农副产品物流交易加工中心项目

农副产品物流交易加工中心项目1.1项目概况1.1.1项目名称某某农副产品物流交易中心项目1.1.2项目承担单位单位名称：安徽XX集团单位简介：安徽XX集团的前身是乡间一支仅有十几人的施工队伍，在改革开放的春风中，公司通过技术创新打造“精品工程”，持续做大做强，目前职员队伍达到一万多人，业务范畴遍及北京、上海、山东等十几个省市及省内各大中都市，承建的多项工程分不获得国家及省市质量奖、安全质量标准化示范工地等殊荣，为都市建设做出了奉献。现在，通过多元化经营，已进展成为以建筑业为主，集现代农业、房地产、工业、服务业等为一体的综合型企业集团，现有总资产11亿多元。母公司安徽XX建设投资集团有限公司，系国家建设部批准的房屋建筑工程施工总承包一级资质企业，同时，还具有多项增项资质。经国家商务部核准，集团还取得了对外承包经营权。

进展壮大后，集团主动响应国家“建设社会主义新农村”的号召，以工业反哺农业，收购了国家级农业产业化龙头企业并组建了安徽XX新农村开发股份有限公司，投资7亿多元，建设某某新农村试验区。试验区坚持以建设社会主义新农村为目标,以现代农业示范为龙头,以观光休闲旅行提升活力,主动探究一条“政府引导、企业运作、村企共建、项目组合、政策扶持、产业带动”的新农村建设新模式。通过建设，将试验区建成现代农业孵化基地、国家级生态旅行休闲度假基地、青青年科普教育基地和新型农民培训基地，安全农副产品国际交易物流中心、新型农民居住社区，建立绿色食品工业园。建成后，将实现城乡一体化、农业现代化、土地集约化、进展连续化。

集团档案目标治理为国家贰级，通过了“三标体系”认证，被评为“ＡＡＡ级信用企业”、“Ａ类诚信纳税先进单位”、全国“守合同、重信用”企业、“全国建筑安全生产先进集体”称号，多次被中国施工企业治理协会评为“全国优秀施工企业”，被授予“全国档案工作优秀集体”称号。1.1.3项目建设概况1、建设地点：安徽省芜湖市南陵县某某村。2、项目建设规模及内容：芜湖农副产品物流交易加工中心规划总占地面积占地面积约1500亩。项目分期建设，其中一期650亩，二期550亩，三期350亩。一期、二期要紧进行农副产品的现场交易、期货交易、储存、物流运输。三期要紧建设内容为建设厂房，配套设备，进行农副产品深加工。项目全部完成约投资20亿元人民币。3、本项目将建设与农产品流通相配套，为农产品交易服务的电子商务平台、资金结算中心和检验检测中心，将先进的农产品信息采集公布系统、电子统一结算方式和农产品批发市场检验检测系统引入华东农业港，建立现代化、高效率、人性化的流通市场。4、XX集团技术力量较强，治理体会丰富，具有雄厚的经济实力和良好的信誉，建设条件良好，本项目所需自筹资金，XX集团有足够能力筹措。5、本项目紧连某某新农村项目，某某新农村项目是国家级农业旅行示范点，形成以生态农业和现代农业产业化为运营基础，以旅行观光、乡村体验、田园度假为提升、以科普教育体验为重心的运营格局。与本项目的进展起到互相带动作用。6、项目建设符合国家产业进展规划，符合国家进展政策，投产后，能够充分发挥人力资源优势，调整产业结构，促进企业经济健康、和谐、可连续进展。综合以上分析，项目实施后有一定的社会经济效益，项目是可行的。1.1.4投资估算、资金筹措及财务评判1、建设投资及投资打算序号名称固定资产投资流淌资金总投资比例1一期工程8466720008666743.33%2二期工程6566710006666733.33%3三期工程461675004666723.33%合计1965003500200000100.00%2、资金筹措本项目因周期长，投入金额大，采取分期建设，滚动式投入的方式。二期三期的建设资金来源于一期经营利润，项目建设一期将适量贷款。3、财务评判经测算，项目一期完工后，商铺全部销售完后利润可满足二期三期建设费用，整个工程完工后，各项经营收入约20000万元，实现利润11000万元(税后)，经济效益明显。1.1.5指导思想按照对安徽及全国的农产品资源状况；农产品批发市场进展的现状和趋势推测，本项目以建设社会主义新农村为指导思想，着眼现代化大市场进展趋势，按照商品属性，结合芜湖市总体规划布局，建成一座现代化、规模化、多功能农副产品批发市场。充分发挥市场桥梁纽带作用，联接都市与农村，生产与消费，带动农业结构调整，促进地点经济进展。增加农民收入，稳固全市菜价，丰富居民“菜篮子”。1.1.6建设目的农产品交易市场建设贯彻高标准、有特色、适度超前和可连续进展的原则，目的是建设一个集交易、仓储、加工、信息交流、配送、运输等多功能为一体的现代农产品物流基地。1.2项目提出的理由农产品批发市场是联结生产和消费、实现农产品流通的中心环节。从生产方面看，它是农民同意市场信息、了解市场行情和出售大宗农产品的便利渠道，也是农产品实行产业化经营的有效形式；从消费方面看，它是各种农产品的要紧供货来源。我国农产品生产和消费高度分散的特点，决定了批发市场在当前和今后较长时期内，都将发挥不可替代的重要作用。加快农产品批发市场建设，关于促进农业生产进展、带动农业结构调整、搞活农产品流通、繁荣城乡经济、方便居民生活、保证供需平稳、稳固农产品价格、推进农业和农村经济改革，都具有十分重要的意义。安徽省是农业大省，农副产品资源极其丰富。芜湖是鱼米之乡，仅专业蔬菜复种面积38万亩，年产菜量52万吨；水面积36万亩，年水产品产量9万吨。如此丰富的农副产品，需要依靠大市场、大流通实现价值，呼吁芜湖尽快建成大型农副产品批发市场。近年来，芜湖市农产品流通体系进展较快，相继涌现出一批专业批发市场和农产品经销公司，对加快农产品流通频率，减少农产品损耗起到了庞大的作用。