某工业园项目策划定位方案

工业园工程筹划定位

——经验分享会2024年8月分享大纲引言参谋工作方法工程案例经验分享引言工业用地占总用地成交比重越来越大全国土地供给：2024年1月至7月份，共成交工业用地6275块，占总成交用地的52.6%，建设用地面积2.9亿平米，占总用地面积的52.3%，超过普通住宅用地。一线城市和二三线城市房地产市场呈现不同特征，因此分别选取北京和廊坊分析其土地市场。北京市土地供给：2024年1月至7月份，共出让工业用地72块，占总出让用地的50.7%，建设用地面积占总用地面积的55.1%，超过普通住宅用地。廊坊市土地供给：2024年1月至7月份，共出让工业用地74块，占总出让用地的35.6%，建设用地面积占总用地面积的38.4%。其比重均高出去年总体水平。引言在住宅用地成交溢价率下降〔或上升趋势趋缓〕的同时，工业用地溢价率呈较快上升趋势。土地溢价率是土地市场竞争状况的表征之一，因此从工业用地和住宅用地的溢价率的变化可以推测出，开发商的投资侧重点。北京市土地成交：普通住宅用地溢价率从去年的65%下降到了15.4%，下降了76%。而与此相反，工业用地的溢价率那么从1.07%上升到了8.28%，上升了6.7倍。廊坊土地成交：普通住宅用地溢价率上升了6.3%。而业用地的溢价率那么上升了15.2%。北京市的住宅用地溢价率骤降至15.4%，而工业用地溢价率却有大幅度上升。廊坊市的两类用地的溢价率均有所上升，但是工业用地溢价率上升幅度较大。由此说明，住宅土地市场日趋冷清，工业用地成为开发商追逐热点。引言工业园定义产业园区是指一个国家或者一个区域的政府根据经济开展的内在要求，通过行政或市场化等多种手段，集聚各种生产要素，适应市场竞争和产业升级的新形势，满足城市化进程合理集聚的趋势，在一定的空间范围内进行科学整合，使之成为结构层次合理、产业特色鲜明、集群竞争优势显著、功能布局优化的现代产业分工协作生产区，是链接工业化和城市化的纽带。随着工业用地备受市场热捧，工业园也必将成为未来开发的重要方向。引言工业园分类国际上的产业园区主要分为以下几类：第一，一般加工型工业园区。这一类工业园区以制造加工业为主，有综合加工型的，也有专门从事某一类产品生产的特色园区，如意大利南部的服装、纺织专业园区。第二，高科技园区。这类园区以高科技产品的研发为主，园区内科研机构、高校和企业相对集中，具有知识密集和人才密集性的特征。美国的硅谷、英国的剑桥科学园、法国巴黎高技术区、日本筑波科学城、印度班加罗尔软件园等都是典型的高科技产业园。第三，生态工业园。生态工业园是根据循环经济理论和工业生态学原理建立的一种与生态环境和谐共存的新型工业园。截至2024年，美国各州开展的生态工业园建设工程已经超过60个；在亚洲，日本的生态工业园建设工程也已超过30个。生态工业园已经成为各国在产业领域实现资源循环和高效利用的重要方式之一。引言产业园工程不同于普通住宅工程，从其开发模式到产业定位都是一个全新的研究工程。作为效劳于开发商前期定位的参谋公司，应该走在开发商前面，理清产业园开发中面对的核心问题，并总结具体问题的研究方法。本分享会将结合我们完成的产业园工程，总结具体研究方法，与各位同事共同探讨。分享大纲引言参谋工作方法工程案例经验分享参谋工作方法开发商开发工业园区的核心需求工业园区研究方法参谋工作方法：开发商核心需求在利益最大化的驱使下，开发商拿下产业园区用地以后，面临如下几方面问题：开发模式：结合工程开发体量和价值挖掘判断工程的开发模式是什么？