房地产行业2024年度预计行业指标降幅收窄

目录TOC\o"1-2"\h\z\u2023年回顾：段性苏未能续 5政策工箱扩，基仍处于复苏道 6需求端政策组合超预期，本轮累计宽松力度或追平14-15年 6强刺激下销售复苏持续性不及预期 9土地市场延续低迷，房企拿地进一步收缩聚焦 12企业间营分，近资端支政策所发力 14销售延续分化态势，央国企领先幅度有所收窄 14近期融资端支持政策发力以抵御行业风险暴露 15拿地端分化更为明显 17城中村造和障房有望成重要抓手 18城中村改造有望提升中长期优质供给 18保障房建设提速，或成为扩大投资的重要抓手 22预计2024年行业主要指标幅收窄 24投资建议 26风险提示 26图表目录图1：10月商品房销售面积比-11.0%，累计同比-7.8% 5图2：10月房屋新开工面积比-21.1%，累计同比-23.2% 5图3：房地产指数震荡下行（2022年1月4日=100） 5图4：贝壳百城主流首二套房贷利率 7图5：2023年10月重点城分线级房贷利率 7图6：本轮需求端政策累计放送力度或追平2014-2015年 8图7：克而瑞百城月度商品住宅成交面积（单位：万方） 9图8：克而瑞百城月度商品住宅成交金额（单位：亿元） 9图9：克而瑞70城商品住宅交面积-7日平滑（单位：万） 9图10：分线级城市一手房成面积同比 10图一线城市一手房成交量价变化 10图12：二线城市一手房成交价变化 10图13：三四线城市一手房成量价变化 10图14：分线级城市库存面积去化周期 图个样本城市二手房度成交套数（单位：万套） 图16：全国二手房出售挂牌价指数 图17：70城新房及二手房格指数同比情况（单位：%） 图18：70城新房及二手房格指数环比情况（单位：%） 图19：分能级城市新建商品宅价格环比情况（单位：%） 12图20：分能级城市二手住宅格环比情况（单位：%） 12图21：70城新建商品住宅格环比上涨/下跌/持平城市数量 12图22：70城二手住宅价格比上涨/下跌/持平城市数量 12图23：1-10月全国累计土地让收入同比-20.5% 13图24：300城涉宅用地成交面及成交金额累计同比增速 13图25：40城住宅供应面积调整后宅地成交建面增速对比 13图26：36城涉宅用地成交价率 13图27：36城涉宅用地成交构 13图28：百强房企月度销售额同比增速（单位：亿元） 14图29：百强房企月度销售面及同比增速（单位：万平米） 14图30：TOP50房企全口径售额单月增速对比-分企业类型 14图31：TOP50房企全口径售额占比-分企业类型 14图32：TOP30房企月度全径销售额同比增速 15图33：房企境内债违约及展情况 15图34：房企境外债违约情况 15图35：房企债券+信托到期况（单位：亿元） 16图36：央国企境内债发行规及占比 17图37：36个重点城市土地交结构（分企业类型） 17图38：2021年至今典型房销售及拿地情况 17图39：销售面积同比增速预测 25图40：销售金额同比增速预测 25图41：新开工面积同比增速测 25图42：投资完成额同比增速测 25表1：2023年7月以来全国政策及重要表述（部分） 6表2：部分一二线城市当前限贷政策执行情况 6表3：2023年9月以来部分要城市限购、限售等政策优化情况 8表4：2023年7月以来房企资端支持政策（部分） 16表5：2023年以来全国层面中村改造相关政策梳理 18表6：21个超大特大城市2019-2021年房地产投资和销售全国比重 19表7：21个超特大城市待改造城中村建筑面积测算 20表8：21个超特大城市城中村改造带来房地产投资和销售的增量测算 21表9：城中村改造带来的年化商品房销售额占比2022年国商品房销售额的敏感性分析 22表10：2023年全国层面保房建设相关政策梳理 222023年回顾：阶段性复苏未能持续2023年行业高开低走，7月以来基本面延续弱复苏。回顾2023年行业走势，由于积压需求延后释放带来的年初销售复苏持续时间较短，Q2起市场迅速降温。7月政治局会议以来中央持续积极表态房地产相关政策，需求端政策工具箱扩容、力度超出市场预期，新政对核心城市观望客群短期促成交有一定积极作用，但“金九银十”成交表现相对平淡，购房信心修复仍需时间。统计局数据来看，4-10月月均商品房销售面积仅8948万方，回落至11-12年水平，月均销售金额仅9517亿元，不及16年水平；10月全国商品房销售面积、销售金额、投资额、新开工面积同比分别为-11.0%/-8.1%/-11.3%/-21.1%，前值-10.1%/-13.6%/-11.3%/-14.6%，基本面延续弱复苏态势。图1：10月商品房销售面积比-11.0%，累计同比-7.8% 图2：10月房屋新开工面积比-21.1%，累计同比-23.2%120%100%80%60%40%20%

单月销售面积同比增速 累计销售面积同比增速-7.8%

新开工面积单月同比增速 新开工面积累计同比增速-21.1%0%/1 /1 /1 /1 -40%-60%

-11.0%

2019/1 2020/1 2021/1 2022/1 -20%-40%-60%

-23.2%注：23年3月及以后为统计局调整去年同期基数后的累计及单月增速数据来源：国家统计局，

注：23年3月及以后为统计局调整去年同期基数后的累计及单月增速数据来源：国家统计局，我们此前提出地产股行情三大观察点：一是一线及强二线城市需求端政策工具箱的力度、节奏及范围；二是观测到政策实际刺激效果；三是融资端政策在防范化解风险上的支持力度。复盘板块行情走势，总体符合我们判断：需求端政策持续发力下，市场情绪短期有所提振；随着9月下半月以来政策刺激效果边际衰减，以及销售端持续弱势表现造成行业违约风险蔓延，引发市场对于房企现金流的担忧，部分企业债券价格出现波动，板块持续调整。图3：房地产指数震荡下行（2022年1月4日=100）房地产(申万) [HK]内地房地产指数 MarkitiBoxx亚洲中资美元房地产债券指数1201101009080706050402022/1 2022/7 2023/1 2023/7备注：截至2023.11.13数据来源：，政策工具箱扩容，基本面仍处于弱复苏通道需求端政策组合超预期，本轮累计宽松力度或追平14-15年政治局会议定调房地产市场供求关系发生重大变化，需求端政策组合超预期。7月中央政治局会议首次明确提出房地产市场供求关系发生重大变化，适时调整优化房地产政策。随后多部委密集表态释放积极信号，825先后落地；“8.31”政策组合进一步优化差别化住房信贷政策，首二套房商贷最低首付比例政策20%30%LPR+20bp表1：2023年7月以来全国性政策及重要表述（部分）时间 来源 时间 来源 政策内容及表述7.24

