海南房地产企业信托融资策略研究

目录摘要及关键字 I海南房地产企业信托融资策略研究摘要：根据国务院2010年1月4日发布的关于促进海南国际旅游岛建设发展的国务院意见，标致海南国际旅游岛建设步入正轨。国际旅游岛战略实施以来，作为海南支柱产业的房地产业，也随着战略的提出而迅速的发展起来。在当时海南省的GDP也随着房地产企业的快速发展而增长起来，受到影响的还有就业率和税收，它不仅提高了就业率也让税收起了重中之重的作用。而周期长、资金集中是房地产项目的两大短板。目前的银行贷款不仅是其他行业的主要融资渠道，也是房地产企业的主要融资渠道，融资渠道的单一和高的财务风险以及融资成本的不断增加，使海南房地产企业健康平稳发展受到了不利影响，银行信贷风险也随之而来。通过我们的调查对比发现信托融资渠道是最适合海南房地产企业筹集资金的不错选择，通过信托融资，为海南房地产企业提供长期而又稳定的资金来源。了解剖析信托融资的含义为之后的海南房地产企业信托融资策略的研究做准备，分析海南省房地产企业信托融资现状及信托融资存在的主要问题，做出主要的信托融资策略。通过信托融资，解决房地产企业来源资金问题，不仅有利于海南房地产行业的发展,对国际旅游岛的建设出一份微薄之力。关键词：海南房地产企业；信托融资;策略ResearchontrustfinancingstrategyofHainanrealestateenterprisesAbstract:On

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rise.Atthattime,theGDPofHainanProvincealsoincreasedwiththerapiddevelopmentofrealestateenterprises,whichaffectedtheemploymentrateandtaxrevenue.Itnotonlyraisedtheemploymentratebutalsomadetaxrevenueplayakeyrole.Thelongcycle,capital-intensiverealestateprojectsareoneoftheshortboard,atpresent,bankloanisthemainfinancingchannelforrealestateenterprises.Becauseofthesinglefinancingchannel,thehighfinancialriskandtheincreaseoffinancingcost,thehealthyandsteadydevelopmentofHainanrealestateenterpriseshasbeenadverselyaffected,andthebankcreditriskhasfollowed.Throughourinvestigation,wefoundthatthetrustfinancingchannelisthebestchoiceforHainanrealestateenterprisestoraisefunds,throughtrustfinancing,Hainanrealestateenterprisestoprovidealong-termandstablesourceoffunds.Understandingofthemeaningofanalyzethetrustfinancingstrategyresearch,analysisofHainanrealestatetrustfinancingpresentsituationandmainproblemsoftrustfinancing,makethemaintrustfinancingstrategy.Throughthetrustfinancing,tosolvethesourceoffundsforrealestateenterprises,notonlyconducivetothedevelopmentofHainanrealestateindustry,theconstructionofaninternationaltourismisland.Keywords:Hainanrealestateenterprise;trustfinancing;strategy引言随着时代的发展,大多数房地产企业都面临着资金匮乏的问题,而作为主要融资渠道的信贷已经不能满足目前海南房地产行业。