2023年房地产估价师《房地产估价基础与实务》押题卷2

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1.[问答][10分]某房地产公司准备铺设热力管道，现正在研究能够满足相同使用功能的管径为20cm和30cm管道哪种有利的问题：两种管道的工程费用分别为1800万元和2400万元；运行费用第一年分别为350万元和220万元，之后每年都以0.05%的比例递增；假设两种管道的使用寿命分别为8年和10年，到期后的净残值都是初期投资额的10%，折现率为10%，假定工程费用发生在年初，运行费用发生在年末。请判断这两种方案的关系，并选用适宜的方法比较两方案的优劣。

2.[问答][10分]某投资者以1000万元一次性付款方式取得一写字楼物业20年的经营收益权，第一年投入装修费用200万元（按年末一次投入计算）并完成装修工程。第二年开始出租，当年净租金收入为200万元，以后每年以5%的比例递增。若房地产市场上写字楼物业投资的基准收益率为15%，试计算该项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目是否可行（各年净租金收入均发生在年末）。若经营期内年均通货膨胀率为4%，计算项目的实际收益率。

3.[问答][10分]某酒店从2022年开始兴建，但由于开发物业的资金问题造成工程烂尾。后由现权利人甲公司进行后续工程建设，并于2022年12月23日取得《××市建筑工程施工验收证书》。2022年9月30日取得国有土地使用证和房地产产权证，以该房地产向银行抵押贷款。

请问：

1.简述评估该酒店的技术路线。

2.确定评估价值时还应考虑的因素有哪些？

4.[问答][10分]某房地产占地面积2580m2，建筑面积9440m2，每层建筑面积2360m2。其中，一二层为出租商铺，三四层为出租住房。为了估价其市场买卖价格，估价人员运用收益法对一层的出租商铺进行了估价（估价方法正确），确定其估价时点的价格为12666元/m2。根据当地商业用房楼层价格变化规律（一层二层差价2%，二层三层差价5%，三层四层差价2%），判断出二层价格为12309元/m2，三层价格为11694元/m2，四层价格为11460元/m2；从而得出估价对象房地产的市场价格为：（12666＋12309＋11694＋11460）×2360＝113584440（元）。

请问：如此确定的最终结果是否正确？为什么？

5.[问答][30分]××酒店房地产抵押估价报告（封面及目录略）致估价委托人函（略）注册房地产估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）房地产估价结果报告一、估价委托人

××酒店有限公司，法定代表人：××，住所：市××路××号。

二、估价机构

××房地产估价事务所，法定代表人：××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：一级。

三、估价对象

1．地理位置及概况（略）

2．估价对象概况

估价对象：酒店第1、2、10～13、20层。

建筑面积：11275m2。

土地使用权年限：40年（1988年8月20日起至2028年8月19日止）。

竣工日期：1991年8月。

估价对象用途：酒店客房、餐饮、娱乐。

建筑结构：框架。

建筑装修情况：（略）。

四、估价目的

为银行抵押贷款提供依据。

五、估价时点

1999年8月20日

六、估价依据（略）

七、估价原则（略）

八、估价方法

将估价对象分为三部分进行估价，与第一、二层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第10～13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法进行估价；第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法进行估价。

九、估价结果

估价对象的总价值为人民币208521050元（大写金额：人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整）。

十、估价人员（略）

十一、估价报告应用的有效期（略）

××酒店房地产估价技术报告一、个别因素分析（略）

二、区域因素分析（略）

三、市场背景分析（略）

四、最高最佳使用分析（略）

五、估价方法选用

将估价对象分为三部分进行估价，与第一、二层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第10～13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法进行估价；第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法进行估价。

六、估价测算过程

（一）酒店第一、二层估价

酒店第一层为酒店大堂，第二层出租给某公司经营酒楼。第一、二层建筑面积均2830m2。在当地房地产市场上此类房地产的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价。可比实例一，国际中心商场1999年8月的市场售价为：一层45000元/m2，二层30000元/m2。可比实例二，华强商厦1999年8月的市场售价为：一层39000元/m2，二层25000元/m2。可比实例三，世纪广场商场1999年8月的市场售价为：一层38000元/m2，二层24000元/m2。

