2023年郑州市房地产市场环境分析报告

2023年郑州市房地产市场环境分析报告目录前言 3第一章 政策篇 4一．2023年年中国房地产政策 4二．2023年年中国金融政策 6三．2023年年河南省房地产政策 9第二篇 郑州市整体市场分析与预测 13一．郑州房地产市场整体分析 13（一）商品房市场供求关系分析 13（二）商品房市场供应分析 14（三）商品房销售情况分析 16（四）商品房价格分析 18（五）二手房市场分析 19二．郑州市商品房住宅市场分析 22（一）商品住宅供应量分析 22（二）商品住宅销售量分析 22（三）商品住宅区域销售量分析 24（四）商品住宅销售价格分析 252023年年郑州土地市场分析 28一．土地市场概述 28二．重点地块成交分析 31三．即将入市地块分析 34第四篇经典案例分析 34一．区域标志性楼盘升龙国际中心 34二．安全置业无风险怡丰新都汇 39三．将人文进行到底永威翰林居项目评析 44四．高性价比当道托斯卡纳LOFT公寓分析 48前言2022年和2023年年，是中国楼市的政策年。在这两年中，国家出台了一系列的政策来规范稳定楼市。尤其是，2023年年的地产政策有很大的反差，从上半年的打压，到下半年的“救市”，政府的政策走出了一个大大的“V”字。如此大的逆转，和楼市的低迷、金融危机的影响是分不开的。从2022年至2023年上半年，政府为了抑制越来高的房价，以及更好的扼制通货膨胀，连续加息。仅2023年年上半年，就连续加息六次。2022年美国次贷危机发生，2023年年9月雷曼兄弟倒台，华尔街退出历史舞台，标志着一次席卷全球的经济危机爆发。金融危机的来临，无疑让业已惨淡的楼市，雪上加霜，深圳消费者“断供”、广州楼价大跳水，一波一波冲击着房地产行业并不坚实的根基。政策的对地产行业的放宽，对负面消息连连的房地产行业来说只能是杯水车薪。，楼价跳水、交易萎缩、开发商资金链紧张等，各种负面消息接二连三，让紧握钱袋子的消费者更加无所适从，“等待”无疑成了市场的主流。政策篇一．2023年年中国房地产政策文件名发布机构发布日期主要内容关于举办2023年年中国房地产市场调控政策、发展趋势与房地产融资实务研讨会建设部08．1．16★建设部政策研究中心决定举办“2023年年中国房地产市场调控政策、发展趋势与房地产融资实务研讨会”。邀请建设部、国务陆军发展研究中心、著名高校、研究机构、知名企业的领导和专家发表演讲，并与参会代理深入交流。房屋登记办法建设部08．2．15★办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。房屋应当按照基本单元进行登记。关于做住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的知道意见建设部2．15★制定住房建设规划和住房建设年度计划，要根据本地住宅需求情况，落实逐步解决城市中低收入家庭住房困难的目标，合理确定居住用地供应规模、土地开发强度和住宅供应规模。关于加强廉租住房质量管理的通知建设部3．21★各地建设主管部门要严格基本建设程序，严格按工程招投标、施工图审查、施工许可、质量监督、竣工验收备案等程序执行，并强化对各环节的监督管理。★规划部门要充分考虑低收入家庭生活和就业方面的实际情况，廉租住房项目应采取配套建设与集中建设相结合的办法进行，尽可能安排在近期重点发展区域、产业集中区域和公共交通便利的区域。土地违法行为超两次将向社会公示土地违法行为超两次将向社会公示9．11★要求各地建立土地违法记录通报公示制度。将发生两次以上违法行为或违法行为性质恶劣、后果严重的单位或个人列入“土地违法记录单”，通过金融业统一征信平台向当地金融机构通报，并向社会公示。引导社会资金参与土地整理国土资源部10．1★增加的耕地可在省级国土资源部门统筹安排下有偿使用。有条件的地方，可以尝试建立土地整理复垦开发基金，扩大资金渠道。非农建设占用耕地要全面“先补后占”，同时要提高农地生产水平，把好资金关口。强化建设用地全程动态监管国土资源部10．9★国土资源部发出《关于加强建设用地动态监督管理的通知》，强调对建设用地“批、供、用、补、查”等有关情况实行全面监管、全程监督，构建统一的网络监管平台，各级国土资源部门主要负责人是信息报备工作第一责任人。国务院会议要求降低住房交易税费支持居民购房国务院10．17★国务院总理温家宝17日主持召开国务院常务会议，分析当前经济形势，安排部署四季度经济工作。提出要努力解决好涉及民生的问题，加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。财政部千亿规模减税方案已获国务院批准财政部10．22★继3486项劳动密集型和高技术含量、高附加值商品出口退税率下月起调高后，财政部9月初提交的千亿元减税规模的增值税全面转型方案已获国务院批准，减税规模保底为1500亿元，有望达到2022亿元，2022年1月1日起实施。我国拟对新就业者提供低价公有住房建设部12．9★房价上涨比较高比较大的大中城市，中等收入家庭和中低收入家庭，在政府的帮助下，通过市场的手段解决中低收入家庭的住房问题。还有一批中等、中低收入家庭，包括新就业者和一部分进城务工人员，建立多渠道的投融资机制，提供低价位的公有住房。在住房公积金政策上，也要考虑向中低收入家庭倾斜，包括对购买经济适用住房、限价普通商品住房的贷款期限、利率等方面给予照顾，以及简化手续。中央经济工作会议：将减轻居民买房负担中央经济工作会议12．10★中央经济工作会议在明年经济工作重点任务中明确提出，要减轻居民合理购买自住普通商品住房的负担，把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产业支柱产业作用结合起来，增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用。捂地或导致房市“滞胀”

国土部敦促加快节奏国土资源部12．15★国土资源部下发《关于做好2022年报国务院批准城市建设用地申报工作的通知》表示，地方政府要在2022年2月28日前完成2022年用地计划申报。但未完成2022年供地计划的城市不准申报2022年用地计划；2023年年用地计划完成缓慢的城市，减少2022年用地计划申报指标。二套房贷松绑

国务院常务会议部署促进房市措施国务院12．17★国务院常务会议确定了以下政策措施：一，加大保障性住房建设力度。二，进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。国务院发文明确取消城市房地产税国务院12．21★商业银行要根据信贷原则和监管要求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持力度；对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供融资支持和相关金融服务。支持资信条件较好的企业经批准发行企业债券，开展房地产投资信托基金试点，拓宽直接融资渠道。取消城市房地产税。为进一步公平税负，完善房地产税收制度，按照法定程序取消城市房地产税。人购买超2年普通住房销售免营业税财政部、国家税务总局12．31★自2022年1月1日至12月31日，对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。二．2023年年中国金融政策08年央行首度加息央行1．16★从1月25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点.央行第二次加息央行3．18★从3月25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。08央行第三次宣布加息央行4．16★从４月２５日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。央行第四次加息央行5．