【沈阳市房地产发展问题及完善对策研究11000字（论文）】

----沈阳市房地产发展问题及完善对策研究目录TOC\o"1-3"\h\u引言 41.沈阳房地产发展现状 61.1沈阳市概况 61.2沈阳房地产现状分析 72.沈阳房地产发展存在的问题 92.1房地产市场失灵 92.2房地产开发融资结构不合理 102.3房地产税收存在诸多问题 102.4局部地产商品房价格上涨过快 113.沈阳房地产发展中存在问题的原因 123.1严重信息小对称导致市场失灵 123.2产品外部性导致市场失灵 123.3利益驱动致使投资规模越来越大 133.4城镇化水平和经济水平的不断提高的推动 144.沈阳房地产发展中问题的对策建议 164.1增加住房保障的政策力度 164.2建立适应市场经济发展需要的房地产融资体系 184.3通过征收相关税收和限购来进行房地产市场的调节 204.4抑制商品房价格上涨过快 20结论 23参考文献 25摘要2002年以后，中国房地产业迅速发展，与汽车工业成为推动国民经济发展的主要动力。2006年至2007年间，房地产吸引了大量私人投资，许多实体必须参与房地产市场，再次引发市场热潮。中国房地产业近十年来一直在快速发展，但在快速发展的同时也存在很多问题，我国房地产过热现象已经非常突出。投资者有大量的囤积地板销售，有些人买不起房子，有些人同时有很多房子。特别是在引入国家宏观调控政策后，国内房地产业务库存大量逐渐上升。目前，国家对房地产的监管正在进行之中，但即使在国家的宏观调控下，中国的房地产市场仍然低迷。如何确保房地产的可持续发展，加强住房建设保障，打击过度投机，仍然是房地产业的重要课题。鉴于这种情况，本文通过房地产行业概述，中国房地产过热行为的具体表现，以及此次业绩分析的原因，所以目前中国房地产行业有了明确的认识。本文通过分析供求因素，沈阳房地产处于过热阶段。沈阳房地产过热的原因是库存规模较大，商品房产品严重逾期，产品面积分布不均。沈阳房地产开发方案提出解决问题。以沈阳乃至国家房地产开发事宜提供意见或建议。关键词：沈阳；房地产；问题引言中国房地产行业近年来发展很快，房地产业是国民经济发展的基础产业，基本行业与人民群众的切身利益和社会稳定有关。房地产市场能否稳定发展，是对国民经济平稳发展的重要支撑。目前，中国的房地产行业一直是中国各行业的支柱产业，中国许多行业都有很大的影响力。自2011年底以来，中国经济逐渐放缓，制造业开始萎缩，其他相关产业发展势头不佳[1]。随着经济发展，人民住房需求进一步改善，导致房地产市场不断“升温”，逐渐“过热”现象，但经济发展是一个相互联系的整体，如果房地产市场出现明显波动，将会对整个国民经济的发展造成很大的伤害，这种损害现在已经得到体现，公众价格上涨对房屋的担忧，社区因为房地产泡沫造成的恐慌，房地产对其他行业的不利影响，作为中国的制造业，有专家指出，中国制造业已经成本比较优势已经不复存在，制造业，世界开始摆脱了工厂的地位，这是中国经济放缓的重要原因[2]。郎先平教授认为，经济学家朗文平教授认为这是双重经济理论，他认为中国经济目前处于过冷状态，呈现典型的双重经济。过热是房地产，制造业太冷了，他也提出，制造业由于商业环境恶化导致了大​​量的资金进入房地产领域，这是主要原因房地产过热。我们应该清楚地看到，目前中国房地产业发展的规模投资增长过快，价格高企，房地产企业不均衡，不利于中国房地产业的健康发展。这些中国城市化进程表现不佳的影响，影响到我国建设和谐社会进程的推动，以及广大公众的生活水平。因此，在这种情况下，中国的房地产市场有些过热的局面。中国房地产行业的学术界对这一领域的过热分析也有了更多的研究。但是中国房地产业在不同时期的发展存在着不同的问题，所以需要继续跟进这一研究。本文主要研究沈阳房地产开发问题。