住宅和产业应该如何组合，开发时序如何确定？产业规划：侧重于哪些核心产业？行业价值链的哪一段为主导行业？客户定位：如何细分目标客户群？向这些目标客户群提供哪些利益？园区功能：园区提供何种功能？这些功能对客户的吸引力有多大？参谋工作方法：研究方法价值梳理开发模式产业规划实施策略园区建设价值梳理区域价值某城市地区生产总值某城市产业结构某城市区域开展布局价值梳理产业对接方向苏州工业园区上海市廊坊市产业定位京津冀都市圈范围开发模式确定假设方向产业主导型住宅开发主导型产业和住宅综合开发型案例研究通过对国内外经典案例的开发模式研究，分析何种模式更适合本工程。选取适宜的新城、产业园区为研究对象。分析其具体的开发阶段，不同阶段内产业和住宅的关系和先后顺序。开发模式选择在开发商利益最大化的前提下，结合工程本身特征，通过分析具体模式的优劣势，选取适合的开发模式。霍华德“田园城市〞:韦林花园城产业规划主导产业和非主导产业的选择结合工程产业开展现状和开展时机以及区域开展潜力，确定产业的初步开展意向；通过对特定产业的研究，判断工业园区的产业选择和产业排序。产业初步发展意向应该符合当地产业发展现状和发展规划。在产业初步意向的基础上，通过对具体产业的深入研究，判断产业是否适合入驻本项目。产业初步发展意向产业发展方向诊断周边产业发展现状及规划确定主导产业和非主导产业在分别判断产业发展方向以后，综合考虑园区特征和产业发展优劣势，确定主导产业和非主导产业。在项目价值分析的基础上，综合分析产业发展现状和未来发展规划，是做产业规划的基础。产业规划具体开展产业的根本策略研究在确定主导产业和非主导产业的前提下，分析不同产业开展需求和不同产业对住宅开发的影响如何，细化产业开展的优先侧重。在细化产业组合方案的根底上，借鉴同类型园区功能区划分和重点园区土地指标配比，对本园区的功能区划分和土地配置提出相应的建议。细化产业组合方案确定各类用地指标配比重点园区土地指标配比“案例借鉴”确定园区重点功能区同类型园区的功能区划分“案例借鉴”实施策略招商策略及方案在主导和远期培育的产业根底上，确定企业的规模、所处具体产业阶段，结合产业对接方向，确定招商策略及方案。优惠政策研究土地优惠：厂房采取优惠价格出租、出让等多种方式合作。税收优惠：对高新技术企业等进行相应的税收减免。行政事业性收费：由园区统一协调有关部门予以减免办事流程：在工程签约、立项、审批、建设乃至生产经营的全过程提供一条龙效劳。产业扶持：对园区主导产业在国家政策的许可范围以内尽量争取优惠政策。招商策略及方案涉及面较广，更为深入的定位方法还需进一步研究。本报告仅列出典型的优惠政策，具体优惠政策还需结合工程所在地进行分析。园区建设产品建议参谋工作方法：研究方法价值梳理是开展后续研究的根底，通过分别对开发模式、产业规划、实施策略、园区建设等的研究解决开发商最关注的核心问题。下面还将结合具体研究的案例对具体模块进行简单的介绍。开发模式产业规划实施策略园区建设价值梳理分享大纲引言参谋工作方法工程案例经验分享案例简介用地简介位置：廊坊市万庄镇内。廊坊市区的西北方向，紧邻北京大兴；工程总占地：工程占地面积2.25平方公里，约3375亩。用地规模大，相当于1/2个CBD；如此大规模体量开发，必将注定其开发模式应该是综合型、复合化的开发；具体开发模式那么应根据工程现状进行判断。