阿卡小区业委会解释说明物业合同修改部分等文件的报告

阿卡小区业委会解释说明物业合同修改部分等文件的报告业委会向大会解释说明2023年物业合同修改局部，并提交业主代表大会审议、批准2023年度《物业效劳合同》的报告

2023年物业合同与2023年物业合同的变化主要表达在第15条上，本条是关于业主共有物业收入及其治理。在说明之前，先向大会报告2023年公共收益状况。

依据业主大会的打算，向占用公共资源的业主收取汽车停放费，2023年度公共收益状况如下：

(1)、地面汽车停放费收入：844，700.00(不包括已付业委会140，000.00和道路拓宽改造费用95,000.00)

(2)、广告费：38，857.00

(3)、电梯广告费(合同价)：132，500.00

实际广告收入：143，711.00

收入合计：988，411.00

在结算2023年公共收益过程中，物业公司提出严峻亏损，收益用于小区公共设施设备修理、改造和更新了。业委会提出乙方根据包干制收取物业公共效劳费用后，无论盈亏均自行担当。业委会讨论后，认为物业公司假如把公共收益的确用到小区公共设施设备修理、更新改造上，应当认可。

物业公司提交给业委会各种施工合同和支付票据，经过审核统计，支出的费用明细如下：

(1)、智能化改造即小区室外监控修理、更新，ABCD区和EFG区工程造价分别为：178，965.00、135，331.00，共314，296.00。

(2)、A8A9排水管网改造费用：20，882.00

(3)、小区业主房屋修理费用172，800.00

(4)、道闸改造：244，165.00(但是对地下人防道闸改造的85，855.00不予认可，应扣除，由于人防收入给开发商全部拿走，不应当从公共收益中支出)。

(5)、C区西边围墙修理费用：95，363.90

(6)、深#泵、提泵，二次加压泵修理，水泵及水管修理费用：39，754.00(用于F12、D8、D7)

(7)、电梯修理费用(工程包括电梯主机编码器、电脑板、继电器板、变频器、光幕、光电平层感应器等修理更换)：65，100.00(用于E1、C5、C10、E7、G14、C14、E8、AB区、D16、C9、C11、F6、F2、G8、E10、F4、E6)。

支出合计：866，505.90

公共收益盈余：988411.00-866，505.90=121905.10.双方根据50%比例安排，各得60，952.55。

通过以上工程，可以看出物业公司为了小区确实做了不少工作，成绩应当予以确定。根据2023年的物业合同规定，物业公司对于物业治理区域内有关物业治理的重大事项应当准时通告业委会和全体业主，物业公司没有严格执行，业委会发觉后已经提出了整改意见。今年物业合同的修改我们认为有亮点：

(一)物业公司提出年度物业共用部位、共用设施设备中修、大修和更新、改造规划报我方审核，施工合同由我方审价后，由物业公司或者双方共同实施。

这样业委会可以对工程予以监视，统筹规划，合理安排工程，提高资金使用效率，让业主准时了解物业公司和业委会的工作，增进了解。

(二)2023年物业合同提及到地下人防问题，关于地下人防车位的收益归属，甲乙双方同意由人民法院裁决。双方成认有争议，产权归属双方协商可以通过诉讼程序解决。

(三)公共收益安排与去年不同。对收益的剩余局部，不再扣除本钱，直接进展五五分成。

请业主代表大会对2023年度物业合同进展审议!

阿卡业委会

2023.1.25

物业经理人：.pmceO.com

篇2：阿卡小区业委会工作补贴治理方法（2023年）

阿尔卡迪亚小区业委会工作补贴治理方法

(业委会2023年)

本方法由业委会会议于2023年1月8日第一次修订，原2023年工作补贴方法同时废止。

一、依据《江苏省物业治理条例》其次十五条和《阿尔卡迪亚小区议事规章》其次十九条的规定，制定本方法。

工作补贴发放的前提是业委会有较为充裕的经济根底，即拥有肯定量的现金或银行存款;量入为出，即不得影响其它工作的开展。

二、工作补贴发放的根本原则是实行以工作量和工作时间为双重指标的考核机制,详细规定如下：

1)、正常补贴基数：最低标准是450元/人.月，最高标准是1200元/人.月，最低标准足额前提是每月在业委会接待业主、学习沟通、社区活动等不少于五次，不缺席业委会会议，正常值班，完成工作职责中的根本要求，完成主任、副主任或主任会议交办的临时工作任务。其中，不参与业委会会议或者业主大会会议的每次扣50元，未值班每次扣50元(无条件)，其他事项由主任或主任会议依据考勤状况考核。

2)、通讯费依据实际工作状况进展补贴，不发生或者很少发生的，不另外补贴话费(已经包含在工作补贴中)。

3)、出差按每人每天(大于8小时)80元补贴，4-8小时按50元补贴，低于4小时按30元补贴。差旅费实报实销。出差以出原大厂地区为准。

4)、工作补贴总额每年掌握在85000元以内。出差补贴、差旅费、电话费不包括在工作补贴总额内。

三、此治理方法经业主委员会会议通过后执行。工作补贴可以依据实际状况进展调整，工作补贴预算必需报业主代表大会审核批准后执行。

篇3：前物业告业委会败诉案例

前物业告业委会败诉案例!