12★从5月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。08年央行第五次加息央行6．7★从6月15日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。★从6月25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。《关于金融促进节约集约用地的通知》央行和银监会8．28★通知强调，强化政策要求，严格建设用地项目贷款管理，严格市政基础设施和工业用地项目贷款审核，严格农村集体建设用地项目贷款管理。严格商业性房地产信贷管理。再次重申各商业银行不得向小产权房发放任何形式的贷款的规定。下调中小金融机构人民币存款准备金率央行9．25★除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点，汶川地震重灾区地方法人金融机构存款准备金率下调2个百分点。贷款基准利率4年来首次下调16日起下调0.27%央行9．16★自9月16日起下调1年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，存款基准利率保持不变。此次贷款基准利率下调后，6个月贷款利率降至6.21％；一年期贷款利率降至7.20％；1至3年贷款利率降至7.29％；3至5年降至7.56％；5年以上降至7.74％。个人住房公积金贷款利率也相应下调，其中5年以下（含5年）贷款利率下调0.18个百分点，降至4.59％；5年以上贷款利率下调0.09个百分点，降至5.13％。央行下调存贷款利率0.27%央行10．8★从10月8日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次利率也作相应调整，但活期存款利率保持不变，仍为0.72%；从10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。9日起对储蓄存款利息所得暂免征个税国务院10．9★国务院决定9日起对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税。央行下调个人住房公积金贷款利率0.27个百分点央行10．23★中央人民银行决定自2023年年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。下调个人住房公积金贷款利率。其中，五年期以下（含）由现行的4.32%调整为4.05%，五年期以上由现行的4.86%调整为4.59%，分别下调0.27个百分点。汶川地震灾区居民灾后购置自住房的贷款利率下限、最低首付款比例以及住房公积金贷款利率优惠政策不变。公积金新政10.28起执行二套房也能申请公积金贷款住房公积金管理中心10．28★市民改善住房条件购买第二套普通商品住房的，如果前一笔公积金贷款已还清，公积金贷款与购买第一套房的待遇相同。其配偶、父母、子女，均可提取一次本人的住房公积金，所有的公积金加在一起不能超过购房款总额。再次购买自住住房时，还可以重新提取。单笔住房公积金贷款的最高额度将提高到40万元。使用公积金贷款购买普通商品住房（建筑面积在144平方米以下）、限价商品住房和经济适用住房时，最低首付比例由原来的30%降至20%；购买144平方米以上大户型住房，最低首付比例由50%降至30%。央行下调人民币存贷款基准利率0.27个百分点央行10．29★中国人民银行决定，从2023年年10月30日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率由现行的3.87%下调至3.60%，下调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行的6.93%下调至6.66%，下调0.27个百分点；其他各档次存、贷款基准利率相应调整。个人住房公积金贷款利率保持不变。央行下调存贷款基准利率108基点并降准备金率央行11．27★从2023年年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点。同时，下调中央银行再贷款、再贴现等利率。从2023年年12月5日起，下调大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点。同时，继续对汶川地震灾区和农村金融机构执行优惠的存款准备金率。关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知住房和城乡建设部11．27★从2023年年11月27日起，当年归集的个人住房公积金存款利率从0.72%调整为0.36%，上年结转的个人住房公积金存款利率从2.88%调整为1.98%。下调个人住房公积金贷款各档次利率0.54个百分点。五年期以下（含五年）从4.05%调整为3.51%，五年期以上从4.59%调整为4.05%。央行下调金融机构人民币存贷款基准利率并降再贴现率央行12．22★2023年年12月23日起，下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现利率。从2023年年12月25日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知住房和城乡建设部12．23★从2023年年12月23日起，上年结转的个人住房公积金存款利率下调0.27个百分点，由现行的1.98%调整为1.71%。当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。下调个人住房公积金贷款各档次利率0.18个百分点。五年期以下（含五年）从3.51%调整为3.33%，五年期以上从4.05%调整为3.87%。2023年年，楼市持续低迷，紧缩“银根”依然是金融政策的主基调。房地产市场观望氛围浓厚，成交量大幅萎缩，楼市前景一片迷茫。开始有呼吁政府救市的声音。在上半年因为通货膨胀没有得到有效的抑制，才有了6次上调存款准备金的举措。到下半年，全球金融危机的爆发，经济增长缓慢，楼市更加低迷，9月央行开始下调存款准备金，拉开了“救市”的序幕，到10月份重磅出击，从存贷款、首付比例、税收等多方面松绑，降低消费者的置业的门槛，降低购房成本，一定程度上刺激了消费。三．2023年年河南省房地产政策文件名发布机构发布日期主要内容郑州市2023年年住房建设计划郑政办2．21★城中村改造项目中配套建设商品住房200万平方米。城中村改造要本着成熟一个,改造一个的原则,避免同一区域、同一时间集中拆迁、集中上市,对城中村改造项目实施分期分批建设和相对分散上市,逐步实现城中村、城市老区居住生活环境的普遍改善,并及时避免集中拆建引起的被动性住房需求增加。《郑州市解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划(2023年―2022年)》的通知郑政办2．21★单套廉租住房建筑面积控制在50平方米以内,根据城市低收入住房困难家庭的居住需要,合理确定套型结构。★2023年年我市新开工建设经济适用住房150万平方米,竣工100万平方米;建设廉租住房15万平方米。2022年我市新开工建设经济适用住房80万平方米,竣工150万平方米;建设廉租住房15万平方米。2022年我市新开工建设经济适用住房18万平方米,竣工80万平方米；建设廉租住房2.5万平方米。经济适用住房项目中廉租住房配建比例原则上不得低于10%。郑州市闲置土地处置办法郑州市人民政府5．4★国有土地使用权出让合同约定或建设用地批准书(国有土地划拨决定书)规定分期开发的,核定闲置土地面积时,按照分期开发的范围核定。★因不可抗力、政府及其有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作(不含用地单位或个人应承担的工作)造成动工迟延的,不认定为闲置土地。