某大型养老社区策划案

荆门最新大型养老社区筹划案

湖北荆门漳河新区老年公寓

营销策略提案2024年6月本案结构一、市场环境分析1、项目投资环境分析2、项目竞争分析二、项目定位策略1、养老地产营运模式分析2、项目卖点梳理3、项目定位三、项目营销策略1、核心营销（竞争）策略2、价格体系3、营销推广策略4、项目营销组织一、市场环境分析1、工程投资环境分析2、工程竞争分析1、工程投资环境分析

1、荆门市及经济状况5荆门位于湖北中部，东眺武汉，西临三峡，南望潇湘，北通川陕，素有“荆楚门户〞之称。现辖京山县、沙洋县、钟祥市、东宝区、掇刀区、屈家岭管理区和荆门经济开发区〔高新区〕，地域面积1.24万平方公里，总人口300万。1、工程投资环境分析荆门历史悠久，文化底蕴深厚，资源丰富，根底设施日趋完备，在湖北实施的“一带两圈〞区域开展战略中，荆门处于鄂西生态文化旅游圈之内，紧邻武汉城市圈，既占“两圈〞地理之便，又享“两圈〞政策之利，是中西部地区经济开展极具活力的城市之一。先后成为中国优秀旅游城市、全国科技进步先进城市、全国造林绿化十佳城市、国家循环经济试点市、国家现代林业建设示范市、全国农机化示范区、国家节水型社会试点市、国家生态示范区试点城市、全国创立创业型城市和国家加工贸易产业梯度转移重点承接地，是湖北省历史文化名城、湖北省A级金融信用市。61、工程投资环境分析7〔一〕开展根底“十一五〞时期，荆门综合实力显著增强。全市经济实现了平稳较快开展。全市地区生产总值年均增长13.5%，2024年到达730.07亿元，人均地区生产总值26000元〔约3940美元〕。地方一般预算收入年均增长20%，2024年到达23.25亿元；社会消费品零售总额年均增长19.8%，2024年到达252.98亿元；全社会固定资产投资年均增长31%，五年累计完成投资1257亿元。经过五年开展，形成了坚实的经济根底和产业比较优势，竞争力和影响力不断提升。规模以上工业企业达1173家，其中亿元企业188家。新洋丰肥业跻身中国民营企业500强，荆门石化等5家企业进入全省100强，金龙泉、新洋丰、国宝桥米获得中国名牌产品称号，洋丰、国宝、广源被认定为中国著名商标。县域经济取得新突破，东宝、钟祥、京山3个县市区进入全省县域经济20强。1、工程投资环境分析荆门“十二五〞开展目标