工程阶段简介工程任务：确定产业和住宅的开发模式；产业定位；产业园区根本产品建议；住宅开发建议。工程进展：工程现已完成第一阶段和第二阶段报告，其中一阶段详细分析了工程价值属性，并确定了工程的开发模式；二阶段主要完成了工程的产业定位和产业园区的根本产品建议；工程现状：由于开发商拿地遇阻，尚不能进行更深入的住宅开发研究，在完成产业定位以后工程暂缓执行。此次分享主要针对工程产业研究内容进行提炼，侧重于产业研究方法的应用。局部研究方法探讨：案例价值判断开发模式案例研究产业方向诊断整体定位产业发展机会区域发展潜力地产开发机会客户深访理论研究案例价值判断案例所处区域开展潜力廊坊开展时机万庄开展时机此工程开展时机案例开展产业时机研究依托廊坊的产业开展时机依托北京的产业开展时机此工程产业选择初步定位案例开发地产时机研究廊坊市住宅开发历程和现状此工程未来住宅需求预测案例未来时机梳理案例价值判断区域发展潜力地产开发机会产业发展机会基础和前提基础和前提交通交通职住廊坊市发展机会廊坊市位于京津冀都市圈内，是京津之间的黄金走廊。京台、密涿高速和京沪高铁的建设将增强廊坊与其他城市的沟通。案例所处区位开展潜力案例开展时机廊坊六个区县位于环首都经济圈内，该经济圈强调了北京对周边区县的“反哺〞，廊坊可借此时机对接首都的产业“溢出〞。万庄发展机会万庄生态城为廊坊未来重点开展区域，其开发将加强廊坊与北京的对接能力，提升京津冀一体化进程中廊坊的地位。密涿高速将加强万庄与廊坊内部沟通，使得万庄能直接共享廊坊市未来开展时机。此工程隶属万庄组团，是廊坊未来重点开展区域。随着大交通和小交通的改善，本案将能充分共享廊坊的开展机遇，并将成为廊坊与北京沟通的核心纽带。案例所处区域开展潜力廊坊开展时机万庄开展时机此工程开展时机案例开展产业初步判断依托廊坊的产业开展时机依托北京的产业开展时机此工程产业选择初步定位案例开发地产时机研究廊坊市住宅开发历程和现状此工程未来住宅需求预测案例未来时机梳理案例价值判断区域发展潜力地产开发机会产业发展机会基础和前提基础和前提交通交通职住廊坊市确定了构建“两带一轴一中心〞的产业开展格局，而万庄那么处于环北京产业带上。“两带〞：即依托固安、龙河、廊坊、香河、大厂、燕郊六个开发区和工业园区，沿涿密高速公路建设环北京产业带；依托留各庄、东阜、左各庄、胜芳、扬芬港、东沽港、里澜城等园区，沿廊泊公路建设环天津产业带。“一轴〞：即依托永清、霸州、文安、大城等工业园区，沿规划建设的廊沧高速公路建设特色产业轴。“一中心〞：即开展城市经济，提升城市的综合竞争力和辐射带动力，使市区不仅成为全市的政治文化中心，而且成为名副其实的经济中心。依托廊坊的产业开展时机案例开展产业初步判断依托廊坊的产业开展时机京津冀都市圈：京津冀都市圈将成为中国经济的“第三极〞，廊坊作为京津之间的黄金走廊，本工程即是京津开展外扩的黄金焦点；环首都经济圈：环首都经济圈强调北京对周边地区的反哺，包含廊坊六个区〔县〕。廊坊借住环首都经济圈优势，对接首都的产业“溢出〞。万庄生态城：万庄生态城市廊坊未来开展的重点区域，其开发将在经济、社会等方面强化廊坊主城区对区域经济的影响力和控制力，提升京津冀一体化进程中廊坊利益最大化。交通改善：京台、密涿高速和京沪高铁的建设将增强廊坊与其他城市的沟通。密涿高速将加强万庄与廊坊内部沟通，使得万庄能直接共享廊坊市未来开展时机。