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案情简要：

上海浦东新区大唐盛世花园新、老物业冲突引发的命案尚未宣判，导致这场冲突的“导火索”小区业委会与盛唐物业之间的物业效劳合同纠纷案，日前最终有了结果，上海市第一中级人民法院二审认定：盛唐物业无权要求连续履行物业效劳合同。

2023年最终一个晚上，浦东大唐盛世花园新、老物业因交接发生冲突，老物业上海盛唐物业的员工胡某驾驶一辆桑塔纳轿车，冲向上海同涞物业的保安队伍中，造成2人死亡多人受伤。胡某事后向警方自首，目前被刑事拘留。

上海一中院二审认为，依据合同商定，小区业委会成立后，前期物业效劳合同即已终止。本案业委会向盛唐物业致函，明确表达了前期物业效劳合同已终止、盛唐物业须以竞标方式参加小区下一届物业效劳企业选聘的意思，故盛唐物业所谓“默认”建立新的物业效劳合同关系，缺乏事实和法律依据。

关键点：

1、前期物业在业委会成立之后的合同认定

2、解约方式的认定

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详情如下：

沪一中民二(民)终字第33号

上诉人(原审原告)上海盛唐物业治理有限公司

被上诉人(原审被告)上海市浦东新区大唐盛世花园(一期、二期)小区业主委员会，负责人蔡主任。

上诉人上海盛唐物业治理有限公司因物业效劳合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院(2023)浦民一(民)初字第33677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年12月26日受理后，依法组成合议庭，于2023年1月14日公开开庭审理了本案。上诉人上海盛唐物业治理有限公司之托付代理人魏巍，被上诉人上海市浦东新区大唐盛世花园(一期、二期)小区业主委员会之托付代理人XX荣到庭参与诉讼。现已审理终结。

原审经审理查明，2023年，上海盛唐物业治理有限公司(以下简称盛唐物业公司)与上海盛唐置业有限公司(以下简称盛唐置业公司)签订《大唐盛世花园(一、二期)物业治理效劳合同》一份，商定盛唐置业公司将大唐盛世花园(一、二期)小区托付盛唐物业公司实施物业治理，托付治理期限自2023年5月1日起至小区业主委员会成立为止。合同还商定，合同期满或小区业主委员会对此合同有异议时，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满30天前向对方提出书面意见。

2023年1月31日，上海市浦东新区大唐盛世花园(一期、二期)小区业主委员会(以下简称大唐盛世花园业委会)备案成立。

2023年6月21日，大唐盛世花园业委会向盛唐物业公司发函称：“依据相关法律规定，住宅小区前期物业治理合同将在业委会成立之日起自动终止我们将于近期召开大唐盛世花园(一期、二期)小区2023年第一次业主大会，就本小区物业公司选聘和修理资金开户银行等事宜进展投票表决。”

2023年8月3日，大唐盛世花园业委会发出《上海市浦东新区大唐盛世花园(一期、二期)小区关于召开2023年第一次业主大会会议的公告》，称将以书面征求意见方式召开业主大会会议，对选聘小区物业效劳企业、选聘物业效劳企业标准和收费标准、选择小区修理资金账户开户银行等事项进展审议表决。同日，大唐盛世花园业委会还向全体业主就“关于书面征求选聘物业效劳企业方案意见”发出公告。在该公告中，对“选聘方式”规定将“在续聘和竞聘两个选项中进展投票选择”。

2023年8月10日，大唐盛世花园业委会发出《上海市浦东新区大唐盛世花园(一期、二期)小区关于选聘物业效劳企业方案的公告》，公告中涉及物业治理企业选聘方式的相关内容与上述2023年8月3日“关于书面征求选聘物业效劳企业方案意见”的公告内容全都。2023年8月17日，大唐盛世花园业委会发出《上海市浦东新区大唐盛世花园(一期、二期)小区关于推迟2023年第一次业主大会会议日期的公告》，确定在2023年9月1日上午九点召开小区业主大会。