“三大方案〞经济总量“倍增方案〞，主要经济增长指标在2024年的根底上实现翻番；单位生产总值能耗、主要污染物排放和农村人口“减量方案〞，节能减排任务圆满完成，农村居住人口大幅减少；社会保障“覆盖方案〞，养老、医疗、住房和最低生活保障实现城乡全覆盖，并逐步提高保障水平。“五大目标〞——经济实力显著增强。——经济结构显著优化。城镇化率大幅提高，力争到达60%。——生态环境显著改善。——改革开放步伐显著加快。——人民生活水平显著提升。8市场时机荆门市目前共有60岁以上老人42万，占总人口的14%，有养老福利机构76所，床位7700张，供需严重缺乏。1、工程投资环境分析荆门市规划2024年中心城区60个社区实现社区居家养老全覆盖。2024年35%的社区建居家养老中心〔站〕，新建、改建社区居家养老效劳中心19个，同时建设80个农村老年人互助照料活动中心；2024年覆盖70%。养老变成一个备受重视的社会问题1、工程投资环境分析养老地产作为一种特殊的地产形式正在荆门方兴未艾，因此本案在此不罗列常规房地产市场资料荆门市目前养老地产代表工程仅有福寿居可谓本案竞争对手：2、工程竞争分析2、工程竞争分析——福寿居老年公寓工程位于象山景区南麓，以天鹅池为中心。工程占地112亩，总建筑面积10多万㎡。方案设置养老床位3000多张。工程地段优越，体量有一定规模2、工程竞争分析——福寿居老年公寓工程采取“投资回报〞结合“会员制盈利模式〞2、工程竞争分析——福寿居老年公寓工程收费体系健全2、工程竞争分析——福寿居老年公寓工程户型选择多样2、工程竞争分析——福寿居老年公寓工程营销促销体系健全2、工程竞争分析——福寿居老年公寓——总结先驱工程地段优越采取“投资回报〞结合“会员制盈利模式〞工程户型选择多样营销促销体系健全二、工程定位策略1、养老地产营运模式分析2、工程卖点梳理3、工程定位1、养老地产营运模式分析1、养老地产营运模式分析/社会背景中国正在快速步入老龄化社会，而由于中国人口基数大和实行方案生育的因素，中国的老龄化进程呈现出数量大、增长速度快的特点。根据右图表示中国人口分布比例的金字塔图明显可见：位于中段，30-50岁的人群在人群中比例最大，如果将50岁以上的人群视为养老产品的需求者，那么未来30年养老产业会有非常旺盛的市场需求。出生在五、六十年代的人〔50-60岁〕，其中有相当一局部是当代国家体制改革的受益者，加上中国经济现在及未来的平稳快速开展，已经进入或逐步步入养老产品需求人群的中国人是具有一定购置能力的。观点：由以上结论，养老产业迎来了一个巨大的市场机遇。1、养老地产营运模式分析/政策背景目前我国政府已开始高度重视养老问题，为养老地产提供前所未有的政策扶持。1996年8月，全国人大通过?中华人民共和国老年人权益保障法?。我国政府先后共制定了200多个老年政策法规，数量众多，涉及面广。2024年至今出台的关于中国养老的主要政策：HISTORY20022006200720102011•国务院办公厅转发全国老龄办公室和发改委《关于加快发展养老服务业意见的通知》•中共中央、国务院《中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定》十七大《报告》全国老龄委《中国老龄事业发展“十二五”规划》民政部《社会养老服务体系建设十二五规划》国务院新闻办《中国老龄事业的发展》白皮书全国老龄委联合民政部等国家十部委发文《关于全面推进居家养老服务工作的意见》优先供地税费减免优惠利率贷款贴息培训支持科技效劳……通过文件，政府制定了一系列引导和支持社会力量兴建社会养老设施的优惠扶持政策1、养老地产营运模式分析/市场现状从统计来看，国内外情形相仿，居家养老，社区养老和机构养老呈现90：7：3的比例关系。所以从市场角度来看，居家养老拥有最大的市场价值。居家养老社区养老机构养老在普通住宅设计和建设时，就把老年人的需求考虑进去，即打造“通用住宅〞。如果在开始就考虑这些需求，本钱不会超过房屋造价的1%，日本在此方面经验丰富。专门为老年人建设的社区，通常设置大量的老年人健康、娱乐配套。这样的社区是非常受欢送的，老年人到这种社区有集体生活，可能有人照顾，也不感觉孤独，该类工程国内如北京太阳城比较成功。专门的养老院，有完善的医疗、护理设施，通常属于政府的公益工程，为有特殊需要的老年人群设立。1、养老地产营运模式分析/市场现状目前国内已经进入养老地产开发领域的开发商一览：企业项目信息运营模式1万科地产在北京、青岛、武汉、广东等地项目中有涉及，在中粮万科·长阳半岛、五矿万科·北京欢庆城项目中配备养老地产产品。作为万科进军老年地产领域的首个项目——“万科幸福汇”项目已落户北京房山，并将于2012年竣工，被称作“活跃长者之家”，定位是“面向活跃、高知、长者的服务式公寓”。杭州万科良渚文化村的老年公寓“随缘嘉树”项目正在规划中，广东清远北部万科城项目养老地产组团的前期规划亦在进行中。严格限定于产品层面，计划建更多更好的“长者住宅”（已纳入公司发展战略），服务上除引入亲和源外，亦会与水博克合作。2保利地产已成立“善居养老研究中心”，并与北京安平投资有限公司共同合作成立养老产业专业管理公司，上海“西塘安平老年健康生活社区”是保利首个养老公寓项目。拟引入日本模式，但合作方式尚在规划设计中。3花样年地产6月底收购深圳南山区TCL项目地块兴建第一个养老地产项目。