适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首7.27 套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。住建部、央行、发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》：居民家庭申请贷款购买商品住房时，8.25

金管局

家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》、《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的8.31

通知》：①首/二套房商贷最低首付比例统一为不低于20%/30%；②首/二套房商贷利率下限分别为LPR-20bp/+20bp；③符合条件的存量首套房贷借款人可与承贷金融机构协商降低利率。10.2110.21央行行长潘功胜按照因城施策原则，指导各地精准实施差别化住房信贷政策，加大保交楼金融支持力度，一视同仁支持房地产企业合理融资需求，保持房地产融资平稳。稳妥化解大型房地产企业债券违约风险。数据来源：中国政府网，住建部官网，观点地产，限贷方面，“认房不认贷”全面落地，首付比例及房贷利率持续降低。9月份二线城市紧跟北上广深全面落地“认房不认贷”。首付方面，除了一线及个别核心二线城市外基本全面执行首套20%30%10月百城主流首二套房贷利率降3.88%、4.44%186bp、156bp56bp表2：部分一二线城市当前限贷政策执行情况线级城市"认房不认贷"执行日期首付比例房贷利率下限首套二套首套二套一线广州8.3030%40%LPR-10bpLPR+30bp深圳8.3030%70%(普)/80%(非普)LPR-10bpLPR+30bp上海9.135%(普)/40%(非普)50%(普)/70%(非普)LPR+35bpLPR+105bp北京9.135%(普)/40%(非普)60%(普)/80%(非普)LPR+55bpLPR+105bp二线厦门8.3130%40%LPR-50bpLPR+60bp武汉8.3120%30%LPR-40bpLPR+20bp成都9.130%有房贷清30%/有房有贷40%/高新南50%LPR-20bpLPR+60bp重庆9.120%30%LPR-20bpLPR+20bp长沙9.120%有房贷清20%/有房有贷30%LPR-20bpLPR+20bp苏州9.220%有房贷清20%/有房有贷30%LPR-20bpLPR+20bp南宁9.220%30%LPR-60bpLPR+20bp无锡9.320%30%LPR-50bpLPR+30bp沈阳9.420%30%LPR-50bpLPR+60bp杭州9.5限购区25%/非限购区20%限购区35%/非限购区30%LPR-20bpLPR+60bp大连9.720%30%LPR-20bpLPR+20bp南京9.820%30%LPR-20bpLPR+20bp合肥9.820%30%LPR-20bpLPR+20bp海口9.1325%35%LPR-20bpLPR+30bp福州9.1425%35%LPR-50bpLPR+20bp天津9.1820%30%LPR-40bpLPR+20bp青岛9.1920%30%LPR-20bpLPR+20bp三亚9.2225%35%LPR-20bpLPR+30bp数据来源：中指院、观点地产、财联社等，图4：贝壳百城主流首二套房贷利率 图5：2023年10月重点城分线级房贷利率

首套房贷款利率 二套房贷款利率 LPR

5.00%4.50%4.00%3.50%3.00%

4.88%

4.384.45%4.384.45%4.41%3.883.85%%%一线 二线 三四线数据来源：贝壳研究院， 数据来源：贝壳研究院，限购、限售方面，二线及以下城市基本“应出尽出”，一线城市仍有放松空间。9月以来二线城市逐步解除或放松限制性购售措施，其中南京、合肥、武汉、青岛、济南等城市全面取消限购，成都、杭州、苏州、西安等城市限购局部或部分放松。一线城市中除广州非核心区放开限购外，其他城市限购尚无明显松动。表3：2023年9月以来部分主要城市限购、限售等政策优化情况日期城市政策内容9.1成都限购：A、B、C、D、E、F类人才在蓉工作并取得人才安居资格后，可不受户籍、社保缴纳时间限制在我市购买商品住房或二手住房。其中，A、B、C、D、E类人才购房还可不受住房限购区域限制。9.1重庆限售：中心城区新购房给予一定的购房补贴，限售年限取证满2年调整为备案满2年且取证。9.1天津限购：非户籍大学毕业生在限购区购买1套住房；限购区域调整为市内六区；非限购区执行差别化住房信贷政策，延长商贷最长期限；鼓励发放购房补贴。9.4沈阳限购+限售：取消二环内限购政策，取消住房销售限制年限规定。9.7大连限购+购房补贴：居民家庭购买商品住房的，不再受住房总套数限制；个人购买中山/西岗/沙河口/甘井子区新建商品住宅的，给予200元/平方米的购房补贴。9.8南京限购+购房补贴：全面取消限购，玄武/秦淮/建邺/鼓楼四区购买商品房不再需要购房证明。部分区域对在2023年8月1日—12月31日期间购置新房的给予补助，在此基础上对出售自有住房并购买90平米以上新房的，再给予“卖旧换新”补助。9.1兰州限购+限售：取消在主城四区购房取证3年内限售措施；取消现行限购措施。9.11济南限购+限售：取消二环内的历下区、市中区限购措施；商品住房取证后即可上市交易。9.11青岛限购+限售：全域取消限购政策；商品住房取证后即可上市交易。9.11福州限购+限售：鼓楼/台江/仓山/晋安/马尾区取消限购；商品住房取证后即可上市交易。9.11苏州限购：满足改善性住房需求，对于购买120平方米及以上商品住房不再进行购房资格审核。9.11深圳限购：离异3年内再婚或复婚家庭购房时，不再追溯离异前家庭名下拥有房产套数。港澳居民可购买商用物业、商务公寓。9.12北京二手房指导价：北京指导价限制自9月8日起被取消。9.12郑州限购+限售：取消二环内住房限购，取消住房销售限制年限规定。9.15合肥限购+限售：取消限购；新购住房取得不动产权证后可上市交易。9.19厦门限购+限售：集美/海沧/同安/翔安区取消限购；不再限制上市交易时间。9.19武汉限购：二环内取消限购。9.19无锡限购：全市域取消限购政策。9.19西安限购：二环以外区域取消限购。9.20广州限购减税：/海珠///白云/221人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。9.22长沙限购+限售：购买首套商品住房不再需要提供购房证明。商品住房网签备案满4年可进行转让。9.26成都限购+二手房指导价：限购区内购买144平方米以上住房，不再审核购房资格；不再执行二手住房成交参考价格发布机制。9.28宁波限购+限售：取消限购政策，自10月1日起办理产权登记的商品住房取消限售年限规定。支持“买新卖旧”，出售现有住房用于购买改善型住房的，现有住房停止执行上市交易限制年限规定。10.16杭州限购+限贷：限购范围调整为上城/拱墅/西湖/滨江区，区域内户籍/非户籍家庭限购2/1套。限购区首/二套房最低首付25%/35%。11.2昆明限购+限售：商品房限售限购政策全部取消。数据来源：观点地产，本轮需求端政策累计宽松力度或追平2014-2015年。对比来看，2022年以来需求端政策的累计放松力度总体或已追平上一轮周期，但节奏要慢于2014-2015年。展望明年，需求端政策在放松一线城市郊区限购、放宽北京上海普宅认定标准以及下调LPR等方面或仍有发力空间。图6：本轮需求端政策累计放送力度或追平2014-2015年2014年10月-2015年10月力度2022年1月至今力度基准利率中长期贷款利率累计下调165bp5年期LPR累计下调45bp首付比例首套房最低首付30%首套房最低首付20%，二套房最低30%首套房贷款利率下限为基准利率7折（但普遍执利率 行为8.5折-9折）