2023年8月27日，大唐盛世花园业委会向盛唐物业公司发函，称：“大唐盛世花园(一期、二期)小区2023年第一次业主大会会议马上于9月1日召开。在关于物业选聘的业主投票结果明朗之前，本业委会有责任提示并敦促贵司，无论投票结果如何，贵司都应积极履行以下各项法定义务。详细内容包括：1、根据相关法律的规定，业委会成立后，物业公司应无条件将各种和小区相关的资料文件移交给业委会，包括小区竣工图、前期物业治理合同等，但至今贵司未赐予办理。我们催促贵司尽快完成文件资料的移交工作。”

2023年9月2日，大唐盛世花园(一期、二期)小区业主大会公布《上海市浦东新区大唐盛世花园(一期、二期)业主大会最终表决结果》，其中关于“小区物业治理企业选聘方式”，选择“连续聘用：213票，专有局部建筑面积28，634.96平方米”，选择“公开招标：415票，视为同意：911票，合计同意票1，326票，占小区业主总人数1，598人的82.98%;专有局部建筑190，325.61平方米，占小区建筑物总面积226，392.10平方米的84.07%。”浦东新区花木街道牡丹第三居民委员会作为监视人在该最终表决结果上盖章确认。

2023年9月4日，大唐盛世花园业委会发出《上海市浦东新区大唐盛世花园(一期、二期)小区关于选聘物业效劳企业方案的表决结果公告》，称：“小区于2023年9月1日以书面征询意见的方式召开业主大会会议，对选聘物业效劳企业的标准、内容及选聘方式进展了表决选择连续聘用上海盛唐物业治理有限公司物业效劳企业的213票，占13.33%，专有局部建筑面积28，634.96平方米，占建筑物总面积12.65%;选择公开招标的1，326票(其中已反应的同意票共415票，未反应视为同意已表决意见的共911票，占82.98%，专有局部建筑190，325.61平方米，占建筑物总面积84.07%。依据表决结果，上海市浦东新区大唐盛世花园(一期、二期)小区业主大会作出如下决议：本小区实行公开招标方式选聘物业效劳企业。”同日，大唐盛世花园业委会向盛唐物业公司致函，告知盛唐物业公司小区2023年第一次业主大会会议已召开，经投票表决，打算通过公开招标方式选聘小区物业效劳企业;如盛唐物业公司放弃竞标或未能在公开招标中胜出，大唐盛世花园业委会提请盛唐物业公司预先预备好交接清单，实现做好与新物业公司进驻时的交接预备工作，待中标企业确定后，完成各项移交工作;如中标企业未能确定，移交工作顺延至新物业效劳企业确定后开头。

2023年9月17日，上海市浦东新区大唐盛世花园(一期、二期)小区业主大会托付上海国际公共关系公司发出物业治理招标公告，选聘小区物业治理企业。截止2023年11月14日法庭辩论终结之日止，招投标结果仍未确定。

本案审理中，盛唐物业公司、大唐盛世花园业委会全都确认，《大唐盛世花园(一、二期)物业治理效劳合同》已于2023年1月31日大唐盛世花园业委会成立时终止;此后，盛唐物业公司、大唐盛世花园业委会并未续订物业治理效劳合同，但盛唐物业公司仍为大唐盛世花园(一、二期)小区供应物业治理效劳至今。

原审审理中，盛唐物业公司恳求判令大唐盛世花园业委会连续履行前期物业治理合同。

大唐盛世花园业委会辩称：依据前期物业治理合同商定，小区业主委员会成立时前期物业治理合同终止，故前期物业治理合同已于2023年1月31日大唐盛世花园业委会备案成立时终止，合同终止后不存在连续履行问题。盛唐物业公司系三级资质物业治理企业，依据建立部相关规定，其只能治理建筑面积少于200，000平方米的小区，无力量承接涉案小区。前期物业治理合同第32条商定，小区业主委员会对合同有异议则有权终止物业治理合同，现大唐盛世花园业委会认为盛唐物业公司的物业治理资质不符，也可以单方终止前期物业治理合同。盛唐物业公司对小区业主大会的表决规章理解错误，2023年9月1日的业主大会决议表决程序、表决结果合法，并经过主管部门审核，目前小区已就重新选聘物业治理企业进展招投标，招投标结果近日将作出，盛唐物业公司无权要求大唐盛世花园业委会停顿招投标。另，本案系物业效劳合同纠纷，前期物业治理合同是否终止与业主大会决议是否合法是两个不同的法律关系，即便业主大会决议不合法，盛唐物业公司也无权起诉要求撤销该决议。故恳求驳回盛唐物业公司的诉请。

