国际企业大道地块产品规划设计建议

BDA国际企业大道63C1地块

产品规划设计建议第一局部产品规划设计建议第二局部扩初规划设计建议12/29/20232第2页独栋办公是本案产品定位的原那么和根本出发点12/29/20233第3页本案产品组合化定位——3000-6000平米及以上独栋办公产品占地面积（平方米）建筑面积（m2)数量(栋）容积率一、二、三期3000~9000m2

01-1452003500~40007~81.6-1.801-25000~60003~401-38000~90002会所3000地上3000地下1四期20000m2以上029000300001or23.312/29/20234第4页本案产品组合化定位——3000-6000平米及以上独栋办公3500-4000平米5000-6000平米8000-90000平米Ⅰ期容积率1.6-1.8++15000平米or30000Ⅱ期容积率3.3+7-8栋3-4栋2栋1~2栋01-101-201-30212/29/20235第5页本案客群定位产品01-1：3500-4000平米独栋需求量在3000-6000平米的中型企业客户市区集约写字楼1500－3000平米的中型企业客户产品01-2：5000-6000平米独栋产品01-3：8000-9000平米独栋大中型企业的企业总部产品02：15000or30000平米独栋大型企业、跨国企业区域总部客群1：客群2：客群3：客群4：12/29/20236第6页本案产品规划设计建议本案产品规划设计原那么本案产品规划布局建议打造特色化办公空间产品规划设计技术指标配套设施建议12/29/20237第7页总体规划设计的六大原那么标识性独立性展示性融合性灵活性生态性12/29/20238第8页规划设计原那么——标识性利用本案具有较大范围的沿街展示面、且作为低密度办公物业的优势，在设计中应表达本案建筑整体和单体的标识性，强调其昭示功能。标识性建筑的打造面向环岛局部打造标识性的城市景观；要求不局限于体量和高度上的突破，而应开发思路形成特色化建筑。标识性园区的规划该园区位于亦庄荣华路的最南端，整体形象的提升对亦庄区域有重要的影响。在园区规划设计中保持生态化的同时，要侧重于其可识别性。12/29/20239第9页规划设计原那么——独立性产品与产品之间的独立性利用现有资源和地块条件，保障每个建筑单体均有较好的昭示面和独立感。在产品层面上，独立性表现在独立出入口、独立大堂、独立冠名权。在交通组织上，要考虑车流、人流的别离与不同企业员工交通动线的相对分隔。商业、会所与办公空间的有效隔离强调办公区域与其他配套区域的独立，要求商业、会所等配套与企业办公空间有效隔离。不排除企业独栋中安排商业配套作为企业附属经营物业，但在动线、布局、外观等设计中均应强化企业办公的独立感觉。12/29/202310第10页规划设计原那么——展示性各单体外部的展示面最大限度地发挥沿街展示面，通过内外沟通、错位等手段多方面、多角度规划设计前后建筑单体的独立展示性。各单体内部的展示空间内部展示空间是本案产品区别于B地块现有产品的重点之一。内部功能设计需预留展示空间的功能区，并照顾到多方面的利用途径和功能转换的要求。12/29/202311第11页规划设计原那么——融合性本案坐落于BDA国际企业大道的西北部，将为BDA国际企业大道营造高品位的半围合效果。因此，规划设计中照顾到整个园区的融合。A地块建筑排布应错落有致，不可过分单一。充分考虑B区现有产品的高度、布局等因素，建议将本案与B区整体考虑进行规划设计，照顾到整体的交融性。12/29/202312第12页规划设计原那么——灵活性产品内部功能设计需遵循灵活性的原那么，使功能分区可灵活转换，给企业内部扩展留下充分条件。平面的灵活运用：是否采用了新的方式来重新组织空间平面；剖面的灵活运用：对剖面的划分是否采用了灵活的措施；预留局部的处理：预留局部在空间的处理上有什么特殊之处，在未来的改造上是否具有灵活运用的特点。12/29/202313第13页规划设计原那么——生态性通过室内外生态的结合、邻里组团的构建、半室外空间的过度与衔接，全方位塑造风景中的办公空间。各企业具备私有独立生态办公空间的同时，园区内有公共的绿植、水系打造园区整体生态化。12/29/202314第14页本案产品布局建议单体20000m2单体6000m2～9000m2单体3500m2～6000m2产品建筑面积（m2)数量(栋）一期01-13500~40007~801-25000~60003~401-38000~90002二期0215000*2Or300001~2一期容积率1.6-1.8二期容积率3.312/29/202315第15页创造CBD平层办公无法实现的办公空间——展示性大堂、阳光中庭每个独栋建筑单体要求设置独立的大堂，大堂面积在200m2~300m2左右，满足其企业形象、展示等需要。大堂可同时结合企业形象墙、展示橱窗等设计；此外，引入生态设计理念，可考虑使用玻璃顶，形成阳光中庭。12/29/202316第16页独立企业大堂，可挑空设计以提升企业气质，大堂内、外空间可做花园式绿化阳光式中庭花园，实现办公空间生态化和人性化创造CBD平层办公无法实现的办公空间——展示性大堂、阳光中庭12/29/202317第17页创造CBD平层办公无法实现的办公空间