但该区域内农产品批发市场大多规模较小，存在市场竞争力和阻碍力较弱，农产品流通效率低下等咨询题。要紧表现在：=1\*GB3①基础设施简单芜湖市地区大部分农产品批发市场依旧露天交易，差不多设施建设水平低，导致场内经营环境脏、乱、差。大一点的封闭式市场内，没有农产品的加工、储藏、保鲜、排污、物流配送等配套设施建设。多数农产品批发市场没有建立农药残留检验检测系统，农产品检疫制度不完善。=2\*GB3②服务功能单一中小农产品批发市场服务功能单一，专门多市场仅仅只是提供集中的交易场所而已，稍好点的则提供一定仓容，供客商存放物资周转使用。此外，也有一些批发市场引进少量必需的服务机构进场，如银行、运输公司等，提供金融、运输服务，但亦多由客商自行办理。=3\*GB3③经营主体组织化程度低，交易客体以现货为主，批零兼营农产品批发市场的交易主体中，中介组织的作用至关重要，由于中小批发市场治理松散，而当地的农产品批发市场中交易者的主体多是农村贩运户，这些贩运户处于高度分散化状态，对市场经营主体的治理和培养相对滞后，市场治理松散，制约市场的发育和成熟。在交易方式方面，当地农产品交易市场的交易要紧依旧面对面的对手、现货交易。由于批发市场规模小、设施不完善、治理不到位，现代化高水平的交易方式如托付代理交易、拍卖、网上交易等尚未成为主流交易方式。当地农产品批发市场通行批零兼营，以致于专门多农产品批发市场和传统集市差不不大，场内人声沸腾，商品包装简单，物资杂乱堆放，摊位细小零散，交易起点专门低，缺乏现代批发市场应有的规范与效率。今后五到十年，仍是我国农业和农村经济结构进行战略性调整的重要时期，也是完善农村社会主义市场经济体制和扩大农业对外开放的重要时期。推进农业结构战略性调整和扩大农业对外开放，必须进一步加大农产品批发市场建设，充分发挥市场引导农民进行结构调整和参与国际竞争的带动作用。因此，针对当地农产品流通体系现状和国家加大大型农产品批发市场建设的大环境及近期出台的有关产业政策，提出了于芜湖市南陵县某某村拟建芜湖农副产品物流交易加工中心。通过建设与农产品流通相配套的、为农产品交易服务的电子商务平台、资金结算中心和检验检测中心，将先进的农产品信息采集公布系统、电子统一结算方式和农产品批发市场检验检测系统引入芜湖农副产品物流交易加工中心，建立现代化、高效率、人性化的流通市场。1.3编制依据=1\*GB2⑴《中华人民共和国国民经济和社会进展第十一个五年规划纲要》；=2\*GB2⑵《国务院关于加快进展服务业的若干意见》；=3\*GB2⑶《产业结构调整指导名目(2005年本)》；=4\*GB2⑷《安徽省国民经济和社会进展第十一个五年规划纲要》；=5\*GB2⑸《安徽省“十一五”服务业进展规划》；=6\*GB2⑹《芜湖市国民经济和社会进展第十一个五年规划纲要》；=7\*GB2⑺2007～2010年芜湖市国民经济和社会进展统计公报=8\*GB2⑻国家发改委、建设部《建设项目经济评判方法与参数》（第三版）；=9\*GB2⑼建设单位提供的有关基础资料及现行有关技术经济规范。1.4研究结论该项目对芜湖市农业、养殖业、水产、副食带动作用较大。初步估算，项目运营期年成交各类农产品200万吨/年，交易额36亿元。该项目的建设对优化项目辐射区农产品资源配置，促进区域经济建设和物流业进展具有促进作用，可有效辐射安徽全省及周边省市。利用现代网络技术、办公及电子商务系统进行现代化的新型农产品交易，为农产品供应商提供公平的交易平台和交流场所，降低交易费用，提升交易效率，降低农产品生产与流通的成本，促进农产品流通市场的健康进展，带动项目辐射区农村经济健康进展。本项目的建设符合国家、省、市关于农产品批发市场建设的有关规定和精神要求，项目地理位置优越，符合规划要求。有利于促进当地经济的繁荣，稳固当地菜价，还能吸纳当地剩余劳动力。专门是能提升周边地区农民的收入和带动有关产业的快速进展。因此，本项目尽管自身经济效益较一样，但社会效益良好，具有专门大的投资意义。

第二章项目提出背景与建设必要性2.1项目提出背景芜湖市是安徽省的一个工业门类比较齐全、农业基础条件优越、都市基础设施功能完善、经济实力日益增强，各项社会事业全面进步的综合性工业都市。自古以来，芜湖市就有“鱼米之乡”之美称。2009年粮食种植面积121842公顷，比上年增加3508公顷；油料种植面积33859公顷，增加464公顷；棉花种植面积7428公顷，减少789公顷。粮食产量84.88万吨，比上年增产2.2%，连续第六年增产；油料产量8.29万吨，增产4.8%；棉花产量7882吨，减产10.7%;蔬菜产量54.55万吨，增产4.6%；肉类产量8.25万吨，增长6.7%；水产品产量9.08万吨，增长3.4%。当年完成造林面积2826公顷。年末无公害农产品认证47个，绿色食品认证102个，有机食品认证21个。专门自改革开放以来，芜湖市委、市政府按照十一五确立的持续优化农业产业结构，主动探究农业产业化实现方式的决策，制定了一系列切实可行的政策，引导农民走农业产业化之路，以传统农产品为主，大兴设施塑棚业，开发生态农业，倡导绿色食品业，通过多年的进展，农产品结构持续优化，已完成了由传统农业向特色农业的转变，使农产品品质大大提升，产量稳步增长。迅猛的农产品进展态势使现有农产品服务业的配套设施已远不能适应形势进展的需要，从现状市场看，现有的农产品市场多建于20世纪90年代初期，规模小、设施落后、治理不配套。