本工程距未来北京第二机场约20公里，有望成为临空经济区涉及区域，第二机场将给未来万庄的产业开展带来新变化。京津冀都市圈万庄生态城环首都经济圈产业发展机遇交通改善交通改善交通改善机遇机遇依托京津冀都市圈、环首都经济圈规划，借住交通环境的改善，廊坊市未来产业将有较大的开展空间。万庄生态城的开发那么奠定了本工程在廊坊市的重要地位。结合廊坊产业规划和区域特征，可知万庄产业定位为承接北京产业转移。案例开展产业初步判断两城两带北部研发效劳和高新技术产业开展带：中关村科学城、未来科技城。南部高技术制造业和战略性新兴产业开展带：大兴、亦庄行政合并。六高四新“六高〞：中关村、亦庄、CBD、金融街、奥林匹克中心区、临空经济区。6大高端产业功能区以全市7%的平原面积，集聚了全市四成左右的GDP和资产，实现了全市四成以上的利润和税金。“四新〞：通州高端商务效劳区、丽泽金融商务区、新首钢高端产业综合效劳区、怀柔文化科技高端产业新区。第28页中关村CBD亦庄经济开发区金融街奥林匹克中心区临空经济区“六高”区域“四新”区域通州高端商务服务区丽泽金融商务区新首钢高端产业综合服务区怀柔文化科技高端产业新区北部产业带南部产业带北京市未来产业空间布局的重点为“两城两带，六高四新〞，其中“两高一新〞位于北京东南部。随着CBD东扩、南城方案、通州国际新城等规划相继出台，北京的产业空间布局呈现“东南飞〞景象。依托北京的产业开展时机：北京产业空间转移“东南飞〞案例开展产业初步判断依托北京的产业开展时机北京中心城区海淀密云通州房山石景山昌平朝阳大兴固安燕郊香河大厂亦庄北京五环廊坊随着北京产业“东南飞〞，周边区县实施了新的对接措施，对与北京大兴紧邻的万庄也必将有更为积极影响。临近北京市县开展对策：固安工业园区：率先推出对接“城南行动方案〞开展策略，加快融入“大北京〞进程，通过北京核心区的辐射作用拉动当地经济的开展。大厂县：随着首钢机电产业基地的奠基，尤其是大厂潮白河工业区的开工建设，也正在追赶大北京产业转移的顺风车。三河市燕郊：房地产并非燕郊工业园的主导产业，甚至只占很微小的比例，但不可否认的是，北京居住后花园的概念炒作在很大程度上提高了燕郊的知名度，进而促进了燕郊工业园区的招商工作。案例开展产业初步判断电子信息产业、休闲商务产业传统优势产业先进制造业、现代效劳业和新型农业廊坊的开展定位是“京津冀电子信息走廊，环渤海休闲商务中心〞，围绕着定位着力推进电子信息产业、休闲商务业，加快先进制造业、现代效劳业和新型农业的开展；“塔尖〞：全力推进、优先开展，集中智慧做规划，加快推动电子信息产业专项规划、休闲商务产业区规划和文化产业开展规划；“塔身〞：增强产业链条的紧密性和延展性，促进同类产业和同一产业链条的上下游企业实现大规模集聚，最大程度地发挥“塔身〞普遍性支撑；“塔基〞：加快升级传统优势产业，“塔基〞支撑即期经济增长的功能，拉开了廊坊高端产业集群开展的宏伟框架。案例产业选择初步定位：廊坊产业定位“京津冀电子信息走廊、环渤海休闲商务中心〞是廊坊新的产业标志。案例开展产业初步判断案例产业选择初步定位：廊坊各区县产业开展情况√重点产业√