定位于健康产业园，并与其它产业实现组合，涉及老年人的健康体检、运动、体育训练、健康理疗等具体项目。将于明年开业。公司称在养老地产领域的经营模式研究已完成。具体不详，待了解。5北京太阳城房地产开发有限公司北京太阳城坐落于京城北郊昌平区小汤山镇，社区建有：北京太阳城医院、国医堂、文化宫、购物中心、家政服务中心、假日酒店、温泉会馆七大公建设施，让业主不出社区，即可享受全方位的周到服务。以地产开发模式进行运营，仅象征性拿出规划中12%的产品做养老公寓。6东方太阳城中科院属下一家房地产公司，已转制为民营企业。旗舰项目位于在北京顺义潮白河畔，已开发十年，社区已成熟，在山东、海南等地正在筹建东方太阳城连锁品牌项目。以地产开发模式进行运营，产权销售型，象征性拿出三栋楼做养老公寓。7燕达房地产旗下项目燕达国际健康城位于北京东燕郊开发区，北京天安门30公里。是一座超大规模、国际化、信息化的绿色生态医疗健康和老年养护基地。其中组团金色年华老年护理中心以会员制方式经营。8亲和源股份有限公司在上海市浦东新区康桥镇投资近6亿元，建成中国第一个老年人会员制养老社区——亲和源会员制社区。社区占地面积8.4公顷，建筑面积10万平方米。土地性质为政府划拨，运营模式均较为成熟。9首创置业与河北建设集团去年年中，联手投资70亿元，开发一个位于河北香河的养老项目，该项目总建筑面积近200万平方米。不详。企业项目信息运营模式10云天房产集团在转塘金家岭开发的金色年华退休生活社区总占地面积达250亩。金色年华吸纳了国外先进的经营服务模式，配备了医疗中心、老年大学、国际交流中心、休闲娱乐中心、度假宾馆等硬件设施，成为了国内首个集生活居住、康复疗养、休闲娱乐、旅游度假于一体，专为退休人士精心打造的多功能园林式的生活社区。不详。11绿城集团临平项目绿城蓝庭在老年公寓方面有所涉足，向市场推出了70年产权的颐养公寓。不详。12荣禾集团在西安楼观公社项目中有配建养老地产项目。拟引进澳洲水博克模式。13绿地集团早在2004年就推出综合性养老项目21城孝贤坊。不详。14广州家和集团宣布在白云区的500亩广东颐老园项目将在今年底或明年初动工，计划5年后主力进军养老地产行业，成为专业的老年产业开发运营商。不详。15祈福集团旗下广州祈福护老公寓依托国家三甲祈福医院，是东南亚首家酒店式长者公寓，全国首间酒店式护老公寓，目前已吸引许多来自香港、广州、深圳等地长者入住。会员制模式。16蔚蓝房地产在沈阳新推有养老地产项目。项目待了解。17卓达集团与台湾群业就中国养老示范社区项目达成战略合作。在天津武清建设开发的养老示范社区项目，是国家民政部批准的在天津建设的中国养老示范基地项目中的一部分。该项目规划总投资200亿元，总建筑面积达600万平方米。不详。18明骏集团5月20日在广州召开打造中国健康养老养生业第一品牌动员大会。将继续扩建和完善明骏九曲度假村、明骏新知青村旺茂分村两大健康养老养生基地，争取在3年内把公司旗下的颐添年大型连锁机构打造成为中国健康养老养生业的第一品牌。不详。19海南天水房地产旗下项目文昌天水星河位于航天城——海南省文昌市文航大道南侧，是以“养老·休闲·度假”为主题的中高档住宅小区。不详。1、养老地产营运模式分析/市场现状企业项目信息运营模式20新华锦集团联合日本长乐控股株式会社投资3亿元启动的“长乐国际颐养中心”在崂山区投入运营，揭开高端养老产业的面纱。非会员入住每月收费1万元，常住养老三年以上至几十年，根据房型不同，需要缴纳199万至300万元的押金。日本模式。21世纪爱晚在全国7省市大面积圈地规划建设养老地产项目，但至今除了投资金额最少的海南兴隆项目接近完工，其他地区均无进展。世纪爱晚亦是新华锦阳光城投资方之一。——22今典集团正加大对养老地产的投入力度，正在开发酒店式的养老地产。——23丽水松坪农林开发有公司8月13日，与浙江大学生态规划与景观设计研究所正式签署项目合同，《丽水市松坪民族特色养老示范区概念性规划》正式启动。将打造独具畲族民族特色的“民族特色养老基地”，成为旅游度假、生态农业观光区、养生、养老管护培训为一体的省级养老示范区。——24香树湾养老社区位于浦东新区南汇宣桥镇，占地约100亩，总建筑面积约11万平方米，规划有300个福利性养老床位与532套老年公寓。2013年投入使用。从社区养老到养老社区。25路劲地产正在筹建上海养老地产项目，很有可能选择自持，选择长线投资，但对于土地定位、设计、质量控制、服务以及后期运营，要求比较高。与日本马森集团合作。26海沧人寿健康科技产业园项目厦门首个养生养老基地———海沧人寿健康科技产业园项目花落海沧天竺山片区。该基地规划养老养生居住区和区域配套设施，涵盖旅游度假、体育运动、养生居住和养生产业总部四大板块，总投资230亿元，总占地约4.2平方公里。不详。1、养老地产营运模式分析/市场现状企业项目信息运营模式1复星国际未来看好旅游地产及养老地产，特别是养老地产，且会加大这两个产品类型的投资。复星自身有医疗产业可以配合养老地产的发展。不详。2永泰红磡（天津）正准备调整自己的战略方向，转向专做“老年养生地产”（项目信息未公布）。不详。3吉粮集团房地产拟在海南打造一个养老地产项目，配套包括五星级酒店、体育运动公园、高档地产、风情小镇等。不详。4金成集团（杭州）金成集团将合作方锁定在了美国最大的房地产企业——普尔特公司。