郑州市国有土地收购补偿办法(试行)郑州市人民政府6．5★国有土地收购实行货币补偿。补偿方式可以采用直接确定补偿价格买断或者按出让成交净价的一定比例补偿。★收购储备国有土地工作在市政府领导下,由市土地储备中心具体负责实施。★国有出让(含作价入股、作价出资)土地的收购补偿标准新版土地出让合同国土资源部和国家工商总局7月1日★由国土资源部和国家工商总局制定的新版土地出让合同，将从7月1日起正式启用。新版合同明确约定了出让地块的开工、竣工时间。同时规定，用于商品住宅开发的土地，原则上开发时间最长不得超过三年。同时，新版合同对建筑容积率、绿地率等建设指标以及住宅开发套数都将有明确规定。《郑州市城中村改造工作流程（试行）》郑州市人民政府7．9★市政府下发了《郑州市城中村改造工作流程（试行）》（以下简称《流程》），将城中村改造流程“标准化”。改造不改造，申请10天内给说法，安置房没确定不得注销村民房产证，3亿元以下项目15日内完成拨款，回迁后20天之内发放房产证。售楼处须公示建筑节能信息建设部7．9★自2023年年7月15日起，建设单位应在施工、销售现场张贴民用建筑节能信息，并在房屋买卖合同、住宅质量保证书和使用说明书中载明，并对民用建筑节能信息公示内容的真实性承担责任。施工现场公示时限是：获得建筑工程施工许可证后３０日内至工程竣工验收合格。销售现场公示时限是：销售之日起至销售结束。我省建立房地产信息周报制度：房价异常波动必须及时上报省建设厅9．23★从9月23日起，当地产市场价格、投资、空置率出现异常波动情况时，都要及时上报。昨日，省建设厅下发通知，要求郑州等6个试点城市建立房地产市场信息周报制度，以引导开发商理性投资和购房者合理消费。《民用建筑节能条例》郑州市人民政府10．1★《民用建筑节能条例》将于2023年年10月1日起施行。《条例》规定了各级政府、建设单位、设计单位、监理单位和施工单位在建筑节能方面的责任和义务，以及违反规定应承担的法律责任，包括处分、罚款、赔偿、吊销执业资格证书等。《关于严格保护耕地保障科学发展实现土地高效利用的若干意见》河南省政府10．1★2022年全省耕地保有量保持在1.1847亿亩以上，基本农田面积保持在1.0175亿亩以上。到2022年，大城市和区域中心城市的人均建设用地将控制在90平方米以内，中等城市控制在95平方米以内，小城市控制在100平方米以内，建制镇控制在110平方米以内；各类开发区和产业集聚区要建成节约集约用地示范区,普遍使用多层标准厂房。对房地产开发用地单宗出让面积,河南省辖市不得超过150亩、县(市)不得超过75亩,每宗地开发建设时间原则上不超过3年。经适房房源不在网上备案不能销售经济适用房建设管理中心10．5★郑州市建立了经济适用房销售楼盘表微机管理、销售联机备案业务衔接制度，对经济适用房房源实行统一管理、统一控制、统一销售。郑州市关于促进房地产业持续稳定健康发展的若干意见郑州市政府10．25★一、完善宏观调控政策，调节房地产市场供应。二、加大金融支持力度，提升融资和消费能力。三、合理调整税费政策，促进房地产投资和消售。四、加大保障性住房供应力度，完善住房保障体系。五、防范风险，强化房地产市场监管。六、提高政府服务水平，优化市场发展环境。我省规范房地产市场廉租房建设补助标准提高省建设厅、发改委10．29★合理引导房地产投资和消费，规范房地产市场：提高廉租房建设补助标准；廉租房用地手续随报随批；鼓励居民改善住房条件；开发项目可缓缴四项规费；公积金可在全省贷款买房；

多渠道降低住房成本；允许企业进行项目合作；政府可购商品房作安置房。郑州经适房面积限到60平方米左右市政府法制局11．18★经济适用住房单套建筑面积应当控制在60平方米左右。附属面积较大的，单套建筑面积可适当上浮。购买经济适用住房的核准面积标准，家庭成员为3人以下（含3人）的，按60平方米计算；3人以上的，按80平方米计算。小高层、高层经济适用住房分别按照上浮15%、20%确定。郑东新区出台十余项优惠政策郑东新区管委会12．26★土地使用权可与他人合作，同时出台多项政策支持优质房地产企业；购房迁户口条件更宽，在中央商务区高层建筑裙房内开业的商贸服务业提供财政补贴。郑州市政府加大了经济适用房的投放量，以解决郑州市中低收入居民的居住需求。但是郑州市政府在加大投放量的同时，也提高了经济适用房的购房条件，为了提高数量，单套面积也作了相应的减少。郑州市整体市场分析与预测一．郑州房地产市场整体分析（一）商品房市场供求关系分析郑州房地产商品房供求比加大，供大于求局面进一步加剧。图1-1：2022--2023年年郑州市商品房供应需求比较图数据来源：郑州市房管局，下同2023年年郑州市整体市场供应需求比达到了1.42，商品房供求关系日趋紧张。较2022年，其供应量及销售量双双下降，特别销售量下降更为猛烈，全年销量下降了268.05万平方米。2022—2023年年，两年市场供应总量为2092.91万平方米，共销售了1630.95万平方米，市场存量在461.96万平方米，这几乎相当于2023年年全年销售量的70%，较大的存量给郑州房地产市场带来了巨大的供应压力。受2022年第二套房贷政策的影响，2023年年年初，市场热度陡然降低。尽管第一季度销售低迷，但是无论消费者还是开发商仍旧对2023年年的市场持谨慎乐观的态度。随着农历春节假期的结束，二季度市场一度出现了回暖，特别是5月份，市场销售量暴增，供求比也达到了0.59。从6月开始，部分开发商鉴于对市场回暖的预期，市场的供应量逐步的增大，但是市场销售量却没有增长，市场供需比逐步拉大。至传统的“金九银十”的九月，开发商期望市场能够一如往年的热销，因此也加大了市场的供应量，但是事与愿违的是九月的销售量二季度和三季度的新低，这也使得九月的供求比创下了2023年年度的新高，达到了3.16。由于三季度市场的疲软，部分企业推后了项目开盘的日期，市场的供应量减小；同时由于四季度金融危机的加剧，政府出台了诸多的救市政策，提高了部分消费者的信心，11月、12月份销售量取得了较大的增长，市场的供求比在11月份为0.72，这是08年除却5月份唯一的一个在供求平衡线以下的月份。（二）商品房市场供应分析1．商品房整体供应分析和2022年相比，08年商品房供应量有一定的下降。2022—2023年年商品房供应量分析2023年年郑州市场商品房的供应量为968.96万平方米，没有完成年度商品房的计划供应的1050万平方米的量。和2022年1123.95万平方米的供应量相比，其供应量减少了154.99万平方米。08年郑州房地产市场的萎缩一方面是因为2022年房贷政策的实施及2023年年紧缩银根的金融政策，使得开发商的资本获得成本加大，另一方面随着住房价格的过快增长，消费者的消费需求受到抑制，2023年年市场需求的不足，造成开发商投资风险加大，最终使得整个市场的供应量出现了减少。预计2022年，一旦市场逐步回暖，市场的供应量会逐步加大。2．商品房供应结构分析郑州市2023年年供应结构与2022年基本一致，住宅供应仍旧占市场的主导。2022—2023年年郑州市商品房产品供应结构变化图2023年年全年非住宅供应量为160.68万平方米，占全年商品房总供给量的16.58%，所占比例较2022年略有下降。就住宅、商业和写字楼三个主要物业的供应结构来看，其产品的供应结构变动幅度不大。预计2022年产品供应结构也会维持目前的状况。3．区域商品房供应分析金水区依旧是商品房供应的主要区域，惠济区由于距离市中心较远，其供应量较小，其他各区域市场供应量基本持平。单位：万平方米单位：万平方米2023年年郑州市商品房区域供应量分析2023年年，金水区依旧是郑州房地产市场供应的主要区域，其301.55万平方米的供应量占整个市场的32%，是市场当之无愧的热点区域。随着郑东新区CBD区域内土地存量开发殆尽，郑东新区的供应量逐步减小，预计在未来几年内，郑东新区的市场供应量会延续逐步减小的趋势；随着城中村改造的加速进行，管城区、中原区和二七区逐步成为市场供应的热点区域。例如08年5月份小李庄改造项目的升龙国际中心的开盘；管城区橡树玫瑰城的开发和中原区中原新城的开发都极大的影响了其所在区域的供应结构。