目前，这方面的学术研究也取得了一些成果，取得了一些成果。但是，中国房地产业发展持续存在，研究有一定的难度。由于作者的信息和能量有限，不能全面分析中国房地产业各方面的问题。[3]为此，笔者研究了沈阳市房地产业发展问题，讨论了沈阳房地产过热原因，并提出了相应的对策，力争对这一领域的研究更加深入扩大，使研究更加实质，更全面。另外，本文还希望通过对沈阳房地产业的研究，对目前中国房地产行业健康发展有一定的参考意义。1.沈阳房地产发展现状1.1沈阳市概况沈阳是东北最大的中心城市。位于东北亚经济圈和渤海经济圈中心，具有重要的战略地位。以沈阳为中心，半径150公里，重点关注以八大城市为主的基础工业和加工业，构成辽宁省中心城市集聚资源丰富，互补结构，技术含量高。沈阳拥有东北地区最大的民用机场，全国最大的铁路编组站和全国最高水平的“一环五射”高速公路网。位于世界最大港口的大连港以及正在开发建设的营口新港和锦州港距离沈阳不超过400公里。它们在地理位置方面具有独特的优势。作为东北中心城市的枢纽，吸收力强，辐射力强，驱动力强。沈阳是国家重点建设以设备制造业为主体的国家重工业基地之一。经过几十年的发展，沈阳工业已达到142家，现已超过3033家规模以上工业企业，区域GDP超过2240亿元。近年来，沈阳市政府以振兴老工业基地沈阳为主线，坚持改革开放和工业城市战略，国有经济调整战略调整步伐，外商投资和民营经济发展迅速，城市发展空间和产业布局扩大优化，汽车零配件制造，电子信息，化工医药等行业形成，已成为全市经济快速发展对科技创新的重要支撑，企业研发能力不断提高，形成了一批竞争激烈的产品和企业，城市基础设施建设大幅加快，环境建设软环境进一步完善。沈阳经济社会发展，人民生活水平快速提高，沈阳经济社会进入快速发展的新时期。同时，沈阳获得“国家级环保示范城市”，“国家森林城市”称号，连续两年排在前十名十强城市之列，国内十强竞争城市排名前十位[4]。面对经济全球化的快速发展，面对东北老工业基地振兴的重要战略机遇，沈阳市政府确定，到2010年沈阳建设国家装备制造业，东北地区贸易物流和金融三个中心，甚至东北地区整体振兴的重要增长点。沈阳地理位置优越，产业基础雄厚，科技实力雄厚，市场体系完善，交通网络发达，将成为中国最具吸引力的投资领域之一。1.2沈阳房地产现状分析2016年1—9月份，全国房地产开发投资额7459.8亿元，同比增长5.8％（实际增长率7.1％），1-8月份增长率提高0.4个百分点。其中，住宅投资49931亿元，同比增长5.1％，增长幅度提高0.3个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比例为66.9％。据中国工业研究网发布的中国沈阳房地产业（2017版）的现状分析和发展趋势显示，从1月到9月，沈阳房地产开发累计投资462.38亿元，同比下降46.6％;其中商品住房完成投资321.23亿元，同比下降46.9％，商品房投资占全部房地产投资的69.47％。商品房建筑面积551.58万平方米，下降16.8％;其中住宅建筑面积3856.66万平方米，下降17.4％。2016年1—9月，辽宁省沈阳市商品房销售数量最多，占全市销售总额的20.18％;第二是余红区，占全市总销售额的16.88％第三是和平区，占全市总销售额的12.35％。其他依次为：铁西新区、沈北新区、皇姑区、沈河区、苏家屯区、大东区、新民市、康平县、法库县、辽中区。2016年1-9月份，沈阳商品房销售面积最多的是浑南区，占全市销售总量的20.71%；其次是于洪区，占16.19%；和平区、铁西新区分别占13.40%、9.97%，列第三位和第四位。其他依次为：皇姑区、沈北新区、沈河区、苏家屯区、大东区、新民市、康平县、辽中区、法库县。