2023年房地产估价师之开发经营与管理自测模拟预测题库

2023年房地产估价师之开发经营与管理

自测模拟预测题库（名校卷）

单选题（共80题）

1、下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的是（）。

A.过度开发和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。过度开

发反映市场上的供求关系，而房地产泡沫则反映市场价格和实际价

值之间的关系

B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于

房地产市场不正常的大起大落

C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段，而出现过度开发的

现象时，市场已经开始下滑了

D.过热表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是

为了获得长期收益，而房地产泡沫则表现为市场参与者对短期资本

收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期

的购买与囤积，以待价格更高时抛出

【答案】B

2、下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（）o

A.净经营收入=有效毛收入-经营费用

B.净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息

C.净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金

D.净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金

-所得税

【答案】A

3、下列关于房地产市场自然周期的表述中正确的是（）。

A.自然周期的第一阶段租金增长率稳定或小步上升

B.自然周期的第二阶段空置率下降，租金增长率上升

C.自然周期的第三阶段空置率上升，租金增长率下降

D.自然周期的第四阶段空置率上升，租金增长率上升

【答案】B

4、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净

现值的期望值分别为E甲=1500万元，E乙=1800万元，£丙=

2200万元；净现值的标准差分别为6甲=890万元,6乙=910万元,

6丙=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确

的是（）o

A.乙<丙<甲

B.甲〈乙〈丙

C.丙〈甲〈乙

D.乙〈甲〈丙

【答案】A

5、关于利息的计算，下列说法不正确的是（）o

A.按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按

半年计息，其后年份按全年计息

B.还款当年按年末偿还，按全年计息

C.每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额/2）x贷款利

率

D.“气球法”是指借款期末一次偿付全部本金和利息

【答案】D

6、在编制房地产开发项目可行性研究报告时，下列规划内容中，不

属于行政规划设计方案选择的是（）o

A.项目的交通组织规划

B.项目构成及平面布置

C.项目的建筑规划

D.城市土地利用规划

【答案】D

7、在施工过程中，下列情形中，不需要开发商按照国家有关规定办

理申请批准手续的是（）o

A.需要临时停水.停电.中断道路交通

B.需临时占用规划批准范围以外场地

C.可能损坏道路.管线.电力.邮电通信等公共设施

D.需要进行大量人工拆除作业的

【答案】D

8、投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、

()等。

A.规划设计方案

B.投资估算

C.资源条件

D.投资权益

【答案】C

9、一般来说，对于一个开发期为2年的商品住宅开发项目，其目标

成本利润率大体应为()。

A.15%-25%

B.25%~35%

C.35%~45%

D.45%~50%

【答案】C

10、物业甲为写字楼项目，2017年末价值为1000万元，预计2018

年末价值为110。万元的可能性为50%、为900万元的可能性为50%；

物业乙为保龄球场项目，2017年末价值为1000万元，2018年末价

值为1200万元的可能性是50%、为800万元的可能性为50%,甲乙

两个物业投资风险比较的结果是（）。

A.甲物业投资风险较大

B.乙物业投资风险较大

C.甲、乙两个物业投资风险一样大

D.无法判断

【答案】B

11、建筑材料的质量与其在自然状态下的体积之比称为建筑材料的

（）o

A.密度

B.表观密度

C.密实度

D.孔隙

【答案】B

12、设损益表中的销售利润为SP,营业利润为BP,利润总额为TP,

净利润为NP,则以下关系中一定成立的为（）o

A.SP<TP

B.TP>BP

C.BP<NP

D.TP>NP

【答案】D

13、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期不足一年的，则

其到位资金原则上不得少于工程合同价的（）。

A.20%

B.30%

C.40%

D.50%

【答案】D

14、关于资金等效值的说法，正确的是（）o

A.时值是资金运动起点时的金额

B.现值是资金运动结束时的金额

C.是指与某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另一时间点

上的价值

D.不同时点发生的等额资金具有相同的价值

【答案】C

15、房地产属于不动产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很

难在短时期内将房地产兑换成现金，这主要体现了房地产投资风险

的（）。

A.政治风险

B.变现风险

C.机会成本风险

D.市场供求风险

【答案】B

16、对于房地产开发项目，以下各项目中属于投资者各方现金流量

表的是（）O

A.自有资金

B.销售收入

C.自营收入

D.经营资金出资额

【答案】D

17、下列选项中不可以用于土地储备资金的是（）。

A.土地出让收入中安排的一部分资金

B.向银行业金融机构举借的贷款

C.国有土地收益基金中安排的资金

D.经财政部门批准可用于土地储备的其他财政资金

【答案】B

18、下列房地产投资风险中，房地产开发企业可以控制的是（）o

A.收益现金流风险

B.市场供求风险

C.通货膨胀风险

D.利率变动风险

【答案】A

19、关于预算，下列说法错误的是（）o

A.可以帮助物业服务企业努力减少物业净经营收入的变动，估算在

某一时间上物业现金流的状况

B.当一项未预计到的费用支出导致现金短缺时，预算可以帮助物业

服务企业找到妥善的处理方法，以满足这项费用的支出

C.预算有许多类型，主要有年度运营预算，资本支出预算和长期预

算

D.年度运营预算可以显示在业主持有物业的时间内，物业的现金流

将会有哪些变化

【答案】D

20、收益性物业管理中的收入包括其他收入和（）。

A.租金收入

B.绿地管理费

C.保安费用

D.能源费

【答案】A

21、（）要求企业提供的会计信息应当反映与企业财务状况、经

营成果和现金流量有关的所有重要交易或者事项。

A.可靠性

B.重要性

C.可比性

D.谨慎性

【答案】B

22、某银行提供的贷款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三笔贷款。

若甲贷款以年计息，乙贷款以季计息，丙贷款以月计息，则这三笔

贷款的实际年利率从大到小排列顺序正确的是（）。

A.甲〉乙〉丙

B.丙〉乙〉甲

C.乙〉甲〉丙

D.乙＞丙＞甲

【答案】B

23、采用工程量清单方式招标的，不需要在招标文件中公布的内容

是（）。

A.工程量清单

B.招标标底

C.招标控制价

D.评标办法

【答案】B

24、对于相同的两个房地产投资方案，其动态投资回收期（Pb）与

静态投资回收期（Pb'）之间的关系是（）o

A.Pb<Pb1

B.PbWPb'

C.Pb=Pb'