原审认为，当事人商定合同期限的，期限届满时合同权利义务终止。依据大唐盛世花园(一期、二期)小区的开发商盛唐置业公司与盛唐物业公司签订的《大唐盛世花园(一、二期)物业治理效劳合同》商定，盛唐物业公司对小区的物业治理期限至小区业主委员会成立时为止。2023年1月31日大唐盛世花园业委会成立后，尽管盛唐物业公司仍为该小区业主供应物业治理效劳，但盛唐物业公司、大唐盛世花园业委会之间并未重新签订物业治理效劳合同。另，依据审理中查明的状况，自2023年6月21日起，大唐盛世花园业委会已通过发函等方式向盛唐物业公司指出前期物业治理合同自其成立之日起自动终止，其将通过召开业主大会投票表决选聘物业公司事宜。2023年9月2日起，大唐盛世花园业委会又通过公布业主大会决议、公告业主表决结果、发送函件等形式，再次向盛唐物业公司表示了不再续聘、要求盛唐物业公司做好物业交接预备工作的意思。综上，原审认为，盛唐物业公司要求大唐盛世花园业委会连续履行前期物业治理合同，缺乏事实及法律依据，故不予支持。关于2023年9月1日的业主大会决议程序是否合法、应否予以撤销的问题，系属小区业主撤销权行使范围，盛唐物业公司亦无权以业主大会决议程序违法为由要求连续履行前期物业治理合同。

原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理建筑物区分全部权纠纷案件详细应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，于二○一三年十一月十九日作出判决：驳回上海盛唐物业治理有限公司的诉讼恳求。一审案件受理费人民币80元，减半收取计人民币40元，由上海盛唐物业治理有限公司负担。

判决后，盛唐物业公司不服，上诉于本院，诉称：

1、《大唐盛世花园(一、二期)物业治理效劳合同》的签订主体是盛唐置业公司和盛唐物业公司，该合同商定的盛唐置业公司托付盛唐物业公司进展治理的期限为2023年5月1日起至大唐盛世花园业委会成立为止，故自大唐盛世花园业委会成立之日起，盛唐置业公司与盛唐物业公司之间的物业治理效劳合同已终止。依据法律规定，在大唐盛世花园业委会成立后，应由其代表全体业主签订物业效劳合同，故大唐盛世花园业委会是物业治理效劳合同的主体。大唐盛世花园业委会在其成立后虽然未与盛唐物业公司签订书面的物业治理效劳合同，但始终承受盛唐物业公司供应的效劳，双方始终处于默认的事实物业治理效劳状态，合同权利义务连续了盛唐物业公司与盛唐置业公司之间的物业效劳合同。原审法院混淆了两个物业效劳合同关系，属认定事实错误。

2、涉案小区业主大会作出的选聘物业公司的相关决议明显违法，该决议关系到盛唐物业公司的切身利益，原审法院仅依据法律规定的外表文字解释判决本案，随便牺牲盛唐物业公司的合法权益，属适用法律错误。

3、业主委员会的成立日期应为业主大会作出决议的日期，而不是向有关部门备案的日期。原审法院盲目将大唐盛世花园业委会备案的日期认定为其成立的日期，从而认为前期物业治理效劳合同自2023年1月31日起终止，属认定事实错误。

4、大唐盛世花园业委会2023年9月4日向盛唐物业公司所发函件并非是通知盛唐物业公司解除物业效劳合同，在大唐盛世花园业委会未确定中标的物业治理公司也未通知盛唐物业公司终止合同的状况下，双方之间的物业效劳合同应连续履行。综上所述，恳求二审法院撤销原判，依法改判支持盛唐物业公司的原审诉请。

被上诉人大唐盛世花园业委会辩称：依据商定，涉案小区的前期物业效劳合同已在大唐盛世花园业委会备案之日即2023年1月31日终止，而大唐盛世花园业委会与盛唐物业公司之间又未签订新的物业效劳合同，故盛唐物业公司要求大唐盛世花园业委会连续履行合同没有根底。原审判决正确，恳求二审法院依法维持原判。

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经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。

本院另查明，2023年12月12日，大唐盛世花园业委会与案外人上海同涞物业治理有限公司(以下简称同涞物业公司)签订《物业效劳合同》一份，商定大唐盛世花园业委会托付同涞物业公司对涉案的大唐盛世花园(一期、二期)小区进展物业治理，托付期限自2023年1月1日起至2023年12月31日止。盛唐物业公司对该份物业合同的真实性没有异议，但认为该合同签订于本案审理期间，在本案判决未生效之前，该份合同效力处于待定状态。

本院认为，首先，就盛唐物业公司关于原审判决混淆两个物业合同关系的主见，因盛唐物业公司也认可前期物业效劳合同与其和大唐盛世花园业委会之间的物业效劳合同系两个合同，前期物业效劳合同已在大唐盛世花园业委会成立后终止，而盛唐物业公司的原审诉请系