——室内绿化空间与室外景观的有机结合，实现庭院式办公通过室内外生态的结合，塑造风景中的办公空间。充分利用景观资源，除平面庭院式绿化外，结合下沉式花园、屋顶花园实现空间立体绿化。12/29/202318第18页创造CBD平层办公无法实现的办公空间——独立空中花园式总裁办公区顶层可作为公司高层办公区，突出大空间和私密性。面积约为400-500m2，位于楼宇顶层，四面采光，朝向景观均好，附带独立的卫生间、休息室及小型会议室、露台，表达尊贵感。12/29/202319第19页创造CBD平层办公无法实现的办公空间——跃层、退台、半室外空间在空间设计上要灵活处理，考虑用跃层、退台等设计手段分割办公区，使办公区具有视觉上的美观和变化感。设计空中共享平台和半室外交流空间，满足人性化和高效率办公的要求12/29/202320第20页建筑风格——在生态性、独立性的根底上突出商务感总体设计应适当区别于B地块的纯生态化产品，在生态性、独立性的根底上突出商务感。在建筑风格要求现代、简洁、有较强的昭示性，并在产品外形相似的前提下，通过多元化的外立面风格表达企业的独立性。外立面材料以玻璃和石材为主，突出建筑的现代气质。楼体预留LOGO位置，通过内打光形式映衬企业LOGO的辉煌醒目。建筑设计上要求表达生态化的特点，建造低能耗、环保型建筑。12/29/202321第21页独立出入口设计每个销售单元要有相对独立的出入口，每个出入口要确保较好的临路性和可达性，并尽量和相邻单元出入口隔开一定距离，形成独立企业形象。出入口设计无障碍通道，充分表达人性化。12/29/202322第22页标准层面积、层高〔净高〕、使用率一期产品标准层的建筑面积控制在500m2，二期产品标准层800平米左右，办公空间以敞开的大开间为主，并能兼顾大开间与小开间的灵活分割与组合，最大程度考虑办公空间的有效利用办公使用单元的进深尽量控制在10m~12m之间,结合自然采光，充分满足各类商务客户的实用要求。楼层层高为3.9m以上，净高要求到达2.9m~3.0m。本产品定位为独栋办公，核心筒和走道约占标准层总建筑面积的20%，办公使用率为80%左右。12/29/202323第23页地下车库及功能创新每万平米配备100个停车位。车库集中设置在地下，每个销售单元地上仅设置2～3个访客车位，可应用植草砖技术设计为绿化停车带。地下车库可与下沉式花园结合起来设计，增加地下车库的采光效果，提升地下车库的档次。在满足停车位的同时，可以考虑为用户设置双大堂，在地下设置下沉式副大堂。12/29/202324第24页电梯、智能化、空调、供电电梯：按建筑面积每3000-4000m2一部设置，每栋至少保证1部电梯，6000平米以上建议考虑观光电梯。智能化：采用“提升式地台〞设计，灵活满足企业办公自动化的要求，预留智能化扩展空间。空调：采用中央空调，预留管道接口，客户可根据自己的需求自行安置供电：采用双路供电系统，全部暗埋线路、平安开关及插座，保证消防、电梯、关键设备、机房等重要负荷电力供给不中断。12/29/202325第25页会所——会议中心、商务中心公共商业配套与企业办公区独立，效劳于本工程办公人群，同时可辐射到亦庄其它区域的办公人群。在地块的中央位置建一座会所，建筑面积：地上3000m2，地下3000m2左右，主要业态为员工餐厅、会议中心、茶餐厅、便利店、银行。设计出租型会议中心，可考虑与多功能厅结合设计，面积在500m2左右，需要保证其可灵活拆分组合，满足内部展览、宴会、发布及可能的商务办公的可能性。另设100m2的会议室1个，50m2的会议室2个。商务中心一个500m2左右。12/29/202326第26页员工餐厅、茶餐厅、健身房员工餐厅：建筑面积在2000m2左右，以快餐形式为主。茶餐厅：可视具体情况建假设干茶餐厅，总面积不超过1000m2，考虑不同档次、种类的搭配,有一定的地面停车位。满足职员日常健身需求，健身房面积约300m2。12/29/202327第27页银行、邮局、便利店、小型超市银行、邮局：位于商业会所底层，满足办公企业需求，面积500m2-1000m2。便利店、小型超市：面积不宜太大，200平米左右即可。12/29/202328第28页第一局部产品规划设计建议第二局部扩初规划设计建议12/29/202329第29页结合产品核心竞争力，并参照企业选址标准、北京甲级写字楼标准、市场独栋办公产品标准等指标，对产品硬件设施提出建议企业选址标准甲级写字楼标准北京独栋办公物业设计标准BDA目标客户人员标准BDA–A区扩初设计硬件设施标准建议12/29/202330第30页欧美企业选址“4M〞标准在选址方面，很多欧美企业遵循一个“4M〞的标准：把一次性本钱降到最低，包括地产本钱、搬迁本钱和建筑本钱等；把持续性运营本钱降到最低，包括劳动力本钱、交通、公用设施和税收等；把风险降到最低，考虑到各种风险因素，如政府管制、恐怖袭击和电力供给等；把时机最大化，即要把公司选址和搬迁作为公司开展战略的一局部。12/29/202331第31页甲级写字楼〔GradeAOffice〕硬件标准--1建筑类型框架或钢结构，抗震在8级地震以上办公空间能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空间标准层高室内净高2.6m以上标准层面积单层2000平方米标准承重楼板承重在2.5KN/m2以上；局部增加了楼板的承重荷载，便于安放计算机服务器甚至金融机构的金库等特殊设施供电系统双路供电，办公面的供电容量在80W/m2以上空调系统国际知名品牌中央空调系统，用户能根据自我要求调节室内温度、湿度，空调系统充具有分区域控制能力，空调系统冷量为135瓦/平方米，新风量在30立方米/人/小时以上电梯国际知名品牌，每部电梯服务面积小于5000平方米/台，候梯时间不超过30秒钟。供水系统24冷热水供应，并有中水处理系统停车位每60~90平方米出租面积提供1个机动车位，并实现智能化高效管理12/29/202332第32页甲级写字楼〔GradeAOffice〕硬件标准--2

