天朗大厦可行性分析报告

“天朗大厦〞工程可行性分析报告天津运营公司投资管理部目录第一局部市场分析城市概况天津市位于中国华北平原东北部，海河流域下游，东临渤海，北依燕山；距首都北京约120公里，是首都北京的海上门户。天津未来开展定位——北方经济中心天津是我国北方地区重要的经济中心。天津是东北亚地区的重要港口城市和制造业基地，是欧亚大陆桥重要的桥头堡。天津是环渤海经济圈的核心城市，京津冀大都市连绵带的核心城市。我国北方国际航运中心，国际物流和会展中心。以金融、商贸、科技、信息、文化教育为主的区域性效劳中心。是未来国际化的生态宜居城市。总体战略：“双城双港、相向拓展、一轴两带、南北生态〞A项目地块区域位置宏观市场2021年7月-2021年6月，天津商品住宅新增供给面积1550.51万平米，成交面积为786.34万平米，成交仅占新增供给的51%，供求比约为2。价格稳定在9000元/平米以上，进入3月份后，价格稳定在10000元/平米以上。天津市商品住宅交易数据显示：受国家严格房地产调控影响，天津商品住宅整体成交较为低迷，总体上供大于求；数据显示进入2021年3月份之后，天津商品住宅成交上升，市场有回暖迹象。7中观市场本案毗临河西区中轴线友谊路，毗临天津的政治经济文化中心及金融中心，地理位置优越。河西区以银行一条街的友谊路为中轴线，辐射周边，为天津的政治经济文化中心及金融中心；“商务河西〞，重点开展金融保险业、商务效劳业、文化会展业和以效劳外包为主的科技效劳业。友谊路本案排名市内六区2010年比2009年人口(万)人均GDP(元)生产总值增长(%)

1和平区504.4911.827.35

184480

2河西区515.0514.287.06

59158

3南开区350.0510.1101.82

34379

4河北区345.1812.578.84

43784

5河东区232.111286.09

26963

6红桥区114.6811.853.15

21576

07-11年河西GDP一览表〔单位：亿元〕07-11年常住人口与人均GDP中观市场GDP2021年为515亿元，2021年为625亿元，增长1.2倍；2021河西GDP排名市内六区的第二名；2021年常住人口为87万，2021年常住人口约为91万；人均GDP2021年为5.9万元，2021年为6.8万元，增长1.15倍，稳步增长。河西区商品住宅供求情况分析：2021年8月-2021年7月，河西区商品住宅供给量为10.5万平米，成交量为12.9万平米，供给套数为430套，成交套数为664套，供需比为0.8；河西区商品住宅的价格稳定在18000元/平米以上。河西区商品住宅供不应求，刚需产品去化速度快，变现能力强；供不应求同时造就河西区商品住宅价格高挺。中观市场户型类型占比（%）三房62两房24一房11四房4区域内住宅工程竞争分析区域在售的产品以100-120平米两室为主，130-150平米三室改善型户型为主；区域户型以大面积居多，小户型80-90平米刚性住宅相对较少，市场相对稀缺，是很好的时机点；毛坯的销售均价约为18000元/平米。微观市场项目名称项目地址建筑面积总套数近1年成交套数成交均价（元/平米）主力户型精装修标准（元/平米）博轩园大沽南路与津河交口10万280共90套（二房