随着郑州城中村改造的深入开展，预计在2022年，三个区域的供应量会进一步放大。而惠济区由于其距离郑州市中心城区较远，其市场供应暂时还较少。（三）商品房销售情况分析1．商品房整体销售趋势分析2023年年，郑州市商品房销售首次下降，同比降幅达到40%。2022—2023年年郑州市商品房销售量统计分析2023年年郑州市商品房全年销售量为681.45万平方米，比2022年949.5万平方米减少了近40%，甚至比2022年减少106万平方米。从2022年至今首次销量大幅度下降。2023年年商品房全年销售量环比下降了28%，其降幅远大于供应量14%的降幅，2023年年郑州市商品房市场供大于求的局面更加明显。郑州市商品房销售量下降的原因主要是因为：一是郑州市房地产商品房价格经过多年的增长，已经大大高于市民的承受能力。郑州市房价收入比已经达到了9倍，远高于国际通行的3—6倍的正常标准。房价高企抑制了居民的需求；二是国家为控制房价的过快增长，出台了一系列的政策，06年的70/90政策、07年的针对二手房房贷以及国家对于银行系统银根的紧缩政策的实施，使得市场出现了浓厚的观望气氛；三是从08年下半年开始，世界金融危机的负面作用逐步的开始影响我国经济的发展，许多行业出现了较大规模的衰退，消费者处于对未来的收入预期的担心，减少了消费。2．2023年年商品房月度销售分析2023年年市场成交量锐减，第四季度略有回升。2023年年郑州市商品房销售量分析2023年年一季度，二月份由于是农历春节，是房地产市场传统的淡季，其销售量仅有22.18万平方米，这也是08年度销售量最低的月份；随后市场销量一路上扬，并持续到5月份，达到了08年销售的峰值，为82.13万平方米，这也刺激了开发商对于市场的信心，但随着6月份商品房销量的高台跳水，从6月至8月的三个月里，市场的销售量基本维持在60万平方米左右；而最被看好的“金九银十”的传统旺季却惨淡收场的结局让开发商信心备受打击，同时也刺激了政府部门对于救市的信心，随着各种救市政策的出台，消费者的信心得到了一定程度的恢复，同时由于年关临近，开发商也加大了促销力度，使得年底的郑州房地产市场出现了较大幅度的增长。从2023年年四季度开始，从中央政府到地方政府，逐步的出台了一系列的政策来促进房地产行业的发展，预计2022年郑州房地产市场会逐步的开始回暖。（四）商品房价格分析2023年年郑州市商品房价格整体均价依旧上涨，但是涨幅放缓。2022—2023年年郑州市商品房价格分析图2023年郑州市商品房月度均价围绕4481元/平方米的价格上下波动，走出了波浪线的形状，较2022年几乎是直线增长的趋势相比，2023年年商品房价格波动较大。2023年年郑州市商品房4481元/平方米的市场均价较2022年增长了576元/平方米，价格上涨了14.8%，相比2022年21.5%的涨幅，减少了将近7个百分点。说明商品房价格速度放缓。（五）二手房市场分析1．二手房销售量分析2023年年郑州市二手房市场销售量为109.86万平方米，同比下降了42%。2022—2023年年二手房成交面积分析图受2022年底，国家二套房政策的影响，2023年年二手房市场成交量锐减，这期间在二手房中介机构大量倒闭或者缩减规模，期间甚至还发生了震惊全国的大案。受此拖累，郑州市二手房市场也出现了较大的降幅，其成交量从2022年的156.38万平方米降到了2023年年的109.86万平方米。由于下半年全球金融危机的影响，国内也深受其影响，为了激活国内需求，政府出台了一系列的政策降低了二手房的交易成本，随着政策的实施，在2023年年第四季度，二手房市场取得了一定的回暖，12月份同比增长了2.3%。2．二手房市场均价分析二手房市场呈现一个稳定增长的趋势。2023年年二手房修正均价为2810元/平方米，同比增长了12%。2022—2023年年郑州市二手房成交均价分析与新房市场价格的剧烈波动不同，郑州市二手房市场价格较为平稳。2023年年2月份价格为5160元/平方米，为市场的最高价。这主要是受二手房中非住宅1.83万㎡且高价格成交的影响，当月成交均价急剧上升，达到07年至今成交价格的最高值。预计2022年二手房市场将会维持增长的趋势，但是成交均价增长趋势会进一步放缓。二．郑州市商品房住宅市场分析（一）商品住宅供应量分析2023年年郑州住宅供应量为808.29万平方米，比2022年减少了112万平方米。2023年年郑州市住宅供应量分析图由于2022年住房价格的快速增长，住房问题已经成为居民和政府关注的重点民生问题。从2022年开始，政府采取了一系列的调控措施稳定房价，在这种情况下，消费者对住房价格下降产生了较大的预期，持币待购现象成为市场的主要特征，房地产市场也进入了调整期。开发商在资金逐步紧张的情况下，同时基于对未来市场疲软的预期，一方面减少了对于土地购买的需求，另一方面推迟了商品房上市交易的时间，使得住宅的供给在2023年年出现了较大的跌幅。2023年年住宅供应主要集中在第三季度，这一方面是因为前两个季度市场销售状况较差，开发商基于对未来的判断，纷纷延后了推盘时间；另一方面是因为开发商选择了传统销售旺季的“金九银十”来冲高销售业绩。（二）商品住宅销售量分析1商品住宅整体分析2023年年郑州市商品住宅销售量为568.15万平方米，比2022年减少了264.27万平方米，去化户均面积减少了6.8平方米。2022年郑州市住宅销售分析图2023年年郑州市住宅销售分析图2023年年郑州市住宅销售量比2022年减少了264.27万平方米。这是多年以来，郑州房地产市场的首次负增长。其主要原因是因为：一是经过将近10年的告诉增长，房地产行业改善住房的需求减少，二是由于政府对于二次置业的限制，太高了二次置业的门槛，市场投资需求受到了抑制；三是基于对未来房价下跌的预期，部分需求客户推迟了购买的时间。受70/90政策的影响，2023年年产品面积逐渐的趋向小面积。在2022年市场去化产品的平均面积为104.35平方米，而2023年年其平均面积降到了97.55平方米，户均面积减少了6.8平方米。第一季度，由于处于农历春节的传统销售淡季，同时对于政府出台宏观调控政策的预期，市场住宅的销售量较2022年第四季度大幅度降低，特别是2月份仅有19.12万平方米的销售量。随着一些大体量项目在节后的陆续推出，住宅销售逐步回升，在5月份其市场销量达到峰值；随后的第三季度，住宅市场一直疲软。随着三季度全球金融危机的加深，中国各项宏观经济指标也齐齐下跌，为了促进国内需求，政府开始通过一系列政策拯救房地产市场，在第四季度，政策效果开始显现，同时由于临近年关，开发商加大促销力度，使得住宅市场有了一定程度的“回暖”。预计2022年郑州商品住宅市场上半年会延续08年疲软的态势，下半年有望实现销售的逐渐回暖。（三）商品住宅区域销售量分析金水区成交量依旧位列榜首，中原区、二七区成交所占比重有所上升。2023年年各区域商品住宅成交分析2022—2023年年郑州商品住宅区域比例分析金水区作为郑州市商业繁荣的中心，其商品住宅市场一直都是热点区域，尽管与2022年相比，其成交量有所下降，但是在各区域所占比重却略有上升。在2023年年郑州市的商品住宅市场，中原区和二七区由于有多个大型城中村改造项目的上市，制造了区域热点，相比2022年其区域所占比重有所上升。（四）商品住宅销售价格分析1商品住宅销售价格整体分析2023年年商品住宅价格整体趋涨，但是上涨幅度回落。2022—2023年年郑州住宅价格分析图2023年年郑州市商品住宅的均价为3980元/平方米，同比增长12.5%。涨幅低于2022年20%的增长幅度。2023年年住宅成交均价最高出现在6月，达到了4386元/平方米，最低价格在2023年年1月份，为3771元/平方米。2023年年年初，在“拐点论”的影响下，市场销售出现大幅度减少，商品房销售量大跌，整个市场销售量主要有经济适用房、定向房的支撑，市场价格降为冰点；6月份，市场成交多为中高端项目，如锦艺新时代、中凯华府、绿城百合等项目，同时蓝堡湾也在此月份集中备案，因此市场价格拉高；从7月份开始，由于市场观望气氛浓厚，整个市场均价基本处于稳定状态，维持在4000元/平方米左右。