截止2018年，海南房地产投资占GDP比重为35.49%。1到2月中房地产投资额增长速度是-35.3%，当时在全国的排名是倒数第二名，续2018年出现了海南房地产投资负增长后，又快速下降。由此数据可看出筹资已成为房地产公司所面对的主要问题。由于近年来房地产调控政策受世界金融危机和国内影响,房屋销售量下降,许多的房地产公司出现了融资困难的问题。通过研究对比我们会发现新的融资渠道信托融资是房地产企业融资的一个很不错的选择。所以，对海南房地产企业寻求新的融资渠道，对信托融资进一步研究，分析其存在的主要问题，寻求有效的措施尤为重要。1信托融资概述1.1房地产信托融资含义通常，为了房地产项目的开发和管理，房地产企业选择信托融资作为一种获取资金的方式，即房地产信托融资。常见的融资方式有很多种，而房地产信托是房地产融资中最为特殊的一种。这篇论文为了能更简单更好的帮助人们对房地产信托融资的理解，我们将其含义分成两部分，分别是广义和侠义。广义的房地产信托融资其实就是指房地产融资，而房地产融资与金融界的房地产金融对等。也就是说房地产行业为了获得资金或获得资金带来的收益而进行募集、融通的全部房地产行业行为。而侠义的房地产信托融资就比较单一，指金融活动中资本获取、融通的这一环节。对资金需求量极大的资金集中型房产产业，在项目开发的每个环节都需要大量的资金来支撑。资金投入量高、风险高以及收益高就是房地产行业的特征。而根据获取资金的来源不同，可将其分成两种类型：直接融资是资金获取过程并没有通过金融机构，而是从资本市场上直接获取资金。通过金融机构获取资金的行为就是房地产信托融资的另一种类型，称之为间接融资。所以我们可以将房地产信托融资的含义简单概括为，房地产企业为了维持正常的房地产开发和经营活动，而采用信托方式进行融资从而获得资金。1.2房地产信托融资的特征1.2.1房地产企业可获得大量资金需求在开发房地产项目的过程中房地产企业会遇到各式各样的问题，其中最为严重的，就是大量的资金垫付问题，大量的资金垫付会影响企业运营资金的流动性，对企业的正常运行很多不利。因此，房地产企业往往会通过很多方式筹集大量的资金来解决房地产项目开发的问题。而在众多融资方式当中，信托融资不仅操作简单并且比较灵活，而银行贷款在这方面是比信托融资还要弱的，更何况信贷收紧，这就显得信托融资更加突出。1.2.2房地产企业可以获得长期资金需求地产企业周期较长的原因就是因为房地产项目的开发周期长，这也是房地产企业选择融资方式需要考虑的因素之一。而信托公司在这方面比银行更具有优势，信托公司的贷款日期是比银行贷款日期长很多。1.2.3房地产企业可获得专项资金需求信托公司会采取双赢的方式即可以对委托人的财产进行管理运用，为他们提供金融服务，同时可以将委托人的资金投资给房地产企业。这样做不仅可以给投资者带来收益，房地产企业的资金需求问题也得到解决。1.3房地产信托融资的四种模式1.3.1贷款型模式众多投资者会通过市场这一渠道将自己的资产委托给信托公司，信托公司把投资者投资进来的资金，以信托合同的方式把资金都集中起来。信托公司通过对投资者的评估和筛选以后，会将资金以信托贷款的方式投资给信托公司所选择的开发商。开发商会按照合同按期支付利息和本金给信托公司。信托公司也会按照和投资者签订的合同给投资支付利息和本金。1.3.2股权型信托融资模式信托公司想要募集大量的资金好用于向项目公司投入资金，从而得到该项目资金的股权，那就要通过发行信托产品。而信托公司这样做的目的就是为了让项目公司承诺在合同规定的期限内以溢价的方式购回信托公司所持有的股权。1.3.3混合融资型债权和股权混合而成的融资模式，具有贷款类和股权类这两个大特点。这种融资模式本身的方案设计具有灵活性又存在交易结构复杂性。这两者相结合形成的融资模式正是开发商所需要的。1.3.4财产受益型模式开发商们利用受益权和财产所有权相分离的信托的特征，刚开始他们将手中持有的房子产权信托给公司，委托信托投资公司代他们转让开发商们所持有的优先受益权。而信托投资公司为了购买开发商们手中的优先收益权，他们会去发行信托计划，筹集到大量的资金。