋城、天悦龙庭、宏发领域13各区销售面积2004年2005年2006年龙岗145273318248942101200盐田174152217686186400罗湖8446821001523541900福田128255217272781244700南山273837515774641314600宝安180884726624682587600全市8301339901131379764002远景上：城南的规划利好已十清楚显，关键在于相应的落实时间，城市容颜的问题1湘府文化公园年底开园；三馆一中心估计09年将陆续完工并对社会开放；长沙大道已修至工程附近；长沙理工新校区三期估计本月完工，新生入住。2007年2021年2021年2021年湘府文化公园省地质博物馆省群众艺术馆省科技馆长沙理工大学新校区省青少年活动中心长沙大道区域标杆：中信新城将使城市进一步往南超大规模的城市综合体，中信在造城工程占地146万平米〔合2198亩〕总建面219万平米，包括11万平米的购物中心3万平米的写字楼14万平米的商业6万平米的酒店6万平米的文化广场34万屏幕的数码信息港92万平米的住宅46万平米的地下车库定位为集购物、文娱、文化、旅游、金融、数码信息港及绿色生态会所为一体的融城中央商务区，总投资达54.09亿元。2一号地：商业+公寓+文化广场二号地：数码信息港五号地：高档住宅〔r=1.4〕四号地：酒店+公寓六号地：低密度住宅三号地：购物广场+公寓中信新城工程进程表配套先行、公寓为主、先北后南2007年2021年2021年2021年一号地：商业+公寓+文化广场二号地：数码信息港五号地：高档住宅〔r=1.4〕四号地：酒店+公寓六号地：低密度住宅三号地：购物广场+公寓工程整体开发时间约5年左右，2021年实现北片商业根本可以营业目前三号地定于08年4月卖一号地与四号地根本进入方案阶段二号号与五号地处于前期定位阶段六号较远期2区域未来供应情况区域知总存量超越500万建面，且多为中低密度工程3中洋橘郡格兰小镇三湘地产北京怡海保利工程中信新城立达人工程尚南苑工程已知项目项目情况推售预期中信新城六号地块、低密度社区远期项目，预计2010年左右立达人项目共400多亩地，600多套，一期150多套，TH为主，少量洋房一期07年10月推尚南苑项目总建面5.5万平米，多层、小高，酒店式公寓一批7月开盘，后续预计9月对外发售中洋橘郡一期以联排、花园洋房、小高层为主，以独栋别墅为辅，少量叠式住宅形式，建筑面积约40万平米一期07年底-08年初格兰小镇别墅、多层、高层一期07年底三湘地产06年底项目处于前期定位阶段一期最早预计08年中北京怡海————保利项目高端纯别墅区07年中推区域未来供应情况07-08年开场有零星供应，09年左右逐渐放量2007年2021年2021年2021年中信新城中洋橘郡北京怡海三湘地产保利工程格兰小镇开场零星供应开场逐渐放量立达人工程区域08年开场逐渐往南拓展、至2021年左右到达顶峰2007年2021年2021年2021年一号地：商业+公寓+文化广场二号地：数码信息港五号地：高档住宅〔r=1.4〕四号地：酒店+公寓六号地：低密度住宅三号地：购物广场+公寓湘府文化公园省地质博物馆省群众艺术馆省科技馆长沙理工大学新校区省青少年活动中心长沙大道区域供应情况中信新城情况区域配套情况中洋橘郡北京怡海三湘地产保利工程格兰小镇立达人工程工程思索2：2021-2021年焦点市场逐渐成型问题：我们更关怀能否成为焦点市场？工程思索1：向南开展，未来的高尚住宅区问题：众多利好下的区域价值？工程思索3：市场成型中将面对怎样的客户演化？问题：客户的演化问题市场的特征客户的特征客户的定位02市场客户02010504031.房地产市场的整体运转情况？2.市场的供应格局划分？3.市场的特征表现？市场特征从长沙经济开展情况判别，长沙房地产市场稳定开展高速开展阶段长沙市近六年来经济增速均坚持在10%以上，近3年来更是14%以上，按照国民经济增长与房地产开展关系，长沙市房地产处于高速开展时期长沙2006年人均GDP约3665美圆，阐明长沙房地产处于快速开展期，房地产市场需求旺盛房地产预警系统判别——GDP增速与房地产开展关系800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$人均GDP与房地产开展关系长沙超越11%长沙3665美圆启动期快速开展期稳开展期减缓开展期4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩停滞稳定开展高速开展与其他城市相比，虽然长沙的经济总量较小，但人均GDP高，恩格尔系数小。房地产市场开展的空间大周边省会/直辖市广州武汉长沙南昌成都GDP（亿元）60682590179111852750人均可支配收入（元）1985012360139241124312789社会消费品零售总额（亿元）2188.81293.3865.6358.41155.3恩格尔系数（2006年）37.3％38.8％32.6％44.0％34.9%恩格尔系数越小，阐明居民用于食物支出的比例越小，用于其他消费的支出越多，经过消费构造调整能用于居住消费的支出也就越多。长沙居民的恩格尔系数在中部城市中最小，阐明长沙市房地产开展空间大。与其他直辖市和省会城市相比，长沙市的经济总量偏小，但人均可支配收入程度高，仅仅低于广州；长沙社会消费品零售总额与邻省大型城市还有较大差距，但已超出南昌近一倍。固定资产投资和房地产投资依然高歌猛进，阐明国内外对长沙经济开展的自信心长沙房地产投资历年来坚持较快的增长，2006年到达300亿以上。房地产投资的比例，历年来占固定资产比例均较高，房地产业对于经济的开展占有越来越重要的作用。长沙的房价呈相对平稳增长形状，成交面积也是稳定添加，市场开展平稳2002~2006年商品住宅销售价与面积从2001-2006年，长沙市商品房销售面积快速增长，年均增长率约为38%2006年商品房销售面积较2005年有小幅增长。