D.Pb>Pb1

【答案】D

25、某市2016年商品住宅新开工面积为600万平方米，竣工面积为

400万平方米，2015年底未完工并继续施工的商品住宅面积为200

万平方米，该市商品住宅的平均建设周期为（）年。

A.0.5

B.1.0

C.1.5

D.2.0

【答案】D

26、在房地产开发项目策划中，主要考虑项目所在地点的交通、城

市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地

质、水文、噪声、空气污染等因素的分析与选择的是（）o

A.地域分析与选择

B.具体地点的分析与选择

C.开发内容和规模的分析与选择

D.开发时机的分析与选择

【答案】B

27、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种

取值时，且可以分析出每一可变因素的可能变化范围及其概率分布,

进行风险分析的方法，一般采用（）o

A.概率分析

B.解析法

C.蒙特卡洛法

D.杠杆分析

【答案】C

28、（）是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投

资行为发生所要求的最低投资报酬率。

A.内部收益率

B.基准收益率

C.期望投资回报率

D.名义投资回报率

【答案】B

29、在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于

（）。

A.交通的通达程度

B.物业的规模大小

C.人口的分布密度

D.居民的购买能力

【答案】A

30、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种

取值时，且可以分析出每一可变因素的可能变化范围及其概率分布,

进行风险分析的方法，一般采用（）o

A.概率分析

B.解析法

C.蒙特卡洛法

D.杠杆分析

【答案】C

31、进行会计查账的首要工作是（）o

A.查阅会计账簿

B.查阅会计凭证

C.检查会计错弊

D.查阅会计核算形式

【答案】B

32、对出租物业来说，最主要的收入记录是（）。

A.空置率水平

B.租金清单

C.押金收入

D.欠租清单

【答案】B

33、财务费用中利息以外的其他融资费用，一般占利息的（）左

右。

A.5%

B.8%

C.10%

D.15%

【答案】C

34、从抵押担保的质量看，以下最优的抵押品是（）o

A.商品住宅

B.商用房地产

C.经济适用住宅

D.出让国有土地使用权

【答案】A

35、房地产能抵消通货膨胀的影响，尤其是（）的影响。

A.预期通货膨胀

B.非预期通货膨胀

C.成本型通货膨胀

D.需求型通货膨胀

【答案】A

36、甲写字楼购买价格为100万元，年净经营收入为30万元，年还

本付息额为15万元；乙写字楼购买价格为200万元，年净经营收入

为50万元，年还本付息额为30万元。若不考虑其他因素的影响，

则甲、乙两写字楼投资现金回报率的关系为（）o

A.甲〉乙

B.甲

C.甲=乙

D.无法判断

【答案】A

37、随着政府土地储备制度的建立，（）划拨土地使用权，已经

成为政府土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商直

接获取该类土地的机会逐渐减少。

A.存量

B.增量

C.流量

D.定量

【答案】A

38、商品房开发市场通常是典型的（）市场。

A.完全竞争

B.垄断竞争

C.寡头垄断

D.完全垄断

【答案】B

39、某投资者于2014年1月以500万元购买一写字楼用于出租经营,

其中200万元为年利率为7.5%、期限为30年、按年等额还款的抵

押贷款，其余由投资者以现金支付，2015年该写字楼的年毛租金收

入为100万元，空置和收租损失为毛租金收入的10%,年运营费用

为毛租金收入的30%,写字楼年增值率为3%,则2015年该写字楼的

投资回报率为（）o

A.12.39%

B.15.38%

C.16.25%

D.21.13%

【答案】c

40、地下室防潮、防水构造做法中，当常年静止水位和丰水期最高

水位都高于地下室地坪时，应采用（）的做法。

A.防潮

B.防潮与排水相结合

C.卷材防水

D.钢筋混凝土防水

【答案】C

41、下列开发商定价法不属于竞争导向定价的是（）o