公司将在杭州、海南以及北方等全国重要城市布局大型的以养生休闲服务为内涵的养生商业地产，根据不同城市特性和条件，将养生休闲概念融合到地产开发、园区建设中。从而开发更具国际化、人性化的高品质项目，真正实现候鸟式的生活。不详。5华润地产宣布进军养老地产。项目待了解。1、养老地产营运模式分析/市场现状国内拟进入养老地产开发领域的开发商一览：企业项目信息运营模式1泰康人寿是保险界中步子迈得最大的公司之一。2009年11月第一个获得保监会批准投资养老社区建设资格，成为保险业浮出水面的首例养老地产项目。随后又斥资40亿元购置小汤山温泉乡2000亩地，建造第一家泰康养老社区（2013年至2014年建成）。今年初，在崇明岛圈地2000亩用于建造高级养老社区。在三亚亦有项目。计划将高档养老社区的模式在全国铺开。具体不祥。2中国人寿中国人寿在养老地产领域的投资紧随泰康人寿其后，就连项目选址也与后者颇为相似。已在河北廊坊拿地超万亩，总投资额约100亿元。初步规划构建养老社区一南一北的格局，而公司在南方的落脚点则与泰康人寿一样是海南。不详。3合众人寿2010年4月，武汉市蔡甸区政府与合众人寿签订100亿元的合众人寿健康社区项目，总建筑面积160万平方米左右，项目建成后可容纳老人上万人。——4上海崇明陈家镇建设发展有限公司与太平洋保险建一个占地约500余亩的高端养老院，该养老院有望在2013年底或2014年建成。入住该养老院的话预计每月花费要上万元。供地模式尚未确定。5亚洲医疗控股公司旗下项目丹田医居社区位于大连市。医居社区里的医院，不像传统医院，甚至不像医院，但是，所有医居社区内的医院，都是国际医院。未来，医居社区会在全国一二线城市相继落地。由美国CHMS医院管理集团运营，并分享所有的国际医疗资源。偏重医疗护理型。6中华国际老年康福中心/青岛蔚山康桥投资公司将融资40多亿元，在青岛胶南小珠山建立一个“航母级”的养老中心———青岛康福中心。占地4500亩，床位数达5000张。在其内部建立独立的大型医院，将成为全国最大的综合性养老机构。首次提出“医疗安养”模式。7宝钢建筑公司与迪赛投资宝钢全资子公司宝钢建筑公司和迪赛投资在上海宣布将携手进军四川“老龄产业”,投资150亿元,在绵阳打造中国第一座长者康居及“精英长者”总部经济创新型城市综合体——中国乐龄城。1、养老地产营运模式分析/市场现状国内险资或其他投资渠道的养老工程一览：企业项目信息运营模式1中国红十字基金会与哈工大集团在深圳市龙岗区葵涌镇土洋海边选择了一块156004.3平方米的项目用地，用于建设高端养老机构，前期，哈工大集团丁香俱乐部公司已投入近8000万元用于填海平整土地。不详。2中国红十字基金会与北京城建“曜阳国际老年公寓”密云项目不详。3马鞍山市政府马鞍山市针对长三角推出“国际养老城”项目，规划中的该项目配有专科特色医院、高端体检中心、老年病研究所、急救中心、理疗康复中心、护士培训学校、专家公寓及员工宿舍等，而且都是国际水准。除此之外，商业配套也少不了，酒店、超市、电影院，甚至连小学和幼儿园都在配套计划中。中国现在的养老模式一般只有社会化养老和居家养老两种，他们是第三种模式—社区养老。4中国老龄产业协会、扶绥县政府、五行创展投资三方合作共建中国乐养城。项目拟建设老年养生养老专属社区约６０万㎡，包括特色老年养生公寓、乐养中心（老年大学及文化创意园）、老年特色商业、乐养服务中心及园林景观和综合配套；探视及旅游度假酒店（五星级）、康体康复中心、老年专科医院等约１５万㎡。项目总投资约３０亿元。不详。企业项目信息运营模式1城堡投资总部位于美国、掌管约440亿美元的对冲基金公司城堡投资，正准备募集10亿美元投资中国沿海城市的养老地产。引入国外的养老模式，希望能在中国开花结果。2EmeritusCorp.美国老年社区领先开发商，与国内相关部门开始接触，意欲进入中国市场。不详。3LifeCareServicesLLC美国老年社区领先开发商，与国内相关部门开始接触，意欲进入中国市场。不详。国内政府或慈善基金开发的养老工程一览：国外投资商拟开发的养老工程一览：1、养老地产营运模式分析/市场现状1、养老地产营运模式分析/核心问题在房地产行业整体低迷、企业不断寻求市场突破口的情况下，养老地产成为了一个新的关注点。但是，讨论越来越热烈的“养老论〞出现了众说纷纭、各执一词的复杂局面，这不是因为这个问题本身有多复杂，而是参与思考、志在构建养老体系的各路人士们出发点不同、动机有异。从最简单的逻辑出发，研究养老地产，无非弄明白这几个问题：1、养老地产营运模式分析/融资方式从开发主体看，开发商、保险公司、政府是国内养老地产开发的三个主要力量。而国外养老地产投资商未来有可能会成为第四股力量。开发商保险公司政府保险公司和政府作为投资主体进入养老地产〔与传统的养老院相比〕，在投资金额、融资渠道和建设规模上更为突出。开发商在运作养老地产时，由于可能难以从银行或其他金融机构获得资金支持，有可能会发生“企业做金融〞的情况。1、养老地产营运模式分析/融资方式亲和源采取的两部收费制，即会员卡费用〔45-88万〕+年费〔3-7万/年〕的方式就是一种“企业做金融〞的模式。会员卡A卡（不记名）B卡（记名)享受使用权年限与房屋土地年限同（70年）至老人寿终（15年）购买会员卡费用小户型50万45万中户型55万大户型88万年费小户型2.98万/年/套2.38万/年/套中户型4.98万/年/套大户型6.98万/年/套备注

