房屋及设施设备管理

房屋及设施设备管理房屋维修管理物业设施设备管理典型物业设备管理物业公共能源管理第一节房屋维修管理房屋的组成与分类房屋质量评定房屋损坏原因房屋维修：概念、分类及责任房屋维修管理一、房屋基本组成主体部分：基础、承重构件（墙\柱\梁）、楼板层、楼梯、非承重墙、屋顶、门窗等装修装饰部分：内外抹灰、顶棚、细木装饰等设施设备部分：水、电、卫、气、暖通、特殊设备（消防、电梯、避雷）等1、基础基础位于建筑的最下面，是建筑墙或柱的扩大部分，承受建筑上部的所有荷载并将其传递给地基。基础应具有足够的强度和耐久度，并能承受各种地下各种因素的影响。常用的基础构造形式：条形基础、独立基础、筏板基础、箱型基础、桩基础等。基础的使用材料：砖、石、砼、钢筋砼等。视频课（学堂在线山建房屋建筑学7.1）2、承重构件承重墙，承受其上部的所有荷载，并将其传给基础；柱在建筑中的主要作用是承受其上梁、板的荷载，以及附加在其上的其他荷载；应有足够的强度、稳定性和耐久性。梁是承受竖向荷载，以受弯为主的构件，是建筑上部构架中最为重要的部分。梁一般水平放置，用来支撑板并承受板传来的各种竖向荷载和梁的自重，梁和板共同组成建筑的楼面和屋面结构。3、非承重墙维护墙体，抵御自然界各种因素对建筑内部的侵袭，特别是应能起到保温、隔热作用分隔墙体，应轻而薄，能防潮、防水、隔声。不同墙体需要根据功能的不同分别具有足够的强度、稳定性、保温、隔热、隔声、防水、防潮等能力，并具有一定的经济性和耐久性。二、房屋的基本分类按用途分类：住宅、工业交通仓储、商业、教育科研、文化娱乐、办公、军事和其他。按房屋结构分为砖木结构、砖混结构、钢混结构、钢结构。按房屋层数（或高度）分为低层住宅、多层住宅、中高层住宅、高层住宅、超高层住宅。按房屋产权分为国有房产、集体房产、私有房产、联营企业房产、股份制企业房产、港澳台胞投资房产、涉外房产和其他。按房屋质量分类（损坏程度或完好程度）三、房屋损坏成因自然因素气候因素：日晒雨淋、风雪侵袭、冷热干湿生物因素：虫害、菌类地质因素：土质差异、盐碱化灾害因素：地震、洪涝、滑坡、台风人为损坏设计、施工质量低劣：设计失误导致局部或构件承载能力不足引起房屋损坏；不按图施工、偷工减料等；物业使用人使用不当预防保养不善：砼露筋不及时维修，铁件修时没有及时除锈和尤其保养四、房屋质量评定房屋完损等级是指对现有房屋的完好或损坏程度划分的等级，即房屋的质量等级。划分依据：房屋共用部分的结构、装修、设备等组成部分的完好及损坏程度完好房基本完好房一般损坏房严重损坏房危险房