A.领导定价法

B.挑战定价法

C.价值定价法

D.随行就市定价法

【答案】C

42、房地产开发项目的施工许可证由（）向发证机关申请领取。

A.施工单位

B.建设单位

C.监理单位

D.设计单位

【答案】B

43、下列属于房地产开发投资的静态指标的是（）o

A.财务内部收益率

B.投资回报率

C.成本利润率

D.资本金净利润率

【答案】C

44、将短期借款视为现金流入的基本报表是（）。

A.项目投资现金流量表

B.资本金现金流量表

C.借款还本付息估算表

D.投资计划与资金筹措表

【答案】B

45、进行静态条件下的计算与进行动态条件下的计算，两者的区别

是（）。

A.是否考虑计算公式的影响

B.是否的考虑设备寿命影响

C.是否考虑资金时间价值的影响

D.是否考虑设备磨损的影响

【答案】C

46、关于个人住房抵押贷款，下列说法不正确的是（）。

A.个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款

B.个人住房抵押贷款的利率，有固定利率和可调利率两种类型

C.我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，于下月

初开始，按新的利率规定计算利息

D.我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%

【答案】C

47、对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于

建设阶段工作的是（）。

A.土地储备

B.销售方案的细化

C.建设项目的质量控制

D.申领《建设用地规划许可证》

【答案】C

48、市场最低量与市场潜量间的距离表示需求的（）o

A.市场营销空间

B.市场营销总量

C.市场营销敏感性

D.市场营销需求量

【答案】C

49、房地产市场分析中，根据投资者参与房地产市场投资的不同目

的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化

的是（）o

A.区域结构分心

B.租买结构分析

C.供求结构缝隙

D.投资结构分析

【答案】D

50、区域房地产市场分析侧重于地区经济分析、区位分析以及

（）等内容。

A.项目竞争分析

B.敏感性分析

C.专业市场分析

D.市场趋势分析

【答案】D

51、房地产市场需求指标不包括（）o

A.国内生产总值

B.空置率

C.人口数量

D.房屋空间使用数量

【答案】B

52、某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为0.5%,计息周期

为一年，实际利率是（）。

A.106.12%

B.6.17%

C.50.21%

D.6.00%

【答案】B

53、潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与（）。

A.意愿

B.途径

C.能力

D.动机

【答案】B

54、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/

月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。

当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金为（）万元。

A.13.2

B.15.9

C.19.5

D.20.4

【答案】B

55、下列房地产投资行为中，房地产投资管理经验丰富的机构投资

者通常会选择的是（）o

A.开发商品住宅

B.开发工业厂房

C.购买优良区位的新竣工物业

D.购买繁华区域的成熟物业

【答案】C

56、关于债务融资，下列说法不正确的是（）o

A.信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道

B.债券偿付方式有三种：第一种是偿还，第二种是转期，第三种是

转贷

c.企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为3〜5年

D.利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”或“借鸡生蛋”