确定可比实例修正系数的依据（略）。

表1-23修正计算表

一层比准价格为：（34091＋34392＋34142）÷3＝34208（元/m2）；

二层比准价格为：（20979＋21645＋21563）÷3＝21396（元/m2）；

第一、二层价值为：（34208＋21396）×2830＝157359320（元）。

（二）酒店第10～13层估价

酒店第10～13层为客房，建筑面积4500m2。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。

选用收益法公式：V＝A/R×[1－1/（1＋R）n]。

式中，V为收益法评估价格；A为房地产年纯收益；R为报酬率；n为尚可使用年限。

1．尚可使用年限n的确定

该酒店建筑物耐用年限为50年，已使用8年，故尚可使用年限为42年，即n＝42。

2．年净收益A的确定

酒店第10～13层共有客房104间。根据该公司提供的1996年至1998年的经营情况分析表及财务报表，平均每间客房日租金为人民币400元，一年365天，则：年总收入＝104×400×365＝15184000（元）。

酒店客房收入中税、营业支出、管理费、维修费、保险费等总支出占45%。

年净收益A＝15184000×（1－45%）＝8351200（元）。

3．报酬率R的确定

采用累加法求取报酬率，求得的报酬率为8%。

酒店第10～13层价值：V＝8351200/8%×[1－1/（1＋8%）42]＝100270342（元）。

（三）酒店第20层估价

酒店第20层为卡拉OK室、酒吧，建筑面积为1125m2，现已出租经营，租期尚余5年。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。按租约规定，第20层的年租金收入在尚余的5年租期内分别为100、110、120、130、140万元，租赁税费占租金收入的20%。

计算年净收益：

A＝[100/（1＋8%）＋110/（1＋8%）2＋120/（1＋8%）3＋130/（1＋8%）4＋140/（1＋8%）5]/5×（1－20%）＝756792（元）

酒店第20层价值：V＝756792/8%×[1－1/（1＋8%）5]＝3021651（元）。

（四）估价对象的总价值

157359320＋100270342＋3021651＝260651313（元）

（五）应扣折旧额的确定

经实地考察，该酒店的成新率为八成，因此估价对象的现价值为：260651313×80%＝208521050（元）。

七、估价结果确定

估价对象的总价值为人民币208521050元（大写金额：人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整）。

6.[多选][1分]2022年10月1日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000m2的综合楼申请了期限为1年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12亿元。2022年3月1日，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15亿元。截至该时点，2022年申请的抵押贷款余额为2亿元。当地同类房地产抵押贷款成数一般为50%；2022年7月1日，政府因公共利益需要，对该综合楼做出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16亿元，甲公司尚未偿还的抵押贷款余额为4亿元。

2022年3月1日该综合楼的再次抵押价值为（）亿元。

A.10

B.11

C.13

D.15

7.[多选][1分]根据上述材料1年7月1日该综合楼的被征收价值为（）亿元。

A.12

B.14

C.15

D.16

8.[多选][1分]根据上述材料政府发布的征收决定公告中，一般不包括的内容为（）。

A.征收补偿方案

B.行政诉讼权利

C.行政复议权利

D.搬迁期限

9.[多选][1分]根据上述材料

征收补偿时，该综合楼室内装饰装修价值和停产停业损失应（）。

A.委托房地产估价机构评估确定

B.由征收部门根据甲公司提供的发票、完税凭证等确定

C.由征收当事人协商确定，协商不成的，可以委托房地产估价机构评估确定

D.由征收部门根据甲公司提供的发票、完税凭证等，结合市场情况综合确定

10.[多选][1分]甲公司因债务纠纷被起诉，法院裁定拍卖甲公司开发的某幢办公楼偿还债务。乙房地产估价机构接受法院委托，评估该办公楼的市场价格，经调查，甲公司债务情况如下：拖欠施工单位工程款300万元，银行贷款余额2700万元，第三方欠款为2000万元。在估价时点，该办公楼全部可销售面积为5万m2，其中已售出3万m2，经评估，该办公楼市场价格为6000元/m2，拍卖变现时费用及税金为2500万元。

法院第一次拍卖保留价应为（）万元。

A.7500

B.9600

C.12000

D.18000

11.[多选][1分]根据上述材料拍卖变现时的费用及税金不包括（）。

A.拍卖佣金

B.营业税及附加

C.评估费

D.房地产税

12.[多选][1分]根据上述材料完成后，首先应支付的费用为（）。

A.施工单位工程款

B.银行贷款

C.第三方欠款

D.拍卖变现时的费用及税金

13.[多选][1分]甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的××酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于××市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为5320万元，其中老字号品牌带来的收入占8%；年主营业务成本和税金为2260万元，管理费用为130万元，财务费用为250万元，市场推广及销售费用为210万元。根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为10%。

