市场调查分析报告

扬州市邗沟工程投标书市场局部市场筹划报告内容政策市场预判工程市场定位工程价格建议〔一〕进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康开展的责任。2024年各城市人民政府要根据当地经济开展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。〔二〕加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购置、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供给。〔三〕调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购置住房缺乏5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发工程，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供根底。〔四〕强化差异化住房信贷政策。对贷款购置第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的根底上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差异化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。新国八条：内容〔五〕严格住房用地供给管理。各地要增加土地有效供给，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供给总量70%的要求。在新增建设用地年度方案中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供给方案总量原那么上不得低于前2年年均实际供给量。大力推广以“限房价、竞地价〞方式供给中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。〔六〕合理引导住房需求。各直辖市、方案单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原那么上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。〔七〕落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省〔区、市〕人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差异化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。〔八〕坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。新国八条：内容主要条款关键内容点评1、进一步落实地方政府责任合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布政府直接参与房价调控，房价相对稳定2、加大保障性安居工程建设力度多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应扩大保障性住房覆盖范围，强调公共租赁住房发展3、调整完善相关税收政策，加强税收征管买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税；各地要加快建立和完善个人住房信息系统加大房产交易成本，打击投资投机，完善个人住房信息系统为后续的房地产税制改革打下基础4、强化差别化住房信贷政策对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。各地根据实际在此基础上还可以上调首付再次提升10%，影响较小；商业市场机会出现5、严格住房用地供应管理落实“三类”住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地明确土地招拍挂制度改进方向，保障土地供应量6、合理引导住房需求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对本地户籍家庭限购2套房，对非本地户籍能提供社保及纳税证明的限购1套房，对非本地户籍不又能提供社保及纳税证明暂停其购房一二线城市，限制购买，市场冰冻无限购的三四线城市，投资客大量涌入，相对市场发展机会较好7、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制对于政策落实不力的省(区、市)人民政府要向国务院做出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责明确约谈问责机制，保障政策的有力执行和落实8、坚持和强化舆论引导对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费舆论合理引导住房消费新国八条：解读