【答案】B

57、某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款,

已知抵押贷款年利率为6.6%,期限为10年，购房者月还款额的增

长率为0.5%,则购房者的首次还款额是（）元。

A.2040.82

B.3451.83

C.5089.01

D.6666.37

【答案】B

58、国家对房地产开发项目资金比例要求是（）。

A.10%

B.20%

C.30%

D.40%

【答案】C

59、某银行发放了一笔年利率7.5%、期限15年、按年等额还本付

息的贷款，若年还款额为36000元，则该笔贷款第10年的投资回报

是（）元。

A.10923.89

B.12673.39

C.23326.61

D.25076.11

【答案】B

60、小型购物商场一般并不依赖于吸引距离较远的消费者，也就是

说（）对小型商场并不很重要。

A.停车

B.位置

C.特色

D.距离

【答案】C

61、（）是某个经济行为个体的活动使他人或社会受益，而受益者

无须花费代价。

A.负外部性

B.正外部性

C.强外部性

D.弱外部性

【答案】B

62、房地产开发项目用于（）时，不计算借款偿还期。

A.出租

B.自营

C.经营

D.销售

【答案】D

63、下列房地产市场指标中，属于房地产租赁市场供给指标的是

（）。

A.房地产租金

B.房地产实际出租量

C.出租房屋空置率

D.房价租金比

【答案】C

64、下列选项中，不属于动态经济评价指标的是（）o

A.财务内部收益率

B.财务净现值

C.投资收益率

D.动态投资回收期

【答案】C

65、甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10

月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%,乙物

业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业

投资风险比较的结果是（）o

A.甲物业投资风险大

B.乙物业投资风险大

C.甲、乙物业的投资风险相同

D.难以判断甲、乙物业的投资风险大小

【答案】B

66、（）是指房地产投资容易受到政府政策的影响。

A.易受政策影响性

B.存在效益外溢和转移

C.适于进行长期投资

D.最高最佳使用性

【答案】A

67、赵某以12000元/m2的价格购买了230m2的商铺用于出租经营,

购买价中的60%来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年

利率为10%,每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，

则其偿债备付率为（）o

A.0.12

B.0.21

C.1.26

D.2.05

【答案】c

68、在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、

建筑设计等项工作的，一般是（）o

A.建筑师

B.结构工程师

C.设备工程师

D.造价工程师

【答案】A

69、对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于

建设阶段工作的是（）。

A.土地储备

B.销售方案的细化

C.建设项目的质量控制

D.申领《建设用地规划许可证》

【答案】C

70、在经济寿命期限内，企业固定资产不间断计提折旧所依据的会

计假设是（）。

A.会计主体

B.持续经营

C.会计分期

D.货币计量

【答案】B

71、下列风险中属于系统风险的是（）o

A.比较风险

B.市场供求风险

C.未来运营费用风险

D.持有期风险

【答案】B

72、（）是具有社会保障性质的政策性商品住房，政府对其建设在土

地供应和税费征收上给予很多优惠，但其销售价格和销售对象要受

政府的指导。

A.廉租房

B.经济适用房

C.市场价商品住宅

D.商品房

【答案】B

73、房地产市场需求指标不包括（）。

A.国内生产总值

B.空置率

C.人口数量

D.房屋空间使用数量

【答案】B

74、房地产开发项目的质量控制包括决策阶段、设计阶段和施工阶

段的质量控制，其中不属于施工阶段质量控制内容的是（）o

A.对工程采用的配套设备进行检验

B.确立有关质量文件的档案制度

C.对原材料的检验

D.控制工程变更

【答案】D

75、房地产投资信托基金投资房地产的常用经营模式是（）。

A.购买一出售

B.购买-更新改造-出售

C.购买一持有出租一出售

D.开发一出售

【答案】C

76、某市2010年新开工的房屋建筑面积为100万m2,2009年末完

工转入2010年继续施工的房屋建筑面积为30万m2,2010年竣工的

房屋建筑面积为70万m2。那么，该市房屋的平均建设周期为（）年。

A.1.4

B.1.9

C.2

D.3

【答案】B

77、若登记账簿出现借贷方向、科目正确，但是入账金额少记的，

应采用（）。

A.划线更正法

B.红字更正法

C.补充登记法

D.划线注销，注明“此行空白”