包含产业相比其他各区县，廊坊市区的产业开展较为全面，在电子信息、生物医药等产业开展根底上具有一定的优势，可以拓展在新材料、会展旅游等方面产业的引入。案例开展产业初步判断案例产业选择初步定位：廊坊市区产业园区概况经济开发区作为资深企业园区，经济奉献度最大，华为与龙河开发区主导的电子产业开展迅速，整体廊坊市区具备产业集群效应。东北东南北西北退二进三第三产业第二产业案例开展产业初步判断加快效劳业转型升级，促进向生产性效劳业主导型经济转变。生产性效劳业增加值对全市现价GDP的奉献率超过55%。生产性效劳业成为高端产业、高效企业、高薪岗位的主要提供者。拓展提升城市效劳功能，做大做强金融效劳、信息效劳、科技效劳、商务效劳、流通效劳等生产性效劳业，将北京打造成为效劳区域、效劳全国、辐射世界的生产性效劳业中心城市。着力开展高端现代制造业，改造提升传统制造业‘十二五’期间，将实施重大工程带动战略，重点推进京东方八代线、长安汽车、北京现代三工厂、福田中重卡合资工程、中航工业园、北京数字信息产业基地等重大工程建设，提升电子信息、汽车、装备制造、医药等产业开展水平。重点推进新一代信息技术、生物、节能环保、新材料、新能源汽车、新能源、航空航天和高端装备制造等战略性新兴产业重点领域开展。案例产业选择初步定位：北京产业定位案例开展产业初步判断2024年新兴产业增加值第34页亿元各产业增加值〔06-09年〕年均增长率数据来源：北京市2024年统计年鉴案例产业选择初步定位：依托北京新兴产业开展定位分析现代效劳业、生产性效劳业、信息产业、文化创意产业已成为新兴产业中的主导产业，且以年均10%以上的增速迅猛增长，尤其值得指出的是文化创意产业和生产性效劳业的增长速度接近甚或超过20%。廊坊市未来重点开展新兴产业，因此本局部重点研究北京市新兴产业开展趋势案例开展产业初步判断制造业和效劳业：“制造业〞相关的产业增速最慢，“效劳业〞相关产业增速最快。“制造业〞相关产业增速放缓的同时，医药制造业增速迅猛，是产业未来开展重要方向。而医疗设备及仪器仪表制造业增速缓慢。电子相关产业开展：增速最快的15各子产业中，与“电子效劳〞相关的产业有4个；增速最慢的15个子产业，与“电子制造〞相关的有4个。由此可知，电子相关产业正从“制造〞正在向“信息效劳〞提升。案例产业选择初步定位：依托北京新兴产业开展定位分析万庄应以北京市产业升级为契机，立足新兴产业的制造业，开展智能化及现代效劳业的外包产业，建立华北区域总部研发机构，与北京产业错位开展的同时，实现辅助支撑北京产业开展。案例开展产业初步判断优势：土地本钱和劳动力本钱低。本案例优劣势分析劣势：周边配套不完善，劳动力素质普遍偏低。优势：邻近北京，可以共享北京研发能力和市场吸纳能力。劣势：土地本钱和劳动本钱相对较高。与北京相比，本案例的优势主要表达在土地本钱和劳动本钱，而与其他地区相比，廊坊的主要优势那么是邻近北京地缘优势，可以共享北京消费市场和科研水平。与北京相比与河北其他城市比案例开展产业初步判断结合本案例的优劣势分析，可知对本案例适宜开展的产业特征主要表达在对市场、研发能力依赖度和对人力和土地本钱的需求四方面。结合廊坊市的优劣势分析，本案例可选择满足一下特点的产业：对市场依赖程度较高，对流通时间要求高；对研发依赖程度高，需要相关的研发人员驻场或者经常培训；对人力素质要求低，简单流水线工人；占地规模较大，对土地本钱较为敏感杜绝高污染、高耗能、有噪音产业，以绿色、环保类为核心；案例开展产业初步判断电子信息产业物联网初步选择六项产业进行研究，这六项产业分别为：电子信息产业、物流及物流加工业、现代效劳业业务外包、物联网、生物医药及医疗器械、创意孵化及研发产业。