新政影响报告与政策解读

新政影响报告与政策解读内容框架宏观环境1新政解读2市场变化34宏观环境美联储新一轮量化宽松政策在国际金融市场引起连锁反应，商品期货市场全线上扬。美元的“溢出效应”加剧了国际通货膨胀压力。印度、中国、巴西等新兴经济体国家物价均出现大幅上涨。中国香港、印度、巴西、韩国、俄罗斯等国家均受到游资冲击，由于国内严格的资金管理，国际游资对中国经济还未造成过大影响，但从游资流入方向和资金推高房地产等行业的情况来看，已经到了“令人警醒的时点。”国际经济状况1国际经济政策出现分化，货币增发，热钱涌动，物价上涨，通胀压力增大，中国经济面临外部严峻挑战。2国民经济状况——CPI宏观环境由於官方调整了2011年CPI的权重，中国1月CPI同比上涨4.9%，环比涨幅约在0.9%，低於市场的普遍预期。PPI比去年同月上涨6.6%。CPI仍在较高位运行，物价的高企推升了加息预期。预计年内将有2-4次加息，加息幅度50-100个点。2国民经济状况——新增贷款宏观环境2010年新增贷款约8万亿，流向以房地产行业为主的固定资产投资领域。央行数据显示，2010年12月份，人民币贷款增加4807亿元，2010年全年人民币贷款增加7.95万亿元，超过7.5万亿元的调控目标。中长期贷款6.5亿元，说明资金大部分流向了固定资产投资和购房信贷方向。宏观环境十二五规划中的房地产行业3房地产行业十二五”期间全国住房建设总量较大，估计每年商品房建设大概在600万套左右，保障性安居工程500万套左右。开征持有环节税，房产税已纳入房地产十二五规划。确立“民生型支柱产业”的基本定位，构建稳定合理的房价形成机制。将住房保障建设纳入法制化轨道。内容框架宏观环境1新政解读2市场变化3应对策略4新政解读新国八条第三条：调整完善相关税收政策，加强税收征管。第四条：强化差别化住房信贷政策。第六条：合理引导住房需求。

第二条：加大保障性安居工程建设力度。第五条：严格住房用地供应管理。

第一条：进一步落实地方政府责任。第八条：坚持和强化舆论引导。第七条：落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。1、抑制需求2、增加供给3、预期管理4、加强对地方政府约束新国八条重点从四个角度对市场进行调控。新国八条政策内容1新国八条政策内容1

限购政策各地明细政府公布价格控制目标情况

限购区域本市户籍家庭（新购）非本市户籍家庭（新购套数）无房户有房无纳税社保一定年限纳税社保证明1套2套及以上纳税社保年限无房户有1套以上价格控制目标北京全市11禁购禁购5年1禁购未提及上海2年累计1年3月底前向公布宁波3月份公布天津累计1年3月底前公布长春l年以上合理区间南京市区3月底前公布南宁未提及无锡一季度厦门2年有1年3月上旬公布成都主城无要求未提及1年以上哈尔滨城区未提及青岛部分未提及石家庄未提及太原一季度公布贵阳不高全国平均地方政策细则均按照新国八条执行内容如下：5年内营业税全额。第二套房首付6成利率1.1倍。投资不达25%不含土地款不得转让。保障性和中小套型商品住房用地不低于70%，今年的商品住房用地供应量原则上不低于前2年平均实际供应量，新政解读从内容上，新国八条可以总结为“一个创新、五个加强、两个持续”。一个创新：直接要求各地政府对新建住房价格制定目标，明确本地区价格的涨幅幅度。五个加强：从税收、金融信贷、土地供应、限购、落实保障性住房及约谈机制五个方面进行强化。两个持续：持续加大保障性住房的建设、通过舆论持续引导合理住房消费。从调控目标来看，依旧是抑制房价过快上涨，而非房价下降。从调控重点来看，依旧是打压投机、投资性需求。如果楼市热度不去，后续政府可动用的政策仍然较多，因此不能认为行业利空出尽。新国八条政策内容——总结1新政解读土地双限“限房价、控地价”全面限购对于本地及异地客户的购房资格进行了更加明确和严格的限定利润空间“被控制”市场需求“被减少”拿地更为谨慎，考虑与政府合作开发建设项目销售周期拉长，检验开发商资金链健康度，上市企业抗风险能力更强。开发商关注度向商业市场及城市综合体这类高价值物业转移，考验开发商操作水平和专业能力行业内部企业兼并速度加快2国八条对各利益体影响预测——开发商新政解读当前调控政策下，居民商品住宅购买资格限定套数购房数量受限观望态势将持续一定时间，市场刚需释放缓慢部分刚性需求转向商住类物业市场或二手租赁市场二套房首付提高购房理性化增强，高性价比的一手大户型产品更为看好，二手房则有向城市成熟环境内的小户型产品倾斜住宅投资行为受限住宅投资客户由短期投资转向长线投资商住类产品将成为新的投资热点2国八条对各利益体影响预测——购房者新政解读通过2007年“9.27”新政及2010年“4.15”新政的对比，可以明确：在利空政策出台后的2至3月内，商品住宅的价格的涨幅会有显著下降，这主要是由市场对政策的应激性所引发的。大量购房客户因观望情绪而暂缓购买，市场成交量亦有所下滑。“9.27”新政和“4.15”新政没有明确的限购政策，并未从政策层面控制市场需求量。新国八条则直接通过行政手段干预了市场需求量，本次新政的调控效果会更显著，价格和成交量的下降将高于“9.27”新政。市场反应时间缩短，政策的灵活度和及时性提高。政府2010年频繁出台了三项与房地产相关的政策，调控力度和频率可见一斑。政府极可能根据新国八条出台后的实际调控效果及时强化或弱化政策调控以期在达到调控效果的同时维持房地产行业的健康发展。新政解读国八条政策预判3宏观环境1新政解读2市场变化3应对策略4内容框架北京近期市场变化情况3成交面积从近期北京商品住宅周成交情况来看，春节期间成交面积出现明显回落，虽然春节期间原本就是成交低点，但每次新出台政策都会出现短期内成交量快速萎缩的情况，成交量回落是两种效应的双重叠加。单位：万平方米春节期间春节后一周北京商品住宅成交价格出现明显回落，受政策影响而使购房者对价格呈现下降的预期，可能会使价格进一步走低。成交均价市场变化宏观环境1新政解读2市场变化3应对策略4内容框架产品策略开发策略销售策略客户策略由于商业及公建性质的公寓产品不受限购政策影响，预计公寓产品的销售将会上升，商业及公建用地出让更被开发商所看好。限购城市的大户型产品的销售及市场占有量将会提升，而中小城市的小户型销售将会提升。开发商将会更加注重产品品质和细节，以提升市场竞争力。主要面向外来需求的旅游度假类产品将受到显著影响。产品策略1应对策略产品策略开发策略销售策略客户策略精装修交房，销售以毛坯价格销