2016年1-9月份，沈阳商品房销售金额最多的是浑南区，占全市销售总量的19.74%；其次是和平区，占全市销售总量的17.15%；第三位的是于洪区，占全市销售总量的15.58%。其他依次为：皇姑区、铁西新区、沈河区、沈北新区、大东区、苏家屯区、新民市、辽中区、康平县、法库县[5]。沈阳的未来将展示住宅库存，办公楼繁忙洗牌，商业趋势快速转型。具体来说，住宅市场受优惠政策的影响深入，对库存的关注度预计明年，预计住宅销售将继续稳步增长，开发商抓住机会库存，房价波动为不太可能;一级办公室市场，甲级写字楼总供应量将突破100万至136.6万平方米，短时间内市场空置率将继续高企，明年平均租金预计将继续下滑;商业市场，商业供应巨额，到2016年预计将达到896万平方米，即将到来的项目包括友谊时代广场，颐和园城市广场，新世界K11，沉北华强广场，社区事业的兴起，执行旧项目改造，地下商业建设，购物中心格局调整，轻零售，重食，积极发展儿童休闲娱乐将成为未来的主要趋势，其发展前景广阔[6]。2.沈阳房地产发展存在的问题2.1房地产市场失灵在市场失灵的理想条件下，由于市场机制不足引发的市场失灵理想状况，市场失灵应由政府予以纠正，但沈阳市房地产业大量涌现。例如，富裕的房地产暴动加剧了贫富两极分化，造成沈阳房地产链条扭曲的市场秩序混乱，政府房屋政策不到位使得价格收入比1：3比1：6个经济适用房市场中断等等，沈阳市和中国房地产业的这种市场失灵突出，反映了政府的失败和缺席。市场失灵理想条件的正常偏离，市场失灵理想条件的正常偏离是市场机制不完善，不成熟和生产，而是真实状态的完美而成熟的市场机制。房地产市场信息不完善，市场信息不对称在市场上并不完全具有竞争力，房地产市场的理想条件正常偏离是规范，是房地产市场运作的基本条件，房地产开发商利用这个市场状况，房屋市场结构不足，所以应该具有竞争力的房地产行业有垄断和价格勾结。市场失灵理想条件的异常偏离，市场失灵的理想条件的异常偏离是市场本身不完善，不成熟造成的。沈阳房地产市场正在偏离市场转型期的理想条件，由于中国房地产市场体系不完善，市场机制完善，不成熟，市场规则不严重程度严重，市场理想条件异常偏差较大的差距，沈阳市场失灵等大量房地产市场严重影响了沈阳房地产业的经营发展[7]。2.2房地产开发融资结构不合理在国外成熟的房地产金融市场中，房地产开发和融资管理不仅融资融资，还有股权融资，以及证券化二级市场以外的市场以外的债务融资和股权融资，以及沈阳房地产开发商融资另一方面，房地产项目资金占用率大，发展时间长，银行的坏账风险高于房地产项目。2.3房地产税收存在诸多问题中国目前的房地产市场税收政策，目前房地产行业的蓬勃发展与日益突出的缺点相比。中国房地产市场税收政策发生了几次重大变化，逐步建立了小型动产产业转移税，所得税为主要的多税收，多重联动，多重收税的综合税收政策体系，但目前房地产市场税收政策具有鲜明的“过渡”迹象，有诸多问题，如税收复杂性，重复征税，税收征税范围狭窄，税基不覆盖，税收内部设定了合理，不同的税收政策辅助制度等问题越来越健全中国房地产市场越来越和谐健康发展的制约因素。另外，房地产市场税收制度的缺点应该是在较为重要的一个方面促进许多因素的高价格，改革和完善目前中国的房地产市场税收政策已成为社会关注的焦点[8]。中国目前的房地产税政策是房地产流通税和税收负担沉重的一个明显特征，并且减少了房地产税的联系，以及大量的税收优惠政策，这种安排的影响是双重的：第一，土地闲置，严重浪费，从1996年到2006年10年，各国耕地面积减少了1亿亩，同时大量的广泛用地，甚至浪费，统计显示，截至2006年底，全国总城规划范围114.93亩，闲置土地，空地86.24亩;第二阶段评估终身职位的轻重负担，而多次流入时征收税款，相当于无息贷款使用权人员，不仅仅是流通土地，不需要进行地价税情况就等于鼓励土地使用权及时在合适的时间开始登陆，而只是为了简单的土地开发，这种开放空间或利用不足的某种权力，或者作为一个小的土地有利于合理利用有限资源;三是进入土地市场流转承担税负过高，压制流动和正常市场交易的土地，造成土地隐蔽流动，逃税，因此增加，导致税收巨额损失从国家的总数。