8套；三房68套；四房14套）26142四房168平米、三房115-138平米、二房105平米5000颐贤里环湖东路与体北道交口10万293共96套（二房62套；三房34套）19959三房145-167平米、二房125平米毛坯津澜阙台儿庄南路129号9.7万339共88套，均为三房180-253平米23362三房180-253平米5000中央公馆吴家窑大街19号10万381共36套，均为一房20673三房150-180平米、二房112平米、一房50-81平米4000泰悦豪庭刘庄浮桥桥头7.2万477共28套（两房10套，三房18套）24604三房132-163平米、二房112-132平米4500区域内商业主要竞品成交情况〔津澜阙〕：商业的投资回报率高，物业保值；天津商业总体呈现稳定向上趋势。微观市场日期成交面积（平米）成交套数成交均价（元/平米）成交金额（元）2012年6月271124,9086,750,0682012年3月246134,1128,391,5502012年1月919120,68619,010,4002011年12月681239,79527,100,4002011年11月1,047322,75223,821,5102011年10月1,205637,28944,933,1702011年9月274335,2969,671,1602011年8月1,9431028,89756,147,0702011年7月102122,0542,249,510汇总6,6882829616198,074,838另外，据了解，目前区域内底商二手市场价格约为35000元/平米，空置的房源为10%。河西区土地市场年度土地宗数（块）占地面积（平米）建筑面积（平米）成交楼面均价（元/平米）平均溢价水平（%）2010年164991.71625003655.40.00%2011年4311908.2826404.972650.00%2012年1—6月418443843562079540.00%1.河西区商住类土地供给量较小，楼面地价偏高，一般均为定向摘牌，很少出现竞拍溢价现象；2.较高的土地成交价格，预示着未来2年内，河西区的商品房销售价格将呈上涨趋势；天津整体市场河西区作为市内六区中政治文化中心，可供开发的土地少，在建工程少，市场供给量少，价格一直保持比较高的态势；河西区经济总量大，人口基数大，人均GDP高，2021年在市内六区居于前二；区域内户型偏小的产品较少，刚性产品去化快，变现能力强。市场竞争总结：第二局部工程分析项目名称天朗大厦土地地址河西区围堤道与白云路交口占地19.89亩建筑面积13259㎡容积率3.37计容建面44700㎡土地总价42000万元土地楼板价9386元/㎡业态分布高层：18725㎡（41.9%）多层：6380㎡（14.3%）商业：18970㎡（42.4%）配套用房：625㎡（1.4%）地下建筑面积：22000㎡经济指标南侧：接中环线围堤道，靠近老社区白云里。西侧：接越秀路，毗邻华盛广场。地块距离市政府1.7km，天津站4.2km，天津机场13.2km。工程位置北侧：规划为次干道，目前地块与珠波里小区相连。东侧：接白云路，靠近老社区红波里。本案地处繁华市区，毗邻天津政治文化中心地块现状地块北侧—现状居民楼地块南侧—中环线围堤道地块东侧—白云路地块西侧—越秀路地块现状为景观绿地地块现状为景观绿地交通配套中环线、广东路、友谊路、贵州路等道路，地铁一号线等教育配套天津外国语学院、天津四中、天津四十二中学、天津新华中学等生活配套临近佟楼商圈、南楼商圈、友谊路商圈文化配套天津文化中心（博物馆、图书馆、美术馆、大剧院等）医疗配套儿童医院、二附属医院、天津医院等周边配套板块所在区域内的各类配套较为齐全，且较为高端；未来工程应充分利用区域资源，突出便捷丰富的市区生活优势。SWOT分析优势：地块东西长，南北短，利于南北向产品的开发；2.主干路边上，利于建设经济价值高的临街商铺；3.地理位置极佳、交通便利、配套成熟。时机：区域成熟，周边存在大量潜在客户；2.区域内一拖二的商铺销售情况良好；3.城市中心稀缺地块，工程附加值高，客户认可度高；4.区域在售工程供小于求，有利于新项目入市；劣势：地块较小，难以形成规模和影响力；2.北面直接与老社区相连，对后续施工建设会造成一定困难。3.工程位于中心闹市区，地上车位很难满足客户需求；威胁：1.土地本钱较高，对后续售价有一定挑战；2.房地产政策走向不明朗，市场难以迅速回暖；刚需产品在成熟区域内销售前景较好，能快速回笼资金；工程适宜做沿街商铺，提高工程价值。第三局部工程定位市场定位城央臻稀脉动津门客户群定位年龄：40-55岁职业背景：公务员、高收入从业者、职业投资者家庭结构：已拥有二套以上物业，已解决家族居住需求承受价格：跨度大，以投资需求为主生活形态：投资经验丰富，时常关注城市开展动向，在城市中心置业的习惯，工作需求在购房中占据一定因素年龄：35-50岁职业背景：企业中高管、公务员、中小私营企业主家庭结构：多重家庭结构承受价格：180-250万/间生活形态：关注区域价值，有房产投资意欲，向市中心居住迁移的意向年龄：30-50岁职业背景：社会白领、公务员、专业人士家庭结构：新婚之家、三口之家、三代同堂承受价格：150-220万/间生活形态：重视区域、生活配套及产品价值婚房、改善型家庭、三口之家、三代同堂基于“提高城市品位、深化区域价值、满足生活需求〞的三大核心价值；产品定位由上而下，以点带面，构建现代化的乐活之都。360°景观城央配套多维产品产品定位以“现代化的乐活之都〞形态定位第四局部工程建筑规划设计方案总图户型总体规划建议高层：共两栋，1-3层为商业、4-32层为两梯四户的高层产品；多层：共三栋，1-2层为商业、3-11层、3-10层、3-10层为一梯两户南北通透的多层产品；3.商业：沿街为“一拖二〞商铺；其余为内街商铺；户型建议多层：一梯两户南北通透户型，面积在120平米-130平米的三房；130平米120平米130平米120平米130平米130平米高层：全阳户型B、C，为85平米的两房；南北通透户型A1、A2，为90平米的两房，建议增参加户花园；户型建议第五局部开发方案报建周期政府性收费明细5.1.1建设用地规划许可证国有土地使用证土地出让合同2012年9月17日取得建设用地批准书2个工作日，2012年9月20日建设用地规划许可证国有土地使用证2021年9月27日5个工作日2021年10月25日15个工作日工程建设备案决定7个工作日，2021年9月26日工程建设投资方案7个工作日，2021年10月12日2012年国庆假期8天5.1.2建设工程规划许可证2021年11月26日15个工作日40天公示修建性详细规划大配套证明7个工作日，2013年1月21日人防审批7个工作日，2013年1月21日环境影响评估30个工作日，2013年1月9日标准地名证30个工作日，2013年1月9日消防审核7个工作日，2013年1月21日建设用地批准书建设投资计划建设工程规划许可证2013年2月22日20个工作日建筑设计方案审定