2商品住宅区域市场分析管城区市场价格最高为4330元/平方米，中原区最低为3264元/平方米。2023年年郑州商品住宅区域均价管城区位于郑州市城南，受城中村改造项目的影响，该区域在2023年年下半年表现较为活跃。橡树玫瑰城、锦艺新时代等楼盘在2023年年都有较好的去化销售，支撑了板块的均价。同时该区域经济适用房较少，其商品房市场均价扭曲程度较低；郑东新区尽管其楼盘品质较高，但是由于该区域有大量的经济适用房，单位集资房，其拉低了市场的均价；金水区为市场去化的主要区域，尽管该区域产品品质差异较大，但是主流产品供应主要集中在4000—5000元/平方米之间，因此其市场均价也较高，为4152元/平方米；惠济区本身的市场供给较小，因此区域内单个项目的价格对其区域价格形成影响较大；二七区和中原区一直是经济适用房的集中区域，因此这两个区域的市场均价一直较低，分别为3659元/平方米和3264元/平方米。2023年年郑州土地市场分析一．土地市场概述2023年年，郑州土地市场商品房用地成交39宗，共3519.42亩，其中住宅用地，商业用地13.98亩，经济适用房用地11.21亩，其中通过招拍挂方式成交16宗，协议出让17宗，划拨5宗。本年度成交单价最高的是位于淮河路南嵩山路西的郑州电视台的25.3亩土地，郑州建海置业以1.6亿多元拍下，创下了每亩地633.19万元的“天价”，刷新成为郑州单价新“地王”。本年度成交总价最高的是位于南阳路与北三环立交桥的王寨城中村改造用地以15.51亿元总价成交，平均每亩地价281．55万元，成为继去年年底二七区小李庄城中村土地成交总价14．092亿元之后，再次刷新总价“地王”。值得注意的是，本年度商品房用地通过招拍挂方式成交16宗，其中有6宗是城中村改造用地，且土地规模普遍较大，说明郑州市正在加快旧城改造的步伐，同时本年度还有5宗划拨用地，全部用于经济适用房建设，这与政府2023年年关注民生，加大加大保障性住房建设力度的政策相一致，房地产市场格局逐渐改变。公示时间行政区宗地位置容积率面积（亩）出让方式成交价格（万元）单价（万元/亩）土地性质单位1.09中原区洛达路东、伊河路南363.756挂牌18380288.29住宅用地河南正商置业1.09中原区淮河路南、嵩山路西4.525.30挂牌16020633.19住宅用地郑州建海置业1.16中原区嵩山路西、友爱路北00.354协议148.24418.76住宅用地郑州市长城房屋开发集团7.28中原区大学路西、郑航南路北3.8538.92划拨00经济适用房用地郑州豫发置业9.19中原区秦岭路东、陇海路北5.6203.97挂牌

42243207.10住宅用地郑州元龙房地产开发9.26中原区华山路东、淮河路北6.33247.33挂牌49237199.07住宅用地郑州元龙房地产开发郑州亿辰房地产开发10.10中原区电厂西路东、鸿运路南2.531.41挂牌3940125.43住宅用地河南利海房地产开发12.30中原区互助路南、文化宫路东4.36.58协议647.3998.387住宅用地河南山水房地产12.30中原区欧丽路东、天下路南3.53.758协议394.08112.59住宅用地河南省郑发置业1.23管城区商城路北、建业路西2.510.85其他569.752.49住宅用地河南唯美房地产开发2.28管城区中州大道以东、南三环以北、金岱路已南、岗东路以西3.5290.50挂牌4956583.94住宅用地河南民安地产开发4.21管城区航海路北，未来大道西614.273协议502.1235.18住宅用地河南康利达置业6.5管城区滨河路南、未来大道东5.56.1395协议734.475119.63住宅用地河南力宝实业6.13管城区未来路西、魏庄西街东、耿庄北路北、石油公司南3345.48挂牌64730182.61住宅用地河南正商置业6.24管城区开发路以东、冯庄东路以西、端午路以南、南屏路以北2.8900.264挂牌91810101.98住宅用地郑州亚新房房地产开发/河南中联创房地产开发7.22管城区万泉路南，客技路西2.567.73划拨00经济适用房用地郑州永丰房地产发开7.28管城区石化路北，陇海铁路南1.68.619划拨00经济适用房用地中铁七局集团建筑工程2.28金水区1.杨君北路北、中州大道西2.黄家庵北路、金牛路北2.8296.918挂牌15200156.83住宅用地河南利达置业2.4金水区南阳路东、卫生路西、海滩南街南、优胜北路西段两侧657.051挂牌20636361.71住宅用地河南宏益华地产开发4.21金水区国基路北，索凌路西1.54.341协议510.652117.63住宅用地信和（郑州）置业8.28金水区政七街东、农科路南3.514.53协议1380.5395.01住宅用地文化路街道办事处关虎屯社区委员会10.31金水区经七路东、丰产路北10协议1833.5183.35商业用地中国信达资产管理公司郑州办事处11.8金水区未来大道东、燕南路北2.13协议260.14122.13住宅用地郑州燃气房地产开发12.2金水区西太康路北、铭功路东3.837协议439.57114.56商服用地郑州亚新房地产开发12.9金水区北环路北、索凌路西1.731.77协议80.192.524住宅用地河南裕华置业2.4惠济区南阳路与北三环立交桥四周5550.85挂牌155100281.56住宅用地郑州天中地产开发4.18惠济区开元路南，香山路东2.558.335挂牌11960205.02住宅用地郑州建设鑫苑置业4.18惠济区香山路以东，银通路以西2.563.684挂牌13360209.79住宅用地郑州建设鑫苑置业5.21惠济区新柳路北，常青路西1.6250.763划拨00经济适用房用地河南裕华置业5.21惠济区长柳路北，规划路西1.6441.384划拨00经济适用房用地河南裕华置业9.11惠济区文化北路西、体育路北335.37协议00住宅用地河南中原建业城市开发2.28二七区航海路南、京广路西010.5协议125.89711.99住宅用地河南台兴房产3.28二七区交通路东、陇海路南00.2535协议19.188175.69住宅用地中国农业银行郑州二七区分行3.28二七区中原路南、大学路东、菜王西街西、康复后街北7.527.735挂牌14350517.40住宅用地

郑州学都置业4.05二七区郑密路西，张魏寨北路南1.793.012协议270.58189.83住宅用地郑州珠江置业12.12二七区大同路北、福寿街东0.11协议15.65142.27商务用地郑州市邦地房地产开发9.11高新区经开第一大街西，朝凤路北3174.44协议1817.4610.42住宅用地郑州未来远大置业10.10高新区金菊街南、石楠路东217.17挂牌148086.21住宅用地河南新合鑫置业二．重点地块成交分析淮河路南、嵩山路西地块位置土地使用权人出让方式用地来源用途容积率面积(亩)成交价格(万元)使用年限淮河路南嵩山路西郑州建海置业挂牌出让现有建设用地普通商品住房4.525.316020702023年年的土地市场，此地块无论如何都无法绕开去，作为地王，其给郑州市2023年年的土地市场迎来了一个开门红，为市场迎来一片喝彩声，但是到9月，短短的半年时间，开发商却无奈退场，个中滋味，也许只有其自己才能细细品味。1月9日，2023年年郑州第一场土地拍卖会拍了个开门红。郑州建海置业以1.6亿多元拿下郑州电视台的25.3亩土地。创下了一亩地633.2万元的“天价”，成为郑州单价新“地王”。地块位于淮河路与嵩山路交叉口，交通便利。多个企事业单位和郑州建材大世界等分布在宗地周边，生活设施完善、生活便捷。这块土地规划的容积率相对较高，可以达到4.5。该地块两面临街，商业价值也比较高。据测算，郑州电视台地块每平方米楼面价约为2110元，如果加上绿化等建安成本，每平方米房价成本在4100元至4300元，房子的市场销售价格预计可达到4800元至5500元。