2.4局部商品房价格上涨过快沈阳近年来，商品房平均价格涨幅超过15％，该部门商品住宅平均价格涨幅超过20％。商品住房价格涨幅过快主要原因：一是对供需总体不平衡的需求直接影响低价商品住房供应价格变动和销量下滑，也使得商品房平均成交价格价格。二，成本推广，主要来自建材价格，征地成本增加，质量提高三个方面。第三，投机驱动，一些地理和文化优势的环境是显而易见的，投资价值较大的城市潜力吸引了大量的投资买家，但投资者投机者的投机性较小，投机现象有所增加，如果控制小，发展，将有利于房地产市场的健康发展，也可能影响金融安全[9]。

3.沈阳房地产发展中存在问题的原因3.1严重信息小对称导致市场失灵由于交易对象的不动性和复杂性，房地产市场信息不对称存在严重问题。在土地市场上，就是国有土地使用权转让市场信息不对称严重，国家基本掌握了国家信息部的土地，房地产开发企业了解这些信息是非常的小，特别是出售土地的协议，国有土地使用权的转让不能反映公开，公正和公正的原则。3.2产品外部性导致市场失灵所谓的外部性，是指一个单独的家庭或制造商的经济活动对其他家庭或制造商的影响，也称为外部效应或溢出效应，外部影响可分为外部积极影响和外部负面影响，外部积极效果是指单身家庭或生产者的经济活动免受其他家庭或制造者的损害，包括消费的外部积极影响和生产的外部积极影响。外部负面影响是指单一家庭或制造商对其他家庭或制造商的经济活动造成的损失，以及消费的外部负面影响和生产的外部负面影响。土地利用在外部性上，合理的农田保护好社会效益，大部分生态效益体现在农地保护和使用者身上，使市场对农业土地保护的监管小于社会的最佳数量，那么导致城市土地或其他非农业建设用地增加，造成耕地数量，农业和全国经济可持续发展造成的影响也大幅度下降。同时，由于责任人很少承担责任人，使理性人士对农业用地的占有率大于社会最优金额，使得城市土地市场均衡必然大于社会最优金额。3.3利益驱动致使投资规模越来越大投资需求是投资者为保护资产价值的投资需求。随着普通百姓生活水平的不断提高，投入意识越来越高，人们开始寻找投资渠道。但中国的投资渠道相对较窄，对大多数投资者而言，除投资房地产投资方式不佳外，再加上房价一直在上涨，所以我们要投资住房，导致需求进一步上涨。大量私人流入，如温州房地产集团等。房地产行业投资者在国家控制政策如此严格的条件下，将继续投资这个过程走，最重要的原因之一就是利润巨大。据有关资料显示，中国房地产业巨头广州恒大房地产2010年实现利润增长实现营业收入增长7倍，核心增长18倍。虽然中国是一个发展中国家，但由于是房地产业发展的黄金阶段，哪些利润等外国，特别是发达国家相比，中国房地产业的利润都非常丰富。德国房地产行业在这个国家的例子中，中国的房地产投资利润率与其他国家同期（地区）的房地产投资利润率比较最高，我们可以看到中国房地产业的利润率在世界的地位。2005年德国房地产业的外商投资达到264亿美元，投资占全国房地产业总投资的62％，2004年为两倍。但是，一些投资者在欧美房地产投资行业已经指出，在纽约或伦敦的房地产投资方面，4％的投资回报率可以被德国的投资者所接受，也高于7％以上。而同期国内房地产业务平均利润率已达26.79％，差距非常大。中国房地产开发业的利润一直是不争的事实。例如，中国大陆亿万富豪榜上，房地产业富豪总是占据突出地位。