房地产规划设计阶段的成本管理概要

2024-8

房地产规划设计阶段的本钱管理

苏伟精品资料网（）专业提供企管培训资料一、如何认识规划设计房地产规划设计的全局观---全程设计投资决策阶段规划设计阶段建设阶段销售阶段工程后评估阶段房地产全程设计运作房地产全程策划运作规划设计决定品质、本钱和品牌房地产产品用地选择50%规划设计30%销售执行20%规划设计决定70-85%的工程本钱名牌产品造就品牌企业企业的竞争实质上是产品的竞争规划设计在投资决策阶段的工作设计产品初步概念初设产品类型研究用地同产品的匹配关系用地对设计的影响容积率对产品的影响环境对产品的影响配套对产品的影响市场对产品的影响对用地环境的研究对工程用地的研究对现有产品的调研、分析了解市场产品水平及特征预测产品开展趋势了解分析客户需求寻找创新模式精品资料网（）专业提供企管培训资料

设计管理部门应发挥市场筹划作用设计管理部门设计成果设计要求〔设计任务书〕房地产产品筹划意图市场目的全程设计对本钱管理的意义加强预控。在控制本钱低的阶段进行控制这是全程设计的效益和核心价值二、如何理解“规划设计阶段的本钱管理〞规划设计阶段本钱管理的宏观意识规划设计阶段是决定房地产开发本钱的极其重要阶段之一规划设计阶段的本钱管理应具有产品开发建设全过程本钱管理的意识规划设计阶段的本钱管理应具有企业开展本钱管理的宏观意识本钱管理贯穿房地产工程开发全过程的始终，阶段性的本钱管理不能与全过程完全隔离。精品资料网（）专业提供企管培训资料规划设计阶段本钱管理的内容规划设计直接本钱产品建造本钱企业品牌建设本钱企业运营能力本钱

规划设计直接本钱

设计费时间本钱人力本钱设计费：

规划、建筑、景观、室内等设计内容全过程发生的设计、咨询、研究、审图、模型、效果图等费用的总和产品建造本钱定位本钱创新本钱功能定位---根据市场定位、竞争需要确定产品的功能，决定了满足产品功能需要投入的各项本钱市场定位---确定目标市场及客户群，决定了产品类型、档次以及投入的各项本钱在产品设计中规划、建筑、景观、室内设计等采用的创新形式、技术、材料等产生的本钱，产品品质建设本钱施工周期企业品牌建设本钱品牌互动本钱自身品牌建设本钱为提升产品、企业的档次和品牌，采用知名品牌的设计单位、材料、设备等投入的本钱自身品牌建设需要在产品设计、建造上投入的本钱企业运营能力本钱组织运营本钱组织能力本钱企业的决策机制、管理模式、组织结构、工作流程等对规划设计本钱管理的影响企业把握市场、设计产品的能力对规划设计本钱管理的影响精品资料网（）专业提供企管培训资料工程运作讲求的是本钱、质量与进度的平衡,而非某一个极端，因为其中任何一项都意味着代价，只有三者平衡才能获得最小的代价付出进度品质本钱规划周期方案周期施工图周期含钢量等土建本钱景观造价示范区造价图纸完善程度设计变更签证率设计失误率部品封样率合理的设计费设计阶段的本钱观景观设计周期扩初周期室内设计周期施工周期部品造价产品的品质设计阶段本钱管理的目的提升产品品质缩短开发周期降低开发本钱—对设计人员而言是任务，

对本钱人员而言应前置而持续防止两种现象：不计本钱地追求设计效果本钱不合理导致品质丧失成本控制含钢量等土建造价景观造价示范区造价设计变更签证率合理的设计费部品造价精品资料网（）专业提供企管培训资料三、在工程开发过程中“目标本钱〞是本钱管理的前提工程立项主体结构开工开盘销售入伙工程论证阶段工程筹划阶段设计管理阶段工程施工阶段竣工销售管理阶段入伙管理阶段概念规划设计管理设计方案设计管理扩初设计管理施工图设计管理工程施工配合、销售配合及入伙配合本钱工程本钱估算本钱测算及目标本钱拆分预算、标底、合同价进度款、工程变更、招标采购结算工程营销工程的每一个设计环节都会受到其上游本钱工作的条件制约，本钱部门的本钱控制要求应成为设计部门的本钱控制目标。规划设计本钱管理与本钱部门的关系多方案比较概念规划草案本钱部门应制定工程目标本钱。设计部控制目标本钱偏差率。