按照土地出让文件，该地块将于今年8月份移交，开工后预计明年可取得预售证，在市场进行销售。但是在9月末，由于地价过高及郑州市场在1—9月份销售量的大跌，加上建海置业资深的一些原因，造成了其作出了无奈的退地的选择。继建海置业退地仅20天的时间，郑州市房地产行业的龙头企业建投鑫苑也退出了其在07年所拿到的其小地王的伏牛路地块。以两个地王的退地标志着郑州土地市场开始转冷。王寨城中村改造用地地块编号土地位置土地面积（㎡）土地用途规划指标要求出让年限(年)建筑高度(米)容积率建筑密度(％)绿地率(％)郑政出〔2023年〕1号南阳路与北三环立交桥四周A1-01783.7商服（兼容城镇住宅）≤80≤4.0≤45≥25商服40城镇住宅70A2-015440.1城镇住宅（兼容商服）≤60≤6.0≤35≥25城镇住宅70商服40A3-01118493.9城镇住宅（兼容商服）≤80≤4.0≤25≥30城镇住宅70商服40B1-0290381.2商服和城镇住宅（兼容公共管理与公共服务用地）≤80≤4.0≤48≥25商服40、城镇住宅70、公共管理与公共服务50C1-0239390.4商服（兼容城镇住宅）≤100≤5.4≤48≥25商服40城镇住宅70D1-0179619.6公共管理与公共服务用地（小学）≤15≤0.8≤20≥4050D1-02商服和城镇住宅（兼容公共管理与公共服务用地）≤80≤4.0≤48≥25商服40、城镇住宅70、公共管理与公共服务50D2-0110676.5商服（兼容城镇住宅）≤80≤4.0≤45≥25商服40城镇住宅70E1-0417463.6城镇住宅（兼容公共管理与公共服务用地）≤80≤4.0≤25≥30城镇住宅70、公共管理与公共服务50E2-015004.6城镇住宅≤100≤8.0≤35≥25702月4日，位于南阳路与北三环立交桥四周的王寨城中村改造用地被郑州天中房地产开发以15.51亿元总价成交，平均每亩地281．55万元，再次刷新总价“地王”。地块紧邻南阳路、北环路，交通便捷，教育、医疗、企事业单位、商服分布在项目周边，配套也较为完善，随着周边居住氛围的日益浓厚，周边商业多为大型批发市场，居民生活配套商业、高档商业相对滞后，为该项目商业项目的上市提供了契机。但该地块被分割成多个独立单元，用途繁多，各个单元依据用途有相应的使用年限，多种用途对于完善生活配套有重要作用，但各个单元相混合和地块零散对于项目的规划、设计存在着挑战。且南阳路与北三环交叉口房地产开发相对滞后，水产品市场、调味品市场在一定程度上抑制区域，同时周边还有较多的工业用地，影响居住品质。地块编号土地位置土地面积（㎡）土地用途规划指标要求出让年限(年)建筑高度(米)容积率建筑密度(％)绿地率(％)〔2023年〕3号中州大道以东、南三环北、金岱路以南E-0225495.0城镇住宅≤80≤3.5≤28≥3070W-028044.6≤80≤3.5≤28≥35W-06160124.3城镇住宅（兼容商服）≤80≤2.6≤28≥35城镇住宅70，商服40合计193663.9㎡刘南岗村城中村改造用地2023年年2月28日，管城区刘南岗村城中村改造用地被河南民安房地产开发以起始价49565万元拿下，每亩地价170.63万元。该地块位于中州大道与航海路交叉口南500米，西面紧邻中州大道，南临南三环，东接机场高速，对外交通极为便捷。开发商采用“未迁先安置”的建设思路，第一批安置房已经入住，第二批安置房已经封顶，进行外立面装修。项目在06下半年年已经开始做户外广告的宣传，因各种原因项目搁置一段时间。该项目为橡树玫瑰城，目前销售情况良好。三．即将入市地块分析12月份共有7块土地推出，共1210亩，其中有一块872亩的城中村改造项目。编号上市时间行政区地块位置性质规模（亩）容积率出让年限（年）竞拍保证金（万）112.7金水区农科路北、文博东路住宅131.683.57020220212.7金水区农科路北、数码路住宅83.563.57020220412.17金水区丰庆路西、北环路南住宅5.483.0705000812.31金水区红旗路北、红专路南住宅35.957.5702022312.15二七区郑大南路以东、环翠路以北、京广南路以西、长江路以南综合用地872.483.5住宅70商业4010000512.17二七区长江路南、代庄街东住宅6.923.570500612.31二七区西三环东、陇海铁路南住宅59.71.7702022712.17中原区西站北街东、煤仓街北住宅14.453.5701000第四篇经典案例分析一．区域标志性楼盘升龙国际中心建筑类型高层、写字楼、商业、公寓项目简介升龙国际中心由郑州尚锦房地产开发开发，位于郑州市二七区大学路与淮河路交叉口南200米处。集住宅、商业、写字楼、公寓、星级酒店为一体，目前在售的为8栋31层住宅，以及升龙商业广场4栋3-4层商业。总套数4236套，其中住宅3478套，商业758套，目前销售率已近50%，均价5000。配套分析项目位于郑州西南核心区域，地处连接“二七商圈”、“碧沙岗商圈”的中轴线，周边名校林立，政府机关、银行、大型住宅社区比比皆是，地铁一号线、火车站西出站口近在咫尺，依托自有住宅、酒店、公寓、写字楼共计140万平米城市综合体的超大规模，形成300公里中心辐射，20万固定消费群体，日均100万的客群流量，多商圈包围的真正城市级核心中心。规划分析升龙国际中心采用领先的‘住宅双地面，商业多首层’规划理念，‘一纵两横’的规划手法，为住宅和商业的业主营造互不干扰、精彩超前的空间。升龙商业广场由升龙不夜城、升龙数码广场、升龙时代购物广场、升龙生活广场四大商业板块组成。在规划上采用开放式商业群落规划，商业街区、商业休闲广场、主题百货、购物中心、商业景观区域相互融合。集中商业区域采用“多首层”概念设计，创造出了“层层首铺，铺铺首层”的国际化商业街区组合形态。建筑风格采用的是现代简约建筑风格，白色加米黄，简约大气。户型分析住宅户型1-12-23-24-2合计面积（㎡）40-7080-90120140-180*推量17806533971622992销量5534142291131309销售率31%63%58%70%44%月均去化4634199108商业层数一层二层三层合计主力户型面积22-14020-27030-290*40-70推量256153152506323销量10114512065销售率39%9% 3%24%20%月均去化34524022项目一房去化也最快，这主要是因为项目小户型推量大，另一方面，项目大体量的商业以及招商也提升了投资者的信心。整体上看两房销售情况最好，去化也较快，这和目前市场上购房者以自主为主有关。商业方面，一层销售情况明显最好，这主要是因为一层临街商业经营情况一般都明显好于其他楼层，另一方面，一层商业整体上面积较小，也促进了它的去化。主力户型44㎡44㎡小户型，功能齐全，独立的厨房和阳台满足消费者基本需求。户户全明、功能分区合理卧室客厅朝南南卧室门与卫生间门相近，且与盥洗区相对，造成不便客户分析：升龙的客户也是以附近居民为多，住宅方面投资也占了小部分。客户普遍比较好看项目的地段、规模和开发商实力，但部分客户对户型不太满意。商业部分得益于大体量以及有力的招商，客户普遍比较看好其发展潜力。营销推广：升龙国际中心在推广中始终以各种活动为主题，通过一系列的买房送礼品、送装修等等，共同打造高性价比全能社区，商业“先招商，后推广”，引进家乐福、红星•美凯龙、国美电器、永乐电器、台湾NOVA数码、奥斯卡影院、麦当劳、肯德基等世界500强企业，并统一经营5年保证收益，解决消费者后顾之忧，致力于打造“第二个二七商圈”。升龙国际中心系列活动2022-01-07四重豪礼连环送，千万重金等你拿！购一房送8888元礼包，购两房送18888元礼包，购三房送28888元礼包，购四房送38888元礼包！升龙购房节期间购房即送全家体检卡，过个平安健康年！看房即送精美礼品！2023年-12-26加推精品房源A区号楼礼献全城！年终大抽奖，豪华笔记本、液晶大彩电，10万重金，岁末推出！2023年-11-28民心大盘，感恩回馈，升龙民生关怀3重计划。