近年来，长沙国民经济开展速度和人均可支配收入的增长速度都快于房价的增长速度长时间的房价增长速度低于可支配收入的增长速度，阐明市民的消费才干得到积存，房价有较大的上涨潜力。六年来，长沙GDP平均增长14.8%；人均GDP平均增长13.2%；人均可支配收入平均增长11.45%。房价收入比——长沙市为6.15∶1，根本处于合理范围4.16.1房价收入比合理范围；房地产开展平稳房价收入比偏低，房价偏低，需求添加房价收入比偏高，房价偏高，需求减少房价收入比开展中国家房价收入比与房地产市场开展4.16.1市场供应市场供应市场需求市场需求长沙房价收入比6.15房价收入比城市北京深圳上海杭州长沙房价收入比131212.110.16.15武汉南昌合肥太原郑州7.88.49.18.778.4普通研讨以为，兴隆国家的房价收入比在1.8-5.5之间，而开展中国家由于人口添加和城市化进程加快，房价收入比兴隆国家大，研讨以为开展中国家房价收入比在4.1-6.1之间是比较合理的范围在中南六省会城市中，长沙“环房匹配指数〞仅大于郑州，与其他城市相比，房价上涨空间较大城市郑州海口北京广州长沙环房匹配指数-0.330.44-0.46-0.541.43城市武汉南昌合肥太原成都环房匹配指数8.510.2512.4820.177.68部分城市环房匹配指数〔2001~2004〕长沙的环房匹配指数接近于零，表示长沙的房价增长根本符合经济开展要求，随着经济开展，房价也将稳定增长环房匹配指数反映房价变化与房地产市场供求环境变化匹配的指数。指数接近于零，房价变化与房地产环境变化匹配，两者未出现偏向；指数为负，表示房地产价钱变化速度低于房地产市场供求环境提供的变化空间，房价上涨的空间较大；指数为正，表示房价变动速度高于房地产供求环境提供的变化空间，房价商战空间较小。资料来源：<2006年房地产蓝皮书>城南板块：湘江以东，车站路以西，劳动路以南的城市区域。拥有省政府及各职能部门、长株潭交融的城市开展优势；但缺乏优势景观资源。城东板块：长沙市东二环以东的城区范围；随着体育新城的建立，板块开展迅速，但道路交通系统不完善，且无优势景观资源。麓谷板块：岳麓大道以南，岳麓山以北，二环以西的区域，属于长沙高科技产业园区，大量的企业员工成为该区域的主要置业人群，该区域环境较好，但是配套设备较差。麓南板块：岳麓山以南，湘江以西的城市区域。该区域景观资源丰富，生态环境好，各大高校及岳麓山科技园提供了大量的高收入消费者。城北板块：湘江以东，车站路以西，八一路、中山路以北的城市区域。景观资源较为丰富，但区域内存在较多的工业厂房，使得区域笼统较差，长沙市区居民对区域认同度低。星沙板块：东二环以东，三一九国道以北，以星沙镇为中心的城市区域。拥有兴隆的工业根底，大量的企业购买人群，但间隔市区相对间隔较远，且配套设备需进一步完善。市府板块：市府周边区域，主要依托市府搬迁的利好。目前长沙市场根本从中心板块向周边延伸，构成典型的多板块格局，东南西北四处开花麓谷板块市府板块麓南板块中心板块城南板块东城板块金鹰、星沙板块城北板块产业政府资源地段产业政府政府政府05、06年土地供应格局：外圈层供应量增大，出让土地楼面均价变化不大07年外圈层供应照旧较大，且地价也有了明显的提升受国家宏观调控影响，06年出让土地楼面均价比05年略低，随着长沙房地产市场复苏，07年来楼面均价有明显提升。北区新河三角洲拍出92亿地王，大幅拉升北区平均地价。从供应量看，06年开场外圈层供应量逐渐增大，构成多足鼎立格局北城在售103万将售353万麓南在售132万将售96万市府麓谷在售231万将售240万中心在售199万将售万南城在售210万将售241万东城在售170万将售213万星沙在售94万将售196万2006年供应情况07年6月份的数据显示，城市供应从城市中心区向各郊区次中心转移的趋势越发明显，长沙幅员不断扩展长沙在售市场情况：分布于长沙三大方位的城、麓南、星沙、市府麓谷四大板块领军群雄，合计816.65万㎡，占全市总占地面积的近七成长沙即将推出市场情况：省府的南迁，长株潭一体化的不断推进，使得未来南城板块的推盘量明显胜出，焦点化趋势愈加明显。从分布特征看，大盘70%分布在二环以外，二环以内的大盘那么集中在河西11152346789101213二环线城市中心1435211741310128169汀湘十里圣爵菲斯长沙玫瑰园比华利山绿城青竹园珠江花城威尼斯小城长奥园同升湖蔚蓝海岸岳麓山公馆麓山别墅阳光100南山苏迪亚诺振业麓谷工程〔占地900亩左右〕藏珑保利阆峰云墅14151516161717市场特征一长沙市主要别墅工程分布情况——90%分布在二环以外，主要集中在开福、岳麓35274816汀湘十里世纪春天三期长沙玫瑰园比华利山绿城青竹园青竹湖畔威尼斯小城长泰豪园山水英伦庄园二期二环线水印山城岳麓山公馆麓山别墅早安星城樱之谷·花墅水云间圣爵菲斯藏珑比华利山123451167891012151413城市中心1611131012151416179181817市场特征一2006年后，长沙高端工程供应根本向外圈层转移，但仍未构成成熟的高端居住片，以各点式的标杆工程为主2006年前高端工程分布图圣爵菲斯3000元同升湖山庄2800元水云间3000-4000麓山别墅5000南山苏迪亚诺30002006年以后高端工程分布图圣爵菲斯水云间7500-8000同升湖山庄威尼斯4800-7000鹏基诺亚山林藏珑国际6000-12000托斯卡纳4500-6500元比华利山4000-5700阆峰云墅7000-8000汀湘十里4000-8000岳麓山公馆杰出蔚蓝海岸7000长沙玫瑰园9000绿城青竹园9500-12500市场特征二各高端工程特有的价值点较散，并未构成价钱体系，主要集中在地段、品牌、产品、资源项目名称