生物医药及医疗器械符合廊坊市整体产业定位；是电子信息产业下属颇具开展潜力的产业方向；尝试对接亦庄生物医药基地等园区；物流及物流加工现代效劳业业务外包对接北京市场，具备开展潜力；是产业开展的重要方向，北京提供了充分的时机；创意孵化类产业对周边环境影响小，且具备一定开展空间；案例开展产业初步判断产业发展机会依托京津冀都市圈、环首都经济圈规划，借住交通环境的改善，廊坊市未来产业将有较大的开展空间。本案例开展产业时机研究小结CBD东扩、南城方案、通州国际新城建设，北京的产业空间布局开始“东南飞〞，廊坊具备对接北京产业开展的时机。产业选择初步定位初步选择六项产业进行研究，这六项产业分别为：电子信息产业、物流及物流加工业、现代效劳业业务外包、物联网、生物医药及医疗器械、创意孵化及研发产业。本案具备开展产业的政策条件和区位优势。建议本案对接北京市产业转移，并以电子信息产业、物流及物流加工业、现代效劳业业务外包、物联网、生物医药及医疗器械、创意孵化及研发产业。案例所处区域开展潜力廊坊开展时机万庄开展时机此工程开展时机案例开展产业时机研究依托廊坊的产业开展时机依托北京的产业开展时机此工程产业选择初步定位案例开发地产时机研究廊坊市住宅开发历程和现状此工程未来住宅需求预测案例未来时机梳理案例价值判断区域发展潜力地产开发机会产业发展机会基础和前提基础和前提交通交通职住案例所处区域开展潜力廊坊开展时机万庄开展时机此工程开展时机案例开展产业时机研究依托廊坊的产业开展时机依托北京的产业开展时机此工程产业选择初步定位案例开发地产时机研究廊坊市住宅开发历程和现状此工程未来住宅需求预测案例未来时机梳理案例价值判断未来机会梳理区域发展潜力地产开发机会产业发展机会基础和前提基础和前提交通交通职住产业发展机会时机：本案位于万庄生态城内，是廊坊未来开展重点区域；北京产业“东南飞〞，对万庄也将有积极影响。本案例未来时机梳理定位：电子信息产业、物流及物流加工业、现代效劳业业务外包、物联网、生物医药及医疗器械、创意孵化及研发产业。地产开发机会时机：廊坊市房地产市场近些年来成交量和成交价格也都有较大幅度上升，随着根底设施不断完善，其开展潜力较大。定位：当地居民上楼、产业开展所带来的产业人口和北京外溢客户等需求将成为本工程地产开发的有力支柱。局部研究方法探讨：案例价值判断开发模式案例研究产业方向诊断整体定位产业发展机会区域发展潜力地产开发机会客户深访理论研究案例价值判断开发模式根本假设案例研究模式定位基于工程现状，提出两个根本假设，并通过案例研究对不同开发模式进行深入分析，最终确定开发模式。开发模式：根本假设区域发展潜力产业发展机会地产开发机会项目机会梳理基本假设方向假设方向一假设方向二工程开发模式是什么？住宅和产业应该如何组合，开发时序如何确定？核心问题本案例可能的开展方向以产业为核心驱动，打造廊坊总部经济领跑者。方向一以产业开展为主，配套设施、住宅开发作为辅助，建议产居一体的新型产业园区。定位描述产业独栋+配套商业+配套住宅综合容积率1.5－2.0，其中总部基地1.0－1.2，配套商业及住宅1.5－2.5总体规划意向开发模式：根本假设本案例可能的开展方向产业居住双引擎，生态城镇样板·智能总部基地方向二产业居住交叉生长，打造智能生态城。定位描述智能企业独栋+完善配套+中低密度别墅+多元化城市住宅综合容积率1.0－1.5，其中总部基地1.0－1.2，配套商业1.5－2.5，中中低密度别墅区0.6－0.8，城市住宅1.0－2.0总体规划意向开发模式：根本假设不同开展模式的案例研究根据住宅开发和产业开展的关系不同，可以将产业园的开发模式分为以下三种：产业主导型，住宅主导型以及综合开发型〔开发主体不同〕。