智能化系统：到达5A级标准；

办公（OA）预留OA电力负荷50VA/m2以上，办公室OA布线采用网络地板或地面线槽通信（CA）计算机网络通信系统到达所有的办公间，提供其他国际国内长途语音及数据通信条件；千兆入户，百兆到桌楼宇（BA）主要的机电设计由计算机管理，并监控其运行状况，实现管路的自动控制消防（FA）防火电视监控，安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置保安（SA）保安重点部位（门厅、电梯等）设电视监控计算机，自动巡更12/29/202333第33页郊区办公楼配置参考1——总部基地智能化设施

--电信及宽带综合布线系统

--安防系统

--智能消防及自动灭火系统

--停车场自动管理系统

--微小蜂窝数字无绳电话系统

--有线电视系统

--公共播送及背景音乐系统

--一卡通系统

--电子地图及电子信息发布系统设备配套--户式中央空调系统

--中水处理系统

--供配电及自控系统

--照明配电及应急照明网络系统

--防雷接地系统

--每栋楼独立电梯1-2部结构层高：首层4.2米，标准层高3.4米，顶层高3.3米标准层面积：200平米〔6层〕、500平米〔10层〕12/29/202334第34页独栋办公楼配置参考——置地星座1A座写字楼

经济技术指标：

◆建筑面积：6797.94平方米〔地上〕

◆楼体高度：约30米

◆建筑层数：地上8层、地下2层

◆层高：首层4.9米、2-8层3.6米

◆标准层建筑面积：800余平米〔其余楼座以500平米为主〕◆标准层地面荷载：200公斤/平方米

功能分配：

◆地下二层：车库及设备用房

◆地下一层：商业配套、管理及设备机房〔产权归属华润〕

◆地上一至二层：大堂及底商

◆地上三至八层：办公面积

12/29/202335第35页独栋办公楼配置参考——置地星座2机电设备：

◆电梯：日立电梯两部，梯速2.5m/s，荷载1000kg

◆空调系统：特灵中央空调，每层设2台新风机组，新风供给量为3.6立方米/秒。

◆综合布线：每层强电竖井内设照明配电箱，末端及管路做最低限度预留预埋。每层弱电竖井设卫星/有线电视箱，沿四周预留约15个电视插座接线盒。

◆网络系统：中国电信提供多种宽带接入效劳,并设有手机信号增强系统。

◆通信系统：预留约500对电话外线条件，预留光缆入楼条件，每层预留120个语音及数据点位接线盒。

◆保安监控系统：松下570线黑白摄象机；图雅利480线电梯专用摄象机；精工镜头。装修标准：

◆外立面：组合干挂石材、干挂GRC板、玻璃幕墙、铝合金幕墙及局部金属装饰

◆外窗：采用断桥氟碳喷涂铝合金低辐射中空玻璃窗，局部设开启扇

◆外门：采用无框钢化玻璃门或金属钢化玻璃门

◆公共道路：主要路面及景观柱为花岗石内部配套：

◆开放式露天下沉商业广场位于置地星座建筑群中心，设一部360度室外全景观光电梯；G座、H座下裙房设有四部广日牌自动扶梯；错落水景及艺术雕塑分布于观景休憩花园。

◆设会所〔包括游泳池及健身房〕、餐饮等商业配套。12/29/202336第36页BDA办公设施标准计算依据第一步:根据工作类型或工业审视办公使用状况独栋办公通常顶层作为高层行政办公层、首层独立大堂，设备会议室等面积，空间利用率比公共办公低很多。创意、研发等部门需要更多工作空间。第二步：估计每个雇员平均占用空间〔美国10年前工业标准办公室雇员空间=23.2M2通常市内写字楼一般人均标准＝15M2〕根据对BDA一期已入住企业调查统计，主要客户办公区1000平米÷30人＝30平米因此本案设施标准人均办公面积＝30平米为宜12/29/202337第37页

样本选取依据：新开盘销售型甲级写字楼独栋型甲级写字楼郊区办公物业4、另选取一栋市场顶级写字楼——佳程广场，作为参考专题研究目前工程处于扩初设计阶段，与前一阶段——初步设计阶段工作内容不同主要在于设计深度增加，该阶段要细致明确工程所采用的建筑材科、建筑结构、暖通水电等的系统构成。下面就这些方面展开专题研究。12/29/202338第38页〔一〕强电指标参考项目名称建筑面积(M2)供电总量（KW）平均指标（W/M2)德胜尚城72055656591兰华国际524885000KVA80(按照功率系数0.85折算)富尔大厦517335700110洛克时代（写字楼）43000