所属板块价值点洋房及小高层联排独栋比华利山暮云板块产品、资源双拼5200-5300，联排4000-4700保利·阆峰云墅暮云板块品牌、产品8500长沙奥林匹克花园城南板块地段、品牌、产品4000-5400托斯卡纳城南板块概念、产品4500-5000均价6500，靠湖7000以上碧桂园威尼斯城星沙板块品牌、资源400048006500起价（精装）美林·水郡星沙板块产品、品牌3300藏珑星沙板块资源6000-70001.1至1.2万星城世家城东板块地段4200万科·西街花园城东板块地段、品牌5400水云间城东板块地段、资源叠拼7500，联排8000阳光100国际新城麓南板块品牌、建筑设计4500汀湘十里麓南板块中式风格临湖4700，非临湖40007000绿城青竹园城北板块品牌、高尔夫9500-12500长沙玫瑰园市府板块产品、资源均价3300（临湖4000）均价9000多，临湖的1.1至1.2万卓越蔚蓝海岸市府板块品牌、产品4000多一期南组团5000，后期北组团预计7000绿城·桂花城城东板块地段、品牌、产品5600洋房及小高层产品价钱较集中，4000-5500，受地段影响较明显联排及独栋类别墅产品价钱较散，受工程笼统及资源影响明显市场特征三平面产品受地段影响明显，别墅类产品依赖资源及工程笼统，价钱提升空间大单价:元/M23000400050006000700080009000100001100012000面积：M2801201402002201601805001002402602803004001823745614109111213151716比华利山双拼比华利山联排保利阆峰云墅奥林匹克花园托斯卡纳大平面托斯卡纳联排威尼斯城大平面威尼斯城独栋美林水郡大平面绿城桂花城万科西街花园水云间阳光100国际新城汀湘十里独栋汀湘十里联排绿城青竹园长沙玫瑰园大平面长沙玫瑰园独栋12345678109111213141516171818独立别墅区7000-12000300-500平米TH别墅区4500-8000240-350平米多层、小高产品区3500-5500100-200平米市场特征四提升空间：独立别墅＞TH别墅＞洋房、多层、小高层市场给工程留下了足够的想象空间市场特征板块格局明显，各板块特征鲜明，外层板块逐渐成为热点供应向外圈层转移，大盘及别墅工程根本集中在二环外高端工程价值点较散，并未构成价钱体系，标杆工程引领市场平面产品受地段影响明显，别墅类产品依赖资源及工程笼统，价钱提升空间大1.市场下的置业群体特征？〔普通工程客户/中端工程客户/高端工程客户〕2.暮云的现状置业群体？3.本工程的目的客户构成？工程客户城界虽快速扩张，但受区域配套及成熟度的影响，长沙各区整体的客户仍以区域客户为主，客户地缘性较强对比项目片区区域的核心驱动力物业类型户型（m2）主要客户当前均价（元/m2）岳麓区长沙的大学城，大学聚集区多层27%；小高层40%高层13%；别墅20%2房90-100；3房120-150；4房150-160；复式180；连排200-300；独栋350-500区域内教师、公务员、企业主，主要是河西的客户，河东客户很少2736天心区以新搬迁的省政府为核心的政务新区多层16%；小高层47%高层34%；别墅3%2房90；3房110-130；4房150；复式210；连排-；独栋-区域内公务员、事业单位、教师、医生2788雨花区城市传统体育、文化中心，城市南拓带来区域发展利好多层16%；小高层35%高层41%；别墅8%2房80-90；3房120-140；4房150-170；复式300；连排-；独栋-区域内公务员及事业单位，市区内的私营业主3200芙蓉区城市传统商业、商务、文化教育中心区域多层20%；小高层22%高层56%；别墅2%2房100；3房130-150；4房140-170；复式180-200；连排250-280；独栋300以上城市内公务员、事业单位、企业主3353开福区以物流和影视文化为产业主导多层21%；小高层31%高层24%；别墅24%2房90；3房130-140；4房150-170；复式200；连排180-210；独栋300区内大学老师，科研单位，广电集团，较多城区客户3214从调研数据上也显示，受任务及区域认知的影响，客户普遍有较强的置业区域倾向受调客户的居住区域构成：受调客户置业倾向区域构成：受调客户置业关注要素：客户虽注重区域前景，但受任务及居住习惯等影响，大多倾向选择原居住区或较成熟的区域接受总价50万以内的普通工程客户群体，多为积存有限的一次置业客户，主要在任务地周边或交通便利的熟习地段置业，对价钱及地段较依赖项目名称项目规模位置户型价格（元/平米）销售情况客户情况卖点分析小家碧寓占地面积：3493平方米总建筑面积：17575平方米长沙市雨花区赤新路37号1室1厅、2室两厅，41平米左右的1室1厅约占总套数的50%起价3300均价3900最高45006月23号开盘，当天销售火爆首次置业的青年男女居多主力户型总价低，约16万。地段好，交通便捷，受年轻人青睐。尚南苑占地面积：28950平方米总建筑面积：55000平方米长沙市天心区芙蓉南路边，中信新城南侧45-65平米的酒店式公寓，95平米的小高，155-210平米的多层。酒店式公寓3200起，95平米主力户型2700-2800。7月开盘，95平米的主力户型开盘当天2小时售罄。酒店式公寓滞销。近40%为长沙理工大学教师购买临近长沙理工大学新校区，95平米户型性价比较好。