【答案】C

78、某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为110万台，

企业选用平滑指数为0.8,则本期预测销售量为（）万台。

A.102

B.120

C.108

D.88

【答案】c

79、下列关于贷款担保的说法，错误的是（）o

A.是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款

人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证

B.贷款的担保人能取代借款人的信用状况

C.贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还

D.贷款有保证、抵押、质押三种形式

【答案】B

80、房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费

应列入（）o

A.管理费

B.销售费用

C.其他费用

D.前期费用

【答案】B

多选题（共40题）

1、当承包商仅作为营造商时，其利润仅与（）有关，承担的风险

相对较少

A.土地成本

B.建造成本

C.资金筹措

D.施工周期

E.市场营销

【答案】BD

2、地方政府的年度土地储备计划包括（）0

A.年初和年末土地储备规模

B.年度前期开发规模

C.年度土地出让金总额

D.年度土地供应规模

E.年度土地储备临时利用计划

【答案】ABD

3、收集一手资料常用的方法有（）。

A.观察法

B.访问法

C.头脑风暴法

D.问卷法

E.实验法

【答案】ABD

4、开发商的定价方法有（）0

A.成本导向定价法

B.目标导向定价法

C.竞争导向定价法

D.购买者导向定价法

E.市场导向定价法

【答案】ACD

5、房地产开发项目可行性研究中，投资机会研究的主要内容有

（）o

A.地理环境

B.经济政策

C.项目投资估算

D.市场情况

E.市场需求与供给情况

【答案】ABD

6、关于工程建设项目招标的说法，正确的有（）o

A.法律、法规规定不宜公开招标的，可采取邀请招标

B.招标项目必须编制标底

C.采用工程量清单招标的，工程量清单必须作为招标文件的组成部

分

D.采用工程量清单招标的，应编制招标控制价

E.招标控制价必须保密

【答案】ACD

7、下列对投资组合理论说法正确的有（）o

A.投资组合理论的主要论点是：对于相同的宏观经济环境变化，不

同投资项目的收益会有不同的反应

B.大型机构投资者进行房地产投资时，非常注重研究其地区分布、

时间分布以及项目类型分布的合理性

C.投资者选择投资组合曲线时，最客观的选择是借用低微风险甚至

毫无风险的投资项目

D.投资组合理论所做出的减少风险的方法可使投资组合变成毫无风

险

E.通过投资组合理论可使个别风险和系统风险减少甚至于完全抵消

【答案】ABC

8、按房地产用途可将房地产市场细分为若干子市场，这是因为不同

用途的房地产在（）等方面存在差异。

A.投资决策

B.规划设计

C.工程建设

D.地域范围

E.产品功能

【答案】ABC

9、房地产开发项目竣工后，建设单位移交给城市档案馆的技术资料

主要有（）。

A.前期工作资料

B.土建资料

C.安装资料

D.租售资料

E.物业管理资料

【答案】ABC

10、上海市二手房转让市场，是按房地产市场细分的（）标准划分的。

A.按地域细分

B.按房地产用途细分

C.按存量增量细分

D.按交易形式细分E按目标市场细分

【答案】ACD

11、决策的有效性程度通常从决策的（）等方面来评价。

A.合理性

B.可接受性

C.时效性

D.参与性

E.经济性

【答案】ABC

12、出租用的商用房地产的还款的主要来源受到（）等市场因素

的影响。

A.销售收入

B.租金水平

C.运营成本

D.营业收入

E.出租率

【答案】BC

13、关于单利计息与复利计息的说法中，正确的有（）。

A.我国个人储蓄存款和国库券的利息是以复利计算的

B.我国房地产抵押贷款和住房抵押贷款是按复利计息的

C.在投资分析中，一般采用单利计息

D.资金在不停地运动，在实际使用中都采用连续复利计息

E.在实际中采用较为简便的间断复利计息方式计算

【答案】B

14、房地产开发项目的基本报表包括（）。

A.现金流量表

B.财务计划现金流量表

C.利润表

D.资产负债表

E.投资计划与资金筹措表

【答案】ABCD

15、能够改变收益性物业潜在毛租金收入的因素有（）。

A.空置面积

B.租金水平

C.收租损失水平

D.可出租面积

E.经营费用

【答案】BD

16、在房地产开发投资的项目投资现金流量表中，现金流出不包括

（）o

A.开发建设投资

B.土地增值税

C借款本金偿还

D.借款利息支付

E.运营费用

【答案】CD

17、银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有（）。

A.分期发放贷款，对其资金使用情况进行监控

B.对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用

C.要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于开发项目总投资

的30%