农产品流通服务设施的滞后已严峻制约区域经济进展的步伐，也阻碍了农民进展农产品种植业的劲头，近年来的“果难卖”、“菜贱卖”诸多现象，已严峻挫伤了农民的主动性，为了完全改变目前制约市场进展的“瓶颈”工程，持续完善规范市场的硬件设施，建设和配套治理服务软件，为区域经济的进展拓展空间，按照国务院《关于加大新时期“菜篮子”工作的意见》和国家计委《关于编降服务业重点领域进展规划的通知》精神，结合区域资源进展的实际，通过对市场的实际考察与调研分析、论证，拟申请建设芜湖市农产品交易市场项目，按照“大市场大流通”的宗旨，市场定位为：建立皖南地区最大的农产品综合物资集散中心；采纳先进的电子运算机网络系统实行市场全方位监督监测治理；配备完善的配送方式和配套设施。2.2项目建设必要性1、新农村建设的需要国家连续三年出台中央1号文件，提出大力进展农业，农民生产的农产品需要批发市场来促进流通，实现价值。构建大型农副产品市场是历史机遇；是为农业增产、农民增收、农村大进展做奉献。借助国家新农村建设的契机，本项目都建设将发挥从基地到消费者的桥梁作用，增强农副产品的市场流通性，变资源优势、劳动力优势为市场优势。与周边地区的产业基地开通绿色运输通道，降低种植户的中转运输成本，方便农产品流通，引导农民走向农业产业化进展的道路。充分利用企业资源、政府政策尽快将区域农产品市场做大做强。2、全面建设小康社会的必定要求全面建设小康社会的难点和重点在农村，如何解决好农业、农村和农民的咨询题是关键。因此，最近的中央农村工作会议指出：今后的工作重心是解决“三农”咨询题。而农产品市场流通咨询题是解决“三农”咨询题的核心之一。农产品流通要求农产品通过深加工提升其附加值。流通过程中的生产性是农产品的最大特性之一。批发市场作为农产品流通的重要环节，在深加工方面大有可为。其二则要求持续提升流通环节的流通效率，降低农产品物流成本。农产品批发市场作为农产品物流的重要节点之一，拥有较为完善的农产品物流信息收集系统，使其能够更好的整合资源，提升农产品物流效率。因此，农产品批发市场在扮演强劲高效的物流供应商方面同样具有良好的竞争力。3、对“菜篮子工程”进展的作用项目的建设能够为农产品交易提供更好服务于监管，有利于吸引更多的农产品企业和农户，增加“菜篮子工程”的农产品；同时项目配套设施的完善，能够加大对农产品的市场信息收集与质量安全监督，保证“菜篮子工程”的农产品质量。项目建成后将有利于农产品的集散和价格形成，通过一定的农产品储备，调剂全市农产品的价格和供求，幸免菜价波动起伏太大，主动推动“菜篮子工程”进展。4、发挥资源优势，实现经济可连续进展的需要安徽省是农业大省，农副产品资源极其丰富。芜湖是鱼米之乡，仅专业蔬菜复种面积38万亩，年产菜量52万吨；水面积36万亩，年水产品产量9万吨。。除本地外，长江三角洲地区大小都市星罗棋布，工业发达、农业较弱，人口稠密、耕地专门少，农副产品必定不能自给，需要从外地大量调进。从地理位置，交通条件上来看，长三角是本项目辐射范畴圈。同时还能够进行农副产品加工，出口东南亚一带。市场潜力专门大，市场前景十分看好。5、市场消费需求趋势的必定要求通过20多年的改革和进展，我国农产品供给由长期短缺变为总量差不多平稳，并显现了结构性过剩，我国农产品市场差不多进入了由需求主导的买方市场。居民生活水平迅速提升，多元化消费结构逐步升级，对安全、健康、精细等较高品质农产品的需求空间持续扩大，居民的消费需求已逐步由对量的满足转变为对质的追求，形成了购买力增长的现实与潜在市场。本项目建设正是为了适应这种市场消费需求结构进展变化的趋势，满足这一多样化市场需求，并对该种市场需求持续进行引导、扩大与提升。6、整合物流资源增强市场竞争力的需要通过农产品深加工、农产品科研开发，提升农产品附加值和科技含量，建立完善的配套设施，运用电子商务系统，打造信息化交易平台，整合供应链资源，提升企业综合竞争力。按照芜湖市商业布局规划，对农产品交易市场进行整体规划，立足安徽，面向全国，通过科学的安排，建立一座现代化、多功能的，集交易、检测、信息公布、农产品深加工、供应链整合、物流配送、运输、仓储功能为一体的大型多功能农产品交易市场。从而夺取市场竞争的制高点，逐步向规模化、集成化进展。

第三章市场需求环境分析3.1市场趋势与市场机会芜湖的农副产品产业化进展规划及政策导向：芜湖“十一五规划”及2020年进展需求：统筹城乡一体化进程，构筑大都市进展格局。面向华东市场群，建立农副产品供应基地，让皖江南北的农副产品在此集散，成为上海等地的“菜篮子”、“米袋子”。顺应农业向中西部“梯度转移”的趋势，建设花卉苗木市场。是完善芜湖市的农副产品流通体系的迫切要求。发挥资源优势，加快建设优势特色农副产品基地。以南陵县、芜湖县平原农田为主建设高产优质粮油生产基地，以沿江洲地为主，建设复种面积50万亩优质蔬菜和8万亩优质棉生产基地，以龙窝湖、奎湖等大水面开发为主建设特种水产品养殖基地，以城乡结合部为主建设苗木花卉基地。以三县丘陵区为主，建立35万亩经济林、中药材生产基地。围绕优质粮油，蔬菜，苗木、水产、畜禽，食用菌等六大产品，整合为六大主导产业，把优势产业做大，把特色产业做强。3.2市场需求分析与市场定位按照国内外多种途径推测，2000、2010、2020和2030年，中国人口将增加到13亿人、14.0-14.3亿人、14.7-15.4亿人和15.3-16.3亿人，进入人口数量最大的时期。这期间尽管会显现耕地减少现象，但随着国民经济的连续增长，人民购买力将会成倍增加。用于食物的消费需求将有一个大幅度的增长。又据推测资料显示，2010年、2020年，中国食品需求中仅粮食需求总量就将先后达到5.8亿吨、和7.20亿吨，其中43%和50%用作饲料粮，到2020年人均要紧食物消费量将达日本的消费水平，要紧食物营养水平开始进入富裕时期。人民解决温饱咨询题向小康水平转变的过程，是各类食物人均消费增长最快的历史时期，人均直截了当消费的口粮已由1985年的253公斤下降到1995年的234公斤。