目标本钱首先必须合理，建立在长期数据库积累的根底上。规划设计阶段本钱管理控制方式结构含钢量偏差率；景观造价偏差率；示范区本钱偏差率；设计费偏差率。。。保证平安和品质的前提下，减低含钢量建筑类型结构部位各地区含钢量限额指标(kg/m2)北京上海深圳武汉、东莞别墅、双拼、花园洋房(6+1层及以下)上部结构----自带全埋一层地下室----普通多层住宅及公寓(7层及以下)上部结构----自带全埋一层地下室----小高层住宅及公寓(建筑高度＜60M)上部结构----自带全埋一层地下室----中高层住宅及公寓(60M≤建筑高度＜80M)上部结构----自带全埋一层地下室----高层住宅及公寓(80M≤建筑高度＜100M)上部结构----自带全埋一层地下室----公共人防地下室（6级）----公共普通全地下室----公共半地下室----结构含钢量精品资料网（）专业提供企管培训资料分类及定义硬景（元/平米）软景（元/平米）总造价（元/平米）一类景观区居住区级/小区级公共绿地范围二类景观区组团级绿地范围三类景观区宅间、宅旁绿地范围四类景观区道路旁绿化总计说明：1、硬景：活动场地、园路、环境造型小品（亭、廊、雕塑等）、水景、环境照明灯具、户外家私等；2、软景：乔木、灌木、花卉、草皮等种植类；景观造价控制总价偏差率分项动态平衡示范区造价

费用分类建安费（元/平米）设计费（元/平米）家具、用品、设施费总造价（元/平米）1、土建---销售中心（临建）2、装修---销售中心、样板房3、景观---临时4、包装---临时标志、道具总计不提倡人海战术

--开发规模加大，并不意味着人数呈同比例的增加，通过架构的优化和资源整合，提高人均生产效率，保证企业高效率运作。人数效能多项目制下平衡点*人均设计管理面积人均设计

管理面积＝∑规划总面积xA%方案总面积xB%施工图总面积xC%（)÷设计总人数1建议A为20％；B为50%;C为30％精品资料网（）专业提供企管培训资料某集团公司04年人均设计管理面积一览深圳公司设计部规划面积之和302.46方案面积之和48施工图面积之和48设计部人数18北京公司设计部规划面积之和621.69方案面积之和33.6施工图面积之和15.1设计部人数17上海公司设计部规划面积之和63.843.38方案面积之和39施工图面积之和39设计部人数13防止两种现象：为节省本钱而压低设计费为追求效果设计费失控合理设计费

是保证质量与进度的根本条件之一合理的设计费用有利于设计单位选择的合理性合理的设计费用有利于设计单位资源配备的优先性和建筑师积极性的发挥；；直接对具体设计人给予的适当费用，对积极性的发挥会有更积极的作用合理设计费标准：根据具体的工程性质、选择设计单位的不同设立设计费支付标准，如国内一线品牌设计公司--元/M2国内二线品牌设计公司--元/M2国外一线品牌设计公司--元/M2国外二线品牌设计公司--元/M2万科：北京、上海、深圳：55元/M2广州公司：50元/M2其他地区公司：45元/M2分类公司规划概念方案方案+建筑扩初结构、设备扩初+施工图景观方案+扩初+施工图样板房+销售中心室内设计其他总计深圳公司--国内单位252315武汉公司项目0.750.5939.10上海公司项目3.457.7715.989.262.984.3643.8某集团地产公司设计费统计