D.不向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款

E.密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用

【答案】ABD

18、城乡规划管理部门在《建设项目用地预审与选址意见书》中，

规划土地使用要求包括（）等。

A.建筑规模

B.公共服务设施

C.容积率

D.绿地率

E.建设项目与城市道路的距离

【答案】ACD

19、建筑材料的物理性质中，与质量有关的性质包括（）o

A.密度

B.表观密度

C.密实度

D.孔隙率

E.吸水性

【答案】ABCD

20、市场总需求是指在（）的情况下，特定的消费者群体可能购买的

总量。

A.特定地理范围内

B.特定时期

C.特定的政治环境

D.特定市场营销环境E特定市场营销计划

【答案】ABD

21、可用于互斥方案比选的方法有（）。

A.净现值法

B.内部收益率法

C.动态投资回收期法

D.费用现值比较法

E.费用年值比较法

【答案】AD

22、房地产开发投资的清偿能力指标一般有（）。

A.借款偿还期

B.偿债备付率

C.投资利润率

D.资产负债率

E.利息备付率

【答案】AD

23、从投资的角度来看，决定资金时间价值大小的主要因素有

（）。

A.投资利润率

B.通货膨胀率

C.投资风险

D.经济增长率

E.存款准备金率

【答案】ABC

24、细分市场评价主要涉及（）等方面的评价。

A.细分市场的可衡量性

B.细分市场的规模和发展前景

C.细分市场的差异性大小

D.企业的目标和资源

E.细分市场结构的吸引力

【答案】BD

25、当承包商仅作为营造商时，其利润仅与（）有关，承担的

风险相对较少。

A.土地成本

B.建造成本

C.资金筹措

D.市场营销

E.施工周期

【答案】B

26、会计的目的是建立一个以提供财务信息为主的经济信息系统。

该系统的内容包括（）o

A.会计信息流通系统

B.会计信息控制系统

C.会计信息解释系统

D.会计信息处理系统

E.会计信息调节系统

【答案】ACD

27、按照物业用途类型划分，房地产投资可以分为（）投资。

A.居住物业

B.商业物业

C.工业物业

D.出租物业

E.仓储物业

【答案】ABC

28、成本计划可分解为（）方

A.材料设备成本计划

B.管理费成本计划

C.人工费成本计划

D.不可预见成本计划

E.施工机械费用计划

【答案】ABC

29、下列房地产定价方法中，属于竞争导向定价的有（）。

A.认知价值定价法

B.价值定价法

C.领导定价法

D.挑战定价法

E.随行就市定价法

【答案】CD

30、房地产开发企业在融资方案比选时，通常会选择（）的方

案。

A.资金来源可靠

B.审核程序复杂

C.资金结构合理

D.融资成本较低

E.融资风险较小

【答案】ACD

31、房地产开发投资的经济效果主要的表现形式为销售收入，其经

济效果的大小可以用（）来衡量。

A.租金收益

B.开发利润

C.成本利润率

D.投资收益率

E.毛利额

【答案】BCD

32、下列关于资产负债率的表述中，正确的有（）。

A.表明了负债占资产的比例

B.反映了项目的财务风险程度

C.资产负债率越高，则企业应变能力越强

D.属于长期偿债能力指标

E.房地产开发企业的资产负债率一般较高

【答案】ABD

33、从企业角度出发，不论从何种角度进行市场细分，所确定的细

分市场必须具备（）o

A.可转换性

B.可区分性

C.可营利性

D.可实现性

E.可衡量性

【答案】BCD

34、具体的评价方案中加以明确的内容包括（）。

A.开发项目拟建设的物业类型

B.开发项目的规划设计条件

C.建筑面积的规模和物业档次

D.合作方式与合作条件

E.拟投入资本金的数量和在总投资中的比例

【答案】ACD

35、提高贷款利率对房地产市场的影响主要有（）。

A.导致房地产实际价值下降

B.导致房地产实际价值上升

C.加大投资者债务负担

D.抑制房地产市场需求E增加房地产市场需求

【答案】ACD

36、抵押率的确定受（）等因素的影响。

A.抵押物的流动性

B.贷款期限长短

C.通货膨胀预期

D.抵押物所处的市场条件

E.抵押物的新旧程度

【答案】ABCD

37、房地产产品经营方式的分析和选择，是对（）等经营方式进行选

择。

A.出售

B.出租

C.物业管理

D.自营E中介服务

【答案】ABD

38、抵押率的确定受（）等因素的影响。

A.抵押物的流动性

B.贷款期限长短

C.通货膨胀预期

D.抵押物所处的市场条件

E.抵押物的新旧程度

【答案】ABCD

39、依代理委托方的不同，物业代理可以分为（）o

A.联合代理

B.买方代理

C.独家代理

D.卖方代理

E.双重代理

【答案】BD

40、建筑安装工程费用中的财产保险费，属于（）。

A.措施费

B.规费

C.间接费

D.直接工程费

E.企业管理费

【答案】C

大题（共10题）

一、估价对象为A城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租

赁活动活跃；因城市道路扩建需要拆迁，并于2008年8月30日获

得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约