1、首付分期，轻松购房；2、租房有补贴，还贷不用愁；3、+888元，送全屋精装修！2023年-11-14升龙民生关怀3重计划倾情启动，特别加推，首付8888元买一房，首付18888元买两房活动！2023年-10-09升龙商业广场憾世登场！统一经营5年保证收益，买金铺，做世界500强房东！2023年-09-17新青年置业计划：凡购买一期住宅+公寓制定户型，每套+888元，即可赠送高档精装修！新青年置业计划生活体验区样板房盛妆开放，欢迎莅临品鉴！2023年-8-29挑战性价比，壹公馆4400元/平米起，8月27日－31日凡莅临现场看房，均可免费品尝世界顶级现磨咖啡！2023年-07-318月1日至8月8日期间，凡购买指定户型（F4/F5),均可享受每日1000元礼金馈赠，最高馈赠金额8888元；凡购买指定户型（F/F5），加88元/平米送精装修！8月1日－9月26日（共8周），购买指定户型（A2）即赠送16888元的超值礼金，每周仅限5个名额！2023年-07-24新青年置业计划活动时间：7月25日－7月31日！朝阳观点升龙国际中心位于二七区大学路与淮河路交叉口，配套完善交通便利，人文气息浓厚，项目规模400亩的规模，加上之前曼哈顿的影响力，无形中给销售费增强了信心。区域内项目多为纯住宅项目，而升龙在定位时引进商业、写字楼、星级酒店，打造成一个大规模的城市综合体，再造了一个“二七商圈”。商业部分招商先行，引进世界五百强企业，奠定了商业繁荣的基础，很大部分降低了消费者后期的经营风险，多首层的设计，增加的临街旺铺的数量，缓解了二三层商业的销售压力，取得了良好的效果。但升龙的住宅小户型占到了一半以上的比例，虽然商业成活之后小户型的销售压力不大，但在短时间内很难完全消化，影响了项目的去化速度。二．安全置业无风险怡丰新都汇项目简介项目名称怡丰.新都汇建筑面积40万平方米容积率5.1绿化率32.5%建筑类型高层、商业、公寓怡丰.新都汇由河南怡丰置业发展开发，位于郑州市惠济区农业路南、天明路西侧，由12栋32-34层高层组成。项目计划分两期建设，一期规划建筑面积22万平方米，其中住宅20万平方米，共2747套（其中安置房1386套），商业面积6858平方米。规划地上停车位330个，地下停车位550个。目前在售的为位于项目南边的1、2、3、5、6号楼。12月6日和12月27日两次火爆开盘，优惠后均价4800，目前销售率将近30%。配套分析：在配套上，项目位于农业路和天明路交汇处，区位优势明显，周边配套完善，交通便利。加之小区内部规划规划有3万平方米沿街商业、大型商业广场、双语幼儿园等生活配套，可以说无论是生活、教育还是出行都非常便利。同时项目毗邻百亩青少年公园，给项目提供了良好的景观资源以及休闲娱乐场所。规划分析新都汇定位为新都市街区生活典范，追求居住的舒适性，并强调生活的品位感。12栋31层~34层板式和点式高层住宅，并规划有3万平方米沿街商铺、大型商业广场、幼儿园等生活配套设施，外部是交流区和生活配套区，内部被围合，既能保证居住区的绝对安静，又能尽享休闲、购物的轻松便利。在建筑风格上采用现代简约式建筑理念，外观时尚大气，简约而不简单。天然气、暖气入户，两房三房都赠送5-18平方米的空中花园，实现人居与自然的完美结合。园林景观怡丰·新都汇景观景观以简单的铺装，景观小品以及立体水景为主，从景观整体性、层次感和人性化出发，将内部景观规划为四季有景、步移景异的立体水景园林，加上空中花园、宽景阳台以及屋顶花园，营造出多空间、多层次、契合多种需求的时尚园景，结合与项目一路之隔的大型休闲活动中心——百亩青少年公园，成就内外俱佳的极致多重美景。内部景观分为“商业区”和“居住区”两大空间组团。其中居住区包括“三辅三园”，即，一条景观主轴，两条景观次轴，四个园区（“秀”园、“尚”园，和空中花园）。商业区包含“三带四点”，即，两条外商业景观带，一条内商业景观带，五个景观节点（怡丰广场，新都汇广场、内商业入口广场、“COCO”广场）。通过居住区景观轴，将被市政道路分开的南北两区连为一体。景观效果图梦萦真趣透视图“T”台秀场嘉年广场（秀园主人口）户型分析户型1-12-23-2合计面积46-6081-91119-131*推量4437941601099销量60267114441销售率13.5%33.6%71%40%月去化125925*项目一房和两房推量较多，但三房销售情况最好，小户型去化较慢。这一方面是因为目前大环境下，项目客户以自住为主，小户型需求量小；另一方面是由于项目客户改善居住条件的较多；同时项目两房三房有挑高空中花园赠送，也推动了两房三房的去化。主力户型：户型方正、户户全明干湿分离、动静分区赠送5.8平方米空中花园83㎡两房，面积控制合理厨房餐厅较远，给生活造成不便卫生间门对向餐厅，不卫生120㎡三房两厅两卫纯南向主、户型方正户户全明、南北通透赠送13㎡双空中花园卫生间距离北卧室和厨房太远客户分析：新都汇的客户大部分是来自金水区附近的居民，以自主为主，年龄基本在25-45岁之间，二次置业比例较大。客户普遍对80多两房以及120左右三房比较关注。客户在选择新都汇时，考虑主要有三方面：一是位置较好，周边配套齐全；二是项目规模相对较大，后期物业有保障；三是优惠幅度比较大，同时赠送挑高空中花园，性价比较高。销售推广：高性价比、吸引客户——新都汇主体推广主要是突出其地段优势以及高性价比（空中花园的赠送），打造新都市街区生活的概念，同时推出6-7个点的大幅优惠，并赠送5-18㎡挑高空中花园，实现得房率近100%，打造高性价比的高尚社区，让客户感到实实在在的优惠。提升形象、深化记忆——推出为期七天的“国庆欢乐总动员”系列活动。节日期间到访新都汇现场均可参与抽奖,均有机会获得最高达万元的大奖。此外，怡丰•新都汇经典电影巡展、广场文化巡演都在国庆七天连续进行，让更多的人参与到金秋国庆的欢乐中来。主办“中国经济怎么了？”―中国经济发展现状探究主题高峰论坛，邀请清华教授参与讨论，提升项目形象，同时增强销售者信心。降价补差、增强信心——首次旗帜鲜明的提出安全置业六大保障，解决销售者的后顾之忧。朝阳观点怡丰.新都汇位于农业路绝版地段，地理位置优越，区域内配套完善，交通便利。与周边项目相比，新都汇40万建面的规模较大，后期物业有保障，加上怡丰两个项目同时入市，彰显公司实力，安全置业六大保障计划，全方面增加销售费信心。同时项目在区位优势明显的情况下，增加产品亮点，赠送5.8-13平方米挑高空中花园，实现得房率近100%，并在小区内部规划沿街商业、大型商业广场、双语幼儿园等生活配套，倡导新都市环境下的街区生活方式。不仅好的区位加上好的产品，更有优惠的价格，开盘订房优惠7个点，免暖气天燃气初装费，真正把优惠给到客户，赢得了客户的亲睐。但是新都汇项目整体容积率高，楼间距较窄，影响低楼层房源通风采光，并且开盘7个点的优惠开盘两天后取消，恢复2个点的正常优惠。致使剩余房源更加难以消化，“置业安全六大保障”计划，使剩余房源无法优惠推出，影响了开盘后房源去化速度。三．将人文进行到底永威翰林居项目评析项目简介：项目名称永威翰林居项目规模101198平方米容积率1.6绿化率36%总户数1266户建筑类型电梯洋房，多层永威翰林居位于郑东新区龙湖南区的高尚居住区，区域内部高端配套设施齐全，生活方便快捷；同时项目周边名校环绕，人文气息浓郁。河南省实验中学、实验小学，郑州市第八中学，郑州市第四十七中学，众意路小学，海文幼儿园，北大附中外国语小学等。旨在创造一个基于未来生活发展模式的高素质人文府邸。