信托公司这样做是有目的的，其目的就是后期如果投资者们的优先受益权没有清偿，信托公司会因为优先收益权，而去处置这个房产，开发商所持有的劣后受益权将会到最后才收到补偿。2海南房地产企业信托融资现状分析2.1海南房地产行业发展情况分析海南地产在期初发展阶段后，海南旅游业的地位已经逐渐突显出来了，海南地产行业随之被带动起来并高速发展。三亚海棠湾同一天的时间里十几家包括五星级以上的酒店开始动工。陵水清水湾等房地产项目吸引了大量的公司。2013年，海南建筑业增加238.77元，增值率为16.50%。房屋施工面积6173万㎡，增长率为27.8%。销售额1032亿元，增长率为40.40%。由此看来地产业的发展良好产业投入每年增加。海南旅游房地产从单一走向多维度。度假村庄、酒店、景区住房、高尔夫度假村等旅游地产在海南全面发展，海南旅游观光开始转变成旅游、度假、投资等。2018年的第一季度，海南房地产投资总额543亿元人民币，增长11.50%，住房销售面积661661万㎡，下降27%。海南政府出台一连串的市场政策，为了来稳定房地产市场平衡。投资总量逐渐上升的经营性地产开发投资结构不断优化，在海南，三亚海坡锦城碧桂园是投资最高的房地产项目，海南东部地区是房地产开发量较大的地区其投资额高达450亿元，增长20%。三亚和海口的商品房销售量逐年上涨。五指山、琼海等城市商品房销售量逐年增加。海棠湾、神州半岛等地区，总投资76.25亿元。2019年上半年海南房屋销售面积394.43万㎡，下降率为57.10%。房屋销售额620.39亿元，下降率为54.90%。海口销售面积196.39万㎡，减少了15.70%。销售金额301.31亿元，增长率为5%。由上面的数据可以看的出来，海南实施的限购政策经历了一年多的时间终于起到了遏制抢购房屋，楼市降温明显的效果，房地产行业市场不仅维持稳定，销售量还往上升趋势发展。目前海口房屋销售量是海南全省一半，销售量最高。三亚销售面积仅79.25万㎡，销售金额减少了54.7%。三亚销售量虽然比不上海口但是三亚的销售面积和销售金额是高于其他市县的。除海口、屯昌、五指山外的其他市县，房屋销售面积跌幅超过了50%。昌江、陵水的房屋销售面积跌幅超过了90%。2016年到2019年海南房屋销售量对比表年份供应成交供应宗数供应土地面积（万㎡）成交宗数成交土地面积（万㎡）成交总金额（亿元）2016306116429911602472017173552.1166521.79200.972018105448.4291422.88118.0820193701044.98199699.15303.85同比252.38%133.04%118.68%65.33%157.38%数据来源：海南自然资源规划局2.2海南房地产企业信托融资情况分析银行贷款和向股东、员工融资是海南房地产企业目前的主要融资渠道。而据调查显示，向银行贷款的房地产企业就有52.5%，房地产企业中，有半数的房地产企业出现资金紧张问题。36%左右的企业觉得是银行信贷收紧。只有9.52%的企业认为贷款的困难程度变化不明显。剩下54.48%的企业觉得贷款难度增强，所以海南房地产企业贷款困难的主要原因是信贷控制。在海南，房地产企业的贷款利率多为0到20%之间，均按期偿还，且其贷款都是有担保的长期贷款。1年期以上的中长期贷款利率为5.6%到10.59%。在贷款利率中基准利率占14.29%，上浮20%以内的占61.9%，20%到50%之间的占19.05%。基准利率下浮10%的只占4.76%。房地产贷款大致分为按揭贷款和担保贷款这两种，除此之外不存在什么信用贷款之类的其他贷款。此外按期偿还贷款的利率为100%，贷款尚未到期的企业也承担按期偿还。常见的6种融资渠道资金成本对比表融资方式总成本收益（案例）银行信贷年利率约7%到10%，加上隐性成本贷款的总成本约为年8%到12%。余额宝打包2500亿零碎活期存款，“团购”银行大额协议存款，近半年来，年化收益平均超过4.9%。信托公司包含各项费用，总融资成本一般在年利率13%到20%之间。平均单笔贷款融资1.9亿元。30亿头号信托重中诚信托“诚至金开1号”，通过相关隐性担保的方式，投资人以平均年收益率7%退出，人均投资428万元。比原定10%年收益率低了3个点。基金子公司总成本约为年利率15%到24%之间，单笔融资额一般在3000万到2亿元之间。