普通工程客户普通工程客户描画：只为了有个房子，置业区域受限大购房需求特征购特点写真主要参数特点描述年龄及家庭构成25-35岁的中青年群体,一般为两口或者或处于恋爱期物业拥有数量多数属于一次置业，部分为二次置业经济能力家庭年收入5万左右价格承受能力一般能承受的总价范围在50万以内,部分能够承受更高的价格需求房型偏向选择规模较工作区域或熟悉区域周边的平面户型私车拥有情况大部分无车，部分有1辆车消费倾向从众现象较明显，容易被标杆牵引获取资讯情况长沙主流报纸、户外、网络、电视等以及周边亲朋好友的口碑传播主要参数特征描述目的拥有自己的住宅功能面积中等偏经济，能满足1-2人的使用功能价格讲求实惠实用付款方式多为按揭或者分期，少部分采用一次性付款户型小面积的平面产品建筑生活气氛较浓园林观赏性功能，基本无太多要求配套能满足生活必须设施，上下班便利交通普通工程客户接受总价100万下内的中端工程客户群体，主要以教师为主，涵盖了传媒人士、高级白领、医生等多种阶层，是长沙市场的中心客户群，板块特征决议了客户构造对比项目片区区域的核心驱动力主要客户岳麓区长沙的大学城，大学聚集区区域内教师、公务员、企业主，主要是河西的客户，河东客户很少天心区以新搬迁的省政府为核心的政务新区区域内公务员、事业单位、教师、医生雨花区城市传统体育、文化中心，城市南拓带来区域发展利好区域内公务员及事业单位，市区内的私营业主芙蓉区城市传统商业、商务、文化教育中心区域城市内公务员、事业单位、企业主开福区以物流和影视文化为产业主导区内大学老师，科研单位，广电集团，较多城区客户中端工程客户中端工程客户描画：开场追求温馨的生活，但仍受任务及经济实力的制约无法完全突破地域主要参数特点描述年龄及家庭构成35-45岁的中年群体,一般为三口之家物业拥有数量一般拥有一套的住宅物业，多数属于二次置业经济能力家庭年收入10万左右价格承受能力一般能承受的总价范围在100万以内,部分能够承受更高的价格需求房型偏向选择规模较大、环境好的社区，市郊洋房或联排私车拥有情况一般家庭拥有一辆车消费倾向好面子，喜欢追赶潮流、惟恐落后的心理获取资讯情况长沙主流报纸、户外、网络以及圈子内的口碑传播主要参数特征描述目的享受生活，提高自己的身份和价值功能面积偏大，能满足3-4人的使用功能价格对价格不是较敏感付款方式多按揭付款，一部分为一次性付款户型大平面、洋房、联排建筑有档次感和一定文化情调，生活气氛较浓园林休闲、舒服、安逸，具有适合散步、平缓体育锻炼的活动场所、人与环境共生配套除能满足生活必须设施，具有一定品位和档次的休闲会所、以及有一定水准的教育设施也显得非常重要。购房需求特征购特点写真中端工程客户高端工程客户就根本没有区位限制，客户覆盖面广项目名称所属板块规模产品客户比华利山暮云板块占地1500亩复式洋房、高层洋房、联排别墅、双拼别墅、独栋别墅本地南城区60-70%，株洲、湘潭15%左右，部分深圳炒房团保利·阆峰云墅暮云板块占地583亩独栋别墅外地人较多，北京、上海、广深工作的湘籍人长沙奥林匹克花园城南板块占地500亩35栋小高层于广深工作的湘籍人，长沙人与附近县市湖南人托斯卡纳城南板块占地270亩多层洋房、联排别墅区域性客户较多，中央政务区范围内的政府机关客户以及私营企业主碧桂园威尼斯城星沙板块占地2700亩独立别墅、联排别墅、洋房外地工作湘籍人士，长沙本地人，周边县市湖南人美林·水郡星沙板块占地150亩花园洋房金鹰影视城传媒人士、湘雅医院医生、三一重工职员、南航、国防科大老师藏珑星沙板块占地1500亩双拼、小高、高层别墅70-80%为本地人（开福区20%芙蓉区30%）周边县市20-30%；广州深圳约15%星城世家城东板块占地175亩不带电梯多层，带电梯小高层，全部顶层复式公务员、事业有成者，私营业主，国外客户万科·西街花园城东板块占地250亩多层，以4-5层为主公务员，私营业主水云间城东板块占地200亩叠拼、联排周边区域的企业主阳光100国际新城麓南板块占地1000亩电梯小高层、酒店式公寓、洋房、别墅一期客户20-35岁居多，二期30-50岁居多。两期共有几千老师购买，一期北部有湖南大学团购。汀湘十里麓南板块占地825亩中式别墅，独栋、双批、联排中国情结的外籍华人、华侨和周边经商的企业主绿城青竹园城北板块占地2700亩独栋别墅地域性较广，全国各地都有长沙玫瑰园市府板块占地1000亩高层、别墅——卓越蔚蓝海岸市府板块占地550亩小高、花园洋房、联排长沙本地，周边县城，在广州深圳工作的湘籍人绿城·桂花城城东板块占地260亩多层洋房，电梯小高，小胖楼湘籍外地人，本地人，自住居多。高端工程客户在别墅大盘郊区化背景下，高端工程的客户从地域上看，均由周边、城区、湘籍三大部分组成，覆盖全市所属板块项目名称周边客户城区客户湘籍客户麓南板块麓山别墅大学城内高级教师、教授雷锋镇周边人群个体户、企业主、公务员、金融或事业单位高层与长沙城区有关的生意人、各县市公务员、深圳广州等地的湘籍人士金鹰星沙板块圣爵菲斯广电中心管理人员个体户、企业主、公务员、IT、金融或事业单位高层东城板块水云间芙蓉区政府公务员、医生、万家丽一带生意人个体户、企业主、公务员南城板块比华利山天心区的私营业主、省政府公务员金融单位管理人员、个体户、公务员市府麓谷板块蔚蓝海岸市政府的官员、肿瘤医院、医专的医生企业主、公务员、IT、金融或事业单位高层周边客户群体主要为周边主要任务单位的中、高层〔管理、技术、行政等〕与生意人城区客户较为一致，主要为个体户、企业主、公务员、教育、IT、金融或事业单位管理人员湘籍客户高度一致，与长沙城区有关的生意人、各县市公务员、深圳广州等地的湘籍人士，无地缘妨碍高端工程客户私营企业主是长沙房地产市场高端客户的中心力量长沙私营企业主在当前长沙房地产市场高端客户主要构成情况．虽然各工程在主要客户构成成分上有一定出入，但不可否认私营企业主绝对是其中的中心力量，其次是医生、公务员、教师、公司高级白领。高端工程客户高端客户特征2006年中，高端客户调研资料年收入30万以上涉及房地产、金融、贸易、IT等行业以经理人及私营老板为主体行业分布年收入职位特征高端客户特征35-45岁，有年轻化趋势，本科及大专高学历，见识广年龄特征：35-45、25-35学历特征：本科、大专来往于沿海兴隆地域，见识广陈先生：我在深圳闯了十几年了，如今那里的房价太高了，再买房不划算，还是回家乡买房，先给父母住。