福建省厦门市SOHO市场介绍和现状分析概况

一、SOHO概述二、SOHO中国典型项目介绍三、福建省厦门市SOHO重点个案分析四、福建厦门SOHO市场小结目录Contents一、SOHO概述SOHO概述

“苏荷”（SOHO)原本是“休斯顿街以南”（SouthofHoustonStreet）的缩写，在美国的曼哈顿，是纽约的老工业区，随着制造业的衰退，“苏荷”闲置了许多厂房和仓库，一批艺术家稍加改造后作为创作、展示和经营文化艺术的场所。纽约市政府曾想拆除，改建为现代化的办公楼和高级公寓，但遭到民众反对。上世纪70年代，市政府终于决定将苏荷列为历史文化保护区。现在“苏荷”是闻名于世的文化创意产业集聚地，已经成为世界上通用的当代艺术代名词。

SOHO概念的由来SOHO族：经济发展与现代服务业发展的产物

SOHO族，是能够按照自己的兴趣和爱好自由选择工作的、不受时间和地点制约的、不受发展空间限制的白领一族。最常见的SOHO职业有信息服务、音乐创作、产品销售员、平面设计、广告创作、服装设计、商务代理、顾问咨询等。

SOHO族和上班族最大的不同是可不拘地点，时间自由，收入高低由自己决定。SOHO对于人的要求会更高，最重要是自制力。

按照SOHO族的工作方式大致可分为四种：SOHO、自雇SOHO、兼差SOHO、在职SOHO。

目前，在美国已有3000万人在家中办公，占美国工作人口的16—19%。

SOHO概述SOHO族对建筑空间的需求特点

SOHO的建筑空间除了在传统的户型功能布局基础上外，更突出办公和居家合二为一的功能特点，体现出知识经济时代人们对知识和财富的探索与积累。

SOHO建筑对诸如监控系统、保安系统、通信及网络传输系统等智能化配套系统的要求和使用频率较普通住宅的要求更高，而且随着时代的发展不断更新。

SOHO族更多时候进行的是在线工作，其物业管理和服务需要更为细心、周到、人性化的物业体系，以满足他们的需求。

SOHO建筑所在的区域经济的科技信息及技术文化含量一般比较高。SOHO概述

SOHO产品：针对SOHO族推出的公寓物业

1、SOHO的定义：小型办公、居家办公

2、SOHO的特点：空间富有弹性，房间多功能化

3、SOHO的作用：解决居住空间和工作空间混合的需求

4、SOHO的权属问题：产权年限（取决于土地性质）、公司注册（仅限于公建用地）

SOHO概述SOHO户型产品特征及与写字楼的差异

单层面积：SOHO单层设计一般按照住宅的比例，单层面积600-900平米，2-3部电梯；写字楼一般单层面积1000-3000平米，电梯每层150-180平米/部

户型面积：户型面积较一般的公寓打，以90-300平米为主，符合写字楼的一般面积，但缺乏写字楼满足大企业的大面积户型

户型结构：设置部分复式户型，写字楼无法实现；户型多由数个单元方格组成，户型方正，便于灵活分割使用

功能兼顾：SOHO兼顾居住与办公功能，每户设置厨房和卫生间，但厨房为开放式，烟道布置在墙体边或卫生间，便于作为办公功能时的灵活运用

设计尺寸：一般为3.8-4.5米的方格空间组成，以便于空间的灵活处理

外部形态：外部形态与写字楼类似，没有住宅的阳台与飘窗设计

标准层高：3.1-3.2米SOHO概述SOHO概述SOHO产品利弊分析

1、有利点：

兼顾了居住与办公两方面的需求。

房屋空间可自由分割组成，灵活性较高。

房型方正，利用率高。

房价、物业管理费以及其他使用成本均低于纯写字楼。

2、不利点：

牺牲了居住空间和舒适性以满足办公需求。

为满足空间分割组合需求以及功能分区等要求，户型上会存在很多缺陷。

作为居住适合单身人士或两口之家，只能是过渡性产品。

租金回报率较低，短期投资受政策限制。

3、综合分析：

SOHO公寓对于产业和周边环境的依赖度极大，一般位于CBD、高等院校或商业中心附近。

由于客户对于办公和居住的需求各不相同，所以需要SOHO公寓的空间具有很大的伸缩性和变化性，房型的个性化要求应得到充分满足。