定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于2008年9

月5日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估

价作业日期为2008年9月5日至9月10日，房地产估价师张某于

2008年9月5日到现场进行了实地查看。以下为该估价机构出具的

估价结果报告的片段。一、估价委托人（略）二、估价机

构（略）三、估价对象（一）估价对象实物状况（略）

（二）估价对象权益状况（略）（三）估价对象区位状况（略）

四、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市

场价格。五、价值定义：估价对象于价值时点的公开市场价值。

六、价值时点：2008年9月5日。七、估价依据1.《中华

人民共和国城市房地产管理法》。2.《城市房屋拆迁管理条例》

(国务院令第305号)。3.《房地产估价规范》(GB/T50291—

1999)o

【答案】

二、本次估价背景如下：估价对象为一宗商业用途的在建工程；

主体结构封顶后至估价时点已停工3年，规划总建筑面积为1.5万

m2,估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产

的抵押价值。以下为该房地产抵押估价技术报告中"估价方法适用

性分析”内容片段：估价方法适用性分析1.根据《房地产估价

规范》(GB/T50291—1999),主要的估价方法有市场法、收益法、成

本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，

具有开发潜力，宜采用假设开发法估价，•估价对象为商业房地产，

故可以采用收益法测算开发完成的价值；估价对象成本造价等资料

较为齐全，故可以采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用

假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。2.假设开发法是

预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，

然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求

取估价对象价值的方法。由于本次估价目的是在建工程抵押，所以

在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。3.收益法是预

测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，

将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。由于估价

对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、

成本法估算估价对象开发完成后的价值。4.成本法是求取估价

对象在估价时点的重新购建价格的折旧，然后将重新购建价格减去

折旧来求取估价对象价值的方法。本次具体采用房地分估、综

合计价的方式进行，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估

在建工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价

格。用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据估价委托人提

供的该在建工程项目造价资料等据实测算。由于估价对象已停工3

年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素。

【答案】

三、（一）某家庭计划5年后购买一套120m2的新建住房，该家庭目

前及未来5年的财务状况如下：（1）目前已准备用于购房的积

蓄共50万元；（2）该家庭月工资收入为12000元，预计将以

每月0.5%的比例递增，该收入的50%储蓄用于购房；（3）该家

庭另有一套房产出租，每月净租金收入为100。元，全部储蓄用于购

房。各项收入均为月末取得。若5年后该家庭购房时首付款比例为

50%,则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下,

该家庭可承受的最高住房单价是多少？（假设银行存款年利率为3%,

按月计息）

【答案】已知：i=3%/12=0.25%,n=5错误12=60,s=0.5%,

Al=12000错误50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）

F1=P1(1+i)n=500000错误(1+0.25%)60=580808.39(元)；

(2)F2=P2(1+i)n=A/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n}(1+i)

n=6000/(0.25%-0.5%)错误{1-[(1+0.5%)/(1+0.25%)]60}错

误(1+0.25%)60=449360.09(元)；(3)F3=A2[(1+i)]n-1]

/i或者F3=A2/i[1-1/(1+i)n](1+i)n=1000错误[(1+0.25%)

60-1]/0.25%=64646.71(元)；(4)