对该酒楼内部进行实地查勘时，一般不作为重点查勘内容的是（）。

A.采光通风

B.建筑层高

C.内部布局

D.装饰装修

14.[多选][1分]根据上述材料该酒楼房地产的年净收益为（）万元。

A.1512.40

B.1554.96

C.1938.00

D.1980.56

15.[多选][1分]根据上述材料归属于房地产的年经营收入为（）万元。

A.4362.40

B.4788.00

C.4894.40

D.5320.00

16.[多选][1分]2022年2月，某征收人在征收某产权人的一套建筑面积160m2的砖混住宅房屋时，双方协议以产权调换方式予以补偿，经评估确认补偿单价为3200元/m2；现征收人以附近小区一套156m2建筑面积的钢混住宅现房与之调换补偿，该房屋现行市价为3600元/m2。2022年6月双方办理了房屋产权调换手续。该征收人因工作需要欲继续使用上述156m2房屋，遂与被征收人商议，被征收人同意将该产权调换的房屋租用给征收人使用，并以房租冲抵应补交的产权调换房屋差价款，双方议定房租为2500元/月，租赁期间使用该房屋的其他相关费用均由使用人负担，若双方议定的收益率为6%，问租用（）月后被征收人应补交的差价款可以全部冲抵。

A.12个月

B.18个月

C.22个月

D.24个月

17.[多选][1分]根据上述材料进行产权调换房屋差价结算时，被征收人应补交的房屋差价款为（）。

A.64000元

B.49600元

C.12800元

D.14400元

18.[多选][1分]抵押人欠甲债务80万元，签订了房地产抵押合同，之后又欠20万元，抵押人在原抵押的土地上又添建了一幢房屋。现因债务人超过规定期限没有履行债务而被依法拍卖其抵押的房地产，共卖得净价款80万元，其中新增房屋折合价款20万元。按《城市房地产管理法》和《担保法》规定，甲只能优先受偿（）万元。

A.70

B.60

C.40

D.30

19.[多选][1分]根据上述材料如抵押人的土地是划拨所得，应补交的土地使用权出让金为10万元，扣除各种处分抵押房地产的费用后，所得价款是100万元，其中新增房屋折合价款20万元，则甲只能优先受偿（）万元。

A.70

B.60

C.40

D.30

20.[多选][1分]根据上述材料还有其他的债权人（非抵押权人），甲优先受偿后的剩余价款，应按（）分别受偿。

A.所欠债务的总额比例

B.所欠债务的先后顺序

C.尚欠债务的比例

D.债权人索债的急缓程度

21.[多选][1.5分]2022年，胡某以120万元的总价购买了一套钢筋混凝土结构的住房，各项交易税费为18万元。2022年，胡某将该住房以240万元价格出售，其经济成本为170万元，正常利润为30万元。胡某将其中的100万元用于自己的商业项目之中，剩余的140万元购买了银行理财产品。2022年，胡某拥有的甲公司办理了火灾保险、运输工具保险，并为公司员工办理了意外伤害保险、统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险。甲公司2022年末应收账款余额为300万元，2022年应收账款余额为460万元，全年累计赊销收入为28000万元，平均存货为320万元。2022年2月，甲公司拟以2.3亿元的价格收购某科技公司，经协商签订了收购合同，并支付了包括定金在内的总额为6000万元的首付款，余款应于5月31日前全部支付完毕。由于银根收紧，不能及时从银行取得贷款，也不能采取其他方式筹集资金支付。

该住宅所属的建筑物承重受力方式类型不属于（）。

A.墙承重结构

B.构架式承重结构

C.大空间结构

D.筒体承重结构

22.[多选][1.5分]根据上述材料胡某购买的银行理财产品不能归结为银行中间业务类型中的（）。

A.担保型中间业务

B.管理型中间业务

C.衍生金融工具业务

D.融资型中间业务

23.[多选][1.5分]根据上述材料获得的超额利润为（）万元。

A.20

B.70

C.72

D.102

24.[多选][1.5分]根