开发模式：案例研究共选取6个案例进行研究，总结不同模式优劣势，详见报告，此处不再赘述。三种开发模式比照综合三种开发模式的优劣势，并结合本案例属性，建议本案例以综合开发形式为主导。开发模式：案例研究对此案例所在属性和城市化开展进程的几点判断：廊坊对接北京开展尚停留在规划阶段，各地方政府之间的实质性政策尚未出台，对于中国来说，政策必须是大前提，也是第一生产力，因此短期内廊坊市区域出现跳跃进展可能性较低；结合十二五，大北京城市群开展战略势在必行，廊坊受益于北京局部功能的扩散将是必然，城市间资源的均衡分配将加快廊坊市的开展；廊坊市产业开展有一定根底，但万庄区域对于高科技、新兴产业等产业入园的外部吸引力不明显，需要开发商创造自身特色树立品牌，单纯依靠产业驱动带动整个产业园开发，住宅开发滞后于产业再开发，存在不确定风险；结合北京东南居住市场及第二居所市场开展趋势，大量城市中产由于受到城市空气污染及市内居住拥堵，产业转移邻近居住等原因，主动需求郊区化居住，并且局部开展较好已经成为北京第一居所所涉及城市，廊坊由于位置及交通，区域认知较好等原因，具备融入北京市场条件当中。综上，我司认为此案例应采用第二种根本假设方向，即片区开发遵循产业居住共同互动开展的整体定位模式。开发模式：模式定位局部研究方法探讨：案例价值判断开发模式案例研究产业方向诊断整体定位产业发展机会区域发展潜力地产开发机会客户深访理论研究案例价值判断客户深访深访客户客户深访未来布局企业需求分析特定企业开展趋势，并判断企业对万庄的区位认知。现有厂址结合现有的厂址条件〔区位、面积、周边配套等〕分析同类型企业的选址模式。从区位选择、配套需求、产品特征以及价格接受度等方面探索企业的真实需求，以辅助我们的产品定位。深访主要问题产业理论研究北京和廊坊现状企业选址考察因素空间布局；产业规模；产业增长趋势；代表性企业及园区等。行业发展概述产业概念及范围；产业特征；产业产业开展前景等。企业的地点选择战略主要会受本钱、市场、政府等因素的影响。产业理论研究主要内容电子信息产业：概述电子信息业定义及分类电子信息产业定义电子信息产业作为信息产业的一局部，是由原来的第二、三产业中有关电子信息及通信设备制造业、电信及效劳业等局部组成。电子信息产业包含电子信息技术与设备制造以及利用电子信息技术与设备进行加工处理、传递与效劳的企业或企业化管理的事业单位的集合体。电子信息产业分类电子信息产业包括微电子、光电子、软件、计算机、通信、网络、消费电子以及信息效劳业等众多领域，且各领域均涉及设备、软件和效劳业三大局部。电子信息产业包含电子信息技术与设备制造以及利用电子信息技术与设备进行加工处理、传递与效劳的企业或企业化管理的事业单位的集合体。电子信息产业设备软件服务业物联网：概述物联网的定义及原理定义：通过射频识别〔RFID〕、红外感应器、全球定位系统、激光扫描器等信息传感设备，按约定的协议，把任何物品与互联网连接起来，进行信息交换和通讯，以实现智能化识别、定位、跟踪、监控和管理的一种网络。原理：物联网是在计算机互联网的根底上，利用RFID、无线数据通信等技术，构造一个覆盖世界上万事万物的“InternetofThings〞。利用射频自动识别(RFID)技术，通过计算机互联网实现物品(商品)的自动识别和信息的互联与共享。