允许转让会员卡，第一批50万A卡已升值为75万未满15年，多余费用可退

超过15年，超过时间免费户型面积小户型（58平方米）、中户型（72平方米）、大户型（120平方米）亲和源会员制社区的运营以会员制模式为载体，通过会员制的运营构建了俱乐部式的效劳模式，从而提升与保障养老效劳的品质亲和源会员制的会员卡体系分为记名会员卡与不记名会员卡。咨询合同章程入会申请推荐人担保人体检合格入会审核会员确认会员信息登记权益人合约入住合同入住1、养老地产营运模式分析/融资方式险资进军养老地产，有效拓宽了养老产业的融资渠道，并拉长了寿险产业链。多家保险企业开始涉足养老地产领域，多以升级版养老院的形式推出险资投资模式全资模式股权合作模式股权投资模式购买房地产投资信托基金REITs模式发行类不动产投资基金产品的投资计划模式保险资金投资养老社区的重要意义：1.投资养老社区可以缓解保险资金“长短错配〞压力；2.投资养老社区可以完善保险公司运营的产业链。上游：医疗保险、护理保险和养老保险等中游：养老社区下游：老年医学、护理效劳等1、养老地产营运模式分析/经营模式由区位分类，养老地产开发可以分为度假养老、郊区养老、市区养老几类。度假养老国内人群：据全国老龄委的调查显示，我国每年老年人旅游人数已经占到全国旅游总人数的20%以上，成为消除旅游淡季影响的主要力量之一。海南、广西、云南气侯比较好的地方，开发旅游地产时考虑老年产品是一个值得关注的方向。国外人群：一些兴旺国家，如日本、瑞士养老本钱非常高，劳动力缺乏，所以这些国家期望让本国的老人在比较健康的阶段到中国来养老，身体变差了之后再回国，所以，国外这局部人群也是我们未来开发养老工程时可能会利用到的客群。郊区养老老年人群体的特征是身心自由，不需要考虑上下班，所以郊区楼盘对他来讲是一样的。于是郊区楼盘对于上班族这是低价值的，但对于老年人群，更好的环境更好的空气，适合养老，所以远郊地产反而在一定情况上是适合养老，土地的价值反而被释放出来了。市区养老未来城市市区内会有一局部社区向养老转型，更多地注入老年效劳。养老社区能够在市区当然好，但是市区内资源非常有限，空间太小，本钱过高，所以养老地产要想有一定的规模，还是要去走郊区化、远郊化路线。1、养老地产营运模式分析/经营模式留鸟式养老：老年人像“留鸟〞一样四处度假旅游，根据不同季节，老人选择度假式异地养老，住在异地养老院。异地养老的时间，根据老人需求，短那么15天、长那么两三个月。养老院按统一的标准，提供适宜老年人居住、生活、娱乐、保健的养老场所和效劳设施，老人外出游玩时，还会派医务人员“保驾护航〞。典型工程：昆明市盘龙区太阳城老年公馆工程综述：昆明市盘龙区太阳城老年公馆是一个别墅式异地养老养生机构。常年接收全国各地来云南养老及旅游的老人。公馆引进国际国内养老机构的先进管理及效劳理念，主要接纳生活完全能够自理的老人和留鸟式养生养老的老年群体。为老年人提供居住、生活照料、膳食、心理、精神支持效劳。太阳城老年公馆为入住老人每天查房，定期组织老年人体检，建立老年人健康档案和制定老年人个案护理方案，使入住老年人得到相应的养生保健。养老地产的物业是采取销售还是持有经营的模式，其实通常是由开发土地属性决定的。出售持有如果土地属性一开始即为政府相关部门比方民政部门划拨的养老社区用地，销售产权存在一定的障碍，那么需要引入会员制养老社区开发模式，通过销售会员卡以及诸多效劳的方式运营。此种模式的优势在于养老社区比较正宗、纯粹，其核心竞争力在于专业的效劳，有利于可持续性经营和品牌形象的沉淀。上海亲和源是持有经营模式的典型案例通过市场招拍挂等公开出让渠道拿到的70年产权的商品房建设用地工程，最直接有效的开发模式是借鉴常规住宅开发的经验进行运作，只不过在前期规划和筹划阶段，将适老化社区的产品设计理念和适用于老年人群体的核心配套和相关配套考虑进去，做好公共效劳空间，在销售阶段采用出售产权房方式，在整个社区形成居家养老的气氛。北京太阳城是出售模式的典型案例出租或出售，只是物业的持有形式在发生变化，并不影响社区的功能。无论是持有还是出售，养老社区都要具备同样的功能，经营问题不能跟社区的功能相冲突。1、养老地产营运模式分析/经营模式1、养老地产营运模式分析/经营模式国内的会员制盈利模式是在国外原有的模式根底上进行了创新改进：会员制盈利模式：以出租为主要经营方式，收费水平要比福利型养老机构的收费水平高，具备自己的医疗效劳人才。入住者通常需要交纳一定数额的抵押金，每月交纳少量的管理费。管理机构通过专业护理提高收费水平获取利润，国外的专业管理机构一般将押金进行投资以谋取利润，具有寿险公司的经营性质。原有模式中国式创新：根据中国传统的消费习惯和置业惯性，开展商对会员制模式采取了创新，增加了记名会员制盈利模式，在交纳一定数额的抵押金购得会员卡，每月交纳一定的管理费的根底上，记名会员卡可以继承和转让，根据实际经营状况，这种模式相对于非记名会员制度来讲，更容易被中国市场接收。改进模式国内养老地产其他的盈利模式：这是目前国外一些国家普遍使用的方法。即老年人退休以后，从开发商处购置一套老年公寓，然后与开发商签定合同，每月由开发商支付给老人一定数量的生活费，直到老人去世，开发商返还剩余本金，住房归开发商所有，这种模式对老年人的入驻条件有比较严格的审核，一般规定老年人的年龄在55周岁以上。逆抵押贷款购房在工程存在不能进行产权分割销售的实际条件下，坚持买卖不破租赁原那么，采取转让固定年限使用权的盈利模式也是资金快速回笼和工程运营的理想模式之一，在固定年限内，使用权在使用权人死亡后，可以由与死者的有能力提供使用费的近亲属继续使用，但应重新签订使用合同，所有权人也可以调整使用权人。转让使用权模式即采用一定押金分月或分季度付款的盈利模式，租期一般比较分散，有长有短，且非一次性付清的经营模式，在这种模式下，一般是由开发商与专门的经营公司或物业公司合作开发，将既得利润作为按股分红的经营模式。分散租赁模式1、养老地产营运模式分析/经营模式1、养老地产营运模式分析/经营模式养老地产应该赚什么钱？赚土地的钱赚效劳的钱赚设施的钱赚人群的钱相比之下，远郊地产反而在一定程度上更适合养老，因而土地价值得以提升。赚量身定做的钱养老人群处于身心衰退期，就有消费的需求，所以开展商在护理方面、效劳方面供给品种丰富，就有赚钱的时机。为老年人配制的会所，跟平时上班族配制的会所完全不一样，因为老年人一天到晚在那里活动，只要把这个地方做好，老年人就愿意在那里买单。当一个社区成熟之后，会形成老年人群的文化、社交集聚的圈层效应，从而有利于提升地产价值。细分市场、研究老年人的活动规律，进行有针对性的设置，即量身定做，形成一套成熟效劳体系、管理体系，从而提升价值。这局部是最容易，也是开发商最想赚到的钱效劳和设施是养老地产的核心，但这一局部是目前国内工程的短板，未来需要开发商进一步加强从精神层面和量身定做提升价值需要开发商进行长时间的探索，才有可能实现1、养老地产营运模式分析/产品设计老年住宅的产品设计需从老年人的需求出发，而根据老年人的身体和心理健康状况可将其分成四个阶段，不同的阶段有不同的需求。类型特征配套服务需求GG（gogo）可以自由地活动对社区配套和服务和一般社区区别不大SG（slowgo）身体机能开始下降区别和普通社区较大，要有护理服务才能匹配和确保安全。不同的社区会有不同的应对方式。这些社区核心的差别不在于配套，而在于整个社区的开发理念和价值观。NG（nogo）不能走动，处于卧床状态GOING临终状态，即将离去注：以上这种老年人的阶段划分跟实际年龄不一定直接挂钩。1、养老地产营运模式分析/产品设计一个专为老年人解决日常生活的社区，需要遵循九个设计原那么：促进社交与沟通促进亲友子女探访无障碍，适应性促进活动促进健康便于医护与效劳的介入阳光化、时尚化、年轻化针对不同体能状态的适用性开放兼容性1、养老地产营运模式分析/产品设计项目医疗文化娱乐生活休闲服务商业其他上海亲和源医院护理中心老年大学健康会所泛会所迷你高尔夫活动广场门球场舞蹈广场功能活动区护理服务物业管理商业街室外茶座度假酒店—北京东方太阳城综合性医院太阳会所老年大学精品图书馆