全国利率下限为LPR-20bp(95折)，首套房贷利率动态调整机制下部分城市进一步 放宽至LPR的9折左右首套房认定全国对拥有1套住房并已结清相应贷标准 款的家庭执行首套房贷款政策

绝大多数一二线核心城市已落实“认房不认贷”数据来源：中国政府网，强刺激下销售复苏持续性不及预期下半年以来销售降幅边际收窄，市场维持弱复苏。根据克而瑞数据，年初由于节前积压需求平移至节后集中释放带来销售短暂冲高后，4-7月百城住宅成交面积和金额持续下滑，随着需求端政策集中发力，8-102成左右，累计同比增速亦转负，1-10月百城住宅成交面积累计同比-5.4%，成交金额累计同比-2.2%。从高频数据来看，新政后部分核心城市新房市场在9月上半月阶段性回暖，但持续性有所不足，从成交绝对值来看市场仍处于磨底期。考虑到去年底低基数影响，11-12图7：克而瑞百城月度商品住宅成交面积（单位：万方）2023 2022 2021 20202019 23同比22-单月(右) 23同比22-累计(右)0

1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月11月12

60%47.8%43.3%47.8%43.3%29.7%10.1%-28.8%-24.9%-23.0%-22.8%-22.0%-33.0%20%0%-20%-40%数据来源：克而瑞，图8：克而瑞百城月度商品住宅成交金额（单位：亿元）2023 2022 2021 20202019 23同比22-单月(右) 23同比22-累计(右)50.7%48.2%50.7%48.2%37.6%29.7%-27.1%-20.1%-24.3%-20.6%-18.0%-34.6%10000800060004000200001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月11月12数据来源：克而瑞，

80%60%40%20%0%-20%-40%图9：克而瑞70城商品住宅成交面积-7日平滑（单位：万方）20232022202320222021 2020 20195001/1 2/1 3/1 4/1 5/1 6/1 7/1 8/1 9/1 10/1 11/1 12/1备注：统计截至2023.11.12数据来源：克而瑞，不同能级城市普遍缩量，城市间销售分化程度有所收敛。下半年以来不同能级城市成交缩量幅度均较深，1-10月一线/二线/三四线城市累计成交面积同比分别-4.2%/-0.8%/-11.2%9月份一线城市全面“认房不认贷”后，部分观望客群集中释放需求带来市场短暂反弹，但复苏趋势未10比提升，或改善性需求占比提升的结构性因素。总体而言不同能级城市间市场仍有分化，但程度较此前有所收敛，需求支撑度高的核心一二线城市有望率先企稳。图10：分线级城市一手房成面积同比 图11：一线城市一手房成交价变化

0

成交面积（万方） 成交均价（元/平米，）2020/12020/42020/12020/42020/72020/102021/12021/42021/72021/102022/12022/42022/72022/102023/12023/42023/72023/10 一线 一线二线三四线2020/12020/42020/72020/102021/12021/42021/72021/102022/12022/42022/72022/102023/12023/42023/72023/10数据来源：克而瑞， 数据来源：克而瑞，图12：二线城市一手房成交价变化 图13：三四线城市一手房成量价变化0

成交面积（万方） 成交均价（元/平米，）2020/12020/42020/12020/42020/72020/102021/12021/42021/72021/102022/12022/42022/72022/102023/12023/42023/72023/10

0

成交面积（万方） 成交均价（元/平米，）2020/12020/42020/12020/42020/72020/102021/12021/42021/72021/102022/12022/42022/72022/102023/12023/42023/72023/10数据来源：克而瑞， 数据来源：克而瑞，库存相对稳定，去化周期边际拉长。2023105.5亿平23H11.4%21.023H12.11023H12.7%2.8%15.5/18.1/25.6个月，分别较23H1末拉长2.1/1.7/2.7图14：分线级城市库存面积及去化周期一线库存（万方） 二线库存（万方） 三四线库存（万方）一线去化周期（月，右） 二线去化周期（月，右） 三四线去化周期（月，）02021/1 2021/7 2022/1 2022/7 2023/1 数据来源：克而瑞，

30.25.20.15.10.5.00.0二手房复苏好于新房，市场呈现“以价换量”特征。1-10月119-1070年10月14301.56.7%77.7%6.2%2.1pct/非普宅认定标准影响的城市而言，新政对于二手购房者的支持效果相对有限。我们认为，二手市场高挂牌量及价格下行压力或一定程度压制新房市场，后续仍需观察置换链条的打通效果。图15：11个样本城市二手月度成交套数（单位：万套） 图16：全国二手房出售挂牌价指数2019 2020 20212022 2023 2023同比

挂牌量指数 挂牌价指数(右)