2010年国十条及2011年“国八条”对比2010年“国十条”及相关配套政策2011年“国八条”行政手段问责对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任升级对于政策落实不力的省(区、市)人民政府要向国务院做出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责限购地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对本地户籍家庭限购2套房，对非本地户籍能提供社保及纳税证明的限购1套房，对非本地户籍不又能提供社保及纳税证明暂停其购房，未定时间限制经济手段差别化利率二套房贷款首付50%，利率不低于基准利率的1.1倍升级对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。各地根据实际在此基础上还可以上调税收买住房不足5年转手交易的，差额征收营业税物业税试点全面开展；买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征收营业税相比过往政策，本轮政策除单纯房产政策和经济限制外，参加了行政干预手段，因此本轮政策更加严厉、执行度更强、市场影响更大新国八条：比对截止目前，已有北京、上海、青岛、广州、南京、太原等个城市出台限购令未来涉及所有直辖市、省会城市、方案单列市、房价上涨较快城市，包括苏州、无锡等，可能将到达72限购城市，涉及范围和影响进一步扩大新国八条：影响北京外地人购房比例到达40%，北京楼市调控细那么执行首日(17日)，住宅市场网签总量与前一日相比暴跌近九成，达86.78%2月上半月上海全市成交一手住宅487套，成交量环比1月下半月的4479套，跌幅达89%，一手住宅成交均价环比下跌7%至21220元∕㎡青岛2月以来新房半个月的时间签约量未突破700套；二手房那么仅仅签约300多套，自12月份下降了五成以上项目重庆上海试点范围重庆主城区（渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区）上海市行政区域征收对象首批包括独栋商品住宅；新购的高档住房（指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍及以上的住房）；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套及以上的普通住房。未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。居民家庭新购且属于第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米（含60平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按规定计算征收房产税。差别化税率独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5%。税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%。即一般适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率可暂减为0.4%。“上年度新建商品住房平均销售价格”由统计部门每年公布。本地居民1、个人拥有的独栋商品住宅2、个人新购的高档住房。家庭第二套及以上住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）外地居民在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房非本市居民家庭在本市新购的住房。计税依据应税住房的计税价值为房产交易价。条件成熟时，以房产评估值作为计税依据参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。免征及退税范围扣除免税面积以家庭为单位，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。②办法实施前拥有的独栋商品住宅免税面积为180