房屋完损等级完好房：结构完好；装修完好；设备完好；房屋各部分完好无损；无需修理或经过一般小修就可正常使用。基本完好房：结构基本完好，少量构建有轻微损坏；装修基本完好，小部分有损坏，油漆缺乏保养，小部分装饰材料老化、损坏；设备基本完好，部分设备有轻微损坏；房屋损坏部分不影响房屋正常使用，一般性维修可修复。一般损坏房：？严重损坏房：？危险房：？房屋完损评定指标房屋完好率完好房屋数量和基本完好房屋数量与所管房屋总量之比。房屋完好率=（完好房屋建面+基本完好房屋建面）/房屋总建面危房率危房率是指危险房屋数量与房屋总量之比。危房率=危房建面/房屋总建面危险房屋的鉴定危房鉴定由房屋安全鉴定部门负责，根据《危险房屋鉴定标准》，房屋危险性鉴定按下列等级划分：A级：结构承载力能满足正常使用要求，未发现危险点房屋结构安全；B级：结构承载力基本能满足正常使用要求，个别机构构建处于危险状态，但不影响主体结构，基本满足正常使用要求；C级：部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房；D级：承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房。五、房屋日常养护服务日常养护的意义房屋日常养护的类型房屋日常养护的要求（一）日常养护的意义物业管理部门为确保房屋完好和正常使用所进行的经常性的日常修理、季节性预防保养以及房屋的正确使用维护管理等工作，是物业服务企业房屋修缮管理的重要环节。通过对房屋的日常养护，可以维护房屋和设备的功能，使发生的损失及时得到修复；对一些因天气或隐蔽性理化损坏导致的猝发性损失，不必等大修周期到来就可以及时处理。经常检查房屋完好状况，从养护日收，可防止事故发生，延长大修周期，并为大中修提供查勘、施工的可靠资料，最大限度地延长房屋使用年限，并不断改善房屋的使用条件，包括外部环境的综合治理。（二）日常养护的类型屋面补漏，修补屋面、泛水、屋脊等；钢、木门窗整修，拆换五金，配玻璃，换纱窗、油漆等；修补楼地面面层，抽换个别楞木等；修补内外墙、抹灰、窗台、腰线等；拆砌挖补局部墙体、个别拱圈，拆换个别过梁等；抽换个别檩条，接换个别木梁、屋架、木柱，修补木楼等；水卫、电气、暖气等设备的故障排除及零部件的修换等；下水管道的疏通，修补明沟、散水、落水管等；房屋检查发现的危险构件的临时加固、维修等。房屋的日常养护分为零星养护和计划养护。零星养护是指结合实际情况确定或因突然损坏引起的小修。水电急修不过夜小修项目不过三一般项目不过五计划养护房屋的各种构建均有其合理的使用年限，超过这一年限后就开始不断出现问题。要管好房屋，不能够等到问题出现后再不救，而应该订立大中小修三级修缮制度，以保证房屋正常使用，延长其整体使用寿命。（三）日常养护的要求1.因地制宜，合理修缮对不同类型房屋要制定不同的维修养护标准；定期检查，及时维护；加强对二次装修的管理，确保安全，保证正常使用；最有效地合理使用维修基金；最大限度地发挥房屋的有效使用功能。对于小修养护项目，物业管理这应根据紧急程度，分清主次；对于需要及时解决而又可以解决的项目，应马上实施养护维修；对于不能马上解决的项目，要尽快编制小修养护计划，组织力量实施。（三）日常养护的要求2.房屋日常养护要随季节变化，提前防护对房屋完损程度进行检查，对损坏较为严重以及危险的房屋或部位进行着重保养或维修，确保房屋顺利过季；检查房屋的综合防寒防冻性能，及时整修门窗，装配玻璃，修补屋面和墙体等；彻底清查房屋的排水系统，清理屋面、排水管、窖井以及室外雨水排放通道，确保雨季、暴风雨及冰雪融化时的排水畅通。及时做好寒冬来临之前水管、水箱等设施的防冻裂工作，对外露的水管、水箱等进行包扎、粉刷、覆盖等，提高防冻能力。大雪及冰冻期间，及时组织人员清扫屋面、外廊、屋檐、天棚、阳台等部位积雪、积冰，以减轻其荷载，防止塌落事故发生。对空调等供暖设施进行检查，发现漏、坏等现象及时进行修复或更换，以保证整个供暖期的工作正常。其他保养小修工作。六、房屋维修及其管理房屋维修概念房屋维修责任界定房屋维修管理概念房屋维修工程内容（一）房屋维修的概念狭义定义：物业服务企业为维护和延长房屋实用功能而采取的各项维修养护活动。广义定义：还包括为改建房屋的艺术性功能、节能性功能而开展的装饰、改建、改造等特殊性维修活动。（二）房屋维修责任界定1.保修期内的维修责任

在保修范围和保修期限内发生质量问题，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。竣工验收与业主进入的时间差，由建设单位负责。2.保修期满的维修责任

保修期满后，由业主承担房屋维修责任，并承担维修费用，对业主委托物业服务企业管理的物业，其维修规定如下：(1)房屋共用部位的维修由物业服务企业承担。(2)业主专有部分的维修由业主自己承担。3.其他情况的维修责任

不管房屋是处于保修期内还是保修期满后，如果属于使用不当或人为造成损坏的，房屋维修责任和维修费用由行为人承担。（三）房屋维修管理概念物业服务企业按照国家有关房屋维修管理标准和要求，运用科学的管理原理和方法，对所管房屋的维修活动进行的管理。房屋管理是是物业管理的一项基础性工作，在物业管理中非常重要，也是衡量物业服务企业管理水平的重要标志。（四）房屋维修管理内容某物业管理的个别大厦，由于埋在单元内墙中的水管内锈外腐，偶尔发生室内墙体渗水，业主住户颇有怨言，维修起来亦有一定的难度。针对这种情况怎么处理？维修人员应在接到报修电话后，尽快到达现场，边安抚住户，边主动帮助其清理或移动浸水物品，消除他们心中的怨气(边消气边消灾，问题还没解决就暖了住户的心)，接着马上关闭室内所有用水阀门，检查水表转动与否，以确认墙体渗水是否为墙中水管破裂所致。维修人员认定了墙中水管破裂，关闭水表前总阀，然后提出破墙换管和外走明管两种维修方案，供业主选择(给业主自主选择的余地，充分体现了尊重业主、全心全意为业主服务的精神)。维修人员按照业主认可的方案抓紧维修，破墙换管的恢复外墙原貌，外走明管的合理布线，维修后打开水阀检查有无渗漏，修好还要清理好现场，并做好24小时跟踪回访。