103%60%64%69%-2%

16%4%

120%100%80%60%40%20%

120

2052001951901851805.0-13%月月月月月月月月月月月月月

0%-20%-40%

402002021/1

2021/7

2022/1

2022/7

2023/1

2023/7

175170165数据来源：克而瑞， 数据来源：国家统计局，图17：70城新房及二手房格指数同比情况（单位：%） 图18：70城新房及二手房格指数环比情况（单位：%）15.0010.005.002011/12012/12011/12012/12013/12014/12015/12016/12017/12018/12019/12020/12021/12022/12023/1-5.00-10.00

新房同比 二手房同比

2.001.501.000.500.00-0.50-1.00-1.50

新房环比 二手房环比数据来源：国家统计局， 数据来源：国家统计局，房价下行压力加大，不同能级城市房价跌幅均有所加深。自年初阶段性止跌回升后，新房和二手Q2末再次进入下行通道，70195个月环比下跌且跌21/6个月同比56910二手房环比跌幅甚至高于二三线城市。图19：分能级城市新建商品宅价格环比情况（单位：%） 图20：分能级城市二手住宅格环比情况（单位：%）一线 二线 三线 一线 二线 三线4.003.004.003.002.001.000.00-1.00-2.006.005.004.003.002.001.000.00-1.00-2.00数据来源：国家统计局， 数据来源：国家统计局，图21：70城新建商品住宅格环比上涨/下跌/持平城市数量 图22：70城二手住宅价格比上涨/下跌/持平城市数量上涨城市数 下跌城市数 持平城市数706050403020102011/12011/72011/12011/72012/12012/72013/12013/72014/12014/72015/12015/72016/12016/72017/12017/72018/12018/72019/12019/72020/12020/72021/12021/72022/12022/72023/12023/7

上涨城市数 下跌城市数 持平城市数706050403020102011/12011/72011/12011/72012/12012/72013/12013/72014/12014/72015/12015/72016/12016/72017/12017/72018/12018/72019/12019/72020/12020/72021/12021/72022/12022/72023/12023/7数据来源：国家统计局， 数据来源：国家统计局，300城土地成交同比降幅再度走阔。1-103.520.5%（202223.3%），根据中指院数据，2021202220231-10300城宅地成交建面分别同比-23.5%/-27.2%/-33.1%，成交金额分别同比-5.5%/-28.5%/-24.1%，连续第三年成交缩量，同比降幅较上半年走阔，销售端低迷表现进一步削弱房企拿地意愿和能力。成40个样本城市宅地成交建面及住宅供应面积同比增速来看，新房供给总体落后土地成交6个月左右，预计下半年拿地端的低迷表现仍将压制明年上半年的住宅供给。图23：1-10月全国累计土地让收入同比-20.5% 图24：300城涉宅用地成交面及成交金额累计同比增速1000008000060000

累计土地出让收入（亿） 同

80%60%40%

40%20%0%

成交建面累计同比 成交金额累计同比-24.1%400002000002019/2 2020/2

2022/2

20%0%-20%-40%

2020/1 2021/1 2022/1 -20%-40%-60%-80%

-33.1%数据来源：财政部， 数据来源：中指院，图25：40城住宅供应面积及调整后宅地成交建面增速对比过去6个月累计住宅供应面积同比增速 过去6个月累计宅地成交建面同比增速-向后平6个月2020/122021/6 2021/122022/6 2022/122023/62023/1220-20-40-60-80%数据来源：中指院，克而瑞，土地市场仍呈现分化特征，重点城市溢价率有所回落。从我们追踪的重点36城公开市场土地出让情况来看，1-10月宅地成交建面和金额分别同比-30.4%/-24.3%，其中一线城市成交建面/金额分别累计同比-27.2%/-21.7%，略好于其他城市。溢价率方面，36城平均溢价率仍明显高于2022年，但较上半年有所回落，其中一线城市竞争相对激烈，未来随着地价限制逐步取消，预计城市间溢价率分化将更为显著；成交结构上，底价成交比例再次走高，地块间参拍热度仍有明显分化。图26：36城涉宅用地成交价率 图27：36城涉宅用地成交构36城 一线城市 二线城市 底价成交 溢价成交 触顶成交35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%2021/1 2021/7 2022/1 2022/7 2023/1 2023/7

100.0%80.0%60.0%40.0%20.0%0.0%2021/1 2021/7 2022/1 2022/7 2023/1 2023/7数据来源：中指院， 数据来源：中指院，企业间经营分化，近期融资端支持政策有所发力销售延续分化态势，央国企领先幅度有所收窄63-4成，整体表现弱于行业。根据克而瑞数据，6月以来百强销售491041.1%9月以来降幅持续收窄至3成左右。1-10月百强累计销售面积和销售金额分别同比下滑23.0%、13.9%，表现弱于行业。图28：百强房企月度销售额同比增速（单位：亿元） 图29：百强房企月度销售面及同比增速（单位：万平米）2023 2022 20212020 23年单月同比 23年累计同比

2023 2022 20212020 23年单月同比 23年累计同比

12%-32%

6%-28%

40%20%0%-20%

1200010000800060004000

18%

2%-13%

30%20%10%0%-10%-20%-37%-38%

-36%

-37%

-30%50000

-40%月月月月月月月月月月月月月

20000

-38%

-41%

-41%

-40%月月月月月月月月月月月月月数据来源：克而瑞， 数据来源：克而瑞，头部央国企仍保持销售相对优势，但企业间分化程度有所收敛，6月以来市场全面下行，此前具备拿地力度较强、供货质量较高的央国企尽管整体销售表现仍好于混合所有制房企及民企，但单月同比降幅也较为明显，不同类型房企销售增速上的差距明显收窄。销售额超预期收缩下房企流动性压力加大，个别头部民企及混合所有制房企率先暴露违约风险，并进一步加剧购房者对开发商的信用甄别。图30：TOP50房企全口径售额单月增速对比-分企业类型 图31：TOP50房企全口径售额占比-分企业类型央国企 混合所有制 民企 央国企 混合所有制 民企2021/1 2021/7 2022/1 2022/7 2023/1 2023/715010050-100%