陶艺馆棋牌吧演艺舞台室内温泉泳池特色农场垂钓区室外自助烧烤室外运动场所医疗服务物业管理度假酒店咖啡馆KTV中、西餐厅幼儿园北京太申祥和山庄太医馆（中医）养老院养生保健会所书院室外垂钓区医疗服务物业管理度假酒店—北京曜阳老年公寓基础医疗保障医疗护理紧急救护老年大学游泳、桑拿保健按摩阅览室书画室棋牌室室内运动馆室外运动场所医疗护理服务养老服务家政服务维修服务安保服务日常生活服务餐饮超市—云南卧云仙居新健康疗养院养生会所野战基地原生态蔬菜大棚棋盘广场医疗保健服务物业管理星级酒店生态餐厅儿童游乐区国内典型养老地产工程配套设置一览：1、养老地产营运模式分析/产品设计项目医疗文化娱乐生活休闲服务商业其他绿地21城孝贤坊社区医院老年大学养生文化馆—医疗服务物业管理星级酒店商业街大型生活广场幼儿园台湾长庚养生文化村社区医院阅览室桌球室棋牌室美术教室证券室交谊室、佛堂、礼拜堂电脑教室舞蹈教室健身房KTV门球场篮球场网球场园艺农场物业管理护理服务居家照顾服务餐厅美容理发室儿童游戏场总结：养老工程中，医疗配套是基石。完善的医疗配套以“医院+疗养院〞为标准，而开发商假设想提供专业的医疗和护理效劳，一般是采用将该局部业务外包给专业医院〔上海亲和源〕或是采用和品牌医院合作〔社区内设置提供根底医疗保障的医院，并可和大医院直接对接〕的方式。除了为老年人提供保证身体健康的配套外，精神娱乐方面的配套同样非常重要。老年大学、养生会所、棋牌室等是标配，一定的户外运动场所和设施也是必需的，如门球场、垂钓区等。一些工程根据条件，还会有农庄、园艺等特色配套，丰富了老年人的休闲娱乐生活。一些配套较完善的工程还会设置有儿童活动的场所，这样就方便了当子女来看望照顾老人时，一同前来的小孩有可以活动的地方，是非常人性化的设置。1、养老地产营运模式分析/产品设计功能需求居住功能生活休闲功能文化娱乐功能医疗护理功能效劳功能商业功能其他功能注重空间的无障碍设计，满足入住老人根本的生活居住需要提供老人锻炼、散步及陶冶身心的公共空间提供老人增进友谊、交流的空间提供老人追求进步、提升自我的空间提供老人渴望年轻，享受童真的空间24小时为入住老人进行保健、医疗、理疗、康复的全面护理保障老人享受周到细致的效劳，各种紧急情况下的应急处理等满足根本的购物、日用品采够等需求满足到此度假、陪伴老人的家人需求单间公寓套房别墅生态公园户外健身区棋牌室茶室健身房种植园老年大学图书室歌舞厅医疗室护理室紧急呼叫日常护理代办效劳超市洗衣美发餐厅儿童托管中心通过对国内假设干工程的分析，我们认为，一个完善的养老地产工程应包含以下功能：1、养老地产营运模式分析/养老产业的深入思考我们的目的是建设“中国式〞的养老地产，因此首先需要分析中国的房地产市场。“小市场，大供给〞居家养老社区养老机构养老90%7%3%由于居家养老与一般房地产并不能形成鲜明的客群差异，所以养老地产最大的市场需求来自于居家养老。远郊大盘+度假地产其他地产70%30%这两局部中有相当一局部客群是以养老为置业目的的，但传统的房地产开发中并未对这局部客群做细分。7%的市场需求VS70%的市场供应，出现的错位说明现存的房地产开发模式中并没有针对老年人的需求专门为其开发出特定产品。观点：1.根据经验，在郊区工程中约有8-10%的客户是老年人，置业目的是养老，随着中国的老龄化进一步加剧，这个比例在稳步上升。2.根据前一点，郊区大盘、区域工程如果做“纯养老〞会有很大的风险，但是如果提出“全龄化〞的社区概念，在工程中设置10%左右的老年住宅产品，会是很大的时机点。1、养老地产营运模式分析/养老产业的深入思考“速成〞的国内区域开发国外区域开发周期：10-15年国内区域开发周期：7-8年由于开发企业的要求，国内区域开发的速度远高于国外，而养老地产产业链的不完善，使养老产品的配套建设在高速开发中可能出现滞后。观点：想要满足国内区域开发的周期要求，完善养老产业链是必由之路。因此无论由开发商、咨询公司、设计院谁来牵头，都要完成整合上下游资源的工作，才能实现养老产业的健康快速开展。拓展以及完善养老产业链，是促使养老产业健康开展、快速成长的必由之路。上游中游下游产业的整合是产业链建设过程中最复杂的工作，需要长期的资源和经验积累。1、养老地产营运模式分析/养老产业的深入思考2、工程卖点梳理工程卖点梳理——工程主要经济技术指标：总体经济技术指标规划条件总用地面积150亩（100000㎡）净用地面积：84826.5㎡容积率2.0绿地率：36.6%建筑密度21%总建筑面积169650㎡老年公寓建筑面积136590㎡综合楼建筑面积13200㎡宾馆建筑面积19860㎡工程容积率较市场平均水一般，关于规划工程规划，需前期甲方各位领导及时给出相关指标。工程卖点梳理——工程规划工程地块方正工程规划以兵营式排列为主工程建筑形态多以小高层为主体工程规划主入口连中心绿化广场，属常规做法。工程商业配套体量不大〔20%以内〕工程卖点梳理——开发商湖北绿意养老投资有限公司在武汉建有高档老年公寓选址：漳河新区荆山大道以西，关公大道以北、显圣路以东、占地150亩，建筑面积16.8万方，能供3000以上老年人居住。工程总投资5亿元人民币本案卖点梳理地段〔漳河新区核心地段〕————————————————————交通便利〔关公大道、荆山大道主干道〕——————————————生态运动公园附近〔生态环境，空气质量〕—————————————体量：16.8万方〔荆门最大型养老社区〕——————————————新区〔升值潜力〕————————————————————————2.0容积率〔低容积率带来更宽楼间距、更开阔视野、舒适空间〕————园林绿化〔打造后现代风格效劳式园林〕——————————————建筑风格〔类板式小高层、欧洲后现代建筑风格〕——————————户型优势〔待提炼〕———————————————————————智能化配套〔待提炼〕——————————————————————物业管理〔建议聘请国内知名健康医疗机构公司〕———————————车位配比————————————————————————————专业养老产业开发商———————————————————————自身配套————————————————————————————养老产业链合作单位〔知名合作单位〕———————————————X