80嘉捷科技园40000

设计负荷100，可增容至150*佳程广VA80双路10KV供电，建议设计负荷100W/M2，可增容至150W/M2。完全满足甲级标准及郊区独立办公需求。*甲级标准：双路供电，办公面的供电容量在80W/m2以上12/29/202339第39页〔二〕新风量指标参考项目名称建筑面积（M2)平均指标(M3/h.p)兰华国际5248830置地星座A座679828（新风量3.6M3/s，按人均办公面积15M2折算）富尔大厦51733最高50洛克时代（写字楼）4300025*佳程广场14107540（设加湿系统、热能回收）工程定位为生态办公，新风量按高于国家一般标准设计，建议做到40立方/人.小时，实际设计时应多考虑人均办公面积，以节省初始投资和运营能耗。*甲级标准：新风量30〔立方/人.小时〕以上12/29/202340第40页〔三〕电梯指标参考项目名称建筑面积电梯配置平均指标(M2/部）德胜尚城7205516部进口三菱4503兰华国际5248810部德国蒂森高档电梯，其中8部为客梯2部为货梯5249富尔大厦5173310部OTIS高速电梯，其中9部为客梯1部为消防电梯5173洛克时代（写字楼）4300010部进口日立电梯，载重1150kg4300嘉捷科技园40000预留电梯井*佳程广场14107520部迅达电梯，其中16部为客梯4部为货梯7054建议见下页，即可完全满足本案办公需求*甲级标准：国际知名品牌，每部电梯效劳面积小于5000平方米/部,候梯时间不超过30秒钟。12/29/202341第41页电梯标准建议建议效劳标准为4000平米/部。3500-4000平米的楼配1部电梯，5000-7000平米的楼配两部电梯，8000平米以上的电梯配三部电梯。6000平米以上建筑物中建议考虑观光电梯。电梯配置选用合资品牌，梯速到达1.5m/s。电梯运行时4层〔含4层〕以下的建筑局部不考虑电梯停留。实际选型时，细致计算侯梯时间这个硬指标。*佳程广场虽然每部电梯效劳面积到达了7000平米以上，但其采用了迅达700型高级大高度电梯，并且分区设置，低区梯速3m/s，高区梯速3.5m/s，严格到达了国际甲级写字楼侯梯时间不超过30秒的硬指标。12/29/202342第42页〔四〕LOFT与价值提升loft空间Loft层高(M)平层价格(元）物业费（/M2.月）洛克时代6.6=3.3*2loft21250平层12000Loft17.5元平层14.5元苹果LOFT5.6=2.9+2.7Loft14800平层12000Loft4.87元平层2.68元大成国际公寓6.2=3.1*2Loft12000平层7500Loft5元平层3元住邦20006.7=3.35*2Loft20000平层12000LOFT11.4元平层6.9元中环世纪贸易中心7.8=3.9*2Loft56000平层28000LOFT7美元平层3.5美元根据调研，loft的价格约是平层价格的1.23~2倍之间，但以洛克时代为例：loft6.6米＝3.3米*2层，后期物业费只按一层收费。针对投资客，自用一层外租一层根本只需要首付，即可依靠租金还月供，且后期运营物业费降低，这是loft除了价格外，吸引客户的主要原因。