到2000年将下降到213公斤，占粮食总消费量的比重将由1993年的61%下降到55%。与此同时，动物性食物和水果、油、糖则出现出较快的增长趋势。这反映中国人民膳食质量的营养水平正在迅速改善。市场定位：芜湖市农产品交易市场以辐射皖南，融入长三角供应链为市场定位。以上海、南京和杭州为中心的长江三角洲地区人口密集，人均可支配收入高，购买力强。安徽沿江及皖南河流纵横交错，湖泊星罗棋布，工业污染相对较少，自然生态环境良好，农副产品专门是蔬菜、水产品大多已被认定为绿色无公害农副产品。水产养殖业属劳动密集型产业，安徽廉价劳动力资源丰富，水产养殖成本比江浙沪低。因此，安徽水产品在长江三角洲地区有较强的竞争力，广受江浙沪城乡居民欢迎。芜湖市通过芜马宁高速公路已与长江三角洲高速公路网联成一体，交通便利。芜湖的农副产品目前要紧供应上海江桥、江苏南京、江西九江、浙江杭州、河南郑州、福建厦门、福州等地市场，以及安徽的周谷堆市场，另外还有铜陵、马鞍山、宣城、安庆、贵池等地市场；皖南众多的乡镇市场。芜湖市农产品交易市场由于其所处的专门经济地理位置，决定了它既是农副产品的销地市场，又是产地市场。建设一个以绿色农副产品生产基地为依靠，以农副产品批发为主，集订单生产和农副产品深加工、农副产品产销信息公布为一体，芜湖农产品交易市场以辐射皖南，融入长三角供应链为市场定位；为芜湖区域农副产品批发市场配套，为市场用户提供低成本物流服务的区域流通型农副产品物流中心。以芜湖区域目标市场的南京都市圈内城镇和皖南的城镇人口为要紧服务对象，涵盖1亿人口的农副产品集散中心。3.3农产品交易市场盈利模式分析按照调查，我国农产品批发市场要紧有如下赢利途径:第一，收取摊位费，一样是指需要在批发市场拥有固定摊位的经营品种，例如粮油、副食、水产等。具体征收方式包括：按照固定收费标准，一年一收；摊位招标，一年或者半年一收；摊位除了按照收费固定标准收费外，对选号顺序进行招标收费等。第二，收取交易手续费，一样是指在批发市场不需要拥有固定摊位的经营品种，例如蔬菜、水果等。具体征收方式包括：只按照交易额征收一定比例的手续费；只按照进场不同吨位的车辆、不同品种收取不同标准车辆进场费；进场时预交手续费，出场按照交易情形结算；同时征收手续费和进场费，交易手续费在2-4%之间，个不低于2%。第三，关于设施比较先进的农产品批发市场，农产品批发业务自身的收入往往不能抵偿支出，因此通常需要以其它业务收入来补充。按照农产品批发市场的交易方式，则可将农产品批发市场分为两大类：传统的对手交易的批发市场和新兴的电子商务批发市场。传统的对手交易批发市场的要紧盈利模式为：租金+治理费+配套服务费（或：低租金+佣金+配套服务费），并利用批发市场用地进行配套开发；新兴的电子商务批发市场的要紧盈利模式为：交易手续费+物流保管费。依靠信息化技术提升市场的治理水平和盈利空间，改变收入模式。实行统一结算后，市场将由原先以收取“租金+治理费”为主转为“租金+佣金”为主的收入模式，使市场的收入水平与市场的交易量同步增长，大大拓展了市场的盈利空间。实际上，农产品批发市场的佣金收入有两种类型：（1）电子结算，以交易金额为基准收取佣金，成交金额*佣点；（2）以交易数量为基准收取佣金，也叫进场交易费，交易量（吨）*吨位费。同时,并不是所有交易品种均适合于电子化结算，生鲜品等必须在场内交易的快速消费品适合电子结算，而包括副食品、标准化工业品等则不适合于电子结算。目前，山东寿光市场（产地市场）、上海市场（销地市场）的电子结算较为先进，差不多采取第1种的电子结算方式,而深圳布吉市场、福田市场、等差不多依旧采取传统的第2种按吨位数佣金收取结算方式。大宗农产品的网上交易是近年随着互联网的兴起进展起来的，它以农产品的标准化为前提，简化了交易程序、节约了交易成本、提升了交易效率。随着全球经济一体化和信息技术的进展以及信用体系的建立，这类批发市场的进展潜力庞大，同时，这类批发市场具有投资小，收入随交易量增长而增长的特点。利用先进的治理方法和互联网技术，推行网上现货交易。这种交易既有不于期货交易，又有不于传统的对手交易，由于引入电脑集中竞价、交易保证金担保、交易品种合约化、标准化以及统一结算、统一物流配送等机制，实现了所有客户足不出户即可通过互联网来完成大宗农产品交易，交易的效率得到突破性提升。芜湖农产品交易市场除部分商铺出售外，要紧借鉴上海农产品中心批发市场的经营模式：“经营+治理+服务”（或者市场通俗明白得的“租金+佣金”）。批发市场的利润构成项目除了包括租金、治理费、佣金、配套服务费等通俗的收入外，还包括利用批发市场土地进行市场配套开发产生的收入。3.4项目目标客户分析要紧目标客户—农产品经销商这一目标客户群的主体是农产品批零商贩，主体是都市其周边市县农产品批发交易市场的经营户，以及各地农产品的代理机构，经销商。这部分客户群是市场开发成功的关键客户，他们是市场做大做强并保持长期连续进展的保证。次要目标客户—商业地产投资者分析这一目标群以中小投资者为主，青睐中低价位的商铺。这些人以投资作为财宝积存的方式，赚取租金，或期待铺位升值后转手出让赚取房屋中间差价，购买精明，格外看重专业市场的进展前景和升值潜力，性价比是决定其购买的要紧动因。同时较易受到媒体软性推广阻碍，座谈会、专家举荐等促销形式颇为有效。