刘女士：别墅我见过的多了，香港的半山、广州的凤凰城，我都看过。要买别墅就要买好的。高端客户特征家庭人口较多，在城市中有多套物业，置业阅历丰富，对现状居住条件根本称心居住特征：高层、小高层、多层平面中家庭构造：3-4口之家拥有多套物业，置业阅历丰富现状称心度：根本称心现有居住条件姚小姐：就沿着这条芙蓉路我都投资了好几套房子，暂时不想再买，房子太多都打理不过来。高端客户特征再购房主要为追求温馨生活，且认同房产作为投资工具的优势，多项选择择别墅类物业再购房目的：享用更好的生活购房首要思索要素：温馨、平安再置业多喜欢别墅类物业，兼具度假功能首要投资选择：房产王先生：别墅挺不错的，可以提升生活质量，周末可以和家人出去放松放松，关键是环境要好。间隔及配套不是绝对的影响要素，品牌、资源及前景更受关注，物业用途决议关注点陈小姐〔某董事长夫人〕刘女士〔某企业主妻子〕罗先生〔地产企业高层〕品牌地段资源产品“我们都有车，去哪都方便，有路就行〞“穷人住市里，富人住郊外〞“住惯高层了，城市里没有太好资源的〞“冲着保利的品牌去看阆峰云墅，……想买麓山别墅三期，由于杰出操盘的〞“别墅毕竟不是小房子，价钱这么高了，会慎重选择，品牌很重要〞“虽然品牌不是决议一切的，但知名的开发商还是做的较好〞“主要会关注环境，就是绿化等，还有产品〞“环境一定要好，水很重要，多做些绿化〞“别墅最重要的是周边的自然环境，要环境优美安静，……特别是要有水““本人会去住，半度假性质，平常婆婆他们住〞“本人住的，也可以用来款待朋友嘛〞“自住为主，但配套没成熟前可以先用来度假，偶尔住住〞高端客户特征高端工程客户描画：房产不再是困难的负担，而是提高生活质量的工具和金融理财的手段主要参数特点描述年龄及家庭构成35-45岁的中年群体,一般为三口之家物业拥有数量一般拥有两套或者以上的住宅物业经济能力家庭年收入20万以上，部分在100万以上，差距较大价格承受能力总价承受范围较广，在100-500万,部分能够承受更高的价格需求房型偏向选择规模较大、资源好的社区，联排或者独栋别墅私车拥有情况一般拥有一至两辆进口中档轿车消费倾向穿着高档名牌、经常出入一些较为高档的酒店社会交往频繁而广泛获取资讯情况长沙主流报纸、户外、网络以及圈子内的口碑传播主要参数特征描述目的享受生活，兼具度假功能功能面积偏大，能满足3-5人的使用功能价格对价格不敏感付款方式多为一次性付款户型联排、独栋或者核心地段的小公寓建筑有档次感和一定文化情调，生活气氛较浓园林休闲、舒服、安逸，具有适合散步、平缓体育锻炼的活动场所、人与环境共生配套除能满足生活必须设施，具有一定品位和档次的休闲会所、以及有一定水准的教育设施也显得非常重要。购房需求特征购特点写真高端客户特征随着客户层级的上升，置业目的在改动，对地段的需求减弱，对物业的类型的要求更高，也更能接受高价主要参数普通项目客户描述中端项目客户高端项目客户年龄及家庭构成25-35岁的中青年群体,一般为两口或者或出于恋爱期35-45岁的中年群体,一般为三口之家35-45岁的中年群体,一般为三口之家物业拥有数量多数属于一次置业，部分为二次置业一般拥有一套的住宅物业，多数属于二次置业一般拥有两套或者以上的住宅物业经济能力家庭年收入6万左右家庭年收入10万左右家庭年收入20万以上，部分在100万以上，差距较大价格承受能力一般能承受的总价范围在50万以内,部分能够承受更高的价格一般能承受的总价范围在100万以内,部分能够承受更高的价格总价承受范围较广，在100-500万,部分能够承受更高的价格需求房型偏向选择规模较工作区域或熟悉区域周边的平面户型偏向选择规模较大、环境好的社区，市郊洋房或联排偏向选择规模较大、资源好的社区，联排或者独栋别墅消费倾向从众现象较明显，容易被标杆牵引好面子，喜欢追赶潮流、惟恐落后的心理穿着高档名牌、经常出入一些较为高档的酒店社会交往频繁而广泛目的拥有自己的住宅享受生活，提高自己的身份和价值享受生活，兼具度假功能功能面积中等偏经济，能满足1-2人的使用功能面积偏大，能满足3-4人的使用功能面积偏大，能满足3-5人的使用功能价格讲求实惠实用对价格不是较敏感对价格不敏感户型小面积的平面产品大平面、洋房、联排联排、独栋或者核心地段的小公寓地段仍是重要要素，随着与城市间隔的递减，提升产品档次等方式是实现价值的保证，别墅产品是最正确选择城内由于已有物业，主要思索投资型平面产品，用于出租受别墅供应外移影响，城外主要思索自住及度假型别墅物业对地段依赖度降低对资源及产品等附加值增高高端客户中端客户普通客户城内主要思索投资，但温馨的洋房产品也是其思索的范围对城市依赖但又追求物业温馨性，受供应构造影响会倾向于城郊的TH社区城区中近郊远郊受任务地影响，对城市交通配套等较依赖，普通不会分开城区但受价钱影响会向城市边缘区迁移暮云目前中端的客户缺失，对区域外的中端客户吸引力缺乏普通住宅普通白领阶层高端客户企业家阶层中端客户企事业单位中高收入阶层暮云产业园区刚起步不久，与星沙相比还未成熟，且员工多为湘潭株洲人，在暮云无明显置业需求城内中端客户区域城市容颜、交通、配套等都不成熟，对客户吸引力有限厂区员工：“这里去湘潭很近的，家里都有房啊〞厂区员工：“干嘛在这买房，我回家〔湘潭〕就30分钟〞销售代表：“厂区的客户一定有，但不算太多，有一些是城里来的〔廉价〕〞尚南苑销售代表：“南边〔城南〕的工程还是比较吸引他们，政府在那〞暮云概略历史为苗木养殖镇区，无强势产业根底居长沙市区较远，交通未全面打通，客户认知有限近年产业刚开展，不构成支撑实力省府板块强势启动，暮云竞争力缺乏目前客户构成呈现两端化的表现，低端工程吸引周边价钱敏感型客户，高端工程吸引全市高端客户低端工程：价钱牵引，工程笼统难以建立，价值实现度弱高端工程：资源及高端产品牵引，全市推行，客户覆盖面广项目名称项目规模位置户型价格（元/平米）销售情况客户情况卖点分析三城花苑占地面积：13902.34平方米；总建筑面积：24861.34平方米长沙县暮云镇暮云工业园一房55；两房：85-96；三房：106-1241800（开盘起至现在价格未变）二期四月份开盘，开盘当天销80%。