m2新购的独栋商品住宅和高档房免税面积为100m2；新购多套的按时间顺序对免购的扣免面积。③“三无”个人应税住房均不扣除免税面积，如符合有户籍、有企业、有工作任一条件，从当年免征，如已缴纳退还。①上海居民家庭在新购一套房后的一年内出售原有唯一住房的，其新购住房已征收的房产税，退还；②上海居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税；③符合国家和上海有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有上海居住证并在上海工作生活的，其新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。④持有上海居住证满3年并在上海工作生活的购房人，其新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税；⑤持有上海居住证但不满3年的购房人，其上述住房先按规定计算征收房产税，持有上海居住证满3年并在上海工作生活的，其上述住房已征收的房产税，退还。房产税试点正式启动，在未来可能进一步推广房产税：内容房屋持有本钱，仍低于数年房价涨幅，对投资房产者获益影响不大在物价保持在较高水平、实际利率为负或接近零的背景下，房产仍将是对居民颇具吸引力的投资标的，开征房产税短期抑制投资性需求，进而稳定房价的现实性并不强对未来高端物业存在影响和税费转嫁的影响房产税：解读“三重杠杆〞政策出台，彰显政府调控决心，标志着调控进一步升级和深化，影响更加深远在严厉限购政策之外又出台房产税将产生叠加效应，加大高端住宅市场的波动，短期市场量价将受到显著影响，客源观望气氛迅速增加房产税试点范围将逐步扩大，但需警惕税收转嫁和普通居民住房负担增加本轮房地产政策结论后市预测：宏观房产市场多数机构看空2024年房产市场，跌价不可防止，对于成交量存在较大分歧但对于市场长线仍然看好！市场预判：机构观点2024年12月的中央经济工作会议明确指出2024年货币政策从“适度宽松〞转为“稳健〞。政府要在流动性和经济增长间取得脆弱平衡2024年春节前后三次加息，彰显政府对于流动性导致通胀的抑制，考虑到CPI增速，2024年仍然存在2－4次的加息空间考虑通胀预期，相比2024年货币供给量以及货币流动性均会放缓！市场预判：货币政策自2024年开始，银行信贷投放量大幅走高是拉动房价上升的其中原因我们的相关性和回归分析显示，银行新增信贷和房价有非常高的相关性，银行新增信贷对房价增长亦具有效的解析能力经过2024年9.6万亿的新增信贷后，2024年新增信贷全年总额预计也在7.5亿之上。目前大局部机构预测2024年新增贷款量讲明显放缓2024年信贷规模的大幅放缓将导致开发商资金链紧缺，信托的进一步收紧，导致开发商只有通过销售物业保证资金链的稳定市场预判：信贷规模存贷款期限调整前利率2010年10月20日第一次加息2010年12月26日第二次加息2011年2月9日第三次加息存款1、活期存款0.360.360.360.42、三个月1.711.912.252.63、半年1.982.22.52.84、一年2.252.52.7535、三年2.793.253.553.96、五年3.64.24.555贷款1、六个月4.865.15.355.62、一年5.315.565.816.063、一至三年5.45.65.856.14、三至五年5.765.966.226.455、五年以上5.946.146.46.6由于通胀压力上升，2024年利率有序上调是大概率事件。利率上调：(i)将加大购房者的还贷压力，遏制部份投资和投机需求入市(ii)使得开发商的财务本钱增加，并收缩市场流动性，对开发商的资金链产生不利影响尽管小幅度加息并不能造成行业的致命打击，但在房屋交易低迷、房价预期下跌、土地增值税严格清算、预售款严格监管等多重压力下，加息对一些中小开发商还是有杀伤力同时抑制了一定的投资购房行为市场预判：利率2024年11月16日17.5%2024年11月29日18.0%2024年12月20日18.5%2024年1月20日19.0%2024年2月24日19.50%注：自由现金流表示的是公司可以自由支配的现金。