12/29/202343第43页LOFT设计参考——洛克时代12/29/202344第44页LOFT参考意见该设计充分利用了层高条件，给销售和购置方都带来了好处，市场反响很好。但是可能涉及一些规划审批问题，如果开发商能让规划顺利通过，对提高产品价值很有利。√？建议采用！12/29/202345第45页〔五〕外立面材质玻璃幕墙石材陶土砖优点现代感、商务干强烈，较能体现整体气势，适合纯商业化写字楼体现现代简约气派的形象。稳重大方的气质，质感较佳，适合政府办公楼体现庄重威严的形象。色彩和质地变化多，新型材料保温性能好。缺点保温节能效果差，并非最经济环保的外装饰材料。档次好的石材价格很高。不适合高层建筑。12/29/202346第46页外立面案例参考1——华远H.I.P采用法国圣戈班特力单层干挂式陶土幕墙，方型陶土百叶及明框玻璃幕墙，保温节能。12/29/202347第47页外立面案例参考2——华远首府LOW-E保温隔热玻璃幕墙及横栅〔740公分等距高质铝体遮阳板〕，除美观外，解决立面玻璃幕墙带来的高能耗的负面影响。12/29/202348第48页外立面案例参考3——德胜尚城仿古城墙砖立面以灰色调为主，高档次铝合金门窗。与玻璃幕墙虚实结合。12/29/202349第49页外立面案例参考4——兰华国际LOW-E中空钢化玻璃幕墙。12/29/202350第50页外立面案例参考5——恒通广厦商务花园雀巢京东方APCABB12/29/202351第51页外立面参考意见通过对上面局部独栋办公物业案例来看，现在建筑的外立面采用形式多种多样，玻璃幕墙是流行，但从恒通商务花园案例来看，APC公司从嘉里中心搬至恒通，以及雀巢、ABB等公司长期驻守此处，也可以看出外立面对于此类企业，并不是起到决定性作用的因素，因此建议考虑控制本钱，做出特色。本工程高层建筑多采用玻璃幕墙，增加商务感，多层建筑多采用实体外立面，更好的保温节能，做出特色，并以变化和赋美感的建筑符号来表达标志性地位。12/29/202352第52页〔六〕首层架空兰华国际大厦在设计中采用的非直线几何轮廓。兰华国际在北京率先实现首层架空。首层5.6米的开放空间,可以形成较宽阔的地面广场。多层光庭空间，使西北角的广场亦有日照。兰华国际主建筑由南北两局部组成，中间以空中连廊为连接空间。案例参考1——北京兰华.国际12/29/202353第53页首层架空案例参考1——北京兰华.国际楼体首层架空大堂电梯入口实景

下沉式商业入口12/29/202354第54页首层架空案例参考2——成都置信城市会所底层架空约4100平米；楼体内连廊约430米；局部层高约4.5米或6米，大面积架空，将公园景观直接接入建筑内，形成开放的生态休闲商业空间，负一层栽种了大量的优良树木，沿着绿意盎然的缓坡便可惬意进入三、四层的水休闲中心，建筑内通过均具有良好的通风采光及景观效果，大大提高了各层的商业价值。12/29/202355第55页首层架空案例参考2——成都置信城市会所12/29/202356第56页首层架空设计参考意见首层架空设计的应用有明显的地域气候条件，而北方地区由于节能保温的要求，架空设计的应用受到较大的限制。本工程出于层高限制、停车位等因素