第四章项目选址4.1项目选址4.1.1项目选址原则本项目拟建于芜湖市南陵县某某村境内，该区域地理优势明显，位于芜湖市三县汇聚之处，大大节约运输成本，同时该区域各种都市基础配套设施差不多具备，能够完全满足项目实施的需要。4.2建设条件4.2.1自然条件1、地势地貌项目地处长江中下游平原，平均海拔7—9米。地势坦荡，相对起伏小。区内地势总趋势北高南低。在地质构造上位于扬子准地台（Ⅰ级大地构造）下扬子台坳（Ⅱ级大地构造），苏、浙、皖断褶束（Ⅲ级大地构造），基岩埋藏专门浅，是最佳的桩基础持力层。芜湖市的地震设防按地表差不多烈度为6度地区的重要都市标准设防。2、气候、气象条件该地自然条件优越，无山洪危害，从芜湖市气象区来看，属于长江下游北区，其特点是：温顺潮湿、季风明显4.2.2都市概况（1）地理位置芜湖位于东经117度58分度43分和北纬30度38分-31度31分之间，地处长江之畔，交通便利，自古以来便是商贾云集的商贸集散地。位于安徽省东南部，在长江三角洲区域内，是长江沿岸一座重要的港口都市，是安徽省“皖江都市带承接产业转移示范区”的重点和突破口，市场面向华东，背靠华中腹地。（2）经济概况芜湖是一座经济加速进展的都市。2009年芜湖实现GDP900亿元，同比增长16.2%，财政收入147.8亿元，同比增长19.3%。实现固定资产投资892亿元，增长45%。2009年芜湖经济总量位居全省第二，人均地区生产总值5760美元位列全省第一。都市居民人均可支配收入16700元，农民人均纯收入6690元。2009年芜湖市三次产业比为5.3∶60.6∶31.4，讲明芜湖市差不多进入了工业化中后期，工业化、都市化进入加速进展期，也是向制造业高端化转型期，那个时期专门适合进展服务外包产业。2000-2009年地区生产总值平均增幅12.8%；2004-2009年地区生产总值平均增幅为15.2%；2007-2009年地区生产总值平均增幅为15.9%。4.2.3外部配套条件（1）交通运输芜湖临江近海、居中靠东、承东启西、连南接北，是贯穿华东、华南、华中、华北地区的重要交通枢纽，区位优势十分突出。4条高速公路、5条铁路在此交汇，并拥有长江溯江而上最大的公铁两用长江大桥,可直达北京、上海、杭州、温州、广州、厦门、福州、西安、南昌等地；国家级对外开放港口芜湖港是长江溯江而上的最后一个深水良港，是中国内河运输的主枢纽港；芜湖距南京禄口国际机场和合肥骆岗机场均约90分钟车程,交通运输条件十分优越。（2）给排水供水充足，日供水能力达76.4万吨，都市日实际用量约50万吨。芜湖市污水日处理能力——10万立方米已建成运营，正在建设28万立方米。（3）供电芜湖是华东能源基地皖电东送、皖煤东输必经之地。500千伏变电所1座，在建1座；220千伏变电所17座。最大供电量95万千瓦，能充分保证了企业的正常生产。芜湖电厂50万千瓦火力发电机组和华电2×66万千瓦火力发电机组已并网发电；正在建设响水涧4×250兆瓦抽水蓄能电站；芜湖电厂2×66万千瓦火电机组正在建设；芜湖核电站6－8台机组国家已同意列入十二五进展规划，建成后产值将达100亿元，能源产业将成为新的支柱产业。（4）天然气芜湖是“西气东输”天然气接收都市，“川气东送”工程正在加快建设，全市已实现天然气管网供气，能够满足企业生产和居民日常生活对燃气的需求。都市燃气率：95.5%。（5）通信芜湖市通信方便通畅，电信、移动、联通等各大通信运营商在芜湖设有众多网点，提供固话、移动、网络等通信服务。

第五章建设方案5.1总体规划本项目规划用地面积1500亩，总建筑面积为800400㎡，要紧进行蔬菜、果品、肉类、农资、粮油、水产、副食、调料、禽蛋、南北干货、花卉、茶叶等农产品的现场交易、储存、物流运输和深加工。总平面布置要紧设计指标序号指标名称单位数量备注1占地面积m21000500约合1000亩2总建筑面积m2800400100%交易区建筑面积m224012030%物流区建筑面积m216008020%办公配套服务区建筑面积m216008020%信息区建筑面积m2400205%仓储区建筑面积m212006015%加工区建筑面积m28004010%3建（构）筑物占地面积m2539336交易区占地面积m2172086物流区占地面积m2160080办公配套服务区占地面积m230415信息区占地面积m226680仓储区占地面积m290045加工区占地面积m2600304露天堆场及作业场占地面积m21244365道路及广场占地面积m21866536绿地面积m21500757建筑系数%53.9%8容积率——0.89绿地率%155.2建设内容按照项目的功能定位，结合芜湖市市的资源优势、产业规划、服务范畴以及都市进展的需要，农产品交易市场要紧由信息治理区、农产品交易区、加工仓储区、物流配送区、配套服务区五个功能分区组成。五个功能分区具体内容如下：◆农产品交易区建立大型的土特产品、水果、水产品、畜产品、旅行纪念品专业交易市场，建立芜湖市农产品销售网络和窗口，扩大芜湖市农产品和北方梨、苹果、桃、柿、葡萄、低温淡水性鱼类、畜牧产品等内外销数量，大力进展竞争力较强的蔬菜、花卉、茶叶、禽畜产品、水产品等农产品，建立大规模农产品生产基地，形成产供销一体化的生产经营模式。◆物流配送区完善农产品包装、分装、转运等环节配套建设，设置中转仓库、露天装卸场、停车场以及物流配套设施等，进展第三方物流企业，对农产品进行统一配送，对整个供应链进行统筹和谐，降低流通成本和农产品损耗。◆办公配套服务区建设完善的配套服务设施，为交易市场及入驻企业提供便利，具备有：餐饮、商业、医疗、中介等服务功能。◆信息治理区信息治理区是农产品交易市场的“总部基地”，为中心提供技术支持和服务，设置有：中心治理机构、物流信息平台、产品展现、物资报关、产品检测等功能。◆加工仓储区对蔬菜、水果进行拣选、洗净、检验（农药残留量）、保鲜，分类分级、包装处理；对大米和食油及各类干货进行分级分类、检验、包装等处理，提升农产品价值，延长产业链，扩大出口贸易。加工仓储区分为加工区和仓储区两大部分，设有：净菜加工、水果保鲜加工、粮油副产品加工、高低温冷库、仓库。