数据来源：克而瑞， 数据来源：克而瑞，图32：TOP30房企月度全口径销售额同比增速公司名称2023年1月2023年2月2023年3月2023年4月2023年5月2023年6月2023年7月2023年8月2023年9月2023年10月2023年前10月累计同比企业性质 2022排名2023年前10月排名排名变化保利发展4.443.030.936.67.57.111.2-21.3-23.4-23.6-6.1-18.6-6.2-7.8-23.01.4央国企 2 1 1万科地产-19.62.6 2.6 8.5-34.6-31.6-38.7-27.0-0.8-9.9混合所有制 3 2 1中海地产-10.8153.0146.789.785.767.1-16.323.0-19.913.514.19.1央国企 5 3 2华润置地5.04.1119.254.0-32.2-28.2-8.9-13.30.4央国企 4 4 0招商蛇口124.053.4169.165.2-15.8 -18.2-42.2-16.0央国企 6 5 1碧桂园-25.7-10.9-50.1-5.6-38.9-54.1-63.6 -60.2-81.1 -80.8-49.3民企 1 6 -5龙湖集团0.787.032.442.17.87.6-29.2-36.4-41.7-24.6-20.4-30.5-8.5民企 9 7 2绿城中国10.037.474.8100.0-46.5-55.7-51.0-17.8-8.7混合所有制 8 8 0建发房产28.6 24.198.7212.937.613.2-7.3-26.248.6-36.320.8央国企 10 9 1金地集团-38.453.7-3.920.0-6.8-52.6-43.3 -41.1 -42.3 -45.8-27.5混合所有制 7 10 -3滨江集团16.560.5126.488.9108.1-47.0-9.5-19.5-28.4-23.111.9民企 13 11 2中国金茂0.0101.937.1 40.757.6-30.8-39.3-69.1-7.6 -5.3-1.0央国企 12 12 0越秀地产76.3385.6 256.9293.5 148.66.349.6-1.342.421.3-40.2-20.5-23.832.833.3央国企 16 13 3华发股份19.375.66.39.211.7-17.0-12.1-20.366.5央国企 18 14 4绿地控股-14.2 -10.419.1-33.0-22.9-16.8-42.5-27.3-23.68.6-14.1混合所有制 14 15 -1中国铁建-61.4346.7 204.1 253.6-49.3-50.0-52.1-31.6 -28.8-21.61.9央国企 15 16 -1融创中国-74.1-51.4 -49.4-40.6 -39.4-53.6-61.09.9-51.2-50.5民企 11 17 -6新城控股-26.5 -30.5 -33.8-20.7-17.8-36.5-35.2-44.9-36.3 -31.1 -33.5-35.7民企 19 18 1旭辉集团-40.5-5.9-30.8-59.2-70.8 -70.4-46.6-52.1-46.4民企 17 19 -2中交房地产-2.746.993.5101.4 98.616.0-17.3-30.1-11.5-38.413.2央国企 28 20 8美的置业-13.326.849.828.6-19.8-37.1-45.6-25.3-31.3-44.9-14.7民企 24 21 3中国恒大-30.2106.4334.974.1 71.0-28.27.832.54.9-39.634.8民企 42 22 20卓越集团12.6-10.067.436.268.3-15.9-31.2-45.5-11.2-51.12.5民企 23 23 0首开股份-34.8 -32.721.1-23.2-13.1-37.5-60.5 -56.8-44.2-37.7-31.7央国企 21 25 -4联发集团-36.822.4150.6135.559.715.324.7-13.7-39.440.136.1央国企 43 26 17保利置业104.2485.7 290.9 244.486.2-29.3-31.30.0-43.8 -47.6-60.931.4央国企 40 27 13大悦城-53.636.835.9241.910.3-7.0-55.514.2112.538.97.8央国企 37 28 9远洋集团-26.719.62.9-32.0-48.6-72.3-78.3-68.3 -71.1-42.2混合所有制 20 29 -9城建集团82.3-7.2 -4.2112.0-54.125.0-11.5 -9.2-46.727.92.0央国企 41 30 11数据来源：公司公告，克而瑞，近期融资端支持政策发力以抵御行业风险暴露销售低迷下，房企失去造血能力，行业违约风险仍在蔓延。去年底“三支箭”等融资端支持政策叠加年初销售阶段行走强，上半年行业风险暴露得到有效抑制。但随着市场快速降温，销售回款不畅、丧失借新还旧能力以及保交楼等压力均冲击房企现金流，下半年房企资金面边际趋紧，违约风险蔓延至头部民企和混合所有制企业，行业境内外债券违约/展期数量和金额再次反弹。图33：房企境内债违约及展情况 图34：房企境外债违约情况违约数量 展期数量 逾期金额（亿元，右） 违约数量 逾期金额（亿元，右）70 60060 50050 40040 3003020 20010 1002019Q12019Q22019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q42023Q12023Q22023Q32023Q4

40 10003035 8003025 6002015 40010 20052019Q12019Q22019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q42023Q12023Q22023Q32023Q4注：统计截至2023.11.13数据来源：，