80、90平米畅销。3成暮云镇客户，其他是长沙市内。单价便宜，总价不高，符合周边居民的购买力。尚南苑占地面积：28950平方米总建筑面积：55000平方米长沙市天心区芙蓉南路边，中信新城南侧45-65平米的酒店式公寓，95平米的小高，155-210平米的多层。酒店式公寓3200起，95平米主力户型2700-2800。7月开盘，95平米的主力户型开盘当天2小时售罄。酒店式公寓滞销。近40%为长沙理工大学教师购买临近长沙理工大学新校区，95平米户型性价比较好。项目名称项目规模位置户型价格（元/平米）销售情况客户情况卖点分析比华利山占地100万平米，一期总建面8万平米天心南107国道大托收费站东侧双拼308；联排231-264；独栋418双拼5200-5300，联排4200左右现临水联排已售完，剩余邻国道的联排本地南城区60-70%，株洲、湘潭15%左右，部分深圳炒房团大面积保留原生地貌，逾万平米超大内湖保利项目占地40万平米，总建面20万平米天心省政府以南6公里(芙蓉南路暮云段)独栋，340-560平米，小于400平米仅几套8500一期推出97套，认购号已排到一百多一半为内部认购，其余客户各地都有，多数是慕名而来保利品牌、产品品质、紧靠生态动物园客户构造2007-2021年区域城市化过程中暮云将阅历区域属性的变化，置业客户构造也将有相应的转变远郊近郊城市区域属性资源型度假居住资源型度假居住温馨型居住成熟居住区投资型物业功能全市及株洲湘潭的私营企业主周边政府及厂区高收入人群全国湘籍人士全市中产阶层传媒人士、高级白领、私营企业主、医生等多种阶层高端客户高端客户+中高端客户高端客户+中高端客户+普通客户全市置业群体南城及暮云的厂区及企业的员工投资型客户类别行为及生活特征特征置业目的需求产品置业关注点项目契合度客户攻略高端项目客户占有型顶端富豪富豪、多处房产，或投资或居住好面子，讲究身份、专属对好的东西具有强烈的占有欲望很理性，但感性消费关注尊贵感、环境、产品品质、内部交通、社区物管及安全性第二居所可能性大于第一居所对价格不敏感，能承受高价位对配套依赖性弱居住兼度假独栋300-400TH200-300资源、环境首期以高端舒适产品带动投资小户型100以下地段，投资回报中后期随着区域成熟来带动地州县客户富裕，有不错的经济基础喜欢城市生活追求物质享受，关注身份关注产品、配套、教育；绝大多数为二次及以上置业多数以第二居所为主多数为第二居所别墅类300左右洋房180-200左右环境、产品首期以高端舒适产品和项目形象来带动中端项目客户改变生活方式的富裕阶层有一定财富积累，35岁以上视野广，对城区依赖性较弱对城市喧杂、拥挤的生活有一定厌烦有一辆以上的车，不存在子女教育负担关注产品品质、社区生活理念、环境、基本配套第一居所可能性大于第二居所对价格不过度敏感，能承受较高价位对教育及日常生活配套依赖性弱第一居所TH200-250洋房200左右社区、配套、地段中期先期建立项目价值，以高端客户来带动投资小户型100以下地段、投资回报中后期随着区域成熟来带动追求文化和品味的泛公务员中高层次，事业基本有成分布于有权利的单位或部门基本有车内敛，不喜张扬对城区的依赖相对较弱关注产品品质、社区文化和品味，精神层面大于物质层面第二次置业会关注价格对生活及交通配套有一定要求第一居所洋房180-200左右大平面160-180社区、配套、地段中期先期建立项目价值，以高端客户来带动普通项目客户白领及普通职员财富积累阶段，25-35岁居住首选离工作圈，生活圈较近的区域观念较为开放，容易引导相当多人当前住在其父母已有的较大面积住房中关注产品品质、价格、配套以第一居所为主部分一次置业，部分第二次置业价格特别敏感受其它观点影响大，自身没有非常理性的置业观念，很容易跟风，背应到第一居所普通居家户型120以下价格、地段、产品中后期随着区域的配套等完善和成熟来带动大盘的客户定位是复合的，不能只针对某一窄众市场

启动期的客户成为大盘的关键思索要素中高档复合型住宅多层+洋房普通住宅高层+小高层占有型顶端富豪地州县客户改动生活方式的富有阶层追求文化和品味的泛公务员白领及普通职员客户关注点低密度豪宅别墅类资源属性及占有度城市属性及便利度竞争的判别经过牵引资源偏好型的高端“第一圈层客户〞启动，来树立标杆，建立工程笼统随着城市化进程，随后吸引城市中跟风的“第二圈层客户〞在工程笼统及区域成熟后辐射“第三圈层客户〞，整个城市客户群城市化陌生区域中的大盘操作思绪：工程思索2：2021-2021年焦点市场逐渐成型问题：我们更关怀能否成为焦点市场？工程思索1：向南开展，未来的高尚住宅区问题：众多利好下的区域价值？工程思索4：如何在竞争中争取这帮客户？问题：在竞争中建立优势工程思索3：一期以高端客户启动，逐渐走向复合问题：市场成型中将面对怎样的客户演化？03竞争优劣0201050403区域多为规模工程，目的类似，且08-09年集中供应，与本工程根本重合2007年2021年2021年2021年中信新城中洋橘郡北京怡海三湘地产保利工程格兰小镇开场零星供应开场逐渐放量立达人工程本工程一期推售时间低密度社区共400多亩地，600多套，一期150多套，TH为主，少量洋房近千亩，一期以TH、洋房、小高层为主，以独栋为辅，少量叠加近千亩，别墅、多层、高层，一期以TH为主约600亩，纯独栋别墅区近千亩，r=1.5左右近千亩中信新城：城市名片，综合体工程，先期以公寓和商业配套为主工程占地146万平米〔合2198亩〕总建面219万平米，包括11万平米的购物中心3万平米的写字楼14万平米的商业6万平米的酒店6万平米的文化广场34万屏幕的数码信息港92万平米的住宅46万平米的地下车库一号地：商业+公寓+文化广场二号地：数码信息港五号地：高档住宅〔r=1.4〕四号地：酒店+公寓六号地：低密度住宅三号地：购物广场+公寓工程整体开发时间约5年左右，2021年实现北片商业根本可以营业目前三号地定于08年4月卖一号地与四号地根本进入方案阶段二号号与五号地处于前期定位阶段六号较远期品牌、地段、配套保利工程：纯独栋高端别墅群，品牌开发商工程，片区标杆工程总占地583亩，一期推出一百多亩，共97套。