如果自由现金流丰富，那么公司可以归还债务、开发新工程、回购股票、增加股息支付Wind数据显示，2024年前三季度，申万房地产行业的整体资产负债率高达70%，136家房地产上市公司经营活动产生的现金流量净额为-884.21亿元，而上年同期该数额为522.19亿元，近七成上市房企经营性现金流为负。而随着调控的日益深入，开发商的资金链问题正在被日益放大在开发投资加大、土地购置费攀升、信贷、信托收紧等多重作用下，销售物业保证资金链不可防止！市场预判：资金链截止2024年11月底，全国仅完成18.5万公顷土地供给方案的约65%。2024年土地出让方案完成率低的省市，如一线城市的广州、深圳和二、三线城市中的西安等地，将会在2024年加大土地供给，给开发企业拓展土地储藏提供更多机遇；而北京、上海、杭州、武汉、广州等地王频出城市由于2024年地价高企，价值宏观调控，下半年地价或出现回落，出现拿地时机2024非热点城市存在拿地时机，传统热点城市可借助下半年地价回落具备拿地时机！市场预判：土地市场建筑本钱持续增加，房价不会产生大幅回落的迹象市场预判：价格宏观市场预测结论2024年整体市场价格出现回落已为定局，对于一二线限购城市而言，大幅降价时机不大，成交量迅速下降，豪宅迅速进入冰冻期；中低端产品冰冻期小，下半年存在运作时机；三、四线城市偏乐观，但价格上升空间不大，主要表现成交量提升相对不断受到政策调控影响的住宅地产相比，商业地产根本不受政策影响，并且不受贷款和限购的限制，商业地产迎来全新开展机遇信贷、信托收紧、持续加息以及开发商本身负债率的提升导致只能依托销售物业保证现金流稳定土地市场，非热点城市存在拿地时机，热点城市可借助下半年地价下跌拿地后市预测：扬州房产市场政策影响：历次影响政策出台政策出台扬州市场对政策反映较快，短期影响明显，但市场恢复周期相对较短本轮政策短期内对扬州市场影响比较明显，相对其他城市，扬州房地产市场会快速进入复苏通道以贷款额100万、贷款20年为例，利息变化如下时间套限首付折扣利率月供总利息2010年4月调控前基准5.94第一套20万7折利率4.1586143.4474411第二套20万7折利率4.1586143.4474411目前基准利率6.60第一套30万基准利率6.607514.72803533第二套60万1.1倍利率7.267909.82898357客源观望气氛逐步增加，但对首置客源影响相对较小对开发商来说，必定会采取降价策略，保证去化量、稳定资金链项

目调整前利率2010年10月20日第一次加息2010年12月26日第二次加息2011年2月9日第三次加息一、个人住房公积金存款当年缴存0.360.360.360.4上年结转1.711.912.252.6二、个人住房公积金贷款五年以下(含五年)3.333.503.754.0五年以上3.874.054.34.5政策影响：贷款1、限购：南京、苏州、无锡处于限购城市内，南京、无锡、苏州细那么已出，而扬州暂时无限购政策出台消息2、住房保障：落实新商品房配建廉租、公租房比例；要求各地探索将租赁市场中的存量房源转化为公租房的新途径。完善体制机制，运用土地供给、投资补助、财政贴息或注入资本金、税费优惠等政策措施，合理确定租金水平，吸引机构投资者参与公租房的建设和运营3、政府问责：在监督和考核方面，细那么提出要抓紧建立健全各市、县人民政府落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。对措施落实不到位的，要及时约谈相关城市人民政府负责人，并根据有关规定对相关责任人进行问责只要扬州市场没有出现爆发式增长，将不会出台限购令，在一定时期扬州房地产市场迎来开展机遇江苏出台?贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知?政策影响：后续政策房价控制目标可以是具体的目标数值，也可以参照其他经济指标的增长速度定性，价格涨幅原那么上应低于本地年度gdp增速和人均可支配收入的涨幅政策影响：房价与经济开展年份GDP（亿元）增幅人均可支配收入（元）增幅房价涨幅2010215013.4%2294411.6%----2009185613.8%1941611.6%53866.7%2008157313.4%1739815.5%504514.7%2007131115.7%1505716.3%43978.5%2006110015.2%1294513.8%4052--扬州房价与经济开展控制在合理范围，未来出台限购令的可能性不大短期住宅市场观望气氛较浓、影响较大，但未来限购的可能性不大，市场会快速进入复苏通道，价稳量升商办产品：不受政策影响，为投资客主力进入产品，市场迎来运作时机低端居住产品：短期观望气氛较浓，随着未来可能降价促销，市场需求迅速放量，竞争剧烈，建议以快速跑量为主