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XXX本案10大卖点提炼生态运动公园附近公园〔生态环境，空气质量〕体量：荆门最大型养老社区〔16.8万方〕2.0容积率〔低容积率带来更宽楼间距、更开阔视野、舒适空间〕园林绿化〔打造后现代风格互动式园林〕户型优势〔待提炼〕智能化配套〔待提炼〕物业管理〔建议聘请湖北省内知名健康医疗机构公司〕专业养老产业开发商自身配套〔待提炼〕养老产业链合作单位〔知名合作单位〕本案核心卖点提炼：专业养老产业开发商KFS专业、专注价值、实力生态环境本工程选址位于湖北省荆门市漳河新区、生态公园附近体量荆门最大型养老社区〔16.8万方〕公园旁生态居荆门最大1个中心2个基本点8大优势10大核心优势专业养老产业开发商体量环境16.8万方荆门最大新区、公园2.0容积率园林绿化户型优势智能化配套物业管理自身配套养老产业链合作单位性价比本案核心卖点提炼：3、工程定位工程案名建议好案名等于工程一半的成功主推案名：九如居漳河新区老年公寓九如：如山、如阜、如陵、如岗、如川之方至、如月之恒、如日之升，如松柏之荫、如南山之寿，也是祝颂之辞。瓷盘上绘佛手、桃、石榴，喻多福〔佛与福音近〕、多寿、多子，绘九个如意指代“九如〞，合称“三多九如〞。工程案名建议备选案名松鹤延园漳河新区老年公寓荆门首稀专业养老社区工程定位：最大稀有

最专业九如居漳河新区老年公寓荆门首稀专业养老社区九如居老吾老以及人之老工程形象推广语：漳河新区老年公寓荆门首稀专业养老社区本案核心价值体系三、工程营销策略1、核心营销〔竞争〕策略2、价格体系3、营销推广策略4、工程营销组织1、核心营销〔竞争〕策略核心营销〔竞争〕策略做福寿居的升级产品——体量大、效劳优

形象推广超越福寿居——专业团队、活动营销情景展示效劳营销

定价略超越福寿居优惠大于福寿居——先做高档次做旺场

用养老地产企业融资模式运营，融入常规地产推广销售模式形象至高情景前置低开高走现金为王工程营销战略的总思想营销总战略活动营销为主吸客留客情景展示为辅活动营销为主结合工程资源的城市活动

直击目标客群的营销活动与工程营销节点结合的公关活动营销总战略活动一“九如居〞杯2024年度荆门社区老年才艺大赛比赛内容舞蹈、健身操、书画、烹饪等参赛对象荆门区区各大社区\企业团体\个人