F=Fl+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19(元)；

(5)可购住房总价为：1094815.19/50%=2189630.38(元)；

(6)可购住房单价为：2189630.38/120=18246.92(元/m2)。

方法二：(1)P1=5O万元；

四、H办公用房建于2005年，为4层钢筋混凝土框架结构，建筑面

积2310m2,建筑密度为60%,用地为2004年通过出让国有土地使用

权取得，使用期限40年。2010年因抵押贷款，对该房地产进行评

估。采用成本法，其计算过程如下。(1)土地价格估算根

据有关资料，考虑估价对象用地性质、土地等级、地段位置等，确

定估价对象用地楼面地价为1200元/m2。则土地价格为：

1200x2310x60%=1663200(元)-=166.3(万元)。(2)建筑

物价格计算按照本市2010年同类钢筋混凝土框架结构建筑物重

置价格为2175元/m2。该工程建设期为1年，假设资金分期均

匀投入，年贷款利息率为5.85%,开发商利润率为20%,则利息为：

2175x0.5x5.85%«63.6(元/m2)。开发商利润为：2175x20%=

435(元/m2)。钢筋混凝土框架结构使用年限为60年，残值率

为2%,已使用5年，根据定率折旧法公式，其成新率为：[1-(1

-2%）x5/60]xl00%=92%o建筑物现值为：（2175+63.6+435）

x92%x2310=5681934.72（元）-568.2（万元）。（3）估价结

果确定166.3+568.2=734.5（万元）

【答案】

五、估价对象为A城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租

赁活动活跃；因城市道路扩建需要拆迁，并于2008年8月30日获

得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约

定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于2008年9

月5日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估

价作业日期为2008年9月5日至9月10日，房地产估价师张某于

2008年9月5日到现场进行了实地查看。以下为该估价机构出具的

估价结果报告的片段。一、估价委托人（略）二、估价机

构（略）三、估价对象（一）估价对象实物状况（略）

（-）估价对象权益状况（略）（三）估价对象区位状况（略）

四、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市

场价格。五、价值定义：估价对象于价值时点的公开市场价值。

六、价值时点：2008年9月5日。七、估价依据1.《中华

人民共和国城市房地产管理法》。2.《城市房屋拆迁管理条例》

（国务院令第305号）。3.《房地产估价规范》（GB/T50291—

1999）o

【答案】

六、H办公用房建于2005年，为4层钢筋混凝土框架结构，建筑面

积2310m2,建筑密度为60%,用地为2004年通过出让国有土地使用

权取得，使用期限40年。2010年因抵押贷款，对该房地产进行评

估。采用成本法，其计算过程如下。（1）土地价格估算根

据有关资料，考虑估价对象用地性质、土地等级、地段位置等，确

定估价对象用地楼面地价为1200元/m2。则土地价格为：

1200x2310x60%=1663200（元）=166.3（万元）。（2）建筑

物价格计算按照本市2010年同类钢筋混凝土框架结构建筑物重

置价格为2175元/m2。该工程建设期为1年，假设资金分期均

匀投入，年贷款利息率为5.85%,开发商利润率为20%,则利息为：

2175x0.5x5.85%«63.6（元/m2）。开发商利润为:2175x20%=

435（元/m2）。钢筋混凝土框架结构使用年限为60年，残值率

为2%,已使用5年，根据定率折旧法公式，其成新率为：[1-（1

-2%）x5/60]xl00%=92%o建筑物现值为：（2175+63.6+435）

x92%x2310=5681934.72（元）-568.2（万元）。（3）估价结

果确定166.3+568.2=734.5（万元）

【答案】

七、本次估价背景情况如下：估价对象是李某拥有的位于某住

宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配

套不足的问题，规划部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住

宅楼一层大部分业主已将住宅改为商铺。李某也已申请改建，但尚

未办理完变更手续，后因债务问题需转让该套住宅，委托房地产估

价机构评估其市场价值。以下是该房地产估价报告中“最高最

佳利用分析”内容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指

法律上允许，技术上可能，经济上允许，经过充分合理的论证，使

估价对象的价值最大的一种利用。估价对象最高最佳利用分析具体

如下：1.法律上的允许。估价对象相关权属证书登记土地用途

为综合用地，房屋用途为住宅。鉴于土地法定用途为综合用地，且

规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商铺，故估价对象变更

房屋用途具有可能性。因李某已申请改建，所以估价对象按照商业

用途使用在法律上应视为许可。2.技术上的可能性。虽然估价

对象为已建成住宅，但经估价人员实地查勘，为适应改建为商铺用

途的需要，可以拆除承重墙以外的部分墙体。所以，估价对象改建

为商铺从建筑材料性能、施工手段等技术方面是可能的。3.经

济上的可行性。结合估价对象所在区域房地产市场状况，经过分析

测算，若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用带来的收入

现值，大于作为住宅使用带来的收入现值。所以，估价对象改建为

商铺使用经济上可行。4.价值最大化分析。经调查，于估价时

点估价对象类似住宅市场均价为8000元/m2,类似商铺市场均价为

20000元/m2。若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修

成本及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值。所以，

估价对象作为商铺利用的价值为最大。综上所述，估价对象的

最高最佳利用方式为商铺，故本次估价以重新开发为前提。

【答案】

八、XX商务楼估价报告报