要紧建筑物一览表序号要紧建设内容建筑面积建筑占地面积实施时期（m2）（m2）一交易区2401201720861集中交易大棚3601836018一期工程2独立门面交易区180090680342.1农产品交易区3601812006一期工程2.2果蔬交易区3601812006一期工程2.3茶叶交易区3601812006一期工程2.4干货交易区270149005二期工程2.5水、畜交易区270149005二期工程2.6土特产及旅行产品交易区180096003二期工程3现代化交易大厅240128004一期工程二物流区1600801600801物流仓储中心112056112056部分二期2物流集散配送中心4802448024部分二期三办公配套服务区160080304151会展服务中心160085336一期工程2住宿餐饮购物中心1120569338一期工程3金融中心160085336一期工程4汽车修理服务中心112065603一期工程5门卫、电房等其他配套48024802一期工程四信息区4002026680一期工程1农副产品电子商务平台8004026680一期工程2资金结算中心一期工程3农副产品期货交易中心一期工程4检测中心一期工程6运算机机信息中心一期工程五仓储区120060900451自动化冷库3601836018一期工程2气调库2401224012一期工程3一般仓库6003030015一期工程六加工区80040600301农产品加工包装区4002040020三期工程2其他产品加工包装区4002020010三期工程合计8004005393365.3市场信息系统和检验检测系统本项目为农产品批发市场，要紧交易农产品有蔬菜、肉类、干货、水果、家禽等。为保证农产品的质量和实现对市场的有效监管，拟建设市场信息系统和检验检测系统。市场信息系统建设采纳业界成熟技术，符合现代批发市场治理理念，要紧包括电子商务交易平台、信息采集与公布系统、综合治理系统、物流配送系统、信息基础平台及数据交换系统五部分，各部分既自成体系、独立运行，又互联互通、信息共享。本系统的建成将为实现芜湖市农产品批发市场信息流、物流、资金流的通畅运行制造良好条件，为提升芜湖市农产品批发市场的运作水平打下坚实基础。检验检测系统要紧包括蔬菜水果检验检测系统、畜禽产品检验检测系统、水产品检验检测系统三部分。本系统建成将完善芜湖市食品质量安全制度，在流通环节的源头操纵食品质量，有利于减少因产品质量安全咨询题造成的中毒及伤亡事故，保证消费者健康。市场信息系统建设内容功能与用途电子商务交易平台建立网上磋商系统、网上竞价系统、网上交易系统、支付与结算系统、会员治理与认证系统、交易分析和监控系统。信息采集与公布系统通过门户网站、LED显示屏等多种信息公布渠道能够及时地将电子交易平台的信息公布给市场有关的涉农企业、农产品经营者及生产者，方便不同阶层的用户了解市场政策、行情。综合治理系统实现农产品批发市场的人、财、物集成化治理，提升了市场自身的工作质量和效率。物流配送系统建立农产品物流配送体系，以信息流为载体，实现农产品物流和商流的分离，满足供需双方用户交易需要。信息基础平台及数据交换系统交换的信息内容包括：农产品差不多信息，农产品价格行情、供求信息，批发市场、配送中心差不多信息，农产品经销企业差不多信息。检验检测系统建设内容功能与用途蔬菜水果检验检测系统要紧检测农药残毒和农药残留。包括甲胺磷、乙酰甲胺磷、氧化乐果、甲拌磷、对硫磷、甲基对硫磷、乐果、敌敌畏、敌百虫、毒死蜱、倍硫磷、杀螟硫磷、辛硫磷、亚胺硫磷、氯氰菊酯、溴氰菊酯、氰戊菊酯、氟氰戊菊酯、氯氟氰菊酯、联苯菊酯、甲氰菊酯、抗蚜威、甲萘威、灭多威、克百威、百菌清、甲霜灵、三唑酮等。畜禽产品检验检测系统检测项目有（1）兽药残留检测：盐酸克伦特罗（选择及确证）、氯霉素（选择及确证）、链霉素（选择及确证）、土霉素、金霉素、四环素、磺胺、伊维菌素等。（2）农药残留检测：六六六、DDT、有机磷等。（3）常规理化检测：挥发性盐基氮、重金属项目等。（4）感官检测：注水肉、等级评定等。（5）常见寄生虫等。水产品检验检测系统检测包括感官、净含量、甲醛、VBN、腹泻性贝类毒素(DSP)、麻痹性贝类毒(PSP)、氯霉素、土毒素、呋喃唑酮、已烯雌酚、磺胺类物质、喹乙醇、重金属、汞、砷、六六六、滴滴涕检测中心要紧仪器设备表序号名称单位数量单价总价产地1原子吸取分光光度计台4702气相色谱仪台4393液相色谱仪台4384定氮仪台41．65原子荧光分光光度计台4106紫外分光光度计台41．77自动电位偏定仪台40．68旋转蒸发仪台40．589电子天平台40．910超生波清洗器台41．811农药残留快速测定仪台41．712硝酸盐快速测定仪台40．713其他仪器及配件套433合计525.4物流配送设计方案物流作为农产品批发市场的组成部分，其性质决定了其要紧任务是为客户提供安全、快捷、经济、方便运输服务，并持续创新完善。批发市场应注意改进并引用先进的治理技术，专门是在治理上体现出更深层次的服务，减少人为性、随意性，为商户提供一个良好的物流平台。本工程的物流信息系统拟采纳当前国内专门用于物流园区（含专业市场，物流中心）的大型综合物流治理系统，系统利用基于INTERNET的WEB平台，不受地域、时刻的限制，将物流的人工治理完全转变为信息化的治理，以物流业务为主线，实现了对物流操作的全过程的治理及跟踪，包括接打算、接单、调度、装卸、出入库跟踪、回单、代收款、结算、和质控等功能，同时提供完善的单据报表，采纳严格的权限操纵，从而保证了物流操作的严格、有序、高效。在经营中，应建立保证制度，提升服务质量。始终坚持做到“四个安全”。即切实保证经营户和消费者的人身安全、物资安全、车辆安全、钞票财安全。实行统一调度、统一结帐付款、统一装卸服务。