“本钱管理〞的目的应是“本钱优化〞或“本钱效益最大化〞，主要是防止本钱的本位主义，牺牲了品质和进度。精品资料网（）专业提供企管培训资料四、在工程设计过程中实现本钱效益最大化的方法规划方案景观方案部品筹划方案建筑方案示范区设计施工图流程与方案论证阶段设计管理阶段概念规划施工图拿地节点筹划阶段概念规划草案概念规划方案方案设计扩初设计实施方案概念规划周期实施方案周期施工图周期设计周期划定顺驰工程周期统计表区项目名称占地面积(平方米)规划建面(平方米)土地获取时间A开工时间B开盘时间CB－A天C－A天上海顺驰蓝湾87,92580,7872003.09.232004.02.012004.06.19131270南京滨江奥城181,942约300,0002003.11.042004.02.222004.07.10110249苏州湖畔天城164,200约300,0002003.10.222004.06.12234无锡天鹅湖733,8891,027,4442004.03.252004.11.18238北京顺驰领海308,700413,6002003.12.082004.02.102004.06.1264187蓝调国际公寓79,717219,0002004.04.132004.09.18158重庆奥林匹克2004.62004.82004.1060120晋中城市艺墅160,300200,9002003.11.142004.03.062004.05.15113183郑州郑东第一大街753,700600,0002004.04.222004.04.012004.10.16177洛阳洛南第一大街205,754估205,7542004.04.252004.07.012004.09.0167129平均97202万科工程周期拿地到开盘：多层工程9个月；高层工程12个月；北京领海重庆奥林匹克花园精品资料网（）专业提供企管培训资料精品资料网（）专业提供企管培训资料顺驰、万科的共性1〕采取传统工序前置:提前做好70%的准备工作,以“本钱换时间〞；虽然会由于最终没有获得土地而损失前期投入，但从总体上看认为值得。2〕采用工序并联作业：在保证时间周期的前提下，尽可能将各项作业交叉进行。3〕采取规模复制模式：采取“拿来主义〞，再适当调改。4〕重视长期性工作：对市场的调查了解把握准确。概念设计规划设计单体设计施工图部品设计初步设计施工图方案管理是时间本钱的保障流程优化可降低时间本钱和因失误引发的本钱增加初步设计施工开始概念设计部品设计创新设计规划设计单体设计功能平面结构体系立面设计拿地节点方案报建方案设计扩初设计施工图设计施工图部品材料定板封样论证阶段工程管理规划设计扩初设计景观设计部品材料清单示范区景观、装修施工图扩初报建施工图报建概念规划方案部品材料调研产品创新建筑、规划方案结构、设备初步方案销售示范区策划景观概念精品资料网（）专业提供企管培训资料7个月,从拿地到施工图某工程规划用地面积20.28万平方米,容积率1.19.核定建筑面积24.07万平方米,其中花园洋房14.22万平方米,小高层6.25万平方米,商业3.48万平方米,会所1200平方米,2024年12月31日签定土地出让协议,2024年11月至12月工程前期准备,2024年1月至2月概念规划设计投标,2024年1月至3月住宅户型研究,2024年3月至5月规划,建筑方案及深化,2024年5至6月30日完成典型花园洋房和小高层扩初,施工图2024年6月完成修建性详细规划和方案报批文本的编制.从正式拿到土地到单体施工图完成共计7个月.工程简介精品资料网（）专业提供企管培训资料7个月,从拿地到施工图规划设计工作组织工程取得土地工程设计启动施工图设计施工图施工配合专家建筑设计户型研究户型深化整理住宅立面，公建方案设计单体施工图BAU设计配合设计推荐，管理，配合总图概念规划方案竞赛SWA规划设计规划方案修建性详规BAUETEETEETE配合配合设计7个月,从拿地到施工图设计周期建议论证阶段设计管理阶段75天概念规划施工图拿地时间筹划阶段95天55天(多层)70天(高层)不做限定概念规划草案概念规划方案方案设计扩初设计实施方案设计周期225/240天1、提高全员本钱意识〔1〕部门间密切协作〔2〕各专业工程师尽职尽责

本钱控制的管理因素2、加强市场与客户意识〔1〕加强对市场的了解，把握房地产市场的开展方向。〔2〕了解与分析客户需求，把握产品开展趋势。

3、加强对设计公司的管理与协调〔1〕做好设计招标〔2〕做好合同管理〔3〕实行中期沟通、监督〔4〕落实奖惩措施

4、建立管理程序与制度〔1〕完善甲方设计标准〔2〕坚持全程优化设计〔3〕专家会议评审制度〔4〕内部审核制度化

最终本钱管理控制了什么？工程的建安、运营本钱中绝大多数决定于设计阶段工程的设计阶段对于产品的品质具有决定性的作用工程建安本钱工程设计费提高工程销售收入工程运营本钱减少工程资金时间本钱〔提高资金周转率〕最终本钱效益最大化表达在哪里？提升企业品牌和竞争力精品资料网（）专业提供企管培训资料美庐锦园2001年11月售价：6300元/m2容积率：3.35