9月8号开盘，排号曾经排到一百多。其中有50几套是内部认购。独栋别墅，面积区间340-560平米。以四百平米以上为主，少于四百平米的总共只需几套，临水，很早就内部认购完。一期营销低调，很多客户是因保利品牌慕名而来。二期明年4、5月推出，共二百多套别墅，估计将加大宣传力度，在长沙市场强势推行。独栋、品牌格兰小镇：规模大盘，规划规律，别墅面积偏大，平面户型多样化，先期别墅类产品启动6F洋房会所12F-18F小高层5F洋房独栋幼儿园5F洋房双拼双拼双拼独栋双拼双拼联排11F小高层联排规划规划根本构成两大组团：东部高层组团；西部别墅组团别墅区物业类型排布根据资源分布：独栋位于资源最好区域，双拼次之，联排再次之，洋房处于地块外围别墅面积偏大，平面户型多样化：独栋面积400多㎡及600多㎡，联排及双拼200-400㎡面积；平面户型从一房一厅25㎡到大平面200多㎡沿火星大道底层商业银行资源、低密度产品中洋橘郡：规模大盘，坡地特征别墅，规划因地制宜略显杂乱规划规划根本构成三大组团：沿湖景对外商业组团；沿芙蓉路高层组团；坡地别墅组团别墅区物业类型排布较为混乱：独栋+双拼+联排+5层洋房，各物业类型交错布置无独立分区坡地别墅因地制宜，面积偏小：别墅面积估算在200-300㎡之间，别墅面积及方式根据坡地的变化而各有不同，部分联排为L型温馨产品小高层18F小高层18F小高层18F独栋会所商业+旅馆会所坡地联排+双拼5F洋房5F洋房5F洋房5F洋房5F洋房5F洋房5F洋房5F洋房5F洋房5F洋房5F洋房5F洋房5F洋房独栋湖景坡地联排+双拼+部分独栋沿街底层商业坡地联排+双拼+部分独栋坡地联排+双拼+部分独栋小高层面积约120㎡配套、低密度产品、创新产品立达人工程：常规规划，TH为主，定位较低端，资源温馨度等都较差共400多亩地，600多套，200平米左右的TH为主，少量洋房一期150多套，07年10月推出价钱估计4000左右低密度产品、价钱规划常规，联排温馨度低：兵营式排布，根本无中央园林，部分联排做到8联都享有暮云居住组团的大利好，且都为规模工程，本工程虽在内部湖景资源上占优，但不稀缺中心竞争力矩阵环境要素南北向中央湖景小面积中央湖景东西向中央湖景格兰小镇中洋橘郡本工程长沙城市包容性强，对各类风格及概念兼容并蓄，存在一定空间中心竞争力矩阵人文要素城市特性男性女性排外的、强势的包容的、兼容的产业及大企业为主的城市小企业和商业为主的城市长沙、成都上海、北京代表城市城市属性城市特征绿城、阳光一百、万科、碧桂园等全国各地开发商都可以生存汀湘十里、阳光100、桂花城、融科三万英尺等各类风格及理念兼容并蓄先期品牌优势不明显，需求积累，可以成为后期价值点中心竞争力矩阵效力要素发展商公司概况当地项目外地著名项目品牌效应保利中国房地产企业综合实力TOP10前五强。保利阆峰云墅温泉新城、十二橡树庄园等低调进入长沙，客户慕名而来。中洋创业北京知名开发商，专业从事高档别墅开发。长沙橘郡北京橘郡、水印长滩不详湖南嘉盛湖南省房地产名企10强中第6位。嘉盛奥美城、嘉盛逸林园、嘉盛华庭、格兰小镇等无在长沙本地有多个项目操盘经验，有一定的知名度。五矿建设央企旗下房地产开发企业。集团实力雄厚，在中国最大500家企业排名中列第13位。但暮云项目为第一个项目，市场知名度与保利相比不具优势物业类型较同质，但产品面积及资源等细项存在差别，有差别化空间中心竞争力矩阵产品要素产品类型产品数量产品特征独栋保利项目：主力中洋橘郡：少量格兰小镇：少量保利项目：300-500平米，纯独栋社区中洋橘郡：200-300平米，分布零散，资源一般格兰小镇：400-600平米，大面积别墅，临湖分布联排中洋橘郡：主力格兰小镇：主力立达人项目：主力中洋橘郡：200-300平米，坡地资源为主格兰小镇：200-400平米，坡地资源为主立达人项目：200平米左右，资源有限叠拚洋房中洋橘郡：少量格兰小镇：少量立达人项目：少量中洋橘郡：140-200平米，点式分布，坡地资源格兰小镇：120-200平米左右，边角位置产品立达人项目：后期产品，未规划平面中洋橘郡：后期主力格兰小镇：后期主力立达人项目：少量中洋橘郡：120平米，后期产品格兰小镇：60-180平米，后期产品立达人项目：后期产品，未规划公寓格兰小镇：少量中信新城：先期主力格兰小镇：25-60平米，面积偏小，可能考虑拼合中信新城：100平米以下，地段价值明显供应量少，面积差别大初期主力竞争产品，坡地资源为主初期搭配产品，产品资源性较弱后期产品，依托先期工程价值推售地段型产品，中信新城主力先期经过工程笼统及产品制胜、后期逐渐树立品牌价值及工程价值『客观性』自动式被动式『客观性』产品效力人文环境新进者品牌和影响力社会资源和气氛区域价值自然资源1423环境：都享有暮云居住组团的大利好，且都为规模工程，本工程虽在内部湖景资源上占优，但不稀缺人文：长沙城市包容性强，对各类风格及概念兼容并蓄，存在一定空间效力：先期品牌优势不明显，需求积累，后期可以利用产品：物业类型较同质，但产品面积及资源等细项存在差别，有差别化空间中心竞争力矩阵竞争战略以挑战者笼统，经过产品创新的方式，比肩保利中心竞争力矩阵竞争战略指点者保利工程跟随者中洋工程等补缺者挑战者本工程片区领袖/价钱制定者完全差别化定位/市场拾遗者差别化特征/借势而上改动规那么/强调本身差别性工程思索2：2021-2021年焦点市场逐渐成型问题：我们更关怀能否成为焦点市场？