第六章环境爱护、安全及技术标准6.1技术标准GB8978污水排放标准;GB18406.1-4农产品安全质量，无公害N安全要求。GB50072冷库设计规范GB/T19575-2004农产品批发市场治理技术规范GB/T19575-2004农产品批发市场治理技术规范《中华人民共和国农产品质量安全法》6.2环境爱护措施项目要紧污染源为清洗污水、生活污水、固体废弃物。建设专门的污水处理设施，及固体废弃物的收集转运设施，统一处理污水及废弃物。1、废气及噪声按有关环保标准执行。2、废弃物处理和保洁治理严格按规范建设废弃物中心，取消露天垃圾点，封闭收集运送废弃物，市场每天派专人把市场内的垃圾集中运到垃圾处理厂进行封闭处理，取消了原先的露天垃圾点，使市场环境更加整洁美观。成立专职清洁队伍或托付保洁公司3、污水处理污水处理厂，中水循环再利用系统，实现污水无害化处理。污水处理厂采纳一级处理方式，日处理污水能力400吨。每日清洗蔬果、生鲜等产生的污水，通过污水处理厂集中处理后达到国家排放标准，再通过中水泵站处理后，成为能够循环利用的中水，用于市场绿化、保洁等方面。6.3消防与节能措施本项目符合中华人民共和国国家标准建筑设计防火规范GBJ16—87之要求。1、消防设计整个交易市场各建筑间距均满足规范要求，交通组织设计满足消防通道的要求，各建筑进行了防火分区满足规范要求。信息中心、办公楼、宾馆等全部设有自动喷洒系统；每层设有一个防火分区，各防火分区具备二个出入口，中庭周围每层均有符合防火卷帘加大消防隔绝能力。仓库、流通交易区、加工区设置自动喷洒系统。各建筑物疏散楼梯均为封闭楼梯间，自然采光、通风并设置相应等级的防火门，房间与楼梯间的距离以及房间到门口均符合防火规范。2、节能本项目采纳到的要紧节能措施有：选用高性能、低能耗产品（包括动力机械照明灯具等）合理配置设备和灯具的数量及位置，在满足使用和照明的前提下尽量减少设备和灯具的装备容量。建筑物设计满足通风、采光要求，及幸免由于临时没用采纳空调设备所带来的阻碍。采纳节水措施。加大自来水管网的治理，及时排除管网泄露现象；采纳感应式出水阀及节水型设备。6.4农产品质量安全操纵本项目执行《中华人民共和国农产品质量安全法》所规定的标准。6.4.1不予销售弄产品按照《中华人民共和国农产品质量安全法》第六章第三十三条规定一下农产品不予销售：1）含有国家禁止使用的农药、兽药或者其他化学物质的；2）农药、兽药等化学物质残留或者含有的重金属等有毒有害物质不符合农产品质量安全标准的；3）含有的致病性寄生虫、微生物或者生物毒素不符合农产品质量安全标准的；4）使用的保鲜剂、防腐剂、添加剂等材料不符合国家有关强制性的技术规范的；5）其他不符合农产品质量安全标准的。6.4.2批发市场检测责任按照第三十七条规定：农产品批发市场设置或者托付农产品质量安全检测机构，对进场销售的农产品质量安全状况进行抽查检测；发觉不符合农产品质量安全标准的，要求销售者赶忙停止销售，并向农业行政主管部门报告。6.4.3批发市场法律责任农产品批发市场违反本法第三十七条规定的，责令停止销售，追回差不多销售的农产品，对违法销售的农产品进行无害化处理或者予以监督销毁；没收违法所得，处二千元以上二万元以下罚款。农产品批发市场中销售第三十七条规定的农产品，消费者能够向农产品批发市场要求赔偿；属于生产者、销售者责任的，农产品批发市场有权追偿。消费者也能够直截了当向农产品生产者、销售者要求赔偿。6.5劳动安全操纵本项目的劳动安全操纵按照《中华人民共和国安全生产法》的有关规定拥有健全的有关规章制度，确立了专门的安全治理监督人员和流程体系。

第七章企业组织和劳动定员7.1企业组织7.1.1项目法人组建方案该项目经审批后，将由投资方成立农贸交易批发市场有限公司承建，该公司按现代企业制度规定，实行董事会领导下的总经理负责制。总经理负责执行董事会通过的各项决议，组织生产、经营和治理工作。7.1.2治理机构组织方案项目实施由该公司全面负责，对项目的策划、资金筹措、工程设计、工期和质量进行全方位治理。组成项目开发机构，对项目的策划、资金筹措、建设、验收、经营等实行全过程治理。项目建成后设置该公司实行董事会领导下的总经理负责制，由总经理负责项目的日常经营治理。采纳现代化的经营和治理模式，合理设置组织机构，确保项目高效率、低消耗运营。其组织机构设置如下图：本项目建成后，拟成立专门的物业公司对场区实行专业化物业治理。市场采纳“总管式”物业治理服务模式，提供贴心、温情的智能化治理。按照芜湖市政府颁布的《芜湖市物业治理方法》的要求，对市场供水、供电、通讯等公用设施提供相应服务，为市场产权人、使用人提供社会化、专业化、现代化服务，以保证项目的正常使用。由于项目市场定位、经营目标均较高，因此对以后社区物业治理提出了专门高的要求。为满足社区治理、居民服务需要，社区物业治理及服务业务将由独立的物业治理机构承担。物业治理公司的服务内容及职责包括：1、爱护场区治安。2、道路、公建、管、线及设备爱护、检修。3、水、电供应、治理。4、环境卫生、绿地及景观工程的爱护、治理。5、向使用者提供需要的商业服务，如：停车、超市等。6、场区其他治理事宜。7.2劳动定员7.2.1工作制度全年营业天数按365天计，每天8小时营业，少部分工种如仓储、保安人员采纳三班二轮转制度，遵照国家《劳动法》的有关规定进行休假。7.2.1劳动定员数量及技能素养要求全厂定员2000人，其中工人1200人，技术和治理人员200人，服务人员600人。7.3人员培训=1\*GB2⑴治理人员培训可通过技术讲座，到高等院校学习、进修或自修的方式提升其理论水平的治理能力，培训既明白生产技术又明白经营治理的开放型治理人才。=2\*GB2⑵技术人员培训企业除争取从高等院校或其它同类型企业引进专业对口的技术人员外，还可选派技术骨干和优秀工人到高等院校和设计院进修提升，以培养高素养的技术力量，使企业拥有一支过硬的科技队伍。=3\*GB2⑶工人培训按照录用人员的工作岗位和性质，由公司负责进行上岗培训，培训时刻3个月，培训终止经考试合格后方能上岗。