深圳市天蔚实业有限公司精品资料网（）专业提供企管培训资料世纪村2001年11月售价：7300元/m2容积率：3.5

沙河实业股份有限公司

五、工程规划阶段的本钱优化精品资料网（）专业提供企管培训资料内容评分备注方案1方案2方案3方案4规划结构规划形态分期开发物业管理卖场安排交通系统规划路网规模停车方式道路断面步行系统与配套关系消防流线内容评分备注方案1方案2方案3方案4商业配套商业布局商业业态商业对整体开发的作用配套公建会所市政公建景观设计现状景观改造与利用维护成本

精品资料网（）专业提供企管培训资料六、建筑设计阶段的本钱优化建筑设计阶段本钱效益最大化的目标：建筑专业是建筑形态对客户需求的彻底表达以及具有市场竞争力的产品创新。结构专业是最优化的结构形式。设备专业是最优化的部品选择。建筑型态的优化半山海景别墅精品资料网（）专业提供企管培训资料建筑型态的创新中信红树湾41度旋转，是景观的要求，也是个性的表达建筑型态的创新中信红树湾建筑型态的创新中信红树湾建筑型态的创新中信红树湾建筑型态的创新中信红树湾建筑形式选择的本钱百仕达-红树西岸建筑形式选择的本钱百仕达-红树西岸建筑形式选择的本钱百仕达-红树西岸红树西岸幕墙材料说明及造价：1.幕牆窗铝材选用PVF2〔二塗〕外表处理；2.幕牆窗玻璃采用〔6＋12＋6Low－E〕双钢化中空玻璃；3.幕牆窗五金配件采用德国原产Roto产品；4.栏杆采用〔8＋1.52PVB＋6〕双钢化夾胶玻璃、点式；5.平均造价：窗约为1150元/m2，玻璃栏杆约为1350元/m；百仕达-红树西岸百仕达-红树西岸百仕达-红树西岸2、结构计算数据的审核结构本钱控制的重要环节是对技术指标的审核〔1〕输入信息的审核核对电算的根本信息如抗震分类、抗震的重要性类别、场地类别、设防烈度、根本地震加速度、特征周期、根本风压、地面粗糙程度、各类荷载数值、荷载折减、梁端弯矩调幅系数、放大系数等等是否有误，有无刻意放大。〔2〕输出信息的审核检查输出信息中各项技术指标是否均衡，尽可能接近标准限值。

结构成本优化1、结构方案的选择可以对工程总本钱进行较大优化〔1〕结构型式确实定〔2〕桩基型式确实定3、细部做法的控制与审查对细部做法的要求及做法控制对造价的影响也非常大。〔1〕Ⅲ级钢的应用由于Ⅲ级钢强度高、延性好可以明显地降低含钢量，因此大量的在一些本钱控制较好的工程中广泛采用〔2〕合理归并结构构件结构平面及构件分类太少含钢量会上升，但分类太多不利于施工控制。

1、本钱优化与设计合理周期确实定结构本钱监控过程的分阶段控制要求设计周期尤其是扩初、施工图设计周期科学合理。只有这样，才能有充分的时间进行多方案的比较，才能保证设计成果准确、平安、经济。2、结构含钢量限额由于建筑产品的非标准型、物业类型的多样性，结构的经济性指标很难同工业标准化产品一样采用绝对指标。含钢量指标不是唯一的经济性指标，如果过分单一强调含钢量，存在降低结构质量的风险，并对体型规那么要求过高，易影响其内部功能布局及外立面的美观，难以保证金地产品的较高品质。建议在市场调研的根底上做出合理可行的含钢量目标。关注事项七、材料设备选用的本钱优化首先设立内外装修和安装的本钱目标倡导在设计管理阶段，部品工作并行并前置；倡导在施工图结束前，完成主要部品定样定板；概念设计规划设计初步设计单体设计部品设计施工图功能平面结构体系立面设计南昌四季花城标准化部品一览表序分类材料、构配件序分类材料、构配件1结构材料屋面保温板3室内材料楼梯间栏杆地漏成品烟道楼梯踏步砖排水管新三级钢入户门电表箱玻璃砖入户门门石室内配电箱2外立面材料空调百页铝合金冲孔板门铃弱点配电箱单元门阳台、露台栏杆楼层门牌号冷热给水管屋面瓦晒衣架开关插座檐沟阳台、露台地砖楼梯间内墙涂料铝合金门窗玻璃雨蓬楼梯间入口雨蓬下内墙涂料外墙涂料院墙及院门4其他材料单元入口墙边栏杆文化石空调孔洞配件单元入口楼梯铺地材料分格条窗护栏室外配电房门告示栏外墙砖热水器扣帽楼栋门牌信奶箱单元门牌保洁箱5灯具楼梯间灯具6智能化对讲系统阳台、露台室内安防单元入口灯单元入口门牌灯标准化设计将减少部品的种类数量，降低设计工作量，为单一部品提供数量较多的采购额，从而降低招投标工作量，为集中采购降低本钱提供条件大型房地产开发企业可与设备、材料供给商形成战略伙伴合作关系，到达双赢。规模化生产模式八、景观方案的本钱优化案例丽阳广场叠翠公园谷地公园示范区景观总平图N前提条件建造本钱要求环境目标本钱：1390.45〔万元〕营销要求主要景观区域主题化，其小景观设计围绕主题进行；注重设施的可参与性。