工程思索1：向南开展，未来的高尚住宅区问题：众多利好下的区域价值？工程思索4：产品创新制胜问题：如何在竞争中争取这帮客户？工程思索3：一期以高端客户启动，逐渐走向复合问题：市场成型中将面对怎样的客户演化？工程思索5：如何打造我们的产品竞争战略？问题：产品的方式问题04产品方案0201050403产品类型产品特征独栋保利项目：300-500平米，纯独栋社区中洋橘郡：200-300平米，分布零散，资源一般格兰小镇：400-600平米，大面积别墅，临湖分布联排中洋橘郡：200-300平米，坡地资源为主格兰小镇：200-400平米，坡地资源为主立达人项目：200平米左右，资源有限叠拚洋房中洋橘郡：140-200平米，点式分布，坡地资源格兰小镇：120-200平米左右，边角位置产品立达人项目：后期产品，未规划平面中洋橘郡：120平米，后期产品格兰小镇：60-180平米，后期产品立达人项目：后期产品，未规划公寓格兰小镇：25-60平米，面积偏小，可能考虑拼合中信新城：100平米以下，地段价值明显供应量少，面积差别大初期主力竞争产品，坡地资源为主初期搭配产品，产品资源性较弱后期产品，依托先期工程价值推售地段型产品，中信新城主力本工程产品定位原那么：寻觅市场空缺与产品创新的方向保证资源、控制面积、建立标杆保证资源、创新产品竞争控制数量，加强资源性以楼王产品带动，后期依托工程价值推售区域支撑度弱，控制数量本工程的物业类型：差别化的创新产品物业类型产品特征面积主力客户产品攻略对于项目的贡献产品类型常规产品的升级小高层后期产品的主力市场主流面积2房85-903房110-1404房及以上140-180追求文化和品味的泛公务员白领及普通职员依托前期树立的项目价值销售，小组团形式保证产品价值做足容积率，出面积后期现金牛叠拼洋房类别墅产品、中端市场主力市场主流面积160-200改变生活方式的富裕阶层追求文化和品味的泛公务员控制数量，增强资源性，左右错开，提升别墅属性增加面积，平衡社区形象策略型产品联排高端产品主要的形式控制在主流面积内200-250改变生活方式的富裕阶层追求文化和品味的泛公务员保证资源、增加的赠送面积主流产品，单位成本润率较高前期现金牛独栋或者双拼豪宅象征控制面积，形成差异，250-400占有型顶端富豪地州县客户最优资源、控制面积、L型产品树立高端形象明星创新产品情景洋房强调亲情化邻里住区模式洋房主流面积140-160改变生活方式的富裕阶层追求文化和品味的泛公务员特色产品，差异化竞争赠加面积，树立形象中期现金牛空中别墅杭州九树式的大平面别墅高层化200-220占有型顶端富豪地州县客户创新方向，建立差异化树立高端形象明星高层蝶楼特色立面、景观面广别墅高层化180左右占有型顶端富豪地州县客户创新方向，建立差异化带动后期产品销售，树立高端形象后期明星根据现状地块的地形特征，根本构成三大区域：东部平地域，中部坡地湖景区及西南部山脚平地域进入性可塑性独立性地形景观A一般无较强平地无B好一般一般平地小水溪、水塘C好一般一般平地小水溪、水塘D一般较强较强山谷平地湖景、山景E较差强强坡底湖景、山景F较差一般一般坡地湖景、山景G好强一般山谷湖景、山景H较差一般较强坡地局部湖景、山景I好一般一般坡底山景J一般一般一般坡地山景K一般一般一般坡地山景L一般一般较强坡地山景M好一般强山脚平地山景ABCDIHGJMKFEL中部坡地湖景区东部平地域西部山脚平地域因地制宜的规划地块资源分析物业规划分析ABCDIHGJMKFEL昭示性进入性好，适宜商业建筑和主入口的设计/地块平整，可借助内部水体打造水景园林/临路有噪音影响产品方式：小高层产品+公共建筑西部为警犬基地/地块平整/独立/无独特景观资源/可布置配套公建构成社区运动中心产品方式：小学、幼儿园、社区运动场所山阴面/山势缓和/相对私密独立产品方式：高层产品，看远景/低密度TH，构成坡地别墅山谷平地/西部临湖/景观优美/可改造水体构成湖滨半岛产品方式：独栋、双拼、联排等高端低密度产品独立小山包/北部可观湖景/可改造构成山体别墅区产品方式：坡地联排等高端低密度产品山脚坡地/高差较大/面积较小/昭示性较强/建议部分地形改造后设置5层叠拼洋房，作为别墅入口的昭示产品方式：多层洋房、叠拼山谷坡地/为南部进入地块中部的山门处/独特林地景观/北部可望湖景/建议设置创新产品产品方式：空中别墅环湖坡地/二线景观资源/相对私密产品方式：面积偏大的联排别墅产品，部分双拼湖畔平地/私密性强/一览山湖风光/景观资源最优产品方式：高端物业，独栋临湖别墅及部分双拼南向坡地/有一定高差/无独特景观资源/建议部分地形改造构成坡地联排别墅组团产品方式：坡地联排地势平坦/北部靠山/相对独立该地块可塑性较强，可构成多种物业组合产品方式：小高层产品/多层产品/类别墅产品产品分布综合评价地块属性景观评价特征分析宜建物业类型规划方案建议A平地型景观一般西部为警犬基地，地块平整，独立，无独特景观资源公共活动区域、公建配套24班小学，幼儿园，社区学校公用运动场、网球场等B\C临路型景观一般东部为道路，地块平整，面积较大，内部局部有小水溪即水塘，可以改造为内部水景高层、小高层、商业、公建18层小高层、商业街、高层区会所D临湖型景观优山谷平地，地块平整，面积较小，西部临湖，南北山景独栋、双拼、联排等高端低密度物业局部地形改造，顺接西部湖区形成环状水体，地块内部设置独栋及双拼别墅，形成高端低密度别墅半岛区E临湖型景观最佳山谷湖畔，地块局部有小高差，容易制造别墅情趣；一线湖景区，群山环绕独栋、双拼、联排等高端低密度物业局部地形改造，形成错落有致，独享景观资源的高端别墅组团；建议布置独栋（双拼拼合）加双拼别墅F坡地型景观优湖畔坡地，地块高差较大，二线湖景区，景观优美独栋、双拼、联排等高端低密度物业局部地形改造，形成错落有致的观湖联排别墅组团；建议布置面积较大的联排别墅产品，联排栋数不