高端居住产品：其他城市限购，释放扬州客源对高端居住品质追求，未来购房更加注重品质和居住环境，高端市场未来量稳价升扬州市场预判结论工程市场定位工程区位理解工程市场理解工程市场定位目标客源预估城市中心个案，具有老城区历史、文化价值，极具稀缺性老城区规划：以保护老城区整体风貌为前提，开展有传统特色的零售业和制造业，把老城区建设成为能够表达扬州传统文化、商业兴旺、居住舒适、富有魅力的城市中心09年至今老城区地块成交区位用途占地容积率邗沟路北侧、友谊路东侧商住678421.4史可法路东、富贵园北（本项目）商住260711.4区位：城市中心，稀缺老城区运河一号公馆11000元/㎡阳光美第10500元/㎡桐园13000元/㎡中信泰富锦苑9000元/㎡金域蓝湾9300元/㎡骏和国际9800元/㎡老城区御景园11000元/㎡御景园代表城市高端价值板块，但产品品质无法树立高端形象，具备提升运作时机区位：高端价值板块银行：中国工商银行、扬州商业银行等超市卖场：苏果生活卖场等学校：扬州职业大学、弘扬中学、竹西中学，梅岭小学等医院：扬州第二人民医院、竹西医院、城北医院等具备城市高端个案运作配套支撑区位：配套成熟瘦西湖风景区蜀岗西峰享受邗沟的景观资源古邗沟景观带区位：景观资源丰富土地座落:史可法路东、富贵园北用地面积:26071M2容积率:1.4限高:24米，沿河12米成交单价:9030元/M2楼板价6450元/M2地价较高，必定走城市高端路线地块规模小、限高制约，应走纯粹高端产品路线区位：工程自身区位背景结论区位优势：城市中心、享受高端城市配套和自然景观资源，老城区稀缺价值日益凸显地块限制：地价高、必定要走高端路线；工程规模小，走纯粹产品路线地块先天优势，决定工程必定运作扬州高端个案价值优势：城市高端价值板块，缺乏匹配区位价值和老城区形象的高端品质个案，具备跳脱运作时机工程区位理解工程市场理解工程市场定位目标客源预估高端市场：竞争时机运河一号公馆阳光美第桐园中信泰富锦苑金域蓝湾骏和国际稀缺的老城区个案，市场具备竞争时机容积率较低、规模小，社区居住品质更加纯粹、品质更高老城区项目名称总建面积(万方)容积率未来供应(万方)运河壹号公馆111.84.7阳光美第181.63金域蓝湾21.11.718.3骏和国际公馆122.156.2桐园71.775.3中信泰富锦苑431.322总计112.1/59.5本案竞争市场：去化项目名称开盘时间推盘套数去化套数月均去化（套数）运河壹号公馆2010-12-9926030骏和国际公馆2010-8-1270936251金域蓝湾2010-12-1827724481阳光美第2010-10-281119323桐园2010-10-1016212130中信泰富锦苑2010-10-2318216340扬州市高端住宅市场，常规去化在月均30-50套左右金域蓝湾恒湿恒温恒氧当地创新高端工程到达月均81套高去化高端个案市场需求良好，支撑工程高端运作；并且特色产品市场需求更高竞争市场：价格、户型项目名称主力房型（m2）主力总价（万）单价（元/m2)运河壹号公馆两房：91-120140-156高层10300三房：136-166170-207多层12500阳光美第两房：73-10662-13510500三房：105-13089-162骏和国际公馆二房：82-9080-889800三房：115-140112.7-137四房：163-170159-166金域蓝湾两房：80749300三房：115-140106-130桐园两房：90-107117-13913000三房：130-140169-182中信泰富锦苑两房：100-11090-999000三房：140126常规户型、产品表现，缺乏真正代表扬州中心城区、高端居住品质的个案中信泰富锦苑运河1号公馆金域蓝湾阳光美第高端住宅市场结论扬州缺乏真正代表城市中心居住品质和形象的高端个案，比方上海想到翠湖天地，南昌想到国际华城扬州高端个案表现较常规，但市场需求较高〔30-50套〕，对工程高端运作具备市场时机验证别墅市场：经济指标项目名称占地面积总建面积(万方)容积率绿化率瘦西湖悦园4.64.80.9652%虎豹郡王府11131.235%林溪山庄107.70.7163.4%江扬运河印象5.84.20.7343%本案2.63.61.4/工程容积率和规模，运作别墅产品，在体量和居住气氛上不具备竞争优势别墅市场：去化项目名称开盘时间推盘套数去化套数月均去化（套数）瘦西湖悦园2010-3-1联12联90.8虎豹郡王府2010-2-28联85联736.6林溪山庄2010-9-26叠加：102联排：23叠加：56联排：18叠加：11联排：4江扬运河印象2011-1-1联26联147别