购买SOHO公寓的客户分为两类，一类是自用，一类是投资，对于自用客户来说，SOHO公寓牺牲了部分居住功能，舒适性差，只能是过渡性产品；对于投资者来说，租金回报率较低，与写字楼相比处下风，但对使用者来说办公成本低，因而出租率高。二、SOHO中国典型项目介绍SOHO中国：SOHO中国有限公司成立于1995年，由SOHO中国董事长潘石屹和SOHO中国总裁张欣联手创建。SOHO中国是目前北京最大的商业房地产开发商，主要在北京和上海城市中心开发高档商业地产。公司与国际知名建筑师合作，结合本土客户的需求，把他们创新的设计理念转化成引领潮流的物业。SOHO中国2007年在香港联交所上市，连续多年蝉联北京销售冠军。项目多位于城市中心最繁华的地段，并连续多年成为中国房地产行业纳税前10名企业。SOHO中国在北京已经完成和正在建设的项目：

⑴SOHO现代城⑵建外SOHO⑶SOHO•尚都⑷朝外SOHO⑸光华路SOHO⑹

光华路SOHOII⑺SOHO北京公馆⑻中关村SOHO⑼

三里屯SOHO⑽

前门大街⑾朝阳门SOHOI⑿

朝阳门SOHOII⒀银河SOHOSOHO现代城建外SOHO三里屯SOHOSOHO•尚都朝外SOHO光华路SOHO光华路SOHOIISOHO北京公馆中关村SOHO前门大街朝阳门SOHOI朝阳门SOHOII项目名称：建外SOHO（北京）

占地面积：16.9万平方米

建筑面积：约70万平方米（含地下面积）

物业种类：20栋塔楼，4栋别墅总设计师：山本理显（日本）

开发商：SOHO中国

不管是什么类型的建筑，就必定和城市有直接的关联。只要是建筑，不论属于哪种类型，都可以是城市细胞。一个是细胞的建筑也许是一栋大楼，但它同样拥有繁殖成为一个城市的能力。——山本理显一个有住家、有店铺、有办公的一个功能混合的开放式场所。项目概况建外SOHO项目位于北京朝阳CBD中心，周边有银泰世贸中心、中环广场、世纪财源中心、中央电视台和北京电视台，具有浓厚的商业气氛和人文环境。纵横交错的交通网络覆盖整个社区，为项目带来了便利的生活环境。区位分析CBD的商务氛围与便捷的交通为SOHO产品塑造提供了客观条件建外SOHO规划分析由20栋塔楼、4栋别墅，l6条小街组成；建外SOHO没有围墙，16条小街在占地约17万平方米的建筑群中流动，制造出充满人情味的小街文化。（中国小街传统文化在国际大都市CBD中的嫁接）它不是一个封闭的、单调的住宅区，它是集办公楼、酒店式公寓、商业于一体的混合功能的开放式场所。建外SOHO所带来的不单是突破性的建筑概念，更提倡一种北京新生代的居住模式。建外SOHO商业特色商业为开放式布局形式，沿街商业与内街相结合，使街道贯穿在建筑之中，中心围合空间设置内部商业，使街区内部亦成为公共步行空间。建外SOHO的商铺沿街设立，独立进出，面积从100平米到600平米不等，设施齐全。商铺包括星巴克旗舰店、同仁堂旗舰店、渝乡人家旗舰店、东田造型旗舰店、美克美家、温帝吴等众多极具风格的时尚店铺。已有数百家公司进驻。这使得居住、工作、休闲、消费功能在范围内进一步加强。建外SOHO办公空间布局开阔，可分可合，以满足不同公司的个性化需求，为办公格局带来更多的选择。建外SOHOAB座在建外SOHO的东侧，共两栋，每座28层。办公面积98,000平方米，每层1,750平方米，6个办公单元。写字楼特色写字楼分布在东侧，空间相对独立，保证了办公环境的幽静。建外SOHO写字楼从外表到内部，以纯粹的白色展现它的诱惑力。各单元均有独立入口，高达7米的挑空大堂,通透落地玻璃幕墙设计，和白色大理石地面一同构成了宽敞明亮的超大空间。建筑风格商铺和公寓的现代风格，凸现了时代气息，彰显沉稳时尚之感。现代风格的外立面设计和建材，成为现代时尚的代表。建外SOHO建筑联廊建筑之间各式联廊的设计，增添了建筑美感，交通动线考虑合理，同时使整个社区紧密联系，整体性较强。建外SOHO建筑入口地面层，是开放给北京市民自由进出的地方，汽车则在地库层走动。没有车辆的地面成为新概念的街道让人们自由走动。崭新的街道概念成为北京其他街道的参考对象。建外SOHO细部小品小品亦体现时尚、现代，紧扣社区主题。时尚的小品装饰，处处体现时尚元素。中心内街可营造低矮树木等，增强内街情趣。高层建筑间以个性设置标志构筑物，体现个性，增添美感。建外SOHO银河SOHO1#2#3#5#项目民称：银河SOHO占地面积：50000m2建筑面积：330000m2