-股市委托贷款合同利率加上各类中间费用，平均融资总成本约为年15%，单笔贷款融资在5000万到5亿元之间。-私募基金项目融资总成本约为年利率24%。单笔融资额一般在5000万到50亿元之间。2013年12月，熊猫烟花集团股份有限公司公告，委托九江银行广州分行，向创视界（广州）媒体发展有限公司，发放委托贷款1.3亿元，委托贷款期限一年，年利率12%，按季付息。3海南房地产企业信托融资存在的主要问题3.1海南房地产企业信托融资中企业的内部问题3.1.1缺乏运作房地产信托的专业人才由于房地产信托在海南还处于起步阶段，并没有太多的人知晓。而在海南，许多的公司都在到处寻找招聘专业的投资经理人，可想而知，通晓房地产信托投资的复合型专业人才不仅在外地难得，在海南也是非常稀缺的。杰出的投资经理人在公司起着至关重要的作用，公司的信托融资发展是离不开他们的。20世纪70年代，美国产业投资基金之所以没有发展起来，规模小的主要原因之一就是由于负责人没有吸收利用专门的优秀管理人才。所以海南应该引进大量的房地产专业管理人士，以便以宣传以及对于投资者咨询这方面能够得到专业的知识解答。3.1.2投资者对房地产信托风险认识不足高收益伴随着高风险，银行3年期的人民币存款利率是3.96%，两年期3.33%。市场上房地产信托产品1-3年期，预期年收益在4%以上，两者相比之下，房地产信托年收益比银行存款利率还要高，因此风险也会比银行存款的高。随着房地产信托的兴起，许多投资者只是看到信托融资的收益，往往忽略掉了最重要的风险。甚至有些人对风险防范意识比较薄弱。信托产品不存在保本这一向，如果发生风险，投资者很可能会严重亏损。为了信托融资这一项目在海南的发展，投资人对信托不仅要深入了解，而且对信托风险的认知也要贯彻到实际中去，不能盲目的去相信表面上的高收益的产品。3.1.3房地产信托缺少新的营销计划银行理财产品和信托产品相比，银行理财产品是面向大众的，而大部分人都认为信托产品主要对高收益人才开放，产品也比较适合高收益人群。产品不能准确的迎合市场需求其主要原因就是信托公司对市场的调研不足。在项目产品开发时，没有对其进行针对性的调研工作，造成业务生产的市场定位不够明确。信托公司仍然选择共同的综合业务模式，没有信托业务高度专业化的特点。产品相同没有进行创新，产品缺乏差异化服务。信托公司缺少了与众不同的信托产品，不能吸引到投资者目光。没有让投资者对信托公司产生兴趣。3.2海南房地产企业信托融资中企业的外部问题3.2.1相关法律法规不健全信托业能规范发展的前提条件是，信托业有完善的法律制度作为保障，信用经济等同于法律经济。房地产信托业务的性质决定了建立法律制度不只是用于更好的监督，保护和导向也是其作用之一。我国虽然以《信托法》作为房地产信托的法律基础，但是房地产信托行业要想快速的进步和发展，单凭《信托法》是不足的。要在此法律基础上制定有关的规范及细则。现在有关房地产信托融资的法律法规，还没有统一的房地产登记制度，信托法律制度对投资者设定了较高的门槛等一列主要问题。3.2.2相关的信托税收制度缺位在发生信托的整个过程中，需要交2次关税。委托人把资产委托给信托公司进行投资时缴纳第一次关税，第二次关税发生在信托计划完成后被投资方也就是信托公司把资产还给委托人时。目前，政府还没有针对性的做出关于信托的相关税收政策，海南还是像以前一样，根据交易的性质来征税。在经营信托产品的过程中，具有项目公司法定资格的主体是接受资金的项目公司，该项目公司按照正常程序办理工商登记，成为纳税主体后，按时缴纳营业税。如果有利润，就要交所得税。在国外，对信托的项目公司来说，项目公司只是一个资金的受托人，而不是真正意义上的投资主体，这就产生的重复征税的问题。3.2.3房地产信托缺少宣传力度不管是什么产品都离不开宣传，而信托融资只被少数人知晓的原因就是信托公司并没有大力的做宣传，人们知道他的途径大多数都是无意中发现的，比如，有些专业的学生只通过老师讲课这条途径去大概知晓它。工作者可能只是从少数人口中无意知晓。生活中，我们不难发现，大部分人都知道银行贷款，那是因为银行会在他们的营业场所安排特定的工作人员进行宣传或者是提供专业咨询。而信托融资这四个字却很少甚至没有出现在人们的谈论中，那是信托融资并没有融入到生活中去，传播的途径少之又少。为什么很多企业要花大量的资金去宣传他们的产品，那是因为他们知道，产品被人们发现，那么，销售量都会上升。