“在”福布斯“2005年中国富豪榜中，前50强中的15个是房地产业务或主营业务之一，至少有3家涉及房地产投资。近年来，许多其他行业企业，包括联想等高技术企业也加入了市场，似乎“房地产利润”提供了证据表明，一些专家认为开发商正在经营垄断，政府也参与其中，这是一个垄断，是行政垄断，一个是工业，商业垄断地方政府土地销售获得更多利润的利润，利润也是最大的。此外，房地产集团将有利润的几倍，也是牟利，利润是促进很多人投资房地产行业的重要原因，也是在推动中国房地产过热的前提下，沈阳房地产也形成过热的局面。3.4城镇化水平和经济水平的不断提高的推动长期以来，经济学家一直在关注房地产业。特别是1998年以来，中国房地产业发展迅速。中国的房地产行业也是在中国的经济领域，政治，普通民众引起了广泛的关注。亚当·斯密在分析国家财富的性质和原因时指出，资产分配是以房地产的使用为基础的。他指出，“只有居住的家庭住宅也是这个部分（对于现在的消费）的一部分，如果这个房子被房主占用，那么资产投资在房子里，那就是失去资本的效果，即不向业主提供任何收入。“根据使用，亚当·斯密将被归类为固定资本房地产。马克思恩格斯从财富分配中分析了房地产业的性质，不仅提出了更详细的租金理论，而且讨论了房地产业的性质，马克思指出：“资本可以固定在土地，即进入土地，其中一些相对较短期，如化学性质，施肥等的改善，其余是相对长期的，如维修渠，施工灌溉工程，形成土地，建筑物管理建筑物等。其他地方，被称为土地资本的土地资本属于同一资本类别[10]。马克思还指出，“对建筑物的需求将增加土地价值作为空间和基础，土地可以用作建筑材料需求的要素，也增加了。“恩格斯对”住房问题“也关心城市住房问题后的工业革命，提出”缺乏住房现象“，他描述了：当一个古老的文明国家从工厂手工业和小生产过渡到伟大的产业，也是因为顺利而顺利的过渡时期，大部分是“缺乏住房”的时期。一方面，大量的农民突然被大家吸引住了发展到工业中心的城市;对于这些旧城区的布局，这些旧城区的布局已经不再适合新的大工业条件，相应的交通街道正在扩大，新的街道开放，铁路是铺在城市里。当工人挤进城市时，工人和住房大量拆迁，工人和小公司突然出现Essmen和小工艺品缺乏住房，可以根据这个结论分析沈阳房地产行业十几年的快速过热发展与中国的城市化有着关系，随着越来越多的农民逐渐进入城市沈阳推动城市住房需求，房地产投资者越来越多地投入到内部，但忽视了另外一个问题，那就是房地产业的需求不是那么强劲的发展，人们可以有足够的能力买房子，许多人里面有很多房子，可以看作是潜在的风险因素[11]。4.沈阳房地产发展中问题的对策建议4.1增加政府政策管理力度根据Masky的需求层次理论，人类需求包括五个层面：生理需求，安全需求，社会需求，尊重需求，自我实现需求。生活的基本生活是人类的基本生存需要。在解决食品问题的基础上，生活已成为人们提高生活水平的主要关注点[12]。住房是公民的基本权利，国家应提高保护水平。十八大报告，胡锦涛同志说，要“建立市场配置和政府安全综合住房制度，加强住房建设和管理保障，满足困难家庭的基本需要”。这也是“保护住房建设”首先写入党的大会报告。在保护住房方面，国家应该有四个层次的义务：尊重，保护，促进和实现国内居民实现住房的基本愿望。虽然中央政府大力建设廉租房和限价房，要求地方政府实行，但不依赖土地融资，这一政策将落实到地方政府和商业住宅区简单捆绑。从国际角度来看，住房问题不仅是“民生”问题，而且是“民权”问题。确保住房权已成为全球化背景下社会发展的主流，也成为人类生存与发展的基本权利，人类可持续发展的观念在人权的体现中是真实的人的感觉发展观的体现。根据“经济，社会，文化权利国际公约”第11条，“本公约缔约国承认，人人有权为自己及其家人提供可比的生活水准，包括充足的食物，衣着和住房，而且生活条件，缔约国将采取适当步骤确保实现这项权利。