建筑规划永威·翰林居的定位为“中原首席名校高知社区”，由深圳规划设计总院担纲设计，在注重住宅私密性、内部空间独享性的前提下，永威·翰林居在建筑风格上融汇了西方的手法、东方的文化，采用现代与新古典主义完美结合的风格，兼顾统一性和单体的多样性，按面积划分为精品型、尊贵型和超阔型，外立面大气、精致、有层次感，通过特定的建筑符号和装饰线条，保持总体上的协调。园林规划园林规划则以区内景观生机盎然，尽显大气为特点，小区采用密植的树木和绿篱，在充分保护住户的私密性同时，又使住户拥有尽可能大的高品质私家花园。永威·翰林居的园林布局，体现了中国古典园林自由布局的空间意境，整个社区规划结合原有河流水势，尽量营造自然布局，增强视觉美感。小区融入原生态高尚社区的新概念，在对居住文化精准深刻的把握基础上，结合先进的生活方式和居住理念，充分满足了业主们日常的居住生活、健身休闲、娱乐交往等需求。小区实行人车分流，林荫步道、健身中心、东南亚热带植物等现代生活元素是业主生活品位和生活价值全面提升的体现，形成众多空间节点，创造出具有丰富内涵和浓郁人文气息的社区形象。户型分析户型配比：户型1-12-12-23-24-2复式面积37--597886--89129-140167-202189-220数量62062424906218销量483014317110月均去化161048640项目一房较多，但是去化速度缓慢，两房和三房去化速度较快。这一方面是由于此区域属于高尚生活区，购房者多为改善居住条件，因此购买小户型去化较少；另一方面是由于周边学校较多，青年教师购房者多青睐两房产品，因此两房在此区域销售较好。户型鉴赏：动静分区较为合理，多阳台设计能够满足客户的生活需求，但是项目餐厅设计远离了厨房，造成生活不便。户型动静分区，设计合理。多阳台及阳光房的设计既满足主人的功能需求，也能给予客户尊贵的体验。动静分区较为合理，多阳台设计能够满足客户的生活需求，但是项目餐厅设计远离了厨房，造成生活不便。户型动静分区，设计合理。多阳台及阳光房的设计既满足主人的功能需求，也能给予客户尊贵的体验。实景赏析 价格走势：由于翰林居一期开盘成交量较差，开发商逐步的调整了其价格策略，同时由于从11月份开始，项目一些定向的团购房入市，造成了其均价持续走低。报广、网络广告、户外广告、派发单页、短信、展会网络广告、派发单页、户外广告、短信报广、网络广告、户外广告、派发单页、短信、展会网络广告、派发单页、户外广告、短信开盘客户积累一期开盘形象定位入市告知开盘8月9月10月11月12月7月6月认筹排号二期开盘售楼部包装、围墙广告、派发单页、公交车广告永威翰林居项目分为两期进行销售，从6月份开始入市，经过3个月的客户积累，赶在9月份一期开盘，但是其一期和二期之间的开盘衔接较近，至1月份二期也开始进行销售。尽管在一定程度上由于两期开盘时间紧凑造成了项目在一定时期内项目的市场热度较高，但是却不利于后期的销售。朝阳观点： 永威翰林居项目位于龙湖南区高尚生活区，区域内高档楼盘林立，翰林居如果定位高档社区，则缺乏与这些楼盘竞争的资源，因此其做了差异化产品，定位于中高端，以求区别于其他项目。翰林居以自己周边独一无二的教育资源为核心卖点，构建了一种人文情怀，把人文思想与文化引入社区，为业主构筑了一种全新的生活方式，取得了较好的效果。但项目的产品设计上，一房所占比例过大。这可能是由于开发商期望承接CBD核心区域的投资客户，但是在短时间内，由于新区人口入住率较差，其小户型的投资客不足，这造成了项目销售去化较差。四．高性价比当道托斯卡纳LOFT公寓分析项目简介项目名称托斯卡纳项目规模43万平方米容积率2.07绿化率36%总户数约4000余户建筑类型别墅，多层，高层、公寓、商业利海托斯卡纳，是广东房地产企业前10强、全国房地产品牌前100强的利海集团在郑州鼎立打造的第一个项目。郑州利海·托斯卡纳总建筑面积约43万平米，分布着多层洋房、叠拼庭院、高层、公寓、商业风情街等综合物业形态。项目位于郑州市北环与西环交汇处，西边临近京广铁路线。项目规划郑州利海·托斯卡纳总建筑面积约43万平米，分布着多层洋房、叠拼庭院、高层、公寓、商业风情街等综合物业形态。公司秉承“营造中国绿色地产”的人居理念，将其打造成为集绿色、节能、健康、生态﹑和谐为一体的意式休闲庄园。建筑设计多层洋房6-7层带电梯多层组成，户户双阳台；附送平台花园，情趣生活空间，别样私家感受。叠拼庭院层层退台、户户露台，4-6层带电梯多层围合而成；附送半地下阳光多功能房、前后花园、平台花园、阁楼、露台等多种不同附加值，个性化的空间设计，营造和谐邻里交往空间。高层产品拥有入户花园、阳光大客厅、双阳台、多露台，异域时尚、阳光实用。户型配比9月中旬托斯卡纳推出了其LOFT公寓，以其高性价比引领了市场。此次所推出的户型为37—71平方米的小户型，共计600套，截止09年1月中旬，签约580套，销售率达到90%，月均销售145套。一层价格，两层面积。尽管托斯卡纳地理位置较差，但是层高4.8米的LOFT产品引爆了年轻人的购买需求，成为了市场的赢家。户型赏析一层价格，两层面积。尽管托斯卡纳地理位置较差，但是层高4.8米的LOFT产品引爆了年轻人的购买需求，成为了市场的赢家。复式产品，户型功能随意安排，每个房间可根据自身需求设定其功能。迎合了年轻消费者的要求。复式产品，户型功能随意安排，每个房间可根据自身需求设定其功能。迎合了年轻消费者的要求。低总价，大配套，让消费者在轻松置业的同时能够满足其住在大社区的心理需求，超高性价比是其热销的原因。低总价，大配套，让消费者在轻松置业的同时能够满足其住在大社区的心理需求，超高性价比是其热销的原因。营销推广托斯卡纳LOFT在推广中紧紧抓住其产品的优势，集中宣传其“买一房，得两房”的卖点，同时以低价入市，制造了市场的轰动，进而迅速的消化了其产品。品质价值品质价值营销价值品牌建设规划构建产品定位户型特色配套价值营销策略推广手法展示体验如果迷路了，我希望是在托斯卡纳总建面43万平方，意大利风情社区38——76平米loft魔幻空间买一层用两层依托托斯卡纳大社区配套，配套齐全均价3980元/平米，一层价格，双倍面积，折合单价2021元/平米产品+品牌±求；户外、候车亭、报广整合传播异域风情准现房呈现朝阳观点2023年年下半年，托斯卡纳LOFT产品如一匹黑马驰骋在郑州房地产市场，为萧条的市场带来一丝暖意。郑州房地产市场的刚性需求较为充足，特别是年轻的一次置业者，但是限于其自身收入的不足，很难购买日渐高企的房子。利海集团正是看准了这部分客户，准确的定位其产品，最终以高性价比赢得了市场的认可。房地产市场越来越走向买方市场，消费者的需求将把握市场的走势。开发商在开发产品的过程中，只有深入的了解消费者需求并通过对产品的创新超越其期望，才能在赢得市场，获取利润。

2023年纺织服饰品牌分析报告2023年8月目录TOC\o"1-4"\h\z\u一、品牌公司复苏时点 3二、本土服饰品牌复苏的突破口 81、品牌与产品差异化 82、传统渠道精简与整合 93、适度提升直营比重，加强渠道控制力 94、更重视电子商务，强调线上线下共同发展 105、管理层由创始人团队向职业化、专业化团队转变 116、通过品牌兼并整合实现集团化发展 12三、上市品牌服饰公司分析 14四、品牌服饰公司未来发展前景 16五、投资建议及重点公司简况 181、鲁泰A 192、富安娜 203、探路者 204、朗姿股份 215、卡奴迪路 226、罗莱家纺 227、森马服饰 238、华斯股份 24六、风险因素 25一、品牌公司复苏时点从行业终端来看，此轮服饰行业调整始于2022年。2022年在通胀大背景下，品牌企业为了应对持续上涨的成本费用压力同时实现盈利增长的要求，不断对产品进行提价，2022年下半年开始，虽然终端零售金额的增速并没有出现大幅度的波动，但终端销量增速已经出现了明显的恶化。终端疲弱对上市品牌公司的冲击已经从终端库存积压传导至订货会增速。由于加盟订货制的存在，上市品牌公司利润表增速的下滑会明显滞后于终端出现的恶化。从传导路径来分析，从2022年秋冬开始行业终端售罄率相对往年普遍出现一定程度的下降，事实上行业的这轮调整尚在进行之中，多数品牌公司目前都处于打折促销去库存的状态，2022年秋冬订货会不少公司开始出现一定程度的下降，今年上市品牌公司普遍面临着利润表增速进一步下滑甚至盈利下降的压力。行业调整之后，未来修复路径也将从终端开始。由于终端销售低迷，2021年下半年开始行业整体都在通过频繁的打折促销（包括电商渠道）清理积压的库存，我们认为终端的问题最终还是要先从终端修复，考虑到2022年秋冬订货会普遍不再压货，同时考虑到20