如果好的产品不被知道，那又有什么用呢？4海南房地产企业信托融资的主要策略4.1海南房地产企业信托融资中企业内部问题的解决策略4.1.1建立房地产信托风险管理机制对于房地产信托存在的问题，我们不仅要将资本结构和筹资期限合理安排，还要科学化筹资决策，建立新的体系，具体表现在财务评价和资金管理这个方面。最重要的，就是要高度重视强化风险这方面的意识，风险预警。对于房地产企业的风险，就要要求高管人员有高度的风险防范意识，高管人员要协助管理者，在管理者做出决定之前，高管人员要对各方面的环境进行仔细的分析，这有利于管理者做出适当合理的决定。关注国家有关房地产宏观经济决策也是重中之重。4.1.2加快专业化管理人才的培养因为国内信托起步晚，且尚未形成专业的人才队伍缺少专业的管理人才。所以想要快速发展就必须要求房地产信托基金管理人员要具备综合理论知识，和丰富的实际操作经验。管理者要积极主动开展相关从业人员培训，从业人员也要积极配合管理人员对他们的培训，不管是在专业技术方面还是在其他方面。对于开发贷款审批关，企业要严格把控,认真分析相关报表数据杜绝信托资金直接项目资本金的现象。4.1.3房地产信托缺少新的营销计划众所周知，一个企业要想生存下去，创新是必不可少的。信托公司也不例外。对市场营销的各个环境，管理人员应对其进行分析。对业务的发展状况进行深入研究，为制定合理的，房地产信托发展策略提供依据。在对顾客需求和研究业务规模的分析基础上从产品的制作、价格的制定、促销的方式以及渠道的选择这四的方面去制定信托业务市场营销组合策略。公司要对市场进行调研，了解客户的需求和顾虑，从而有针对性的制定出新的营销策略。公司应该抓住各种机遇，对内外部营销环境进行分析，有效地评估和防范风险，为企业开拓新的市场，为企业的长期发展提供动力和长期的可持续发展支持。4.2海南房地产企业信托融资中企业外部问题的解决策略4.2.1健全与房地产信托融资管理相配套的法律法规体系房地产信托这个庞大的运作体中涉及到4个主体，它们分别是证券经纪人和证券交易所、管理顾问公司及收益保管机构。因为它们之间存在着多样复杂的关系，而不同的关系所涉及到的法律也有可能不同。《公司法》、《信托法》、《证券法》等都是房地产信托所涉及到的，不仅这些，还会涉及到房地产交易、投资、法律登记等，其他方面的一些法律。所以，我们要建立房地产信托登记制度和完善房地产信托监管制度。4.2.2创建房地产信托税收优惠政策2015年,证券会正式批准我国首只公募房产投资信托产品，是房地产投资信托在我国内地市场中已取得进展的一个重要标志。引入房地产信托后，我国商业地产也因此收到有利的影响，而且还保障建设筹集社会资本。相关配套制度建设不够完善是国内房地产投资信托进步慢的主要原因，没有财税政策的支持也是其中原因之一。因此，想要建立房产投资信托所得税制度，就要清楚信托财产权在不同法系下的所属问题，把避免重复征税作为原则。完善房地产投资增值税的征收方式问题，才能很好的去解决实物中，由信托公司承担的增值税的纳税申报问题。在房地产投资信托的发展初期，由于政府实施税收优惠政策而受到有利的影响，税收优惠政策对房地产信托的作用是引导和促进房地产信托的发展，并且体现公益信托在我国的保障建设中的积极作用。4.2.3信托公司应该加大宣传力度信托公司可以借鉴个别企业的宣传策略，比如可以把信托的基本流程和一些关于信托的成功案例印到扇子上，海南省是四季入夏的一个岛屿，我们把宣传扇子一发，就会有很多路人过来领取，并且不会应付的扔掉，他们空闲时间还可能翻翻看看。或者企业可以借鉴中国移动的宣传方式，在人流量较多的地方搭棚设点，对外宣传。房地产企业可以对外宣传自己的优势，成功的案例来吸引顾客，让顾客注意到自己并且愿意去了解，去投资。在互联网时代，房地产企业可以利用互联网的优势，在网上可以合法的建立属于自己的网站，让跟多人知晓。结论海南房地产行业对资金的需要比其他的行业更加的强烈，海南房地产企业由于受到银行贷款政策的影响，政府出台了宏观调控政策冲击了海南房地产企业的发展，出台这些政策的目的是政府为了控制房价和国内金融市场。海南应当把信托融资渠道引进来为海南房地产企业筹集资金增加一条新渠道。为了要想保证企业业务的正常运转，就必须筹集资金，银行贷款已经不能帮助房地产企业解决资金问题，而企业也只能寻找新的融资渠道。在我国正处于高速发展的