（16.6万平米办公，8.6万平米商业）建筑形态：4栋18层商业办公综合体开发商:SOHO中国建筑设计：扎哈·哈迪德建筑事务所物业管理：北京锦荣物业管理有限公司（SOHO中国全资子公司）项目概况银河SOHO银河SOHO为朝阳门SOHO三期，位于朝阳门立交桥西南侧，紧邻朝阳门SOHO一期、二期，地处东二环交通商务区的核心区域。项目紧邻东二环，经东二环从东直门桥进入机场高速，20分钟到达飞机场；经东便门桥进入北京火车站，10分钟可到达；项目地点位于双地铁的交汇点：2号线和6号线（2012年竣工）直通项目地下，方便换乘各路地铁；公共交通方面：项目周边有18条公交车均在朝阳门设用停靠站。总体分析，项目紧邻城市主干道，周边交通便捷，可达性强。区位分析地铁6号线银河SOHO规划分析F3-F18（16.6万平米）5A级写字楼B1-F2（16.6万平米）商业B3-B4（300个车位）地下停车场商业公共交通银河SOHO总建筑面积33.4万平方米，其中包括16.6万平方米写字楼和8.6万平方米商业，是目前东二环内唯一的也是体量最大的商业项目银河SOHOF9平面图办公室内效果图办公产品类型多样，主要户型建筑面积在100平米-300平米之间，可以满足不同客户的需求。写字楼标准层层高3.5米，有三栋塔楼的顶层层高达到5.1米，适合对层高有特殊需求的客户。每个塔的高层部分整层面积在2000平米左右，适合大中型公司整层购买和使用户型产品银河SOHO外部设计借鉴中国院落（北京四合院）的思想，创造一个内在世界。一个完全二十一世纪的建筑：不再是刚硬的矩形街区及街区之间的空间（中国中北部城市的火柴盒建筑）。而是通过可塑的、圆润的体量相互聚结、溶合、分离以及通过拉伸的天桥再连接，创造了一个连续而共同进化的形体以及内部流线的连续运动。使用了多项绿色建筑的先进技术，比如高性能的幕墙系统、日光采集、百分之百的地下停车、污水循环利用、高效率的采暖与空调系统、无氟氯化碳的制冷方式以及优质的建筑自动化体系。小结

SOHO中国产品特质：

1、选址特征：CBD或城市中心或交通枢纽

2、越来越注重建筑设计

3、注入时尚的、前沿的元素和概念

4、善于利用自我魅力（潘、张）进行炒作、烘托，制造影响三、厦门市SOHO重点个案分析厦门市SOHO分布图五缘湾片区聚集在湖里高新技术区的新都国际、五缘印象、宏益华府、信诚VBO等。

周边商业配套齐全的永建顶尚。

毗邻市政务服务中心与特易购的大唐五缘YOHO。

区位价值分析：五缘湾片区是政府高标准规划的新片区。片区景观资源丰富；周边交通网趋于完善，片区与其它地块的交通通达性较好，但内部公共交通不足；片区内部配套较为匮乏，处于日趋完善的过程。万隆VISA特点：五缘湾片区SOHO特点为：多位于开发公司总部地块，与公司总部聚集。如信诚VBO为信诚集团办公用地地块，SOHO位于总部大楼旁；宏益华府为宏益华集团办公楼多余部分；万隆VISA为万隆集团总部大楼侧面部分；新都国际则由多家石材公司联合开发，SOHO多用于写字楼办公。重点个案分析——宏益华府宏益华府基本信息占地：