“[13]合同有关国家”以最大的能力“采取法律和其他措施”逐步“实现全部实现本公约所承认的权利。近期国家政策已开始逐步取消经济适用房，全面推进经济适用住房和其他经济适用房。从国家的角度来看，低收入家庭的低收入家庭和低收入家庭的公共租住房屋正在成为住房保障的主要手段，无论在建设或实践探索中的制度如何发挥重要作用突破。同时，配套制度改革稳步推进。沈阳的经济适用住房政策工作仍然存在一定的问题，可以从以下几个方面着手。第一，是进一步完善当地经济适用房规划布局。目前，沈阳经济适用房建设在交通运输，绿化，教育设施，医疗等外部设施建设方面处于相对落后的状态。沈阳经济适用房项目选自市中心远，配套设施没有同时施工，延期完工后不能停留，或停留，但生活不方便。一些经济适用房的内部空间结构是不合理的，影响使用功能。面对这种情况，需要进一步完善沈阳经济适用房布局的规划。只有布局更科学合理，才能有更多的人享受住房福利。第二，是加大努力，提高经济适用房项目的质量。由于经济适用房的利润率和商品住房利润率都不可比，所以政府并不十分认真，沈阳一些经济适用住房在设计过程中，施工过程中，监督过程中，接受质量等方面严格控制，个人作品也使用不合标准的建筑材料，有质量和安全隐患。因此，为此，很多人担心经济适用房，在这一点上，有关部门必须加以监督[14]。第三，是进一步加强住房配置和经营管理工作的保障。目前在我国，家庭和个人住房，收入和金融资产，如缺乏基本信息，批准了一定程度的困难。沈阳也似乎欺骗了租金，欺骗情况。一些家庭收入增加，但仍不退出经济适用房，群众有很大的意见。最近出现的“房间凉爽”和“房间姐妹”事件也说明了这一点。第四，政府继续增加建设资金。2013年施工任务比去年大幅增加，融资困难，资金压力更大，部分经济适用房因资金不足，征地拆迁压力较大，未能完成征地拆迁，施工期延长。为了加快建设经济适用房，也需要沈阳政府在这方面给予一些政策支持的努力，让更多的钱进入这个里面。第五，是完善我国建设廉价住房法律法规。目前，中国目前的住房保障政策是以规范性文件的形式出版的，本文件在一定程度上虽然有一定的效果，但依然没有形成法律制度的制约。工作上还存在政策边界不足，利益调整和退出机制不足等问题。所以增加这方面的法律法规建设也是一项紧迫任务。第六，也是改善经济适用住房的整体设计。所谓的整体设计，就是要更加科学规划住房政策的整体保障。在沈阳，经济适用房建设和管理一般具有探索性质，包括政策，机制，保护范围，安全方法等，系统，科学的顶级设计至关重要。这些仍然需要在实践中不断改进。4.2建立适应市场经济发展需要的房地产融资体系房地产预警系统的理论研究始于20世纪90年代中后期，因为实践时间短，中国处于转型期，研究方法被用于借鉴各种对外经济预警系统。经济预警方法有两种主要类型：一种是定性分析，另一种是定量分析。以逻辑判断为基础的预警方法的定性分析方法，主要是通过对国家经济发展的信息整理和理论分析的现实做出准确的判断，适用于经济发展和转型的总体趋势，缺乏经济运行预测的实际情况包括：德尔菲法（专家调查法），相互影响法，情境警告法，主观概率法（经验诱导扣除法），领先指标法。定量分析方法是研究房地产变量之间的关系，使用回归分析方法从几个独立变量来预测变量的价值，包括线性线性回归到女性，多元线性回归和非线性回归。预警方法是在数学模型的基础上，随着时间的推移，探索变量的预警方法。[15]一般来说，它仍然是房地产行业的定量分析，但由于房地产行业的预警方式，特别强调时间序列的不利影响。从1998年房地产业改革开始以来，中国房地产行业经历了10年的快速发展时期，近年来整体发展良好，但随着全球经济一体化，房地产金融业改革深化，部分深层矛盾逐渐出现。