项目部要求材质选择的本地化和施工工艺的可行性物业公司要求安全、便于管理，后期使用、养护成本低成本控制计划400元/平米350元/平米330元/平米290元/平米200元/平米160元/平米165元/平米造价分布图成本控制计划项目面积（万平米）目标单价（元/平米）方案单价（元/平米）总建筑面积11.25123.50133.80景观用地面积约4.94281.00305.00项目面积（万平米）总价（万元）方案单价（元/平米）总绿化面积3.1427587.50总硬质景观面积1.10413（不含部品、水景设备、排水）375.00示范区（已完成）0.8268（不含会所建筑）335.00本钱拆分表单方造价列表主要材质部品第一局部主要材料部品列表第二局部硬地景观材料第三局部植物第四局部室外部品第一部分主要材料部品列表主要材料部品列表〔一〕序号项目名称单位数量单价（元）总价（万元）产地备注一、主要硬地铺装材质1黄木纹平米2洗石米平米3花岗石（紫罗红+黄色）平米4手打锈石平米5黄石英蘑菇板平米6木地板（暂定铁杉木）平米7雨花石平米8印花地面（彩色混凝土平米9红砂岩平米10青砂石板平米11花钵个12垃圾筒组13休闲椅（成品）组14健身及儿童游戏玩具组第一部分主要材料部品列表序号项目名称规格单位数量单价（元）总价（万元）备注三、植物15桂花16天竺桂17红叶李18红枫19杜英20蒲葵21银杏22小叶楠木23广玉兰24斑竹25棕竹26珊瑚（法国冬青）27南天竹主要材料部品列表〔二〕材料名称：洗石米使用部位：宅间道路材料描述及价格：1、浅褐、深褐色。2、价格130元/平米，垫层制作费77元/平米3、使用面积：约3500平米浅褐深褐第二部分硬地景观材料工程实景第三部分植物杜英蒲葵银杏骨干树种胸径8厘米，价格80元辅助树种高度3米，价格1100元骨干树种胸径14厘米，价格1800元宅间背靠座椅第四部分室外家具座椅A座椅B桌椅组垃圾筒A垃圾筒B玩具游戏玩具第四局部成本控制计划方案核算得出成本差异

目标成本：1390.45（万元）现成本总价：1505.8091（万元）超过目标成本：115.3591（万元）

成本控制计划本钱控制方案

1、植物本钱控制根据设计公司提供的植物清单植物总造价为：275万，我们将景观集中的区域〔洋房轴线、叠翠公园、向阳广场〕的植物配置标准，参照三期样板区植物85元/平米，宅间参照一、二期的60元/平米，这样可调减本钱约20万。

2、灯具本钱控制实施方案中灯具布置过密，假设按5瓦/平米的标准，可减少1/3，此处可调减本钱约30万。〔该局部总造价为134万，其中灯具98万，可减少灯具将其总价控制在70万以内〕

3、硬质景观本钱控制取消宅间广场4处，简化宅间道路〔减少硬地面积约1100平米，调减20万〕，用其他景观元素替代了构筑物3处〔调减约7万〕，取消和简化了局部地面铺装图案〔调减约5万〕，更换了局部材质〔调减约10万〕，合计调减42万。

成本控制计划4、绿化用水本钱控制结合实际情况，取消原设计中自动喷灌系统，绿化用水使用人工灌溉，可调减约15万。〔设计中自动灌溉喷头162处，价格约1000元/处〕

5、小品本钱控制减少和替换了宅间的一些小品〔例：将叠翠公园旁的花岗石球改为花钵和减少了局部装饰性的石雕〕，可调减本钱约5万元。

合计调减本钱