2013年1月14日15个工作日1个月公示2013年元旦假期3天2013年春节假期7天5.1.3建筑工程施工许可证勘察、设计合同备案15个工作日，2012年11月14日总包、监理合同备案15个工作日，2012年12月5日施工图审查7个工作日，2013年3月6日质量监督备案

7个工作日，2013年3月15日安全监督备案

7个工作日，2013年3月15日节能、图审、环评、能评7个工作日，2013年3月15日建筑工程施工许可证2021年3月22日5个工作日2013年元旦假期3天2013年春节假期7天5.1.4

商品房销售许可证2013年清明节假期3天前置测量资金监管销售许可证预售登记证工程规划许可证施工证2021年3月14日20个自然日2021年4月1日6个工作日2021年8月底6个月出正负零成本科目简称科目总金额工作量单价单位金额办理土地手续

330,301.45测绘费

19.5亩216.15亩

4,214.92防雷设施检测费

66,700.00

0.80元/平米

59,110.00

5.00

400.00栋

5.00750栋地名公告费

4,000.00个

4,000.00地名申请费

0.70元/平米

46,690.00测量放线费5.003278.85元/栋

33,655.773.005753.84元/点规划验收

5.003,151.0元/栋

182,630.76

5.002,849.1元/栋

66.702,029.6元/千平方米

3.005,754元/点5.2.1

土地手续费用5.2.2

确权、房产证办理费用成本科目简称科目总金额工作量单价单位金额确权、房产证办理

246660.00交易手续费

66,700.003元/m²

200,100.00其他办证费用

282

80

元/套

465605.2.3

相关配套费用成本科目简称科目总金额工作量单价单位金额配套

50,093,705.00排污、排水设施配套费

66,700.0029元/平米

1,934,300.00中水工程配套费

66,700.0023元/平米

1,534,100.00市政供水接驳费（自来水大配套费）

66,700.0028元/平米

1,867,600.00市政公用基础设施工程费(大配套费)

25,105.00290元/平米

20,590,850.00

41,595.00320元/平米住宅建设非营业性公建配套费(小配套费)

41,595.0070元/平米

4,669,000.00供热工程建设配套费(专项配套)

25,105.0092元/平米

7,717,010.00

41,595.00130元/平米大型公建电力建设配套费(专项配套)