大赛组织机构主办单位：荆门区区文化体育局协办单位：荆门市老龄委、广电荆门区管理处、荆门体育中心、荆门区文化馆、各街道办事处〔管委会〕、区教育局。支持媒体报纸：电视：网络：播送：大赛时间2024年8月至9月大赛地点地点：待定活动一“九如居〞杯2024年度荆门社区老年才艺大赛活动二“九如居〞杯荆门“老有所乐〞棋牌节活动三“九如居〞杯荆门银发老年人相亲会活动四“九如居〞杯“银发好声音〞荆门老年人K歌大赛活动五“九如居〞杯“快乐银发港澳游〞现场售楼部展示天鹅广场外展售楼部展示现场样板区展示样板房展示楼体展示情景展示为辅营销总战略营销中心及样板间设计建议思路：重点不光是品质更关键的重点是“品质感〞现场售楼部展示——荆门区域首个星级文化售楼部现场售楼部目的：■截流周边竞案工程客户；■传播工程信息主要阵地，为工程销售蓄积客户；■销售情景体验现场，拔高工程关注客户、来访客户的心理预期；体验中心类型：形象树立为主，情景体验为辅。选址建议：工程现场两条道路交汇处，车流、人流较大。售楼部内设荆门最大百寿图售楼部内设荆门最大百寿图现场售楼部展示——荆门区域首个星级售楼部除了装修出彩之外，售楼部内部配置：展板灯箱；饮料机+饮水机〔免费供给果汁饮料〕大屏幕电视〔播放三维动画〕礼品架+资料架销售人员统一服装〔销售人员、效劳人员、保安、保洁、门童〕简易体检设备营销中心高端形象化工程在销售前的形象展示一定要完全充分表达工程高端的形象及生活品位。1、销售现场与样板区域的展示：(1)销售现场气氛营造(2)样板间的风格选择与设计2、品牌与效劳展示：(1)工程物管效劳展示(2)商业、教育配套3、工程规划优势展示(1)工程建筑产品优势(1)工程园林、景观设计优势现场售楼部展示围挡示意现场包装策略——给客户强烈视觉感受销售现场的展示高品质、高质量、6米高的围挡公示围挡示意现场包装策略——给客户强烈视觉感受销售现场的展示高品质、高质量、6米高的围挡公示销售现场的展示销售现场的展示销售现场的展示——楼体展示——楼体包装灯光工程塔楼的西侧、南侧展示销售现场的展示——楼体展示销售现场的展示——营销节点展示2、价格体系暂略3、营销推广策略整体建议营销推广占销比1.5%

广告营销费用划分额度营销总费用划分形式工程面对片区强劲对手，又需在短期内达成销售，到达强销目的，本盘推广必定在前期需要大量工作树立高形象、强气势，从而迅速奠定本案区域地位。因此，本案广告营销根据工程推售节点，分为形象、热销、清盘三个阶段。费用的将有别于常规3:4:4划分，而应按4:3:3比例，迅速立市，完成销售目标。形象期广告经费用途媒介—报纸短信

网络：荆门搜房、荆门论坛户外：灯杆旗：

交通蓝牌制作—物料类：VI、海报、户型单张、销售法律文件；

包装类：车身、外展点、临时接待中心、售楼部包装、样板间包装活动—阶段大型营销活动、周周小活动推广排期（2013）8月12月1月2月时间销售节点拓客排期推广主题线上线下“荆门首席老年公寓启幕〞户外/报广/活动/现场包装/网络/派单小众渠道；餐馆、娱乐铺开现场包装/网络/开盘短信/活动“老带新〞老客户“荆门首席老年公寓，倾城开盘〞9月10月11月3月长期外展点拓客社区流动外展点拓客社区流动外展点拓客大客户拓客小众渠道；餐馆、娱乐铺开现场包装/网络/开盘短信/活动“荆门首席老年公寓，倾城加推〞开盘加推20132014首期开盘销售目标的达成，将围绕营销活动为主，配合各大线上推广渠道，通过营销活动聚焦人气，辅以案场促销刺激(客户、销售人员〕、增加蓄客量率为目的，达成目标。推广线——媒体：报纸、网络、电台、户外、写字楼框架、短信、现场包装〔导视和路旗〕；活动线——8-10月启动线上三个大型主题活动，启动各媒体渠道配合活动信息，聚焦人气，提高工程知名度，提升开发商品牌价值，为工程价值提供有利支撑；—线下案场及户外小活动拉拢人气，提升区域认知度，有效吸引客户；销售线——8月-9月中旬客户登记；——9月中旬-10月客户认筹；——10月8日老年公寓首期开盘；线下活动配合A、老年人免费体检：B、环保购物袋、遮阳伞派送A、老年人免费体检：活动时间：8月底活动地点：荆门各社区活动目的：积累片区老年客户根本资料；对区域内客户进行摸底分析；对老年公寓工程进行潜在宣传活动费用：20000元活动执行：〔暂略〕B、环保购物袋、遮阳伞派送活动时间：3-4月〔周末除外〕活动地点：沃尔玛商圈，荆门区人民路沿线晨练广场活动人群：公园所有晨练及路过人群活动目的：提高工程知名度，聚集人气活动费用：40000元活动执行：〔暂略〕工作重点细部工作事项时间区间相关策略及建议售楼处展示现场+外展销售必备条件样板房售楼部2楼样板房所需物料准备完毕，各项保安、清洁及维护工作开始展开，为全面推广铺好基石。观景样板房看楼通道保证看楼通道的畅通及周边景观的完好园林景观在时间允许的情况下，建议先完成售楼通道周边的园林景观工程停车场及早安排售楼处门口有足够的车位为前来参观样板房的客户提供停车服务物管公司——武汉茂业顾问进驻——其它平面宣传物料确保客户到现场后有足够资料取阅公开出售前销售准备工作工程团队将参与以下环节工作：1.营销执行方案确定2.价格方案确定3.客户梳理