26838㎡总建：

79974㎡容积率：

2.97项目规划2幢总部级写字楼（10层）、2幢挑高5米板式LOFT和底层商业（13层）总户数共674户SOHO户型1号楼为挑高3.8米的商务楼，楼高10层，面积为83㎡-122㎡；2号楼为写字楼，总层数10层，单间面积约116平；3、4号楼为商住两用5米挑高LOFT，总层数13层，5米挑高，面积在50-70平精装标准毛坯开盘情况1#写字楼推出96套3#SOHO推出290套销售情况1#楼网签已售5套，网签销售率5%3#楼网签已售138套，网签销售率48%价格情况3、4号楼表单均价约为17000元/㎡1#楼表单均价15700元/㎡销售现场实际销售价格：20000-21000元/㎡项目评价位于厦门市五缘湾片区，周边规划为厦门大型居住社区，环境良好，但目前尚处于建设阶段，周边配套不足不在限购范围，利于投资客购买4321地处湖里高新技术园区，周边商业、公共交通配套不足；部分产品挑高5米，附加值高数据统计时间截至2013.7.28重点个案分析——新都国际新都国际基本信息占地：

21357㎡总建：

56933㎡容积率：

2.0项目规划项目一层、二层为国际石材中心展销大厅，三层以上为三栋LOFT写字楼总户数共460户SOHO户型挑高5米，36-112㎡精装LOFT精装标准2000元/㎡开盘情况2012年9月首次开盘推460套LOFT写字楼销售情况已销售402套，销售率87%价格情况均价21500元/㎡项目评价位于厦门市五缘湾片区，周边规划为厦门大型居住社区，环境良好，但目前尚处于建设阶段，周边配套不足不在限购范围，利于投资客购买地处湖里高新技术园区，周边商业、公共交通配套不足；挑高5米，产品附加值高数据统计时间截至2013.7.28基本情况海沧CBD片区区位价值分析：海沧CBD，区域发展前景广阔；临近一线海景，景观资源丰富；多条主干道贯穿连接，交通便利；区域内部配套趋于完善，生活便利性较佳。特点：该区位SOHO特点为：由于地块属性原因，海沧区两个楼盘都为大型商业综合体，因此不存在住宅内容。而融信海上城规划7栋高层SOHO，泰地海西中心规划4栋高层SOHO，数量巨大。因此可以预期判断，该区SOHO住宅用途比例较高，其中泰地海西中心2号楼楼王SOHO均为200-300大平层，湖海双景，居住类用途可能会更高。预测住宅类用途比例较其他区域要高。泰地海西中心基本信息占地：9万㎡总建：50万㎡容积率：3.9项目规划1栋酒店、2栋写字楼和4栋SOHO产品总户数SOHO总户数1600户，目前推出1040套SOHO户型38～168㎡，层高为3米精装标准3000元/㎡开盘情况2012年7月14日首次开盘，陆续推1#和4#两栋SOHO共计1040套房源销售情况网签已售485套，网签率为47%价格情况均价约为1.7万-1.8万之间，开盘当天打9折，优惠后均价约为1.6万元/㎡客群情况内部认购客户大部分为开发商的关系户，此次开盘为社会客户，以私营业主居多，几乎为投资型使用。项目评价片区发展人气较旺、海沧最大综合体、面积较大，定价偏高，总价高，去化慢重点个案分析——泰地海西中心数据统计时间截至2013.7.28基本情况1-4#楼户型配比楼栋面积套数比例1#（在售）50-70㎡16411%130-140㎡1087%160-170㎡1128%4#（在售）38-42㎡35624%49-55㎡19213%75-77㎡1087%2#、3#（未售）50-60㎡644%160-170㎡644%170-180㎡644%210-220㎡1309%230-250㎡926%340-350㎡282%基本情况开盘时间推出楼栋推盘套数面积（段）均价

