共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权

共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权一、 据以研究的案例刘甲与刘乙系亲兄弟关系，2000年两人共同出资新建了一栋三层住宅小楼。刘甲一家住在二层，刘乙一家住在三层，第一层的灶间、卫生间归两家共同所有。后来刘乙另有住房，便迁往他处，将其所有的第三层楼房出租给钱某居住。2008年8月刘乙因生意亏损急需用钱，希望将该层楼房出售，并报出具体的出售价格。刘甲得知后表示愿意出资购买，钱某也表示愿意出资购买。后来刘乙将该房卖给钱某，双方签订了房屋买卖合同，并办理了过户手续。刘甲得知后与刘乙交涉要求买房，但刘乙认为钱某系该房承租人，享有优先购买权。双方协商未果，刘甲以刘乙为被告、以钱某为第三人，向法院提起诉讼。原告刘甲诉称，自己是被告刘乙所出售房屋的原共有人，虽其房屋的产权已分立，但仍属于一个整体，并且需要相互配套使用，自己应享有优先购买权。被告刘乙将房子卖给第三人钱某，自己并不知情，被告刘乙也未通知自己，因而被告刘乙与第三人钱某的房屋买卖合同应属无效。被告刘乙辩称，依照法律规定，承租人钱某享有优先购买权，且自己与钱某订立了房屋买卖合同，房款两清，并办理了过户手续，房屋买卖合同有效。第三人钱某述称，自己作为承租人，享有法律规定的优先购买权。且房款已付清，房屋已办理过户手续，自己已取得楼房的所有权。法院经审理认为，房屋共有人的优先购买权是基于共有人对房屋享有共同所有权这一物权，而房屋承租人的优先购买权是基于租赁合同关系，该权利本身不是直接对租赁物所享有，因而不具有物权性质，仅具有债权效力，根据物权优于债权的民法原理，在同等条件下，房屋共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权。原告刘甲与第三人钱某均对房屋享有优先购买权，在原告刘甲与第三人钱某出价相同的情况下，原告刘甲获得优先购买的权利。被告刘乙在原告刘甲明确表示愿意购买的情况下，以同样的价格将楼房出售给第三人钱某，侵犯了刘甲的优先购买权，应属无效。故法院判决如下：(1)被告刘乙与第三人钱某的房屋买卖合同无效;(2)原告刘甲享有优先购买权；(3)诉讼费用由被告刘乙承担。二、 相关法律问题分析本案在审理过程中有以下两种不同意见：一种意见认为，刘甲作为按份共有人享有优先购买权，钱某作为承租人享有优先购买权，根据民法的一般规则“物权大于债权”，刘甲的优先购买权更优先，所以刘乙与钱某的房屋买卖合同关系无效。另一种意见认为，承租人钱某对刘乙所出卖的房屋享有优先购买权，且双方已办理了过户手续，房屋买卖合同有效，钱某取得房屋所有权。笔者同意第一种意见，分析如下：优先购买权的概念及种类优先购买权，又称“先买权”，是指特定的权利人依照法律规定在同等条件下可以优先购买某项特定财产的权利。司法实践中我们常遇到优先购买权的冲突问题，如房屋共有人将其房屋出租给第三人，当共有人一方转让房屋时，就会产生共有人与承租人之间发生优先购买权的冲突的情形。所谓共有人的优先购买权，是指共有人的财产有偿转让给第三人时，其他共有人在同等条件下，依法享有优先购买的权利。我国《民法通则》第78条第3款规定：“按份共有财产的每个共有人有权将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见》第93条规定：“共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。”我国《物权法》第101条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”本案中，刘甲与刘乙两人共同出资建了三层住宅小楼，刘甲一家住在二层，刘乙一家住在三层，第一层的灶间、卫生间归两家共同所有。尽管房屋的产权已分立，但刘乙出卖的房产与刘甲所有的房产仍属于一个整体，刘甲和刘乙对三层楼房是按份共有的关系。刘甲作为房屋的按份共有人，在刘乙出卖自己所有份额的房屋时，在同等条件下，刘甲主张优先购买权，法律应予支持。所谓房屋承租人的优先购买权，是指当出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有的优先于其他人购买房屋的权利。最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见》第118条规定“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”。我国《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”本案中，刘乙将楼房出租给钱某使用，双方建立了合法有效的租赁关系。出租人刘乙在出卖该租赁房屋时，应提前通知承租人钱某，在同等条件下，钱某具有优先购买的权利。由此，共有人的优先购买权与承租人的优先购买权就产生了冲突。（二）共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权1、 共有人的优先购买权与承租人的优先购买权，权利性质是截然不同的。按份共有人主张的优先购买权是从共有权中派生出的一项权利，是基于共有人对共有物的所有而对共有人所有权的一种法律保护，从性质上来说应是一种物权。物权是权利主体依法直接支配特定的物并享受其利益的权利。物权是绝对权，即其义务主体是不特定的，权利人之外的一切人均负有不妨碍物权人行使权利的义务。承租人的优先购买权是从租赁权中派生出的一项权利，它是基于承租人对租赁物的租赁而对承租人租赁权的一种法律保护。虽然法律赋予了租赁权一定的类似于物权的效力，如“买卖不破租赁”，但并不能从根本上改变其债权的性质。根据物权对于债权的优先效力，在同一标的物上物权与债权并存时，物权优先于债权实现，物权具有优先于债权的效力。物权人应优先行使其权利，而债权人只有在物权人满足其权利要求后，方能主张自己的权利。因此，共有人的优先购买权应具有优于承租人优先购买权的法律效力。当这两种优先权相冲突时，共有人的优先购买权首先应得到保护和支持。对于本案而言，刘甲和钱某同时主张优先购买权，在同等条件下刘乙如果要出售该房屋，就应该先将房屋出卖给共有人刘甲。2、 两种优先权的立法目的及法律救济不同。共有人的优先购买权是为了保护共有人的财产而设立的，共有权人对同一财产均享有所有权即占有、使用、收益、处分的权利。按份共有人的优先购买权主要是为了保护共有物的完整性及价值，因此按份共有人的优先购买权的效力应该优先。承租人的优先购买权则是为了稳定租赁关系，使承租权不因租赁物的转移而消失。且承租人即使丧失了优先购买权，仍然可依据“买卖不破坏租赁”原则维持租赁关系，其权利并没有受到影响和损害，也能实现立法本意。而如果共有人不享有优先购买权，其权利则难以获得其他规则的保护。因此两种优先权相冲突时，共有人的优先购买权应优先实现。3、从权利义务相一致的原则来看，共有人优先购买权也更为优先。共有人作为整个财产的所有人，共有财产任何缺失和毁损都与其有密切关系，其对共有财产的利害关系、所尽的注意义务都明显强于承租人，因而从权利义务一致角度分析，共有人的优先购买权也应该优先于承租人的优先购买权而受到法律保护。如前所述，共有人刘甲的优先购买权要优先于承租人钱某的优先购买权。（三）租赁合同是否自动解除我国《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第119条第2款规定：“私有房屋在租赁期间，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房王继续有效。”这就是所谓的“买卖不破租赁”原则。承租人想要购买承租的房屋，最主要的目的是稳定租赁关系，怕房屋出售后，出租人就会提前解除合同收回房屋。为消除承租人的顾虑，法律规定了“买卖不破租赁”原则。根据此原则，即使出租人将租赁物转让给第三人，承租人仍然可以向受让人主张租赁权，受让人所取得的财产是负担租赁权的财产。结合本案