注：统计截至2023.11.13数据来源：，房企到期压力依然不小。23Q4行业境内债+境外债+2197亿元，24Q1-Q42144/2028/1384/93323减且逐季减轻。但事实上，除公开债外，房企在年底所面临的经营性负债的偿债压力并不低，包括面向购房者的待交付楼盘、面向供应商的应付工程款等，此外根据254号文原则，去年底部分开发贷展期一年后预计最早于今年Q4到期，因此未来2-3个季度房企偿付压力仍较为严峻。图35：房企债券+信托到期情况（单位：亿元）境内债 境外债 信托2500境内债 境外债 信托2000150010005000备注：截至2023.11.12，2023年11月以前采取历史汇率，2023年11月及以后汇率采取1美元=7.1771人民币，数据来源：，用益信托，为抵御行业风险暴露，近期融资端支持政策有所发力。716期限，8月多部门在“第二支箭”、股权融资、保交楼贷款支持计划等方面表态予以支持，10底中央金融工作会议等密集发声强调一视同仁支持不同所有制房地产企业合理融资需求。根据新华财经报道，近期“第二支箭”或支持多家民企发行债券融资，关注融资端支持政策落地力度。表4：2023年7月以来房企融资端支持政策（部分）时间会议/文件主要内容2023.7.10央行、金管局《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》“金融十六条”中有关政策适用期限统一延长至2024年12月31日，主要涉及两项内容：一是对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。2024年12月31日前到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。二是对于商2024年12月31险分类人员已尽职的，可予免责。2023.7.19中共中央、国务院《关于促进民营经济发展壮大的意见》鼓励民营企业盘活存量资产回收资金，完善融资支持政策制度。健全银行、保险、担保、券商等多方共同参与的融资风险市场化分担机制。2023.8.1央行、外管局2023年下半年工作会议落实好“金融16条”，延长保交楼贷款支持计划实施期限，保持房地产融资平稳有序。2023.8.4央行金融支持民营企业发展座谈会推进民营企业“第二支箭”扩容增量，满足民营房地产企业合理融资需求。2023.8.18证监会保持房企股债融资渠道总体稳定，支持正常经营房企合理融资需求。坚持“一企一策”，稳妥化解大型房企债券违约风险。2023.8.27证监会房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制。2023.10.21央行行长潘功胜加大保交楼金融支持力度，一视同仁支持房地产企业合理融资需求，保持房地产融资平稳。2023.10.26证监会首批4只消费REITs上报，原始权益人包括印力、华润、金茂等。2023.10.31中央金融工作会议促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。2023.11.8四部委召开房企融资座谈会了解行业资金状况和企业融资需求，参会企业包括万科、保利、华润、中海、龙湖和金地等。2023.11.8央行行长潘功胜引导金融机构保持房地产信贷、债券等重点融资渠道稳定，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。数据来源：中国政府网，观点地产，拿地端分化更为明显央国企融资优势带来的拿地优势进一步扩大。据，2023年1-10月央国企累计发行境内债4036亿元，占比超9成，较2022年全年比例进一步提升，可以看到央国企仍占据新增融资主力。36上升，拿地优势扩大。随着部分核心城市陆续取消地价上限，我们预计资金优势明显的央国企拿地优势或进一步扩大。图36：央国企境内债发行规及占比 图37：36个重点城市土地交结构（分企业类型）0