第八章项目实施打算和工程招投标方案8.1项目实施打算安排该项目从立项到投产打算为8年。该项目批准后，应赶忙进行初步设计文件编制，并着手预备施工设计。初步设计文件批复后，赶忙进行施工图设计，同时组成一个班子负责领导组织工作。土建和设备定货同时进行。在建设过程中，要抓住设计、定货、施工、安装、试车等重要环节。运用科学手段和谐安排各方面的工作，确保顺利完成该项目的建设任务。1、一期占地650亩，建设期自2011年至2014年，建设内容要紧包括交易区、信息区、仓储区、配套服务等设施。一期建筑面积488244平方米，投资约86667万元人民币。2、二期占地500亩。建设期自2014年至2016年，建设内容要紧包括交易区、物流区等设施。二期建筑面积152067平方米，投资约66667万元人民币。3、三期占地350亩，建设期自2016年至2018年，建设内容要紧包括物流区、加工区等设施。三期建筑面积160080平方米，投资约46667万元人民币。8.2项目工程招投标方案按照《中华人民共和国招标投标法》，国家进展打算委员会公布的《工程建设项目招标范畴和规模标准规定》、《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》等有关规定，此项目采纳全部招标。招标范畴包括该项目勘察、设计、施工、监理、工程材料等。结合本工程具体内容，对招标工作的初步打算安排如下：8.2.1招标内容项目的勘察、设计、监理、需在国内外购买的科研及生产工艺设备，检测仪器、设备及要紧公用配套设备的采购、安装及土建工程。8.2.2招标组织形式及招标方式项目的勘察、设计、监理邀请招标的形式；需在国内外购买的科研及生产工艺设备，检测仪器、设备及要紧公用配套设备的采购、安装及土建工程施工均采纳公布招标形式，托付有相应资质的中介机构进行招标的形式。需在国外购买的科研及生产所需的仪器、设备等按照投资大小采纳招标或议标的方式，也可采取竞争性谈判的方式，召集所需各设备世界闻名生产厂家在国内的各家代理商分不进行几个回合询价谈（压）价后，最后选出供货商。8.2.3标包划分项目的勘察划分为一个标包；项目的设打算分为一个标包；项目的监理划分为一个标包。土建工程、公用配套设备的采购及安装工程可采纳总包招标方式，也可采纳分开招标的方式，即公用配套设备采购是一个标包，土建及安装按子项各为一个标包。而采纳总包招标方式，标包划分简单，工程可采纳一个标包（即交钥匙方式）或要紧公用配套设备的采购一个标包，安装和土建工程为一个标包。生产工艺设备的采购、安装也可考虑用总包招标方式，或按照不同情形采纳分标包的方式进行招标，即有些生产厂家少的专用设备为一个标包，一样生产厂家多的通用设备为一个标包，分不进行招标。因总包招标方式，标包划分简单，治理方便，故建议设备的采购、安装采纳总包方式进行招标。第九章投资估算和财务评判9.1投资估算本投资估算按照建筑市场近期类似的建设工程造价和目前物价水平，以及已建类似项目的技术经济指标等进行分析，采纳“投资估算指标法”进行编制。本项目总投资200000万元，其中一期工程投资约86667万元，二期投资约66667万元，三期投资约46667万元，流淌资金3500万元。本项目因周期长，投入金额大，采取分期建设，滚动式投入的方式。即一期完工后经营利润作为二期建设资金，二期完工后经营利润投入三期建设。投资打算表万元序号名称固定资产投资流淌资金总投资比例1一期工程8466720008666743.33%2二期工程6566710006666733.33%3三期工程461675004666723.33%合计1965003500200000100.00%9.2财务评判经估算，项目一期完工后，商铺全部销售完后利润可满足二期三期建设费用，整个工程完工后，日常各项经营年收入约20000万元，实现利润11000万元(税后)，经济效益明显。第十章社会效益分析10.1项目对社会的阻碍分析1、芜湖农副产品物流交易加工中心是联结生产和消费、实现农产品流通的中心环节。从生产方面看，它是农民同意市场信息、了解市场行情和出售大宗农产品的便利渠道，也是农产品实行产业化经营的有效形式；从消费方面看，它是各种农产品的要紧供货来源。我国农产品生产和消费高度分散的特点，决定了批发市场在当前和今后较长时期内，都将发挥不可替代的重要作用。加快农产品批发市场建设，关于促进农业生产进展、带动农业结构调整、搞活农产品流通、繁荣城乡经济、方便居民生活、保证供需平稳、稳固农产品价格、推进农业和农村经济改革，都具有十分重要的意义。今后五到十年，是我国农业和农村经济结构进行战略性调整的重要时期，也是完善农村社会主义市场经济体制和扩大农业对外开放的重要时期。推进农业结构战略性调整和扩大农业对外开放，必须进一步加大农产品批发市场建设，充分发挥市场引导农民进行结构调整和参与国际竞争的带动作用。2、芜湖农副产品物流交易加工中心的建立，能够使农产品交易更加便利，为供货商和经销商节约了成本，对促进我国新型服务业是一个专门大的促进，同时有利于我国农业产业化进展，关系到农业生产的长远进展和农民收入的连续增长。项目的建设符合国家经济社会进展的总体规划和行业规划，有利于国家和地点经济社会进展。3、芜湖市是全省重要的农产品生产、农产品加工基地和农产品贸易集散地，本项目建成后要紧经营各类蔬菜、果品、肉类、农资、粮油、水产、副食、调料