25,105.00110元/平米

5,408,078,00

2067.61,280元/kva自来水工程建设费

41,595.0027元/平米

1,750,690.00

25,105.0025元/平米气源基金

66,700.0020元/平米

1,334,000.00燃气工程建设费

66,700.0028元/平米

1,867,600.00一户一表费2822,468元/户

695,976.00有线电视初装费

282.00300元/点1521005.3

现金流分析报建节点时间节点费用总额备注获取《国有土地使用权证》2012年10月25日前0.4万元获取《建设工程规划许可证》2013年2月22日前14万元获取《建设工程施工许可证》2013年3月22日前2059万元大配套费获取《建设工程施工许可证》后2013年3月22日-8月2951万元各项配套工程建设费获取《销售许可证》2013年8月30日前24.4万元办证费用竣工验收前2015年7月前18.2万元测量费用共计：5067万元第六局部营销方案392021.9补缴出让金2021.2取得国土证4个月2021.3取得施工证2021.8月中出正负零后取得预售证外展场开始蓄客，同期利用易居购房网“E金券〞进行预售举行产品推介会，工程面世1个月5个月销售中心及样板间对外开放半个月工程开盘2021.8月底售罄1年2021.12准备外展场，地点选址河西区商业中心人流旺地筹备期6个月蓄客期5.5个月销售期1年总进度时间2021.11取得规划证2个月地址：南京路伊势丹/滨江道友谊新天地等商场进行巡展，一个位置一个月时间：2021年3月－8月，共5个月客户群定位：30岁左右的新婚之家、改善型家庭、三口之家、三代同堂重要节点阐述：1.外展场建议活动时间：2021年3月活动地点：水晶宫饭店活动风格：本次活动目的在于给予工程全方位、多角度的一个展示推介会，给天津媒体一个华美的亮相，让推介会在隆重而具显气度的气氛中进行，成功促就主办方与嘉宾、媒介的完美而深入的沟通。重要节点阐述：2.产品推介会重要节点阐述：3.易居购房网“E金券〞在未取得销售许可证之前，与易居购房网合作，利用“E金券〞进行预售。客户向易居购房网购置“E金券〞，如果购房成功，购置“E金券〞的金额将计入整体购房款中；而一旦购房者因为种种原因，没有完成楼盘的购置，“E金券〞的钱款也将在短期内由银行授权的资金托管方——“汇付天下〞打回购房者的账户；向易居购房网会为购房者提供购置‘E金券’的正规发票，给予消费者合法凭证，保障他们的自身利益。在取得销许之前，利用易居购房网“E金券〞进行预售，让工程提早进行销售期。价格策略项目权重本项目泰悦豪庭博轩园颐贤里中央公馆津澜阙地理位置20%11.21.1111.1交通环境20%11.11.1111建筑设计15%111.1111景观环境15%11.21.1111.1社区配套10%11.11.11.111.1规划布局10%11.11.11.11.11.1开发品牌10%111111合计100%11.11.091.031.011.05根据各工程当前售价均价〔不含精装价格〕，计算本工程“当前价格〞。

泰悦豪庭博轩园颐贤里中央公馆津澜阙项目均价（不含精装费用）2460426142199592067323362该项目权重1.11.091.031.011.05本项目相对价格（Mi）2009523983193781898322250由此推导本工程的平均价格为：ΣMi/5=21508〔元/平米〕为了更快速地去化货源，将高层价格定为21000元/平米，多层价格为23000元/平米；根据市场价格，商业均价28191元/平米。沿街一拖二商业为38000元/平米，售中式商业1层为28000元/平米，二层为23000元/平米，三层为20000元/平米。2021年8月底2021年10月2021年3月2021年5月2021年8月推售节奏高层、多层及商业在一年内售罄，分为四期推出，总货值约为10.75亿元。物业类型高层多层沿街一拖二底商售中式商业1层售中式商业2层售中式商业3层车位（项目售罄后出售）面积1872563806500349034905490358个销售均价（元/平米）21000230003800028000230002000012万元/个销售额（元）393225000146740000247000000977200008027000010980000042,960,000总销售额（元）10,7475,5000(不含车位)总货值全部为地下停车位，为地下两层；根据工程所有房源的1.4倍上限为395个车位；50%即198个车位自持，另外的50%即197个车位销售；销售时间为工程售罄后。根据河西区车位价格，建议车位售价为12万元/个，总货值2376万元。车位建议车位共为395个，其中198个可售，车位售价为12万元/个，总货值2376万元。时间：2021年8月底－9月〔1个月〕推出产品：高层B的整栋+多层1的整栋推货量：高层共116套，多层共18套，共134套。货值：高层货值19661.25万元；多层货值5282.64万元；总货值24943.89万元；123AB2021年8月底2021年10月2021年3月2021年5月2021年8月推广主题：城央臻稀，河西乐活之都一期推售时间：2021年10月－2021年2月〔4个月〕推出产品：高层A的半栋+多层2的整栋推货量：高层共60套，多层共16套，共76套。货值：高层货值10532.8万元；多层货值4695.68万元；总货值15228.48万元；123AB2021年8月底2021年10月2021年3月2021年5月2021年8月推广主题：城央配套，便利理想生活唾手可及二期推售时间：2021年3月－2021年4月〔2个月〕推出产品：高层A的半栋+多层3的整栋推货量：高层共56套，多层共16套，共72套。货值：高层货值9830.6万元；多层货值4695.68万元；总货值14526.28万元；123AB2021年8月底2021年10月2021年3月2021年5月2021年8月推广主题：360°景观，公园里的都市生活三期推售时间：2021年5月－8月〔4个月〕推出产品：所有商业推货量：18970平米全部推出，2021年销售50%，2021年销售剩下的50%〔商业招商开展于工程筹备期〕。货值；总货值53479万元；2021年8月底2021年10月2021年3月2021年5月2021年8月推广主题：可能是河西商铺的最后一桶金！四期推售建议在围堤道与白路路交口，两面临路，展示面最正确；售楼中心位于高层1－2层底商；平层面积建议为1000平米，两层共2000平米；两层设计：一层为售楼中心及样板房，二层为办公区域；样板房建议3个：高层2个、多层1个。售楼中心售楼中心选址售楼中心位于高层1－2层底商；样板间在售楼中心内，共3个。售楼中心其它建议装修风格：由于户型面积偏小，客户群较为年轻化，故建议售楼中心以现代简约风格为主风格。功能建议：多媒体影音室、品牌展示厅、钢琴演奏厅〔以后工程搞活动的场所〕、VIP室、办公区域等〔即为工程以后的会所中心〕。样板间装修风格建议由于户型面积偏小，客户群较为年轻化，故建议样板间以现代简约风格为主风格，3个样板间的风格需稍有差异，以吸引不同的客户群。第七局部工程本钱工程总造价、单方造价工程本钱现金流量工程总造价、单方造价成本科目代码成本科目简称科目总金额工作量单位单价金额HG工程成本66,700.00m23602.14