央国企境内债发行金额亿元） 占

120%100%80%60%40%20%0%

全国性央国企地方国企和城投混合所有制企业民营房企2020/1 2021/1 2022/1 2023/1数据来源：， 数据来源：中指院，看好稳健经营、保持拿地-销售良性循环的企业在低谷后享受更大弹性。我们在2023年中期策略报告中曾指出构建拿地-销售的良性循环对房企意义重大。从TOP20房企过往拿地及销售表现来看，2022年保持较高拿地强度的房企在2023年销售表现更优，而拿地收缩明显的房企则暴露出土储停止周转后，现有存货质量不佳、对销售端支撑力度相对受限的问题，销售表现仍承压。图38：2021年至今典型房企销售及拿地情况-5-522%4%-5%-721%0%19%61116075816935974融创中国7%-20%-51%3%367318786082473 1240旭辉控股-4%2%-51%2%13%10253849242903 1323绿地控股11%2%-42%310%3142033555866501180中交地产9%-49%-34%2%25586114165580 3575 1613*碧桂园0%-30%-54%2%3%325287676622338 1160新城控股0%3%-28%10%1112266172867 2218 1329金地集团43%4%-313%12%231611825522356 1550 1220中国金茂32%1%-320%2453%30548315282901 2016 1517龙湖集团0%4% -1-326%220%380092219116278 4170 3124万科A1%109%3550%3614345791152 1250 1210越秀地产1%5%-1% 35341844 1613 11905349 4573 3683保利发展9%0%-144%65%8142139 12793268 2926 2473招商蛇口86%-1%34% 3114%3763741701219 1202 1121华发股份78%-9%40%31%4526105221691 1539 1323滨江集团-9%0%-238% 2860%55959615922666 2128 1483绿城中国14%0%-241%37%1379 1209 11293695 2948 2641中海67%0%4849%68%69582411191649 1691 1456建发国际78%0%-13244%4404176328381432 1296中国铁建14%%62%48%1490 1442 16303158 3013 2619华润置地2023.1-1020222023.1-10202220212023.1-10202220212023.1-1020222021累计销售额同比增速拿地强度拿地金额（亿元）销售金额（亿元）数据来源：公司公告，中指院，城中村改造和保障房建设有望成为重要抓手城中村改造有望提升中长期优质供给今年以来城中村改造受到中央政策持续关注。4月和7月中央政治局会议均明确提出要在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设；7月国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，何立峰副总理召开电视电话会议进行部署；随后多部委陆续发文支持城中村改造，后续相关配套政策有望加速出台。表5：2023年以来全国层面城中村改造相关政策梳理时间会议/文件主要内容2023.4.28中央政治局会议规划建设保障性住房，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。2023.6.8第十四届陆家嘴论坛金融监管总局党委书记、局长李云泽：将强化对投资的融资保障，支持超大特大城市城中村改造和“平急两用”公共基础设施等重大项目建设。2023.7.21国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项，真正把好事办好、实事办实。要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。2023.7.24中央政治局会议要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。2023.7.28超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议城中村改造是一项复杂艰巨的系统工程，要从实际出发，采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造。实行改造资金和规划指标全市统筹、土地资源区域统筹，促进资金综合平衡、动态平衡。必须实行净地出让。坚持以市场化为主导、多种业态并举的开发运营方式。建设好配套公共基础设施，做好历史文化传承保护。相关部门要抓紧完善政策体系，相关城市政府要切实履行主体责任，加强领导力量，健全工作机制，推动城中村改造工作取得实效。2023.7.31发改委《关于恢复和扩大消费措施的通知》支持刚性和改善性住房需求。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造。2023.8.1央行、外管局工作会议加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。2023.9.5自然资源部《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》落实在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的有关要求，聚焦盘活利用存量土地，提高土地利用效率，促进城乡高质量发展，部决定在北京市等43个城市开展低效用地再开发试点，探索创新政策举措，完善激励约束机制。2023.10.12住建部各地正按照部署，扎实开展配套政策制定、摸清城中村底数、编制改造项目方案等工作，住房城乡建设部城中村改造信息系统投入运行两个月以来，已入库城中村改造项目162个。2023.10.31中央金融工作会议加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。2023.11.11住建部部长倪虹城中村改造，是解决群众急难愁盼问题的重大民生工程，重点是，消除安全风险隐患，改善居住环境，促进产业转型升级，推动城市高质量发展。数据来源：中国政府网、国家发改委、住建部、财联社、澎湃新闻，我们对本轮城中村改造的政策要点理解如下：改造范围：本轮城中村改造预计集中在21个超大特大城市（根据七普数据），随着人口向大城市集聚而进一步扩容的可能，同时预计城中村改造优先涉及市内及中心片区。我2021214改造强度：我们预计拆建比例总体可控，推进过程中相关政策约束或有所放松。根据国办电视电话会议及住建部部署，城中村改造主要采取拆除新建、整治提升、拆整结合三种方式。202183120%2、就地/宜低于50%、住房租金年涨幅不超过5%治理隐患更大，我们预计政策推进过程中在拆建比例等方面较《通知》的限制可能会有所放松。改造周期：投入周期预计较长。从《意见》中“成熟一个推进一个，实施一项做成一项”等表述来看，本轮城中村改造应该是长周期的安排，结合深圳大冲村、上海蟠龙天地等实践来看，单项目改造周期可能拉长到十年以上。资金来源：多渠道筹措改造资金，一定程度上或加大信用投放，但仍不能忽视资金链闭合的成立逻辑。《意见》强调鼓励和支持民间资本参与，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，表明本轮城中村改造的资金平衡存在更严格的要求，资金筹措时间或较长，与“成熟一个推进一21世纪经济报道，专项债、专项借款或也将成为城中村改造的重要金融支持手段。考虑到城中村改造项目规模较大、周期较长，且在项目过程中需要协调多个利益主体的关系，预计参与主体将主要为城市更新经验丰富、资金较为充裕的央国企开发商。表6：21个超大特大城市2019-2021年房地产投资和销售占全国比重房地产开发投资完成额（亿元）商品房销售面积（万㎡）商品房销售额（亿元）城市201920202021201920202021201920202021上海市423146995035169617891880520460476789北京市3838393941399399711107337136574486深圳市306035633013827929821451751934711重庆市443943524355610561436198512950715391广州市310232943626146515391736327538574868成都市260728453142353136803644384544714686天津市272826092770147913071435227421142323武汉市296627773255333226462759475137694158东莞市797871972712880659137020171630西安市246526242429263925601857299032942623杭州市339735753628151416992236392445956589佛山市214722902343213421651962265328952903南京市250126312720132113251511251132704064沈阳市117512361223145413811093148115711267青岛市180420451982165216541645224722172267济南市157717081928124613361548138115721957长沙市166818682236233523802606202121972620哈尔滨市620622531965769609957728534郑州市335034293089359334262699340433692609昆明市209622642149191618791298214521281408大连市711753729659715688789951945全国13219414144314760217155817608617943315972517361318193021城合计51280539945529341512411733999360239649836882821城占比38.8%38.2%37.5%24.2%23.4%22.3%37.7%37.4%37.8%数据来源：国家统计局、，城中村改造有利于提升中长期优质供给，并有效推动形成实物投资量。