2006年至今中国房地产经济波动表明，市场有适当调整的固有需求。全球次贷危机为中国房地产行业在这个转型关键时期提供了一个真实而深刻的经济标准，提醒房地产行业在快速发展中应该冷静下来，着眼于发展历程，借鉴国内外房地产融资和风险教育与经验教训和未来经验，建立现代经济发展需要适应房地产业融资体系尤为重要。中国房地产融资风险长期以来吸引了政府，企业和专家学者的高度重视。2008年初，全球次贷危机和中国房地产行业持续低迷，表明我国沸腾期的风险偏好得到加强，如果盈利能力提高，风险最终将导致经济增长周期。因此，过度追求短期利益可能潜在风险较大，我们应该从国内外的房地产风险预警方法中学习，结合中国房地产融资形势转型，提出房地产融资风险预警的“综合预警分析六步”，即结合定量，统计与分析结合，归纳推理，综合各项指标因素综合分析，总结和提取预警活动的基本方法。在此基础上，构建房地产融资风险预警指标体系“二维，三级，综合标准”模型。4.3通过征收相关税收和限购来进行房地产市场的调节首先，您可以增加物业税来遏制房地产投机。房地产行业具有多方位的财产作用，房地产开发的早期阶段，开发商必须支付一次性相当于土地出让金和税费的30％，这种开发成本大大增加了房地产开发商融资风险和物业税收可以缓解房地产开发中的纳税义务，增加市场供应来促进作用。同时，财产税的增加也可以在遏制土地上发挥作用。另外，物业税对投资需求也有一定的影响。物业税对投资需求更直观，直接增加投资成本。而如果价格继续上涨，那么缴交房产税就会增加，收入与原来相比要少得多。近年来，发展时间，中国房地产市场的宏观调控，一个明显的缺陷是政府没有区分房地产市场的住房需求和投资需求。因此，引入控制政策在制约投资行为的同时，也是抑制住房实际需求。大多数投资者是高收入和隐性灰色收入的家庭，在宏观调控绝对制约下，实际需求同时恶化，投机需求约束不会同步恶化，甚至有所改善。这就是为什么很多控制“组合拳”的原因不好的结果，必须不同于规范市场行为。第二，可以实施物业税来打击买方投机的一部分。另外，国家已经开始在各个城市开始试行房地产税，作为首批全国房屋房地产税改革试点城市，重庆已于当年1月28日正式启动改革试点工作，沈阳也可以尽早。4.4抑制商品房价格上涨过快牢固控制岗位，明确控制目标。房地产业的繁荣可以导致水泥，钢铁，装饰材料等行业的发展，并提供很多就业机会。对于地方政府来说，房地产业更加繁荣，意味着你可以收取大量的土地出让金和大量的税款。存在上述利益导致中央政府在中国房地产调控政策的制定中摇摆不定，部分地方政府实施了敷衍。2009年，国务院再次表示决心调整房价，新政策引入开发商不再等待看待，而是积极寻找对策，这是监管决定的重中之重。同时，应该明确的是，房价调整的目的是：对于小房价比小城镇的收入来说，要稳定住房价格，控制得太快上涨;而房价高于大城市，目标应位于住房价格稳中有跌。按市场需求减少商品房供应。商品房价格涨幅过快主要原因是住房需求过大。因此，要围绕需求侧制定控制措施，采取主要措施：发展经济适用住房和低成本住房，大幅度减少商品住房供给的市场需求;促进住房租赁市场的发展;控制城市拆迁进度;建立住房消费的合理理念。扩大私人资本投资。在房价上涨的浪潮中，一些私人资本参与房屋出售，炒作房价上涨也起了一定的推动作用。我认为限制私人资本房地产的主要方式应该是大量的私人资本开拓新的投资渠道。限制私人资本投资的主要原因是：一是引领行业缺乏经济发展主导;二是社会保障制度不完善，人们不得不担心投资;第三，市场准入限制太多，许多行业不允许私人资本;第四，融资渠道狭窄，限制私人资本融资能力。由于上述原因，政府应积极采取措施，激活其他地区的私人资本投资。具体措施是：调整民间资本市场准入政策，进一步放宽投资领域，拓宽投资渠道。加强对中国房地产市场的外商