墅市场需求较好，外表城市对高端物业需求较强烈，支撑工程高端定位和运作别墅市场：价格项目名称主力房型（m2）主力总价（万）单价（元/m2)瘦西湖悦园叠：260-360338-46813000虎豹郡王府叠：156-183190-28412200-15800联：200-275336-46216800林溪山庄叠：175-180192-19811000联：238-247309-34513000-14000运河印象联：405-515600-77215000联叠类经济型别墅主力价格在12000-14000元/㎡，总价在190万以上别墅市场结论别墅去化较好，表现市场对高端物业需求，具备别墅产品运作市场支撑主力价值在12000-15000元之间、总价190万以上，能够获得比住宅更高利润价值工程产品定位思考1、按照目前扬州高端住宅市场，通过产品简单差异跳脱竞争，未来陷入同质市场价值竞争平台2、别墅能够获得更高利润空间，但如果做经济型别墅产品，别墅体量极其有限，对社区品质提升、价值提升带动较小，同样把更多竞争压力挤压到住宅产品3、由于工程规模小，做混合产品必定在推广、产品纯粹性上表现缺乏；对于工程小规模楼盘，更应把产品做纯粹、极致，才在未来市场竞争中更具优势工程如何在1.4容积率、24米〔沿河12米〕下限定条件下，如何创新？如何保障工程高端产品形象？获得更高利润空间？创新型产品：杭州九树工程概况工程地址：杭州市西湖区占地面积：20000平米建筑面积：23500平米容积率：约1.2物业形态：全多层大平层组合立面风格：现代简约风格，风格并不突出，但外部可移动木栅栏设计使建筑被木格栅包含在内，与外部自然景观零距离接触景观手法：最大化利用五云山自然景观资源，内部景观以高大的乔木竹林为主户型面积：平均400㎡新材料新技术：屋顶花园系统、建筑节能设计及嵌入山体构筑技术精装修：厨具：德国的Bulthaup厨具；电器：欧洲家电之父的Miele厨房电器；全球最顶级的意大利家具品牌Minotti、Cappellini、Depadove、Zanotta07年即达千万总价的顶级别墅价格，创造了杭州新一类顶级住宅开发模式创新型产品：北京绿城御园工程概况工程地址：西山风景区占地面积：45.2万平米建筑面积：31万平米容积率：0.68物业形态：公寓、圆厅别墅立面风格：干挂石材立面，官邸感觉景观手法：欧洲古典园林户型面积：平层官邸380-420平米，圆厅别墅740平米精装修：4000元/平米，德国米勒厨房电器、唯宝卫浴洁具、海福乐家具五金、美国LENNOX雷诺士风道式中央空调、美国毕姆中央吸尘系统等平层官邸售价到达1500-2000万元的顶级联排别墅价格创新型产品：上海金地天御工程概况工程地址：上海徐泾镇占地面积：92000平米建筑面积：100374平米容积率：约1.2物业形态：多层小高层立面风格：官邸建筑、石材干挂立面表达尊贵质感景观手法：新古典装饰主义景观户型面积：180-300㎡中大户型为主精装修：中宅3000-4000元/平方米，大宅6000元/平方米装修标准随着金地天境、金地天御、闵行星河湾等楼盘推出，上海的豪宅供给跳脱原有的区域概念工程区位：城西阳澄湖别墅区立面风格：ART-DECO风格，仿石涂料景观表现：大型组团景观、中央水景主力户型：220-480㎡、大平层户型户型表现：3.3-4.15米层高、全套房设计区别前期高端个案产品形象，到达周边经济型别墅价格创新型产品：昆山华府庄园产品开展结论这类产品〔大平层〕代表了城市新一类的豪宅开展方向总价或单价相当于同区域经济型别墅，但在立面、户型舒适度、会所效劳、景观等高于经济型别墅通过全新的大平层的产品形象，必将树立扬州城市中心高端市场开展、树立新的高端居住理念容积率建筑形态户型面积项目核心竞争力绿城御园0.68平层官邸3层圆厅别墅2层平层官邸380-420平米圆厅别墅740平米官邸建筑和欧洲古典园林景观金地徐泾1.25、8、13层180-300㎡官邸建筑和豪宅装修杭州九树1.25层平均400㎡顶级设计师360度围廊建筑华府庄园/7层220-480㎡平层别墅户型、3.3-4.15米大层高与别墅产品比：相比别墅产品，客源更看中工程特色的大平层居住功能空间带来的便捷以及豪华度相比别墅产品，客源更加看中的是工程作为社区的邻里气氛，更加注重圈层以及社交的方便性相比别墅产品，客源更看中工程立面、景观、户型、大堂等居住品质与公寓产品比：相比高端公寓产品，客源更看重工程低密度的生活〔7层以内〕相比高端公寓产品，客源更加看重工程生态区位环境相比高端公寓产品，客源更加看重大平层居住功能空间带来的顶级居住品质〔全套房、大层高〕大平层产品竞争力树立城市中心全新的居住品质和价值形象的扬州首席平层官邸工程市场定位工程区位理解工程市场理解工程市场定位目标客源预估工程定位城市高端个案，必定辐射全市高端客源客源分布客源特征客源根底他们是谁？有多少？客源分布：大扬州客源分布幅员下属县市邗江区中心城区中心城区邗江区高邮市江都市仪征市宝应县