我们测算城中村改造中长27003440商品房销售额2145亿。我们采取城中村存量建筑面积=城区常住家庭户数*居住在城中村的比例*户均居住面积的思路，根据七普相关数据，我们测算21个超大特大城市待改造城中村建筑面积共计约3.1方，0.92.2亿方。根据七普中超大特大城市城区常住人口数及对应省市家庭户平均规模，假设城中村常210.87亿户；居住在城中村的家庭户按住房来源主要分为两类，一是居住在自建房中的城中村村民，而是租住在城中村的常住居民。根据七普长表数据，全国城市家庭户居住在自建住房10%20%城市家庭户中租赁其他住房的比例平均为22%，我们用月租金较低的住房占比推导城中村租户占比，一线城市北京月租金在1000元以下的家庭户占比为28%，上海为25%，50025%35%，据此我们推测对25%-30%25%估算。综上，我们推测超特大城市城区常住家庭户中居住在城中村的比例约为（10%*20%+22%*25%）=7.5%。92.17㎡庭户均居住面积。对于租住在城中村的家庭，假设其户均住房建筑面积属于较低水平，1/3。表7：21个超特大城市待改造城中村建筑面积测算21城一线城市二线城市城区家庭户数（万户）869929655734自建房户数占比10%其中城中村比例20%户均居住面积（㎡/户）92.17租赁其他住房占比22%其中城中村的比例25%户均居住面积（㎡/户）30.72城中村建筑面积（万方）30735889521840数据来源：国家统计局第七次人口普查数据，投资方面，我们主要区分拆除新建和综合整治（改造）两类，按照拆除新建类投资=新建建筑面积*（拆除成本+补偿成本+建安成本），综合整治类投资=改造建筑面积*平均改造成本，测算21个超大、特大城市城中村改造能够为房地产开发投资带来约3.4万亿元增量，1.12.4万亿元。考虑到城中村改造推进过程中在拆建比例等方面约束限制可能会有所放松，我们假设个超特大城市中平均有40%的待改造城中村采用拆除新建的模式，即综合整治类占比60%，改造后容积率提升平均70%1.7。10000元/7000元/㎡，二线城市建安成本平均5000元/㎡，改造成本平均1000元/㎡。应注意对于不同区位和规模的城中村，拆除与补偿成本差异较大，因而该假设与实际成本可能存在偏离过大的风险。销售方面，我们的测算思路为：城中村改造对于房地产销售的拉动=新建类开发投资完成额可售货值占比/（1-未扣税毛利率）*21个超大、特大城市城中村改造2.72.1万亿的商品房销售额增量，其中一线城市约0.71.5万亿。由于城中村改造本身难度较大，资金平衡较为困难，我们认为在实际推进过程中会倾向于采用成本更低的实物安置方式，在我们的测算中假设拆除新建类的改造全部采用实物安置的方式。1.741%50%80%。表8：21个超特大城市城中村改造带来房地产投资和销售的增量测算21城一线城市二线城市待改造城中村建筑面积（万方）30735889521840拆除比例40%容积率提升70%拆除后新建建筑面积（万方）20900604814851单方拆除+补偿成本（元/㎡）单方建安成本（元/㎡）1000070005000综合整治类建筑面积（万方）18441533713104单方改造成本（元/㎡）1000房地产开发投资额（亿元）344031081623587可售占比41%未扣税毛利率50%可售货值（亿元）26813846818345整体去化率80%商品房销售额（亿元）21451677414676数据来源：国家统计局第七次人口普查数据，城中村改造的周期一般较长，若超大、特大城市城中村改造在10年内完成，可能带来年化房地产开发投资3440亿以及年化商品房销售额2145亿，分别占2022年全国房地产开发投资完成额的2.6%，以及2022年全国商品房销售额的1.6%。城中村改造对房地产投资和销售额的带动效应受到拆旧比、拆建比、改造周期等假设值的影响，若拆除新建类改造比例提升、改造周期缩短，城中村改造的效果会有所提升。拆除比例表9：城中村改造带来的年化商品房销售额占比2022年全国商品房销售额的敏感性分析拆除比例20%30%40%50%60%140.6%0.9%1.1%1.4%1.7%改造120.7%1.0%1.3%1.7%2.0%周期100.8%1.2%1.6%2.0%2.4%/年81.0%1.5%2.0%2.5%3.0%61.3%2.0%2.7%3.4%4.0%数据来源：、国家统计局第七次人口普查数据，保障房建设提速，或成为扩大投资的重要抓手保障房顶层政策加速落地。202347强调“要加大保障性住房建设和供给”。825指导意见》（14号文），94设提升到国家战略高度。随后多部委陆续发文，就保障房相关税费减免、城中村改造与保障房建设相结合等方面予以政策支持，未来相关配套政策有望加速出台。表10：2023年全国层面保障房建设相关政策梳理时间会议/文件主要内容2023.4.28中央政治局会议规划建设保障性住房，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。2023.7.24中央政治局会议要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。2023.8.25国常会审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》(14号文)要做好保障性住房的规划设计，用改革创新的办法推进建设，确保住房建设质量，同时注重加强配套设施建设和公共服务供给。2023.9.4规划建设保障性住房工作部署电视电话会议保障性住房建设是艰巨复杂的系统性工程，要坚持规划先行、谋定后动，扎实做好前期工作、严格项目管理和成本控制，综合考虑市场形势，合理把握建设节奏。要建立公平公正的配售机制，加强监督审计，重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体及政府引进人才，按保本微利原则配售。保障性住房要实施严格封闭管理，不得上市交易。相关部门要抓紧完善政策体系，各地要加强领导力量，抓好组织实施，强化项目建设全链条监管，确保保障性住房建设取得预期成效。2023.9.5自然资源部《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》优化保障性住房用地规划选址，增加保障性住房用地供应，探索城中村改造地块除安置房外的住宅用地及其建筑规模按一定比例建设保障性住房，探索利用集体建设用地建设保障性租赁住房。2023.9.28财政部、税务总局、住2023101位与保障性住房相关的印花税，以及保障性住房购买人涉及的印花税予以免征。对个人购买保障性住房，减按1%的税率征收契税。2023.10.12住建部城中村改造将与保障性住房建设相结合，各地城中村改造土地除安置房外的住宅用地及其建筑规模，原则上应当按一定比例建设保障性住房。2023.10.31中央金融工作会议加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。2023.11.11住建部部长倪虹规划建设保障性住房，是完善住房制度和供应体系、重构市场和保障关系的重大改革。这次改革的重点是拓展了配售型保障性住房的新路子，最终是实现政府保障基本需求、市场满足多层次住房需求，建立租购并举的住房制度。解决好群众的住房问题，尤其是新市民、青年人的住房问题。数据来源：中国政府网、国家发改委、住建部、财联社，14号文明确了“市场+保障”双轨制目标，重点提出配售型保障性住房。根据9月4日电视电话会议以及经济观察网相关报道来看，14号文明确两大目标：一是加大保障性住房建设和供给，稳定“房住不炒”预期，实现工薪收入群体“居者有其屋”；二是推动建立房地产转型发展新模式，让商品房回归商品属性，满足改善性需求，最终构建“市场+保障”双轨制体系。从我国保障房体系演变来看，2021年7月国务院印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确了以公租房、保障性租赁住房和共有产权房三位一体的住房保障体系。本次14号文重点将此前各地可售型人才房、共产房等统一为配售型保障房，作为租售并举模式下刚性需求的重要承接，未来配售型保障房供给料将加大。从经济观察网报道来看，14号文配售型保租房筹建的基本原则和要点如下：土地供给：明确主要通过“新建+存量盘活”方式筹建，其中新建保障性住房项目以划拨方式供应土地，存量盘活方式则包括依法收回的已批未建土地、房企破产处置资产、闲置土地（包括闲置非住用地调规后用于保障房）、收购存量商品房库存等渠道，从多部委政策表态来看也有望与城中村改造相联动。保障对象：重点针对中低收入的工薪和人才阶层，在保基本的原则下，预计将明确制定保障对象收入标准及住房面积标准，整体住房面积标准可能高于配租型保障房。配售规则：明确按照“土地成本+建安成本+合理利润”的保本微利原则定价，其较商品房的价差优势主要源于低成本的土地划拨。运行机制：明确配售型保障性住房严格实施封闭管理，不得上市流通，强调其居住属性，进一步厘清与商品房市场的关系。试点范围：城区人口300万以上的城市率先试点35个城市先行试点，包括北京、上海、广州、深圳等4杭州、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连、南宁、石家庄、厦门、太27无锡、常州等4个三四线城市。我们认为短期内保障性住房建设推进进程或快于城中村改造。保障房建设较少涉及土地性质及权属变更，考虑到部分城市地方政府或已依法收回个别出险房企已批未建土地等情况，2021年下半年以来城投托底拿地而未开工的项目占比不低，我们认为具备短期供应条件的配售型保障房项目储备规模或相对可观，可能的难点或在于部分闲置用地或存量商品房库存需压降收储成本以实现资金平衡。从对商品房市场的影响来看，配售型保障房加大供给预计主要分流刚性需求，考虑到当前市场以改善性需求为主导，我们认为配售型保障房对整体商品房市场的分流影响短期或相对可控，未来或需进一步关注对改善置换链条的影响。我们估算乐观情形下，2024-2025年保障房（包括配租型和配售型）年化筹集建设规模或达5000.9-1.5万亿左右。2008-20182500万套（），220（经济适用房+限价商品房）80140（主要为公租房）2-3年的建设周期，则对应于2010-2020年年均商品住宅销售规模约1233万户（假设套均100平米），则期间配租型保障房平均占住房总供给的10%左右，配售型（此前或部分归为商品房）占比约2%，若进一步考虑分配周期等因素，则有效供给占比或更低。900万套，2021202294、2661%、11%，202320491272%2021500万套；2022102