物流及物流加工业：概述物流产业的概念物流产业：是物流资源产业化而形成的一种复合型或聚合型产业，以物流活动或各种物流支援活动为经营内容的营利性事业。物流产业现代效劳业业务外包：概况效劳业的概念效劳业：即指生产和销售效劳产品的生产部门和企业的集合。效劳产品与其他产业产品相比，具有非实物性、不可储存性和生产与消费同时性等特征。是指农业、工业和建筑业以外的其他各行业，即国际通行的产业划分标准的第三产业，其开展水平是衡量生产社会化和经济市场化程度的重要标志。效劳业类别：按照效劳对象分类第一是生产性效劳业，指交通运输、批发、信息传输、金融、租赁和商务效劳、科研等，具有较高的人力资本和技术知识含量；第二是生活〔消费〕性效劳业，指零售、住餐、房地产、文体娱乐、居民效劳等，属劳动密集型与居民生活相关；第三是公益性效劳业，主要是卫生、教育、水利和公共管理组织等。生物医药和医疗器械：生物医药概况生物医药产业的特征研发周期长高技术高投入高风险高附加值相对垄断低感应度特征第59页生物医药产业医药产业生物技术产业制药产业生物医学工程产业生物医药产业的组成创意产业行业范畴将文化创意产业产业划分为：视觉艺术产业、音乐与表演艺术产业、文化展演设施产业、工艺产业、电影产业、播送电视产业、出版产业、广告产业、设计产业、设计品牌时尚产业、建筑设计产业、创意生活产业以及数位〔即数码或数字〕休闲娱乐产业等13个行业。创意产业中共包含13个行业，其中手工艺品、影视动漫、软件游戏研发及服装设计创意产业地位较为突出。手工艺品影视动漫软件游戏研发服装设计创意产业重要产业产业与工程匹配度分析两方面论证具体产业与本工程的匹配度具体业能否落脚在本工程，需要分别从产业进驻意愿和本案例接收意愿两方面进行分析。从具体产业进驻本案例的意愿和本案例接收该产业的意愿分别考察二者的匹配度。具体产业是否会进驻本项目是否匹配度本项目是否有意接受具体产业局部研究方法探讨：案例价值判断开发模式案例研究产业方向诊断整体定位产业发展机会区域发展潜力地产开发机会客户深访理论研究案例价值判断产业匹配度判断63本案例应优先开展电子信息产业，并在电子信息产业中重点开展物联网业。同时以物流及物流加工业作为产业园区的配套补充。现代效劳业外包和生物医药及医疗器械业可以依招商能力而定。市场定位64基于电子信息平台，通过物联网技术实现物流加工等服务外包类产业链条的绿色低碳智能产业园。根据产业匹配度分析，最终产业园区的定位如下：在园区产业定位的根底上，本报告还对具体产业在园区中所发挥作用，以及产业地位进行了分析。市场定位65电子信息产业物联网物流及物流加工基础枢纽平台重点方向配套条件配套条件园区主导产业电子信息产业物联网产业物流及物流加工业重点扶持产业，奠定园区总体形象重点孵化产业，提升园区竞争力产业配套条件之一，辅助产业园区主导产业建议施行整体规划，长期招商建议作为重点招商项目建议最先引进市场定位打造虚拟物流电子信息港、智能总部生态港、综合商务港；遵循产业开展的生态规律，实现从产业链到价值链的转化不提升；三港联动，通过智能信息化管理，一体化效劳；66在园区产业判定的根底上，结合园区产业定位，建议本园区分功能区打造产业园。具体如下：市场定位虚拟物流电子信息港包括交易中心、呼叫中心、虚拟大物流信息平台〔基地物流网信息管理系统、物流企业信息化标准化管理系统、基地公共效劳系统、物流供给链管理系统