（元/㎡）2012.7.141#和4#104030-170㎡160002.量价走势1.推盘节奏泰地海西中心—量价分析杏林片区区位价值分析：片区与岛内相隔较近，且有大桥相连接，进岛便利；各项配套趋于成熟，有便利的生活条件；住宅区相对集中而成熟，人气较旺，居住氛围浓厚。特点：大部分为住宅类大盘的商业补充。在杏林区数十个纯住宅项目抱团的前提下，作为住宅内容的商业补充，SOHO类仅开发少量。大多为开发商在开发住宅项目内容的商业补充部分。禹州中央海岸万科金域华府禹洲中央海岸基本信息占地：12.3万㎡总建：53.5万㎡容积率：4.4项目规划共分三期开发，集住宅、商业、SOHO办公于一体总户数SOHO已推户数644套SOHO主力户型48-468㎡，挑高5米精装标准毛坯开盘情况2012年6月首次推17#楼93套MOHO2012年9月起陆续推出455套18#SOHO办公产品2013年5月中旬推：15#，主力户型55-80㎡销售情况网签已售571套，网签率为89%价格情况均价约13000元/㎡，之前办卡预约的客户在开盘当天优惠1万元的购房金。后期15#拟推价格17500元/㎡客群情况客户多以30~45岁的中青年人为主，客户职业以私营为主，其次为政府公务员，另外金融证券，企业高级白领等高收入人士也占了很大比重，购买的用途投资与自住比例6：4。项目评价项目临海，景观资源丰富。MOHOSOHO体量、面积较大，去化较慢重点个案分析——禹洲中央海岸数据统计时间截至2013.7.28华永天地华永天地基本信息占地：

14353㎡总建：

110000㎡容积率：4.16项目规划

1幢地上15层及地下3层，SOHO建筑面积48898.2㎡，商业面积共25598㎡，地上4至15层为SOHO(左侧4-5层约44套为精品酒店)，地下1层至地上3层为商业，地下1至2层为车库，3层屋顶设计格调高雅的社区会所总户数SOHO公寓共916户SOHO户型40-60㎡，主力50-60㎡4-9F挑高3.6米，10-15F挑高5米大堂挑高5m，12梯80户精装标准毛坯开盘情况2013年6月22日开盘推出427套销售情况网签已售322套，网签销售率75%（9F以下）价格情况4-9F，均价2.5万/㎡；10-15F，均价3.1-3.2万/㎡实际成交均价：20886元/㎡项目评价位于厦门市湖里区江头商圈，是厦门传统商贸旺地，为华永天地的开发建设和商业运营奠定了基础不在限购范围，利于投资客购买华永天地区域上处于传统商贸旺地，人口流动大，且租房需求多，加上在不限购范围内，利于投资。数据统计时间截至2013.7.28四、厦门SOHO市场小结政策分析

“限购”天时厦门版“国五条”造城“地利房价高，小户型利于投资，但十分稀缺民间资金链仍然很大，房产投资仍是首选SOHO公寓、可商可居、不受限购限制厦门有关市领导多次在政府召开的有关会议上明确表态，厦门新城建设将借鉴“都市商圈”、“城市综合体”模式，建设大型高品位生活社区。政策因素规划更多商业、办公用地从目前现状看，城市规划的天平仍将继续向办公和商业倾斜——统计信息显示，2013年上半年厦门共出让14幅地块，13幅成功出让，1幅流拍。其中，商业地块12幅，10幅底价成交，1幅流拍，住宅地块（包括商住两用地块）仅出让2幅。厦门SOHO市场供应情况

在售项目盘点

项目名称SOHO体量

（㎡）套数SOHO层高主力面积段

（㎡）开盘均价（元/㎡）网签销售率泰地海西中心7500010403米38-701600045%万科金域华府57001505米3813250100%禹洲中央海岸600006445米72-7817#、18#楼13000

15#楼1750089%宏益华府150002905米52-5320000-2100048%世茂天玺8000010953.6米50-604000094%永建顶尚600008133.6米20-401800095%新都国际240004605米36-552150087%五缘印象250002733.6米60-701000095%华永天地230004274-9F挑高3.6米，10-15F挑高5米53-552460042%世茂湖滨首府85001721-3F4.5米，4