240,262,909.86HG.01咨询类66,700.00m229.001,934,300.00HG.02勘察报建验收类66,700.00m225.05

1,670,820.41HG.03临设临建类66,700.00m214.69

980,000.00HG.04场地及地基处理类66,700.00m2300.00

20,010,000.00HG.05主包工程类66,700.00m22346.19

156,490,800.00HG.06外墙涂料工程类66,700.00m2

HG.07门窗工程类66,700.00m2126.18

8,416,192.00HG.08金属构件类66,700.00m26.76

451,200.00HG.09其它土建分包工程66,700.00m2

HG.10装修工程类66,700.00m2177.12

11,814,000.00HG.11室外环境类66,700.00m237.04

2,470,500.00HG.12广告、标识类66,700.00m29.87

658,000.00HG.13弱电工程66,700.00m248.28

3,220,000.00HG.14室外道路、管网、电缆工程66,700.00m249.95

3,331,500.00HG.15机电附属工程66,700.00m2357.19

23,824,560.00HG.16物业开办费66,700.00m24.20

280,000.00HG.17不可预见费66,700.00m270.63

4,711,037.45工程本钱现金流量情况工程节点时间节点费用总额备注施工前2013年3月前85.7万元结构出正负零2013年9月5838.5万元多层主体封顶2013年12月2725.1万元高层主体封顶2014年7月4004.8万元整体竣工2015年7月10223.6万元工程结算2015年7月1127万元工程本钱总计：24000万元第八局部融资方案8.1土地购置融资融资前提融资缺口融资方案8.1.1融资前提一、集团支付1.2亿补交土地出让金，签订出地出让合同，获取国土证二、取得国土证8.1.2资金缺口

资金需求：4.2亿

集团支持：2.2亿

融资额度：2亿8.1.3融资方案融资额度：2亿融资期限：1年融资方式：信托融资本钱：16%抵押物：本工程土地评估值：4.2亿〔非评估事务所数据〕抵押率：50%8.2工程开发融资融资前提融资缺口融资方案8.2.1融资前提一、取得四证〔2021年3月22日〕8.2.2资金缺口总投资：9亿自有投入〔40%〕：3.6亿融资额度〔50%〕：4.5亿销售返投〔10%〕：0.9亿8.2.3融资方案总投资：9亿融资额度：4.5亿融资期限：3年融资方式：开发贷融资本钱：基准利率上浮30%，约8%抵押物：本工程土地+在建抵押率：50%8.3施工单位流动资金贷款〔备选方案〕融资方案8.3.1融资方案融资单位：总包施工单位土地价值：4.2亿融资额度：2.1亿融资期限：1年融资方式：流动资金贷款融资本钱：基准利率上浮30%，约8%抵押物：开发企业第三方担保〔土地抵押〕抵押率：50%说明：该融资方案较适用于集团公司旗下有总包单位的开发企业，可以躲避风险，灵活调用资金；第九局部损益测算损益内容计算依据测算数据二、销售收入

1,074,754,909.50三、销售税金

84,130,845.41营业税金及附加销售收入*5.65%

60,723,652.39土地增值税

23,407,193.02四、销售成本

889,277,895.10

1、地价按项目损益测算数

420,000,000.00

2、建安工程成本按项目损益测算数

240,262,909.86

3、设计费用按项目损益测算数

6,678,632.50

4、政府收费按项目损益测算数

50,093,705.