规模以上企业数比例纺织相关51517.04%制造业相关90930.07%化工相关121440.16%其它38512.73%总计3023100%

规模以上企业数比例维扬区1635.39%广陵区1826.02%开发区1324.37%邗江区56218.59%仪征市40713.46%江都市71223.55%高邮市51417.00%宝应县35111.61%总计3023100%扬州市主要产业为现代制造业、化工和纺织相关产业，占总体企业比例9成左右主要分布于邗江区、仪征市、江都市和高邮市职业客源基础高端私营业主3023组普通私营业主32000组个体工商户110000组公务员、事业单位20000组目标客户48647组购房特征－－基数较大，高端客源对工程的高端定位运作具备支撑根底高端私营业主－－屡次重复置业及投资普通私营业主－－改善型置业高端人士－－高级个体工商户、公务员刚需及初改高端私营业主〔规模以上企业〕：477人，平均年收入40万以上普通私营业主：11000人，平均年收入40万以下个体工商户：37400人，年收入7-15万左右公务员、事业单位：11200人，年收入5-6万普通企业从业人员：年收入2万左右目标客户客源根底：城市中心区域客源描述扬州市中心城区包括维扬区、广陵区及开发区，维扬区主要优势产业为机械电子、装备制造、太阳能光伏、新材料、优质轻工、物流、旅游、农业等；广陵区优势产业主要为食品加工、物流仓储、信息、机械制造等；开发区产业集中于电子信息，LED，汽车装备和物流领域，私营经济为主；客源根底：扬州市中心区域产业维扬区产业分布维扬区广陵区开发区商贸物流园广陵新城广陵产业园食品工业园广陵区产业分布开发区产业分布现代制造业占主体，其次食品、物流为补充其中规模以上企业数为447家，小型私营3700多家客源根底：中心城区容量

产业类型主导产业规模以上企业数总产值(万元）规模以上私企数利润（万元）小型私营企业龙头企业维扬区机电装备业、电工电器业、电子信息及新材料业、轻工、轻纺业、汽车贸易及物流业、高端地产业高新技术制造业163159184298-163937江苏华电扬州发电有限公司、江苏江扬电缆有限公司广陵区汽车及零部件、食品、高端纺织产业制造业18219603639491473818亚星汽车集团、江苏亲亲集团、江苏通裕纺织集团开发区电子信息，LED，汽车装备和物流制造业1324253237554363372868扬农化工集团合计//47778054422475261713723/私营业主：个体工商户：客户属性：本地制造相关产业，年龄35-50岁，顶级私营业主，扬州制造行业的知名人物以及其它行业领袖、公众人物，平均年收入40万以上，另一方面为普通私营业主，消费能力略低，年收入40万以下购房诉求：注重口碑圈层，对稀缺资源占有欲强、购置物业表达其社会身份和地位客户属性：个体经商户为主，学历偏低，年龄30－45岁为主购房诉求：文化程度低决定了消费需求喜欢炫富、好面子、购置物业喜欢扎堆，对总价有要求公务员、事业单位：就近办公，除了行政事业单位高层管理者外，既考虑品质也关注性价比客源根底：城市中心区域客户特征客源根底：邗江区产业分布邗江区面积757平方公里，人口50万，是扬州经济实力最强、区域面积最大、开展潜力最足的一个区，产业特色是以现代制造业为主的私营经济体北洲工业园杭集工业园邗江工业园北山工业集中区区工业园：机械制造、纺织服装、汽车配件、制药等高新技术产业和先进制造业，成为金属板材加工设备金属制成品为主的制造业的主要集聚区杭集工业园：日化、新型包装材料产业北洲工业园：纺织服装、新能源、船舶制造、码头桥梁构件、医械、电器北山片区：汽车及发动机零部件、机械钣金、化工设备制造、旅游用品、农副业、羽绒制品、工艺玩具、工艺鞋邗江区集中了扬州市许多著名的私营企业，产业以制造业为主导；规模企业562家客源根底：邗江区容量

产业类型主导产业规模以上企业数总产值(万元）规模以上私企数利润（万元）龙头企业邗江区金属板材加工设备、生物医药、服装产业制造业5626901084419362670江苏三笑集团、江苏虎豹集团、江苏琼花集团、江苏牧羊集团、江苏扬力集团区域印象：市中心，老城区，稀缺土地，具有保值和升值的潜力购房偏好：注重区域成熟度和便捷性，看中稀缺和核心位置，满足表达身份，面子及投资收藏的功能私营业主：个体工商户：区域印象：市中心配套齐全，居住价值高，供给量有限购房偏好：看中产品品